Cassazione n. 21996/2023

ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 1494/2020 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA], in persona del legale rappresentante p.t., [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]), pec: giovannini.giacomo@or dine avvocatiasti.eu; -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] 122, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]), rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]); -controricorrente- avverso la sentenza del Tribunale di Asti n. 909/2018, depositata in data 5/12/2018. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 04/07/2023 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. Rilevato che: [OSCURATO:PERSONA], con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, in data 5 dicembre 2016, conveniva, dinanzi al Giudice di Pace di Asti, la società [OSCURATO:PERSONA] S.n.C., alla quale aveva locato per uso commerciale l’immobilesito in Asti, via [OSCURATO:PERSONA] 1, con contratto stipulato in data 4 giugno 2014, adducendo che la conduttrice si era resa morosa dell’importo complessivo di euro 31.790,77; [OSCURATO:PERSONA] si opponeva alla domanda di convalida e di ingiunzione e, con riconvenzionale, chiedeva la condanna dell’attrice al risarcimento del danno per averle locato un immobile non idoneo all’uso concordato, per il quale aveva sostenuto ingenti spese per eseguire lavori di ripristino e di ristrutturazione; il Tribunale di Asti,con la sentenza n. 909/2018, resa pubblica il 5 dicembre 2018 : a) dichiarava la risoluzione del contratto per grave inadempimento della conduttrice e la condannava al pagamento di euro 50.437,62, pari a 33 mensilità di canone, dopo aver ritenuto provato che la conduttrice fosse a conoscenza delle esatte condizioni dell’immobile sin dall’inizio della locazione, essendo inverosimile che si fosse resa conto dello stato di precarietà e di illegittimità amministrativa dei locali interrati, dopo aver eseguito interventi di carattere strutturale al piano terraneo, e avere altresì accertato che per un periodo significativo e prolungato la conduttrice aveva utilizzato l’immobile; b) rigettava la domanda riconvenzionale, perché il CTU aveva riferito che i locali erano tecnicamente idonei all’uso pattuito e che gli interventi eseguiti dalla conduttrice avevano una loro autonomia, ma costituivano un decremento di valore dell’immobile per la mancanza di certificato di regolare esecuzione attestante la realizzazione delle opere a perfetta regola d’arte; c) per quanto ancora di interesse, riteneva più credibile la versione della locatrice e cioè che [OSCURATO:PERSONA] fosse a conoscenza dell’effettivo stato dell’immobile quando aveva sottoscritto il contratto di locazione e che avesse esercitato nell’immobile la sua attività per diverso tempo; d) confermava il rigetto della domanda della conduttrice di corresponsione di un importo a titolo di rimborso per le migliorie apportate all’immobile, condividendo le conclusioni del CTU, secondo il quale i lavori eseguiti avrebbero potuto essere in parte asportati e quelli non asportabili non avevano determinato un incremento del valore dell’immobile locato; d) escludeva che il contratto, nel quale era stato previsto che l’immobile era idoneo per l’uso pattuito, dimostrasse la ricorrenza di un obbligo a carico della locatrice di garantire il pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto; ha ritenuto correttamente determinato l’importo dovuto a favore della locatrice, essendo stato l’immobile restituito solo all’esito della CTU conclusasi in data 13 febbraio 2018 e non essendo stato dimostrato né l’effettivo pagamento né l’offerta di pagamento dei canoni locatizi dovuti; la Corte d’Appello di Torino, con ordinanza ex ar t. 348 bis cod.proc.civ., comunicata il 24 ottobre 2019, non notificata, ha accolto l’eccezione di inammissibilità dell’appello formulata da [OSCURATO:PERSONA], ritenendo che la conduttrice avesse preso visione del bene locato e che ne avesse riscontrato il buono stato locativo, l’idoneità all’uso concordato, le normali condizioni igienico-sanitarie e che, quindi, non avendo denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, avesse rinunziato implicitamente a farli valere, accettando il bene locato nello