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CassazionesentenzaSezione 5Decisione del 1 giugno 2026

Cassazione n. 17189/2026

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o [OSCURATO:PERSONA] all’avvocato [OSCURATO:PERSONA]Agenzia delle Entrate - [OSCURATO:PERSONA] I [OSCURATO:PERSONA] in persona dellegale rappresentante pro tempore-intimata-sul controricorso incidentale proposto da Agenzia delle Entrate in personaNumero registro generale 104/2023Numero sezionale 285/2026Numero di raccolta generale 17189/2026Data pubblicazione 01/06/2026del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesadall'Avvocatura Generale dello Stato-controricorrente e ricorrente incidentale-contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA] in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentato e difeso dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] al ricorso incidentale-avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] dellaLombardia n. 2111/2022, depositata il 23/05/2022.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/05/2026dal [OSCURATO:PERSONA].Udito il Pubblico Ministero, in persona del [OSCURATO:PERSONA] Procuratore GeneraleRosa [OSCURATO:PERSONA]Erba, che ha concluso per l’accoglimento del ricorsoprincipale con assorbimento del ricorso incidentale.Uditi per delega dei difensori dei ricorrenti l'Avv. [OSCURATO:PERSONA] e peril ricorrente incidentale l'Avvocatura Generale dello Stato1.Con atto a rogito del notaio [OSCURATO:PERSONA], stipulato in data [OSCURATO:DATA_NASCITA] eregistrato il 2.05.2018, la società [OSCURATO:PERSONA] S.r.l. (oggi SiriusHolding) acquistava il terreno ubicato in via Frosinone distinto al CatastoTerreni al foglio 366, mappale 233 al prezzo di euro 126.000,00 cheveniva rettificato dall’Agenzia delle entrate in euro 43.996,36, ai sensidell'art. 52 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.1.1 La società acquirente impugnava l'avviso di rettifica deducendo cheoggetto della compravendita era un terreno inedificabile in quantodestinato a verde urbano di nuova previsione e soggetto a vincoli.

Inparticolare, la contribuente sosteneva che, solo in caso di cessionegratuita al Comune, al terreno sarebbe stato attribuito un indiceedificatorio virtuale pari a 0,35 al metro quadro e che moltiplicando taleindice per la superficie dell'area si sarebbe ottenuta la cosiddettaNumero registro generale 104/2023Numero sezionale 285/2026Numero di raccolta generale 17189/2026Data pubblicazione 01/06/2026superficie lorda di pavimento(spl) sempre virtuale e cioè il quantitativoedificabile astrattamente correlata all'area di decollo.

Psi argomenta cheper ottenere la superficie lorda di pavimento all’area di decollo sarebbestato necessario un ulteriore atto quale la cessione gratuita dell'area didecollo al Comune di Milano.1.2 I giudici di prossimità di Milano accoglievano il ricorso della società.1.3 Sull'appello dell'amministrazione finanziaria, la Commissione tributariaregionale della Lombardia, con sentenza n. 2111/2022, ha dato atto deiprincipi di diritto elaborati da codesta Suprema Corte in materia diperequazione e edificabilità delle aree, asserendo che, nel caso di specie, ilPGT di Milano attribuirebbe tour court fin dall’origine un indice edificatorioidentico a tutti i terreni del territorio comunale (c.d. perequazioneterritoriale) e che pertanto l’area dovrebbe ritenersi intrinsecamenteedificabile.

In particolare, ha statuito che in ragione della potenzialitàedificatoria ravvisabile nell'attribuzione di un indice perequativo costantedi edificabilità ai suoli ricompresi nel comparto o, comunque, nell'areainteressata dal piano di intervento, la tassabilità del cespite quale terrenoedificabile in quanto, generando diritti edificatori perequati, è daconsiderare utilizzabile a scopo edificatorio .

Aggiungeva che la novitàe peculiarità delle questioni dedotte in giudizio, nonché l’assenza di unconsolidato indirizzo giurisprudenziale e dottrinario sulla tematicaaffrontata, palesano la sussistenza di obiettive condizioni di incertezzasulla portata e sull'ambito di applicazione delle disposizioni di cui aisummenzionati art. 51e 52 del dpr. 131/87, che giustificano nel caso dispecie, ai sensi dell’art. 8 del d.lgs 546/92, l’inapplicabilità delle sanzioniirrogate dall’Ufficio .1.4 Per la cassazione della sentenza d’appello indicata in epigrafe ricorrela società articolando quattro motivi, integrati da successive memoriedifensive.Numero registro generale 104/2023Numero sezionale 285/2026Numero di raccolta generale 17189/2026Data pubblicazione 01/06/20261.5 L’amministrazione replica con controricorso, proponendo ricorsoincidentale.1.6 Il Procuratore Generale ha concluso nel senso del rigetto del primomotivo e dell’accoglimento dei mezzi dal secondo al quarto, conassorbimento del ricorso incidentale.[OSCURATO:PERSONA] DIRITTO1.Il primo motivo di ricorso, proposto ai sensi dell'art. 360, primo comma,n. 3, c.p.c., denuncia la violazione degli artt. 51 e 52 del d.P.R. n. 26Aprile 1986, n. 131; si afferma che dal certificato di destinazioneurbanistica rilasciata dall'ente locale risulta che il terreno oggetto dellacompravendita era classificato in zona verde urbano rete ecologica dilivello comunale ambiti di interesse ecologico , altresì gravata da specificivincoli amministrativi e interessato da “emergenze idriche”, “fattibilitàgeologica” e fascia di rispetto stradale “in quanto adiacente a strada ditipo A-autostrada in esercizio esterna alla delimitazione del centro abitato”che ne limitano l’utilizzo.

Nonostante la natura dell'area, la Corte d’appelloha ritenuto che il piano generale territoriale attribuisse a detto terreno invia diretta ed immediata un indice di utilizzazione territoriale pari a 0,35 almetro quadro di superficie lorda di pavimento, ritenendolaconseguentemente area edificabile.

Si aggiunge che la traslazione divolumetria costituisce una fattispecie a formazione progressiva cheprevede una prima fase di decollo che consiste nella possibilità ditrasferire i diritti edificatori virtuali ed una seconda fase cosiddetta diintervento edilizio mediante sfruttamento dei diritti edificatori virtuali.Nella fattispecie, alla data della compravendita non si era verificata né laprima né la seconda fase della traslazione.

Solo con detto atto di cessionegratuita all’ente locale, e non prima, l’area acquisisce lo status di“pertinenza indiretta”, e, di conseguenza, solo allora si genera, qualecompensazione per la cessione gratuita, la slp virtuale di 1.380 mq. a cuiNumero registro generale 104/2023Numero sezionale 285/2026Numero di raccolta generale 17189/2026Data pubblicazione 01/06/2026viene fatto riferimento ex post per rideterminare il valore dellacompravendita.

Si afferma che ai fini tributari occorre distinguere tra dueben differenti fattispecie: a) la prima è la c.d.

“perequazione territoriale”per effetto della quale viene attribuito un valore edificatorio uniforme atutte le proprietà destinate alla trasformazione di uno o più ambiti delterritorio comunale, a prescindere dall'effettiva localizzazione dei dirittiedificatori, trasferibili e negoziabili separatamente dal suolo" (Cass. n.27575/18); b) e la seconda, costituita dalla c.d.

“perequazionecompensativa”, che ricorre quando “la PA attribuisce al proprietario unindice di capacità edificatoria (credito edilizio o volumetrico) fruibile sualtra area di proprietà pubblica o privata, non necessariamente contigua edi anche successiva individuazione; ciò a fronte della cessione gratuitadell'area oggetto di trasformazione pubblica, ovvero di imposizione su diessa di un vincolo assoluto di inedificabilità o preordinatoall'esproprio(Cass. Civ., SS.UU, 29.10.2020, n. 23902).2.

