Cassazione n. 15232/2026

rappresentante pro tempore, rappresentata e difesadall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamente all’avvocato [OSCURATO:PERSONA];- ricorrente -contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] N. 27 [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],GIOVANNA, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], tutti rappresentati edifesi dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA];- controricorrenti -Numero registro generale 27242/2021Numero sezionale 670/2026Numero di raccolta generale 15232/2026Data pubblicazione 20/05/2026avverso la sentenza della Corte d’appello di Firenze n. 1713/2021depositata il 09/09/2021;udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18/03/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. [OSCURATO:PERSONA] 27 e gli otto condòmini elencatiin epigrafe hanno convenuto davanti al Tribunale di Siena S.A.CE.D.s.r.l. assumendo di avere acquistato dalla medesima gli appartamenticostituenti il [OSCURATO:PERSONA] di Strada di Marciano n. 27, in Siena.Deducevano che tali immobili avevano presentato difetti costruttivisia nelle parti comuni che in quelle di proprietà esclusiva. Alla denunziadi detti vizi seguiva uno scambio di missive, dalle quali gli attoridesumevano l’assunzione di obbligo, da parte della venditrice, adeliminare i vizi presenti nel fabbricato.A seguito di accertamento tecnico preventivo, i costi perl’eliminazione di tali difetti erano stati quantificati dal CTU incomplessivi euro 286.660,00. Chiedevano, pertanto, gli attori che ilTribunale condannasse la venditrice a risarcire agli attori tutti i dannisubìti e subendi, da accertarsi in corso di causa, comunque indicatinella somma citata.Il Tribunale di Siena, disposta CTU, rigettava la domandarisarcitoria, accogliendo le eccezioni di intervenuta prescrizionesollevate dalla convenuta.2. Avverso la suddetta sentenza interponevano appello ilCondominio [OSCURATO:PERSONA], 27 e i condòmini attori innanzi alla Corted’Appello di Firenze che accoglieva il gravame, riconoscendo il dannoemergente a favore degli appellanti quantificato in euro 286.660,00,sostenendo quanto segue:Numero registro generale 27242/2021Numero sezionale 670/2026Numero di raccolta generale 15232/2026Data pubblicazione 20/05/2026- dovevano considerarsi prescritte le azioni edilizie e l’azionerisarcitoria ex art. 1494 c.c.;- gli odierni appellanti avevano, tuttavia, precisato in primo gradoche la propria domanda risarcitoria trovava fondamento nell’obbligoautonomamente assunto dalla venditrice, e non dunque nell’art. 1494c.c., titolo obbligatorio costituito dal riconoscimento dei vizidell’immobile compravenduto ed impegno ad eliminarli a proprie speseda parte del venditore;- dalla corrispondenza intercorsa tra le parti a partire dal novembre2009 fino all’autunno 2010 doveva ritenersi provata l’esistenzadell’autonoma obbligazione della venditrice diversa dalle azioni ex art.1490 e ss. c.c., per quanto non novativa delle stesse, e soggetta, inbase ai principi espressi dalla Corte di legittimità, all’ordinario terminedecennale di prescrizione;- riguardo all’oggetto di tale obbligo, i canoni della buona fedenonché la consecuzione delle date riportate nelle rispettive lettere, nonlasciavano dubbi sul fatto che l’impegno della venditrice si riferisse allaprima lettera di denuncia ed elenco dei vizi riscontrati;- dalla successiva corrispondenza emergeva che vi erano statisopralluoghi, mentre si osservava come la venditrice avesse contestatoper la prima volta l’oggetto ed entità del riconoscimento dei vizisoltanto nell’ambito del giudizio di merito in primo grado, sì che nullasi evinceva circa limitazioni di responsabilità della venditrice.3. La sentenza in epigrafe viene impugnata per la cassazione daSA.