Cassazione n. 00103/2026

ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.9927/2023 R.G. proposto da A-[OSCURATO:PERSONA] S.P.A., rappresentata e difesa da ll’avvocato [OSCURATO:PERSONA] (GRDGTN69525H501N) unitamente agli avvocati [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]), [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]), con domiciliazione digitale. -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso d a ll’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) unitamente all'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]), con domiciliazione digitale. -controricorrente- avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO di L'AQUILA n. 248/2023depositata il 15/02/2023. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24/09/2025dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] La società A-Real E state spa, già A - Leasing, ha acquist at o un terreno, con sopra un impianto di distribuzione carburante in corso di costruzione,dalla società [OSCURATO:SOCIETA]. Ciò allo scopo di poterlo poi dare in locazionefinanziaria alla società [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA] si è dunque rivolta al notaio [OSCURATO:PERSONA] di Pescara, il quale ha comunicato alla parte una relazione preliminare nella quale si dava atto che il venditore dichiarava di essere proprietario del bene ed altresì dichiarava che il bene era libero da pesi. Stipulato dunque l’atto di vendita, la società acquirente (all’epoca si chiamava A-Leasing) ha però ricevuto ordinanza di demolizione del manufatto- l’impianto in costruzione - da parte del comune. Ha dunque scoperto che la costruzione non era autorizzata, ma ha anche scoperto che la società venditrice aveva acquistatoil bene solo qualche giornoprima e per un prezzo di 100 mila euro, mentre a lei lo aveva rivenduto ad 1 milione circa. A-[OSCURATO:PERSONA] (già A-leasing) ha dunque citato in giudizio il notaio, insieme alla società venditrice, cui la citazione non è stata però notificata, essendo la medesima nel frattempo fallita. Ha contestato al notaio responsabilità professionale per non avere né verificato se il bene fosse libero ed edificabile, né informato le parti che il bene era difforme da quello acquistatoe che il prezzo era notevolmente superiorea quello poco prima pagato dal dante causa. Il Tribunale di Pescara ha emesso inizialmente una sentenza non definitiva con cui ha risolto due questioni preliminari : ha dichiarato improcedibile la domanda verso la società venditrice- cui non era stata notificata la citazione - ed ha dichiarato la legittimazione attiva dell’attrice, che era stata contestatadal notaio convenuto. Inoltre, ha ritenuto che, al di là della domanda spiegata dalla parte, ed in ragione del potere di qualificazionedi tale domanda che spetta al giudice, poteva ritenersi, da un lato, che il notaio non avesse obblighi di informazione circa l’esistenza o meno di opere e circa il prezzo pagato dal dante causa, ma di certo aveva obbligo di verificare la veridicitàdelle dichiarazioni fatte dal venditore, e che la violazionedi tale obbligo potrebbe aver portato a non accorgersi che il bene oggetto di vendita non aveva autorizzazioni edilizie ed urbanistiche con conseguente nullità delcontratto di vendita (p 8 e ss.). Ha dunque disposto prosecuzionedel giudizio, nel quale ha nominato CTU perché stabilisse se le opere oggetto di compravendita erano abusive e quale fosse il danno risultante per l’acquirente. Se non che, il giudice che, in primo grado, è succeduto al primo,con la sentenza definitivaha ritenuto che, poiché il notaio non è tenuto a verificare se il bene è abusivo o meno, dovendo attenersi alle dichiarazioni delle parti, la domanda andava rigettata senza alcuna istruzione. Avverso tale decisione ha proposto appello la società acquirente, ed il giudice di secondo gradoha osservato che il giudice di primo grado non si era limitato a risolvere le questioni preliminari (come si è visto: su improcedibilità e legittimazione attiva), ma aveva deciso sulla domanda, che era di responsabilità del notaio per omessa informazione. E tale domanda egli aveva rigettato, senza che tale rigetto avesse subito appello. Quindi il diverso appello fatto per la responsabilità del notaio, non già dovuta ad omessa informazione , ma ad omessa verifica dello stato di cose, era inammissibile. Questa decisione è oggetto di ricorso per cassazione da parte di [OSCURATO:SOCIETA] con quattro motivi di censura, di cui chiede il rigetto il notaio che si è costituito con controricorso. [OSCURATO:PERSONA] 1.