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CassazionesentenzaSezione 2Decisione del 29 giugno 2026

Cassazione n. 22279/2026

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livieri dai quali è rappresentato e difeso,giusta procura allegata al ricorso, con indicazione degli indirizzi pec;- ricorrente -contro[OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato presso lo studio dell'avv.[OSCURATO:PERSONA], dal quale è rappresentato e difeso, giusta procuraallegata al controricorso, con indicazione dell’indirizzo pec;- controricorrente –e contro[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliati pressoNumero registro generale 5013/2023Numero sezionale 2418/2025Numero di raccolta generale 22279/2026Data pubblicazione 29/06/2026lo studio dell'avv. [OSCURATO:PERSONA], dal quale sono rappresentati edifesi, giusta procura allegata al controricorso, con indicazionedell’indirizzo pec;- controricorrenti -avverso la sentenza n. 1625/2022 della CORTE D'APPELLO di ANCONA,pubblicata il 22/12/2022 e notificata in data 11/1/2023;udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del14/10/2025 dal consigliere [OSCURATO:PERSONA];lette le memorie delle parti.[OSCURATO:PERSONA] convenne in giudizio, dinnanzi al Tribunale diAscoli Piceno – sezione distaccata di [OSCURATO:PERSONA] del Tronto, DarioSpinozzi, chiedendo, in via principale, che venisse accertato edichiarato il suo diritto di proprietà pari al 50% sulla corte adiacente ilfabbricato condominiale sito in [OSCURATO:PERSONA] 9, in quanto bene comune econdominiale seppure venduto al convenuto dai terzi Livia e AdolfoMontironi, aventi causa dell’originario unico proprietario DanteMontironi.In via subordinata, l’attore chiese l’accertamento e ladichiarazione del suo diritto di proprietà del 50% di suddetta areaperché pertinenza del maggiore edificio dove era ubicatol’appartamento in sua proprietà esclusiva.A sostegno della sua pretesa dedusse che [OSCURATO:PERSONA],originario proprietario del fabbricato da lui costruito, ne aveva vendutodue appartamenti ai propri fratelli, Livia e Adolfo, escludendoespressamente da detta vendita il piano terra, il terzo piano e la cortecircostante l’edificio (identificata con le particelle 458/a e 458/d),rimasti pertanto in sua proprietà.

Alla morte di [OSCURATO:PERSONA], i suoieredi avevano venduto con rogito del 3/5/1999 l’appartamento al terzoRic. 2023 n. 5013 sez. 2 - ud. 14-10-2025 -2-Numero registro generale 5013/2023Numero sezionale 2418/2025Numero di raccolta generale 22279/2026Data pubblicazione 29/06/2026piano al suo dante causa [OSCURATO:PERSONA], con le pertinenze, accessioni edipendenze e diritti comuni e condominiali; acquistando in data11/6/2006 questo appartamento, egli aveva pertanto acquistato anchei diritti condominiali e comuni.

Successivamente, essi avevano, in data27/7/2000, venduto al convenuto [OSCURATO:PERSONA] la corte adiacente alfabbricato, ledendo il suo diritto di proprietà sulla quota del 50%.Costituitosi in giudizio, lo [OSCURATO:PERSONA], opponendosi alla domanda,chiese comunque la chiamata in garanzia dei suoi danti causa, perl’eventuale evizione, chiedendo la riduzione del prezzo e il risarcimentodel danno.[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], StefanoMontironi Franciarini resistettero, contestando ogni domanda.2.

Con sentenza n. 883/2018, il Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] le domande dell’attore.

In particolare, ritenne che la corte nonrientrasse tra i beni comuni e condominiali in quanto il proprietario delfabbricato se ne era riservato l’esclusiva proprietà alla costituzione delcondominio, come avvenuta con il primo rogito di compravendita,termine ultimo per effettuare la riserva di proprietà; come tale, il beneera stato perciò trasferito agli eredi; escluse pure il vincolopertinenziale tra i due beni, in difetto del requisito sia oggettivo chesoggettivo.3.

Con sentenza n. 1625/2022, la Corte d’appello di Anconarigettò l’appello di [OSCURATO:PERSONA], ribadendo, per quel che qui ancorarileva, che con il primo rogito l’unico proprietario aveva escluso dai benicondominiali, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1117 cod. civ., la corte eche la continuità delle trascrizioni era stata perciò infondatamenteevocata posto che i diritti condominiali trovavano configurazione dalprimo titolo costitutivo del condominio; confermò pure l’insussistenzasia del carattere soggettivo del vincolo pertinenziale, per effetto dellariserva contenuta nel primo atto costitutivo del condominio sia delRic. 2023 n. 5013 sez. 2 - ud. 14-10-2025 -3-Numero registro generale 5013/2023Numero sezionale 2418/2025Numero di raccolta generale 22279/2026Data pubblicazione 29/06/2026requisito oggettivo del vincolo, attesa la «tipologia di uso collettivodella corte di cui si discute» come emersa dalla istruttoria espletata.4.

Avverso questa sentenza, [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorsoper cassazione, affidandolo a cinque motivi.

Resistono al ricorsoGianluigi [OSCURATO:PERSONA], nonchè [OSCURATO:PERSONA], StefanoMontironi Franciarini e, con separato controricorso, [OSCURATO:PERSONA].Tutte le parti hanno depositato memorie illustrative.RAGIONI DELLA DECISIONE1.

