Cassazione n. 32423/2023

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.28131/2017 R.G. proposto da : [OSCURATO:PERSONA], domiciliato ex lege in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]; -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA], domiciliato ex lege in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]; -controricorrentee ricorrente in via incidentale- nonchécontro [OSCURATO:PERSONA] 2000 A RL, [OSCURATO:PERSONA] -intimate- avverso la SENTENZA d ella CORTE D'APPELLO di CATANIA n. 1742/2017depositata il 29/09/2017 ; udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 27/09/2023dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. Il giudizio ha per oggetto la determinazione delle indennità di occupazione e di espropriazione in relazione a vari terreni, tutti di proprietà di [OSCURATO:PERSONA], con distinti atti sottoposti a procedimenti ablativi per la realizzazione di varie opere pubbliche, fra cui una scuola di istruzione secondaria, nonché alloggi per l'edilizia popolare, da parte del Comune di Lentini (nello specifico: Proc. RG. 1033/1996: espropriazione destinata a [OSCURATO:SOCIETA] edilizia a r.l. per la costruzione di alloggi sociali di edilizia economica e popolare -decreto di espropriazione dell'8 luglio 1998-; Proc. RG. 1035/1996: espropriazione afferente alla ricostruzione fuori sito degli edifici danneggiati dal sisma del mese di dicembre 1990 -decreto di espropriazione del 25 novembre 1998 -; Proc. RG. 1036/1996: espropriazione destinata a [OSCURATO:PERSONA] società cooperativa a r.l. per la costruzione di alloggi sociali di edilizia economica e popolare -decreto di espropriazione del 14 aprile 1997 -; proc. RG 1034/1996, espropriazione del tratto di terreno occupato ed ablato per la costruzione dell'istituto Professionale di Stato per il Commercio, ricadente in zona F, e destinato ad edilizia scolastica- decreto di espropriazione del 2 ottobre 1996). Il proprietario, dolendosi dell'inadeguatezza per difetto della stima provvisoria, e, in un caso, di quella definitiva (nel proc. n. 1035 del 1996), aveva adito la Corte di appello di Catania, chiedendo la determinazione della giusta indennità, sulla base della dedotta natura edificatoria dei suoli espropriati. 2. Con sentenza n.1081/2008 resa il 9-9-2008, la Corte territoriale, riuniti i procedimenti, disposta consulenza tecnica d'ufficio, poi rinnovata con affidamento di incarico a un collegio peritale, determinava l'indennità di espropriazione, nel proc. n. 1033/96, in euro 352.740,06; nel proc. n. 1034/96, in euro 631.110,33; nel proc. n. 1035, in euro 483.403,66 e, nel proc. n. 1036, in euro 997, 794,73. Per quanto ora di interesse, la Corte territoriale, richiamati i principi di carattere generale relativi alla qualificazione giuridica delle aree espropriate a ai criteri di stima, sottoponeva a valutazione critica le metodologie e le risultanze tanto della consulenza tecnica, eseguita dall' ing. Cosentino, quanto di quella collegiale, ritenendo maggiormente attendibile la prima, sia perché aveva correttamente tenuto conto, nell'ambito del cd. metodo analitico ricostruttivo, dei valori inerenti all'ubicazione dei fabbricati realizzati, sia perché la seconda risultava inficiata dall'erronea valutazione di spesetecniche, oneri finanziari, imprevisti e benefici di impresa, ricollegabili a un "ipotetico fattore K", di natura aleatoria e comunque di ardua verificabilità. Con riguardo al terreno espropriato per la realizzazione di un istituto di istruzione professionale, la Corte di appello affermava che la destinazione ad edilizia scolastica comportava l'edificabilità del terreno, potendo essere realizzata anche ad opera di privati. 3. Con sentenza n.21270/2015 questa Corte accoglieva i motivi primo, secondo e terzo del ricorso proposto dal Comune di Lentini avverso la citata sentenza d’appello, dichiarava assorbito il quarto e rigettava gli altri tre motivi. Per quanto ora di interesse, questa Corte riteneva fondati: a) il primo motivo, in quanto, in caso, come nella specie, di adozione del criterio analitico ricostruttivo per la stima delle aree espropriate edificabili, andava ribadita la necessità di considerare i costi di costruzione nella loro globale e realistica prevedibilità, onde pervenire, per differenza, alla determinazione del valore dell'area, mentre la Corte di appello, dopo aver affermato la "maggiore attendibilità del metodo analitico-ricostruttivo", che "muove dalla differenza tra il costo probabile dell'edificato da costruire e il valore dell'edificato", aveva escluso determinate voci indicate dal collegio all'uopo nominato (spese tecniche, oneri finanziari, ecc.), con affermazione non condivisibile e non coerente con i suesposti principi, e comunque inficiata da illogicità e contraddittorietà; b) il terzo motivo, di conseguenza con assorbimento del quarto inerente ai criteri di stima, atteso che “la destinazione di aree a edilizia scolastica, nell'ambito della pianificazione urbanistica comunale, ne determina il carattere non edificabile, avendo l'effetto di configurare un tipico vincolo conformativo, come destinazione ad un servizio che trascende le necessità di zone circoscritte ed è concepibile solo nella complessiva sistemazione del territorio, nel quadro della ripartizione zonale in base a criteri generali ed astratti.Né può esserne ritenuta per altro verso l'edificabilità, sotto il profilo di una realizzabilità della destinazione ad iniziativa privata o promiscua pubblico-privata, giacché l'edilizia scolastica è riconducibile ad un servizio strettamente pubblicistico, connesso al perseguimento di un fine proprio ed istituzionale i dello Stato, su cui non interferisce la parità assicurata all'insegnamento privato (Cass., 9 agosto 2012, n. 14347; Cass., 26 maggio 2010, n. 12862; Cass., 23 giugno 2008, n. 17015; Cass., 12 luglio 2007, n. 15616; Cass., 9 dicembre 2004, n. 23028)”. 4.Con sentenza n.1742/2017 pubblicata il 29-9- 2017 e notificata il 30-9-2017, la Corte d’Appello di Catania, quale giudice di rinvio, ha determinato in favore di [OSCURATO:PERSONA] le indennità di espropriazione nei seguenti importi: € 136.320,00 in relazione al proc. RG. 1033/1996 (espropriazione destinata a [OSCURATO:SOCIETA] edilizia a r.l. per la costruzione di n. 18 alloggi sociali); € 393.242,05 in relazione al proc. RG. 1034/1996 (espropriazione afferente alla costruzione dell'istituto Professionale di Stato); €196.560,00 in relazione al proc. RG. 1035/1996 (espropriazione afferente alla ricostruzione fuori sito degli edifici danneggiati dal sisma del mese di dicembre 1990); €446.960,00 in relazione al proc. RG. 1036/1996 (espropriazione destinata a [OSCURATO:PERSONA] società cooperativa a r.l. per la costruzione di 32 alloggi sociali). La Corte di merito ha inoltre determinato l'indennità di occupazione d'urgenza nella misura degli interessi legali sulle somme suddette per ogni anno di occupazione ed in 1/12 dell’indennità annua per ogni mese e/o frazione di mese, con le seguenti decorrenze: dal 15 novembre 1995 all’8 luglio 1998 in relazione al proc. RG. 1033/1996 (espropriazione destinata a [OSCURATO:SOCIETA] edilizia a r.l. per la costruzione di n. 18 alloggi sociali); dal 2 maggio 1990 al 2 ottobre 1996 in relazione al proc. RG. 1034/1996 (espropriazione afferente alla costruzione dell'istituto Professionale di Stato); dal 16 novembre 1995 al 25 novembre 1998 in relazione al proc. RG. 1035/1996 (espropriazione afferente alla ricostruzione fuori sito degli edifici danneggiati dal sisma del mese di dicembre 1990); dall’11 novembre 1995 al 25 novembre 1998 in relazione al proc. RG. 1036/1996 (espropriazione destinata a [OSCURATO:PERSONA] società cooperativa a r.l. per la costruzione di 32 alloggi sociali). La Corte d’appello ha infine dichiarato il diritto del Comune allo svincolo di quanto depositato in eccedenza presso la Cassa DD.PP in esecuzione della sentenza d’appello di seguito cassata per un ammontare complessivo di €4.320.785, 79, compensando per metà le spese di lite di tutti i gradi di giudizio e condannando il Comune alla rifusione in favore del [OSCURATO:PERSONA] della residua metà.La Corte di merito, in ordine ai tre espropri riguardantiterreni edificabili, ha così motivato: “la quantificazione del valore dei beni espropriati effettuata attraverso il suddetto metodo analitico-ricostruttivo deve tenere conto di tutti i costi di costruzione, nella loro globale e realistica prevedibilità, onde pervenire, per differenza, alla determinazione del valore dell'area. Ne viene, ineludibilmente, che il valore del terreno deve essere determinato alla stregua del valore dell'edificato, sì come depurato dal costo di costruzione dell'edificio, dalle cd. spese tecniche e dal beneficio di impresa Ciò posto, la difesa della parte espropriata allega che ii costo di costruzione di un edificio residenziale non poteva superare, nel dato periodo, la somma di €. 