Cassazione n. 05650/2026

a seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 18383/2022R.G. proposto da [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dagli Avv. ti [OSCURATO:PERSONA], domiciliato digitalmente ex lege; –ricorrente – contro [OSCURATO:PERSONA] - [OSCURATO:PERSONA] della [OSCURATO:PERSONA] , in proprio e quale procuratore speciale della [OSCURATO:SOCIETA]., rappresentato e difeso dall'Avv. [OSCURATO:PERSONA] e dall'Avv. [OSCURATO:PERSONA] m ma , domiciliat o digitalmente ex lege; [OSCURATO:PERSONA] del patrimonio pubblico oggetto di dismissione -Diritto di opzione in favore del conduttore, ex artt. 6, comma 5, d.lgs. n. 104 del 1996 e 3, commi 3 e 6, d.l. n. 351 del 2001 - Presupposti –controricorrente – e nei confronti di Agenzia del territorio, Ministero dell’economia e delle finanze, Ministero del lavoro e delle politiche sociali; –intimati – avverso la sentenza del la Corte di Appello di Napoli , n. 2473/2022 , pubblicata il 3 giugno2022. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 17 febbraio 2026dal [OSCURATO:PERSONA]. Rilevato che: [OSCURATO:PERSONA], conduttore di unità immobiliare ad uso abitativo sita in Napoli, via Cilea n. 46, già di proprietà Inpdai e poi trasferita a [OSCURATO:SOCIETA]. e quindientrata nella proprietà [OSCURATO:PERSONA], conven ne in giudizio, nel 2011, davanti al Tribunale di Napoli , il Ministero del Lavoro e delle [OSCURATO:PERSONA], il Ministero dell’Economia e delle Finanze, la [OSCURATO:SOCIETA]. ([OSCURATO:PERSONA]), l’[OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:PERSONA] della [OSCURATO:PERSONA]), l’Agenzia del Territorio, [OSCURATO:PERSONA] generali e legali, e l’Agenzia del Territorio, [OSCURATO:PERSONA] del Territorio di Napoli, chiedendo, ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., il trasferimento coattivo della proprietà dell’immobile in suo favore, sulla base della disciplina di dismissione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali (d.lgs. n. 104 del 1996 e d.l. n. 351 del 2001), al prezzo determinato in via principale secondo il criterio della rendita catastale moltiplicata per cento e, in via subordinata, secondo il valore di mercato riparametrato al 2001 con gli abbattimenti di legge; esposeche, a seguito della comunicazione dell’Inpdai, con lettera del 20 dicembre 1999, finalizzata alla dismissione dell’unità immobiliare in questione, alla quale egli aveva risposto, con lettera raccomandata inviata prima del 31 ottobre 2001, confermando la propria volontà di procedere all’acquisto, venne a trovarsi inserito nel processo di vendita del patrimonio immobiliare pubblico degli enti previdenziali, ma di essere stato poi arbitrariamente escluso dal diritto di acquistare il proprio alloggio alle stesse condizioni riconosciute agli altri conduttori, in quanto l’immobile di via Cilea 46 era stato qualificato “di pregio” con decreto interministeriale 13 aprile 2007, pubblicato sulla G.U. n. 108 dell’11 maggio 2007, con conseguente applicazione del prezzo di mercato, senza gli abbattimenti previsti dalla normativa di favore; dedusse che, invece, avendo egli tempestivamente esercitato il diritto di opzione legale nei termini di legge, per effetto del combinato disposto degli artt. 1329, 1331 e 2932 c.c., il contratto di compravendita doveva ritenersi perfezionato sulla base del valore catastale, moltiplicato per 100, in forza di quanto disposto dall’art. 6, comma 1, 5 e 6, del d.lgs. 104/96, residuando soltanto l’esigenza di formalizzazione mediante atto pubblico o sentenza costitutiva; il Tribunale di Napoli, con sentenza n. 13520 del 2012, in accoglimento della domanda, dichiarò avvenuto l’effetto traslativo della proprietà in favore dell’attore, ex art. 2932 cod. civ., per il prezzo di euro122.529,00; la Corte d’appello di Napoli, con la sentenza indicata in epigrafe, in accoglimento dell’appello proposto dall’[OSCURATO:PERSONA] e in conseguente integrale