Con il primo motivo, articolato in riferimento al n. 3 del commaI dell’art. 360 cod. proc. civ., l’Olivieri ha denunciato la violazione efalsa applicazione dell’articolo 1117 cod. civ. e l’omessa applicazionedei principi in materia di condominio parziale.A suo dire, la Corte d’appello avrebbe erroneamente applicato iprincipi espressi in tema di condominio parziale, non considerando chealcune parti dell’edificio, pur astrattamente comuni, possono essere inrealtà destinate al servizio di una sola parte dell’immobile, dando luogoa un condominio parziale, nel senso che la corte in questione sarebbestata identificata dal costruttore comunque come bene comune,seppure soltanto ai piani terra e terzo, rimasti di sua proprietà.Il motivo è inammissibile.Come eccepito da entrambi i ricorrenti, infatti, la questione postae, cioè la sussistenza di un condominio parziale che non sarebbe statoravvisato in violazione dell’art. 1117 cod. civ. implica, evidentemente,accertamenti in fatto che non risultano mai essere stati dedotti nelgiudizio di merito.In particolare, come proprio chiarito nel precedente invocato asostegno del ricorso (Cass. Sez. 2, n. 791 del 16/01/2020),la fattispecie del condominio parziale rinviene il suo fondamentonormativo nell'art. 1123, comma III cod. civ. ed è automaticamenteconfigurabile ex lege tutte le volte in cui un bene risulti, per le sueRic. 2023 n. 5013 sez. 2 - ud. 14-10-2025 -4-Numero registro generale 5013/2023Numero sezionale 2418/2025Numero di raccolta generale 22279/2026Data pubblicazione 29/06/2026obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinatooggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di unaparte soltanto dell'edificio in condominio, rimanendo, per l'effetto,oggetto di un autonomo diritto di proprietà e venendo meno ilpresupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tuttii condomini su quel bene: è evidente, allora, che questa prospettazionenon coincide con il fatto posto a fondamento della originaria domandae, cioè, la riserva di proprietà effettuata dall’originario proprietariodell’edificio per l’immobile al piano terzo, venduto al dante causadell’attore attuale ricorrente e dell’immobile al piano terra, venduto alconvenuto controricorrente [OSCURATO:PERSONA].Secondo un consolidato principio di diritto, ove una determinataquestione giuridica - che implichi un accertamento di fatto - non risultitrattata in alcun modo nella sentenza impugnata, il ricorrente cheproponga detta questione in sede di legittimità ha l'onere, al fine dievitare una statuizione di inammissibilità per novità della censura, nonsolo di allegarne l'avvenuta deduzione innanzi al giudice di merito, maanche di indicare in quale atto del giudizio precedente vi abbiaprovveduto, onde dare modo alla Corte di cassazione di controllare exactis la veridicità di tale asserzione prima di esaminare nel merito laquestione stessa (tra le varie, v.

Cass. n. 25493/2025; Sez.

L, n. 18018del 1/07/2024; Sez. 2, n. 2038 del 24/01/2019; Sez. 2, n. 20694 del09/08/2018; Sez. 6 - 1, n. 15430 del 13/06/2018; Sez.

L, n. 20518del 28/07/2008).2.

Con il secondo motivo, articolato in riferimento al n. 3 delcomma I dell’art. 360 cod. proc. civ., il ricorrente ha lamentato laviolazione e falsa applicazione degli articoli 1362 e 1372 comma 2 cod.civ., per avere la Corte d’Appello erroneamente interpretato il primocondominio e quindi opponibile anche ai successivi acquirenti e, cioè,Ric. 2023 n. 5013 sez. 2 - ud. 14-10-2025 -5-Numero registro generale 5013/2023Numero sezionale 2418/2025Numero di raccolta generale 22279/2026Data pubblicazione 29/06/2026al suo dante causa Maurizi; in assenza di un regolamento condominiale,invece, le limitazioni di diritti sulla corte inserite nell’atto del 1966 siriferirebbero esclusivamente agli acquirenti del primo e secondo pianoAdolfo e Livia, mentre il suo dante causa Maurizi avrebbe acquistato inbase ad un atto che includeva tutti i diritti condominiali, senzaesclusioni; pertanto, il suo dante causa (e così lui stesso) in quanto iterzi rispetto all’atto del 1966 non avrebbero dovuto essere ritenuticome soggetti alle limitazioni contrattuali stipulate tra diversi soggetti,come stabilito dall’art. 1372 comma 2 cod. civ.Anche questo motivo è inammissibile.La Corte d’appello ha correttamente osservato che la risoluzionedella vicenda in esame non può che muovere dalla individuazione diquei beni definibili comuni a seguito della costituzione del condominiola quale, come noto, si attua, ex se e ope iuris, dal momento dellasuddivisione della proprietà di un edificio conseguente al trasferimentodella prima unità immobiliare dall’originario unico proprietario ad altrosoggetto; da tale momento, infatti, deve intendersi operante lapresunzione legale, ex art. 1117 cod. civ., di comunione pro indiviso ditutte le parti del fabbricato che, per posizione e struttura, sonodeputate a soddisfare esigenze generali tramite il loro utilizzo collettivo(cfr. Cass. Civ. 8. 9.2021 n. 24189; Cass. Civ. 17.2.2020 n. 3852).

Hapure affermato che l’art. 1117 c.c. non introduce una presunzione diappartenenza comune di determinati beni a tutti i condòmini, ma fissaun criterio di attribuzione della proprietà del bene suscettibile di esseresuperato dall’esistenza di un titolo che ne dimostri la proprietàesclusiva in capo a un condòmino o a terzi (cfr. Cass. Civ. 12.07.2022n. 22012).

Ha, quindi, precisato che il termine ultimo entro il quale,stante il principio dell’autonomia privata, è possibile escluderedeterminati beni dall’asservimento all’utilità dello stabile e, quindi,dalla fruizione comune, debba precedere quello in cui, con la primaRic. 2023 n. 5013 sez. 2 - ud. 14-10-2025 -6-Numero registro generale 5013/2023Numero sezionale 2418/2025Numero di raccolta generale 22279/2026Data pubblicazione 29/06/2026vendita di un’unità immobiliare, dall’unico proprietario ad almeno unaltro soggetto, si realizza la condizione del relativo frazionamentoconfigurante l’insorgenza del condominio; conseguentemente, affinchéla riserva di proprietà dell’originario titolare esclusivo di un edificioabbia valore, è necessario che sia contenuta nel primo rogito dicompravendita, così da poter essere opponibile sia a detto primoacquirente, sia ai futuri condòmini, in particolare qualora trattasi dicortili e aree esterne proprio perché generalmente rientranti tra i benidi natura comune (cfr. Cass. Civ. 28.04.2022 n. 13317; conformi:Cass.

