Cassazione n. 09008/2023

el. Ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso 5446/2019 proposto da: [OSCURATO:PERSONA] in persona del [OSCURATO:PERSONA] pro tempore, domiciliato ex lege in Roma, presso la Cancelleria della Corte di Cassazione, rappresentata e difesa dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA] in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in [OSCURATO:PERSONA] 133 presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] che la rappresenta e difende; -controricorrente - avverso la sentenza n. 2541/2018 della CORTE D'APPELLO di PALERMO, depositata il 29/01/2019; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 16/03/2023 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]; Ritenuto che 1.-La società [OSCURATO:SOCIETA] è proprietaria del centro commerciale denominato “Città dei Templi” di Agrigento ed ha concesso in godimento un locale contraddistinto dal numero 50,sito all'interno di tale centro commerciale , alla società [OSCURATO:SOCIETA], che lo ha destinato a bar. 2.-[OSCURATO:PERSONA] srl ha poi convenuto in giudizio la [OSCURATO:SOCIETA] per chiedere l'annullamento o la risoluzione del contratto,qualificato come di locazione, sia per inadempimento della [OSCURATO:SOCIETA] agli obblighi assunti con il contratto , sia per l'eccessiva onerosità sopravvenuta alla stipula. 3.-Il Tribunale di Agrigento ha rigettato le domande, previa qualificazione del contratto in termini di affitto di azienda,e questa decisione è stata confermata dalla Corte di appello [OSCURATO:PERSONA]. 4.-Avverso tale decisionericorre la società [OSCURATO:SOCIETA] con tre motivi di censura di cui chiede il rigetto la società [OSCURATO:SOCIETA] ,che si è costituita con controricorso, ed ha depositato memoria. La trattazione è stata fissata ai sensi dell’art. 380-bis.1 c.p.c. Il Pubblico Ministero presso la Corte non ha depositato conclusioni, mentre ha depositato memoria la resistente. Considerato che 5.-Il contratto di cui si discute ha avuto ad oggetto un locale sito in un centro commerciale, destinato dunque come tale a benef iciare dei servizi forniti dal centro medesimo. Con la conseguenza cheuna prima questione attiene quindi alla qualificazione giuridica di talecontratto, ed essa impone di stabilire se si tratti di un affitto di azienda,come ritenuto dai giudici di merito, o d i una locazione, come postulato dalla società ricorrente. 5.1.- C on il primo motivo , infatti , quest'ultima denuncia violazione e falsa applicazione dell'articolo 2555 del codice civile nonché degli articoli 1360 e seguenti del medesimo codice, proprio relativamente a tale qualificazione. Sostiene infatti che la Corte d'appello, nel qualificare il contratto come di affitto di azienda, anziché come di locazione del bene singolo , non ha tenuto conto dello scopo pratico delle parti, che era essenzialmente quello di procurare il godimento del singolo bene. La tesi della ricorrente è basata sulla circostanza che la locatrice non solo non ha messo a disposizione alcun avviamento,essendo il bar creato ex novo dalla conduttrice,ma nemmeno ha fornito i beni necessari per l'attività, che sono stati predisposti dalla stessa conduttrice. Invece, sbrigativamente, l a Corte d'appello non avrebbe tenuto conto né della comune intenzione delle parti né nel complesso delle clausole contrattuali e nemmeno avrebbe interpretato tali clausole nel modo più conveniente alla natura e all'oggetto del contratto. Il motivo è inammissibile. Dopo avere riportato la motivazione enunciata dalla corte territoriale, peraltro omettendo la seconda proposizione finale esplicativa a pag. 6, il che rende per ciò stesso lo stesso motivo inidoneo a cogliere la ratio della motivazione, l’illustrazione omette completamente di spiegare come e perché nella motivazione, per la parte riprodotta, la sentenza impugnata abbia violato gli artt.1362 e ss. c.c. Infatti, dopo avere premesso di avere già posto la questione in appello -peraltro con riproduzione di quell’atto, che inizia in carattere corsivo e che si riferirebbe alle pagg. 7-8 , e della quale non si percepisce la chiusura – nel quale invece non v’è alcun accenno argomentativo della violazione e/o falsa applicazione delle dette norme: dopo aver premesso ciò, a pag. 14 le norme asseritamente violate vengono evocate separatamente: quanto all’art. 1362 c.c., dicendoche non sarebbe stata indagata la comune intenzione delle parti, quanto all’art. 1363 c.c., che non si sarebbe data alle singole clausole l’interpretazione risultante dal complesso dell’atto , e, quanto alle norme dall’art. 1364 all’art. 1371, asserendo che non è stata data alle singole clausole l’interpretazione più conveniente alla natura ed all’oggetto del medesimo , per poi limitarsi a riportare il tenore dell’art. 1371 c.c. Ebbene, nessuna spiegazione del come del perché ciascuna delle norme esegetiche evocate sarebbero state violate viene svolta, ma si postula del tutto apoditticamente e genericamente la violazione dei criteri ermeneutici di cui alle dette norme e lo si fa senza evocare in alcun modo alcuna delle clausole del contratto. Il motivo è, dunque, del tutto