Cassazione n. 12599/2026

ISA, rappresentata e difesa dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] la sentenza n.288/2021 della Corte d’appello di Palermo,depositata il 26-2-2021,udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 22-4-2026 dal consigliere [OSCURATO:PERSONA].1.[OSCURATO:PERSONA] ha convenuto avanti il Tribunale di Palermocontratto preliminare di data 21-5-2007, immobile di sua proprietà peril prezzo di € 140.000,00, di cui € 70.000,00 versati a titolo di caparraconfirmatoria; ha dichiarato che con scrittura di data 6-7-2007 laNumero registro generale 13761/2021Numero sezionale 999/2026Numero di raccolta generale 12599/2026Data pubblicazione 05/05/2026stipula del definitivo era stata rinviata di sei mesi a decorrere dallaproduzione dei documenti necessari e che successivamente lapromissaria acquirente, benché più volte formalmente convocata, nonsi era presentata davanti al notaio per il rogito. Ha chiesto accertarsi ilsuo legittimo esercizio del diritto di recesso ex art. 1385 co. 2 cod. civ.e il diritto di trattenere la caparra, condannando la convenuta arestituire l’immobile.La convenuta [OSCURATO:PERSONA] ha chiesto il rigetto delle domandee, a sua volta, l’accertamento del suo diritto di recedere dal contratto,con la condanna dell’attrice a pagare il doppio della caparra; haevidenziato che, al momento della stipula del preliminare, lapromittente venditrice aveva dichiarato che l’immobile era di suaproprietà, libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, regolare dalpunto di vista urbanistico, ma non aveva consegnato alcunadocumentazione, così che la stipula era stata rinviata di sei mesi apartire dalla produzione dei documenti necessari per il rogito;nonostante fosse stata diffidata, la promittente venditrice in data 22-10-2008 aveva fatto pervenire al notaio solo alcuni dei documenti, conla conseguente impossibilità di stipulare il rogito.Il Tribunale di Palermo ha accertato che l’attrice, promittentevenditrice, aveva consegnato la documentazione necessaria alla stipulain data 22-10-2008 e luglio 2010; ha dichiarato il diritto dellapromittente venditrice di recedere dal contratto preliminare dicompravendita e di trattenere la caparra confirmatoria di € 70.000,00,condannando la promissaria acquirente a restituire l’immobile.2.Avverso la sentenza [OSCURATO:PERSONA] ha proposto appello, chela Corte d’appello di Palermo, con sentenza n. 288/2021 pubblicata il26-2-2021, ha integralmente rigettato.3.[OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione affidato adue motivi.Numero registro generale 13761/2021Numero sezionale 999/2026Numero di raccolta generale 12599/2026Data pubblicazione 05/05/2026Annalisa Amato ha resistito con controricorso.In prossimità dell’adunanza in camera di consiglio la ricorrente hadepositato memoria illustrativa.RAGIONI DELLA DECISIONE1.Il primo motivo di ricorso è intitolato “violazione e falsaapplicazione degli artt. 1453 c.c., 1455 c.c., 1385 2° comma e art.1489 c.c., errata pronuncia in ordine a un punto decisivo dellacontroversia; ai sensi dell’art. 360 n. 3 e 5 c.p.c.” e con esso laricorrente sostiene che la sentenza impugnata abbia erroneamentericostruito i fatti, con riguardo all’atto stragiudiziale di diffida del 15-1-2010 e dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA], nonché con riguardo alla circostanza che in data6-7-2010 vi erano le condizioni per stipulare. Evidenzia che lapromittente venditrice, la quale nel preliminare stipulato il 21-5-2007aveva dichiarato che l’immobile era libero da iscrizioni e trascrizioni ein regola con le disposizioni edilizie, non aveva consegnato alcunadocumentazione, per cui la promissaria acquirente aveva acconsentitoa rinviare la data del rogito di sei mesi, ma la promittente venditricenon aveva adempiuto ai suoi obblighi; solo il 22-10-2008 avevadepositato parte della documentazione richiesta, in copia semplice, manon la concessione in sanatoria