Il secondo mezzo di ricorso, proposto ai sensi dell'art. 360, primocomma, n. 3, c.p.c., lamenta la violazione degli artt. 51 e 52 del d.P.R. n.131 del 1986, 3 e 53 della Costituzione, avendo il decidente travisato laquestione sottoposta al suo vaglio, in quanto il caso di specie è diverso daquello in cui lo strumento urbanistico attribuisce direttamente ad uncomparto una certa capacità edificatoria che può essere senz'altrorealizzata incrementandone dunque fin da subito il valore.

Si ribadisce cheil terreno non ha vocazione edificatoria e che non vi sia certezza in meritoalla cessione dell'area al Comune di Milano ben potendo il proprietariocontinuare ad impiegare la stessa secondo la sua destinazione a verde enon essendovi certezza in relazione all’accettazione della cessione gratuitada parte del Comune di Milano; ragion per cui, in mancanza di dettielementi, anche la superficie lorda di pavimento virtuale dipende solo dallapossibilità di collocarla in una cosiddetta area di atterraggio.Numero registro generale 104/2023Numero sezionale 285/2026Numero di raccolta generale 17189/2026Data pubblicazione 01/06/20263.

Le prime due censure, da divisarsi congiuntamente venendo in rilievo ilmedesimo profilo censorio, sono destituite di fondamento.3.1.

La ragione del contendere, tra le parti, rinviene, come anticipato,dall’avere il decidente considerato il terreno trasferito suscettibile divocazione edificatoria, in contrasto con quanto risultante dal certificatourbanistico che definirebbe un’area destinata a verde urbano, reteecologica di livello comunale-ambiti di interesse ecologico, classe difattibilità F3 , peraltro sottoposta a vincoli idrogeologi (di cui non vi ècenno nella sentenza impugnata).3.2 La Corte regionale evidenzia, invece, che, ai sensi dell’art. 6 dellenorme di attuazione del piano regolatore, che disciplina le aree compresenegli ambiti del tessuto urbano consolidato e le aree di pertinenzaindiretta indicate nella Tav, il terreno in oggetto è classificato nel PGT inaree a pertinenza indiretta destinate a servizi pubblici di interessepubblico e generale per le quali è previsto un indice di utilizzazioneterritoriale pari allo 0,35 al mq di superficie lorda di pavimento .3.3 Pur principiando dal medesimo presupposto, vale a dire l’inclusionedell’area in oggetto nelle aree a pertinenza indiretta destinate a servizipubblici, la società ne fa discendere effetti diversi da quelli considerati dalgiudice d’appello, alla luce del PRG che considererebbe area a pertinenzaindiretta non tutte le aree destinate a verde pubblico, ma solo le aree diproprietà privata o pubblica oggetto di cessione gratuita al Comune inrelazione al trasferimento di diritti edificatori perequati.

Al contrario, laCorte – pur qualificando l’area a pertinenza indiretta destinata a servizipubblici - ne avrebbe riconosciuto una vocazione edificatoria, sia purlimitata, in base alla superficie lorda di pavimento riconosciuta dal PRG.3.4 A tal proposito, questa Corte ha affermato, sia pure in tema di ICI-IMU, che, a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 11 quaterdecies, comma16, del d.l. n. 203 del 2005, conv. con modif. dalla legge n. 248 del 2005,e dell'art. 36, comma 2, del d.l. n. 223 del 2006, conv. con modif. dallaNumero registro generale 104/2023Numero sezionale 285/2026Numero di raccolta generale 17189/2026Data pubblicazione 01/06/2026legge n. 248 del 2006, che hanno fornito l'interpretazione autenticadell'art. 2, comma 1, lett. b), del d.lgs. n. 504 del 1992, l'edificabilità diun'area, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della baseimponibile fondato sul valore venale, dev'essere desunta dallaqualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dalComune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte dellaRegione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi.

Si ritiene, infatti,che l'inizio del procedimento di trasformazione urbanistica sia sufficiente afar lievitare il valore venale dell'immobile, le cui eventuali oscillazioni, indipendenza dell'andamento del mercato, dello stato di attuazione delleprocedure incidenti sullo ius aedificandi o di modifiche del piano regolatoreche si traducano in una diversa classificazione del suolo, possonogiustificare soltanto una variazione del prelievo nel periodo d'imposta,conformemente alla natura periodica del tributo in questione, senza checiò comporti il diritto al rimborso per gli anni pregressi, a meno che ilComune non ritenga di riconoscerlo, ai sensi dell'art. 59, comma 1, letteraf), del d.lgs. n. 446 del 1997.

Nella determinazione della base imponibile,è tuttavia necessario tener conto della maggiore o minore attualità dellesue potenzialità edificatorie, nonché della possibile incidenza degli ulteriorioneri di urbanizzazione sul valore dello stesso in comune commercio(Cass., Sez. 5, n. 6702 del 10/03/2020; Sez. un., n. 25506 del 2006).3.5 Nella specie, il giudice d'appello ha confermato la legittimitàdell’avviso di rettifica delle aree della società sul rilievo dell’inserimentonel PRG nelle zone a verde urbano- infrastrutture per la mobilità ediliziaresidenziale sociale per le quali è previsto un indice di utilizzazioneedificatoria pari allo 0,35 mq di superficie lorda di pavimento.3.6 Le Sezioni Unite di questa Corte, nella sentenza n. 23902 del29/10/2020 hanno chiarito che il diritto edificatorio di origine perequativaviene riconosciuto al proprietario del fondo come una qualità intrinseca delsuolo (che partecipa fin dall'inizio di un indice di edificabilità suo proprio,Numero registro generale 104/2023Numero sezionale 285/2026Numero di raccolta generale 17189/2026Data pubblicazione 01/06/2026così come prestabilito e 'spalmato' all'interno di un determinato ambitoterritoriale di trasformazione).

Nel caso dell'urbanistica perequativa, si hadistribuzione paritetica e proporzionale - tra tutti i proprietari di undeterminato ambito territoriale o lotto - tanto del vantaggio costituitodalla edificabilità, quanto dell'onere di contribuzione ai costi diriqualificazione, urbanizzazione e realizzazione di aree a servizi di pubblicautilità o verde.

In questo modo, a tutti i suoli dell'ambito territoriale diintervento viene riconosciuto un valore edificatorio costante,indipendentemente dalla effettiva e specifica collocazione, all'interno diesso, dei fabbricati assentiti; collocazione che, stante appunto l'effettodistributivo-perequativo, risulta in definitiva indifferente per i singoliproprietari, i cui terreni saranno comunque destinatari di una quota ugualedi edificabilità.

Proprio per tali caratteristiche, le Sezioni unite hannoaffermato che l'urbanistica perequativa si produce direttamente epreventivamente dal piano urbanistico e comporta la generalizzata,preordinata e diffusa attribuzione di un indice perequativo con effettodiretto sul terreno interessato in quanto facente parte del comparto diintervento.

È su questi presupposti, che la giurisprudenza di legittimità haaffermato la tassabilità dei terreni oggetto di perequazione urbanistica aifini ICI, stante la rilevanza, dal punto di vista tributario, della merapotenzialità edificatoria.

Potenzialità che è da ravvisarsi nella attribuzionedi un indice perequativo costante di edificabilità ai suoli ricompresi nelcomparto o, comunque nell'area interessata dal piano di intervento (Sez.un. cit.; n. 27575 del 2018; 15693 del 2017. [OSCURATO:PERSONA]. 6-5 n. 15312 del2021; Cass. n. 26895/2021; Cass. 17/01/2023 n. 1214).3.7 Nel caso in esame, l’art. 6 delle norme di attuazione, richiamatodalla medesima società, prevede Alle aree comprese negli ambiti delTessuto [OSCURATO:PERSONA] (TUC) disciplinate dal presente Piano e allearee a pertinenza indiretta individuate nella Tav.