Civ. 8. 9.2021 n. 24189; Cass. Civ. 14.06.2019 n. 16070; Cass.Civ. 8.3.2017 n. 5831).

Ciò premesso, ha osservato che le partidestinate a uso collettivo risultano perfettamente individuate nell’attopubblico del [OSCURATO:DATA_NASCITA], con cui [OSCURATO:PERSONA], unico titolaredell’intero stabile sito in [OSCURATO:PERSONA] del Tronto, in via Monti, 9, neltrasferire ai di lui fratelli, Livia e Adolfo, le unità immobiliari al primo esecondo piano, dando origine al condominio, estromettevaespressamente, dalla compravendita, la suddetta corte, identificatacon le particelle 458/a e 458/d riservandosene la proprietà esclusiva,unitamente agli appartamenti siti al piano terra e al terzo (cfr. doc. 3allegato all’atto di citazione in primo grado: rogito per [OSCURATO:PERSONA],rep. 13793/1962), con la conseguenza che alla sua scomparsa,avvenuta nel 1995, i propri figli, eredi pro indiviso, hanno acquistatogli stessi diritti spettanti al genitore su tutte le porzioni del fabbricatoallo stesso riconducibili, ivi compresa l’area in contestazione; inconseguenza, ha escluso che Olivieri abbia potuto acquisire dirittimaggiori e diversi da quelli spettanti al proprio alienante cui i fratelliMontironi, unitamente all’appartamento, avevano ceduto la proprietàdelle parti condominiali estranee al bene oggetto della riserva diproprietà (cfr.

C.T.U.

Geom.

Cori pagg. 22 e 23; Arch.

Taibbi pagg. 6Ric. 2023 n. 5013 sez. 2 - ud. 14-10-2025 -7-Numero registro generale 5013/2023Numero sezionale 2418/2025Numero di raccolta generale 22279/2026Data pubblicazione 29/06/2026e 7), validamente esercitata dal loro genitore nel primo atto difrazionamento dell’edificio.Questa motivazione è pienamente conforme ai principi stabiliti daquesta Corte (e le pronunce sono state richiamate opportunamente insentenza) in materia di costituzione del condominio, sicché laprospettazione di una violazione dell’art. 1372 cod civ. – di cui peraltronon è traccia nei giudizi di merito - è del tutto inconferente e si fondasulla prospettazione di inopponibilità ex art. 1372 cod. civ.giuridicamente del tutto estranea alla fattispecie per cui è giudizio.L’art. 1117 cod. civ., invero, esplicitamente prevede qualipossano essere ritenute parti comuni degli edifici per lorocaratteristiche «se non risulta il contrario dal titolo» e questa riservaopera proprio, come correttamente sottolineato in sentenza, almomento in cui avviene l'assegnazione in proprietà esclusiva dei singoliappartamenti; il titolo contenente la riserva di proprietà, in quantotrascritto, è proprio opponibile erga omnes (Sez. 2, n. 14714 del31/05/2025).Al fine dell’individuazione delle parti comuni, non rileva quantostabilito nel regolamento condominiale, ove non si tratti di regolamentoallegato come parte integrante al primo atto d'acquisto trascritto,ovvero di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvatoo accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perciòa costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condominidagli atti di acquisto o dalle convenzioni (Sez. 2, n. 21440 del6/7/2022).3.

Con il terzo motivo, Olivieri ha prospettato, con un primoprofilo articolato in riferimento al n. 3 del comma I dell’art. 360 cod.proc. civ., la violazione dei canoni di interpretazione dell’atto diprovenienza ex art. 1362 cod. civ. e, con un secondo profilo, inriferimento al n. 4, la «radicale inadeguatezza della motivazione inRic. 2023 n. 5013 sez. 2 - ud. 14-10-2025 -8-Numero registro generale 5013/2023Numero sezionale 2418/2025Numero di raccolta generale 22279/2026Data pubblicazione 29/06/2026relazione all’art. 132 cod. proc. civ. n. 4)»; per altro profilo, ex art.112 cod. proc. civ., ha eccepito l’omessa pronuncia sulla chiestainterpretazione dell’atto di provenienza del suo titolo di acquisto e,cioè, il rogito del 3/5/1999 intercorso tra [OSCURATO:PERSONA] e il suo dante causaMaurizi.

In subordine, in ipotesi di rigetto, con altro profilo di censuraarticolato in riferimento al n. 3, il ricorrente ha sostenuto la violazionedegli articoli 342 cod. proc. civ., 2697 cod. civ. e 115 cod. proc. civ.per non essere stato esaminato il documento di cui era stata sollecitatal’interpretazione.Il motivo è inammissibile per più ragioni.La Corte d’appello ha, con riferimento all’interpretazionedell’atto, affermato che (pag. 11 della sentenza), «come in precedenzaargomentato, sebbene il proprio dante causa, [OSCURATO:PERSONA], avesseacquistato l’immobile dagli eredi di [OSCURATO:PERSONA] prima che questivendessero la suddetta corte allo [OSCURATO:PERSONA], l’Olivieri non avrebbecomunque potuto acquisire diritti maggiori e diversi da quelli spettantial proprio alienante cui i fratelli [OSCURATO:PERSONA], unitamenteall’appartamento, avevano ceduto la proprietà delle parti condominialiestranee al bene oggetto della riserva di proprietà validamenteesercitata dal loro genitore nel primo atto di frazionamento dell’edificio,corrispondente, come si ricorda, all’avvenuta costituzione delcondominio (cfr.

C.T.U.

Geom.

Cori pagg. 22 e 23; Arch.

Taibbi pagg.6 e 7); ha, quindi, ribadito che «a nulla rileva[ndo] l’assenza, nel rogitoMontironi/Maurizi, della espressa esclusione della corte dalla stessacompravendita, trattandosi di porzione immobiliare già isolata daquelle oggetto di uso e godimento comune e, pertanto, cedibilesingolarmente».

