Cassazione n. 32436/2023

PU ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso iscritto al n. 28427/2020 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in [OSCURATO:PERSONA], 95, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]). -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in [OSCURATO:PERSONA], 11, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] I LIVIA ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) rappresentato e difeso dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]), [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]). -controricorrente- nonchécontro [OSCURATO:PERSONA]. -intimata- sul ricorso incidentale proposto da [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in [OSCURATO:PERSONA], 11, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) rappresentato e difeso dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]), [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) -ricorrente incidentale - contro [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in [OSCURATO:PERSONA], 95, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) -controricorrente all'incidentale - nonché contro [OSCURATO:PERSONA] -intimata- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. ROMA n. 416/2020 depositata il 23/01/2020. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/09/2023 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. Udito il P.G., [OSCURATO:PERSONA], che ha chiesto l’accoglimento del primo e secondo motivo del ricorso principale e la declaratoria di inammissibilità del ricorso incidentale. Uditi l’avvocato [OSCURATO:PERSONA],che ha chiesto l’accoglimento del ricorso principale ed il rigetto del ricorso incidentale condizionato della società contribuente nonché l’avvocato [OSCURATO:PERSONA], che ha chiesto il rigetto del ricorso del Comune di [OSCURATO:PERSONA] e l’accoglimento del ricorso incidentale condizionato. [OSCURATO:PERSONA] Il Comune di [OSCURATO:PERSONA] propone ricorso, affidato a quattro motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la [OSCURATO:PERSONA] del Lazio avevaaccolto l’appello della società [OSCURATO:PERSONA] avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] di Roma di rigetto del ricorso a suo tempo proposto dalla contribuente avverso avviso di accertamento ICI, con irrogazione di sanzioni , per l'anno 200 9 , relativamente a terreni utilizzati a fini estrattivi dalla stessa società nel Comune di [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] di secondo grado ha osservato , tra l’altro, che 30 particelle (meglio indicate in sentenza) oggetto dell’avviso di accertamento risultavano inserite nella zona E (agricola) del [OSCURATO:PERSONA] del Comune di [OSCURATO:PERSONA], approvato n el 1976 , per cui erroneamente l’ente impositore, ai fini ICI, le aveva qualificate come edificabili e che le residue particelle (tranne una, la n. 96) dall a attestazion e deli stessi uffici comunali risultavano in parte in zona agricola ed in parte in zona D1 con destinazione impianti industriali per cui anche in relazione ad esse l’avviso di accertamento impugnato er a da ritenersi illegittimo , sia per la complessiva individuazione in area fabbricabile , sia perché la parziale zonizzazione agricola incide sui valori così come accertati , sia ancora per la classificazione in zona di piano D3 – zona destinata a nuovi insediamenti industriali, artigianali e commerciali – piuttosto che nella corretta D1 – area di completamento per insediamenti industriali, artigianali e commerciali . Quanto alla particella 96,pacificamente data dalla società contribuente in affitto agrario, la CTR ha osservato che l’ente impositore non aveva considerato, nella determinazione del valore venale dei terreni, gli e f fetti della crisi economica italiana e mondiale intervenuta con il 2008 che ha colpito particolarmente il mercato immobiliare , donde la palese incongruità delle stime di questo genere elaborate nel 2007 ,se riferite all’anno d’imposta 2009. La società contribuente resiste con controricorso e propone ricorso incidentale condizionato,cui resiste il Comune con controricorso. [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., c oncessionaria del servizio di accertamento e riscossione dell’imposta comunale sugli immobili (ICI) nel predetto Comune, non ha svolto attività difensiva. Le parti hanno depositato memorie. [OSCURATO:PERSONA] Con il primo motivo il ricorrentedenuncia, in relazione all’art. 360, comma primo, n. 3, cod. proc. civ., violazione degli artt. 1n.2 e 2 lett. b) , d.lgs. n. 504 del 1992, 9, l. r. del Lazio n. 17 del 2004, 8 