S.02 del Piano dei Serviziè attribuito un Indice di edificabilità Territoriale unico pari a 0,35 mq/mq,Numero registro generale 104/2023Numero sezionale 285/2026Numero di raccolta generale 17189/2026Data pubblicazione 01/06/2026verificato il lotto funzionale di appartenenza.

Detto indice genera dirittiedificatori perequati ai sensi dell’art. 7 .

La norma fa riferimento allearee comprese negli ambiti del tessuto urbano consolidato e alle aree apertinenza indiretta indicate nella tavola S.02: il terreno in oggetto èclassificato nel PGT in aree a pertinenza indiretta destinate a servizipubblici di interesse pubblico e generale che prevede un indice diutilizzazione territoriale pari a 0,35 mq di superficie lorda di pavimento,cui, secondo le stesse norme di attuazione deve farsi riferimento, cosìaddivenendo alla determinazione di una superficie edificatoria di mq 198.3.8 Per aree analoghe, questa Corte, con la pronuncia n. 35884/2023,richiamata dalla Procura generale, ha chiarito che il terreno in questione,non edificabile in senso tecnico e cioè non suscettibile di essere sfruttatoeconomicamente con l’esercizio di attività edificatoria in situ, era dotato,secondo la disciplina urbanistica ed edilizia regionale vigente,dell’attitudine a generare diritti edificatori.

L'area in questione, cioè, purassoggettata a un vincolo di destinazione pubblica, in vista di una futurarealizzazione di aree verdi pubbliche di mitigazione e di aree destinate allamobilità, poteva essere legalmente oggetto di cessioneall'amministrazione comunale in cambio di diritti edificatori utilizzabili sualtre aree (le cosiddette aree di atterraggio), la qual cosa ovviamenteinfluiva sul suo valore di scambio sul mercato .3.9 Nello stesso senso, Cass. n. 29424 del 24/10/2023 ha, al riguardo,ribadito che ai fini della liquidazione dell'indennità di espropriazionesecondo il principio del valore venale pieno, occorre valorizzare, aprescindere dalla natura formalmente edificatoria o meno del terreno,anche i diritti edificatori perequativi, i quali rappresentano un rimedio allasperequazione derivante dall'applicazione di standard edilizi, che hannonatura reale e diretta inerenza al terreno, di cui assumono una qualitàintrinseca e sono soggetti ad IMU.Numero registro generale 104/2023Numero sezionale 285/2026Numero di raccolta generale 17189/2026Data pubblicazione 01/06/20263.10 L'area in questione, cioè, pur assoggettata a un vincolo didestinazione pubblica, in vista di una futura realizzazione di aree verdipubbliche e di aree destinate alla mobilità, poteva essere legalmenteoggetto di cessione all'amministrazione comunale in cambio di dirittiedificatori utilizzabili su altre aree (le cosiddette aree di atterraggio), laqual cosa ovviamente influiva sul suo valore di scambio sul mercato.4.Il terzo motivo di ricorso rubricato come i precedenti deduce, in viasubordinata rispetto al motivo che precede, che la decisione della CGT IIgrado è erronea anche nella parte in cui asserisce che, per rideterminare ilvalore della compravendita, sarebbe corretto considerare il valore mediounitario rilevato dalle compravendite relative alle cessioni da parte dellastessa parte acquirente di diritti edificatori afferenti terreni cedutigratuitamente al Comune di Milano, in quanto l’art. 51, d.P.R. n. 131/1986impone di considerare in via prioritaria contratti “che abbiano avuto peroggetto gli stessi immobili”.4.1 La terza censura non può avere seguito.4.2 Va premesso che l’art. 51, comma 3, del d.P.R. n. 131 del 1986,impone all’amministrazione, a pena di inutilizzabilità degli elementicomparativi, di fondare la rideterminazione del valore del compendiooggetto del contratto avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo ealle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla datadell’atto…che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri dianaloghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gliimmobili sono suscettibili, capitalizzato ai tasso mediamente applicato allastessa data…, nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sullabase di indicazioni eventualmente fornite dai comuni .4.3 Questa Corte ha affermato che i predetti criteri di valutazione sonoassolutamente pariordinati (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 17 gennaio 2018,n. 963; Cass., Sez. 5^, 18 settembre 2019, nn. 23215, 23217 e 23223;Cass., Sez. 5^, 2 marzo 2020, n. 5643; Cass., Sez. 5^, 24 giugno 2021,Numero registro generale 104/2023Numero sezionale 285/2026Numero di raccolta generale 17189/2026Data pubblicazione 01/06/2026n. 18103; Cass., Sez. 5^, 27 luglio 2021, n. 21491; Cass., Sez. 5^, 5novembre 2021, n. 32034; Cass., Sez. 5^, 17 novembre 2021, n. 34931;Cass. n. 10021/2022), nulla autorizzando a ritenere il terzo residuale esubordinato alla oggettiva impossibilità di ricorrere ai parametri oggettividi cui ai precedenti criteri.

Ne consegue che un valido elemento divalutazione può anche essere rappresentato da un unico immobile aventecaratteristiche similari oggetto di una compravendita stipulata in unmomento di poco successivo alla compravendita oggetto di rettifica.

Senzatralasciare che le presunzioni non devono essere necessariamenteplurime, ben potendosi il convincimento del giudice fondare anche su unelemento unico, preciso e grave (in termini: Cass., Sez. 5^, 2 dicembre2021, n. 37851).4.4 Inoltre, in riferimento al criterio comparativo, questa Corte ha, inparticolare, rilevato che la circostanza secondo cui deve aversi riguardo aitrasferimenti a qualsiasi titolo ed alle divisioni e perizie giudiziarie,anteriori di non oltre tre anni, non implica l'immodificabilità del valorerisultante da detti atti, ma si limita ad indicare un parametro certo diconfronto, in base al quale l'amministrazione finanziaria deve determinareil valore del bene in comune commercio (tra le tante: Cass., Sez. 5", 23febbraio 2011, n. 4363; Cass., Sez. 5", 15 maggio 2015, n. 9956; Cass.,Sez. 5^, 6 agosto 2019, n. 20936; Cass., Sez. 5^, 30 novembre 2020,nn. 27338 e 27339, Cass., Sez. 5^, 24 giugno 2021, n. 18103; Cass.,Sez. 5^, 27 luglio 2021, n. 21491; Cass., Sez. 5^, 5 novembre 2021., n.32034; Cass., Sez. 5^, 17 novembre 2021, n. 34951).4.5 Nella presente fattispecie, la Corte distrettuale ha confermato il valoreaccertato evincibile dagli atti stipulati dalla medesima società acquirentedi diritti edificatori afferenti terreni ceduti gratuitamente al Comune diMilano nel biennio anteriore all’atto in esame , fondando ladeterminazione del valore venale in comune commercio dell'immobilecompravenduto sulla base di una ponderata combinazione della stimaNumero registro generale 104/2023Numero sezionale 285/2026Numero di raccolta generale 17189/2026Data pubblicazione 01/06/2026comparativa con i valori degli immobili similari (per zona ed ubicazione)compresi nel medesimo comparto urbanistico (utilizzando dunque i criteridi cui al cit. art. 51).5.

Il quarto strumento di ricorso, proposto ai sensi dell’art. 360, primocomma, n. 3, c.p.c., prospetta la violazione degli artt. 3 e 53 Cost.,nonché degli artt. 51 e 52, d.

P.R. n. 131/1986 e della tariffa parte priman. 1 del medesimo decreto, avendo la [OSCURATO:PERSONA] grado ritenuto conforme aldettato di cui alla Tariffa, parte prima n.1, dpr. 131/86, l’applicazionedell’aliquota del 9%.

In altri termini, la Corte regionale non avrebbeconsiderato che, nella fattispecie, non vi era stato un trasferimento didiritti reali immobiliari in relazione ai quali è possibile una verifica delvalore dichiarato a norma dell'art. 51 citato.

