Cassazione n. 05957/2023

o la seguente ORDINANZA sul ricorso 25766/2019 proposto da: [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] in persona del [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in [OSCURATO:PERSONA] 96 presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in [OSCURATO:PERSONA] di Pietralata 320-D presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA] rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -controricorrente - avverso la sentenza n. 250/2019 della CORTE D'APPELLO di L'AQUILA, depositata il [OSCURATO:DATA_NASCITA]; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 26/01/2023 dal [OSCURATO:PERSONA];[OSCURATO:PERSONA]: 1.In data 11 giugno 2013 [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] stipulavano contratto di locazione commerciale relativo ad un immobile sito in Pescara , nel quale le parti (agli artt. 3 ed 8 ed ai punti b) e c) della premessa) stabilivano che la locazione avrebbe avuto inizio il 10 agosto 2013 e che entro il 31 luglio 2013 la Cataldi (proprietaria) avrebbe dovuto ultimare i lavori contenuti nella premessa del contratto, consistenti nella realizzazione secondo le normative vigenti del locale bagno, del locale antibagno e dell'impianto di ventilazione artificiale, opere necessarie per lo svolgimento dell'attività commerciale che avrebbe dovuto essere svolta nell'immobile. Il conduttore entrava nel possesso dell'immobile nella stessa data di conclusione del contratto ed il suo possesso si protraeva fino alla data di rilascio dell'immobile (gennaio 2018): in detto locale il conduttore svolgeva la sua attività commerciale quanto meno a far data dall'ottobre 2014. 2.Con atto [OSCURATO:DATA_NASCITA] [OSCURATO:PERSONA], quale proprietaria, intimava al conduttore [OSCURATO:PERSONA], quale titolare della [OSCURATO:PERSONA], lo sfratto del suddetto immobile e contestualmente chiedeva al Tribunale di Pescara di emettere ingiunzione di pagamento per canoni scaduti dal dicembre 2014 per complessivi euro 12.114,62. Alla convalida si opponeva la [OSCURATO:PERSONA], che contestava ogni contrario assunto e deduceva che era stato il proprietario locatore ad essere inadempiente all'assunto obbligo di consegnare il locale entro il 31 luglio 2013 munito delle regolari autorizzazioni per il commercio al dettaglio di ottica ed all'assunto obbligo di realizzare i lavori previsti in contratto entro la medesima data. Tanto eccepito, concludeva chiedendo la compensazione delle somme richieste dalla proprietaria con quanto dovuto dalla medesima per le migliorie apportate all'immobile, canoni versati e non dovuti, nonché la condanna della proprietaria al risarcimento del danno per lucro cessante. Il Tribunale, stante l'opposizione proposta dall'intimato, negata l'ordinanza provvisoria di rilascio, disponeva il mutamento del rito ex art. 667 c.p.c., rimettendo le parti dinanzi al giudie competente. La causa veniva istruita mediante acquisizione della documentazione prodotta dalle parti, nonché mediante audizione di testimoni e mediante interrogatorio formale dell'opponente [OSCURATO:PERSONA] more dell'udienza di discussione si costituiva nell'interesse della [OSCURATO:PERSONA] altro [OSCURATO:PERSONA], il quale rassegnava conclusioni che venivano contestate come nuove dalla Cataldi. Il Tribunale con sentenza n. 1512/2017 accoglieva la domanda della Cataldi e per l'effetto dichiarava la risoluzione del contratto per grave inadempimento di parte conduttrice, fissando la data di rilascio dell'immobile locato, e condannava quest'ultima al pagamento dei canoni maturati e maturandi (per complessivi euro 52.704,00), nonché degli oneri condominiali, con interessi legali dalle singole scadenze al saldo effettivo, al rimborso nella misura del 50% dell'imposta di registro ed alla corresponsione delle competenze legali siccome liquidate. 3. Avverso detta sentenza proponeva impugnazione la [OSCURATO:PERSONA]. La Corte di Appello di L'Aquila con sentenza n. 250/2019 rigettava l'impugnazione e, per l'effetto, confermava integralmente la sentenza di primo grado, con condanna dell'appellante [OSCURATO:PERSONA] alle spese processuali. 