l.r. del Lazio n. 27 del 1993, 3lett. e. 7), d.P.R. n. 380 del 2001, lamentando che la [OSCURATO:PERSONA] ha erroneamenteaccolto il gravame della contribuente ritenendo non soggettead ICI le aree accertate, oggetto d i concessione per l’escavazione ed iscritte nel Piano regionale [OSCURATO:PERSONA] ttive della Regione Lazio ( PRAE ), in ragione della loro qualificazione come aree agricolenel PRG adottato dal Comune di [OSCURATO:PERSONA]. Con il secondo motivo denuncia, in relazione all’art. 360, comma primo, n. 4, cod. proc. civ., la nullità della sentenza impugnata per violazione degli artt. 113, 115, e 116 cod. proc. civ. e degli artt. 2697, 2727 e 2729 cod. civ., nonché degli artt. 1 n.2 e 2 lett. b), d.lgs. n. 504 del 1992, 9, l. r. del Lazio n. 17 del 2004, 8 l.r. del Lazio n. 27 del 1993, 3 lett. e. 7), d.P.R. n. 380 del 2001, 62, d.lgs. n. 546 1992, avendo la CTR omesso di considerare che la documentazione versata in atti dimostra come le aree oggetto di accertamento, inserite nel P iano R egionale delle attività estrattive e tutte autorizzate all’escavazione, non potevano essere qualificate come agricole, avendo una concreta capacità edificatoria da cui discende la soggezione all’ICI. Con il terzo motivo denuncia, in relazione all’art. 360, comma primo, n. 3, cod. proc. civ., violazione o falsa applicazione degli artt. 5, comma 5, d.lgs. n. 504 del 1992,59, n.1 lett. g), d.lgs. n. 446 del 1997 e degli artt.2697 e 2729 cod. civ., 115 e 116 cod. proc. civ. , nonché della delibera n. 23/2007 del Consiglio Comunale di GuidoniaMontecelio, avendo la CTR ritenuto non corretti i valori di mercato stimati dal Comune per aree omogenee e rideterminatola misura del l’imposta sulla scorta del valore di una indennità d i espropriazione liquidata dal Comune medesimo , senza considerare che sul la contribuente, in caso di contestazione dei valori di cui alla indicata delibera, incombeva l’onere di produrre prova contraria , non potendo essere ritenuto sufficiente il richiamo al valore di esproprio di un terreno del quale, peraltro, non erano evidenziati neppure gli elementi di omogeneità con le aree oggetto di accertamentoai fini ICI. Con il quarto motivo denuncia, in relazione all’art. 360, comma primo, n. 4, cod. proc. civ., la nullità della sentenza impugnata per violazione degli artt. 113, 115, e 116 cod. proc. civ. e degli artt. 2697, 2727 e 2729 cod. civ.,62, d.lgs. n. 546 1992, 5, d.lgs. n. 504 del 1992, 59, n.1 lett. g), d.lgs. n. 446 del 1997, e della delibera n. 23/2007 del Consiglio Comunale di [OSCURATO:PERSONA], non avendo la CTR fatto buon uso del potere discrezionale di determinazione del valore venale delle aree,in applicazione de i criteri di legge, avendo utilizzato acquisizioni probatorie , di natura tecnica , estranee all’istituto edil fatto notorio . Con l’articolato motivo di ricorso condizionato la società [OSCURATO:PERSONA] deduce, in relazione all’art. 360, comma primo, n. 4, cod. proc. civ.,la violazione dell’art. 112 cod, proc. civ., avendo la CTR omesso di pronunciare sulla domanda di annullamento dell’avviso di accertamento impugnato per carenza di motivazione, avuto riguardo all’obbligo previsto dall’art. 1, comma 162, l. n. 296 del 2006, nonché sulle ulteriori questioni, riproposte subordinatamente in appello, concernenti la valorizzazione d i tutte l e 40 particelle da qualificare “terreno agricolo” , l’ applicabilità d e lla delibera del Consiglio comunale n. 23 del 16/5/2007 , la duplicazione dell’imposta relativamente ad alcune particelle (nn. 165, 84 e 151) , l’applicabilità delle sanzioni amministrative. I primi due motivi del ricorso principale , scrutinabili congiuntamente in quanto logicamente connessi, sono fondati e meritano accoglimento nei termini di seguito meglio precisati. Appare opportuno premettere che, ai sensi dell'art. 1, comma 2, d.lgs. n. 504 del 1992, "Presupposto dell'imposta è il possesso di fabbricati, di aree fabbricabili e di terreni agricoli, siti nel territorio dello Stato, a qualsiasi uso destinati, ivi compresi quelli strumentali o alla cui produzione o scambio èdiretta l'attività dell'impresa." Costituisce principio ormai acquisitoche l'imposta comunale sugli immobili è una imposta locale sul patrimonio immobiliare, a carattere proporzionale (ad aliquota unica), reale (in quanto prescinde dalle ulteriori condizioni economiche del contribuente) e periodica (riferita all'anno solare), il cui presupposto impositivo è costituito, per quanto interessa in questa sede, dal "possesso di fabbricati, di aree fabbricabili e di terreni agricoli, siti nel territorio dello Stato, a qualsiasi uso