La cessione di volumetriavirtuale non comporterebbe, a dire di parte ricorrente, il trasferimento diun bene immobile e/o di un diritto immobiliare con conseguenteinapplicabilità del potere di rettifica ex art. 52, d.P.R. n. 131/86.Si assume che, ammesso che possano essere presi come termine diparagone per determinare il valore di compravendita di un terrenoinedificabile contratti di cessione di volumetria, allora, dovrebbeconsequenzialmente e necessariamente essere applicata l’imposta diregistro nella misura del 3%, in luogo di quella del 9% utilizzata ai finidell’accertamento impugnato.5.1 Detto motivo evoca una fattispecie diversa da quella in esame,suggerendo che, nella specie, si sia concluso un negozio di traslazione divolumetria.5.2 La cessione di cubatura – ovvero di volumetria- consiste in un accordotra proprietari di aree contigue comunque dotate del requisito dellareciproca prossimita' (Cons.Stato n. 139/1994, Cons.Stato, 26/1993)aventi la medesima destinazione urbanistica, in forza del quale ilproprietario di un'area edificabile non sfrutta per se' la cubaturarealizzabile sul proprio terreno, al fine di consentire all'altro di disporre diNumero registro generale 104/2023Numero sezionale 285/2026Numero di raccolta generale 17189/2026Data pubblicazione 01/06/2026una volumetria maggiore di quella espressa dal terreno di sua proprieta'.Detto contratto si caratterizza per la cessione, in tutto o in parte, dellafacoltà inerente al diritto dominicale di costruire nei limiti della cubaturaassentita dal piano regolatore che formando un diritto a sè stante, vienetrasferito a titolo oneroso al proprietario di altro fondo urbanisticamenteomogeneo: detto atto è stato considerato dalle S.U. di questa Corteimmediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale acontenuto patrimoniale, non richiedente la forma scritta "ad substantiam"e trascrivibile ex art. 2643, n. 2-bis, c.c., soggetto ad impostaproporzionale di registro, ai sensi dell'art. 9 della Tariffa, parte prima,allegata al d.P.R. n. 131 del 1986 (S.U. 16080/2021; S.U. n. 23902/2020;Cass. n. 26263/2025).5.2 Diversa, come già anticipato, è l’ipotesi del terreno inseritonell’ambito della perequazione urbanistica, atteso che, per effetto di essa,viene direttamente attribuito ai suoli ricompresi nel comparto o,comunque, nell’area interessata dal piano di intervento, un indiceperequativo costante di edificabilità, che diviene una qualità intrinseca delterreno, e la presenza di tale indice di edificabilità comportal’assoggettamento di tale terreno ad imposizione (nello stesso senso Cass.n. 27575 del 2018, posizione ripresa da Sez.

U, n. 23902/2020, cit.; Cass.21111/2025).6.Con ricorso incidentale, proposto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n.3, c.p.c., l’amministrazione deduce la violazione degli artt. 6 d.lgs. n.472/1997, 8 d.lgs. 546/1992 e 71 del TUR, nonché l’erroneità dellasentenza di seconde cure laddove ha ritenuto esistenti, nella fattispecie,obiettive condizioni di incertezza tali da far venir meno le sanzioniirrogate.

In particolare, si obietta che non sussistono le condizioni diincertezza sulla portata delle violazioni contestate e sull’ambito diapplicazione delle disposizioni violate.

Per contro, nel caso di specie,risulta pacifico in causa che: - la norma di comportamento n. 189,Numero registro generale 104/2023Numero sezionale 285/2026Numero di raccolta generale 17189/2026Data pubblicazione 01/06/2026emanata dall’Associazione italiana dottori commercialisti ed esperticontabili, è datata 30 ottobre 2013; - l’atto di compravendita è statostipulato il 23 aprile 2018, quando oramai poteva dirsi fugato ogni dubbiointerpretativo sulla disciplina applicabile al caso concreto.6.1 La censura merita accoglimento.6.2 Nel caso in esame, le sanzioni amministrative sono state applicate inseguito alla rettifica del valore dichiarato nell’atto di trasferimentoimmobiliare, rispetto alla quale alcuna rilevanza assume la predicataincertezza in merito alla portata applicativa degli artt. 51 e 52summenzionati.6.3.Secondo la giurisprudenza di questa Corte, «in tema di sanzioniamministrative per violazioni di norme tributarie, sussiste incertezzanormativa oggettiva, causa di esenzione del contribuente dallaresponsabilità amministrativa tributaria ai sensi dell'art. 10 della l. n. 212del 2000 e dell'art. 8 del d.lgs. n. 546 del 1992, quando è ravvisabile unacondizione di inevitabile incertezza su contenuto, oggetto e destinataridella norma tributaria, riferita, non già ad un generico contribuente, né aquei contribuenti che, per loro perizia professionale, siano capaci diinterpretazione normativa qualificata e neppure all'Ufficio finanziario, maal giudice, unico soggetto dell'ordinamento a cui è attribuito il poteredovere di accertare la ragionevolezza di una determinata interpretazione»(cfr. Cass. n. 3108 del 01/02/2019; Cass. n. 23845 del 23/11/2016).6.4 Il fenomeno dell'incertezza normativa oggettiva può essere desuntodal giudice attraverso la rilevazione di una serie di «fatti indice», quali adesempio: 1) la difficoltà d'individuazione delle disposizioni normative; 2) ladifficolta di confezione della formula dichiarativa della norma giuridica; 3)la difficolta di determinazione del significato della formula dichiarativaindividuata; 4) la mancanza di informazioni amministrative o la lorocontraddittorietà; 5) la mancanza di una prassi amministrativa ol'adozione di prassi amministrative contrastanti; 6) la mancanza diNumero registro generale 104/2023Numero sezionale 285/2026Numero di raccolta generale 17189/2026Data pubblicazione 01/06/2026precedenti giurisprudenziali; 7) la formazione di orientamentigiurisprudenziali contrastanti, specie se sia stata sollevata questione dilegittimità costituzionale; 8) contrasto tra prassi amministrativa eorientamento giurisprudenziale; 9) il contrasto tra opinioni dottrinali; 10)l'adozione di norme di interpretazione autentica o meramente esplicativedi norma implicita preesistente (così Cass. n. 15452 del 13/06/2018;Cass. 17 maggio 2017 n. 12301; si veda anche Cass. n. 10313 del12/04/2019; Cass. n. 14890/2024).6.5 Nella specie, non si rinviene la suddetta incertezza, risultando chiarala portata delle norme oggetto di applicazione alla presente fattispecie,cosicché, come correttamente affermato dalla [OSCURATO:PERSONA] grado non sussistevaalcuna obiettiva condizione di incertezza, considerando, peraltro, la data dientrata in vigore della normativa applicabile antecedente all’atto tassato.7.

Per quanto fin qui osservato, il ricorso principale va integralmenterigettato, mentre deve trovare accoglimento – con decisione nel merito dirigetto dell’originario ricorso anche in punto sanzioni - il ricorso incidentaleproposto dall’amministrazione.7.1 Le spese seguono l’ordinario criterio della soccombenza.