4. Avverso detta sentenza ha proposto ricorso la [OSCURATO:PERSONA] resistito con controricorso la Cataldi. La trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell'art. 380- bis.l. c.p.c. Il Procuratore Generale presso la Corte non ha depositato conclusioni scritte I Difensori delle parti non hanno depositato memorie. [OSCURATO:PERSONA] 1. Il ricorso è affidato a tre motivi 1.1. Con il primo motivo la [OSCURATO:PERSONA] denuncia la sentenza impugnata per violazione dell'art. 112 c.p.c. (in relazione all'art. 360 n. 4 c.p.c.), nonché per violazione e/o falsa applicazione degli artt.1453-1455-1460 c.c. (in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c.) nella parte in cui la Corte territoriale, rigettando il primo motivo di appello, ha ritenuto grave il suo inadempimento per mancato pagamento dei canoni, per tutto il periodo, o, quanto meno, dal 29 ottobre 2014 fino alla data di rilascio dell'immobile (gennaio 2018), nonché nella parte in cui l'ha condannata al pagamento di non meglio mai richiesti e precisati oneri condominiali ed al rimborso del 50% dell'imposta di registro (senza neppure esaminare la specifica censura formulata al riguardo). 1.2. Con il secondo motivo denuncia la sentenza impugnata per violazione degli artt. 99 e 112 c.p.c. (in relazione all'art. 360 n. 4 c.p.c.), per violazione e/o falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. e degli artt. 2697, 1362 e ss., 1322 e 1575 c.c. (in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c.) e per omesso esame di fatto decisivo e controverso (in relazione all'art. 360 n. 5 c.p.c.) nella parte in cui la Corte territoriale, rigettando il secondo motivo di appello, si è limitata a sostenere che l'eccezione di nullità (per non avere, la locatrice, consegnato il locale "munito delle regolari autorizzazioni per il commercio al dettaglio di ottica", per il rilascio dei quali era necessaria la realizzazione di un locale bagno, locale antibagno e impianto di ventilazione artificiale) era stata tardivamente introdotta nella conclusionale in prime cure e che comunque il contratto era valido, non essendo ammissibile una accettazione condizionata e potendo la [OSCURATO:PERSONA] provvedere direttamente ai lavori previsti. Si duole che la locatrice aveva taciuto ela circostanza che, prima ancora della stipula del contratto (e precisamente in data 4 maggio 2013) era stata ad essa comunicata dal Comune di Pescara la non assentibilità della SCIA per le opere presso il locale commerciale con il conseguente ordine di non esecuzione/prosecuzione delle opere. Ed osserva che l'aver celato il diniego dell'autorizzazione amministrativa, dissimulando la contraria realtà sottostante, aveva comportato una falsa rappresentazione della realtà, inducente in errore, riconducibile al dolo ex art. 1439 c.c., comportando la nullità del contratto anche sotto il profilo del combinato disposto di cui agli artt. 1418, 1325 e 1346 (e cioè per difetto di causa del contratto ed illiceità dell'oggetto). 1.3. Con il terzo motivo la [OSCURATO:PERSONA] denuncia la sentenza impugnata per violazione dell'art. 112 c.p.c. (in relazione all'art. 360 n. 4 c.p.c.) nella parte in cui la Corte territoriale nulla ha deciso in relazione alla richiesta, da lui avanzata in primo grado e reiterata in secondo grado, di condanna della controparte al pagamento della somma di euro 33.654,84 per lavori, certificati in fatture, che documentavano spese da lui anticipate per ottenere l'agibilità e dunque per poter utilizzare l'immobile e che terminarono il 29 ottobre 2014 (cioè un anno e tre mesi di ritardo rispetto alla data contrattualmente pattuita). 2. In sintesi, secondo parte ricorrente (p. 32), la Corte territoriale: a) è incorsa nel vizio denunciato nel primo motivo, là dove ha sancito la risoluzione per grave inadempimento del conduttore per mancato pagamento di alcuni canoni, nemmeno indicando il periodo, anche al fine della valutazione della gravità dell'inadempimento, b) è incorsa nel vizio denunciato nel secondo motivo là dove non ha tenuto conto del fatto che il locale era stato indubbiamente consegnato in ritardo (conclamato per via della inagibilità del locale quanto meno fino al 29/10/2014), per cui vi era inadempimento del locatore; c) ed è incorsa nel vizio denunciato con il terzo motivo là dove non ha pronunciato né sulla domanda di restituzione delle somme da lui spese per poter utilizzare il locale per la propria attività e neppure sulla domanda di risarcimento dei danni comunque derivati dal ritardo. 