Cassazione n. 14759/2026

rente-contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] 130, in Roma, rappresentato edifeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamente all’avvocato [OSCURATO:PERSONA]Caldarella;-controricorrente-avverso la sentenza della Corte d'appello di Roma n. 6305/2020,depositata l’[OSCURATO:DATA_NASCITA].Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/05/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 16747/2021Numero sezionale 1233/2026Numero di raccolta generale 14759/2026Data pubblicazione 18/05/2026PREMESSO CHE1. [OSCURATO:PERSONA], proprietario di un appartamento nello stabilecondominiale di [OSCURATO:PERSONA] n. 130, in Roma, convenne ilCondominio davanti al Tribunale di Roma, chiedendo l’annullamento delladelibera assembleare, approvata il 27 giugno 2013, nella parte in cui, inapplicazione dell’articolo 18 del regolamento di condominio, vietavaall’attore l’apertura di uno studio dentistico nell’unità immobiliare di suaproprietà. [OSCURATO:PERSONA] si costituì, chiedendo di rigettare la domanda. IlTribunale di Roma, con la sentenza n. 5342/2018, accertò “l’esistenza deldivieto regolamentare di adibire gli appartamenti siti all’interno delCondominio [..] all’attività di studio medico dentistico” e ritenne legittimala delibera impugnata.2. La sentenza è stata impugnata da [OSCURATO:PERSONA]. Con la sentenza n.6305/2020 la Corte d’appello di Roma ha rigettato il gravame.3. Avverso la sentenza ricorre per cassazione [OSCURATO:PERSONA].Resiste con controricorso il [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] n. 130.Entrambe le parti hanno depositato memoria in prossimità dell’adunanzain camera di consiglio.[OSCURATO:PERSONA]. Il ricorso è articolato in due motivi.1) Per motivi di priorità logica va anzitutto esaminato il secondo motivo,che denuncia, in relazione al n. 4 dell’art. 360 c.p.c., violazione dell’art.132 c.p.c. per mera apparenza della motivazione della sentenzaimpugnata.Il motivo è infondato. In conformità all'esegesi svolta dalle sezioni unite diquesta Corte (v. le decisioni n. 8053 del 2014 e n. 8038 del 2018), ilsindacato di legittimità sulla motivazione è ridotto al "minimocostituzionale", con la conseguenza che risulta denunciabile in cassazionesolo l'anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di leggecostituzionalmente rilevante, in quanto attinente all'esistenza dellaNumero registro generale 16747/2021Numero sezionale 1233/2026Numero di raccolta generale 14759/2026Data pubblicazione 18/05/2026motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenzaimpugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali; taleanomalia si esaurisce nella "mancanza assoluta di motivi sotto l'aspettomateriale e grafico", nella "motivazione apparente", nel "contrastoirriducibile tra affermazioni inconciliabili" e nella "motivazione perplessa eobiettivamente incomprensibile", esclusa qualunque rilevanza del semplicedifetto di "sufficienza" della motivazione. Nel caso in esame la Corted’appello ha argomentato il rigetto dei motivi di gravame checontestavano l’interpretazione dell’art. 18 del regolamento condominiale(cfr. le pagine 5-7 della sentenza impugnata), con un attento esame deltesto del regolamento, come sì vedrà meglio infra, cosicché il viziodenunciato non sussiste.2) Il primo motivo denuncia, in relazione al n. 3 dell’art. 360 c.p.c.,violazione degli artt. 1138, 1367, 1362, 1363, 1366, 1369 c.c.: lasentenza non ha fatto uso corretto delle norme sulla interpretazione delcontratto, violando le disposizioni richiamate, e non ha tenuto conto dellaregola imposta dal quarto comma dell’art. 1138 c.c., che vieta lacompromissione dei diritti del singolo condomino quali risultanti dall’atto diacquisto.La censura viene poi sviluppata in quattro sotto-censure:a) la Corte d’appello ha violato gli artt. 1138 e 1367 c.c. in quantol’utilizzo dell’appartamento quale studio odontoiatrico non costituisceviolazione della norma del regolamento di natura contrattuale che vieta didestinare gli appartamenti a “gabinetto di cura e ambulatorio per malattieinfettive e contagiose”, cosicché ne deriva la violazione del quarto commadell’art. 1138 c.c.;b) è comunque certa la violazione delle norme sulla interpretazione delcontratto in quanto si afferma che la congiunzione “e” è inserita tra lafrase “è vietato in modo assoluto di destinare gli alloggi e i locali ad unufficio