P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso principale; accoglie il ricorso incidentale; cassa lasentenza impugnata in relazione a quest’ultimo e, decidendo nel merito,rigetta l’originario ricorso della parte contribuente anche in punto disanzioni;condanna parte ricorrente principale alla refusione delle spese delpresente giudizio sostenute dall’amministrazione che liquida in euro5.000,00 oltre spese prenotate a debito.Ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater del d.P.R. 115 del 2002, dà attodella sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dellaricorrente principale dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificatoNumero registro generale 104/2023Numero sezionale 285/2026Numero di raccolta generale 17189/2026Data pubblicazione 01/06/2026pari a quello, ove dovuto, per il ricorso principale a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13.Così deciso nella camera di consiglio della Corte di Cassazione, SezioneTributaria, in data 13 maggio 2026.[OSCURATO:PERSONA] PresidenteMilena [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
o [OSCURATO:PERSONA] all’avvocato [OSCURATO:PERSONA]Agenzia delle Entrate - [OSCURATO:PERSONA] I [OSCURATO:PERSONA] in persona dellegale rappresentante pro tempore-intimata-sul controricorso incidentale proposto da Agenzia delle Entrate in personaNumero registro generale 104/2023Numero sezionale 285/2026Numero di raccolta generale 17189/2026Data pubblicazione 01/06/2026del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesadall'Avvocatura Generale dello Stato-controricorrente e ricorrente incidentale-contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA] in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentato e difeso dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] al ricorso incidentale-avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] dellaLombardia n. 2111/2022, depositata il 23/05/2022.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/05/2026dal [OSCURATO:PERSONA].Udito il Pubblico Ministero, in persona del [OSCURATO:PERSONA] Procuratore GeneraleRosa [OSCURATO:PERSONA]Erba, che ha concluso per l’accoglimento del ricorsoprincipale con assorbimento del ricorso incidentale.Uditi per delega dei difensori dei ricorrenti l'Avv. [OSCURATO:PERSONA] e peril ricorrente incidentale l'Avvocatura Generale dello Stato1.Con atto a rogito del notaio [OSCURATO:PERSONA], stipulato in data [OSCURATO:DATA_NASCITA] eregistrato il 2.05.2018, la società [OSCURATO:PERSONA] S.r.l. (oggi SiriusHolding) acquistava il terreno ubicato in via Frosinone distinto al CatastoTerreni al foglio 366, mappale 233 al prezzo di euro 126.000,00 cheveniva rettificato dall’Agenzia delle entrate in euro 43.996,36, ai sensidell'art. 52 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.1.1 La società acquirente impugnava l'avviso di rettifica deducendo cheoggetto della compravendita era un terreno inedificabile in quantodestinato a verde urbano di nuova previsione e soggetto a vincoli. Inparticolare, la contribuente sosteneva che, solo in caso di cessionegratuita al Comune, al terreno sarebbe stato attribuito un indiceedificatorio virtuale pari a 0,35 al metro quadro e che moltiplicando taleindice per la superficie dell'area si sarebbe ottenuta la cosiddettaNumero registro generale 104/2023Numero sezionale 285/2026Numero di raccolta generale 17189/2026Data pubblicazione 01/06/2026superficie lorda di pavimento(spl) sempre virtuale e cioè il quantitativoedificabile astrattamente correlata all'area di decollo. Psi argomenta cheper ottenere la superficie lorda di pavimento all’area di decollo sarebbestato necessario un ulteriore atto quale la cessione gratuita dell'area didecollo al Comune di Milano.1.2 I giudici di prossimità di Milano accoglievano il ricorso della società.1.3 Sull'appello dell'amministrazione finanziaria, la Commissione tributariaregionale della Lombardia, con sentenza n. 2111/2022, ha dato atto deiprincipi di diritto elaborati da codesta Suprema Corte in materia diperequazione e edificabilità delle aree, asserendo che, nel caso di specie, ilPGT di Milano attribuirebbe tour court fin dall’origine un indice edificatorioidentico a tutti i terreni del territorio comunale (c.d. perequazioneterritoriale) e che pertanto l’area dovrebbe ritenersi intrinsecamenteedificabile. In particolare, ha statuito che in ragione della potenzialitàedificatoria ravvisabile nell'attribuzione di un indice perequativo costantedi edificabilità ai suoli ricompresi nel comparto o, comunque, nell'areainteressata dal piano di intervento, la tassabilità del cespite quale terrenoedificabile in quanto, generando diritti edificatori perequati, è daconsiderare utilizzabile a scopo edificatorio . Aggiungeva che la novitàe peculiarità delle questioni dedotte in giudizio, nonché l’assenza di unconsolidato indirizzo giurisprudenziale e dottrinario sulla tematicaaffrontata, palesano la sussistenza di obiettive condizioni di incertezzasulla portata e sull'ambito di applicazione delle disposizioni di cui aisummenzionati art. 51e 52 del dpr. 131/87, che giustificano nel caso dispecie, ai sensi dell’art. 8 del d.lgs 546/92, l’inapplicabilità delle sanzioniirrogate dall’Ufficio .1.4 Per la cassazione della sentenza d’appello indicata in epigrafe ricorrela società articolando quattro motivi, integrati da successive memoriedifensive.Numero registro generale 104/2023Numero sezionale 285/2026Numero di raccolta generale 17189/2026Data pubblicazione 01/06/20261.5 L’amministrazione replica con controricorso, proponendo ricorsoincidentale.1.6 Il Procuratore Generale ha concluso nel senso del rigetto del primomotivo e dell’accoglimento dei mezzi dal secondo al quarto, conassorbimento del ricorso incidentale.[OSCURATO:PERSONA] DIRITTO1.Il primo motivo di ricorso, proposto ai sensi dell'art. 360, primo comma,n. 3, c.p.c., denuncia la violazione degli artt. 51 e 52 del d.P.R. n. 26Aprile 1986, n. 131; si afferma che dal certificato di destinazioneurbanistica rilasciata dall'ente locale risulta che il terreno oggetto dellacompravendita era classificato in zona verde urbano rete ecologica dilivello comunale ambiti di interesse ecologico , altresì gravata da specificivincoli amministrativi e interessato da “emergenze idriche”, “fattibilitàgeologica” e fascia di rispetto stradale “in quanto adiacente a strada ditipo A-autostrada in esercizio esterna alla delimitazione del centro abitato”che ne limitano l’utilizzo. Nonostante la natura dell'area, la Corte d’appelloha ritenuto che il piano generale territoriale attribuisse a detto terreno invia diretta ed immediata un indice di utilizzazione territoriale pari a 0,35 almetro quadro di superficie lorda di pavimento, ritenendolaconseguentemente area edificabile. Si aggiunge che la traslazione divolumetria costituisce una fattispecie a formazione progressiva cheprevede una prima fase di decollo che consiste nella possibilità ditrasferire i diritti edificatori virtuali ed una seconda fase cosiddetta diintervento edilizio mediante sfruttamento dei diritti edificatori virtuali.Nella fattispecie, alla data della compravendita non si era verificata né laprima né la seconda fase della traslazione. Solo con detto atto di cessionegratuita all’ente locale, e non prima, l’area acquisisce lo status di“pertinenza indiretta”, e, di conseguenza, solo allora si genera, qualecompensazione per la cessione gratuita, la slp virtuale di 1.380 mq. a cuiNumero registro generale 104/2023Numero sezionale 285/2026Numero di raccolta generale 17189/2026Data pubblicazione 01/06/2026viene fatto riferimento ex post per rideterminare il valore dellacompravendita. Si afferma che ai fini tributari occorre distinguere tra dueben differenti fattispecie: a) la prima è la c.d. “perequazione territoriale”per effetto della quale viene attribuito un valore edificatorio uniforme atutte le proprietà destinate alla trasformazione di uno o più ambiti delterritorio