riforma di tale decisione, ha invece rigettato le domande, disponendo la cancellazione delle eventuali trascrizioni della domanda e della sentenza di primo grado e compensando integralmente le spese di entrambi i gradi tra tutte le parti; richiamati diversi precedenti di questa Corte ( Sez. 2 n. 13560 del 2008;Sez. 3 n. 21988 del 2011 ; S ez . U. n. 9692 del 2013 ; S ez . U. n. 6023del 2016), ha osservato la Corte territoriale che né dal d.lgs. n. 104del 1996 né dal d.l. n. 351 del 2001 deriva un obbligo a contrarre o una forma di offerta pubblica legale, ma un diritto di opzione o di prelazione, nel caso in cui il primo non venga esercitato, entrambi i quali tuttavia presuppon gono sempre la previa formulazione dell’offerta da parte dell’ente, con indicazione del prezzo; ha inoltre esclu so che l’art. 3, comma 20, d.l. n. 351 del 2001, invocato dall’attore, potesse fondare nella specie un diritto potestativo di acquisto, osservando che la disposizione si riferisce alle sole unità immobiliari che siano state definitivamente offerte in opzione entro il 26 settembre 2001, mediante effettiva proposta di vendita dell’ente, circostanza che non ricorreva nel caso dell’odierno ricorrente, posto che il fabbricato di via Cilea 46 non risultava inserito nei piani di cessione né stimato all’epoca della sua manifestazione di volontà del 26 ottobre 2001; in punto di fatto ha valorizzato le comunicazioni del 20 dicembre 1999 inviate dall’Inpdai ai conduttori, dalle quali emergeva che le unità locative erano state semplicemente incluse in una verifica preliminare finalizzata a selezionare gli stabili da inserire nel programma di dismissione, mediante la compilazione di un questionario volto ad accertare il possesso dei requisiti per l’eventuale esercizio della prelazione e l’interesse all’acquisto; ha quindi concluso che, in assenza di una formale offerta di vendita dell’immobile da parte dell’ente proprietario, nessun diritto di opzione o di prelazione fosse sorto in capo al conduttore e che, pertanto, difettasse il presupposto stesso per la pronuncia costitutiva exart. 2932 c.c.; per la cassazione di tale sentenza [OSCURATO:PERSONA] propone ricorso affidato a un solo motivo, cui resiste l’[OSCURATO:PERSONA], in proprio e quale procuratore speciale di [OSCURATO:SOCIETA]., depositando controricorso; le altre amministrazioni intimate non svolgono difese in questa sede; la trattazione è stata fissata in adunanza camerale ai sensi dell’art. 380-bis.1cod. proc. civ.; il ricorrente e l’Istituto controricorrente hanno depositato memoria; considerato che: va preliminarmente rilevata la nullità della notificazione del ricorso per cassazione nei confronti dell’Agenzia del Territorio, del Ministero dell’Economia e delle Finanze e del Ministero del Lavoro e delle [OSCURATO:PERSONA]; la notifica è stata,infatti, indirizzata all’[OSCURATO:PERSONA] di Napoli e deve pertanto considerarsi nulla, dovendo la notifica del ricorso per cassazione avverso le amministrazion i rappresentat e per legge dall’Avvocatura dello Stato essere diretta alla stessa presso l’Avvocatura Generale dello Stato (art. 11, comma terzo, r.d. 30 ottobre 1933, n. 1611, in relazione all'art. 9, comma primo, legge 3 aprile 1979, n. 103); l’inammissibilità del ricorso, che si va appresso a evidenziare, rende tuttavia ultroneo ed inutilmente dispendioso l’altrimenti necessario ordine di rinnovazione della notifica; il rispetto del diritto fondamentale ad una ragionevole durata del processo impone , infatti , al giudice (ai sensi degli artt. 175 e 127 c.p.c.) di evitare eimpedire comportamenti che siano di ostacolo ad una sollecita definizione dellostesso, tra i quali rientrano quelli che si traducono in un inutile dispendio di attività processuali e formalità superflue perché non giustificate dalla struttura dialettica del processo e, in particolare, dal rispetto effettivo del principio del contraddittorio, da effettive garanzie di difesa