3. Il ricorso non è fondato e va rigettato. 3.1. Il primo motivo si articola in due censure entrambe inammissibili. La prima, quella di violazione dell'art. 112 c.p.c., è inammissibile sotto più aspetti. In primo luogo, nella breve illustrazione a pag. 17-18, non solo, in modo manifestamente contraddittorio, esordisce affermando che la corte territoriale "ha rigettato il primo motivo", in tal modo contraddicendo la logica della violazione dell'art. 112, ma, di seguito, si conferma tale contraddizione non solo riferendo due righe di motivazione a pag. 17 e poi, nella successiva, criticando tali due righe. Entrambe le incoerenze evidenziano che parte ricorrente "confessa" che vi fu pronuncia sul primo motivo. In definitiva, parte ricorrente denuncia che il giudice di appello, omettendo disamina, decisione e motivazione sulla censura prospettata nel primo motivo di appello, sarebbe incorso in patente violazione dell'art. 112 c.p.c., ma così inammissibilmente confonde l'omessa pronuncia con l'omessa motivazione. Una terza incoerenza è data, poi, dalla stessa deduzione della violazione delle norme sostanziali, che palesa una critica ad una motivazione e, dunque, ad una decisione sul primo motivo di appello. Altra ragione inammissibilità si coglie ad abundantiam se si passa alla lettura della sentenza: in essa si constata l'esame del primo motivo di appello e, dunque, la pronuncia su di esso nelle pagine 3-4. Ne segue che la censura, al di là della sua intrinseca manifesta contraddizione, nemmeno trova corrispondenza con la motivazione e, dunque, impinge in inammissibilità alla stregua del consolidato principio di diritto di cui a Cass. n. 359 del 2005, ribadito, in motivazione espressa, sebbene non massimata, da Cass., Sez. Un., n. 7074 del 2017, in base al quale «Il motivo d'impugnazione è rappresentato dall'enunciazione, secondo lo schema normativo con cui il mezzo è regolato dal legislatore, della o delle ragioni per le quali, secondo chi esercita il diritto d'impugnazione, la decisione è erronea, con la conseguenza che, in quanto, per denunciare un errore bisogna identificarlo e, quindi, fornirne la rappresentazione, l'esercizio del diritto d'impugnazione di una decisione giudiziale può considerarsi avvenuto in modo idoneo soltanto qualora i motivi con i quali è esplicato si concretino in una critica della decisione impugnata e, quindi, nell'esplicita e specifica indicazione delle ragioni per cui essa è errata, le quali, per essere enunciate come tali, debbono concretamente considerare le ragioni che la sorreggono e da esse non possono prescindere, dovendosi, dunque, il motivo che non rispetti tale requisito considerarsi nullo per inidoneità al raggiungimento dello scopo. In riferimento al ricorso per Cassazione tale nullità, risolvendosi nella proposizione di un "non motivo", è espressamente sanzionata con l'inammissibilità ai sensi dell'art. 366 n. 4 cod. proc. civ.». La seconda censura, quella di violazione degli artt. 1453-1455 e 1460 c.c., è inammissibile sempre alla stregua del principio di diritto appena richiamato, in quanto si appunta sulle sole due righe della motivazione, evocate, come s'è detto, a pag. 17, là dove la motivazione è estesa nelle due pagine citate con considerazioni che vengono completamente ignorate, particolarmente quanto all'affermazione che quantomeno dal 29 ottobre 2014 il conduttore aveva - come ammesso nel suo interrogatorio formale - potuto esercitare l'attività. La censura non solo ignora la motivazione, ma si sostanzia in affermazioni assertorie e ciò anche quanto si riferisce alla condanna al pagamento degli oneri condominiali, riguardo ai quali non spiega l'incidenza sulla pronuncia di risoluzione. Peraltro, tale incidenza nemmeno risultava spiegata nel motivo di appello riferito nell'esposizione del fatto e ciò in disparte al rilievo che resta assolutamente generico l'assunto che gli oneri non sarebbero stati mai "richiesti e precisati". 