Deve, allora, certamente escludersi che sulla richiestadi interpretazione dell’atto vi sia stata un’omessa pronuncia.In disparte, allora, ogni considerazione sull’incerta formulazionedelle censure in riferimento a ipotesi di vizi ex art. 360 cod. proc. civ.Ric. 2023 n. 5013 sez. 2 - ud. 14-10-2025 -9-Numero registro generale 5013/2023Numero sezionale 2418/2025Numero di raccolta generale 22279/2026Data pubblicazione 29/06/2026tra loro incompatibili, è evidente che tutto il motivo non si confrontacon principi consolidati nella giurisprudenza di questa Corte.Innanzitutto, quanto alla denunciata nullità ex art. 132 n. 4 cod.proc. civ., questa Corte ha costantemente affermato che, in seguitoalla riformulazione dell'art. 360, comma 1, n. 5 cod. proc. civ., dispostadall'art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla l. n. 134 del2012, il sindacato di legittimità sulla motivazione resta circoscritto allasola verifica del rispetto del «minimo costituzionale» richiesto dall'art.111, comma 6, Cost., che viene violato qualora la motivazione siatotalmente mancante o meramente apparente, nel senso della«mancanza assoluta di motivi sotto l'aspetto materiale e grafico»,ovvero si fondi su un contrasto irriducibile tra affermazioniinconciliabili, o risulti perplessa ed obiettivamente incomprensibile,restando così esclusa qualunque rilevanza del semplice «difetto disufficienza» della motivazione.

In particolare, ricorre il vizio dimotivazione apparente quando la motivazione, benché graficamenteesistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento delladecisione, perché recante argomentazioni obiettivamente inidonee afar conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione delproprio convincimento, non potendosi lasciare all'interprete il compitodi integrarla con le più varie, ipotetiche congetture (v. tra le tante Sez.U, Sentenza n. 8053 del 7/4/2014; Cass. Sez. 1, n. 7090 del 3/3/2022;sulla motivazione apparente, v. anche SSUU n. 2763/2023)).Nella specie, invero, come prima riportato, non ricorre alcunadelle ipotesi appena descritte.Ugualmente inconferente è la denuncia di violazione dell’art.2697 cod. civ.: la violazione del precetto di cui all'art. 2697 cod. civ.,infatti, censurabile per cassazione ai sensi dell'art. 360, primo comma,n. 3, cod. proc. civ., è configurabile soltanto nell'ipotesi in cui il giudiceabbia attribuito l'onere della prova ad una parte diversa da quella cheRic. 2023 n. 5013 sez. 2 - ud. 14-10-2025 -10-Numero registro generale 5013/2023Numero sezionale 2418/2025Numero di raccolta generale 22279/2026Data pubblicazione 29/06/2026ne era onerata secondo le regole di scomposizione delle fattispeciebasate sulla differenza tra fatti costitutivi ed eccezioni e non inveceladdove oggetto di censura sia la valutazione che il giudice abbia svoltodelle prove proposte dalle parti (sindacabile, quest'ultima, in sede dilegittimità, entro i ristretti limiti del nuovo art. 360 n. 5 cod. proc. civ.)(tra le tante, Sez. 3, n. 13395 del 29/05/2018; Sez. 6 - 3, n. 18092del 31/08/2020).Infine, la censura relativa alla violazione del 115 e 116 cod. proc.civ. è inammissibile perché per dedurre la violazione dell'art. 115 cod.proc. civ., occorre denunciare che il giudice, in contraddizione espressao implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamentodella decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di suainiziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere diconsiderare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio);la diversa doglianza che egli, nel valutare le prove proposte dalle parti,abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto chead altre è, invece inammissibile perché questa attività valutativa èconsentita dall'art. 116 cod. proc. civ.4.

Con il quarto motivo, articolato in riferimento al n. 3, ilricorrente ha denunciato la falsa applicazione dell’art. 818 cod. civ. e,in particolare, quanto al primo comma, l’errato inquadramentogiuridico da parte dei giudici di merito della natura non pertinenzialedell’area, basato su valutazioni fattuali e testimonianze, piuttosto cheper tabulas e in base alla destinazione del bene come voluta dalcostruttore e non in base al sentire dei condomini.Quanto al terzo comma, ha dedotto la violazione delle modalitàpreviste per la cessazione del vincolo pertinenziale, che richiede un attoespresso o implicito del titolare, ma comunque riferibile a un atto didisposizione della pertinenza come bene autonomo.

Nel caso di specie,con l’atto del 1999, i comproprietari avrebbero già trasferito anche iRic. 2023 n. 5013 sez. 2 - ud. 14-10-2025 -11-Numero registro generale 5013/2023Numero sezionale 2418/2025Numero di raccolta generale 22279/2026Data pubblicazione 29/06/2026diritti pertinenziali al dante causa Maurizi, in mancanza di espressariserva; pertanto, il successivo atto del 2000 in favore dello Spinozzisarebbe stato compiuto da soggetti privi di titolarità.Il motivo è inammissibile.Ai fini della sussistenza del vincolo pertinenziale tra beneprincipale e bene accessorio è necessaria la presenza del requisitosoggettivo dell'appartenenza di entrambi al medesimo soggetto,nonché del requisito oggettivo della contiguità, anche solo di servizio,tra i due beni, ai fini del quale il bene accessorio deve arrecare una«utilità» al bene principale, e non al proprietario di esso: la Corted’appello ha dedicato le pag. da 11 a 13 della motivazione all’analisidella sussistenza dell’asserito vincolo pertinenziale, escludendolo conun’analisi dettagliata e immune da vizi.Secondo principio consolidato, allora, l'accertamento in ordinealla sussistenza degli elementi oggettivi e soggettivi che caratterizzanoil rapporto pertinenziale fra due immobili e consistenti nella volontariae permanente destinazione di uno di essi al servizio dell'altro comportaun giudizio di fatto che, come tale, è incensurabile in sede di legittimitàse espresso – come nella specie - con motivazione adeguata edimmune da vizi logici. (Sez. 5, n. 14904 del 4/6/2025, in motivazione;Sez. 2, n. 20898 del 18/07/2023, in motivazione; Sez. 1, n. 11970 del16/05/2018; Sez. 2, n. 12855 del 10/06/2011).5.