- Con il primo motivo si prospetta violazione degli articoli 323 e 324 cpc, oltre che dell’articolo2909 c.c. Il motivo contiene più censure. Con la prima si osserva come, a differenza di quanto opinato dai giudici di merito, con la sentenza non definitiva non era stata rigettata, con efficacia di giudicato,la domanda di responsabilità del notaio per omessa informazione, che invece era stata affrontata quale obiter, come, del resto, si era dato atto nella successiva sentenzadefinitiva. Dunque, in quantoobiter, non era da impugnarsi . Scrive infatti la ricorrente che quella del Tribunale con la sentenza non definitiva sopra riportata non è affatto una “pronuncia”, non è un provvedimento che possa essere impugnato, è solo una argomentazione, e ladomanda di A-[OSCURATO:PERSONA] non è stata respinta, ma è stata rimessa in istruttoria, se pure in base ad una cd. terza tesi (p 14-15). Inoltre, si osserva, per l’appunto, che il giudice ha sostanzialmente ritenuto fondata la domanda di responsabilità, che era implicita in quella di risarcimento (p. 7 della sentenza non definitiva), ma per una ragione diversa da quella inizialmente prospettata dalle parti, e dunque di fatto, seppure per una ragione diversa, aveva - nella sentenza non definitiva - accolto la tesi della responsabilità del notaio, cosìche non vi era alcunché da impugnare. Ma, una ulteriore censura è che il giudice della sentenza non definitiva non poteva revocare la CTU e rimettere in discussione quanto aveva deciso il predecessore con la sentenza non definitiva (p 16 del ricorso): Ma se, invece, la sentenza definitiva avesse disposto la CTUche la sentenza non definitiva aveva ordinato, come a nostrosommesso avviso doveva fare, e questa avesse accertato che l’impianto era abusivo, avrebbe dovuto condannare il notaio Gioffrè a pagare la differenza di valore fra l’area edificabile con l’impianto di distribuzione carburanti in corso di costruzione e il semplice terreno….. osserviamo che l’ordinanza del Tribunale che ha revocato, a nostro avviso inammissibilmente, l’ordinanza ammissiva della CTU, “stante la natura giuridica della responsabilità del notaio rogante”, ha rimesso in discussione tutta la causa relativa alla responsabilità del notaio . Questo motivo è fondato, nei termini che seguono. La prima questione da porsi è se la sentenza non definitiva ha deciso solo le questioni preliminari o se invece ha deciso anche nel merito la domanda di responsabilitàdel notaio. E se l’abbia decisa in modo che andasse impugnata. Quale che sia la risposta, la decisione di appello è errata. Infatti, qualora si ritenesse che il giudice della sentenza non definitiva, ha solo ipotizzato una responsabilità del notaio, ed ha rimesso sul ruolo la causa per verificare tale ipotesi mediante l’istruzione probatoria, allora è evidente che tale decisione, non contendendo alcun accertamento sfavorevole alla parte, non andava impugnatae non poteva dunque passare in giudicato. Questa lettura era stata data dal giudice della successiva sentenza definitiva, che ha ritenuto che , con la sentenza non definitiva, erano state risolte soltanto le questioni preliminari (p. 1 della sentenza definitiva). Con l’ulteriore conseguenza che era nel potere del giudice della sentenza definitiva decidere il merito della domanda di responsabilità del notaio,non essendo per l’appunto quel merito stato deciso dal l a sentenza non definitiva. Ma, in tal caso, è altrettanto evidente che non c’era interesse ad impugnare la sentenza non definitiva, e che la soccombenza si è avuta solo con quella definitiva che è stata impugnata infattinella sua ratio decidendi. Ma, anche nella ipotesi adottata dai giudici di appello, secondo cui invece il giudice della sentenza non definitiva ha deciso anche nel merito, il risultato non cambia. Ed