Cassazione n. 09566/2025

ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 11625/2022 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA] S.R.L.,in persona del suo amministratore unico e legale rappresentante p.t., [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] 25 BIS, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE], [OSCURATO:EMAIL]) che la rappresenta e difende; -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA] - [OSCURATO:PERSONA] S.R.L., in persona del Presidente del Consiglio d’amministrazione, [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] 22, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]); -controricorrente- nonché contro [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in [OSCURATO:PERSONA] L. CARO 62, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) che lo rappresenta e difende; -controricorrente- avverso la sentenza della Corte d'appello di Roma n. 7353/2021 depositata il 09/11/2021. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/02/2025 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 5505/2019, accoglieva la domanda del CAF- [OSCURATO:PERSONA] S.r.l. e dichiarava inefficace nei suoi confronti, ex art. 2901 cod.civ., il contratto con il quale [OSCURATO:PERSONA] aveva trasferito a [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]. la nuda proprietà dell’immobile sito in Roma, via Cassia 699. Segnatamente, il tribunale, premesso che, avendo l’azione revocatoria riguardato la stipulazione del contratto definitivo, l’eventus damni necessario per accogliere la domanda va valutato con riferimento al momento della stipulazione del contratto definitivo, verificandosi solo in tale momento l’effetto traslativo, mentre l’elemento soggettivo in capo al terzo acquirente va verificato in relazione al momento della stipulazione del preliminare e che l’exordium del termine di prescrizione decorre dalla data del definitivo, a nulla rilevando la trascrizione del preliminare, riteneva che: i) il credito nella specie era sorto dopo il compimento dell’atto dispositivo revocando, essendo stato accertato dalla sentenza n. 9931/2009 della Corte d’appello di Roma resa pubblica persino prima della stipulazione del contratto preliminare; ii) l’atto dispositivo aveva arrecato pregiudizio alle ragioni del creditore che, infatti, ben difficilmente avrebbe potuto procedere al recupero coattivo del credito, né il debitore aveva dimostrato di avere un patrimonio residuo sufficiente a soddisfare il creditore; iii) avendo [OSCURATO:PERSONA] partecipato al giudizio conclusosi con la sentenza della corte d’appello n. 9931/2009 era certamente consapevole, al momento della stipulazione del contratto preliminare (13/12/2010), della sussistenza del debito nei confronti del CAF-[OSCURATO:PERSONA] S.r.L. e del pregiudizio che l’atto avrebbe arrecato; iv) il consilium fraudis del terzo acquirente, l’odierna ricorrente, era stato ritenuto provato per presunzioni: a) avendo accettato, stipulando il preliminare, un termine molto lungo per stipulare il definitivo (12/12/2013), compreso entro il limite massimo previsto per conservare l’effetto prenotativo della trascrizione del preliminare, al fine di sfruttare detto effetto prenotativo, sì da far prevalere, una volta trascritto il definitivo, il proprio acquisto rispetto a terzi che dopo la trascrizione del preliminare avessero proceduto ad eseguire trascrizioni o iscrizioni contro l’alienante; b) non avendo il preliminare, così come il definitivo, una evidente utilità pratica, dato che il disponente si era riservato il diritto di abitazione vita natural durante; v) escludeva che la congruità del prezzo di vendita potesse vincere la concordanza dei succitati elementi presuntivi e impedire l’accoglimento della domanda. La Corte d’appello di Roma, all’esito del giudizio proposto, in via principale, da [OSCURATO:PERSONA], in via incidentale, da [OSCURATO:SOCIETA]. e, in via incidentale condizionata, dal CAF- [OSCURATO:PERSONA] S.r.L., con la sentenza n. 7353/2021, depositata il 09/11/2021, ha rigettato l’appello principale, con assorbimento dell’incidentale condizionato, e l’appello incidentale. In particolare, ha ritenuto che: a) la decorrenza del termine di prescrizione non poteva farsi risalire alla trascrizione del preliminare, perché per il creditore procedente il danno per le sue ragioni creditorie si era consolidato con la stipula del contratto definitivo (seppure questo fosse stato posto in essere in adempimento delle obbligazioni derivanti dal preliminare “trascritto”) ; b) la normativa introdotta a tutela del promissario acquirente non aveva mutato la situazione relativa alle azioni di tutela degli altri soggetti coinvolti nelle vicende traslative dell’immobile oggetto del preliminare, i quali possono agire in revocatoria contro il contratto preliminare trascritto (in difetto del definitivo) per far caducare a favore del promissario acquirente il diritto di prelazione ex artt. 2775 bis cod.civ. (…), ma possono agire per la revocatoria del contratto definitivo posto in esecuzione del preliminare trascritto che è l’unico atto che producendo effetti traslativi … pregiudica la posizione del creditore dell’alienante ; c) che il fatto l’immobile non fosse gravato da trascrizioni e/o iscrizioni pregiudizievoli né interessato da procedure esecutive era privo di rilievo; d) essendo stato il preliminare stipulato dopo l’insorgenza del credito e trattandosi di atto oneroso, l’eventus damni doveva essere accertato con riferimento al momento della stipulazione del definitivo, mentre la scientia damni da parte del terzo acquirente era desumibile dal fatto che già prima della stipulazione del definitivo era stata trascritta l’ordinanza di sequestro conservativo emessa dal Tribunale di Roma del 10/08/2011; e) la [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]. non risultava costituita per consentire alle imprese interessate di cooperare per la partecipazione ad appalti pubblici e a programmi finalizzati con fondi pubblici, ma per porre in essere un’operazione giuridica, meramente speculativa e di corto cabotaggio ; f) la congruità del prezzo di vendita era elemento del tutto residuale ed equivoco, posto che non vi era prova che fosse stato effettivamente corrisposto e comunque, non sarebbe elemento atto a provare che l’acquirente non fosse consapevole di concorrere alla realizzazione di un atto pregiudizievole per le ragioni del creditore del suo alienante . [OSCURATO:PERSONA] S.r.L. ricorre per la cassazione di detta sentenza, formulando tre motivi. CAF-[OSCURATO:PERSONA] S.r.L. [OSCURATO:PERSONA] con separati controricorsi. La trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell’art. 380-bis 1 cod.proc.civ. Tutte le parti hanno depositato memoria. [OSCURATO:PERSONA] 1) Con il primo motivo si denunzia la violazione e falsa applicazione degli artt. 2903 e 2935 cod.civ., in relazione all’art. 360, 1° comma, n. 3 cod.proc.civ. Attinta da censura è la statuizione con cui la corte d'appello ha rigettato l’eccezione di prescrizione, ritenendo che il CAF - [OSCURATO:PERSONA] S.r.L. non poteva fare riferimento alcuno al contratto preliminare perché il danno per le sue ragioni creditorie si era consolidato con la stipula del contratto definitivo e che sotto questo profilo la normativa a tutela delle ragioni del promissario acquirente non aveva mutato la situazione relativa alle azioni a tutela degli altri soggetti coinvolti nelle vicende traslative dell’immobile compromesso in vendita, i quali avrebbero potuto agire con l’azione revocatoria nei confronti del contratto preliminare, se non seguito dalla stipulazione del contratto definitivo, o con l’azione revocatoria nei confronti del definitivo posto in esecuzione del preliminare trascritto. La tesi della ricorrente è che la corte d’appello avrebbe invece dovuto tener conto dell’effetto prenotativo derivante dalla trascrizione del contratto preliminare. Il motivo è infondato. Gli assunti del ricorrente sono in contrasto con l’indirizzo giurisprudenziale di questa Corte, di cui il giudice a quo ha fatto corretta applicazione, secondo cui il contratto preliminare non può costituire l'oggetto di una azione revocatoria perché esso non produce effetti traslativi e conseguentemente non è configurabile come atto di disposizione del patrimonio assoggettabile all'azione revocatoria ordinaria , la