Con il quinto motivo, articolato in riferimento al n. 5 dell’art.360 cpc, Olivieri ha lamentato l’omessa valutazione di documentidecisivi, in particolare del documento n. 8 (la «graffatura»), da cuirisulterebbe l’originaria destinazione pertinenziale della corte alfabbricato per le sue caratteristiche funzionali e strutturali (locircondava su tre lati e costituiva l’unico accesso allo stesso); taledestinazione sarebbe stata confermata da documentazione catastale(frazionamento e visure) e dagli atti notarili di vendita del 1999 e 2006Ric. 2023 n. 5013 sez. 2 - ud. 14-10-2025 -12-Numero registro generale 5013/2023Numero sezionale 2418/2025Numero di raccolta generale 22279/2026Data pubblicazione 29/06/2026(da [OSCURATO:PERSONA] a Maurizi, poi da Maurizi a Olivieri), che trasferivanoespressamente anche le pertinenze e i diritti condominiali; la Corted’Appello avrebbe trascurato questi elementi documentali, ritenutideterminanti per accertare la proprietà già acquisita da Maurizi sullacorte, con conseguente illegittimità della successiva vendita del 2000allo [OSCURATO:PERSONA] da parte dei fratelli [OSCURATO:PERSONA], non più titolari del diritto.Anche questo motivo è inammissibile.La censura per vizio di motivazione ex n. 5 e, cioè, dell’omessoesame di un fatto decisivo è preclusa ex art. 348 ter IV comma cod.proc. civ., applicabile alla fattispecie perché l’appello è stato propostonel 2018: l’appello è stato, infatti, rigettato sulla base dello stesso iterlogico del primo Giudice e, per principio consolidato, ricorre l'ipotesi di«doppia conforme», ai sensi dell'art. 348 ter, commi 4 e 5, cod. proc.civ., con conseguente inammissibilità della censura di omesso esamedi fatti decisivi ex art. 360, comma 1, n. 5 cod. proc. civ., non soltantoquando la decisione di secondo grado è interamente corrispondente aquella di primo grado, ma anche quando le due statuizioni sianofondate sul medesimo iter logico-argomentativo in relazione ai fattiprincipali oggetto della causa, non ostandovi che il giudice di appelloabbia aggiunto argomenti ulteriori per rafforzare o precisare lastatuizione già assunta dal primo giudice (Cass. Sez. 6 - 2, n. 7724 del9/3/2022).Per scongiurare, quindi, l’inammissibilità ex 348 ter cod. proc.civ., il ricorrente avrebbe dovuto indicare le ragioni di fatto poste abase, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenzadi rigetto dell'appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse:tanto, tuttavia, non ha indicato (tra le numerose, Sez. 3, n. 5947 del28/02/2023; Sez. 1, n. 26774 del 22/12/2016).In conclusione, il ricorso è respinto, con conseguente condannadel ricorrente [OSCURATO:PERSONA] al rimborso delle spese processuali inRic. 2023 n. 5013 sez. 2 - ud. 14-10-2025 -13-Numero registro generale 5013/2023Numero sezionale 2418/2025Numero di raccolta generale 22279/2026Data pubblicazione 29/06/2026favore di [OSCURATO:PERSONA] e di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] LuciaMontironi, [OSCURATO:PERSONA], liquidate in dispositivo inrelazione al valore.Stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell'art.13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, diun ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quelloprevisto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, sedovuto.

P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso; condanna il ricorrente al pagamentodelle spese del giudizio di legittimità, che liquida, per ciascun gruppodi controricorrenti, in euro 3.500,00, oltre alle spese forfettarie nellamisura del 15% e agli esborsi liquidati in euro 200,00 e agli accessoridi legge.Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per ilversamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo dicontributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a normadell’art. 13, comma 1-bis, del d.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.Così deciso in Roma, il 14 ottobre 2025.Il PresidenteLorenzo OriliaRic. 2023 n. 5013 sez. 2 - ud. 14-10-2025 -14-

