Cassazione n. 00527/2023

ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso 6106/2018 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] 72, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] giusta procura in atti; –ricorrente– contro [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in ROMA, VIA L. MANTEGAZZA 24, presso il dott. [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] giusta procura in atti; –controricorrente – avverso la sentenza n. 57/2017 della CORTE D’[OSCURATO:PERSONA], depositata il [OSCURATO:DATA_NASCITA]; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 16/11/2022 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]; La Corte osserva 1. La vicenda venuta all’esame di legittimità può riassumersi nei termini seguenti: - [OSCURATO:PERSONA], premettendo di avere stipulato con [OSCURATO:PERSONA] un contratto preliminare, con il quale si era obbligata a vendere, e la controparte ad acquistare, un appartamento, facente parte di un edificio condominiale; che nel contratto si era dato atto della circostanza che l’immobile necessitava d’interventi di ristrutturazione; che il prezzo era stato fissato in € 56.000,00, di cui 13.000,00 versati dal promissario acquirente alla firma del preliminare, a titolo di caparra confirmatoria; che il promissario acquirente era stato immesso nel “possesso” dell’immobile; che la stipula presso il notaio Gargano, indicato dal Labruna, era stata fissata per il 30/12/2002; che il promissario acquirente, nonostante l’appartamento fosse stabilmente occupato da una di lui figlia, accampando prima il pretesto che l’immobile fosse pericolante, poi che, in quanto facente parte di monumento nazionale, lo Stato godeva di diritto di prelazione sullo stesso, poi ancora la mancanza del certificato di agibilità, nonostante egli avesse fatto luogo a lavori di ristrutturazione, non aveva voluto stipulare il contratto definitivo; che, infine, il convenuto era debitore di somma di denaro, costituente corrispettivo di consumi energetici, la cui utenza era ancora intestata alla esponente, citò in giudizio il Labruna chiedendo la risoluzione del contratto e la condanna del promissario acquirente al rilascio dell’immobile, nonché a risarcire il danno nella misura della caparra o in altra determinata dal giudice, nonché il pagamento dei consumi energetici; - il convenuto, costituitosi, eccepì, ex art. 1460 cod. civ., inadempimento dell’attrice, per non avere costei depositato, almeno dieci giorni prima della data fissata per il contratto definitivo, la documentazione necessaria; per la esistenza del diritto di prelazione in favore dello Stato, del quale era venuto a conoscenza in epoca successiva alla stipula del contratto e la cui “cancellazione” si era avuta solo nei primi mesi del 2004; per la mancanza del certificato di abitabilità; in via riconvenzionale chiese fosse emessa sentenza ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., nonché la riduzione del prezzo, nella misura corrispondente alle spese effettuate per il rifacimento dell’immobile e, in subordine, che l’attrice fosse condannata al pagamento del doppio della caparra, oltre alla restituzione dello speso per la ristrutturazione; - il Tribunale accolse la domanda attorea e risolse il contratto preliminare per colpa del promissario acquirente, che condannò al rilascio e al rimborso del pagamento delle utenze; reputò abbandonata la domanda riconvenzionale con la quale il Labruna aveva chiesto il rimborso di quanto speso per la ristrutturazione; -la Corte d’appello di Lecce rigettò l’impugnazione del Labruna; -questi, in sintesi, gli argomenti salienti della decisione: a) non si era in presenza di vizio occulto, trattandosi di appartamento facente parte di un complesso risalente al ‘700, sito in pieno centro storico e costituente monumento nazionale, il cui bisogno di restauro era stato espressamente dichiarato nel contratto e accertato dal promissario acquirente, il quale aveva previamente fatto effettuare verifica da tecnico di fiducia e proprio per questa ragione il prezzo pattuito era stato concordato in misura assai contenuta; né si era riscontrato il paventato pericolo di crollo, tanto che la figlia dell’appellante abitava lo stabile e che il Labruna aveva effettuato le opere