[OSCURATO:SOCIETA]., e il ricorso affidato a tre motivi.Resiste con controricorso il [OSCURATO:PERSONA] 27 e gliotto condòmini elencati in epigrafe.In prossimità dell’adunanza entrambe le parti hanno depositatomemorie.Numero registro generale 27242/2021Numero sezionale 670/2026Numero di raccolta generale 15232/2026Data pubblicazione 20/05/2026All’esito della camera di consiglio del 18.03.2026 la Corte hariservato il deposito dell’ordinanza.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo si deduce violazione e falsa applicazionedegli artt. 1326, 1362, 1363, 1364 c.c., in relazione all'art. 360,comma 1, n. 3) c.p.c.Sostiene la ricorrente che la pronuncia impugnata riconoscel'esistenza di un'obbligazione che non c'è, perché non risulta in atti ilperfezionamento di un accordo in tal senso, ex art. 1326 c.c. Inoltre,la motivazione è posta in essere in violazione delle normesull'interpretazione dei contratti, poiché non ha tenuto conto dellacomune intenzione delle parti, ex art. 1362 c.c., come emerge dallacorrispondenza versata in atti; né ha tenuto conto della regola per laquale le clausole si interpretano complessivamente le une per mezzodelle altre, ex art. 1363 c.c.; infine, ha ignorato il principio per cui leespressioni e le clausole generali non comprendono che gli oggetti suiquali le parti si sono proposte di contrattare, ex art. 1364 c.c.1.1. Il motivo è inammissibile.Nell’orientamento costante di questa Corte, in tema di garanzia peri vizi della cosa venduta di cui all'art. 1490 c.c., qualora il venditore siimpegni ad eliminare i vizi e l'impegno sia accettato dal compratore,sorge un'autonoma obbligazione di facere che, ove non estingua pernovazione la garanzia originaria, a questa si affianca, rimanendo adessa esterna e, quindi, non alterandone la disciplina. Ne consegue che,in tale ipotesi, anche considerato il divieto dei patti modificativi dellaprescrizione, sancito dall'art. 2936 c.c., l'originario diritto delcompratore alla riduzione del prezzo ed alla risoluzione del contrattoresta soggetto alla prescrizione annuale, di cui all'art. 1495 c.c.,mentre l'ulteriore suo diritto all'eliminazione dei vizi ricade nellaNumero registro generale 27242/2021Numero sezionale 670/2026Numero di raccolta generale 15232/2026Data pubblicazione 20/05/2026prescrizione ordinaria decennale (Cass. Sez. 2, n. 14005 del06/06/2017, Rv. 644332 – 01; Sez. U, n. 19702 del 13/11/2012, Rv.624018 – 01; conf.: Sez. 2, n. 21793 del 02/08/2024; Sez. 2, n. 23234del 28/08/2024; Sez. 2, n. 19343 del 2022).Alla luce dei principi sopra esposti, e in coerenza con quantoprevisto dall’art. 1363 c.c. e con i canoni di interpretazione soggettiva(soprattutto 1366 c.c., con riferimento alla buona fede), la Cortefiorentina ha ritenuto provata la responsabilità di parte venditrice perl’inadempimento dell’obbligo di eliminazione dei vizi dell’immobilecompravenduto, da lei assunto autonomamente dalle garanziecodicistiche ex artt. 1490 e ss. c.c. e accettato per fatti concludenti daicondòmini. Tanto in ragione di un’interpretazione letterale dellacorrispondenza intercorsa tra le parti, dal novembre 2009 finoall’autunno 2010, ma anche tenuto conto del comportamento delleparti, che hanno congiuntamente effettuato diversi sopralluoghi,mentre – precisa il secondo giudice - non emerge dal compendioprobatorio alcuna limitazione da parte della venditrice riguardo alriconoscimento dei vizi, non essendovi alcun verbale dei sopralluoghieffettuati sul posto, né alcuna contestazione degli accertamenti in sededi ATP, alla quale pure la venditrice aveva preso parte (v. sentenzapag. 