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
livieri dai quali è rappresentato e difeso,giusta procura allegata al ricorso, con indicazione degli indirizzi pec;- ricorrente -contro[OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato presso lo studio dell'avv.[OSCURATO:PERSONA], dal quale è rappresentato e difeso, giusta procuraallegata al controricorso, con indicazione dell’indirizzo pec;- controricorrente –e contro[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliati pressoNumero registro generale 5013/2023Numero sezionale 2418/2025Numero di raccolta generale 22279/2026Data pubblicazione 29/06/2026lo studio dell'avv. [OSCURATO:PERSONA], dal quale sono rappresentati edifesi, giusta procura allegata al controricorso, con indicazionedell’indirizzo pec;- controricorrenti -avverso la sentenza n. 1625/2022 della CORTE D'APPELLO di ANCONA,pubblicata il 22/12/2022 e notificata in data 11/1/2023;udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del14/10/2025 dal consigliere [OSCURATO:PERSONA];lette le memorie delle parti.[OSCURATO:PERSONA] convenne in giudizio, dinnanzi al Tribunale diAscoli Piceno – sezione distaccata di [OSCURATO:PERSONA] del Tronto, DarioSpinozzi, chiedendo, in via principale, che venisse accertato edichiarato il suo diritto di proprietà pari al 50% sulla corte adiacente ilfabbricato condominiale sito in [OSCURATO:PERSONA] 9, in quanto bene comune econdominiale seppure venduto al convenuto dai terzi Livia e AdolfoMontironi, aventi causa dell’originario unico proprietario DanteMontironi.In via subordinata, l’attore chiese l’accertamento e ladichiarazione del suo diritto di proprietà del 50% di suddetta areaperché pertinenza del maggiore edificio dove era ubicatol’appartamento in sua proprietà esclusiva.A sostegno della sua pretesa dedusse che [OSCURATO:PERSONA],originario proprietario del fabbricato da lui costruito, ne aveva vendutodue appartamenti ai propri fratelli, Livia e Adolfo, escludendoespressamente da detta vendita il piano terra, il terzo piano e la cortecircostante l’edificio (identificata con le particelle 458/a e 458/d),rimasti pertanto in sua proprietà. Alla morte di [OSCURATO:PERSONA], i suoieredi avevano venduto con rogito del 3/5/1999 l’appartamento al terzoRic. 2023 n. 5013 sez. 2 - ud. 14-10-2025 -2-Numero registro generale 5013/2023Numero sezionale 2418/2025Numero di raccolta generale 22279/2026Data pubblicazione 29/06/2026piano al suo dante causa [OSCURATO:PERSONA], con le pertinenze, accessioni edipendenze e diritti comuni e condominiali; acquistando in data11/6/2006 questo appartamento, egli aveva pertanto acquistato anchei diritti condominiali e comuni. Successivamente, essi avevano, in data27/7/2000, venduto al convenuto [OSCURATO:PERSONA] la corte adiacente alfabbricato, ledendo il suo diritto di proprietà sulla quota del 50%.Costituitosi in giudizio, lo [OSCURATO:PERSONA], opponendosi alla domanda,chiese comunque la chiamata in garanzia dei suoi danti causa, perl’eventuale evizione, chiedendo la riduzione del prezzo e il risarcimentodel danno.[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], StefanoMontironi Franciarini resistettero, contestando ogni domanda.2. Con sentenza n. 883/2018, il Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] le domande dell’attore. In particolare, ritenne che la corte nonrientrasse tra i beni comuni e condominiali in quanto il proprietario delfabbricato se ne era riservato l’esclusiva proprietà alla costituzione delcondominio, come avvenuta con il primo rogito di compravendita,termine ultimo per effettuare la riserva di proprietà; come tale, il beneera stato perciò trasferito agli eredi; escluse pure il vincolopertinenziale tra i due beni, in difetto del requisito sia oggettivo chesoggettivo.3. Con sentenza n. 1625/2022, la Corte d’appello di Anconarigettò l’appello di [OSCURATO:PERSONA], ribadendo, per quel che qui ancorarileva, che con il primo rogito l’unico proprietario aveva escluso dai benicondominiali, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1117 cod. civ., la corte eche la continuità delle trascrizioni era stata perciò infondatamenteevocata posto che i diritti condominiali trovavano configurazione dalprimo titolo costitutivo del condominio; confermò pure l’insussistenzasia del carattere soggettivo del vincolo pertinenziale, per effetto dellariserva contenuta nel primo atto costitutivo del condominio sia delRic. 2023 n. 5013 sez. 2 - ud. 14-10-2025 -3-Numero registro generale 5013/2023Numero sezionale 2418/2025Numero di raccolta generale 22279/2026Data pubblicazione 29/06/2026requisito oggettivo del vincolo, attesa la «tipologia di uso collettivodella corte di cui si discute» come emersa dalla istruttoria espletata.4. Avverso questa sentenza, [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorsoper cassazione, affidandolo a cinque motivi. Resistono al ricorsoGianluigi [OSCURATO:PERSONA], nonchè [OSCURATO:PERSONA], StefanoMontironi Franciarini e, con separato controricorso, [OSCURATO:PERSONA].Tutte le parti hanno depositato memorie illustrative.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo, articolato in riferimento al n. 3 del commaI dell’art. 360 cod. proc. civ., l’Olivieri ha denunciato la violazione efalsa applicazione dell’articolo 1117 cod. civ. e l’omessa applicazionedei principi in materia di condominio parziale.A suo dire, la Corte d’appello avrebbe erroneamente applicato iprincipi espressi in tema di condominio parziale, non considerando chealcune parti dell’edificio, pur astrattamente comuni, possono essere inrealtà destinate al servizio di una sola parte dell’immobile, dando luogoa un condominio parziale, nel senso che la corte in questione sarebbestata identificata dal costruttore comunque come bene comune,seppure soltanto ai piani terra e terzo, rimasti di sua proprietà.Il motivo è inammissibile.Come eccepito da entrambi i ricorrenti, infatti, la questione postae, cioè la sussistenza di un condominio parziale che non sarebbe statoravvisato in violazione dell’art. 1117 cod. civ. implica, evidentemente,accertamenti in fatto che non risultano mai essere stati dedotti nelgiudizio di merito.In particolare, come proprio chiarito nel precedente invocato asostegno del ricorso (Cass. Sez. 2, n. 791 del 16/01/2020),la fattispecie del condominio parziale rinviene il suo fondamentonormativo nell'art. 1123, comma III cod. civ. ed è automaticamenteconfigurabile ex lege tutte le volte in cui un bene risulti, per le sueRic. 