stato in cui risultava al momento della consegna; ciò gli precludeva la possibilità di chiedere la risoluzione del contratto, la riduzione del canone, l’esatto adempimento così come di avvalersi dell’eccezione di cui all’art. 1460 cod.civ., non potendosi escludere che il conduttore, proprio perché a conoscenza delle condizioni di non perfetta idoneità dell’immobile, avesse egualmente deciso di locarlo ad un canone inferiore; ha aggiunto, richiamando la giurisprudenza di questa Corte, che, salvo che il locatore abbia assunto l’obbligo di garantire il pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso pattuito – senza che a tal fine rilevi la mera enunciazione in contratto che la locazione sia stata stipulata per un certo uso o l’attestazione del riconoscimento dell’idoneità dell’immobile da parte del locatore – la destinazione particolare dell’immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche, al fine di ottenere specifiche licenze amministrative, non è presupposto né condizione di efficacia del contratto, spettando al conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi; la società [OSCURATO:PERSONA] propone ricorso per la cassazione della sentenza n. 909/2018 del Tribunale di Asti, formulando tre motivi; resiste con controricorso [OSCURATO:PERSONA]; la trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell’art. 380-bis 1 cod.proc.civ.; il Pubblico Ministero non ha depositato conclusioni scritte. Considerato che: 1) con il primo motivo è dedotta la violazione e falsa applicazione dell’art. 2697 cod.civ., in riferimento all’art. 360, 1° comma, n. 3, cod.proc.civ., nonché la violazione dell’art. 115 cod.proc.civ.; l’errore del Tribunale di Asti consisterebbe nell’aver ritenuto emersa, dalla attività istruttoria espletata, la conoscenza da parte sua dello stato effettivo dell’immobile quando aveva stipulato il contratto, fondando tale conclusione su quanto riferito dal geometra Roggero, incaricato di eseguire i lavori di ristrutturazione del piano terra, e sulla testimonianza dell’agente immobiliare; la società ricorrente sostiene, invece, che i vizi dell’immobile erano occulti, non conosciuti néconoscibili a prima vista, sottolinea che la locatrice non aveva mai informato [OSCURATO:PERSONA], suo rappresentante legale, dell’inagibilità dei locali e/o dei vizi degli stessi, anzi, nel contratto, precisamente agli artt. 6 e 7, aveva dato atto che l’immobile era pienamente compatibile con l’esercizio e con lo svolgimento dell’attività commerciale e in regola con le regole urbanistiche; il Tribunale non avrebbe tenuto conto che il geometra Roggero aveva ricevuto l’incarico solo un anno dopo la stipulazione del contratto di locazione, precisamente nel 2015, e che aveva verificato lo stato di inagibilità dell’immobile all’esito delle verifiche presso il Comune, ultimate nel luglio 2016, apprendendo altresì nella stessa occasione che sarebbe stato possibile ottenere il certificato di agibilità solo per il piano terra, ma non per il piano interrato; tantomeno il giudice a quo avrebbe considerato il fatto che nel luglio 2016 era stato chiesto un sopralluogo al Comune di Asti, dal quale era emerso che la locatrice non aveva mai chiesto il certificato di abitabilità per l’immobile locato; 2) con il secondo motivo il ricorrente censura la sentenza impugnata per aver violato o falsamente applicato l’art. 1460 cod.civ., in relazione all’art. 360, 1° comma, n. 3, cod.proc.civ.; il Tribunale l’avrebbe erroneamente condannata a pagare l’equivalente di 33 mensilità, perché non avrebbe tenuto conto che l’immobile locato era stato utilizzato solo per un anno e solo parzialmente, cioè solo il piano terra; 3) con il terzo ed ulti mo motivo alla sentenza impugnata si addebita la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 115, 116 cod.proc.civ. e 2697 cod.civ., con riferimento all’art. 360, 1° comma, n. 3, cod.proc.civ., nonché l’omesso esame di un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti, ai sensi dell’art. 360, 1° comma, n. 5, cod.proc.civ.; il giudice a quoavrebbe acriticamente aderito alle conclusioni del CTU, secondo cui i lavori eseguiti sull’immobile locato avevano determinato un decremento di valore per la mancanza di certificato di regolare esecuzione che attestasse che le opere erano state eseguite a regola d’arte ed avrebbe omesso di considerare la relazione integrativa del geometra Roggero, dalla quale si sarebbe evinto che, per i lavori di ristrutturazione del piano terra e per gli ulteriori investimenti in beni strumentali, era stata spesa la somma di euro 176.300,00; 4) va, in via preliminare, rilevato - come, peraltro, denunciato dalla controricorrente - che l’avvocato [OSCURATO:PERSONA] risulta aver ricevuto da [OSCURATO:PERSONA], rappresentante legale della società [OSCURATO:PERSONA] S.n.C., mandato a proporre ricorso avverso l’ordinanza exart. 