784,00/mq (comparsa conclusionale, pag. 3) ed in forza di ciò avvalora la stima offerta dall'ing. Cosentino, redattore della prima CTU, per dimostrare che lo stimato valore del terreno di £. 1.600.000, pari ad €. 826,33/mq (per la parte abitabile) - sì come determinato con riferimento al costo massimo degli interventi di edilizia residenziale sovvenzionata e convenzionata agevolata nel territorio della Regione adottato con DA 23 luglio 1988 - non era affatto esagerato. Senonché, così facendo, accredita l'errore in cui è incorso il nominato CTU, il quale confonde il valore di mercato della costruzione con il costo di costruzione ed equipara il primo al secondo (CTU integrativa, pag. 5) come se il costo di costruzione fosse l'unica varabile del mercato edilizio corrente. In effetti, i dati non sono sovrapponibili perché il costo di costruzione costituisce una soltanto delle variabili differenziali del prezzo netto di mercato degli alloggi: esso è stato stimato dalla CTU collegiale (cfr. anche la relazione resa a chiarimento) in complessivi €. 650,00/mq, trova riscontro negli acclarati prezzi di mercato delle compravendite in territorio del Comune di Lentini negli anni 1995/1998 e, considerata la collocazione delle aree, tutte ricadenti in zona C, nelle immediate vicinanze del centro urbano, costituisce la media dei valori tra il prezzo pro vano per unità centrali di maggiore appetibilità ed il prezzo pro vano per le unità periferiche, di guisa che, tratto come è sulla base di puntuali accertamenti tecnici ed esaurientemente motivato nella relazione, ben può essere condiviso dal Collegio ed assunto a base della decisione, tanto più che tiene correttamente conto delle caratteristiche, della consistenza e delle condizioni dei bene. E' a tal punto che la necessità di distinguere il valore dell'edificato dai costi di costruzione nella loro globale e realistica prevedibilità onde pervenire per differenza alla determinazione del valore dell'area impone di considerare i cd. valori differenziali, primi fra tutti, i costi di costruzione, le spese tecniche e finanziarie, il beneficio di impresa, che ben possono essere assunti nella misura stimata dalla CTU collegiale, che la difesa di [OSCURATO:PERSONA] ha contrastato con osservazioniaffatto generiche ed indeterminate (cfr. i cd. rilievi di parte attrice alla CTU collegiale), limitandosi a censurare il carattere variabile dei relativi valori e trascurando di confutare nel merito i dati di supporto, la cui sussistenza, come scrive la Corte di cassazione "non viene contestata". Così, il costo di costruzione va stimato in €. 130/mc. Al riguardo, riferiscono i periti tecnici che tal valore trova riscontro, oltre che nei parametri dei costi ad unità di volume fissate ne! dato periodo dall'Ordine degli Ingegneri della Provincia di Siracusa (sì come adottati in sede di aggiornamento dei costi delle costruzioni edilizie a carattere residenziale (Delibera di cui al verbale n. 1249 del 24 aprile 1997), nell'analisi di mercato sulla piazza di Lentini in riferimento all'anno 1998 per costruzioni abitative condominiali ed è congruente con quello usualmente assunto nel dato periodo nelle stime immobiliari operate dagli istituti bancari nell'ambito del rilascio di mutui edilizi. Quanto alle spese tecniche, esse sono state assunte nella misura del 12% dei costi di costruzione e ripartite, quanto al 5%, quali costi di progettazione, D.L. e pratiche catastali, quanto al 5%, quali oneri finanziari di anticipazioni di capitali, e, quanto al rimanente 2%, per imprevisti: la loro sussistenza non è contestata, al pari del cd. beneficio di impresa, stimato pari al 20% del totale dei costi di costruzione. Poiché la stima persegue il valore delle aree al momento del decreto di esproprio, resta da scomputare, secondo le risultanze della relazione di CTU collegiale, il cd. fattore di anticipazione che, nelle operazioni di mercato cui viene a parametrarsi l'indennità, costituisce il costo sofferto dall'imprenditore per i tempi necessari al compimento dell'operazione immobiliare, “rectius” per portare a termine il processo di trasformazione del terreno e collocare sul mercato l'edificato: esso è stato stimato con formula di rigoroso calcolo attuariale, senza contestazione circa i valori di raffronto, in un fattore cd. K che va sottratto al valore dell'edificato. Computando per differenza, dal prezzo di mercato dell'edificato, i superiori costi, il valore venale ad unità di superficie risulta essere pari ad €. 