Cassazione n. 19483/2026

amera di consiglio dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA];Numero registro generale 14385/2022Numero sezionale 1929/2026Numero di raccolta generale 19483/2026Data pubblicazione 12/06/20261. Il 27 settembre 2017, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] un contratto di affitto di fondo rustico con fabbricati,assistiti dalle organizzazioni sindacali di categoria.2. [OSCURATO:PERSONA] conveniva dinanzi al Tribunale di Forlì, Sezionespecializzata agraria, il [OSCURATO:PERSONA] per sentir accertare la cessazione o larisoluzione per grave inadempimento del contratto intercorso tra leparti. A sostegno della sua pretesa deduceva la morosità del conduttoree la mancata restituzione del bene alla scadenza; chiedeva, pertanto,la condanna dello stesso al rilascio del fondo rustico, libero da personee cose, nonché al pagamento dei canoni arretrati e dell’indennità dioccupazione sine titulo.Il giorno anteriore all’udienza si costituiva il [OSCURATO:PERSONA], il quale: in viapreliminare eccepiva il difetto di competenza della sezione agraria,assumendo la natura di locazione ordinaria del rapporto in ragione delladestinazione del bene alla collocazione ivi di animali a fini non agricoli;e, nel merito, sosteneva l’infondatezza delle pretese attoree.Il Tribunale di Forlì, con sentenza n. 493/2021, accertata lanatura agraria del contratto, dichiarava lo scioglimento del rapporto e,per l’effetto, condannava il [OSCURATO:PERSONA] al rilascio del fondo rustico, nonchéal pagamento dei canoni di affitto e al pagamento della indennità dioccupazione, oltre alle spese di lite.Avverso tale pronuncia il [OSCURATO:PERSONA] proponeva appello.[OSCURATO:PERSONA] si costituiva per resistere al gravame.La Corte d’appello di Bologna, con sentenza n. 254/2022,rigettando l’impugnazione, confermava integralmente la sentenzaimpugnata e condannava il [OSCURATO:PERSONA] alle spese di lite.3. Avverso tale ultima sentenza [OSCURATO:PERSONA] ha propostoricorso per cassazione, articolando quattro motivi.[OSCURATO:PERSONA] ha resistito con controricorso.Numero registro generale 14385/2022Numero sezionale 1929/2026Numero di raccolta generale 19483/2026Data pubblicazione 12/06/2026Per l’odierna adunanza il Procuratore Generale non ha rassegnatoconclusioni scritte.[OSCURATO:PERSONA] del ricorrente ha depositato memoria.La Corte si è riservata il deposito della motivazione entro iltermine di giorni sessanta dalla decisione.RAGIONI DELLA DECISIONE1.Nella sentenza impugnata la Corte d’Appello di Bologna,[OSCURATO:PERSONA], ha confermato integralmente ladecisione di primo grado favorevole alla proprietaria Guidi.Precisamente la corte di merito:a) ha rigettato l'eccezione di incompetenza, confermando lacompetenza della [OSCURATO:PERSONA];b) ha ritenuto pienamente efficace la durata contrattuale pattuitain deroga, rilevando che la dichiarazione in contratto dell'assistenzasindacale ha valore probatorio e non può essere smentita da prove oralisenza la proposizione di un'azione di annullamento per vizi delconsenso;c) ha ritenuto inammissibile (per violazione dell’art. 437 c.p.c.)l’eccezione di inadempimento, secondo la quale il mancato pagamentoera giustificato dal distacco dell'energia elettrica, in quanto sollevataper la prima volta in appello;d) ha rilevato che l'uso del fondo per scopi non agricoli (ricoverodi animali non destinati alla produzione) era un'iniziativa unilateraledell'affittuario che non modificava la natura del contratto2. [OSCURATO:PERSONA] articola in ricorso quattro motivi.Precisamente:- con il primo motivo denuncia Violazione e falsa applicazionedell’art. 27 e 42 della legge n. 392/78 , nella parte in cui la corteterritoriale non ha devoluto la competenza al tribunale ordinario e haqualificato il rapporto come agrario, nonostante l’attività svolta nonfosse funzionalmente collegata alla produzione agricola del fondo.Numero registro generale 14385/2022Numero sezionale 1929/2026Numero di raccolta generale 19483/2026Data pubblicazione 12/06/2026Osserva, altresì, l’omessa considerazione delle condizioni disvolgimento del rapporto, tra cui l’inagibilità dei locali e l’abusivainterruzione della fornitura di energia elettrica;- con il secondo motivo denuncia Violazione e falsaapplicazione dell’art.1 e 22 della legge n. 203/1982 circa la duratalegale del contratto di 15 anni , nella parte in cui la corte territorialeha ritenuto valido il termine di scadenza del contratto al 9 marzo 2019,sebbene la proroga sia stata effettuata senza l’assistenza delleassociazioni sindacali, in violazione dell’art. 45 della legge n.203/1982;- con