348 bis della Corte d’appello di Torino, mentre il ricorso qui scrutinato ha per oggetto (esclusivamente) la sentenza del Tribunale di Astin. 909/2018; tanto rende la procura inesistente, e non semplicemente nulla, in quanto il suo contenuto non integra la mera inosservanza dei requisiti di contenuto-forma della procura, bensì dà luogo ad un atto – il ricorso - ontologicamente diverso da quello richiesto dalla società [OSCURATO:PERSONA], in quanto dalla procura si evince la inequivoca volontà della società [OSCURATO:PERSONA] di attribuire mandato al proprio avvocato di impugnare dinanzi a questa Corte uno specifico ed individuato provvedimento giudiziario, diverso da quello oggetto del ricorso poi proposto; l’inesistenza della procura rende il ricorso inammissibile e l’attività processuale svolta dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] non riferibile alla parte ricorrente; essa resta nell'esclusiva responsabilità del legale, il quale deve essere condannato alla rifusione delle spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo, in base al criterio della soccombenza; occorre rammentare, infatti, che le Sezioni Unite di questa Corte (sent. 10/05/2006, n. 10706) hanno affermato che "in materia di disciplina delle spese processuali, nel caso di azione o di impugnazione promossa dal difensore senza effettivo conferimento della procura da parte del soggetto nel cui nome egli dichiari di agire nel giudizio o nella fase di giudizio di che trattasi (…) l'attività del difensore non riverbera alcun effetto sulla parte e resta attività processuale di cui il legale assume esclusivamente la responsabilità e, conseguentemente, è ammissibile la sua condanna a pagare le spese del giudizio; diversamente, invece, nel caso di invalidità o sopravvenuta inefficacia della procura ad litem, non è ammissibile la condanna del difensore alle spese del giudizio, in quanto l'attività processuale è provvisoriamente efficace e la procura, benché sia nulla o invalida, è tuttavia idonea a determinare l'instaurazione di un rapporto processuale con la parte rappresentata, che assume la veste di potenziale destinataria delle situazioni derivanti dal processo"; 5)il Collegio rileva altresì che nel controricorso (p. 9) si dà atto della nomina, in data 12 gennaio 2020, di un nuovo difensore, l’avvocato [OSCURATO:PERSONA], in aggiunta all’avvocato [OSCURATO:PERSONA] e che l’avvocato [OSCURATO:PERSONA] è destinatario dell’attività notificatoria del controricorso; tanto non risulta però da alcun documento reso ostensibile a questa Corte e, pertanto, detta allegazione resta indimostrata e deve ritenersi che l’attività processuale svolta vada imputata esclusivamente all’avvocato [OSCURATO:PERSONA]; 6) ad abundantiam , si rileva che il ricorso, se si fosse potuto esaminare quanto alle sue doglianze, sarebbe stato comunque da dichiarare inammissibile, per le ragioni di seguito illustrate; 7) con il primo motivo si sollecita una diversa valutazione delle numerose emergenze istruttorie che hanno indotto il Tribunale a ritenere dimostrato che, al momento della stipulazione del contratto di locazione, il conduttore avesse consapevolezza della reale situazione dell’immobile e che comunque lo avesse utilizzato per un periodo di tempo prolungato, sì da non poter legittimamente rifiutare di corrispondere il canone dovuto; il Tribunale, peraltro, ha tenuto conto sia del fatto che il geometra Roggero aveva visitato i locali non prima del 2015 – ritenendolo di supporto al convincimento che la conduttrice conoscesse le esatte condizioni dell’immobile (p. 6) - sia della circostanza che l’immobile locato non aveva il certificato di agibilità - escludendo che la stessa