40,00/mq ed esso va pienamente confermato.” Con riferimento all'indennità di espropriazione del tratto di terreno occupato ed ablato per la costruzione dell'istituto Professionale di Stato per il Commercio, ricadente in zona F e destinato ad edilizia scolastica, la Corte d’appello, dando atto della natura non edificabiledi detta area e della destinazione di cui sopra e ritenuta superflua la rinnovazione delle operazioni peritali sul punto , ha assu nt o quale parametro di riferimento del valore venale - prezzo di mercato del bene , secondo il criterio sintetico comparativo, l’atto pubblico di transazione intervenuto tra le medesime parti ai rogiti del notaio Agosta del 24 maggio 2002, a mezzo del quale [OSCURATO:PERSONA] ebbe a trasferire al Comune di Lentini uno stacco di terreno inedificabile avente consistenza di mq. 3111,ricadente come quello oggetto della presente procedura espropriativa all'interno del [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA], pur esso classificato F 1 attrezzature e soggetto ad espropriazione per essere utilizzato a viabilità e verde pubblico. La Corte d’appello, al riguardo, ha ritenuto ammissibile la produzione documentale del suddetto atto, benché effettuata dalla parte privata nel giudizio di rinvio, ha ritenuto irrilevante la discrepanza temporale rispetto al decreto di esproprio del 1996, stante la sostanziale stabilità dei valori immobiliari nel territorio del Comune di Lentini, ed infine ha ritenuto utilizzabile quel parametro in quanto pienamente assimilabile ai vigenti prezzi di mercato, atteso che anche il Comune, in quanto tenuto al pagamento delle imposte di trasferimento, nel concordare transattivamente l’importo, aveva indicato la giusta base imponibile. 5. Avverso questa sentenza [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione, affidato a cinque motivi, notificato il 20 - 11 - 2017 e iscritto al numero di R.G. 28131/2017 , resistito con controricorso dal Comune di Lentini. Avverso la stessa sentenza il Comune di Lentini ha proposto ricorso per cassazione, affidato a due motivi, notificato il 24 - 11 - 2017 e iscritto al medesimo numero di R.G. 28131/2017, resistito con controricorso da [OSCURATO:PERSONA]. 6. Con ordinanza interlocutoria n.24304/2022 la causa era rinviata a nuovo ruolo, in accoglimento dell’istanza congiunta delle parti, le quali rappresentavano l’esigenza di formalizzare l’accordo transattivo che assumevano già raggiunto. All’esito del deposito di istanza di trattazione presentata dal [OSCURATO:PERSONA], il quale affermava che l’accordo transattivo non era stato più formalizzato, i ricorsi , già riuniti obbligatoriamente ex art.335 cod. proc. civ. e iscritti con ilmedesimo numero di ruolo, sono stati nuovamente fissati per l'adunanza in camera di consiglio ai sensi degli artt. 375, ultimo comma, e 380 bis 1, cod. proc. civ.. Le parti hanno depositato memorie illustrative. [OSCURATO:PERSONA] 1. Il ricorrente [OSCURATO:PERSONA] denuncia: i) con il primo motivo il vizio di motivazione apparente, ai sensi dell’art.360 n.5 cod. proc. civ., per avere la Corte d’appello recepito acriticamente i costi di costruzione indicati nella perizia collegiale, sebbene avesse ritenuto, nella precedente sentenza cassata, che i medesimi costi di costruzione fossero non obiettivi e controllabili; ii) con il secondo motivo l’omesso esame di fatti decisivi oggetto di discussione tra le parti, ai sensi dell’art.360 n.5 cod. proc. civ., e l’apparenza della motivazione, per avere la Corte di merito, recependo acriticamente la perizia collegiale, (A) artificiosamente duplicato i costi di costruzione, giustificando la decisione con motivazione quantomeno apparente; (B) determinato il valore medio di un nuovo fabbricato in € 650,00 mq., e cioè in una somma inferiore a quella del costo di costruzione dello stesso edificio di € 784,00, come quantificata dai decreti regionali; (C) applicato, utilizzando il metodo della permuta, il relativo coefficiente del 20% al costo di costruzione e nonal valore del fabbricato, con la finalitàdi dare conferma dell’attendibilità della propria valutazione analitica; (D) valutato le tre aree edificabili espropriate in misura inferiore a quella della quarta area espropriata, ubicata a pochi metri dalla stessa, ritenuta non edificabile; (E) omesso di valutare come parametro di quantificazione l’indennità di espropriazione, determinata