il terzo motivo denuncia Violazione e falsa applicazionedell’art.1460 c.c., 1575 c.c. e 1617 c.c. in relazione all’inadempimentodel concedente locatore. , per l’inadempimento della locatrice agliobblighi contrattuali, avendo consegnato e mantenuto il bene incondizioni non idonee all’uso;- con il quarto motivo denuncia Violazione falsa applicazionedell’art. 102 c.p.c. per la mancata partecipazione al giudizio dellacomproprietaria [OSCURATO:PERSONA] di cui non è stato neppureasserito il consenso , nella parte in cui la corte territoriale ha decisosulla domanda di risoluzione del contratto, senza rilevare la mancatapartecipazione al giudizio dell’altra comproprietaria del fondo e,pertanto, litisconsorte necessaria.3. Il ricorso non è fondato.3.1. Infondato è il primo motivo, che denuncia il difetto dicompetenza della Sezione specializzata Agraria.Invero – premesso che la natura del rapporto negoziale deveessere parametrata sull'oggetto del contratto e non sulla qualificasoggettiva delle parti o sull'uso unilaterale del bene – dal giudizio dimerito risulta che il contratto del 27 settembre 2017 è statoespressamente qualificato come affitto di fondo rustico e sottoscrittoNumero registro generale 14385/2022Numero sezionale 1929/2026Numero di raccolta generale 19483/2026Data pubblicazione 12/06/2026con l'assistenza delle organizzazioni professionali ai sensi dell'art. 45 L.203/82.Orbene, come correttamente rilevato dai giudici di merito,l'iniziativa unilaterale del conduttore di destinare il fondo al ricovero dianimali non destinati alla produzione (muli e asini da esposizione) nonpuò mutare ex post il titolo negoziale né sottrarre la controversia allacompetenza funzionale della [OSCURATO:PERSONA].Essendo il contratto esplicitamente qualificato come "affitto difondo rustico" e stipulato con l'assistenza sindacale ex art. 45 L.203/82, la competenza della [OSCURATO:PERSONA] èinderogabile e radicata sul titolo, indipendentemente dal fatto cheesposizione.D’altronde, la tardiva costituzione del [OSCURATO:PERSONA] in primo grado ne hadeterminato la decadenza dalla facoltà di proporre eccezioniprocessuali non rilevabili d'ufficio volte a scardinare la qualificazionedocumentale del rapporto.Come è noto, nel rito speciale (agrario/lavoro), il resistente devecostituirsi in giudizio almeno dieci giorni prima dell'udienza dicomparizione.Nel caso di specie, l'udienza era fissata per il 29 aprile 2021, mail [OSCURATO:PERSONA] si è costituito solo il giorno anteriore all'udienza, dunque,tardivamente.La tardività della costituzione ha comportato, ai sensi dell'art.416 c.p.c., decadenza insanabile dalla facoltà di proporre: domandericonvenzionali, come quella di accertamento della natura non agricoladel rapporto o per il risarcimento danni; nonché eccezioni processualie di merito, non rilevabili d'ufficio, tra cui per l’appunto l'eccezione diinadempimento (legata al distacco delle utenze e alla presenza diamianto) e l'eccezione di difetto di competenza, intesa comevalutazione di merito sulla natura del contratto.Numero registro generale 14385/2022Numero sezionale 1929/2026Numero di raccolta generale 19483/2026Data pubblicazione 12/06/20263.2. Infondato è anche il secondo motivo che concerne la duratalegale del contratto (Artt. 1 e 22 L. 203/82) e la validità degli accordiin deroga.L’infondatezza consegue al fatto che gli accordi in deroga alladurata legale, se stipulati con l'assistenza effettiva dei rappresentantidelle organizzazioni professionali maggiormente rappresentative, sonopienamente validi ai sensi dell'art. 45 L. 203/82.La dichiarazione contenuta nel testo contrattuale, con cui le partidanno atto di essere state ritualmente assistite e informate dei propridiritti, ha valore probatorio privilegiato (cfr., tra le più recenti, Cass. n.22322/2025) e non può essere superata dalla deduzione di prove oralicontrarie in assenza della proposizione di un'apposita azione diannullamento per vizi della volontà.Nel caso di specie, dal giudizio di merito risulta che il contrattoindicava chiaramente il rapporto come affitto agrario e la firma deirappresentanti sindacali garantiva la consapevolezza delle parti circa laportata delle clausole derogatorie sulla durata.In assenza di una specifica azione di annullamento per vizi delconsenso (errore, violenza o dolo), la parte non può smentire con provetestimoniali ciò che ha dichiarato per iscritto davanti ai rappresentantidi categoria. La firma del segretario sindacale costituisce indicequalificato della consapevolezza della deroga, rendendo il motivoinfondato.Il motivo va quindi rigettato sulla base del seguente