pubblico, di sanatorio, di gabinetto di cura” e le parole “ambulatorioNumero registro generale 16747/2021Numero sezionale 1233/2026Numero di raccolta generale 14759/2026Data pubblicazione 18/05/2026per malattie infettive e contagiose”, così stravolgendo il senso letteraledelle parole e comunque il comportamento complessivo delle parti;c) la sentenza ha poi violato l’art. 1366 c.c., laddove ha esclusol’applicabilità di tale regola interpretativa in considerazione delladestinazione urbanistica dell’immobile al momento del suo acquisto, inquanto appunto l’immobile risulterebbe adibito a civile abitazione, il cheimpedirebbe di fare riferimento all’interpretazione di buona fede delcontratto di cui all’art. 1366 c.c.; in tal modo la Corte d’appello trascura ilfatto che il ricorrente ha acquistato l’appartamento sapendo che da tempoimmemorabile fosse utilizzato quale gabinetto di analisi cliniche;d) la Corte d’appello ha infine ignorato la regola interpretativa di cuiall’art. 1362 c.c. sotto l’ulteriore aspetto della interpretazione funzionale,in quanto l’interpretazione di buona fede, quella letterale, quella globale equella sistematica sono inscindibilmente connesse con l’interpretazionefunzionale del contratto, ossia con l’interpretazione volta a ricercare ilsignificato del contratto in coerenza con la sua causa concreta; l’attivitàprofessionale del ricorrente si svolge con la massima discrezione,correttezza ed educazione.Il motivo è infondato. Come si è già detto, la Corte d’appello ha respinto imotivi di gravame che contestavano l’interpretazione dell’art. 18 delregolamento condominiale per violazione delle regole interpretative di cuiagli artt. 1362 e seguenti c.c. Tale articolo (v. pag. 3 della sentenzaimpugnata) prevede che “è vietato in modo assoluto di destinare glialloggi e i locali a uno ufficio pubblico, di sanatorio, di gabinetto di cura eambulatorio per malattie infettive e contagiose [..] e a qualsiasi altro usoche possa turbare la tranquillità dei condomini e sia contrario all'igiene eal decoro dell'edificio”.In questa sede il ricorrente ripropone la propria interpretazione delladisposizione del regolamento, secondo la quale sarebbe vietato in modoassoluto unicamente di destinare gli appartamenti a “gabinetto di cura eNumero registro generale 16747/2021Numero sezionale 1233/2026Numero di raccolta generale 14759/2026Data pubblicazione 18/05/2026ambulatorio per malattie infettive e contagiose”. Ad avviso del ricorrentela disposizione vieterebbe infatti l’esercizio nell’immobile non di tutte lecondomini, così che l’immobile non potrebbe essere adibito ad“ambulatorio per malattie infettive e contagiose”, ma potrebbe appuntoessere adibito a studio medico e quindi a studio odontoiatrico.La Corte d’appello ha sottolineato come tale interpretazione si ponga incontrasto con il tenore letterale dell’art. 18, laddove la congiunzione “e” èinserita tra la frase “è vietato in modo assoluto di destinare gli alloggi e ilocali ad un ufficio pubblico, di sanatorio, di gabinetto di cura” e le parole“ambulatorio per malattie infettive e contagiose” e ciò non può chesignificare, sulla base del suo chiaro tenore letterale, che è vietatoutilizzare l’immobile a studio medico di qualsiasi genere e a fortiori adambulatorio per ricevere pazienti potenzialmente contagiosi che possanoporre in pericolo la salute dei condomini. La Corte d’appello ha poiesaminato l’atto di compravendita dell’immobile da parte del ricorrente,che ha acquistato un immobile adibito a civile abitazione e non a studioprofessionale e ha dichiarato nell’atto di essere a conoscenza delregolamento condominiale, cosicché – ha concluso la Corte d’appello –non è invocabile il riferimento all’interpretazione di buona fede delcontratto ai sensi dell’art. 1366 c.c. La Corte d’appello non ha omesso diconsiderare la circostanza, dedotta dal ricorrente e qui riproposta sub c),del pregresso utilizzo dell’immobile acquistato dal ricorrente a gabinetto dianalisi cliniche, ma l’ha qualificata come mera tolleranza del Condominionon idonea a inficiare la validità della delibera impugnata (al riguardo vaprecisato che “i divieti di destinazione o di attività contenuti neiregolamenti condominiali danno luogo a servitù, la cui realità sussisteindipendentemente dalla misura dell'interesse dei condomini a farecessare impedimenti e turbative”, in tal senso Cass. n. 2770/2025).Numero registro generale 