e dal diritto alla partecipazione al processo in condizioni di parità, dei soggetti nella cui sfera giuridica l'atto finaleè destinato a produrre i suoi effetti; ne consegue che, in caso di ricorso per cassazione prima facie infondato o inammissibile , appare superfluo, pur potendone sussistere i presupposti, disporre la fissazione di un termine per l'integrazione del contraddittorio ovvero per la rinnovazione di una notifica nulla o inesistente, atteso che la concessione di esso si tradurrebbe, oltre che in un aggravio dispese, in un allungamento dei termini per la definizione del giudizio dicassazione senza comportare alcun beneficio per la garanzia dell'effettività dei diritti processuali delle parti (v. Cass. Sez. U. 22/03/2010, n. 6826; Cass.21/05/2018, n. 12515; 10/05/2018, n. 11287; 17/06/2013, n. 15106); con l’unico motivo di ricorso il ricorrente deduce, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., « violazione e falsa applicazione degli artt. 6 d.lgs. 16 febbraio 1996, n. 104, anche in relazione all’art. 3, comma 20, d.l. 25 settembre 2001, n. 351, conv. in l. 23 novembre 2001, n. 410, nonché dell’art. 2932 c.c. e degli artt. 1326 ss. e 1331 cod. civ., anche in relazione agli artt. 1362 ss. cod. civ.»; lamenta che la Corte territoriale abbia erroneamente escluso la sussistenza, in suo favore, di un diritto potestativo di opzione all’acquisto dell’immobile, ritenendo insussistente una formale offerta di vendita da parte dell’ente e qualificando la comunicazione Inpdai del 20 dicembre 1999 come mera richiesta informativa, mentre tale comunicazione avrebbe dovuto esserequalificata, alla luce del quadro normativo e della prassi amministrativa, come proposta irrevocabile di vendita incorporata nella legge, alla quale egli avrebbe tempestivamente aderito, consolidando il diritto all’acquisto alle condizioni di favore ratione temporis; il motivo è inammissibile, in primo luogo, per violazione degli artt. 366, n. 6, e 369, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ., poiché esso fonda essenzialmente la censura sul contenuto della lettera dell’Inpdai del 20 dicembre 1999, senza in alcun modo riportarne il testo, neppure nelle parti ritenute rilevanti, né indicandone la localizzazione nel fascicolo di causa, così impedendo a questa Corte ogni controllo sulla decisività e sulla reale portata dell’atto evocato; sotto altro profilo, il motivo è comunque inammissibile perché mira, nella sostanza, a ottenere una nuova valutazione della comunicazione del 20 dicembre 1999 e dell’intera vicenda, in contrapposizione alla ricostruzione operata dalla Corte territoriale, senza confrontarsi adeguatamente con la ratio decidendi e senza denunciare un effettivo errore di sussunzione, ma sollecitando una rivalutazione del fatto incompatibile con il perimetro del vizio di cui all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.; la Corte d’appello ha accertato, in fatto, che alla data della manifestazione di volontà di acquisto da parte del ricorrente lo stabile di via Cilea n. 46 non era stato ancora inserito nei piani di dismissione, non era stato stimato e non era stato mai offerto in vendita; ha inoltre qualificato la lettera Inpdai del 20 dicembre 1999 come atto avente mera funzione informativa e istruttoria, volto a una «verifica preliminare»della propensione all’acquisto e dei requisiti dei conduttori, privo di indicazione del prezzo e accompagnato, nel modulo restituito dal conduttore, da espressa clausola di non vincolatività,né per l’ente né per l’inquilino; orbene, questa Corte ha ripetutamente affermato che, in tema di dismissione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici, il diritto di prelazione riconosciuto agli attuali conduttori dall’art. 6, comma 5, d.lgs. n. 104 del 1996 è esercitabile nella sola ipotesi in cui l’ente proprietario abbia validamente e adeguatamente manifestato la volontà di porre in vendita gli immobili, in attuazione