6, 2° - 3° capoverso; pag. 7, 2° capoverso). Con particolareriferimento all’oggetto dell’obbligo assunto, la Corte d’appello harinvenuto nel primo scambio epistolare tra le parti l’elenco dei vizi poioggetto di accertamento in sede di ATP (v. sentenza pag. 6, ultimocapoverso; pag. 7, primi tre righi).Osserva il Collegio che l’interpretazione dell’accordo contrattualeprescelta dalla Corte distrettuale non è implausibile. Compito dellaCorte di cassazione non è quello di condividere o non condividerel’interpretazione del contratto contenuta nella decisione impugnata, néNumero registro generale 27242/2021Numero sezionale 670/2026Numero di raccolta generale 15232/2026Data pubblicazione 20/05/2026quello di procedere ad una autonoma rilettura delle dichiarazioninegoziali poste a fondamento della decisione, al fine di sovrapporre lapropria interpretazione a quella dei giudici del merito, dovendo invecela Corte di legittimità limitarsi a controllare se costoro abbiano datoconto delle ragioni della loro decisione e se il ragionamento, da essireso manifesto nella motivazione della sentenza impugnata, non violile regole della logica o le regole legali di interpretazione dei contratti(Cass. n. 18214/2024; Cass. Sez. 2, n. 21912 del 2023, in motiva.;Sez. 1, n. 16987 del 27/06/2018, Rv. 649677 – 01; Sez. 3, n. 28319del 28/11/2017, Rv. 646649 - 01).L’attività di interpretazione del contratto è censurabile incassazione per violazione delle regole ermeneutiche, ai sensi dell'art.360, comma 1, n. 3) c.p.c., oltre che nell'ipotesi di omesso esame diun fatto decisivo e oggetto di discussione tra le parti, ai sensi dell'art.360, comma 1, n. 5, c.p.c. (per tutte: Cass. Sez. L, n. 10745 del04/04/2022, Rv. 664334 – 02). A tal fine, tuttavia, non basta che ilricorrente faccia un astratto richiamo alle regole di cui agli artt. 1362e ss. c.c., occorrendo che specifichi i canoni in concreto inosservati e ilpunto e il modo in cui il giudice di merito si sia discostato dai canoniinterpretativi rilevanti. Il riferimento in ricorso agli artt. 1363 e 1364c.c. non è conferente: il primo perché, come sopra evidenziato, la Cortefiorentina ha voluto sottolineare l’avvenuto esame di tutta lacorrispondenza intercorsa tra le parti, dando atto delle ragioni per cui– pur in assenza di un preciso riferimento, nella missiva di rispostadell’appaltatrice ai condomini, alla lettera di controparte contenentel’elenco dei vizi - non aveva dubbi sul fatto che l’impegno del venditoresi riferisse proprio alla lettera di denuncia con l’elenco dei viziriscontrati. Il secondo perché, come sopra riportato e diversamente daquanto sostenuto in ricorso, l’elenco dei vizi oggetto dell’impegno diNumero registro generale 27242/2021Numero sezionale 670/2026Numero di raccolta generale 15232/2026Data pubblicazione 20/05/2026parte venditrice corrisponde a quello oggetto di accertamento in sededi ATP.Ne consegue l'inammissibilità del presente motivo di ricorso che,pur fondandosi sull'asserita violazione delle norme ermeneutiche, sirisolve, in realtà, in difetto dei requisiti esposti, nella meraprospettazione di una diversa valutazione ricostruttiva degli stessielementi di fatto che il secondo giudice aveva esaminato (per tutte:Cass. Sez. 3, n. 10891 del 26/05/2016, Rv. 640122 – 01).2. Con il secondo motivo si deduce violazione degli artt. 99 e 112c.p.c., in relazione all'art. 360, comma 1, n. 5) c.p.c.Sostiene la ricorrente che la nuova obbligazione posta afondamento della decisione non era stata oggetto di domanda di partedinanzi al Tribunale di Siena, sì che essa costituiva domanda nuova edesclusa dall’accertamento tecnico in atti.2.1. Il motivo è inammissibile per difetto di specificità ai sensidell’art. 366, n. 6 c.p.c.Il giudice di seconde cure, cui spetta l’interpretazione equalificazione della domanda, ha espressamente riconosciuto nelladomanda di primo grado proposta dagli attori una richiesta risarcitoriache trovava fondamento nell’obbligo autonomamente assunto