avesse determinato alcun disvalore per la società conduttrice, poiché non ne ha limitato l’effettivo impiego (p. 9), gravando, del resto, sul conduttore l’onere di accertare, in assenza di diversa pattuizione, che l’immobile fosse idoneo all’uso che intendeva farne e che avesse le caratteristiche necessarie per ottenere le necessarie certificazioni amministrative (pp. 9-10); si sarebbe, in aggiunta, rilevato che le violazioni dell’art. 115 cod.proc.civ. e dell’art. 2697 cod.civ. sono state dedotta senza che ne ricorrano i presupposti, come declinati dalla giurisprudenza di questa Corte; in particolare, quanto all’art. 115 cod.proc.civ. – deve ribadirsi – che perché il motivo sia scrutinabile occorre denunciare che, nell’attività argomentativa ed illustrativa del motivo, il giudice non ha posto a fondamento della decisione le prove dedotte dalle parti, cioè che ha giudicato in contraddizione con la prescrizione della norma; il che significa che, per realizzare la violazione deve avere giudicato o contraddicendo espressamente la regola di cui alla norma, cioè dichiarando di non doverla osservare, o contraddicendola implicitamente, cioè giudicando sulla base di prove non introdotte dalle parti e disposte invece di sua iniziativa al di fuori dei casi in cui gli sia riconosciuto un potere officioso di disposizione del mezzo probatorio (fermo restando il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio, previsti dallo stesso art. 115 c.p.c.), mentre detta violazione non si può ravvisare nella mera circostanza che il giudice abbia valutato le prove proposte dalle parti attribuendo maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre, essendo tale attività consentita dal paradigma dell’art. 116 cod.proc.civ. che non a caso è rubricato alla "valutazione delle prove"; approfondimenti sul punto si rinvengono in Cass. 10/06/2016, 11892, che riprende un principio di diritto già espresso in motivazione da Cass. Sez. Un., 05/08/2016, n. 16598 e ribadito da Cass., Sez. Un., n. 24/09/2020, n. 20087; un motivo denunciante la violazione dell’art. 2697 cod.civ. è, a sua volta, scrutinabile solo se vi si deduca che il giudice di merito ha attribuito l’onus probandia una parte diversa da quella che ne era onerata secondo le regole di scomposizione della fattispecie basate sulla differenza fra fatti costitutivi ed eccezioni e non già allorquando il motivo si basi solo con la postulazione (erronea) che la valutazione delle risultanze probatorie ha condotto ad un esito non corretto (Cass. 23/10/2018, n. 26769); si sarebbe, pertanto, osservato conclusivamente che l’illustrazione del motivo non contiene affatto argomentazioni censorie atte a dimostrare le violazioni dilegge lamentate; 8) il secondo motivo sarebbe stato dichiarato inammissibile per plurime ragioni: 7.1) non si rapporta alla ratio decidendi della sentenza impugnata nella parte in cui essa afferma (p. 10 e p. 11) che non vi era stata contestazione circa la quantificazione dell’importo dovuto effettuata dalla locatrice, in aggiunta alla mancata dimostrazione di avere estinto il credito pagando i canoni dovuti, e che l’immobile era stato a lungo utilizzato; detta statuizione non è in alcun modo confutata dalla società ricorrente che lamenta l’erroneità della CTU, sulla quale si sarebbe basata la sentenza impugnata, adducendo che essa sarebbe giunta a conclusioni non condivisibili dal punto di vista logico oltre che giuridico, per avere ritenuto l’immobile idoneo all’uso pattuito, precisamente usabile, benché avesse accertato che i locali erano privi di agibilità, che il soppalco era stato realizzato abusivamente, che il piano interrato era privo di impianto di riscaldamento; ebbene, la Ctu è richiamata in maniera assolutamente assertiva, in violazione delle prescrizioni di cui all’art. 366, 1° comma, n. 6, e comunque non conducente, perché la sentenza impugnata non ha messo in rapporto la quantificazione dei canoni dovuti con le risultanze della CTU; 7.2) in aggiunta, parte ricorrente non dà prova di avere mai invocato una riduzione del canone di locazione, allo scopo di tener conto di aver potuto utilizzare solo parzialmente l’immobile locato; non basta a tal fine l’aver invocato l’eccezione di cui all’art. 1460 cod.civ. che tende solo a paralizzare la pretesa di