né il certificato di abitabilità, né laliberatoria dell’amministratore del condominio in ordine a eventualioneri pendenti, né le certificazioni energetiche, né quelle degli impianti;afferma che era stato a causa dell’incompletezza della documentazioneche non era stato possibile procedere alla stipula del contrattodefinitivo; evidenzia di avere chiesto l’ammissione di provatestimoniale sul punto e lamenta che le istanze istruttorie siano statedichiarate inammissibili dal Tribunale e inspiegabilmente non sianostate ammesse neppure dalla Corte d’appello. Aggiunge che l’immobileera pervenuto in proprietà della promittente venditrice dopo lastipulazione del preliminare, in quanto il decreto di trasferimento in suoNumero registro generale 13761/2021Numero sezionale 999/2026Numero di raccolta generale 12599/2026Data pubblicazione 05/05/2026favore era stato emesso dal Tribunale solo il 28-11-2007 ed eradivenuto pienamente efficace solo dopo la notifica al debitore il 28-12-2009, che la planimetria catastale non corrispondeva all’immobileoggetto del preliminare, che la promittente venditrice avevafalsamente dichiarato la regolarità urbanistica, perché la concessionein sanatoria era stata rilasciata solo il 5-10-2009 e da essa risultavache la promittente venditrice era proprietaria dell’immobile sub 19 enon sub 18 indicato nel preliminare, appartenente a terzi; aggiungeche anche il certificato di abitabilità era stato rilasciato solo nell’aprile2010, con grave e notevole ritardo e, quindi, sulla base di tutti i fattiche descrive, sostiene che la condotta della promittente venditriceintegri gli estremi del grave inadempimento, con il conseguente dirittodella promissaria acquirente, che non si era resa autrice di alcuninadempimento, di esercitare il recesso o chiedere la risoluzione ecomunque ottenere il doppio della caparra. Lamenta altresì che lapromittente venditrice, oltre a non comunicare la situazione degliimmobili in relazione agli oneri condominiali e all’esistenza di spesestraordinarie già deliberate, non aveva comunicato neppure chel’immobile era oggetto di procedimento amministrativo per larimozione di parti pericolanti e non era dotato di posti auto.Il motivo proposto ai sensi dell’art. 360 co. 1 n. 5 cod. proc. civ. èinammissibile in primo luogo ex art. 348-ter co.5 cod. proc. civ. rationetemporis vigente, in ragione dell’inizio del giudizio d’appellosuccessivamente all’[OSCURATO:DATA_NASCITA] e all’introduzione del giudizio dicassazione prima del 28-2-2023, vertendosi in ipotesi di "doppiaconforme". In tale caso il ricorso per cassazione proposto per il motivodi cui al n.5 dell'art. 360 cod. proc. civ. è inammissibile se non indicale ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione diprimo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando cheesse sono tra loro diverse (Cass. Sez. 3 28-2-2023 n. 5947, Cass. Sez.Numero registro generale 13761/2021Numero sezionale 999/2026Numero di raccolta generale 12599/2026Data pubblicazione 05/05/20261 22-12-2016 n. 26774, per tutte). Al contrario la ricorrente,limitandosi a lamentare che la Corte d’appello non abbia esaminato lesue deduzioni in fatto, volte a sostenere che l’inadempimento era statodella promittente venditrice e non della promissaria acquirente,presuppone l’inesistenza di una diversità delle ragioni di fatto poste afondamento delle decisioni di primo e di secondo grado.Per di più, il motivo proposto ai sensi dell’art. 360 co. 1 n. 5 cod.proc. civ. è inammissibile perché non individua il fatto o i fatti specificioggetto di discussione tra le parti e che abbiano avuto caratteredecisivo, nei termini richiesti da Cass. Sez. U 7-4-2014 n. 8053; lostesso si concreta in una richiesta di complessiva rivalutazione dellerisultanze istruttorie in termini diversi da quelli eseguiti dalla Corted’appello e neppure individua in quali termini le prove orali nonammesse sarebbero state decisive.Quindi, è definitivamente acquisito