quale può riguardare esclusivamente il contratto definitivo stipulato in adempimento del preliminare, atteso che solo al momento della stipula del contratto definitivo infatti può essere compiutamente valutata l'esistenza dell'eventus damni ovverosia la realizzazione di una diminuzione del patrimonio del venditore o del pericolo del suo depauperamento con conseguente pregiudizio per il soddisfacimento dei crediti vantati dai terzi nei confronti del debitore –venditore . Il contratto preliminare, avendo una portata dispositiva solo potenziale e futura , non è idoneo a porre in essere le condizioni per l'esperimento dell'azione revocatoria e, in ogni caso, anche quando esso sia stato eseguito, realizzando, con la stipula del contratto definitivo, il presupposto potenziale della disposizione patrimoniale, non costituirà l'oggetto dell'azione revocatoria. La verifica della sussistenza del requisito dell'eventus damni deve essere compiuta con riferimento all'atto (e al momento) della stipulazione definitiva che riducendo il patrimonio immobiliare del debitore pone in essere il concreto pericolo di un effetto lesivo per il ceto creditorio (Cass. 16/04/2008, n. 9970; Cass. 18/08/2021, n. 17365) Né vi sono ragioni per ritenere, come pretende il ricorrente, rilevante l’effetto prenotativo del preliminare trascritto: l’effetto prenotativo non influisce sull’effetto traslativo, cioè non permette al contratto preliminare di produrre effetti traslativi anticipati; sicché, difettando l’effetto traslativo non vi sono i presupposti per dichiararlo il contratto preliminare trascritto inefficace ex art. 2901 cod.civ. 2) Con il secondo motivo viene prospettata la violazione e falsa applicazione degli artt. 2901 e 2729 cod.civ., in relazione all’art. 360, 1° comma, n. 3, cod.proc.civ. e denunciata la nullità della sentenza per violazione degli artt.132 n. 4 e 112 cod.proc.civ., in relazione all’art. 360, 1° comma, n. 4 cod.proc.civ. Secondo la ricorrente, il giudice a quo: a) ritenendo irrilevante la circostanza che, all’atto della stipula del preliminare, l’immobile oggetto di causa non fosse gravato da iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, in quanto essa deve essere valutata nel contesto delle condizioni complessive della vicenda traslativa avrebbe omesso di considerare che: non vi erano state altre operazioni immobiliari tra le parti al di fuori di quella per cui è causa, non vi era alcun rapporto di parentela (o anche semplice amicizia e nemmeno remota conoscenza) con il legale rappresentante della [OSCURATO:PERSONA] GEIE o con i suoi membri, il prezzo di acquisto era stato riconosciuto congruo ed era stato versato per la quasi totalità già all’atto della stipula del preliminare; b) sarebbe incorso in contraddizione, avendo dapprima premesso che la sussistenza del consilium fraudis deve essere valutata all’epoca della stipula del preliminare e poi concluso per l’esistenza dello stesso in quanto, in data 24.8.2011, ovvero prima della stipula del contratto definitivo (avvenuta il 5.12.2013), era stata trascritta l’ordinanza di sequestro conservativo emessa dal Tribunale di Roma e relativa al bene in questione: essendo detta trascrizione posteriore alla trascrizione del preliminare, secondo il criterio enunciato, tale circostanza avrebbe dovuto condurre a ritenere insussistente il requisito del consilium fraudis; c) avrebbe desunto dalla natura giuridica di [OSCURATO:PERSONA] che l’atto revocando non rispondesse allo scopo per cui era stato costituito il GEIE, che non realizzasse un interesse specifico dei suoi membri e che quindi essa avesse partecipato volontariamente a una operazione preordinata a ridurre la garanzia patrimoniale del debitore alienante, senza accertare l’effettiva conoscenza del danno che la stessa avrebbe potuto arrecare alle ragioni del creditore, e in aggiunta senza considerare che l’art. 23 del Regolamento 2137/85 prevede che il GEIE non può ricorrere al pubblico risparmio - di conseguenza, la sua provvista finanziaria può essere costituita solo dai conferimenti dei membri, sotto forma di prestiti o dazioni anche a fondo perduto, ovvero dalla patrimonializzazione dei proventi - nonché che nel suo