destinati" (d.lgs. n. 504 del 1992, art. 1, comma 2). Dunque, ai fini dell'ICI, incide sia il possesso delle aree fabbricabili che quello dei terreni agricoli, anche se l a distinzione è rilevante perché assai differenti sono i criteri utilizzati per determinare la base imponibile. Il legislatore è intervenuto per fornire un'interpretazione autentica della definizione di area fabbricabile e le Sezioni Unite di questa Corte,con la sentenza n. 25506/2006, cui hanno fatto seguito molteplici decisioni - conformi - delle Sezioni Semplici, hanno affermato il principio secondo cui in tema di ICI, a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 11 quaterdecies, comma sedicesimo, del decreto legge 30 settembre 2005, n. 203, convertito con modificazioni dalla legge 2 dicembre 2005,n. 248, e dell'art. 36, comma secondo, del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito con modificazioni dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, che hanno fornito l'interpretazione autentica dell'art. 2, comma primo, lettera b), del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, l'edificabilità di un'area, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, dev'essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della Regione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi. L'inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è infatti sufficiente a far lievitare il valore venale dell'immobile, le cui eventuali oscillazioni, in dipendenza dell'andamento del mercato, dello stato di attuazione delle procedure incidenti sullo ius aedificandio di modifiche del piano regolatore che si traducano in una diversa classificazione del suolo, possono giustificare soltanto una variazione del prelievo nel periodo d'imposta, conformemente alla natura periodica del tributo in questione, senza che ciò comporti il diritto al rimborso per gli anni pregressi, a meno che il Comune non ritenga di riconoscerlo, ai sensi dell'art. 59, comma primo, lettera f), del d.lgs. 15 dicembre 1997, n. 446. L'inapplicabilità del criterio fondato sul valore catastale dell'immobile impone peraltro di tener conto, nella determinazione della base imponibile, della maggioreo minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, nonché della possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione sul valore dello stesso in comune commercio . La nozione fiscale di edificabilità , dunque, è strettamente collegata a quella di potenzialità edificatoria dell’area, secondo gli strumenti urbanistici adottati dal Comune, per cui non assume rilievo che l’immobile oggetto di accertamento sia stato, in concreto, destinato a cava e ad attività estrattiva, diversamente, si introdurrebbe nell'ordinamento un'ipotesi di esenzione dall'imposta non prevista dalla legge, preclusa all'organo giudicante stante la tassatività dei casi di esenzione in materia tributaria, ciò fa sì che il terreno debba esserequalificato come edificabile ai fini dell'Ici e che la base imponibile debba essere determinata sulla base del valore venale (Cass. n. 14409 e 14410 del 2017).In relazione ai terreni per cui è causa ( o quantomeno per gran parte di essi), come risulta dalla documentazione - in atti - alla quale le parti fanno riferimentonegli scritti difensivi, la società Buzzi UNICEM è stata autorizzata dal Comune di [OSCURATO:PERSONA] all’esercizio dell’attività di escavazione di inerti , in quanto inseriti nel Piano regionale delle attività estrattive (PRAE), che costituisce “l’atto di programmazione settoriale che stabilisce nell’ambito della programmazione socio-economica e territoriale, gli indirizzi e gli obiettivi di riferimento per l’attività di ricerca di materiali di cava e torbiera e di coltivazione di cava e torbiera, nonché per il recupero ambientale delle aree interessate.” (art. 9, l. r. Lazio n. 17/2004). La tesi della società contribuente, recepita dalla sentenza della CTR del Lazio, è nel senso che la presenza dell ’autorizzazione e, prima di essa, dell’inserimento nelcd. piano cave , di per sé non giustific hi la determinazione della base imponibile dell'Ici sulla scorta del valore venale, non potendosi prescindere dall'edificabilità dei suoli desunta d a lle prescrizioni, mai formalmente modificate, di cui a l vigente PRG del Comune di [OSCURATO:PERSONA]. Si trattadi prospettazioni non condivisibili che finisc ono per scontrarsi con i rilievi svolti dalla Corte Costituzionale (sent. n. 41/2008)la quale, esaminando la questione di legittimità costituzionale della disposizione di interpretazione autentica introdotta dal d.l. n. 223 del 2006, art. 36, c. 2, conv. in l. n. 