principio didiritto:«In materia di contratti agrari, la dichiarazione contenuta nelcontratto di affitto, con cui le parti danno atto di essere stateritualmente assistite dalle rispettive organizzazioni professionali aisensi dell'art. 45 della L. n. 203 del 1982, ha valore probatorioprivilegiato e non può essere smentita mediante la deduzione di proveorali dirette a dimostrare un'asserita mancanza di assistenza effettiva.Numero registro generale 14385/2022Numero sezionale 1929/2026Numero di raccolta generale 19483/2026Data pubblicazione 12/06/2026Per contestare la veridicità di tale attestazione, la parte ha l'onere diproporre una specifica azione di annullamento del contratto per vizi delconsenso o, qualora ne ricorrano i presupposti, la querela di falso,restando altrimenti precluso il sindacato del giudice sulla sostanzadell'attività consultiva prestata dai rappresentanti sindacali firmatari».3.3. Anche il terzo motivo, concernente l’eccezione diinadempimento, non è fondato, essendo la decisione della Corteterritoriale immune da vizi logico-giuridici.In tema di affitto agrario, la sospensione totale del pagamentodel canone è legittima solo qualora venga completamente a mancarela controprestazione del locatore.La corte di merito ha ritenuto, ad esito di un accertamento infatto insindacabile nella presente sede che, avendo il [OSCURATO:PERSONA] mantenutoil godimento del fondo e dei fabbricati, la unilaterale interruzione deiversamenti aveva determinato un'alterazione del sinallagmacontrattuale contraria ai canoni di correttezza e buona fede.La corte di merito ha anche correttamente dichiarateinammissibili le questioni relative alla presenza di amianto e al distaccodelle utenze elettriche, in quanto sollevate tardivamente o comunqueeccezioni nuove precluse dal rito speciale (ex art. 437 c.p.c.). Il tuttoa prescindere dal fatto che le stesse erano rimaste prive di adeguatosupporto probatorio.3.4. Infondato è infine il quarto motivo che concerne la mancatapartecipazione della comproprietaria [OSCURATO:PERSONA].Invero, contrariamente a quanto sostiene parte ricorrente, nonsussiste un'ipotesi di litisconsorzio necessario processuale che impongala partecipazione di tutti i comproprietari all'azione di risoluzione permorosità.Secondo il principio del mandato presunto nella gestione dei benicomuni, ogni comproprietario è legittimato ad agire singolarmente perla risoluzione del contratto di affitto e il rilascio del fondo, presumendosiNumero registro generale 14385/2022Numero sezionale 1929/2026Numero di raccolta generale 19483/2026Data pubblicazione 12/06/2026che operi con il consenso degli altri contitolari per la conservazione ela tutela del patrimonio comune.In definitiva, la mancata partecipazione al giudizio di merito dellaco-locatrice [OSCURATO:PERSONA] non inficia la validità della sentenza, nonessendo stato provato (né allegato tempestivamente) un suo esplicitodissenso all'azione giudiziaria intrapresa dalla sorella [OSCURATO:PERSONA].D’altra parte, l'azione di risoluzione per morosità promossa daquest’ultima è stata finalizzata al recupero del bene comune, fatto chegiova a tutti i comproprietari, con la conseguenza che la pretermissionedi [OSCURATO:PERSONA] in alcun modo può comportare nullità.4. Al rigetto del ricorso non consegue la condanna alla rifusionedelle spese processuali sostenute da parte controricorrente (inconsiderazione della tardività del controricorso. Invero, essendo statonotificato il ricorso in data 25 maggio 2022 (quando ancora non eraentrato in vigore il d. lgs. n. 149/2022), il controricorso avrebbe dovutoessere notificato entro il 4 luglio 2022, cioè entro il 40° giorno dalladata di notifica del ricorso, mentre è stato notificato il 6 ottobre 2022,cioè a termine abbondantemente scaduto.Al rigetto del ricorso consegue invece la declaratoria dellasussistenza dei presupposti processuali per il pagamento dell’importo,per il versamento, ad opera di parte ricorrente, dell’importo a titolo dicontributo unificato previsto per legge come indicato in dispositivo, sedovuto (Cass. Sez. U. 20 febbraio 2020 n. 4315). P.Q.MLa Corte:- rigetta il ricorso;- ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002,dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,ad opera di parte ricorrente, dell’importo a titolo di contributo unificatoa norma del comma 1-bis del citato art. 13, se dovuto.Numero registro generale 14385/2022Numero sezionale 1929/2026Numero di raccolta generale 19483/2026Data pubblicazione 12/06/2026Così deciso in Roma, il 28 maggio 2026, nella camera di consigliodella Terza Sezione Civile.Il PresidenteLina Rubino