quanto accertato dallasentenza impugnata (da pag. 5), in base ai documenti prodotti, inordine al fatto che la promittente venditrice con atto stragiudizialenotificato alla promissaria acquirente il 15-1-2010 aveva quest’ultimainvitata a presentarsi presso il notaio Crescimanno per la stipula il 2-2-2010, che non si era presentata, come da verbale negativo delnotaio; di seguito, con atto notificato in data 8-6-2010, la promissariaacquirente era stata nuovamente diffidata alla stipula, ma alla datafissata del 25-6-2010 non si era presentata, chiedendo alla promittentevenditrice di fornire i documenti al notaio di sua fiducia [OSCURATO:PERSONA]; il [OSCURATO:DATA_NASCITA] la promittente venditrice aveva comunicato di avere consegnatola documentazione richiesta e chiedeva alla promissaria acquirente difissare la data per la stipula, senza ottenere riscontro.Nel momento in cui la promittente venditrice aveva inviato l’ultimadiffida ad adempiere, per stessa ammissione della promissariaacquirente appellante sussistevano tutti i presupposti per rogitare,Numero registro generale 13761/2021Numero sezionale 999/2026Numero di raccolta generale 12599/2026Data pubblicazione 05/05/2026perché ella stessa aveva dedotto che la concessione in sanatoria erastata rilasciata il 5-10-2009 e la discrasia tra le particelle indicate neldecreto di trasferimento e nella concessione in sanatoria non eraaddebitabile alla promittente venditrice, trattandosi di un mero erroremateriale nel titolo che era stato oggetto di rettifica, come riconosciutodalla stessa promissaria acquirente; anche il certificato di abitabilitàera stato rilasciato nell’aprile 2010 e perciò in data antecedente allamancata stipula; la comunicazione degli oneri condominiali nonimpediva la stipula, potendo l’acquirente tutelarsi pretendendo ladetrazione degli oneri ancora dovuti dal prezzo di vendita e comunqueesercitando l’azione di rivalsa.Considerato che tale accertamento in fatto svolto dalla sentenzaimpugnata non è attinto in termini ammissibili dalla ricorrente, non sipone alcuna questione di violazione o falsa applicazione delledisposizioni sulla risoluzione del contratto per inadempimento esull’esercizio del recesso: nessuna delle deduzioni della ricorrente èutile a individuare nella sentenza impugnata una violazione o falsaapplicazione delle disposizioni richiamate, perché tutti gli argomentisono esclusivamente finalizzati a sostenere che, sulla base delladiversa rilettura dei fatti da lei eseguita, l’inadempimento era in capoalla promittente venditrice.2.Con il secondo motivo la ricorrente deduce “violazione e falsaapplicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., in relazione all’art. 360 n. 3c.p.c.” e sostiene che la sentenza impugnata abbia erroneamentevalutato le prove documentali ed erroneamente abbia omesso diammettere la prova testimoniale; rileva che l’ammissione del testenotaio [OSCURATO:PERSONA] avrebbe chiarito la circostanza del parziale deposito deidocumenti, così come l’ammissione della c.t.u. richiesta avrebbepermesso la verifica di quanto contestato dalla promissaria acquirente;sostiene versarsi in ipotesi nella quale il giudice di merito è venutoNumero registro generale 13761/2021Numero sezionale 999/2026Numero di raccolta generale 12599/2026Data pubblicazione 05/05/2026meno al compito di porre a fondamento della decisione le prove offertedalle parti.Conclude dichiarando che, per le ragioni esposte, la Corted’appello non avrebbe dovuto condannare l’appellante al pagamentodelle spese dei due gradi di giudizio e perciò impugna la sentenza anchein ragione di tale statuizione.Il motivo è inammissibile.Secondo l’indirizzo delle Sezioni Unite, per dedurre la violazionedell’art. 115 cod. proc. civ. occorre denunciare che il giudice, incontraddizione con la disposizione, abbia posto a fondamento delladecisione prove non introdotte dalle parti ma disposte di sua iniziativafuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare ifatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio); èinammissibile la diversa doglianza che egli, nel valutare le proveproposte dalle parti, abbia attribuito maggiore forza di convincimentoad alcune piuttosto che ad altre prove, essendo tale attività valutativaconsentita dall’art. 116 cod. proc. civ. A sua volta, la doglianza circa laviolazione dell'art. 116 cod. proc. civ. è ammissibile solo se si alleghiche il giudice, nel valutare una risultanza probatoria, non abbia operato-in assenza di diversa indicazione normativa- secondo il suo prudenteapprezzamento, pretendendo di attribuirle un altro e diverso valore,oppure il valore che il legislatore attribuisce a una differente risultanzaprobatoria (come, ad esempio, il valore di prova legale), oppure,qualora la prova sia soggetta a una specifica regola di valutazione,abbia dichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudenteapprezzamento; invece, ove si deduca che il giudice abbia solamentemale esercitato il suo prudente apprezzamento della prova, la censuraè ammissibile ai sensi dell’art. 360 co.1 n.5 cod. proc. civ. solo nei limitiin cui è ancora consentito il sindacato di legittimità sui vizi dimotivazione (Cass. Sez. U 30-9-2020 n. 20867).Numero registro generale 13761/2021Numero sezionale 999/2026Numero di raccolta generale 12599/2026Data pubblicazione 05/05/2026A tutto concedere, risulterebbe vano l’eventuale tentativo diriqualificazione del motivo ai sensi dell’art. 360 co. 1 n. 5 cod. proc.civ. stante che le argomentazioni non sono svolte in termini utili asuperare la preclusione della doppia conforme e cioè, come giàesposto, dimostrando la diversità delle decisioni di primo e di secondogrado; inoltre, le argomentazioni non sono svolte neppure rispettandoil paradigma della disposizione, in quanto non individuano i fatti decisividei quali sarebbe stato omesso l’esame. Ciò vale anche con riguardoall’ammissione delle prove orali, perché la ricorrente non specifica ilcontenuto dei capitoli di prova che, secondo la sua tesi, sarebbero statidecisivi e non considera che la Corte d’appello, nell’esercizio delprudente apprezzamento riservato al giudice di merito e insindacabilein questa sede, ha fondato la decisione sulle prove documentali e sulleammissioni della stessa convenuta Cassarà, in termini non censurati inmodo ammissibile in questa sede.Sono inammissibili anche le doglianze in ordine alla statuizionesulle spese di lite, in quanto la sentenza impugnata ha applicato ilprincipio di soccombenza, condannando l’appellante, che si è vistarigettare l’appello, alla rifusione delle spese del grado.3.In conclusione il ricorso è integralmente rigettato e, inapplicazione del principio della soccombenza, la ricorrente ècondannata alla rifusione a favore della controricorrente delle spese delgiudizio di legittimità, in dispositivo liquidate.In considerazione dell’esito del ricorso, ai sensi dell’art. 13 co. 1-quaterd.P.R. 30 maggio 2002 n. 115 si deve dare atto della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, diulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previstoper il ricorso ai sensi del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso;Numero registro generale 13761/2021Numero sezionale 999/2026Numero di raccolta generale 12599/2026Data pubblicazione 05/05/2026condanna la ricorrente alla rifusione a favore della controricorrentedelle spese del giudizio di legittimità, che liquida in € 200,00 per esborsied € 4.400,00 per compensi, oltre 15% dei compensi a titolo dirimborso forfettario delle spese, iva e cpa ex lege.Sussistono ex art.13 co.1-quater d.P.R. 30 maggio 2002 n.115 ipresupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente diulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previstoper il ricorso ai sensi del co.1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezionecivile della Corte di cassazione il 22-4-2026Il PresidenteGiuseppe Grasso