infatti, in tal caso, innanzitutto,la sentenza non definitiva non era appellabile, poiché non rendeva soccombente la società attrice, qui ricorrente: costei aveva chiesto l’affermazione di responsabilità del notaio ad un titolo, e quella responsabilità è stata riconosciuta ad altro titolo, per via di una diversa qualificazione fatta dal giudice. Con la conseguenza che alcunché vi era da impugnare. Ma, soprattutto, ove si ritenesse che la sentenza non definitiva ha accertato la responsabilità a diverso titolo, il giudice della sentenza definitiva non poteva disattendere tale accertamento, posto che la sentenza non definitiva che accerti l’esistenza di un inadempimento contrattuale e del conseguentedanno preclude allo stesso giudice di negare l’esistenza del danno (ed ovviamente della responsabilità) (Cass. 17950/ 2021). E ciò in quantonel caso di sentenza non definitiva e di prosecuzione del giudizio per l’ulteriore istruzione della controversia, il giudice resta vincolato dalla pronuncia, ancorché non passata in giudicato, sia per le questioni definite, sia per quelle che costituiscono il presupposto logico necessario del prosieguo, senza alcuna possibilità di adottare una diversa decisione con la sentenza definitiva, pena la violazione del giudicato interno, rilevabile d'ufficio (pure in sede di legittimità) non solo quando la sentenza non definitiva non è stata immediatamente impugnata, né fatta oggetto di riserva di impugnazione differita, ma anche per inosservanza della preclusione derivante dalla decisione non definitiva la cui impugnazione sia stata riservata (Cass. 19145/ 2024). Al contrario dunque di quanto opinato dai giudici di appello,in entrambi casi, non si è formato alcun giudicato , poiché, ove anche si ritenga che la sentenza non definitiva ha deciso pure sulla domanda di responsabilità del notaio, allora ne deriva che: a) non ha rigettato la domanda, in quanto l’ha semmai accolta , qualificandola diversamente, ossia ha ritenuto il notaio responsabile per una ragione diversa, e dunque non ha determinato soccombenza; b) solo con la sentenza definitiva si è determinata soccombenza, avendo quest’ultima disatteso l’accertamento fatto dalla sentenza non definitiva ed affermato, non si comprende suche basi, che il notaio non ha alcun obbligo di verificare se il bene compravenduto sia in regola con le autorizzazioni oppure no, dovendo invece fidarsi di quanto gli dichiarano le parti: tesi questa, che, oltre che assunta in violazione del giudicato, formatosi sulla sentenza non definitiva , che invece aveva riconosciuto la responsabilità del notaio per avere rogato atto nullo, è del tutto infondata (v.tra l’altro Cass. 486/ 2025; C ass. 34949/n 2024; C ass. 21205/ 2022). Dunque, era semmai da impugnare l a sentenza definitiva - che è stata di fatto impugnata - e non quella non definitiva. Ma, a prescindereda ciò, con il primo motivo, come si è visto la ricorrente ha contestato il potere del giudice successivo (quello della sentenza definitiva) di rimettere in discussione l’accertamento già fatto dal giudice della non definitiva. E l’illegittimità di tale decisione - di disattendere il precedente accertamento contenuto nella sentenza non definitiva- come si è visto sopra, è comunque rilevabile d’ufficio, anche in sede di legittimità(Cass. 19145/ 2024). Con la conseguenza che, a parte ogni considerazione già fatta , la sentenza di primo grado andava annullata dalgiudice di appello già solo per quello. E non lo è stato. L’accoglimento di questo motivo rende assorbiti gli altri, che sono di fatto subordinati. Ossia: se il motivo di appello è ammissibile, allora va esaminato nel merito ed il secondo e terzo motivo si dolgono della omissione di tale esame. Ed è altresìassorbito il quarto motivo che è dedicato ai criteri di tale esame,ossia a come va distribuito l’onere della prova nell’accertare la responsabilità del notaio: questione che presuppone che, per l’appunto, di quella responsabilità, si faccia accertamento. Va dunque accolto il primo motivo di appello e la decisione cassata con rinvio, anche per le spese del giudizio di legittimità. P.Q.M La Corte accoglie il primo motivo di appello, dichiara a