oggetto sociale era espressamente previsto che potesse […] acquistare e vendere beni immobili in genere; costruire, ristrutturare, restaurare ed effettuare la manutenzione ordinaria di fabbricati civili ed industriali sia in proprio che per conto terzi; amministrare e gestire immobili […]. Al solo fine di conseguire lo scopo sociale […] il Gruppo potrà compiere tutte le operazioni finanziarie, immobiliari, commerciali e bancarie in genere […] ; d) avrebbe fatto proprie le argomentazioni del tribunale, il quale aveva attribuito unicamente rilievo all’elemento del tempo trascorso tra il preliminare e il definitivo, per desumere la consapevolezza dell’eventus damni, ma non avrebbe spiegato perché il lasso temporale tra i due atti avrebbe dovuto generare il convincimento della conoscenza del pregiudizio per il creditore, atteso che il termine più ampio previsto per la stipula del definitivo era funzionale a consentire a un ente che compra e vende immobili di non versare immediatamente le imposte sulla proprietà, procedendo prima a reperire sul mercato un acquirente finale, senza dover sopportare immediatamente gli oneri tributari connessi alla compravendita, come poi è effettivamente avvenuto , che era stato pagato il giusto prezzo per la compravendita del 2013 e che nel 2016 il bene era stato rivenduto, con un guadagno del 16%, che il fatto che il bene fosse gravato dal diritto di abitazione a favore di persona di età avanzata non comprometteva la finalità pratica dell’operazione, consistente nel lucrare sulla differenza tra il prezzo versato al venditore e quello realizzato al momento della rivendita dell’immobile. Il motivo è inammissibile. A dispetto della rubrica del motivo, parte ricorrente prospetta una rivalutazione dei fatti di causa. Spetta infatti al giudice del merito valutare l’opportunità di fare ricorso alle presunzioni, individuare i fatti certi da porre a fondamento del relativo processo logico, apprezzarne la rilevanza, l’attendibilità e la concludenza al fine di saggiarne l’attitudine, anche solo parziale o potenziale, a consentire inferenze logichee compete sempre al giudice del merito procedere ad una valutazione complessiva di tutti gli elementi indiziari precedentemente selezionati ed accertare se essi siano concordanti e se la loro combinazione sia in grado di fornire una valida prova presuntiva tale da ingenerare il convincimento in ordine all’esistenza o, al contrario, all’inesistenza del fatto ignoto. Chi censura un ragionamento presuntivo non può limitarsi a prospettare l’ipotesi di un convincimento diverso da quello espresso dal giudice del merito, ma deve far emergere l’assoluta illogicità e contraddittorietà del ragionamento decisorio, non essendo sufficiente dedurre una pretesa violazione di legge- come nella specie-sull’assunto che sarebbero state trascurate o erroneamente valutate determinate circostanze fattuali. Va, poi, osservato che in tema di prova perpresunzioni non è necessario un legame di assoluta necessità causale tra il fatto noto e quello da provare, ma è sufficiente che il fatto noto permetta di dedurre il fatto ignoto con un giudizio di probabilità basato su ciò che comunemente accade (Cass. 12/03/2024, n. 6625). Di conseguenza, il giudice a quo, avendo esaminato tutti gli indizi di cui disponeva e considerandoli non già isolatamente, ma valutandoli complessivamente ed alla luce l'uno dell'altro, senza negare valore ad uno o più di essi sol perché equivoci, ha ritenuto provati i presupposti per l’esercizio dell’azione revocatoria. Il ragionamento presuntivo è stato condotto proprio come indicato da questa Corte, cioè come un "iter logico che non è un risalire all'indietro, ma piuttosto un procedere in avanti", verso un'ipotesi da verificare, ovvero verso la dimostrazione di un fatto che è prefigurato come possibile conclusione dell'inferenza in cui si articola il ragionamento presuntivo (Cass. 22/06/2020, n. 1218). Né può portare all’accoglimento del motivo il fatto che la corte d’appello a p.8 ha affermato non può seriamente dubitarsi che l’appellante incidentale all’atto della stipula del definitivo non fosse a consapevole dei debiti dell’alienante sol se si consideri