248 del 2006, ha rilevato che, ( a) i fini dell'applicazione del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione distrumenti attuativi del medesimo . [OSCURATO:PERSONA] delle leggi non ha mancato di osserva re che «è del tutto ragionevole che il legislatore: a) attribuisca alla nozione di “area edificabile” significati diversi a seconda del settore normativo in cui detta nozione deve operare e, pertanto, distingua tra normativa fiscale, per la quale rileva la corretta determinazione del valore imponibile del suolo, e normativa urbanistica, per la quale invecerileva l'effettiva possibilità di edificare, secondo il corretto uso del territorio, indipendentemente dal valore venale del suolo; b) muova dal presupposto fattuale che un'area in relazione alla quale non è ancora ottenibile il permesso di costruire, ma che tuttavia è qualificata come “edificabile” da uno strumento urbanistico generale non approvato o attuato, ha un valore venale tendenzialmente diverso da quello di un terreno agricolo privo di tale qualificazione; c) conseguentemente distingua, ai fini della determinazione dell'imponibile dell'ICI, le aree qualificate edificabili in base a strumenti urbanistici non approvati o non attuati (e, quindi, in concreto non ancora edificabili), per le quali applica il criterio del valore venale, dalle aree agricole prive di detta qualificazione, per le quali applica il diverso criterio della valutazione basata sulle rendite catastali; … infatti, la potenzialità edificatoria dell'area, anche se prevista da strumenti urbanistici solo in itinere o ancora inattuati, costituisce notoriamente un elemento oggettivo idoneo ad influenzare il valore del terreno e, pertanto, rappresenta un indice di capacità contributiva adeguato, ai sensi dell'art. 53 Cost., in quanto espressivo di una specifica posizione di vantaggio economicamente rilevante». Nell’esaminare i criteri di determinazione della base imponibile del tributo (d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 5), anche le Sezioni Unite della Corte (sent. n. 25506/2006) hanno rilevato che il solo inizio della procedura di "trasformazione" urbanistica di un suolo, implica, dip er sé, una valutazione, ai fini fiscali, secondo il criterio del reddito dominicale», seppur «l'aspettativa di edificabilità di un suolo, non comporta, ai fini della valutazione fiscale, l'equiparazione sic et simpliciter all a edificabilità; comporta soltanto, l'assoggettamento ad un regime di valutazione differente da quello specifico dei terreni agricoli, oggi meno conveniente per il contribuente, ma non per questo iniquo . Hanno, inoltre, rimarcato che Se c'è stato l'avvio della procedura per la formazione del PRG, la situazione in movimento non consente più di beneficiare del criterio statico della valutazione automatica … Diverse, infatti, sono le finalità della legislazione urbanistica rispetto a quelle della legislazione fiscale. La prima tende a garantire il corretto uso del territorio urbano, e, quindi, lo jus aedificandi non può essere esercitato se non quando gli strumenti urbanistici siano perfezionati (garantendo la compatibilità degli interessi individuali con quelli collettivi); la legislazione fiscale, invece, mira ad adeguare il prelievo fiscale alle variazioni dei valori economici dei suoli, che si registrano e progrediscono, in parallelo, dal sorgere della mera aspettativa dello jus a edificandi , fino al perfezionamento dello stesso. Ne consegue, che le chiavi di lettura dei due comparti normativi possono essere legittimamente differenti. Infatti, non bisogna confondere lo jus a edificandi con lo jus valutandi , che poggiano su differenti presupposti. Il primo sul perfezionamento delle relative procedure, il secondo sull'avvio di tali procedure. Non si può costruire se prima non sono definite tutte le norme di riferimento. Invece, si può valutare un suolo considerato "a vocazione edificatoria", anche prima del completamento delle relative procedure. Anche perché i tempi ancora necessari per il perfezionamento delle procedure, con tutte le incertezze riferite anche a quelli che potranno essere i futuri contenuti prescrittivi, entrano in gioco come elementi di valutazione al ribasso. (v. anche, Cass. Sez. Un., 29 ottobre 2020, n. 23902). Ampia è la portata della nozione fiscale di edificabilità proprio in quanto direttaad intercettare, nella prospettiva contributiva d e ll’art. 53 Cost. , il rilevo economico dei fenomeni,anche fattuali, c he di volta in volta poss o no assum er e il ruolo dipresupposto dell’imposizione. Del resto, la stessa Corte Costituzionale ha avuto più volte modo