Cassazione n. 25657/2026

ntato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] contro[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] all’avvocato [OSCURATO:PERSONA] d'Angelo-controricorrente-avverso la sentenza della Corte d'Appello di Salerno n. 1145/2021depositata il 27/07/2021.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/09/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 22416/2021Numero sezionale 1857/2026Numero di raccolta generale 25657/2026Data pubblicazione 21/09/20261. [OSCURATO:PERSONA] F.lli Salvati, sito in [OSCURATO:PERSONA], fraz.Sant’Angelo, alla via [OSCURATO:PERSONA] n. 83, in persona dell’amministratore,conveniva [OSCURATO:PERSONA], titolare dell’omonima impresa individuale, el’Arch. [OSCURATO:PERSONA], nella qualità di direttore dei lavori oggetto delcontratto di appalto del 14 agosto 2008, deducendone la responsabilitàsolidale, ai sensi degli artt. 1667, 1668 e 1669 c.c., per la cattivaesecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria del fabbricatocondominiale. I convenuti rimanevano contumaci. Espletata la c.t.u., ilTribunale accoglieva la domanda e condannava [OSCURATO:PERSONA] eVincenzo [OSCURATO:PERSONA] al pagamento della somma di euro 32.108,00, oltrespese processuali.2. La sentenza veniva gravata da entrambi i convenuti con due distintiappelli, successivamente riuniti, articolati in quattro motivi: nullità dellasentenza impugnata per omessa notifica dell’atto di citazione;insussistenza della responsabilità in relazione ai vizi e difetti denunciati;eccessività dell’importo liquidato per l’eliminazione dei vizi accertati dalc.t.u.; non corrispondenza delle competenze liquidate in primo grado allatariffa vigente. Costituitosi il Condominio, la Corte d’appello di Salerno,con sentenza n. 1145/2021, accoglieva parzialmente gli appelli proposti e,in parziale riforma della sentenza gravata, rideterminava la somma dovutaal Condominio in euro 21.381,14; poneva a carico di ciascuna parte unterzo dell’importo liquidato al c.t.u.; e, per quanto qui interessa,compensava integralmente tra le parti le spese di lite del giudizio diappello. Assumeva la Corte che dovevano essere espunti dai danniriconosciuti al Condominio quelli occorsi ai singoli condomini in relazionealle loro proprietà esclusive, poiché l’azione esperita dall’amministratoreaveva carattere risarcitorio in relazione alla responsabilità contrattualedell’appaltatore e del direttore dei lavori.3. [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione sulla base di tremotivi. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno resistito conNumero registro generale 22416/2021Numero sezionale 1857/2026Numero di raccolta generale 25657/2026Data pubblicazione 21/09/2026controricorso. Tutte le parti hanno depositato memoria illustrativa neitermini.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo, intitolato «violazione e/o falsa applicazione degliartt. 1669 c.c. e 1130, comma 1, n. 4, c.c., in relazione all’art. 360,comma 1, n. 3, c.p.c.», il ricorrente sostiene che la Corte territoriale abbiaerroneamente escluso dalla somma riconosciuta in prime cure comenecessaria per eliminare i vizi e i difetti delle opere quella relativa ai danniriguardanti le proprietà esclusive dei singoli condomini, poichél’amministratore del condominio, avendo promosso l’azione anche ai sensidell’art. 1669 c.c., era legittimato a proporla in ragione della natura deivizi denunciati e riscontrati dal c.t.u. ing. Ciarletta, incidenti di riflesso suporzioni private.1.1. Il motivo è fondato. La sentenza impugnata ha disattesol’orientamento secondo il quale il potere-dovere di compiere gli atticonservativi relativi alle parti comuni dell’edificio, attribuitoall’amministratore di condominio dall’art. 1130 n. 4 cod. civ., implica incapo allo stesso la correlata autonoma legittimazione processuale attiva exart. 1131 c.c. in ordine alle controversie in materia di risarcimento deidanni, qualora la domanda appaia connessa o conseguenziale allaconservazione delle cose comuni (così Cass. Sez. 2, n. 2127/2021, pag. 6e i precedenti ivi richiamati); in particolare, secondo Cass. Sez. 2, n.23065/2009, il potere rappresentativo che spetta all’amministratore delcondominio a norma degli artt. 1130 e 1131 c.c. e che sul pianoprocessuale si riflette nella facoltà di agire in giudizio per la tutela delleparti comuni dell’edificio comprende tutte le azioni volte a realizzare taletutela, fra le quali quelle di natura risarcitoria (ex multis Cass. Sez. 2, n.14871/2025, n.m., nella quale si legge testualmente che “già