dalvenditore, e non nell’art. 1494 c.c. (v. sentenza pag. 5, 5°- 6°capoverso).La ricorrente, di contro, fa riferimento all'atto introduttivo delgiudizio di primo grado dinanzi al Tribunale di Siena - affermando chein esso non vi fosse alcuna domanda riferibile alla nuova obbligazioneassunta da [OSCURATO:SOCIETA]., rinvenibile solo nella prima memoria ex art.183, comma 6, c.p.c. - limitandosi a meramente richiamarlo, senzainvero debitamente, almeno per la parte strettamente d'interesse inNumero registro generale 27242/2021Numero sezionale 670/2026Numero di raccolta generale 15232/2026Data pubblicazione 20/05/2026questa sede, riprodurlo nel ricorso. A tale stregua la censura dellaricorrente non è formulata in modo da renderla chiara ed intellegibilein base alla lettura del ricorso, non ponendo questa Corte nellacondizione di adempiere al proprio compito istituzionale di verificare ilrelativo fondamento (per tutte: Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 30723 del2019, Rv. 656224 – 02). Né risulta che l’odierna ricorrente abbia inalcun modo posto la questione all’esame della Corte d’appello.3. Con il terzo motivo si deduce violazione e falsa applicazione degliartt. 1173 e 1218 c.c., in relazione all'art. 360, comma 1, n. 3) c.p.c.,nonché in violazione dell’art. 111 Cost. e 360, comma 1, n. 5) c.p.c.La ricorrente censura la sentenza impugnata nella parte in cui hariconosciuto il danno in base alle risultanze dell'ATP, mentrel'obbligazione che stava alla base del risarcimento risultava dalla nuovapresunta obbligazione scaturita dal carteggio fra le parti, che peròfaceva riferimento ad altri interventi e lavori rispetto a quelli oggettodi accertamento tecnico.3.1. Il motivo è infondato.Come chiarito dalla stessa Corte territoriale «[r]itenuta […]accertata l’esistenza di tale obbligazione autonoma del venditore edindividuato l’oggetto della prestazione dedotta in obbligazione, gliodierni appellanti hanno allegato l’inadempimento del venditore di taleobbligo, mentre il venditore non ha provato, secondo le note regole didistribuzione dell’onere probatorio in materia, di aver esattamenteadempiuto tale obbligazione» (v. sentenza pag. 7, terzo capoverso).Non è pertanto censurabile la sentenza d’appello nella parte in cuiil secondo giudice, condividendo e facendo proprie le conclusioni delc.t.u., ha liquidato il danno da inadempimento secondo le indicazioniivi contenute. Per cui, in ultima analisi, la censura si risolve nelNumero registro generale 27242/2021Numero sezionale 670/2026Numero di raccolta generale 15232/2026Data pubblicazione 20/05/2026surrettizio tentativo di ottenere in questa sede un diverso e nonconsentito esame del merito.4. Il ricorso, pertanto, è rigettato.Le spese seguono la soccombenza come da dispositivo.Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio2013, stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell'art.13, comma 1-quater d.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, diun ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previstoper il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1-bis, del d.P.R. n. 115 del2002, se dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente alpagamento delle spese del giudizio di legittimità, in favore delcontroricorrente, che liquida in euro 8.600,00 per compensi, oltre adeuro 200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%,IVA e CPA.Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater d.P.R. n. 115 del 2002,sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte dellaricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari aquello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1-bis, deld.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della SecondaSezione Civile, il 18 marzo 2026.Il Presidente