2023 n. 5013 sez. 2 - ud. 14-10-2025 -4-Numero registro generale 5013/2023Numero sezionale 2418/2025Numero di raccolta generale 22279/2026Data pubblicazione 29/06/2026obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinatooggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di unaparte soltanto dell'edificio in condominio, rimanendo, per l'effetto,oggetto di un autonomo diritto di proprietà e venendo meno ilpresupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tuttii condomini su quel bene: è evidente, allora, che questa prospettazionenon coincide con il fatto posto a fondamento della originaria domandae, cioè, la riserva di proprietà effettuata dall’originario proprietariodell’edificio per l’immobile al piano terzo, venduto al dante causadell’attore attuale ricorrente e dell’immobile al piano terra, venduto alconvenuto controricorrente [OSCURATO:PERSONA].Secondo un consolidato principio di diritto, ove una determinataquestione giuridica - che implichi un accertamento di fatto - non risultitrattata in alcun modo nella sentenza impugnata, il ricorrente cheproponga detta questione in sede di legittimità ha l'onere, al fine dievitare una statuizione di inammissibilità per novità della censura, nonsolo di allegarne l'avvenuta deduzione innanzi al giudice di merito, maanche di indicare in quale atto del giudizio precedente vi abbiaprovveduto, onde dare modo alla Corte di cassazione di controllare exactis la veridicità di tale asserzione prima di esaminare nel merito laquestione stessa (tra le varie, v. Cass. n. 25493/2025; Sez. L, n. 18018del 1/07/2024; Sez. 2, n. 2038 del 24/01/2019; Sez. 2, n. 20694 del09/08/2018; Sez. 6 - 1, n. 15430 del 13/06/2018; Sez. L, n. 20518del 28/07/2008).2. Con il secondo motivo, articolato in riferimento al n. 3 delcomma I dell’art. 360 cod. proc. civ., il ricorrente ha lamentato laviolazione e falsa applicazione degli articoli 1362 e 1372 comma 2 cod.civ., per avere la Corte d’Appello erroneamente interpretato il primocondominio e quindi opponibile anche ai successivi acquirenti e, cioè,Ric. 2023 n. 5013 sez. 2 - ud. 14-10-2025 -5-Numero registro generale 5013/2023Numero sezionale 2418/2025Numero di raccolta generale 22279/2026Data pubblicazione 29/06/2026al suo dante causa Maurizi; in assenza di un regolamento condominiale,invece, le limitazioni di diritti sulla corte inserite nell’atto del 1966 siriferirebbero esclusivamente agli acquirenti del primo e secondo pianoAdolfo e Livia, mentre il suo dante causa Maurizi avrebbe acquistato inbase ad un atto che includeva tutti i diritti condominiali, senzaesclusioni; pertanto, il suo dante causa (e così lui stesso) in quanto iterzi rispetto all’atto del 1966 non avrebbero dovuto essere ritenuticome soggetti alle limitazioni contrattuali stipulate tra diversi soggetti,come stabilito dall’art. 1372 comma 2 cod. civ.Anche questo motivo è inammissibile.La Corte d’appello ha correttamente osservato che la risoluzionedella vicenda in esame non può che muovere dalla individuazione diquei beni definibili comuni a seguito della costituzione del condominiola quale, come noto, si attua, ex se e ope iuris, dal momento dellasuddivisione della proprietà di un edificio conseguente al trasferimentodella prima unità immobiliare dall’originario unico proprietario ad altrosoggetto; da tale momento, infatti, deve intendersi operante lapresunzione legale, ex art. 1117 cod. civ., di comunione pro indiviso ditutte le parti del fabbricato che, per posizione e struttura, sonodeputate a soddisfare esigenze generali tramite il loro utilizzo collettivo(cfr. Cass. Civ. 8. 9.2021 n. 24189; Cass. Civ. 17.2.2020 n. 3852). Hapure affermato che l’art. 1117 c.c. non introduce una presunzione diappartenenza comune di determinati beni a tutti i condòmini, ma fissaun criterio di attribuzione della proprietà del bene suscettibile di esseresuperato dall’esistenza di un titolo che ne dimostri la proprietàesclusiva in capo a un condòmino o a terzi (cfr. Cass. Civ. 12.07.2022n. 22012). Ha, quindi, precisato che il termine ultimo entro il quale,stante il principio dell’autonomia privata, è possibile escluderedeterminati beni dall’asservimento all’utilità dello stabile e, quindi,dalla fruizione comune, debba precedere quello in cui, con la primaRic. 2023 n. 5013 sez. 2 - ud. 14-10-2025 -6-Numero registro generale 5013/2023Numero sezionale 2418/2025Numero di raccolta generale 22279/2026Data pubblicazione 29/06/2026vendita di un’unità immobiliare, dall’unico proprietario ad almeno unaltro soggetto, si realizza la condizione del relativo frazionamentoconfigurante l’insorgenza del condominio; conseguentemente, affinchéla riserva di proprietà dell’originario titolare esclusivo di un edificioabbia valore, è necessario che sia contenuta nel primo rogito dicompravendita, così da poter essere opponibile sia a detto primoacquirente, sia ai futuri condòmini, in particolare qualora trattasi dicortili e aree esterne proprio perché generalmente rientranti tra i benidi natura comune (cfr. Cass. Civ. 28.04.2022 n. 13317; conformi:Cass. Civ. 8. 