Cassazione n. 11531/2026

ata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA], in persona del legale rappresentante protempore, rappresentato e difeso dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] e Beatrice-controricorrente-avverso la sentenza della Commissione Tributaria regionale dellaLombardia, sez. dist. di Brescia, n. 944/2021 depositata il 04/03/2021.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 26/03/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 22348/2021Numero sezionale 2819/2026Numero di raccolta generale 11531/2026Data pubblicazione 28/04/20261. L’[OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] ha presentato, con procedura DOCFA, aseguito di lavori di ristrutturazione edilizia, una dichiarazione di variazionecatastale per diversa distribuzione degli spazi interni del complessoimmobiliare denominato “Casa di riposo [OSCURATO:PERSONA]” (originariamenteclassificato B/2, casa di cura senza scopo di lucro).L’ufficio ha rettificato il classamento dell’immobile, a seguito di taledichiarazione, da B/2 a D/4 ossia casa di cura con scopo di lucro conconseguente modifica della rendita catastale da euro 7.961,65 a euro30.500,00.Ne è seguito un contenzioso, favorevole in primo e secondo gradoall’istituto.Per quel che rileva in questa sede, il giudice di secondo grado hapreliminarmente richiamato i precedenti di questa Corte secondo cui ilprovvedimento di attribuzione della rendita catastale di un immobile è ununa prospettiva di tipo "reale", riferita alle caratteristiche oggettive(costruttive e tipologiche in genere), che costituiscono il nucleosostanziale della cd. "destinazione ordinaria", sicché l'idoneità del bene aprodurre ricchezza va ricondotta, prioritariamente, non al concreto usoche di esso venga in concreto fatto, ma alla sua destinazione funzionale eproduttiva, che va accertata in riferimento alle potenzialità d'utilizzo.Sicché il giudice di merito, alla luce delle evidenze probatorie, tra cuiil fatto che le prestazioni della casa di cura per anziani fossero tutte acarico della ASL regionale, ha affermato che l’ente avesse funzioneassistenziale e che pertanto la classe corretta fosse B/2 e non l’attribuitaD/4.Avverso questa decisione ricorre l’Agenzia delle Entrate con unmotivo, resiste l’istituto contribuente con controricorso.In prossimità dell’udienza il controricorrente ha depositato memoriaillustrativa.Numero registro generale 22348/2021Numero sezionale 2819/2026Numero di raccolta generale 11531/2026Data pubblicazione 28/04/2026RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con l’unica censura formulata, l’Agenzia delle Entrate, ex art. 360,comma 1, n. 3 c.p.c. si duole della violazione del d.P.R. n. 1142 del 1949,del R. d. n. 652 del 1939.Al di là del fatto che il motivo non individua una specifica disposizionema un complesso di norme che in tesi sarebbero state violate, nellasostanza l’Agenzia si duole del fatto che il classamento dell’immobile inD/4 sia stato considerato illegittimo.Il motivo è infondato come già chiarito da questa Corte in fattispecieanaloghe (da ultimo Cass. Sez. T, n. 25992/2020).Il d.P.R. n. 1142 del 1949, art. 61, prevede che "il classamento consistenel riscontrare, con sopralluogo per ogni singola unità immobiliare, ladestinazione ordinaria e le caratteristiche influenti sul reddito e nelcollocare l'unità stessa in quella tra le categorie e classi prestabilite per lazona censuaria a norma dell'art. 9 che, fatti gli opportuni confronti con leunità tipo, presenta destinazione e caratteristiche conformi od analoghe.Le unità immobiliari urbane devono essere classate in base alladestinazione ordinaria e alle caratteristiche che hanno all'atto delclassamento". A norma del successivo art. 62 poi: "La destinazioneordinaria si accerta con riferimento alle prevalenti consuetudini locali,avuto riguardo alle caratteristiche costruttive dell'unità immobiliare".Questa Corte (cfr. Cass. Sez. T, n. 34002/2019; Cass. sez. T, n. 8773 eCass. Sez. T, n. 12205 del 2015) ha già affermato che "Il provvedimentodi attribuzione della rendita catastale di un immobile è un atto tributarioche inerisce al bene che ne costituisce l'oggetto, secondo una prospettivadi tipo "reale", riferita alle caratteristiche oggettive (costruttive etipologiche in genere), che costituiscono il nucleo sostanziale della cd."destinazione ordinaria", sicché l'idoneità del bene a produrre ricchezza varicondotta, prioritariamente, non al concreto uso che di esso venga fatto,ma alla sua destinazione funzionale e produttiva, che va accertata inNumero registro generale 22348/2021Numero sezionale 2819/2026Numero di raccolta generale 11531/2026Data pubblicazione 28/04/2026riferimento alle potenzialità d'utilizzo purché non in contrasto con ladisciplina urbanistica. Inoltre, "in tema di rendita catastale, nell'ipotesi incui l'immobile per le proprie caratteristiche strutturali rientri in unacategoria speciale, non assume rilevanza la corrispondenza rispettoall'attività in concreto svolta all'interno dello stesso che può costituire, overicorrente, mero elemento rafforzativo della valutazione oggettiva operata.(Cass. Sez. T, n. 22103 del 2018)."Non rileva, quindi, né il carattere pubblico o privato della proprietàdell'immobile, né eventuali funzioni latamente sociali svolte dalproprietario, mentre il fine di lucro merita di essere preso inconsiderazione, in quanto espressamente previsto come criterio diclassificazione per numerose categorie, ma in termini oggettivati, nelsenso che se ne richiede una verifica che ne ricerchi la sussistenzadesumendola dalle caratteristiche strutturali dell'immobile, irreversibili senon attraverso modifiche significative, e non si arresti quindi al tipo dicostituire un criterio complementare ma non alternativo o esclusivo ai finidel classamento (da ultimo Cass. Sez. T, n. 30501/2024).Nel quadro generale delle categorie delle unità immobiliari, queste sonodistinte in base al criterio della destinazione ordinaria (gruppi A - C), delladestinazione speciale (gruppo D) e della destinazione particolare (gruppoE). Ai sensi dell'art. 8 del d.P.R. n. 1142 del 1949 la categoria Draggruppa immobili aventi destinazione industriale e commerciale, nonsuscettibili di destinazione difforme se non a condizione di radicalitrasformazioni, pertanto con capacità reddituale assoggettabile a imposta,ma speciali rispetto a quelle precedenti previste alle categorie di cui allelettere anteriori.Ebbene la sentenza impugnata ha fatto corretta applicazione dei criterinormativi e dei principi summenzionati laddove, avendo ritenuto, conaccertamento di fatto ad essa riservato, che per le sue caratteristicheNumero registro generale 22348/2021Numero sezionale 2819/2026Numero di raccolta generale 11531/2026Data pubblicazione 28/04/2026intrinseche ed oggettive la struttura avesse la funzione di ospitarepersone, fosse destinata a residenza per anziani, ed in assenza di provache la stessa fosse strutturata per esigenze di natura commerciale, haescluso la sussistenza degli elementi per una classificazione in categoriaD4. Inoltre, il riferimento alla qualità soggettiva dell'intestatariadell'attività, fondazione senza scopo di lucro qualificata come Onlus, hasolo rafforzato tale conclusione, quale argomentazione ad abundantiam,senza tuttavia rappresentarne l'unico e decisivo elemento di valutazione. Ilricorso va, pertanto, rigettato.In conclusione, il ricorso è respinto e le spese di lite seguono lasoccombenza. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso;condanna la ricorrente alla rifusione a favore della controricorrente dellespese del giudizio di legittimità, che liquida in € 5.513,00 oltre speseforfettarie nella misura del 15 per cento, esborsi, liquidati in euro 200,00,ed accessori di legge.Così deciso in Roma, il 26.3.2026Il PresidenteANGELO [OSCURATO:PERSONA]