Cassazione n. 18232/2026

ink FinanziariaS.r.l., in persona del rappresentante in atti indicato, rappresentata edifesa dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA], già elettivamente domiciliatapresso lo studio legale dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ed attualmentedomiciliata per legge presso l’indirizzo di posta elettronica certificatadel nominato difensore di fiducia;-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA],presso l’indirizzo di posta elettronica certificata della quale è domiciliataper legge;-controricorrente-nonché contro[OSCURATO:PERSONA] del [OSCURATO:PERSONA] SAS e [OSCURATO:PERSONA], SAGRANTINO ITALYNumero registro generale 9175/2024Numero sezionale 1906/2026Numero di raccolta generale 18232/2026Data pubblicazione 06/06/2026SRL e per essa [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e per essa [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] quale incorporante [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA];-intimati-avverso la sentenza della Corte d’appello di Messina n. 128/2024depositata il 08/02/2024;udita la relazione svolta in camera di consiglio dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA].1. Nel luglio del 1990, i coniugi [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] concesso in ipoteca, a garanzia di un mutuo fondiario erogatoda [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:SOCIETA]. in favore di AnnaCalderone, il compendio immobiliare da essi realizzato sito in viaPalombaro n. 59/B, Milazzo (ME). Successivamente, con atto dicompravendita del 3 settembre 1990, i coniugi avevano venduto allaCalderone un appartamento parte del predetto compendio;nondimeno, sia nell’atto che nella trascrizione risultava altresì indicatala particella del terreno con annesso capannone.A seguito dell’inadempimento della mutuataria, [OSCURATO:SOCIETA]promuoveva la procedura esecutiva immobiliare r.g.e. n. 133/97dinanzi al Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] di Gotto sui beni ipotecati,includendo anche il terreno con capannone. La procedura veniva poiriunita ad altra esecuzione (r.g.e.n. 201/94) promossa sui medesimibeni dalla Banca agricola popolare di Ragusa, cui [OSCURATO:SOCIETA]. si erasurrogata.I coniugi proponevano opposizione ai sensi dell’art. 619 c.p.c.,deducendo di essere proprietari esclusivi dell’immobile individuato allaparticella 1284 sub 5 e che la menzione nell’atto di vendita era fruttodi un mero errore materiale, non conforme alla volontà delle parti.Numero registro generale 9175/2024Numero sezionale 1906/2026Numero di raccolta generale 18232/2026Data pubblicazione 06/06/2026Si costituivano, con distinte comparse, per resistereall’opposizione: [OSCURATO:PERSONA] 6 S.r.l., quale titolare deldiritto di credito vantato da [OSCURATO:PERSONA] FONSPA;nonché [OSCURATO:PERSONA] S.r.l., quale cessionaria del credito.[OSCURATO:PERSONA] si costituiva aderendo alle ragioni degli opponenti,mentre la Banca agricola popolare di Ragusa si costituiva per chiederel’estromissione.Rimanevano contumaci Banco di [OSCURATO:PERSONA]. Coop. ar.l., [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA].Espletata consulenza tecnica d’ufficio, il Tribunale di BarcellonaPozzo di Gotto, con sentenza n. 664/2018, ritenuto che l’indicazionecatastale contenuta nell’atto di compravendita e nella trascrizione fosseidonea a comprendere la particella controversa, rigettava l’opposizione.Avverso tale pronuncia, la [OSCURATO:PERSONA] e il [OSCURATO:PERSONA] proponevano appello.Si costituiva [OSCURATO:SOCIETA]., subentrata a Sagrantino ItalyS.r.l.Venivano invece dichiarate contumaci: [OSCURATO:PERSONA]; Banca di credito popolare soc. coop., [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:SOCIETA]Il giudizio, interrotto a seguito del fallimento del [OSCURATO:PERSONA], venivariassunto dalla [OSCURATO:PERSONA]. Veniva altresì dichiarata contumace la [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] figli s.a.s. edel socio illimitatamente responsabile [OSCURATO:PERSONA].La Corte d’appello di Messina, con sentenza n. 128/2024,riformando integralmente la decisione del giudice di prime cure,accoglieva l’appello e accertava la proprietà esclusiva della particellaoggetto di controversia.2. Avverso detta pronuncia ha proposto ricorso Pronipote SPVs.r.l., affidato a due motivi.Ha resistito con controricorso [OSCURATO:PERSONA].Le altre parti intimate non hanno svolto attività difensiva.Numero registro generale 9175/2024Numero sezionale 1906/2026Numero di raccolta generale 18232/2026Data pubblicazione 06/06/2026Per l’odierna adunanza camerale il Procuratore Generale non harassegnato conclusioni scritte.I Difensori non hanno presentato memorie.La Corte si è riservata il deposito della motivazione entro iltermine di giorni sessanta dalla data di decisione in camera di consiglio.RAGIONI DELLA DECISIONE1.Nell’impugnata sentenza la Corte d’appello di Messina,ribaltando la decisione di primo grado (che aveva rigettatol’opposizione sulla scorta di una CTU), ha accolto