di sottolineare come, in materia impositiva, operi la piena ed insindacabile discrezionalità del legislatore, fatto soltanto salvo il limite dell’arbitrarietà e della palese irragionevolezza, perché la capacità contributiva, desumibile dal presupposto economico al quale l'imposta è collegata, può essere ricavata, in linea di principio, da qualsiasi indice rivelatore di ricchezza, secondo valutazioni riservate al legislatore, salvo il controllo di costituzionalità, sotto il profilo della palese arbitrarietà e manifesta irragionevolezza » (Corte Cost. sent. n. 249/17 e numerose altre).Non appare superfluo ricordare che questa Corte (sent. n. 2459/2023)ha osservato, di recente,che il d.lgs. n. 504 del 1992, art. 2, lett. b), dispone che ”per area fabbricabile si intende l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità” (v., con riferimento all’IMU, il d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, art. 13, comma 2, conv. in l. 22 dicembre 2011, n. 214) e che se è vero che la sopra citata disposizione di interpretazione autentica (d.l. n. 223 del 2006, art. 36, c. 2, cit.) ha inciso sulla lettura della norma in relazione all’adozione dello strumento urbanistico generale , è altrettanto vero che ne ha (al contempo) lasciato immutato il riferimento ulteriore “alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità” (v., ora, il d.P.R. 8 giugno 2001, n. 327, art.37); e la giurisprudenza della Corte (v., ex plurimis, Cass., 17 febbraio 2021, n. 4228; Cass., 15 aprile 2019, n. 10502), nonché lo stesso Giudice delle leggi (Corte Cost., 2 marzo 2004 n. 73), non dubita del rilievo suppletivo che il criterio della cd. edificabilità di fatto (d.P.R. n. 327 del 2001, art. 37, comma 3, cit.) assume in mancanza di strumenti urbanistici idonei a ricondurre l'area espropriata tra quelle edificabili. . Alla luce di principi sin quiesposti , quindi, non può dubitarsi del fatto che l’inserimento dei terreni della società [OSCURATO:PERSONA] nell’ambito territoriale da destinare ad attività estrattiva,secondo il PRAE della Regione Lazio , costituisca , contrariamente a quanto ritenuto dal Giudice di appello,circostanza rilevante ai fini della decisione della causa, all’esito della complessiva ed integrata valutazione della disciplina – plurilivello - di pianificazione del territorio . Il PRAE è atto indubbiamente settoriale ma la suaapprovazione coinvolge appieno gli enti locali, stante l’esigenza di coordinamento tra potestà pianificatoria regionale in materia di cave e potestà pianificatoria comunale in materia urbanistica e di assetto del territorio (Consiglio di Stato, Sez. VI, n. 4548, del 16 settembre 2013). L’intervenuto rilascio, da parte del Comune di Montecelio, quale ente territoriale competente, delle autorizzazioni necessarie all’esercizio dell’attività estrattiva, ancorché riferibili a terreni ricadenti in zona E del PRG allora vigente, presuppone l’adozionedel PRAE. Entrambi, rappresentano univoci fatti-indice (v. art. 2, lett. b, d.lgs. n. 504 del 1992), obiettivamente identificabilie percepibili dal mercato, idonei ad attribuire agli immobili, ai fini impositivi qui considerati, una qualitàdiversa da quella agricola, sia pure nell’ambito di proced ure amministrative non compiutamente esaurite. Di più, l’art. 9, comma 4, della l. r. Lazio n. 17 del 1004 (recante la “Disciplina organica in materia di cave e torbiere e modifiche alla legge regionale 6 agosto 1999, n. 14”) stabilisce che“Il PRAE ( […] assume efficacia giuridica di piano di settore ai sensi dell’articolo 12 della legge regionale 22 dicembre 1999, n. 38 e l ’art. 12, comma 12, l . r. Lazio 22 dicembre 1999, n. 38 del 199 9 prevede, a propria volta, che “ i piani regionali di settore che hanno ad oggetto ambiti di attività aventi implicazioni di tipo territoriale integrano il PTRG (ndr. [OSCURATO:PERSONA]) coerentemente agli obiettivi ed alle linee di organizzazione territoriale da quest'ultimo previsti» ed, infine, l’art. 13, comma 2, della medesima legge reg. (Rubricato «Efficacia del PTRG e dei piani regionali di settore»)dispone che “il PTRG ed i piani regionali di settore approvati ai sensi della presente legge prevalgono sugli analoghi strumenti di pianificazione previgenti anche se approvati con legge”. La normativa della Regione Lazio,pur non con t enendo una disposizione espressa come quella della legge reg. Lombardia n. 14del 1998 (che all’art. 10, comma 2, dispone:“le previsioni del piano prevalgono sulle eventuali previsioni difformi contenute negli strumenti urbanistici approvati dai consigli comunali e sono immediatamente efficaci e vincolanti nei