di restauro del caso; b) a dispetto dei numerosi solleciti (elencati in sentenza) il promissario acquirente non aveva inteso stipulare il contratto definitivo, nonostante che la documentazione (che includeva la comunicazione ai competenti Ministero e Sovrintendenza per i [OSCURATO:PERSONA] e Ambientali dell’atto di acquisto della promittente alienante, senza che fosse intervenuto provvedimento d’esercizio della prelazione) richiesta dal notaio prescelto dal promissario acquirente fosse stata a costui fatta pervenire e nonostante l’ultimo invito con il quale si intimava al Labruna di indicare altro notaio e che, in difetto, la promittente alienante nominava per l’atto il notaio Barone, indicando la data del 22/3/2004, senza che l’atto, infine, fosse stato possibile stipulare per la mancata adesione del promissario acquirente; c) non occorreva certificato di abitabilità trattandosi di costruzione antica, non soggetta a una tale previsione, ai sensi dell’art. 24, del d. lgs. n. 380/2001 e, peraltro, nessuna norma impediva la redazione dell’atto in assenza di un tale certificato; d) la domanda di condanna al rimborso di quanto speso per la ristrutturazione doveva intendersi abbandonata poiché non riproposta in sede di precisazione delle conclusioni, a differenza delle altre; abbandono confermato dalla circostanza che neppure nella comparsa conclusionale di primo grado si rinviene alcun accenno a detta domanda . 2. [OSCURATO:PERSONA] ricorre sulla base di sei motivi e l’intimata resiste con controricorso. Entrambe le parti hanno depositato memorie. 3. Preliminarmente deve dichiararsi inammissibile il documento (una missiva) incorporato nella memoria di parte ricorrente, vertendosi al di fuori dei casi tassativi di cui all’art. 372 cod. proc. civ. 4. Con il primo motivo il ricorrente denuncia violazione dell’art.132 cod. proc. civ., per contraddittorietà logica della decisione . Secondo il ricorrente il Giudice d’appello pur avendo affermato, in dissenso con il Tribunale, che fino al 16/2/2004 il primo notaio (Gargano) non avrebbe potuto stipulare l’atto, non essendogli stato messo a disposizione il documento dal quale risultava il mancato esercizio del diritto di prelazione da parte dello Stato, aveva indugiato sulle intimazioni in precedenza inoltrate dalla Giannetta, che non avrebbero potuto sortire effetto proprio per la ragione che s’è detta, e nei tre/quattro mesi che decorsero sino al 16.06.2004 (data dell’atto di citazione della Giannetta!) – nient’altro si desume essere accaduto; salvo quanto avvenuto la sera del 24 marzo 2004 dinanzi al notaio Barone . 4. 1. La doglianza è palesemente inammissibile. Proprio dallo stesso asserto del ricorrente è dato cogliere che quel che è risultato decisivo in punto di decisione è la circostanza che anche dopo pervenuta la liberatoria dal diritto di prelazione statale il promissario acquirente non intese stipulare il contratto definitivo il 24/3/2004 dal notaio Barone, né nei mesi successivi che precedettero la di luicitazione in giudizio. La giustificazione motivazionale è di esclusivo dominio del giudice del merito, con la sola eccezione del caso in cui essa debba giudicarsi meramente apparente; apparenza che ricorre, come di recente ha ribadito questa Corte, allorquando essa, benché graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare all'interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche, congetture (Sez. 6, n. 13977, 23/5/2019, Rv. 654145, ex multis; ma già S.U. n. 22232/2016); - a tale ipotesi deve aggiungersi il caso in cui la motivazione non risulti dotata dell’ineludibile attitudine a rendere palese (sia pure in via mediata o indiretta) la sua riferibilità al caso concreto preso in esame, di talché appaia di mero stile, o, se si vuole, standard; cioè un modello argomentativo apriori, che prescinda dall’effettivo e specifico sindacato sul fatto; -siccome ha già avuto modo questa Corte di più volte chiarire, la riformulazione dell'art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., disposta dall'art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012, n. 134, deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall'art. 12 delle preleggi, come riduzione al "minimo costituzionale" del sindacato di legittimità sulla