comunale, a prescindere dall'effettiva localizzazione dei dirittiedificatori, trasferibili e negoziabili separatamente dal suolo" (Cass. n.27575/18); b) e la seconda, costituita dalla c.d. “perequazionecompensativa”, che ricorre quando “la PA attribuisce al proprietario unindice di capacità edificatoria (credito edilizio o volumetrico) fruibile sualtra area di proprietà pubblica o privata, non necessariamente contigua edi anche successiva individuazione; ciò a fronte della cessione gratuitadell'area oggetto di trasformazione pubblica, ovvero di imposizione su diessa di un vincolo assoluto di inedificabilità o preordinatoall'esproprio(Cass. Civ., SS.UU, 29.10.2020, n. 23902).2. Il secondo mezzo di ricorso, proposto ai sensi dell'art. 360, primocomma, n. 3, c.p.c., lamenta la violazione degli artt. 51 e 52 del d.P.R. n.131 del 1986, 3 e 53 della Costituzione, avendo il decidente travisato laquestione sottoposta al suo vaglio, in quanto il caso di specie è diverso daquello in cui lo strumento urbanistico attribuisce direttamente ad uncomparto una certa capacità edificatoria che può essere senz'altrorealizzata incrementandone dunque fin da subito il valore. Si ribadisce cheil terreno non ha vocazione edificatoria e che non vi sia certezza in meritoalla cessione dell'area al Comune di Milano ben potendo il proprietariocontinuare ad impiegare la stessa secondo la sua destinazione a verde enon essendovi certezza in relazione all’accettazione della cessione gratuitada parte del Comune di Milano; ragion per cui, in mancanza di dettielementi, anche la superficie lorda di pavimento virtuale dipende solo dallapossibilità di collocarla in una cosiddetta area di atterraggio.Numero registro generale 104/2023Numero sezionale 285/2026Numero di raccolta generale 17189/2026Data pubblicazione 01/06/20263. Le prime due censure, da divisarsi congiuntamente venendo in rilievo ilmedesimo profilo censorio, sono destituite di fondamento.3.1. La ragione del contendere, tra le parti, rinviene, come anticipato,dall’avere il decidente considerato il terreno trasferito suscettibile divocazione edificatoria, in contrasto con quanto risultante dal certificatourbanistico che definirebbe un’area destinata a verde urbano, reteecologica di livello comunale-ambiti di interesse ecologico, classe difattibilità F3 , peraltro sottoposta a vincoli idrogeologi (di cui non vi ècenno nella sentenza impugnata).3.2 La Corte regionale evidenzia, invece, che, ai sensi dell’art. 6 dellenorme di attuazione del piano regolatore, che disciplina le aree compresenegli ambiti del tessuto urbano consolidato e le aree di pertinenzaindiretta indicate nella Tav, il terreno in oggetto è classificato nel PGT inaree a pertinenza indiretta destinate a servizi pubblici di interessepubblico e generale per le quali è previsto un indice di utilizzazioneterritoriale pari allo 0,35 al mq di superficie lorda di pavimento .3.3 Pur principiando dal medesimo presupposto, vale a dire l’inclusionedell’area in oggetto nelle aree a pertinenza indiretta destinate a servizipubblici, la società ne fa discendere effetti diversi da quelli considerati dalgiudice d’appello, alla luce del PRG che considererebbe area a pertinenzaindiretta non tutte le aree destinate a verde pubblico, ma solo le aree diproprietà privata o pubblica oggetto di cessione gratuita al Comune inrelazione al trasferimento di diritti edificatori perequati. Al contrario, laCorte – pur qualificando l’area a pertinenza indiretta destinata a servizipubblici - ne avrebbe riconosciuto una vocazione edificatoria, sia purlimitata, in base alla superficie lorda di pavimento riconosciuta dal PRG.3.4 A tal proposito, questa Corte ha affermato, sia pure in tema di ICI-IMU, che, a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 11 quaterdecies, comma16, del d.l. n. 203 del 2005, conv. con modif. dalla legge n. 248 del 2005,e dell'art. 36, comma 2, del d.l. n. 223 del 2006, conv. con modif. dallaNumero registro generale 104/2023Numero sezionale 285/2026Numero di raccolta generale 17189/2026Data pubblicazione 01/06/2026legge n. 248 del 2006, che hanno fornito l'interpretazione autenticadell'art. 2, comma 1, lett. b), del d.lgs. n. 504 del 1992, l'edificabilità diun'area, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della baseimponibile fondato sul valore venale, dev'essere desunta dallaqualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dalComune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte dellaRegione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi. Si ritiene, infatti,che l'inizio del procedimento di trasformazione urbanistica sia sufficiente afar lievitare il valore venale dell'immobile, le cui eventuali oscillazioni, indipendenza dell'andamento del mercato, dello stato di attuazione delleprocedure incidenti sullo ius aedificandi o di modifiche del piano regolatoreche si traducano in una diversa classificazione del suolo, possonogiustificare soltanto una variazione del prelievo nel periodo d'imposta,conformemente alla natura periodica del tributo in questione, senza checiò comporti il diritto al rimborso per gli anni pregressi, a meno che ilComune non ritenga di riconoscerlo, ai sensi dell'art. 59, comma 1, letteraf), del d.lgs. n. 446 del 1997. Nella determinazione della base imponibile,è tuttavia necessario tener conto della maggiore o minore attualità dellesue potenzialità edificatorie, nonché della possibile incidenza degli ulteriorioneri di urbanizzazione sul valore dello stesso in comune commercio(Cass., Sez. 5, n. 6702 del 10/03/2020; Sez. un., n. 25506 del 2006).3.5 Nella specie, il giudice d'appello ha confermato la legittimitàdell’avviso di rettifica delle aree della società sul rilievo dell’inserimentonel PRG nelle zone a verde urbano- infrastrutture per la mobilità ediliziaresidenziale sociale per le quali è previsto un indice di utilizzazioneedificatoria pari allo 0,35 mq di superficie lorda di pavimento.3.6 Le Sezioni Unite di questa Corte, nella sentenza n. 23902 del29/10/2020 hanno chiarito che il diritto edificatorio di origine perequativaviene riconosciuto al proprietario del fondo come una qualità intrinseca delsuolo (che partecipa fin dall'inizio di un indice di edificabilità suo proprio,Numero registro generale 104/2023Numero sezionale 285/2026Numero di raccolta generale 17189/2026Data pubblicazione 01/06/2026così come prestabilito e 'spalmato' all'interno di un determinato ambitoterritoriale di trasformazione). Nel caso dell'urbanistica perequativa, si hadistribuzione paritetica e proporzionale - tra tutti i proprietari di undeterminato ambito territoriale o lotto - tanto del vantaggio costituitodalla edificabilità, quanto dell'onere di contribuzione ai costi diriqualificazione, urbanizzazione e realizzazione di aree a servizi di pubblicautilità o verde. In questo modo, a tutti i suoli dell'ambito territoriale diintervento viene riconosciuto un valore edificatorio costante,indipendentemente dalla effettiva e specifica collocazione, all'interno diesso, dei fabbricati assentiti; collocazione che, stante appunto l'effettodistributivo-perequativo, risulta in definitiva indifferente per i singoliproprietari, i cui terreni saranno comunque destinatari di una quota ugualedi edificabilità. Proprio per tali caratteristiche, le Sezioni unite hannoaffermato che l'urbanistica perequativa si produce direttamente epreventivamente dal piano urbanistico e comporta la generalizzata,preordinata e diffusa attribuzione di un indice perequativo con effettodiretto sul terreno interessato in quanto facente parte del comparto diintervento. È su questi presupposti, che la giurisprudenza di legittimità haaffermato la tassabilità dei terreni oggetto di perequazione urbanistica aifini ICI, stante la rilevanza, dal punto di vista tributario, della merapotenzialità edificatoria. Potenzialità che è da ravvisarsi nella attribuzionedi un indice perequativo costante di edificabilità ai suoli ricompresi nelcomparto o, comunque nell'area interessata dal piano di intervento (Sez.un. cit.; n. 27575 del 2018; 15693 del 2017. [OSCURATO:PERSONA]. 