confronti di chiunque”), descrive un sistemanormativo del tutto analogo, il cui nucleo essenziale, rilevante ai fini della valorizzazione delle aree,è rappresentato dall’attribuita prevalenza del cd. piano cave sugli altri strumenti di pianificazione del territorio e dalla consequenziale necessità, per i comuni, di procedere all’adeguamento degli strumenti urbanistici, adottando le prescrizioni di competenza. Ne discende l’immediata incidenza, ai fini della valorizzazione dell’area in ragione delle nuove possibilità d’utilizzo edi destinazione , per ciò solo non pi ù agricola,sia nel caso di “operatività diretta”, q uando cioè la legge attribuisce alle previsioni di cui si discorre un’efficacia comportante l’eliminazione delle contrastanti previsioni del piano urbanistico, sia in caso di “efficacia indiretta”, allorchéda tali previsioni scaturisca un obbligo di coordinamento per le autorità competenti di adeguare i rispettivi piani urbanistici , a prescindere dall’intervenuto adeguamento, da parte del Comune, del PRG al piano di settore. Merita, a tale proposito, d i e ssere richiamata la giurisprudenza di questa Corte che,in tema di imposta di registro ma fattispecie del tutto analog he , sulla scorta dall’intervenuto inserimento dell’area nel cd. piano cav e (in base alla sopra citata legge regionale della Lombardia n. 14 del 1998) ha affermato ch e la circostanza che per l'area sia prevista dallo strumento urbanistico la possibilità di utilizzazione come cava esclude la natura agricola del terreno non assumendo rilevanza alcuna la necessità che, per l'effettivo sfruttamento, il proprietario od un terzo interessato debbano ottenere l'autorizzazione previa verifica della sussistenza delle condizioni previste per il rilascio della stessa, così come non esclude la natura edificatoria del terreno il fatto che il proprietario debba munirsi della concessione per poter edificare (Cass. n. 23045 / 206 e, nello stessosenso, Cass. n. 20817 /2017 ). Va, pertanto, dato seguito all’orientamento di questa Corte sull ’ a mpia portata dellanozione fiscale di edificabilità, anche nel caso in cui lo strumento di pianificazione territoriale sia costituito dal PRAE, al quale per dettato normativo è attribuita efficacia giuridica prevalente rispetto agli altri programmi urbanistici, potendosi escludere che siano inficiati i principi di uguaglianza ex art. 3 Cost. (trovando, questo ultimo, concreta attuazione proprio nel principio generale di capacità contributiva in capo a tutti indistintamente i proprietari di aree edificabili nel senso indicato),di riserva di legge ex art. 23 Cost. e di riparto di normazione tra Stato ed enti locali (pacifico essendo che le amministrazioni comunali, nella determinazione della base imponibile, non introducono un parametro nuovo ed autonomamente individuato, limitandosi invece a fare applicazione, nel caso concreto,del criterio dettato dalla legge statale di cui all'articolo 5 , comma 5, d.lgs. n. 504 del 1992,in esame) .Dunque, anche nel caso in cui lo strumento di pianificazione territoriale sia costituito dal PRAE, ove l'area sia destinata ad attività estrattiva e suscettibile, in conformità allo stesso, di edificazione, ancorché limitata alla realizzazione di fabbricati strumentali, ma poiché le questioni affer e nti l’esercizio del lo jus edificandirestano ininfluenti, la base imponibile deve essere determinata avendo riguardo al valore venale. D’altronde, la stessa Corte costituzionale (v. ord. 285/2000) ha ricondotto l' utilizzazione a cava ad una attività di carattere esclusivamente industriale , in termini, quindi,del tutto incompatibili con la vocazione agricola delle aree rivendicata, infondatamente,dalla società contribuente. Néva trascurato che i terreni oggetto di accertamento , ricadenti in zona E, nonpotrebbero essere considerati agricoli, avendo questa Corte chiarito che «(s)ono considerati, tuttavia, non fabbricabili i terreni posseduti e condotti dai soggetti indicati nel comma 1 dell'articolo 9, sui quali persiste l'utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l'esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed all'allevamento di animali» e d ancora che (d) alla lettura del testo normativo si evince con chiarezza che l'esclusione della fabbricabilità è subordinata sia alla presenza di un requisito oggettivo, dato dall'utilizzazione effettiva per le attività agricole ivi descritte, sia di un requisito soggettivo che coincide con quello di cui al successivo art. 9, comma 1, espressamente richiamato, richiedendosi quindi che il terreno sia posseduto e condotto da un coltivatore diretto o da un