16747/2021Numero sezionale 1233/2026Numero di raccolta generale 14759/2026Data pubblicazione 18/05/2026La Corte d’appello non ha quindi violato le disposizioni invocate dalricorrente.Non ha violato quanto stabilito dall’art. 1138 c.c., laddove prescrive che“le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i dirittidi ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto”, avendoaccertato, come si è detto supra, che dall’atto di compravenditadell’immobile risulta l’acquisto di un immobile adibito a civile abitazione.La Corte d’appello ha aggiunto che nel medesimo atto di acquisto ilricorrente aveva dichiarato di essere a conoscenza del vigenteregolamento, il che vale a delimitare il bene oggetto dell’impegnotraslativo come gravato dal divieto di destinazione a gabinetto di cura(Cass. n. 15341/2025; Cass. n. 15249/2023).Neppure ha violato le denunciate regole ermeneutiche di interpretazione dicui agli artt. 1362 e segg. c.c. e in particolare la regola dell’interpretazioneletterale.Questa Corte, come evidenziano entrambe le parti in memoria, di recenteha accolto il ricorso del [OSCURATO:PERSONA] avverso la pronuncia della Corted’appello di Roma che aveva rigettato il gravame dal medesimo propostocontro la sentenza del Tribunale di Roma, che - adito dal ricorrente inrelazione a un’altra delibera condominiale - aveva affermato che l’art. 18del regolamento non vieta di esercitare nello stabile l’attività diodontoiatra. In tale pronuncia (Cass. n. 16894/2025) si ricorda come “lacondivisa esigenza di chiarezza e di univocità che devono rivelare i divietied i limiti regolamentari di destinazione alle facoltà di godimento deicondomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva, coerente con laloro natura di servitù reciproche, comporta che il contenuto e la portata didetti divieti e limiti vengano determinati fondandosi in primo luogo sulleespressioni letterali usate” (si veda negli stessi termini Cass. n.2770/2025 sopra richiamata). L’art. 1362 c.c., del resto, allorché nelprimo comma prescrive all’interprete di indagare quale sia stata la comuneNumero registro generale 16747/2021Numero sezionale 1233/2026Numero di raccolta generale 14759/2026Data pubblicazione 18/05/2026intenzione delle parti senza limitarsi al senso letterale delle parole, nonsvaluta l’elemento letterale del contratto, anzi intende ribadire che,qualora la lettera della convenzione, per le espressioni usate, riveli conchiarezza e univocità la volontà dei contraenti e non vi sia divergenza trala lettera e lo spirito della convenzione, una diversa interpretazione non èammissibile.Nella specie, l’interpretazione della Corte di Roma in ordine al divieto,dettato dall’art. 18 del regolamento condominiale, di destinare le unitàimmobiliari a “gabinetto di cura e ambulatorio per malattie infettive econtagioso”, come preclusivo sia dei gabinetti di cura, espressione nellaquale rientrano secondo comune accezione gli studi odontoiatrici, sia gliambulatori per malattie infettive e contagiose, non risulta né contrastantecon il significato lessicale delle espressioni adoperate nel testo negoziale,né contraria a logica o incongrua, rimanendo comunque sottratta alsindacato di legittimità l'interpretazione degli atti di autonomia privataquando il ricorrente si limiti a lamentare che quella prescelta nellasentenza impugnata non sia l'unica possibile, né la migliore in astratto (siveda ancora Cass. n. 2770/2025).II. Il ricorso va pertanto rigettato.Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115/ 2002, si dà attodella sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da partedel ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari aquello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13,se dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento dellespese del giudizio in favore del controricorrente, che liquida in euro 5.200,di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori dilegge.Numero registro generale 16747/2021Numero sezionale 1233/2026Numero di raccolta generale 14759/2026Data pubblicazione 18/05/2026Sussistono, ex art. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115/2002, ipresupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di unulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto peril ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione seconda civile,in data 12 maggio 2026.Il PresidenteAntonio Scarpa