3.2. Il secondo motivo, che, almeno a stare alla sua intestazione, propone distinte censure, è parimenti inammissibile. La prima censura, di violazione e/o falsa applicazione dell'art.99 c.p.c., non è spiegata in alcun modo nell'illustrazione, dato che in essa l'art. 99 non viene mai evocato.Identica considerazione merita la censura di violazione e/o falsa applicazione dell'art. 112 c.p.c. Quanto alla violazione e/o falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. e dell'art. 2697 c.c. parimenti non si coglie nell'illustrazione l'evocazione di tali norme e, se la si volesse reputare implicita nelle considerazioni svolte nelle pagg. 24-31 emerge che esse: a) si sostanziano in una sollecitazione ad una rivalutazione della quaestio facti sulla base delle emergenze istruttorie e b) non rispettano: né i criteri di deduzione della violazione degli artt. 115 e 116 (indicati da Cass. n. 11892 del 2016 e ribaditi in motivazione espressa da Cass., Sez. Un., n. 20867 del 2020) e neppure i criteri di deduzione della violazione dell'art. 2697 c.c. (indicati da Cass., Sez. Un., n. 16598 del 2016, e ribaditi, ex multis, da Cass. n. 26769 del 2018). La stessa considerazione merita la deduzione della violazione e/o falsa applicazione delle norme degli artt. 1418, 1325 e 1346, cui poi si accompagna, ancorché non evocata nell'intestazione, la citazione dell'art. 1439 c.c.: essa dovrebbe emergere dalla sollecitazione alla rivalutazione di cui si è detto. Peraltro, nell'illustrazione non si coglie una attività di illustrazione del come e del perché le dette norme sarebbero state violate e nemmeno del come e del perché vi sarebbe stata la loro falsa applicazione, non senza che si debba sottolineare la contraddittorietà del riferimento ad una norma relativa all'annullabilità, quale l'art. 1439 c.c. Ed ancora, il paradigma del n. 5, proprio per la sollecitazione a rivalutare le risultanze probatorie, è evocato al di fuori dei criteri indicati dalle Sezioni Unite circa il significato dell'omesso esame: sentt. Nm. 8053 e 8054 del 2014.Peraltro - poiché la sentenza d'appello impugnata (confermativa della sentenza di primo grado per le medesime ragioni inerenti alle questioni di fatto) è stata emessa in giudizio introdotto dopo 1'[OSCURATO:DATA_NASCITA] - si applica l'art. 348 ter comma 5 c.p.c. nella formulazione vigente, in base al quale, quando la sentenza di appello abbia confermato quella di primo grado sulla base delle stesse ragioni inerenti alle questioni di fatto, il ricorso per cassazione può essere proposto esclusivamente per i motivi di cui all'art. 360 comma 1 numeri 1, 2, 3 e 4 c.p.c. Orbene, nel caso di specie, la sentenza impugnata è stata emessa dopo la suddetta data è confermativa della sentenza di primo grado ed il ricorrente non ha affatto dimostrato che le ragioni di fatto poste a base delle due sentenze di merito sono tra loro diverse, per cui inammissibilmente è stato eccepito anche l'art. 360 n. 5 c.p.c.. Da ultimo, si rileva che gli specifici argomenti enunciati dalla sentenza impugnata a pag. 6 nemmeno vengono presi in specifica considerazione nell'illustrazione. In definitiva, il secondo motivo è inammissibile per le plurime ragioni sopra indicate. 3.3. Il terzo motivo non è fondato: come evidenzia anche parte resistente, la sentenza della corte territoriale ha pronunciato sul quarto motivo di appello. E' vero che nella motivazione della sentenza al vaglio del Collegio non si fa riferimento alle spese sostenute per la ristrutturazione, ma parte ricorrente omette di indicare in modo puntuale le allegazioni con cui per tale parte il motivo era stato dedotto. Inoltre, se si considera che la sentenza a pag. 6 ha espressamente evocato la clausola n. 8 del contratto (che prevedeva che il conduttore eseguisse le opere a proprie spese nel caso in cui al 31 luglio 2013 non vi avesse provveduto la locatrice), emerge che l'assenza di considerazioni nella sentenza trova giustificazione indiretta in quell'affermazione. 4. Per le ragioni che precedono, il ricorso va rigettato. Al rigetto del ricorso consegue la condanna di parte ricorrente alla rifusione delle spese sostenute da parte controricorrente, nonché la declaratoria di sussistenza dei presupposti processuali per il pagamento dell'importo, previsto per legge ed indicato in dispositivo, se dovuto (Cass. Sez. U. 20 febbraio 2020 n. 4315). P.Q.M. La Corte: - rigetta il ricorso, - condanna parte ricorrente al pagamento in favore di parte resistente delle spese del presente giudizio, che liquida in euro 2500 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200 ed agli accessori di legge. Ai sensi dell'art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, si deve dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad oper