che in data 24.8.2011 … venne trascritta l’ordinanza di sequestro conservativo del Tribunale di Roma – sez. lavoro – in data 10.08.2011, relativa al bene in questione. Trascrizione antecedente alla stipula del contratto definitivo avvenuta il 5.12.2013 . Si tratta, infatti, di un indizio ulteriore, come tale privo di decisività, rispetto a quelli già indicati che hanno portato il giudice a quoad accogliere la domanda di cui all’art. 2901 cod.civ. 3) Con il terzo motivo parte ricorrente si duole dell’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti ex art. 360, 1° comma, n. 5 cod.proc.civ. La corte d’appello avrebbe ritenuto indimostrata la buona fede della [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]., ma senza dare ingresso alle istanze istruttorie da essa formulate, volte a dimostrare, per un verso, che tra le parti, prima della conclusione dell’operazione in discorso, non fosse intercorso alcun rapporto, nemmeno di mera conoscenza, per altro verso, la reale finalità dell’operazione, ovvero da parte dell’alienante quella di acquisire l’immediata disponibilità di una somma di denaro con la prospettiva di riservarsi la facoltà di riacquistare l’immobile a un prezzo maggiorato, dal lato dell’acquirente la possibilità di lucrare sull’operazione e, quindi, di realizzare un guadagno, rivendendo l’immobile a un prezzo maggiore rispetto a quello d’acquisto. Il motivo è inammissibile. Anzitutto, e in via assorbente, per il limite di deducibilità del vizio di motivazione ex art. 360 cod.proc.civ.., comma 1, n. 5, in presenza di c.d. doppia conforme (art. 348-ter cod.proc.civ., commi 4 e 5, introdotto dal D.L. n. 83 del 2012,art. 54, comma 1, lett. a), convertito, con modificazioni, dalla L. 7 agosto 2012, n. 134): al fine di evitare tale conclusione, parte ricorrente avrebbe dovuto, confrontando le ragioni di fatto poste a fondamento della decisione di primo grado con quelle poste a base della sentenza di rigetto del gravame, dimostrarne la diversità: il che nel caso di specie non risulta avvenuto; in aggiunta, perché agli effetti dell'art. 360, 1° comma, n. 5, cod. proc. civ., non costituisce fatto una "questione" o un "punto", ma un vero e proprio "fatto", in senso storico e normativo, un preciso accadimento ovvero una precisa circostanza naturalistica, un dato materiale, un episodio fenomenico rilevante (Cass. 6/09/2019, n. 22397; Cass.8/09/2016, n. 17761; Cass., Sez. Un., 23/03/2015, n. 5745; Cass.4/04/2014, n. 7983; Cass. 5/03/2014, n. 5133). Non costituiscono, viceversa, "fatti", il cui omesso esame possa cagionare il vizio di cui alla richiamata norma del codice di rito le argomentazioni, supposizioni o deduzioni difensive (Cass. 18/10/2018, n. 26305; Cass. 14/06/2017, n. 14802); gli elementi istruttori (Cass., Sez. Un., 7/04/2014, n. 8053); una moltitudine di fatti e circostanze, o il "vario insieme dei materiali di causa" (Cass. 21/10/2015, n. 21439; Cass. 29/10/2018, n. 27415), sicché sono inammissibili le censure che, irritualmente, estendano il paradigma normativo oltre i limiti descritti (v. Cass. 25/07/2023, n.22273). 4) All’infondatezza dei motivi consegue il rigetto del ricorso nonché del controricorso adesivo del Gambacorta, che va qualificato ricorso incidentale adesivo (cfr. Cass., 7/3/2024, n. 6154; Cass., 13/10/2017, n. 24155; Cass., 17/12/2009, n. 26505). 5) Le spesedel giudizio di cassazione, che vanno compensate tra la ricorrente principale e il ricorrente incidentale adesivo, seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo in favore della controricorrente società CAF - [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA] rigetta il ricorso. Compensa le spese del giudizio di cassazione tra la ricorrente e il ricorrente incidentale adesivo. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi euro 6.200,00, di cui euro 6.000,00 per onorari, oltre a spese generali e accessori come per legge, in favore della controricorrente società CAF - [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA] sensi dell'art. 13, comma 1-quater, d.p.r. 30 maggio 2002, n. 115, come modif. dalla l. 24 dicembre 2012, n. 228, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte della socie