in altra decisione della stessa Corte del 1988, per terreni ubicati a pochi metri da quelli per cui è causa, senza considerare che tre dei quattro espropri di cui trattasi riguardavano proprio terreni edificabili; iii) con il terzo motivo la violazione dell’art.2909 cod. civ. in relazione all’art.360 n. 3 cod. proc. civ, o in subordine dell’art.112 cod. proc. civ. in relazione all’art.360 n.4 cod. proc. civ. per avere la Corte d’Appello riconosciuto il diritto del ricorrente agli interessi sulle somme liquidate a titolo di indennità di espropriazione, senza tuttavia fare menzione di quelli dovuti sull’indennità di occupazione, sussistendo, in realtà, sull’ obbligo del Comune di corrispondere anche le predette somme, il giudicato, in quando essi erano stati già riconosciuti nella sentenza cassata e, pacificamente, il relativo capo non era stato impugnato; iv) con il quarto motivo la violazione dell’art.115 cod. proc. civ. in relazione all’art.360 n.4 cod. proc. civ., per avere la Corte d’appello, con riferimento all’esproprio del terreno destinato alla Coop. [OSCURATO:PERSONA], riconosciuto l’indennitàdi occupazione a decorrere dall’[OSCURATO:DATA_NASCITA], sebbene l’occupazione risulti pacificamente avvenuta l’[OSCURATO:DATA_NASCITA], e ciò per l’ipotesi in cui il vizio denunciato non debba ritenersi emendabile con il ricorso alla correzione degli errori materiali; v) con il quinto motivo la violazione dell’art.39 l. n. 2359/1865 ai sensi dell’art.360 n.3 cod. proc. civ.,per avere la Corte d’appello negato la rivalutazione delle somme dovute per le occupazioni e gli espropri, in quanto debito di valuta, richiamando quanto statuito dalla CEDU con la sentenza 14 aprile 2015 (ricorso Chinnici) in fattispecie simile, essendo manifestamente ingiusto che il tempo occorrente per fare accertare in giudizio le giuste indennità debba andare a detrimento dell’espropriato. 2. Il ricorrente Comune di Lentini denuncia: α ) con il primo motivo la violazione e falsa applicazione dell’art.5 bis del d. l. 11 - 7 - 1998 conv. in legge n.359/92 confluito nell’art.40 del d.p.r.n.327/2001, con riferimento all’art.360 n. 3 cod. proc. civ., per avere la Corte d’appello erroneamente determinato l'indennità di espropriazione del tratto di terreno occupato ed ablato per la costruzione dell'istituto Professionale di Stato per il Commercio, ricadente in zona F e destinato ad edilizia scolastica, cui la Corte di cassazione aveva riconosciuto natura non edificabile, assumendo quale parametro di riferimento del valore venale - prezzo di mercato dell'immobile, secondo il criterio sintetico comparativo, beni privi di rappresentatività, anche in ordine al dato temporale (espropriazione del 1996, atto pubblico del 2002) e non aventi caratteristiche omogenee; nello specifico la Corte di merito, dopo aver dato atto che alcun dato poteva evincersi dagli elaborati peritali in atti, poiché entrambi assumevano l'erronea qualificazione della edificabilità del fondo, aveva ricavato il valore del terreno espropriato facendo riferimento all'atto pubblico di transazione intervenuto tra le medesime parti ai rogiti del notaio Agosta del 24 maggio 2002, a mezzo del quale [OSCURATO:PERSONA] ebbe a trasferire al Comune di Lentini uno stacco di terreno inedificabile avente consistenza di mq. 3111, ricadente come quello oggetto della presente procedura espropriativa all'interno del [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA], pur esso classificato F 1 attrezzature e soggetto ad espropriazione per essere utilizzato a viabilità e verde pubblico; ad avviso del Comune, che richiama la giurisprudenza di questa Corte sul tema, il bene di cui alla citata transazione non aveva affatto caratteristiche omogenee a quello di cui si discute, considerata la pacifica destinazione scolastica dell’area, ostativa a qualunque utilizzo intermedio, così disattendendo le risultanze della disposta integrazione della consulenza collegiale, da cui erano emerse le specifiche caratteristiche del bene e l’insussistenza della condizione di edificabilità dell’area ad opera di privati (pag.23 ricorso); β)con il secondo motivo la violazione e falsa applicazione degli artt.115 e 116 cod. proc. civ. con riferimento all’art.360 n. 3 cod. proc. civ., nonché omesso esame di fatti decisivi oggetto di discussione tra le parti, con riferimento all’art.360 n. 3 cod. proc. civ., per avere la Corte d’appello ritenuto ammissibile la produzione nel giudizio di rinvio del citato atto pubblico di transazione ed aver attribui to ad un’area pacificamente non edificabile un valore di oltre il 100% superiore a quello attribuito alle aree legalmente edificabili. 