6-5 n. 15312 del2021; Cass. n. 26895/2021; Cass. 17/01/2023 n. 1214).3.7 Nel caso in esame, l’art. 6 delle norme di attuazione, richiamatodalla medesima società, prevede Alle aree comprese negli ambiti delTessuto [OSCURATO:PERSONA] (TUC) disciplinate dal presente Piano e allearee a pertinenza indiretta individuate nella Tav. S.02 del Piano dei Serviziè attribuito un Indice di edificabilità Territoriale unico pari a 0,35 mq/mq,Numero registro generale 104/2023Numero sezionale 285/2026Numero di raccolta generale 17189/2026Data pubblicazione 01/06/2026verificato il lotto funzionale di appartenenza. Detto indice genera dirittiedificatori perequati ai sensi dell’art. 7 . La norma fa riferimento allearee comprese negli ambiti del tessuto urbano consolidato e alle aree apertinenza indiretta indicate nella tavola S.02: il terreno in oggetto èclassificato nel PGT in aree a pertinenza indiretta destinate a servizipubblici di interesse pubblico e generale che prevede un indice diutilizzazione territoriale pari a 0,35 mq di superficie lorda di pavimento,cui, secondo le stesse norme di attuazione deve farsi riferimento, cosìaddivenendo alla determinazione di una superficie edificatoria di mq 198.3.8 Per aree analoghe, questa Corte, con la pronuncia n. 35884/2023,richiamata dalla Procura generale, ha chiarito che il terreno in questione,non edificabile in senso tecnico e cioè non suscettibile di essere sfruttatoeconomicamente con l’esercizio di attività edificatoria in situ, era dotato,secondo la disciplina urbanistica ed edilizia regionale vigente,dell’attitudine a generare diritti edificatori. L'area in questione, cioè, purassoggettata a un vincolo di destinazione pubblica, in vista di una futurarealizzazione di aree verdi pubbliche di mitigazione e di aree destinate allamobilità, poteva essere legalmente oggetto di cessioneall'amministrazione comunale in cambio di diritti edificatori utilizzabili sualtre aree (le cosiddette aree di atterraggio), la qual cosa ovviamenteinfluiva sul suo valore di scambio sul mercato .3.9 Nello stesso senso, Cass. n. 29424 del 24/10/2023 ha, al riguardo,ribadito che ai fini della liquidazione dell'indennità di espropriazionesecondo il principio del valore venale pieno, occorre valorizzare, aprescindere dalla natura formalmente edificatoria o meno del terreno,anche i diritti edificatori perequativi, i quali rappresentano un rimedio allasperequazione derivante dall'applicazione di standard edilizi, che hannonatura reale e diretta inerenza al terreno, di cui assumono una qualitàintrinseca e sono soggetti ad IMU.Numero registro generale 104/2023Numero sezionale 285/2026Numero di raccolta generale 17189/2026Data pubblicazione 01/06/20263.10 L'area in questione, cioè, pur assoggettata a un vincolo didestinazione pubblica, in vista di una futura realizzazione di aree verdipubbliche e di aree destinate alla mobilità, poteva essere legalmenteoggetto di cessione all'amministrazione comunale in cambio di dirittiedificatori utilizzabili su altre aree (le cosiddette aree di atterraggio), laqual cosa ovviamente influiva sul suo valore di scambio sul mercato.4.Il terzo motivo di ricorso rubricato come i precedenti deduce, in viasubordinata rispetto al motivo che precede, che la decisione della CGT IIgrado è erronea anche nella parte in cui asserisce che, per rideterminare ilvalore della compravendita, sarebbe corretto considerare il valore mediounitario rilevato dalle compravendite relative alle cessioni da parte dellastessa parte acquirente di diritti edificatori afferenti terreni cedutigratuitamente al Comune di Milano, in quanto l’art. 51, d.P.R. n. 131/1986impone di considerare in via prioritaria contratti “che abbiano avuto peroggetto gli stessi immobili”.4.1 La terza censura non può avere seguito.4.2 Va premesso che l’art. 51, comma 3, del d.P.R. n. 131 del 1986,impone all’amministrazione, a pena di inutilizzabilità degli elementicomparativi, di fondare la rideterminazione del valore del compendiooggetto del contratto avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo ealle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla datadell’atto…che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri dianaloghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gliimmobili sono suscettibili, capitalizzato ai tasso mediamente applicato allastessa data…, nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sullabase di indicazioni eventualmente fornite dai comuni .4.3 Questa Corte ha affermato che i predetti criteri di valutazione sonoassolutamente pariordinati (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 17 gennaio 2018,n. 963; Cass., Sez. 5^, 18 settembre 2019, nn. 23215, 23217 e 23223;Cass., Sez. 5^, 2 marzo 2020, n. 5643; Cass., Sez. 5^, 24 giugno 2021,Numero registro generale 104/2023Numero sezionale 285/2026Numero di raccolta generale 17189/2026Data pubblicazione 01/06/2026n. 18103; Cass., Sez. 5^, 27 luglio 2021, n. 21491; Cass., Sez. 5^, 5novembre 2021, n. 32034; Cass., Sez. 5^, 17 novembre 2021, n. 34931;Cass. n. 10021/2022), nulla autorizzando a ritenere il terzo residuale esubordinato alla oggettiva impossibilità di ricorrere ai parametri oggettividi cui ai precedenti criteri. Ne consegue che un valido elemento divalutazione può anche essere rappresentato da un unico immobile aventecaratteristiche similari oggetto di una compravendita stipulata in unmomento di poco successivo alla compravendita oggetto di rettifica. Senzatralasciare che le presunzioni non devono essere necessariamenteplurime, ben potendosi il convincimento del giudice fondare anche su unelemento unico, preciso e grave (in termini: Cass., Sez. 5^, 2 dicembre2021, n. 37851).4.4 Inoltre, in riferimento al criterio comparativo, questa Corte ha, inparticolare, rilevato che la circostanza secondo cui deve aversi riguardo aitrasferimenti a qualsiasi titolo ed alle divisioni e perizie giudiziarie,anteriori di non oltre tre anni, non implica l'immodificabilità del valorerisultante da detti atti, ma si limita ad indicare un parametro certo diconfronto, in base al quale l'amministrazione finanziaria deve determinareil valore del bene in comune commercio (tra le tante: Cass., Sez. 5", 23febbraio 2011, n. 4363; Cass., Sez. 5", 15 maggio 2015, n. 9956; Cass.,Sez. 5^, 6 agosto 2019, n. 20936; Cass., Sez. 5^, 30 novembre 2020,nn. 27338 e 27339, Cass., Sez. 5^, 24 giugno 2021, n. 18103; Cass.,Sez. 5^, 27 luglio 2021, n. 21491; Cass., Sez. 5^, 5 novembre 2021., n.32034; Cass., Sez. 5^, 17 novembre 2021, n. 34951).4.5 Nella presente fattispecie, la Corte distrettuale ha confermato il valoreaccertato evincibile dagli atti stipulati dalla medesima società acquirentedi diritti edificatori afferenti terreni ceduti gratuitamente al Comune diMilano nel biennio anteriore all’atto in esame , fondando ladeterminazione del valore venale in comune commercio dell'immobilecompravenduto sulla base di una ponderata combinazione della stimaNumero registro generale 104/2023Numero sezionale 285/2026Numero di raccolta generale 17189/2026Data pubblicazione 01/06/2026comparativa con i valori degli immobili similari (per zona ed ubicazione)compresi nel medesimo comparto urbanistico (utilizzando dunque i criteridi cui al cit. art. 51).5. Il quarto strumento di ricorso, proposto ai sensi dell’art. 360, primocomma, n. 3, c.p.c., prospetta la violazione degli artt. 3 e 53 Cost.,nonché degli artt. 51 e 52, d. P.R. n. 131/1986 e della tariffa parte priman. 