motivazione, con la conseguenza che è pertanto, denunciabile in cassazione solo l'anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all'esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali; anomalia che si esaurisce nella "mancanza assoluta di motivi sotto l'aspetto materiale e grafico", nella "motivazione apparente", nel "contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili" e nella "motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile", esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di "sufficienza" della motivazione (S.U., n. 8053, 7/4/2014, Rv. 629830; S.U. n. 8054, 7/4/2014, Rv. 629833; Sez. 6-2, ord., n. 21257, 8/10/2014, Rv. 632914). È evidente che, nonostante gli sforzi dialettici del ricorrente, non si versa qui in alcuna delle ipotesi residuali di cui sopra: l’argomento utilizzato dal giudice è puntualmente ripercorribile, collegato al caso esaminato e alle risultanze di causa e non si pone in irriducibile contrasto con il “decisum”. 5. Con il secondo motivo, denunciante violazione dell’art. 2729, co. 1, cod. civ., il Labruna addebita alla sentenza: a) di avere erroneamente affermato che la volontà del medesimo di non volere addivenire alla stipulazione si traeva dal fatto che non si fosse attivato per l’accensione del muto bancario; circostanza, questa, secondo l’assunto, non veritiera poiché l’acquirente aveva per contratto oltre un mese di tempo dal rogito per stipulare il mutuo ipotecario; b) la sentenza afferma che il ricorrente non aveva offerta prova alcuna che dimostrasse che il rifiuto della stipula da parte del notaio Barone fosse dipeso dalla mancanza del certificato di abitabilità, avendo il teste [OSCURATO:PERSONA] riferito solo della mancata notifica del preliminare alla Sovrintendenza; l’asserto era difforme rispetto alle emergenze di causa, stante che il teste aveva dichiarato: quando andammo dal notaio Barone, questi rifiutò la stipula in quanto l’altro notaio Baldassarre non aveva effettuato come per legge la notifica alla Sovrintendenza e, quindi, aveva inequivocamente attribuito la mancata stipulazione al notaio Barone. 5. 1. Il motivo non supera lo scrutinio d’ammissibilità. In punto di ricostruzione fattuale operata dalla sentenza non si riscontrano le radicali discrasie evidenziate dal ricorrente. La mancata attivazione per la stipula del mutuo ipotecario costituisce nell’economia motivazionale del provvedimento argomento del tutto accessorio e niente affatto decisivo. Quanto al resto, anche dalla ricostruzione operata dal ricorrente non è dato trarre che il notaio avrebbe rifiutato la stipula per la mancanza del certificato di abitabilità (quanto alle dichiarazioni del teste, a prescindere dall’utilizzabilità delle sue successive dichiarazioni poste a correzione di errore materiale nell’indicazione del nome del notaio, è del tutto evidente che le stesse fanno riferimento alla ben diversa circostanza dell’acquisizione della documentazione attestante la mancata coltivazione da parte dello Stato del diritto di prelazione, che, come risulta pacifico e non controverso, venne definito con la messa a disposizione di tale documento davanti al notaio Gargano). Inoltre, la doglianza non attinge la “ratio decidendi”, avendo la Corte d’appello spiegato non essere necessaria una tale certificazione al fine di far luogo all’atto traslativo e, comunque, trattandosi di certificazione non prevista per gli immobili di vecchia fattura. Ove, poi, il Labruna intenda riferirsi alla certificazione concernente i lavori dal medesimo e sotto la sua responsabilità effettuati è del tutto evidente che l’onere della produzione dovesse su di lui gravare. In conclusione, lungi dal prospettare un’erronea violazione della norma denunciata, il Labruna invoca del tutto impropriamente un riesame del vaglio istruttorio, senza peritarsi di prendere in rassegna e contrastare la “ratio decidendi”. Per le esposte ragioni non sussiste l’ipotizzata violazione dell’art. 2729 cod. civ. Invero, come già chiarito da questa Corte, la denuncia, in cassazione, di violazione o falsa applicazione del citato art. 2729 c.c., ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., può prospettarsi quando il giudice di merito affermi che il ragionamento presuntivo può basarsi su presunzioni non gravi, precise e concordanti ovvero fondi la presunzione su un fatto storico privo di gravità o precisione o concordanza ai fini dell'inferenza dal fatto noto della conseguenza ignota e non anche quando la critica si concreti nella diversa ricostruzione delle circostanze fattuali o nella mera prospettazione di una inferenza probabilistica diversa da quella ritenuta applicata dal giudice di merito o senza spiegare i motivi della violazione dei paradigmi della norma (Sez. 2, n. 9054, 21/03/2022, stralcio dalla massima Rv. 664316). 