l’impugnazione diSanta [OSCURATO:PERSONA].A sostegno della propria statuizione la corte di merito - nel darsub 5, confermando l’errore di identificazione catastale - ha ritenutoche il contrasto tra la descrizione dell’immobile e i dati catastali nell’attodel 1990 dovesse risolversi dando prevalenza alla reale intenzione delleparti, la quale escludeva il trasferimento dell’area industriale sub 5; edha rilevato che il giudizio di opposizione di terzo mira proprio a sottrarreall’esecuzione beni sui quali il terzo vanti un diritto di proprietàprevalente, anche se non perfettamente risultante dai registri a causadi errori materiali.In estrema sintesi, la corte di merito ha privilegiato la comuneintenzione delle parti rispetto a una discordanza catastale palesementeerronea. Ed ha quindi accolto l’opposizione di terzo (non per negare ilvalore della trascrizione, ma) per correggere gli effetti di unpignoramento che, a causa di un mero errore materiale, aveva colpitoun bene mai legalmente uscito dal patrimonio degli opponenti.2. [OSCURATO:SOCIETA]. articola in ricorso due motivi.Precisamente:- con il primo motivo denuncia Violazione degli artt. 2644 e2665 c.c. e dell’art. 619 c.p.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c. ,nella parte in cui la corte territoriale ha circoscritto l’accertamento allaNumero registro generale 9175/2024Numero sezionale 1906/2026Numero di raccolta generale 18232/2026Data pubblicazione 06/06/2026sola titolarità del diritto di proprietà, limitandosi a ricostruire la loroeffettiva volontà negoziale, anziché verificare l’opponibilità del dirittovantato nei confronti del creditore procedente. Lamenta la violazionedei principi in materia di pubblicità immobiliare, avendo fatto legittimoaffidamento sulle risultanze dei [OSCURATO:PERSONA] e delle note ditrascrizione;- con il secondo motivo denuncia Violazione dell’art. 1362,commi 1 e 2, c.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c. , nella parte incui la corte territoriale ha interpretato il contratto di compravendita inviolazione dei criteri legali di ermeneutica contrattuale, avendoprescisso dal criterio letterale e dalla gerarchia dei canoni interpretativi,nonché proceduto all’interpretazione solo di quanto riportato nella notadi trascrizione di compravendita. Sostiene, inoltre, che la corteterritoriale ha attribuito rilievo decisivo a elementi sussidiari eincongrui, quali il comportamento successivo delle parti e la situazionedei luoghi accertata molti anni dopo.In sintesi, le questioni, sottese al ricorso, concernono nonl’interpretazione soggettiva del contratto, ma la pubblicità immobiliare,l’opponibilità ai terzi e la tutela dell’affidamento del creditorepignorante: del resto, in conformità alla funzione dell’opposizione di cuiall’art. 619 c.p.c., che, com’è noto, non mira al riconoscimento di undiritto reale in capo all’opponente sul bene staggito, ma soltanto alriconoscimento dell’insussistenza del diritto del procedente a staggirequel bene, sottraendolo appunto all’esecuzione intrapresa.3. In via preliminare deve darsi atto della rituale instaurazionedel contraddittorio, in quanto tutte le parti interessate (comprese leintimate [OSCURATO:PERSONA] di Ragusa, Banca di [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], le altre società e [OSCURATO:PERSONA] risultanoregolarmente evocate in giudizio, pur non avendo svolto difese inquesta sede di legittimità.4. Ciò posto, il ricorso è fondato.Numero registro generale 9175/2024Numero sezionale 1906/2026Numero di raccolta generale 18232/2026Data pubblicazione 06/06/20264.1. Fondato è il primo motivo, che concerne la denunciataviolazione delle norme sulla pubblicità immobiliare (artt. 2644, 2665c.c. e 619 c.p.c.)Vero è che l’interpretazione di un atto negoziale costituisce diregola un’indagine di fatto riservata al giudice di merito.Tuttavia, nel giudizio di opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c.,tale valutazione non può limitarsi al rapporto inter partes, ma deveestendersi a quanto risulti opponibile ai terzi in base alle risultanze deiRegistri Immobiliari, al fine di assicurarne la funzione, di capitaleimportanza per l’ordinata regolarità della circolazione dei diritti sui beniimmobili.Orbene, dal giudizio di merito emerge un elemento documentaledecisivo, il cui esame è stato omesso dalla corte territoriale: in data 6luglio 1990 (dunque, antecedentemente alla compravendita del 3settembre 1990), i medesimi opponenti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] avevanoconcesso al Fonspa un’ipoteca volontaria proprio sugli immobiliidentificati come particella 1284 sub 2 e sub 5.Dunque, dal giudizio di merito risulta che gli stessi opponenti,agendo come terzi datori di ipoteca, avevano individuato la particellasub 5 (il capannone) unitamente alla sub 2 (l’appartamento) sotto lamedesima descrizione descrittiva e catastale.Così operando, gli opponenti hanno concorso a creare una realtàgiuridica apparente, fondata oltretutto sulle risultanze degli attiritualmente trascritti e soli accessibili ai terzi, sulla quale il cetocreditorio ha fatto legittimo affidamento. Il principio diautoresponsabilità della nota di trascrizione (e della nota di iscrizioneipotecaria) impedisce che un asserito errore materiale del notaio - o dichicchessia - nel testo dell’atto di vendita possa essere opposto alcreditore che ha pignorato beni i cui identificativi catastali e confinicorrispondevano esattamente a quelli indicati univocamente, sia purein modo non corrispondente - in tesi - alla loro volontà, pubblicizzatiNumero registro generale 9175/2024Numero sezionale 1906/2026Numero di raccolta generale 18232/2026Data pubblicazione 06/06/2026dai proprietari stessi negli atti pregressi (e, nella specie, perfino postia base di atti di disposizione lucrosi, siccome a garanzia di debiti).4.2. Fondato è anche il secondo motivo, che concerne laviolazione dei criteri ermeneutici (art. 1362 c.c.).La corte di merito ha fondato il proprio convincimento circal’omessa vendita del capannone valutando elementi quali il preliminaredel 1994 (tra la Calderone e terzi) o la condanna penale del Sindoniper lavori eseguiti sul bene dopo la vendita.Senonché tali elementi (e, in particolare, il comportamentosuccessivo delle parti), sebbene utilizzabili ai sensi dell’art. 1362,comma 2, c.c. per indagare la volontà comune delle parti contraenti (e,quindi, utili nelle controversie tra le parti della compravendita), sonoirrilevanti e inopponibili ai terzi nell’ambito di un giudizio di opposizioneall’esecuzione.La stabilità del sistema della pubblicità immobiliare non consenteche la “reale volontà” delle parti, desunta da condotte successive nontrascritte o da qualunque altro elemento non soggetto ad analogaforma di pubblicità, possa travolgere il contenuto testuale e catastaledi una nota di trascrizione del 1990 su cui si è fondata l’azione esecutivadei creditori.5. L’accoglimento dei motivi sopra esposti, basato sullaprevalenza degli elementi risultanti da una rituale consecuzione delletrascrizioni e delle iscrizioni rispetto all’indagine sull’eventualmentediversa reale volontà delle parti del contratto, impone la cassazionedella qui impugnata sentenza.In definitiva, il ricorso viene deciso sulla base del seguenteprincipio di diritto: In sede di opposizione di terzo all’esecuzione immobiliare exart. 619 c.p.c., la prevalenza del diritto del terzo rispetto al creditorepignorante deve essere verificata sulla base della opponibilità dell’attotraslativo secondo le risultanze dei [OSCURATO:PERSONA]; ne consegueNumero registro generale 9175/2024Numero sezionale 1906/2026Numero di raccolta generale 18232/2026Data pubblicazione 06/06/2026che l’indagine sulla reale volontà dei contraenti, ancorché condottasecondo i criteri di cui agli artt. 1362 e seguenti c.c., non può prevaleresul contenuto letterale della nota di trascrizione e degli elementirisultanti da una rituale consecuzione delle trascrizioni ed iscrizioniipotecarie, né possono essere opposti ai terzi creditori errori materialio comportamenti successivi delle parti, non pubblicizzati con le stesseforme, che contrastino con la realtà giuridica apparente creata daglistessi opponenti in forza del principio di autoresponsabilità .Sussistono pertanto i presupposti per la decisione della causa nelmerito ai sensi dell’art. 384 c.p.c., poiché non sono necessari ulterioriaccertamenti di fatto, col rigetto dell’appello avverso la pronuncia diprimo grado, di rigetto dell’opposizione di terzo proposta da [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA] e, in origine, da [OSCURATO:PERSONA], proseguita nei confronti dellacuratela di quest’ultimo.La legittimità del pignoramento sulla particella 1284 sub 5 (areaindustriale e capannone) deve essere ripristinata, in quanto detto beneè, nei confronti dei creditori, formalmente entrato nel patrimonio delladebitrice [OSCURATO:PERSONA] ed è stato regolarmente trascritto come tale.6. Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza dellasola [OSCURATO:PERSONA], mentre quelle relative al giudizio di merito vanno dichiaratecompensate in ragione dell’alterno esito dei due gradi di giudizio. P.Q.MLa Corte:- accoglie il ricorso e cassa la qui impugnata sentenza;- decidendo nel merito, respinge l’appello avverso la sentenza n.664/2018 del Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] di Gotto, di rigetto dellaopposizione proposta dai coniugi [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA];- dichiara integralmente compensate tra tutte le parti le speserelative al grado di appello;- condanna [OSCURATO:PERSONA] al pagamento, in favore della ricorrente,delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in euro 4.300Numero registro generale 9175/2024Numero sezionale 1906/2026Numero di raccolta generale 18232/2026Data pubblicazione 06/06/2026per compensi, oltre, alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento,agli esborsi liquidati in euro 200 ed agli accessori di legge.Così deciso in Roma, il 27 maggio 2026, nella camera di consigliodella Terza Sezione Civile.Il Presidente