del dettato normativo, attraverso una specifica proposta di alienazione consistente nella determinazione negoziale di cedere la proprietà dei beni, con la conseguenza che non può ritenersi sussistente un obbligo di vendita derivante direttamente dalla legge che si configuri come una peculiare offerta pubblica, in quanto una simile prospettazione si porrebbe in insanabile contrasto con la disciplina del procedimento di alienazione e stravolgerebbe la natura giuridica degli atti di dismissione, trasformandoli in anomale e sistematiche procedure ablative (tra le molte, Cass. n. 21988 del 2011, n. 6055 del 2012 , n. 21596 del 2013 , n. 20550 del 2014 , n. 6733del 2020); con specifico riferimento alla vicenda dello stabile di via Cilea n. 46 e alla comunicazione Inpdai del 20 dicembre 1999, questa Corte, in fattispecie sovrapponibile a quella qui in esame, ha già ritenuto inammissibili le censure dirette a far valere la natura di offerta di vendita di tale comunicazione, precisando che l’accertamento della Corte d’appello circa il carattere meramente informativo della missiva e l’assenza, all’epoca, di un’inserzione dell’immobile nei piani di dismissione e di una determinazione del prezzo costituisce valutazione di fatto insindacabile in sede di legittimità, ove sorretta da motivazione immune da vizi logici e giuridici (Cass. ord. n. 24894 del 2023); la stessa ordinanza ha condivisibilmente ribadito che l’art. 3, comma 20, d.l. n. 351 del 2001, conv. con modif. in l. n. 410 del 2001, non attribuisce ai conduttori un diritto di acquistare l’immobile locato indipendentemente da una manifestazione di volontà di vendita da parte dell’ente proprietario, ma si limita a stabilire che le unità per le quali i conduttori abbiano manifestato la volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001 saranno vendute, ove e quando offerte in opzione, al prezzo e alle condizioni determinati in base alla normativa vigente alla data della predetta manifestazione di volontà; il ricorrente richiama, a sostegno delle proprie tesi, la sentenza di questa Corte n. 14586 del 2021, ma tale precedente non conduce a conclusioni diverse: come puntualmente osservato nel controricorso, quella decisione si fonda su un accertamento in fatto operato dal giudice di merito in un diverso contesto probatorio e non scalfisce, anzi presuppone, il principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte secondo cui il diritto del conduttore presuppone sempre una specifica offerta di vendita da parte dell’ente e non può desumersi dalla sola esistenza di una disciplina di dismissione; nel caso in esame, per contro, la Corte territoriale ha escluso, con accertamento insindacabile, che la lettera del 20 dicembre 1999 potesse assumere natura di proposta contrattuale, sicché il richiamo al precedente invocato si risolve nella sollecitazione di una diversa valutazione del materiale istruttorio; alla luce di tali considerazioni, il motivo non supera il vaglio di ammissibilità, sia per il difetto di autosufficienza, sia perché si pone in contrasto con il consolidato orientamento di questa Corte e si traduce in una critica alla ricostruzione in fatto della vicenda, inammissibile in sede di legittimità; il ricorso va pertanto dichiarato inammissibile; le spese del giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza nei rapporti tra il ricorrente e l’[OSCURATO:PERSONA]; nulla va disposto per le amministrazioni intimate che non hanno svolto attività difensiva; ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, d.P.R. n. 115 del 2002, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso, se dovuto; P.Q.M dichiara inammissibile il ricorso. Condanna il ricorrente pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in Euro 5.000 ,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge. Ai sensi dell'art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte delricorrente, di un ulteriore importo a tito