3. Occorre preliminarmente precisare che, posta la già intervenuta obbligatoria riunione dei giudizi ex art.335 cod. proc. civ., il ricorso principale è quello proposto dal [OSCURATO:PERSONA], mentre quello proposto dal Comune, poiché notificato in data successiva al primo, si converte in ricorso incidentale. 4. Iniziando la disamina dai motivi di ricorso principale, i primi due sono in parte infondati e in parte inammissibili. Non ricorre affatto il denunciato vizio motivazionale, posto che la Corte di merito ha in dettaglio dato conto, in relazione alla quantificazione delle indennità relative ai terreni aventi natura edificabilee ubicati in zona C , di ogni profilo di rilevanza (cfr. § 4) , quantificando i l valore dei beni espropriati attraverso il metodo analitico-ricostruttivo in osservanza dei principi dettati dalla pronuncia di questa Corte n.21270/2015. Le critiche attengono a questioni valutative sulle quali la Corte di merito ha analiticamente motivato, aderendo alle risultanze della perizia collegiale, nonché spiegando compiutamente perché non fosser o rappresentativi gli atti di compravendita indicati dall’espropriato (pag.13 e 14 sentenza). Il riferimento alla cd. stima per confronto mediante individuazione della percentuale di permuta, anch’esso congruamente motivato, riguarda, peraltro, solo un’argomentazione aggiuntiva, che la Corte di merito ha svolto ad ulteriore conferma della correttezza del valore stimato con il metodo analitico - ricostruttivo, poiché i consulenti erano pervenuti ad analoghe conclusioni in esito alla “pur sviluppata stima per confronto” (pag. 14 della sentenza impugnata). Inammissibile è la censura di omesso esame di fatti decisivi, riferita al costo di costruzione dello stesso edificio di € 784,00 e alla lamentata duplicazione dei costi di costruzione, poiché anche in ordine a tali questioni la Corte territoriale si è pronunciata con adeguata motivazione (Cass. S.U. n.8053/2014), sicché la doglianza, in realtà, sollecita impropriamente una rivalutazione meritale. 5. Il terzo motivod el ricorso principale è inammissibile per carenza di interesse, atteso che, come afferma lo stesso ricorrente, non è mai stata impugnata la statuizione relativa alla debenza degli interessisull’indennità di occupazione. 6. Anche il quarto motivo del ricorso principale è inammissibile perché si tratta di errore materiale relativo alla data ( decorre nza dell’indennità di occupazione del proc. n.1036/1996 dall’[OSCURATO:DATA_NASCITA], invece che dall’[OSCURATO:DATA_NASCITA]),e pure ciò è ammesso dal ricorrente , che svolge la censura per l’ipotesi in cui il vizio denunciato non debba ritenersi emendabile con il ricorso alla correzione degli errori materiali. 7. Il quinto motivo del ricorso principale è in parte infondato e in parte inammissibile. Questa Corte ha già avuto modo di precisare, proprio con riferimento alla pronuncia della Corte Edu richiamata (Cass.278/2017), che il diritto interno appresta,nei modi previsti dall'art. 1224, comma 2, cod. civ.,un efficace rimedio per ovviare agli effetti negativi connessi al ritardo nell'adempimento delle obbligazioni pecuniarie, a condizione, però, che ne sia fatta domanda (Cass.3738/2012) e ne sia data la prova (Cass.719/2011). Va, infatti, ribadito che è costante nella giurisprudenza di questa Corte l'affermazione secondo cui l'indennità di espropriazione, in quanto espressa ab origine in valori monetari, ha natura di obbligazione di valuta (cfr. tra le tante Cass.17786/2015; Cass. 22923 / 2103; Cass. 3738 / 2012), natura che, contrariamente a quanto opinano i controricorrenti, nonmuta per il fatto che i criteri della sua determinazione vadano riferiti al valore del bene al tempo del provvedimento ablativo, in quanto, una volta che sia stato accertato, tale valore costituisce il ristoro, ormai in numerario, di cui all'art. 42 Cost, che si sostituisce al diritto reale. La sentenza della Corte EDU del 14.4.2015 n. 22432/2003, Chinnici, invocata dal ricorrente principale, non contrasta con tale conclusione, tenuto conto, come già evidenziato,che, con l'art. 1224 comma 2 cod. civ., il diritto interno appresta un efficace rimedio per ovviare agli effetti negativi connessi al ritardo nell'adempimento delle