aspecifico e, dunque, inammissibile alla stregua del consolidato principio di diritto di cui a Cass. n. 4741 del 2005, ribadito, in motivazione espressa, sebbene non massimata, da Cass., Sez. Un., n. 7074 del 2017. Con specifico riferimento alla deduzione della violazione e falsa applicazione di norme esegetiche negoziali, si ricorda che è principio consolidato quello secondo cui: Posto che l'accertamento della volontà delle parti in relazione al contenuto di un negozio giuridico si traduce in una indagine di fatto affidata al giudice di merito, il ricorrente per cassazione, al fine di far valere laviolazione dei canoni legali di interpretazione contrattuale di cui agli artt.1362 e ss. c.c., non solo deve fare esplicito riferimento alle regole legali diinterpretazione, mediante specifica indicazione delle norme asseritamente violate ed ai principi in esse contenuti, ma è tenuto, altresì, a precisare in quale modo e con quali considerazioni il giudice del merito si sia discostato dai canoni legali assunti come violati o se lo stesso li abbia applicati sulla base di argomentazioni illogiche od insufficienti non potendo, invece, la censura risolversi nella mera contrapposizione dell'interpretazionedel ricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata. (in applicazione di tale principio la S.C. ha rigettato il ricorso ritenendo che correttamente il giudice di merito nell'interpretazionedella disposizione statutaria, secondo cui l'ingresso del nuovo socio deve essere previamente approvato dall'assemblea, avesse valorizzato il dato letterale invece che accogliere soluzioni ermeneutiche alternative o conferire rilievo a condotte successive al trasferimento delle partecipazioni sociali, non essendo stato dedotto come le stesse potessero elidere il dato letterale) (Cass. (ord.9 n. 9461 del 2021). 6.-Il secondo motivo denuncia violazione e falsa applicazione dell'articolo 1453 codice civile. La tesi è la seguente. Secondo la società ricorrente,la sua dante causa si sarebbe obbligata a garantire il concreto realizzarsi dei vantaggi che l'inserimento del locale nell'ambito del centro commerciale poteva consentire. In particolare, nelle premesse del contratto , era previsto che la presenza nel centro commerciale di attività variegate avrebbe consentito un aumento di clientela,o comunque un vantaggio economico, anche all'attività della [OSCURATO:SOCIETA] , che era quella di gestione di un bar all'interno di talecentro commerciale. Inoltre, la società d ante caus a si sarebbe obbligata a gestire il centro commerciale nell'interesse degli esercenti, e ad evitare che al suo interno si attuassero condotte di concorrenza sleale che potessero danneggiare l'uno o l'altro, ed in particolare , come poi avvenuto , che potessero danneggiare la ricorrente. La Corte d'appello ha ritenuto che la società dante causa non ha affatto assunto obbligazioni di quel contenuto,in quanto in quelle premesse del contratto essa si era limitata a descrivere la situazione nella quale avrebbe potuto operare il bar,quale condizione particolarmente favorevole per un'attività economica. La ricorrente censura proprio questa qualificazione e sostiene che,invece, quelle premesse,in quanto parte integrante del contratto, avevano fatto sorgere delle obbligazioni in capo alla cedente che poi non sono state da quest'ultima adempiute. Il motivo è infondato. Intanto va chiarito che la natura obbligatoria delle dichiarazioni contenute nelle premesse contrattuali non discende dal fatto che le premesse stesse sono ritenute parte integrante del contratto, ma dipende dal contenuto di quelle dichiarazioni di volontà: che siano parte integrante del contratto non implica per ciò stesso che siano fonte di obbligazioni,essendo queste ultime dipendenti non dalla topografiacontrattuale ma dalla volontà delle parti. Le obbligazioni cui si sarebbe vincolata la società cedentesarebbero plurime: le prime attengono alla descrizione del centro commerciale come di un luogo da cui possono ricavare vantaggi economici, ed evidentemente si tratta non già di una dichiarazione di volontà volta a garantire o afar sì che il centro commerciale costituisca valore aggiunto,quanto piuttosto volta a descrivere la situazione in cui il bene locato andava ad inserirsi.Vale a dire una descrizione della qualità della prestazione resa. Il secondo tipo di obbligazioni èinvece costituito dall'impegno della cedente di gestire attivamente il centro, regolame ntando l'utilizzo ed il godimento dei servizi prestati nonché di farne pubblicità. Con accertamento in fatto qui non sindacabile i giudici di merito hanno ritenuto che la società cedente ha effettivamente dimostrato di aver effettuato un impegno promozionale e organizzativo così come previsto in contratto (p.9). Inoltre, un’ulteriore ragione di inammissibilità deriva da quanto segue. Il motivo dovrebbe enunciare direttamente la violazione dell’art. 1453 c.c., ma, per farlo, procede in realtà – dopo avere evocato la motivazione che vorrebbe criticare omettendo una parte consistente di essa fra le due parti che riporta, il che già è ragione di inidoneità censoria –ad enunciare una