adempimento della controparte, mentre l’azione di riduzione del corrispettivo della locazione, di cui all’art. 1578 cod.civ., ha natura di azione costitutiva perché tende a determinare una modificazione del regolamento contrattuale (Cass, 13/07/2005, n. 14737); 8) il terzo motivo sarebbe andato, a sua volta, incontro ad una declaratoria di inammissibilità: in primo luogo, perché la Ctu e la relazione integrativa del geometra Roggero, su cui si basa la censura mossa alla sentenza impugnata, non sono state riprodotte; anche declinato secondo le indicazioni della sentenza CEDU 28 ottobre 2021, Succi e altri c/ Italia, la quale ha ribadito, in sintesi, che il fine legittimo, in linea generale ed astratta, del principio di autosufficienza del ricorso è la semplificazione dell'attività del giudice di legittimità unitamente alla garanzia della certezza del diritto e alla corretta amministrazione della giustizia, (ai p.ti 74 e 75 in motivazione), investendo questa Corte del compito di non farne una interpretazione troppo formale che limiti il diritto di accesso ad un organo giudiziario (al p.to 81 in motivazione), esso (il principio di autosufficienza) può dirsi soddisfatto solo se la parte riproduce il contenuto del documento o degli atti processuali su cui si fonda il ricorso e se sia specificamente segnalata la loro presenza negli atti del giudizio di merito (così Cass., Sez. Un., 18/03/2022, n. 8950, la quale ha ritenuto soddisfatte le prescrizioni di cui all’art. 366 comma 1°, n. 6 cod.proc.civ., perché parte ricorrente nell'enucleare i motivi di ricorso, aveva “fatto specifico riferimento ai diversi atti e documenti allegati nel giudizio innanzi al Tsap, individuandoli in modo sufficientemente chiaro e nei termini in cui già erano stati richiamati nella sentenza di merito, nonché riportandone alcuni estratti”): requisito che può essere concretamente soddisfatto “anche” fornendo nel ricorso, in ottemperanza dell’art. 369, comma 2°, n. 4 cod.proc.civ., i riferimenti idonei ad identificare la fase del processo di merito in cui siano stati prodotti o formati rispettivamente, i documenti e gli atti processuali su cui il ricorso si fonda” (Cass. 19/04/2022 , n. 12481); neppure sono stati soddisfatti gli oneri diallegazione gravanti su chi invochi la violazione dell’art. 360, 1° comma, n. 5 cod.proc.civ.; la censura risulta formulata in maniera generica e senza soddisfare l'onere di indicare il dato extratestuale dal quale evincere la esistenza del fatto omesso nonché il come e il quando tale fatto fosse stato oggetto di discussione tra le parti; ciò non consente di attribuire al fatto asseritamente omesso i caratteri del tassello mancante alla plausibilità cui è giunta la sentenza rispetto a premesse date nel quadro del sillogismo giudiziario (Cass., Sez. Un., 7/04/2014, n. 8053); anche in ordine a tale motivo, si sarebbe osservato che la violazione degli artt. 115 cod.proc.civ. e 2697 cod.civ. è stata dedotta senza che ne ricorrano i presupposti e, in ordine alla violazione dell’art. 116 cod.proc.civ., si sarebbe rilevato che la sua violazione si realizza se il giudice di merito valuta una determinata prova ed in genere una risultanza probatoria, per la quale l’ordinamento non prevede uno specifico criterio di valutazione diverso dal suo prudente apprezzamento, pretendendo di attribuirle un altro e diverso valore ovvero il valore che il legislatore attribuisce ad una diversa risultanza probatoria (come, ad esempio, valore di prova legale) ovvero se il giudice di merito dichiara di valutare secondo prudente apprezzamento una prova o risultanza soggetta ad altra regola (Cass. 10/06/2016, n. 11892, in senso conforme cfr. Cass. 19/08/2020, n. 17131); 9) il ricorso è, conclusivamente, inammissibile; 10) le spese, nella misura indicata in dispositivo, sono poste per le ragioni indicate supra sub § 4 a carico dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA], tenuto anche a farsi carico del pagamento del doppio contributo unificato, ove dovuto. PQM La Corte dichiara inammissibile il ricorso. Condanna l’avvocato [OSCURATO:PERSONA] al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 2.100,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, ed agli accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presu