obbligazioni pecuniarie, tanto che lo stesso è idoneo ad assicurare un risarcimento anche superiore (pari, ad esempio, agli interessi passivi versati alla banca in ipotesi di ricorso al credito) a quello riferito agli effetti dell'inflazione. Tuttavia ciò può avvenire, solo, quando sia stata ritualmente avanzata in giudizio la relativa domanda, avendo questa Corte (Cass. S.U. 5743 / 2015), appunto, precisato che: "il creditore di una obbligazione di valuta, il quale intenda ottenere il ristoro del pregiudizio da svalutazione monetaria, ha l'onere di domandare il risarcimento del "maggior danno" ai sensi dell'art. 1224, secondo comma, cod. civ., e non può limitarsi a domandare semplicemente la condanna del debitore al pagamento del capitale e della rivalutazione, non essendo quest'ultima una conseguenza automatica del ritardato adempimento delle obbligazioni di valuta". La Corte di merito ha rilevato che nella specie la domanda era stata formulata per la prima volta solo nella memoria di replica e che, in ogni caso, era mancata ogni tempestiva e adeguata allegazione e prova del “maggior danno”. Il ricorrente non confuta specificatamente detteargomentazioni, ma si limita a richiamare la citata pronuncia della Corte Edu, che, per quanto si è detto, non rileva nel senso invocato. 8. Passando, ora, all’esame del ricorso incidentale, occorre procedere allo scrutinio del secondo motivo, che è logicamente prioritario rispetto al primo e che è in parte infondato e in parte inammissibile. Il Comune sostiene che l’atto di transazione del 2002 non pote sse essere acquisito dalla Corte d’appellonel giudizio di rinvio. L’assunto non ha fondamento poiché al Giudice del rinvio , con la citata pronuncia di questa Corte 21270/2015, era stato demandato di accertarenuovamente, mediante le opportune attività istruttorie, il valore dell’area di cui si discute in considerazione della sua natura non edificabile, mentre, secondo quanto affermato nella sentenza impugnata e non oggetto di censura, i precedenti elaborati peritali avevanoeffettuato la stima sulla base dell’edificabilità dell’area. La denuncia del vizio di omesso esame di fatto decisivo è inammissibile perché del tutto generica, non essendo neppure specificato compiutamente quale sia il fatto storico in tesi non esaminato. 9. Il primo motivo di ricorso incidentale, da ritenersi ammissibile, contrariamente a quanto dedotto dal [OSCURATO:PERSONA], poiché la censura benfocalizza la questione dirimente, ossia la destinazione ad edilizia scolasticadell’area ablata di cui si discute, è fondato. 9.1.Come ripetutamente chiarito da questa Corte, il metodo c.d. sintetico-comparativo è incentrato sulla ricognizione di prezzi storici e certi che, in ragione della loro rappresentatività, si porgono come idonei parametri di determinazione del valore da attribuire al bene oggetto della stima. Siffatta rappresentatività si configura solo allorquando i prezzi di confronto riguardino terreni forniti di caratteristiche, per lo meno, analoghe a quelle proprie dell'immobile da valutare, attengano esse sia alla disciplina urbanistica delle rispettive zone di appartenenza sia alla morfologia, nonché ad ogni altra caratteristica dei beni considerati (giacitura, natura geologica, conformazione orografica, accessibilità, ecc.). Per cui, ciò che rileva non è la categoria degli atti da cui desumere il probabile valore di mercato dell'area, che non costituisce un numero chiuso necessariamente coincidente con i contratti di compravendita e con le decisioni giudiziali, bensì il preventivo motivato riscontro della rappresentatività dei dati utilizzati per la comparazione, e cioè l'accertamento che essi riguardino i terreni muniti di caratteristiche analoghe, tanto con riferimento alla loro obiettiva natura ed ubicazione, quanto in relazione alla disciplina urbanistica cui sono soggetti: il prezzo di mercato può essere quindi tratto anche da fonti diverse, quali appunto cessioni volontarie peraltro in tutto e per tutto comparabili con quelle di diritto comune, perizie giudiziarie, o accertamenti di valore di natura fiscale o ancora da pubblicazioni specializzate del settore, o da atti di natura privatistica diversi dalla compravendita, qualipermute, donazioni o ancora locazioni, o ancora da altri documenti di equivalente valore probatorio, sempre che gli immobili che ne sono oggetto presentino indubbio carattere di omogeneità con l'immobile da stimare ( tra le tante