6. Con il terzo motivo, denunciante violazione e falsa applicazione degli artt. 1460 e 2697 cod. civ., il Labruna lamenta che il Giudice d’appello gli abbia impropriamente addebitato l’onere di provare di non essere stato lui a impedire la stipulazione, impedimento che, invece, era derivato dal notaio Barone. Essendo stata sollevata l’eccezione di cui all’art. 1460 cod. civ. i ruoli rivestiti dalle parti si erano invertiti e l’attrice era gravata dall’onere di dimostrare il proprio adempimento, il che implicava la prova di aver fornito dieci giorni prima della data prevista per la stipulazione la documentazione idonea; sul punto si era verificato un grave inadempimento della medesima, tanto che il primo notaio rifiutò per questo il confezionamento dell’atto. 6. 1. Anche questo motivo è inammissibile. Piuttosto che spiegare le ragioni per le quali la sentenza avrebbe violato il riparto probatorio, la censura insiste nella narrazione di fatti irrilevanti: se è pur vero che in un primo momento l’atto non avrebbe potuto essere stipulato davanti al notaio Gargano, non avendo la promittente alienante provveduto a comunicare il proprio titolo d’acquisto alle autorità competenti, al fine di acquisire la prova dell’assenza d’interesse pubblico al diritto di prelazione, lo stesso non può dirsi dal momento in cui pacificamente la prova della liberatoria era stata prodotta dalla promittente alienante, non intravedendosi più ostacoli alla stipula e ciò fino alla notifica dell’atto di citazione; ed è proprio questo l’inadempimento grave che la sentenza addebita al promissario acquirente. Quanto poi all’assenza di rilievo della prospettata mancanza del certificato di abitabilità, si è già detto che la “ratio decidendi” esposta in sentenza non risulta essere stata puntualmente criticata, dovendosi, inoltre, ulteriormente chiarire che se una tale certificazione fosse da riferire alle modifiche apportate all’immobile dal Labruna è del tutto evidente che l’onere non potesse che su di lui gravare. 7. Il quarto motivo, con il quale il ricorrente denunciando l’omesso esame di un fatto controverso e decisivo, in realtà dolendosi del vaglio della testimonianza di [OSCURATO:PERSONA], è inammissibile. Vertendosi in ipotesi di “doppia conforme” trova applicazione “ratione temporis”, l’art. 348 ter, co. 5, cod. proc. civ., e il ricorrente in cassazione, per evitare l'inammissibilità del motivo di cui al n. 5 dell'art. 360 cod. proc. civ., deve indicare le ragioni di fatto poste a base della decisione di primo grado e quelle poste a base della sentenza di rigetto dell'appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (Sez. 2, n. 5528, 10/03/2014, Rv. 630359; conf., ex multis, Cass. nn. 19001/2016, 26714/2016), evenienza che nel caso in esame non ricorre affatto. In disparte va osservato che nell’unico passaggio motivazionale nel quale la sentenza fa un riferimento alla deposizione del predetto teste, non si prende in esame “la correzione”, con la quale il medesimo, dopo essere stato escusso, risentito (in assenza di contraddittorio, allega il ricorrente), avrebbe affermato di essere incorso in errore nell’indicare il nome del notaio Barone, avendo voluto indicare il notaio Gargano, essendosi esclusivamente valorizzata la originaria versione della deposizione, estranea alla critica qui mossa, per poter concludere che il notaio Barone non negò l’atto a cagione della mancanza del certificato di abitabilità. 