imprenditore agricolo che esplichino tali attività a titolo principale»ed infine che In materia di imposta comunale sugli immobili (ICI), perché un fondo possa beneficiare, ai fini della determinazione della base imponibile, dei criteri di calcolo previsti per i terreni edificabili destinati a fini agricoli, è necessaria - ai sensi del second o periodo dell'art. 2, lett. b), del d.lgs. n. 504 del 1992 -oltre alla sua effettiva destinazione agricola, anche la conduzione diretta di esso da parte del contribuente, (vedi Sez. 6-5 n. 12422 del 2017) (così Cass., Sez. V, 24 luglio 2019, n. 19988 e, nello stesso senso, Cass., Sez. V, 20 febbraio 2020, n. 4394; Cass., Sez. V, 30 giugno 2010, n. 15566 e Cass., Sez. V, 28 ottobre 2010, n. 10144).Va, pertanto, negata l’applicazione di qualsiasi regime agevola to o di riduzione della base imponibile, ai fini Ici, legat o al la qualificazione delle aree come terreni agricoli,tanto più se si tratta di aree concesse in affitto a terzi. Alla stregua delle considerazioni si qui svolte, i motivi di ricorso va nno – come anticipato –accolti, dovendo il giudice di rinvio al fine di procedere, nella prospettiva indicata dalla Corte,a nuovo esame della controversia, atteso che i terreni in esame (classificati in zona E, ma inclusi nel piano delle attività estrattive) vanno qualificati alla stregua diaree fabbricabili. Gli stessi principi, è appena il caso di aggiungere,valgono anche per le particelle ricadenti in parte in zona agricola e in parte in zona industriale - estrattiva come già, condivisibilmente,ha avuto occasione di affermare questa Corte in analoga controversia (Cass. n. 32150/2021). Il possessore dei beni, infatti,deve assolvere l’ICI in base al valore venale dell’area al 1° gennaio dell’anno di imposizione, essendo tassati alla stregua di aree edificabili e non come terreni agricoli, e la base imponibile è da stabilirsi, ai sensi dell’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504 del 1992, “… Quanto esposto consente di procedere all’ esam e de l terzo e de l quarto motivo di ricorso,incentrati, sia pure sotto prospettive censorie diverse, sulla dedotta violazione dell’art. 5, comma 5, d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, in relazione alla determinazione del valore dei terrenioggetto di accertamento, in quanto classificati in zona E dal PRG del Comune di [OSCURATO:PERSONA] e , nel contempo,inseriti nel PRAE della Regione Lazio. I profili impugnatori su i quali va po sta attenzione riguard an o la controversaapplicabilità e congruità dei valori delle aree edificabili indicati nella delibera n. 23/2007 del Consiglio Comunale, sensibilmente inferiori,indicatinella successiva delibera, mai approvata, della [OSCURATO:PERSONA] n. 174 /2008, ritenuti dal Giudice di appello inattendibili in conseguenza del la notoria svalutazione degli immobilinel corso dell’ anno 200 8 , Deduce l’odierno ricorrente che, contrariamente a quanto ritenuto dalla CTRdel Lazio, è del tutto corretto l’utilizzo, come parametro , d e i dati di stima recati da lla sopra richiamata delibera comunale , essendo , per un verso, consentito ai Comuni, secondo quanto previsto dall’art. 59, d.lgs. n. 446 del 1997, determinare periodicamente i valori delle aree fabbricabili e , per altro verso, non avendo la società contribuente forn i to adeguata prova contraria , peraltro, essendoillegittimo il ricorso, ad opera d e l giudicante , al fatto notorio . Deduce, inoltre, tali dati sono co erenti con il valore venale in comune commercio, al 1° gennaio di ciascun anno d’imposizione, dei terreni,tassati alla stregua di aree fabbricabili, ai sensi dell’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504 del 1992. Le censure meritano accoglimentonei termini di seguito espost i . Questa Corte (Cass. n. 17248/2019 ha avuto modo di chiarire, in tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), che la delibera prevista dall'art. 59 del d.lgs. n. 446 del 1997, con la quale il Comune determina periodicamente i valori delle aree edificabili perzone omogenee con riferimento al valore venale in comune commercio, è fonte di presunzioni hominis e, conseguentemente, non impedisce la rideterminazione dell'imposta dovuta ove l'amministrazione venga in possesso di informazioni specifiche idonee a contraddire quelle desunte dai valori delle aree circostanti aventi analoghe caratteristiche . Analoga possibilità, ovviamente, è data al contribuente che intenda contestare il valore in tal modo accertato dall’ente impositore, trattandosi di atto, la predetta delibera comunale, che ha solo il fine di delimitare il potere di