secondoCass. Sez. 2, n. 1154 del 22/04/1974, l’art. 1130 c.c. comprende tutto ciòNumero registro generale 22416/2021Numero sezionale 1857/2026Numero di raccolta generale 25657/2026Data pubblicazione 21/09/2026che mira all’integrità delle cose comuni e pertanto l’amministratore puòagire senza autorizzazione dell’assemblea non solo per proporre l’azione didanno temuto, ma anche per ottenere il risarcimento del danno cagionatoalle parti comuni dello stabile condominiale e concretantesi nelle speseoccorrenti per la rimessione delle cose nel pristino stato. Se ne deduce chel’amministratore è autonomamente legittimato non solo a proporrel’azione prevista dall’art. 1669 c.c. intesa a rimuovere i gravi difetti dicostruzione, nel caso in cui i difetti riguardino l’intero edificio condominialee i singoli appartamenti, vertendosi in una ipotesi di causa comune didanno - Cass. Sez. 2, n. 2436/2018 per tutte - ma anche a proporre ogniazione al fine di ottenere il risarcimento dei danni cagionati alle particomuni, ancorché interessanti di riflesso le parti di proprietà esclusiva, eperciò allorché agisca a tutela dell’edificio nella sua unitarietà.Diversamente, senza mandato rappresentativo conferito dai singolicondomini la legittimazione dell’amministratore non può estendersi allaproposizione delle azioni risarcitorie, in forma specifica o per equivalentepecuniario, relative ai danni subiti nelle unità immobiliari di proprietàesclusiva, nel caso in cui si tratti non di eliminare i vizi afferenti a untempo sia le parti comuni dell’immobile che, di riflesso, quelle di proprietàesclusiva, ma di fare valere diritti di credito ben distinti e individuabili, lacui tutela ecceda dalle finalità conservative dell’unitario fabbricato e perciòcompeta esclusivamente ai condomini interessati” (cfr. Cass. Sez. 2, n.22656/2010, Cass. Sez. 2, n. 3846/2020). Nella fattispecie la sentenzaimpugnata ha ritenuto che l’amministratore non avesse proposto azionerisarcitoria ai sensi dell’art. 1669 c.c. per ottenere l’equivalente monetariodell’eliminazione dei difetti causati dall’appaltatore alle parti comuni sullascorta di un contratto di appalto deliberato in assemblea che giàcomprendeva l’esecuzione di lavori sia alle parti comuni sia a parti privatedanneggiate di riflesso.Numero registro generale 22416/2021Numero sezionale 1857/2026Numero di raccolta generale 25657/2026Data pubblicazione 21/09/2026Premesso che, in tema di appalto, sussiste la concorrenza delle garanziepreviste dagli artt. 1667 e 1669 c.c., in funzione del rafforzamento dellatutela del committente, si osserva che, secondo la prospettazione delricorrente, sorretta dal contenuto del contratto di appalto stipulatodall’amministratore del Condominio, l’intervento oggetto di causa avevacarattere omnicomprensivo e riguardava il complessivo ripristinomanutentivo del fabbricato condominiale. In tale contesto, i balconi e leringhiere, unitamente alle lesioni capillari delle due facciate principali, aisoffitti e ai frontalini di tutti i balconi, non potevano essere consideratielementi del tutto avulsi dalla struttura dello stabile, venendo invece inrilievo, secondo quanto dedotto, nell’ambito dell’unitario interventoconservativo dell’edificio. Ne consegue che la Corte territoriale ha erratonel negare in radice la legittimazione dell’amministratore sul solopresupposto della natura esclusiva di taluni beni, senza verificare se idanni dedotti fossero funzionalmente collegati alla conservazionedell’edificio nella sua unitarietà, secondo i principi sopra richiamati.Non coglie nel segno l’eccezione dei controricorrenti, secondo cui lacensura sarebbe inammissibile perché investirebbe valutazioni di meritorelative alla gravità dei vizi. La Corte territoriale ha affrontato, a monte, iltema della legittimazione dell’amministratore ad agire per il ristoro deidanni derivanti dall’esecuzione dell’appalto e ha escluso dal risarcimento leopere riguardanti balconi e ringhiere sul presupposto che inerissero aproprietà esclusive. Il sindacato demandato a questa Corte concerne,pertanto, la corretta applicazione degli artt. 1130 e 1131 c.c. allafattispecie accertata dal giudice di merito, e non implica né una nuovavalutazione della gravità dei difetti, né la riqualificazione dell’azione aisensi dell’art. 1669 c.c., attività che presupporrebbe accertamenti di fattonon consentiti in sede di legittimità.Spetterà al giudice di rinvio riesaminare tale profilo, nei limiti degliaccertamenti di fatto già compiuti e senza che la presente decisioneNumero registro generale 22416/2021Numero sezionale 1857/2026Numero di raccolta generale 25657/2026Data pubblicazione 21/09/2026comporti alcuna qualificazione dei vizi né alcuna pronuncia sulla lorogravità.2. Con il secondo motivo, intitolato “violazione e/o falsa applicazione dinorme di diritto in ordine all’esclusione dell’IVA dal risarcimento del danno,in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., anche con riferimentoall’art. 1917 c.c., nonché nullità della sentenza per omessa motivazione o,comunque, motivazione apparente, perplessa e obiettivamenteincomprensibile in ordine alla mancata considerazione dell’IVA nellaquantificazione dei costi per l’eliminazione dei vizi dell’opera, in relazioneall’art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.” il ricorrente lamenta che la Corteterritoriale abbia omesso di riconoscere, sull'importo liquidato a titolo dirisarcimento del danno per l'eliminazione dei vizi dell'opera, anche lasomma corrispondente all'IVA sulla sorte capitale, come quantificata dallostesso c.t.u. (cfr. pag. 11 della relazione di consulenza integrativa),assumendo che tale imposta costituisca componente del pregiudiziorisarcibile, in quanto destinata a gravare definitivamente sul Condominio,privo del diritto di detrazione.2.1. L’accoglimento del primo motivo, comportando la cassazione dellasentenza impugnata e un nuovo esame dell’estensione dei danni risarcibilialla luce dei principi sopra enunciati, determina l’assorbimento delsecondo motivo, concernente l’inclusione dell’IVA nella quantificazione deldanno risarcibile.3. Con il terzo motivo, intitolato “violazione e falsa applicazione degli artt.91 e 92, con riferimento all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., per avere laCorte territoriale compensato integralmente le spese di primo e secondogrado” il ricorrente lamenta che la sentenza impugnata abbiaerroneamente disposto l’integrale compensazione delle spese di lite, siacon riferimento al primo sia con riferimento al secondo grado di giudizio,in ragione della soccombenza reciproca conseguente alla limitazione, nelNumero registro generale 22416/2021Numero sezionale 1857/2026Numero di raccolta generale 25657/2026Data pubblicazione 21/09/2026quantum, dell’ammontare liquidato, avuto riguardo, peraltro, a dannidedotti in giudizio inammissibilmente, attinenti anche a proprietà esclusivedi singoli condomini.Evidenzia il ricorrente che l’esito complessivo del giudizio di appello, salvala riduzione nel quantum della pretesa, ha comportato la totalesoccombenza degli appellati, i cui motivi sono stati rigettati, ragione per laquale, nel rispetto del principio di soccombenza, la Corte d’appelloavrebbe dovuto condannare gli appellati nelle rispettive qualità, allarifusione delle spese di lite di primo grado e secondo grado.3.1. Il terzo motivo resta assorbito dall’accoglimento del primo. Lastatuizione sulle spese è stata infatti giustificata dalla Corte territorialeanche in ragione della parziale riduzione del quantum riconosciuto alCondominio, riduzione dipesa dall’accoglimento della tesi degli appellanti,odierni controricorrenti, relativa alla carenza di legittimazione attivadell’amministratore con riferimento ai danni riguardanti balconi eringhiere. Tale premessa è stata ritenuta erronea con l’accoglimento delprimo motivo, sicché la regolazione delle spese dei gradi di merito dovràessere nuovamente valutata dal giudice del rinvio alla luce del diversoesito della controversia. Resta fermo che, secondo il principio affermato daCass., Sez. U, n. 32061/2022, la reciproca soccombenza non può esseredesunta dalla sola riduzione quantitativa dell’unica pretesa azionata,occorrendo una pluralità di domande contrapposte o l’accoglimentoparziale di domande articolate in più capi autonomi.4. In conclusione, il primo motivo di ricorso è accolto; assorbiti il secondoe il terzo. La sentenza impugnata deve essere cassata in relazione almotivo accolto, con rinvio alla Corte d’appello di Salerno, in diversacomposizione, anche per la regolazione delle spese dei gradi di merito, delpresente giudizio di legittimità e del giudizio di rinvio. P.Q.MNumero registro generale 22416/2021Numero sezionale 1857/2026Numero di raccolta generale 25657/2026Data pubblicazione 21/09/2026La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti il secondo e il terzo;cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia allaCorte d’appello di Salerno, in diversa composizione, anche per laregolazione delle spese dei giudizi di merito e di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civileil 16/09/2026.Il PresidenteMauro Mocci