8. Con il quinto e ultimo motivo, condizionato all’eventuale rigetto degli altri, il ricorrente denuncia violazione degli artt. 116 cod. proc. civ., 1453, 1460 e 1477 cod. civ., nonché 11, d.P.R. n. 380/2001. Asserisce il ricorrente che l’affermazione secondo la quale egli avrebbe disposto l’effettuazione dei lavori di restauro dell’immobile era priva di fondamento probatorio, essendo il medesimo solo detentore dell’immobile e avendo la sentenza confuso tra la persona che ebbe a presentare il progetto e colui che ebbe a dare l’incarico di svolgere i lavori; incarico che non poteva che provenire dalla proprietaria, in quanto - pur essendo vero che risalendo l’immobile ad epoca anteriore al 1942, non occorreva fosse corredato dal certificato di abitabilità - un tal certificato avrebbe potuto divenire necessario a seguito della ristrutturazione. 8. 1. La doglianza è inammissibile, investendo impropriamente l’apprezzamento delle prove effettuato dal giudice del merito, in questa sede non sindacabile, neppure attraverso l’escamotage dell’evocazione dell’art. 116, cod. proc. civ., in quanto, come noto, una questione di violazione o di falsa applicazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ. non può porsi per una erronea valutazione del materiale istruttorio compiuta dal giudice di merito (cfr., da ultimo, Sez. 6, n. 27000, 27/12/2016, Rv. 642299). Punto di diritto, questo, che ha trovato recente conferma nei principi enunciati dalle Sezioni unite in epoca recente (sent. n. 20867, 30/09/2020, conf. Cass. n. 16016/2021), essendosi affermato che in tema di ricorso per cassazione, la doglianza circa la violazione dell'art. 116 c.p.c. è ammissibile solo ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova o, comunque, una risultanza probatoria, non abbia operato - in assenza di diversa indicazione normativa - secondo il suo "prudente apprezzamento", pretendendo di attribuirle un altro e diverso valore oppure il valore che il legislatore attribuisce ad una differente risultanza probatoria (come, ad esempio, valore di prova legale), oppure, qualora la prova sia soggetta ad una specifica regola di valutazione, abbia dichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca che il giudice ha solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova, la censura è ammissibile, ai sensi del novellato art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., solo nei rigorosi limiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione (Rv. 659037). E inoltre che per dedurre la violazione dell'art. 115 c.p.c., occorre denunciare che il giudice, in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fattinon contestati e la possibilità di ricorrere al notorio), mentre è inammissibile la diversa doglianza che egli, nel valutare le prove proposte dalle parti, abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre, essendo tale attività valutativa consentita dall'art. 116 c.p.c. (Rv. 659037). Inoltre, è del tutto evidente che attraverso la denunzia di violazione di legge il ricorrente sollecita - non determinando essa, nel giudizio di legittimità lo scrutinio della questione astrattamente evidenziata sul presupposto che l’accertamento fattuale operato dal giudice di merito giustifichi il rivendicato inquadramento normativo, essendo, all’evidenza, occorrente che l’accertamento fattuale, derivante dal vaglio probatorio, sia tale da doversene inferire la sussunzione nel senso auspicato dal ricorrente - un improprio riesame di merito (da ultimo, S.U. n. 25573, 12/11/2020, Rv. 659459). In disparte val la pena soggiungere che la prospettazione qui sostenuta collide insanabilmente con la stessa domanda del ricorrente di condanna della Giannetta al rimborso di quanto dal medesimo speso per la ristrutturazione. Domanda reputata implicitamente abbandonata dal Tribunale per non essere stata specificamente riproposta in sede di precisazione delle conclusioni, e coltivata in appello con specifico motivo, censurante la declaratoria di rinuncia, disatteso dalla Corte locale. 9. Il regolamento delle spese segue la soccombenza e le stesse vanno liquidate, tenuto conto del valore e della qualità della causa, nonché delle svolte attività, siccome in dispositivo. 10. Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall'art. 1, comma 17 legge n. 228/12) applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.M. rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità in favore della controricorrente, che liquida in euro 7.500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, e agli accessori di l