Cass.25709/2011; Cass.3175/2008). Inoltre, secondo il consolidato orientamento di questa Corteche il Collegio condivide, in tema di liquidazione dell'indennità di espropriazione per le aree edificabili, la determinazione del valore del fondo può essere effettuata tanto con metodo sintetico- comparativo, volto ad individuare il prezzo di mercato dell'immobile attraverso il confronto con quelli aventi caratteristiche omogenee, quanto con metodo analitico-ricostruttivo, fondato sull'accertamento del costo di trasformazione del fondo, non potendosi stabilire tra i due criteri un rapporto di regola ad eccezione, essendo, pertanto , rimessa al giudice di merito la scelta di un metodo di stima improntato, per quanto possibile, a canoni di effettività (Cass.11081/2020; Cass.6243/2016; da ultimo Cass. 36309/2022, citata anche dal controricorrente), ma ferma restando la sindacabilità, in sede di legittimità, della correttezza dell’applicazione del metodo scelto, attraverso cui si determina il valore venale del bene secondo canoni di effettività, e quindi nel rispetto delle norme ratione temporisapplicabili (nella specie art. 39, l. 25 giugno 1865, n. 2359 ) . Infine, occorre ribadire che, secondo il costante indirizzo di questa Corte, a cui il Collegio intende dare continuità, (tra le tante Cass.5247/2016) «Ai fini della determinazione dell'indennità di esproprio (o del risarcimento del danno da occupazione appropriativa), la destinazione di aree a edilizia scolastica, nella cui nozione devono ricomprendersi tutte le opere e attrezzature che hanno la funzione di integrare il complesso scolastico, nell'ambito della pianificazione urbanistica comunale, ne determina il carattere non edificabile, avendo l'effetto di configurare un tipico vincolo conformativo, come destinazione ad un servizio che trascende le necessità di zone circoscritte ed è concepibile solo nella complessiva sistemazione del territorio, nel quadro di una ripartizione in base a criteri generali ed astratti; né può esserne ritenuta per altro verso l'edificabilità, sotto il profilo di una realizzabilità della destinazione ad iniziativa privata o promiscua pubblico-privata, giacché l'edilizia scolastica è riconducibile ad un servizio strettamente pubblicistico, connesso al perseguimento di un fine proprio ed istituzionale dello Stato, su cui non interferisce la parità assicurata all'insegnamento privato.» 9.2. La Corte di merito non si è attenuta ai suesposti principi , con riguardo al rispetto del menzionato c anone dell’idonea rappresentatività dei parametri di determinazione del valore da attribuire al bene oggetto della stima. In particolare la Corte territoriale, in relazione all’area ablata di cui si discute, posta in zona F ed avente pacificamente destinazione ad edilizia scolastica, ha scelto di procedere alla stima mediante il metodo sintetico-comparativo, come ben poteva, trattandosi di valutazione rimessa al giudice del merito per quanto si è detto,ma ha assunto come unico parametro di riferimento il valore desunto dall’atto transattivo del 2002, concernente un’area con diversa destinazione ( viabilità e verde pubblico ) , ha richiamato la giurisprudenza di questa Corte sul cd. utilizzo intermedio (pag.19 sentenza)ed ha infine ritenuto irrilevante la discrepanza temporale (dal 1996- data del decreto di espropriazione - al 2002 – data dell’atto transattivo) sul rilievo della “sostanziale stabilità dei valori immobiliari in territorio del Comune di Lentini”. Orbene, nella specie il riscontro della rappresentatività dei dati utilizzati per la comparazionenon risulta effettuato alla stregua dei principisopra enunciati, poiché la destinazione ad edilizia scolastica esclude qualsivoglia utilizzo intermedio, che è stato, pertanto , erroneamente considerato dalla Corte territoriale , la differente destinazione dell’altra area elide il carattere di omogeneitàed infine, stante la necessità di riferirsi a prezzi storici e certi, l’affermata “sostanziale stabilità dei valori immobiliari in territorio del Comune di Lentini” non è supportata da alcun dat o oggettivo e idoneo a giustificare la ritenuta irrilevanza della discrepanza temporale. 10. In conclusione, il ricorso principale deve essere rigettato, così come il secondo motivo del ricorso incidentale, va accolto il primo motivo del ricorso incidentale, la sentenza impugnata va cassata nei limiti del motivo accolto e la causa va rimessa alla Corte d’appello di Catania, in