1 del medesimo decreto, avendo la [OSCURATO:PERSONA] grado ritenuto conforme aldettato di cui alla Tariffa, parte prima n.1, dpr. 131/86, l’applicazionedell’aliquota del 9%. In altri termini, la Corte regionale non avrebbeconsiderato che, nella fattispecie, non vi era stato un trasferimento didiritti reali immobiliari in relazione ai quali è possibile una verifica delvalore dichiarato a norma dell'art. 51 citato. La cessione di volumetriavirtuale non comporterebbe, a dire di parte ricorrente, il trasferimento diun bene immobile e/o di un diritto immobiliare con conseguenteinapplicabilità del potere di rettifica ex art. 52, d.P.R. n. 131/86.Si assume che, ammesso che possano essere presi come termine diparagone per determinare il valore di compravendita di un terrenoinedificabile contratti di cessione di volumetria, allora, dovrebbeconsequenzialmente e necessariamente essere applicata l’imposta diregistro nella misura del 3%, in luogo di quella del 9% utilizzata ai finidell’accertamento impugnato.5.1 Detto motivo evoca una fattispecie diversa da quella in esame,suggerendo che, nella specie, si sia concluso un negozio di traslazione divolumetria.5.2 La cessione di cubatura – ovvero di volumetria- consiste in un accordotra proprietari di aree contigue comunque dotate del requisito dellareciproca prossimita' (Cons.Stato n. 139/1994, Cons.Stato, 26/1993)aventi la medesima destinazione urbanistica, in forza del quale ilproprietario di un'area edificabile non sfrutta per se' la cubaturarealizzabile sul proprio terreno, al fine di consentire all'altro di disporre diNumero registro generale 104/2023Numero sezionale 285/2026Numero di raccolta generale 17189/2026Data pubblicazione 01/06/2026una volumetria maggiore di quella espressa dal terreno di sua proprieta'.Detto contratto si caratterizza per la cessione, in tutto o in parte, dellafacoltà inerente al diritto dominicale di costruire nei limiti della cubaturaassentita dal piano regolatore che formando un diritto a sè stante, vienetrasferito a titolo oneroso al proprietario di altro fondo urbanisticamenteomogeneo: detto atto è stato considerato dalle S.U. di questa Corteimmediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale acontenuto patrimoniale, non richiedente la forma scritta "ad substantiam"e trascrivibile ex art. 2643, n. 2-bis, c.c., soggetto ad impostaproporzionale di registro, ai sensi dell'art. 9 della Tariffa, parte prima,allegata al d.P.R. n. 131 del 1986 (S.U. 16080/2021; S.U. n. 23902/2020;Cass. n. 26263/2025).5.2 Diversa, come già anticipato, è l’ipotesi del terreno inseritonell’ambito della perequazione urbanistica, atteso che, per effetto di essa,viene direttamente attribuito ai suoli ricompresi nel comparto o,comunque, nell’area interessata dal piano di intervento, un indiceperequativo costante di edificabilità, che diviene una qualità intrinseca delterreno, e la presenza di tale indice di edificabilità comportal’assoggettamento di tale terreno ad imposizione (nello stesso senso Cass.n. 27575 del 2018, posizione ripresa da Sez. U, n. 23902/2020, cit.; Cass.21111/2025).6.Con ricorso incidentale, proposto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n.3, c.p.c., l’amministrazione deduce la violazione degli artt. 6 d.lgs. n.472/1997, 8 d.lgs. 546/1992 e 71 del TUR, nonché l’erroneità dellasentenza di seconde cure laddove ha ritenuto esistenti, nella fattispecie,obiettive condizioni di incertezza tali da far venir meno le sanzioniirrogate. In particolare, si obietta che non sussistono le condizioni diincertezza sulla portata delle violazioni contestate e sull’ambito diapplicazione delle disposizioni violate. Per contro, nel caso di specie,risulta pacifico in causa che: - la norma di comportamento n. 189,Numero registro generale 104/2023Numero sezionale 285/2026Numero di raccolta generale 17189/2026Data pubblicazione 01/06/2026emanata dall’Associazione italiana dottori commercialisti ed esperticontabili, è datata 30 ottobre 2013; - l’atto di compravendita è statostipulato il 23 aprile 2018, quando oramai poteva dirsi fugato ogni dubbiointerpretativo sulla disciplina applicabile al caso concreto.6.1 La censura merita accoglimento.6.2 Nel caso in esame, le sanzioni amministrative sono state applicate inseguito alla rettifica del valore dichiarato nell’atto di trasferimentoimmobiliare, rispetto alla quale alcuna rilevanza assume la predicataincertezza in merito alla portata applicativa degli artt. 51 e 52summenzionati.6.3.Secondo la giurisprudenza di questa Corte, «in tema di sanzioniamministrative per violazioni di norme tributarie, sussiste incertezzanormativa oggettiva, causa di esenzione del contribuente dallaresponsabilità amministrativa tributaria ai sensi dell'art. 10 della l. n. 212del 2000 e dell'art. 8 del d.lgs. n. 546 del 1992, quando è ravvisabile unacondizione di inevitabile incertezza su contenuto, oggetto e destinataridella norma tributaria, riferita, non già ad un generico contribuente, né aquei contribuenti che, per loro perizia professionale, siano capaci diinterpretazione normativa qualificata e neppure all'Ufficio finanziario, maal giudice, unico soggetto dell'ordinamento a cui è attribuito il poteredovere di accertare la ragionevolezza di una determinata interpretazione»(cfr. Cass. n. 3108 del 01/02/2019; Cass. n. 23845 del 23/11/2016).6.4 Il fenomeno dell'incertezza normativa oggettiva può essere desuntodal giudice attraverso la rilevazione di una serie di «fatti indice», quali adesempio: 1) la difficoltà d'individuazione delle disposizioni normative; 2) ladifficolta di confezione della formula dichiarativa della norma giuridica; 3)la difficolta di determinazione del significato della formula dichiarativaindividuata; 4) la mancanza di informazioni amministrative o la lorocontraddittorietà; 5) la mancanza di una prassi amministrativa ol'adozione di prassi amministrative contrastanti; 6) la mancanza diNumero registro generale 104/2023Numero sezionale 285/2026Numero di raccolta generale 17189/2026Data pubblicazione 01/06/2026precedenti giurisprudenziali; 7) la formazione di orientamentigiurisprudenziali contrastanti, specie se sia stata sollevata questione dilegittimità costituzionale; 8) contrasto tra prassi amministrativa eorientamento giurisprudenziale; 9) il contrasto tra opinioni dottrinali; 10)l'adozione di norme di interpretazione autentica o meramente esplicativedi norma implicita preesistente (così Cass. n. 15452 del 13/06/2018;Cass. 17 maggio 2017 n. 12301; si veda anche Cass. n. 10313 del12/04/2019; Cass. n. 14890/2024).6.5 Nella specie, non si rinviene la suddetta incertezza, risultando chiarala portata delle norme oggetto di applicazione alla presente fattispecie,cosicché, come correttamente affermato dalla [OSCURATO:PERSONA] grado non sussistevaalcuna obiettiva condizione di incertezza, considerando, peraltro, la data dientrata in vigore della normativa applicabile antecedente all’atto tassato.7. Per quanto fin qui osservato, il ricorso principale va integralmenterigettato, mentre deve trovare accoglimento – con decisione nel merito dirigetto dell’originario ricorso anche in punto sanzioni - il ricorso incidentaleproposto dall’amministrazione.7.1 Le spese seguono l’ordinario criterio della soccombenza. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso principale; accoglie il ricorso incidentale; cassa lasentenza impugnata in relazione a quest’ultimo e, decidendo nel merito,rigetta l’originario ricorso della parte contribuente anche in punto disanzioni;condanna parte ricorrente principale alla refusione delle spese delpresente giudizio sostenute dall’amministrazione che liquida in euro5.000,00 oltre spese prenotate a debito.Ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater del d.P.R. 115 del 2002, dà attodella sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dellaricorrente principale dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificatoNumero registro generale 104/2023Numero sezionale 285/2026Numero di raccolta generale 17189/2026Data pubblicazione 01/06/2026pari a quello, ove dovuto, per il ricorso principale a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13.Così deciso nella camera di consiglio della Corte di Cassazione, SezioneTributaria, in data 13 maggio 2026.[OSCURATO:PERSONA] PresidenteMilena [OSCURATO:PERSONA]