certa interpretazione del contenuto dell’accordo negoziale, particolarmente quanto al c.d. preambolo, ma lo fa senza enunciare come e perché ciò che propone di interpretare in un certo modo, al fine di individuare l’oggetto di pretese obbligazioni della resistente, dovrebbe appunto intendersi come si pretende. L’assoluta assenza di evocazione delle norme sull’esegesi che giustificherebbero l’assunto rende la prospettazione del tutto apodittica ed inidonea ad individuare la pretesa obbligazione inadempiuta. Non solo: quanto si enuncia poi a pag. 21 e ss. evoca risultanze documentali riguardo alle quali si sollecita una incidenza sulla questione delle pretese inadempienze, che - fermo che non v’è, per le ragioni indicate, alcuna effettiva individuazione delle obbligazioni ascritte alla resistente – suppone una rivalutazione della quaestio factie senza dire se e dove ognuna delle circostanze di cui alla documentazione era divenuta oggetto di dibattito processuale. 8.-Con il terzo motivo si denuncia violazione dell'articolo 1467 del codice civile. Nel giudizio di appello la società ricorrente aveva posto la questione della risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta. La ricorrente rimprovera la Corte d'appello di non aver capito il motivo di impugnazione da lei proposto, che era nel senso di una imprevedibile eccessiva onerosità del contratto, dovuta al fatto che vi era stato un calo , anch'esso imprevedibile,degli afflussi al centro commerciale. Invece, la Corte d'appello ha supposto che l'eccessiva onerosità lamentata dalla ricorrente fosse nella inattuazione delle obbligazioni assunte dalla [OSCURATO:SOCIETA] srlproprietaria del centro commerciale inattuazione che ha inciso sui risultati economici attesi dalla ricorrente. In sostanza, la Corte d'appello , interpretando in questi termini la domanda , avrebbe ritenuto erroneamente che la ricorrente abbia fatto valere come eccessiva onerosità una questione che era nient'altro che di inadempimento delle obbligazioni assunte dalla controparte. Osserva la ricorrente che invece l'eccessiva onerosità non era nella differenza tra le obbligazioni assunte e quanto poi effettivamente adempiuto, ma era nell'inaspettato calo di produttività del centro commerciale. Il motivo è inammissibile e comunque infondato. E’ inammissibile, poiché la premessa del motivo è che la corte territoriale avrebbe deciso la questione dell’eccessiva onerosità sopravvenuta per il tramite di quella che si definisce “una errata valutazione dei fatti causa” (pag. 25 del ricorso): il motivo è inammissibile, in quanto esorbita dal paradigma dell’art. 360 c.p.c., atteso che l’errata valutazione dei fatti di causa non è riconducibile né alla “violazione” né alla “falsa applicazione” dell’art. 1467c.c. e si colloca su un piano estraneo ai limiti della censurabilità della ricostruzione della quaestio facti segnati dall’attuale n. 5 dell’art. 360 c.p.c. Là dove poi la pretesa “errata valutazione dei fatti di causa” la si spiega assumendo che essa si evincerebbe e, dunque, si risolverebbe in una errata percezione di ciò che era oggetto della prospettazione della domanda ai sensi dell’art. 1467 c.c., si rileva che: a) per un verso la censura avrebbe dovuto postulare un error in procedendoconcernente l’errore nella percezione dei fatti costitutivi della domanda e non la diretta violazione dell’art. 1467, cioè della norma sostanziale; b) per altro verso che la pretesa errata percezione viene sostenuta riproducendo una parte del ricorso introduttivo del giudizio e non invece il relativo motivo di appello, sicché non si sa che cosa parte ricorrente aveva prospettato in appello e, dunque, non si spiega perché la corte territoriale avrebbe deciso una cosa diversa da quella che doveva decidere. Il motivo, se fosse scrutinabile, sarebbe comunque infondato, in quanto, anche ad ammettere che vi sia una differenza tra quanto addotto dal ricorrente in appello e quanto compreso dalla Corte di secondo grado-differenza che a ben vedere non vi è, poiché l'una fa leva sulle conseguenze l'altra fa leva sulle cause del medesimo fenomeno-: il rimedio dell'eccessiva onerosità , come è noto , è relativo a quegli eventi che , sopravvenuti e imprevedibili , rend ono una prestazione particolarmente sproporzionata rispetto all'altra. Nel caso presente gli eventi sopravvenuti e imprevedibili invocati dalla ricorrente, vale a dire il calo di frequentazioni del centro commerciale e la chiusura di molte attività al suo interno, non è un fattore che ha reso sproporzionate le due prestazioni, l ’ una cioè rispetto all'altra , non è un evento che determinato squilibrio nel sinallagma, ma è un evento ha frustratoi risultati economici della sola affittuaria, e che rientra nella normale delle iniziative economiche. Il ricorso va dunque rigettato. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano ai sensi del d.m. n. 55 del 2014. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese di lite, nella misura di 3900,00 euro, oltre 200,00 euro per esborsi, nonché le spese generalie gli accessori come per legge. Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 2