accertamento del Comune e, non avendo natura imperativa, integra solo una fonte di presunzioni idonea a costituire, anche con portata retroattiva, un indice di valutazione per l'Amministrazione ed il giudice, con funzione analoga agli studi di settore. Il dato probatoriopresuntivo, quindi, diviene superabile ove vengano acquisiti al giudizio atti pubblici o privati dai quali risultino elementi, sufficientemente specifici, in grado di contraddire quelli, di segno diverso, ricavati in via presuntiva dai valori delle aree circostanti, aventi analoghe caratteristiche, rilevati dall’dall’ente territoriale e considerati per determinare, parametricamente,l'imposta dovuta. Appare censurabile sentenza impugnata laddove , sbrigativamente , disattende le risultanze ricavabili dalla delibera comunale ritenendole in non applicabili e comunque inattendibili, sulla scorto diun giudizio, per quanto detto, viziato in radice e conseguentemente riferito ad una sola particella, in considerazione della notoria crisi economica italiana e mondiale intervenuta con il 2008 e che ha colpito particolarmente il mercato immobiliare , dando rilievo anche alla circostanza dell’utilizzo periodico e temporaneo di molte particelle con destinazione agricola a cava , aspetto quest’ultimo del tutto ininfluenteai fini della valutazione delle aree. Ed allora, non resta che r ichiamato l’indirizzo giurisprudenziale espressodalla Corte (Cass. n. 17006/2021; nn. 15600, 15598, 15537, 15553 del 2023; n. 15379/2023), in analoghe controversie coinvolgenti il Comune di [OSCURATO:PERSONA] la concessionaria [OSCURATO:PERSONA], secondo cui sovvengono i criteri di cui al più volte menzionato art. 5, comma 5 , d.lgs. n. 504 del 1992 ( Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio all’1 gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche”). La CTR del Lazionon ha confrontato il valore (presuntivo) emergente dalla stima di cui alla delibera comunale n. 23/2007, posta a base dell’atto impugnato, con i plurimi elementi di prova forniti dall’allora appella nte società (delibera del Consiglio Comunale n. 33/2015 , in ordine all’andamento decrescente del mercato immobiliare, delibera della [OSCURATO:PERSONA] n. 174/2008, ancorché inefficace in quanto non approvata, con allegata tabella relativa ai valori delle aree fabbricabili in sotto zona D 3 , contratto di compravenditaimmobiliare di cui al rogito notarile del 16/7/ 2012 ) , limitandosi a considerazioni su aspetti affatto marginalise non irrilevanti .In definitiva,non ha verificato se il valore accertato dall’ente impositore fosse effettivamente coerente con i criteri di cui al predetto art. 5, anche in ragione delle caratteristiche e della destinazione dei terreni,come documentate in atti,tendo in debito conto i limiti di edificabilità gravanti specificamente su immobiliad attività estratti va, come da norme tecniche di attuazione del PRG (v. controricorso pagg. 34 e ss.gg.). La decisione risulta errata in diritto, essendo sbagliata la qualificazione delle aree, pretermesso l’esame della documentazionefornita dalla contribuente e, quindi, si basandosi essa su un a valuta z ione estimativa non commisura ta agliindici valutativi applicabili , secondo i tassativi criteri di cui al menzionato art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504 /1992 , il cui necessario rispetto è stato più volte ribadito da questa Corte nel ricordato contenzios o vede coinvolto il Comune di [OSCURATO:PERSONA]. Va, infine, dichiarato inammissibile il ricorso incidentale della società contribuente che ripropone in questa sede di legittimità questioni ( attinenti al meritodella controversia) rimaste assorbite. Per consolidato principio affermato da questa Corte ( Cass. n. 15893/2023), (nel giudizio di cassazione è inammissibile il ricorsoincidentale condizionato con il quale la parte vittoriosa nel giudizio di merito solleviquestioni che siano rimaste assorbite, ancorché in virtù del principio cd. della ragione più liquida, non essendo ravvisabile alcun rigetto implicito, in quanto taliquestioni, in caso di accoglimento del ricorso principale, possono essere riproposte davanti al giudice di rinvio . Spese processuali riservate algiudizio di rinvio. PQM La Corte accoglie il ricorso, dichiara inammissibile il ricorso incidentale condizionato, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di Giustizia di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del presente giudizio. Ai sensi del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13 comma 1- quater, nel testo introdotto dal L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorren