Cassazione n. 02423/2026

pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 21319/2022 R.G. proposto da: AGENZIA DELLE ENTRATE, rappresentatae difesa dall'AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA], rappresentatae difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] -controricorrente- avverso SENTENZA di [OSCURATO:PERSONA] - ROMA n. 688/2022 depositata il 16/02/2022. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 30/01/2026 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. Nel 2017 la società controricorrente presentò un atto d’aggiornamento DOCFA relativo a un immobile sito in Roma, quartiere “Aurelio”, via Cornelia n. 498, precedentemente censito in categoria D/7, ovvero “Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni”. Si tratta di un vano di circa 680 mq posto al piano seminterrato di un complesso a destinazione commerciale. La proposta della contribuente era il classamento del vano in categoria C/2 (magazzini), classe 7°, consistenza 600 mq e rendita di € 1.766,28. L’Agenzia rettificò il classamento accertando la categoria D/7 con rendita di € 11.526,00, notificando il relativo avviso d’accertamento. 1.2 La contribuente presentò ricorso alla [OSCURATO:PERSONA] di Roma lamentando che non si fosse effettuato un preventivo sopralluogo, che si era commesso un errore nella redazione dell’avviso nonché la violazione dei criteri concernenti il classamento catastale. Dopo il procedimento di mediazione, conclusosi infruttuosamente, l’Agenzia si costituì in giudizio riproponendo, in via conciliativa, la proposta in mediazione di conferma della categoria D/7 ma con riduzione della rendita a € 8.100,00, nuovamente rifiutata dalla contribuente che insisteva per la categoria C/2. Con sentenza n. 14866/2019 la [OSCURATO:PERSONA] di Roma accolse il ricorso della contribuente compensando le spese. Pur respingendo la censura riguardante la necessità d’un previo sopralluogo, la CTP richiamò l’art. 1, comma 335, della legge n. 311/2004 (c.d. revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali), valutando l’insufficiente motivazione dell’avviso impugnato e ravvisando la “particolarità” dell’immobile come risultante da una consulenza di parte. 1.3 Su appello dell’Agenzia, nel contraddittorio con la società contribuente e con sentenza n. 688/2022, la [OSCURATO:PERSONA] del Lazio ha respinto il gravame. Secondo la Corte territoriale: - l’eccezione relativa alla violazione dell’art. 22, comma 3, del d.lgs. 546/1992 era infondata, atteso che la società, dopo avere richiesta la mediazione, propose ricorso giurisdizionale il 30/11/18, due giorni dopo avere notificato l’istanza di mediazione, provvedendo poi a depositare in giudizio la propria consulenza il 28/12/2018, ma nessuna norma prevedeva che quest’ultima dovesse essere presentata già in fase di mediazione. La proposizione del ricorso prima dei novanta giorni previsti per la mediazione costituirebbe una mera irregolarità che non influisce sulla sua ammissibilità; - era infondato anche il secondo motivo riguardante l’omessa valutazione della documentazione tecnica-estimale essenziale per giungere al criterio di stima adottato. Pur condividendo che il richiamo operato dalla CTP all’art. 1, comma 335, della legge n. 311/2004 fosse non pertinente, la sentenza qui impugnata ha ritenuto che, pur non essendo necessario un preventivo sopralluogo, dovesse confermarsi come la contribuente avesse provato che le caratteristiche del suo immobile sono del tutto diverse da quelle assunte dall’Ufficio finanziario e non superano lo standard qualitativo. Secondo la CTR, la consulenza tecnica di parte avrebbe dimostrato la specificità dell’immobile in quanto: -situato nel piano interrato; -con unico accesso; -senza porte o finestre, salvo l’accesso carrabile; -senza impianti termici di condizionamento; -destinato in fatto a deposito; con conseguente correttezza della classificazione nella categoria C/2 (magazzini). 1.4 Non sarebbe dirimente in quanto “generica”, secondo la sentenza impugnata, l’osservazione dell’Agenzia appellante secondo cui le elevate altezze interne (ml 3,90) e la conseguente elevata consistenza del cespite sarebbero incompatibili con i depositi e magazzini normalmente censiti nella categoria C/2. 1.5 Ricorre per cassazione l’Agenzia delle Entrate sulla base di un unico motivo, integrato da successiva memoria. 1.6 Resiste con controricorso la società contribuente. [OSCURATO:PERSONA] 2. Con l’unico motivo di ricorso l’Agenzia delle Entrate prospetta la violazione e falsa applicazione degli artt. 4, 6, 8 e 10 del r.d.l. n. 652/1939, 6, 7 e 61, del d.P.R. n. 1142/1949, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c. Sostiene che la [OSCURATO:PERSONA] abbia privilegiato la valutazione sulla destinazione attuale e in fatto del bene anziché basarsi sulla potenziale idoneità del bene a produrre ricchezza, come invece previsto dalle disposizioni citate e costantemente ritenuto corretto anche da questa Corte. Evidenzia come l’indubbia finalità lucrativa dell’immobile, desunta dalle sue caratteristiche oggettive, costruttive e tipologiche, giustifica l’idoneità del medesimo a produrre ricchezza. Avrebbe errato la CTR a valorizzare l’uso temporaneo e di fatto del bene che non avrebbe invece rilevanza al fine del classamento che può essere commisurato solamente alla redditività media ordinaria del bene. Sostiene che, trattandosi di immobile censito in categoria speciale, sia giustificata e corretta la stima secondo il criterio del più probabile valore di mercato riferito all’epoca censuaria 1988/1989, calcolato come riportato nel ricorso. Sostiene chesia la categoria C/2 che la D/7 riguarda no entrambe unità destinate a locali deposito e che la distinzione va operata a seconda delle caratteristiche proprie del manufatto. Ne deriverebbe che non tutti i locali adibiti a magazzino, indipendentemente dalle dimensioni e dalle caratteristiche, debbano essere attribuiti alla categoria C/2. Richiama la circolare Ag. entrate n. 2/E del 1/2/2016 secondo cui appartengono alla categoria D/7 (codice 0402) i “Magazzini e altre strutture di stoccaggio” e la circolare n. 4/2006 dell’Agenzia del Territorio che, oltre alla destinazione funzionale e produttiva, impone di tener conto delle specifiche caratteristiche tipologiche, costruttive e dimensionali , che differenziano gli immobili in esame (D e E) dalle unità tipo di riferimento, indicando specificamente come la differenza tra C/2 (depositi) e D/7 (fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale) vada ricercata nelle predette caratteristiche oltre che nella loro localizzazione. 2. Il motivo è fondato. 2.1 Secondo il costante insegnamento di questa Corte, il provvedimento di attribuzione della rendita catastale è un atto tributario che inerisce al bene in una prospettiva di tipo reale, riferita alle caratteristiche oggettive che connotano la sua "destinazione ordinaria", poiché l'idoneità dell'immobile a produrre ricchezza è riconducibile prioritariamente alla destinazione funzionale e produttiva dello stesso, accertata con riferimento alle potenzialità di utilizzo, e non al concreto uso che di esso venga fatto, dovendo invece essere preso in considerazione il fine di lucro, espressamente previsto come criterio di classificazione per numerose categorie catastali, da valutarsi sempre in termini oggettivi, in base ad una verifica delle caratteristiche strutturali del bene. (Cass. Sez. 5, 30/10/2020, n. 24078, Rv. 659483 – 01). A tal fine il fine di lucro perseguito dal proprietario merita di essere preso in considerazione, in quanto espressamente previsto come criterio di classificazione per numerose categorie, ma in termini oggettivati, nel senso che se ne ricerchi la sussistenza desumendola dalle caratteristiche strutturali dell’immobile, senza arrestarsi all’attività che in un determinato momento viene svolta, potendo quest’ultimo costituire un criterio meramente complementare ma non alternativo o esclusivo ai fini del classamento (Cass. Ses. 5, 14/10/2020 n. 22166, Rv 659299). 2.2 Nel caso specifico, il fatto dell’attuale destinazione a magazzino non appare dirimente, in un contesto in cui i depositi possono astrattamente ricadere sia nella categoria C/2 (magazzini) che in quella D/7 che ricomprende, come già indicato: “Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni”. Occorre pertanto procedere a una valutazione che, accertando le potenzialità in concreto dell’unità, tenga conto di tutte le caratteristiche dell’immobile da classare, compresela localizzazione urbana, l’ubicazione, l’ampiezza e la cubatura. Tale valutazione dovrà chiarire se lo stesso, in base alle sue qualità oggettive, possa assimilarsi alle cantine, soffitte, fienili non agricoli, e quindi a destinazione generica e ordinariamente classate C/2, oppure ai fabbricati adattati per esigenze specifiche d’attività industriali di cui alla categoria D/7. 2.3 Non appare dirimente, a tal fine, l’osservazione di cui al controricorso secondo cui, all’atto dell’acquisto dell’intero complesso immobiliare ne l 2002, esso fosse accatastato in un'unica unità attribuita alla categoria D/7, atteso che oggetto del procedimento è il riclassamento operato dall’Ufficio a seguito di un’iniziativa specifica della proprietà, che ha frazionato l’immobile separando i piani fuori terra dal seminterrato e proponendo quindi, a mezzo DOCFA del 4/5/2017 , il “ declassamento ” a C/2 del secondo. 3. La sentenza va quindi cassata e rinviata alla Corte di merito per una rivalutazione degli elementi suindicati alla luce degli insegnamenti richiamati, trattandosi d’accertamenti di fatto estranei al giudizio di legittimità. P.Q.M Accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Co