9.2021 n. 24189; Cass. Civ. 14.06.2019 n. 16070; Cass.Civ. 8.3.2017 n. 5831). Ciò premesso, ha osservato che le partidestinate a uso collettivo risultano perfettamente individuate nell’attopubblico del [OSCURATO:DATA_NASCITA], con cui [OSCURATO:PERSONA], unico titolaredell’intero stabile sito in [OSCURATO:PERSONA] del Tronto, in via Monti, 9, neltrasferire ai di lui fratelli, Livia e Adolfo, le unità immobiliari al primo esecondo piano, dando origine al condominio, estromettevaespressamente, dalla compravendita, la suddetta corte, identificatacon le particelle 458/a e 458/d riservandosene la proprietà esclusiva,unitamente agli appartamenti siti al piano terra e al terzo (cfr. doc. 3allegato all’atto di citazione in primo grado: rogito per [OSCURATO:PERSONA],rep. 13793/1962), con la conseguenza che alla sua scomparsa,avvenuta nel 1995, i propri figli, eredi pro indiviso, hanno acquistatogli stessi diritti spettanti al genitore su tutte le porzioni del fabbricatoallo stesso riconducibili, ivi compresa l’area in contestazione; inconseguenza, ha escluso che Olivieri abbia potuto acquisire dirittimaggiori e diversi da quelli spettanti al proprio alienante cui i fratelliMontironi, unitamente all’appartamento, avevano ceduto la proprietàdelle parti condominiali estranee al bene oggetto della riserva diproprietà (cfr. C.T.U. Geom. Cori pagg. 22 e 23; Arch. Taibbi pagg. 6Ric. 2023 n. 5013 sez. 2 - ud. 14-10-2025 -7-Numero registro generale 5013/2023Numero sezionale 2418/2025Numero di raccolta generale 22279/2026Data pubblicazione 29/06/2026e 7), validamente esercitata dal loro genitore nel primo atto difrazionamento dell’edificio.Questa motivazione è pienamente conforme ai principi stabiliti daquesta Corte (e le pronunce sono state richiamate opportunamente insentenza) in materia di costituzione del condominio, sicché laprospettazione di una violazione dell’art. 1372 cod civ. – di cui peraltronon è traccia nei giudizi di merito - è del tutto inconferente e si fondasulla prospettazione di inopponibilità ex art. 1372 cod. civ.giuridicamente del tutto estranea alla fattispecie per cui è giudizio.L’art. 1117 cod. civ., invero, esplicitamente prevede qualipossano essere ritenute parti comuni degli edifici per lorocaratteristiche «se non risulta il contrario dal titolo» e questa riservaopera proprio, come correttamente sottolineato in sentenza, almomento in cui avviene l'assegnazione in proprietà esclusiva dei singoliappartamenti; il titolo contenente la riserva di proprietà, in quantotrascritto, è proprio opponibile erga omnes (Sez. 2, n. 14714 del31/05/2025).Al fine dell’individuazione delle parti comuni, non rileva quantostabilito nel regolamento condominiale, ove non si tratti di regolamentoallegato come parte integrante al primo atto d'acquisto trascritto,ovvero di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvatoo accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perciòa costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condominidagli atti di acquisto o dalle convenzioni (Sez. 2, n. 21440 del6/7/2022).3. Con il terzo motivo, Olivieri ha prospettato, con un primoprofilo articolato in riferimento al n. 3 del comma I dell’art. 360 cod.proc. civ., la violazione dei canoni di interpretazione dell’atto diprovenienza ex art. 1362 cod. civ. e, con un secondo profilo, inriferimento al n. 4, la «radicale inadeguatezza della motivazione inRic. 2023 n. 5013 sez. 2 - ud. 14-10-2025 -8-Numero registro generale 5013/2023Numero sezionale 2418/2025Numero di raccolta generale 22279/2026Data pubblicazione 29/06/2026relazione all’art. 132 cod. proc. civ. n. 4)»; per altro profilo, ex art.112 cod. proc. civ., ha eccepito l’omessa pronuncia sulla chiestainterpretazione dell’atto di provenienza del suo titolo di acquisto e,cioè, il rogito del 3/5/1999 intercorso tra [OSCURATO:PERSONA] e il suo dante causaMaurizi. In subordine, in ipotesi di rigetto, con altro profilo di censuraarticolato in riferimento al n. 3, il ricorrente ha sostenuto la violazionedegli articoli 342 cod. proc. civ., 2697 cod. civ. e 115 cod. proc. civ.per non essere stato esaminato il documento di cui era stata sollecitatal’interpretazione.Il motivo è inammissibile per più ragioni.La Corte d’appello ha, con riferimento all’interpretazionedell’atto, affermato che (pag. 11 della sentenza), «come in precedenzaargomentato, sebbene il proprio dante causa, [OSCURATO:PERSONA], avesseacquistato l’immobile dagli eredi di [OSCURATO:PERSONA] prima che questivendessero la suddetta corte allo [OSCURATO:PERSONA], l’Olivieri non avrebbecomunque potuto acquisire diritti maggiori e diversi da quelli spettantial proprio alienante cui i fratelli [OSCURATO:PERSONA], unitamenteall’appartamento, avevano ceduto la proprietà delle parti condominialiestranee al bene oggetto della riserva di proprietà validamenteesercitata dal loro genitore nel primo atto di frazionamento dell’edificio,corrispondente, come si ricorda, all’avvenuta costituzione delcondominio (cfr. C.T.U. Geom. Cori pagg. 22 e 23; Arch. Taibbi pagg.6 e 7); ha, quindi, ribadito che «a nulla rileva[ndo] l’assenza, nel rogitoMontironi/Maurizi, della espressa esclusione della corte dalla stessacompravendita, trattandosi di porzione immobiliare già isolata daquelle oggetto di uso e godimento comune e, pertanto, cedibilesingolarmente». Deve, allora, certamente escludersi che sulla richiestadi interpretazione dell’atto vi sia stata un’omessa pronuncia.In disparte, allora, ogni considerazione sull’incerta formulazionedelle censure in riferimento a ipotesi di vizi ex art. 360 cod. proc. civ.Ric. 2023 n. 5013 sez. 2 - ud. 14-10-2025 -9-Numero registro generale 5013/2023Numero sezionale 2418/2025Numero di raccolta generale 22279/2026Data pubblicazione 29/06/2026tra loro incompatibili, è evidente che tutto il motivo non si confrontacon principi consolidati nella giurisprudenza di questa Corte.Innanzitutto, quanto alla denunciata nullità ex art. 132 n. 4 cod.proc. civ., questa Corte ha costantemente affermato che, in seguitoalla riformulazione dell'art. 360, comma 1, n. 5 cod. proc. civ., dispostadall'art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla l. n. 134 del2012, il sindacato di legittimità sulla motivazione resta circoscritto allasola verifica del rispetto del «minimo costituzionale» richiesto dall'art.111, comma 6, Cost., che viene violato qualora la motivazione siatotalmente mancante o meramente apparente, nel senso della«mancanza assoluta di motivi sotto l'aspetto materiale e grafico»,ovvero si fondi su un contrasto irriducibile tra affermazioniinconciliabili, o risulti perplessa ed obiettivamente incomprensibile,restando così esclusa qualunque rilevanza del semplice «difetto disufficienza» della motivazione. In particolare, ricorre il vizio dimotivazione apparente quando la motivazione, benché graficamenteesistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento delladecisione, perché recante argomentazioni obiettivamente inidonee afar conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione delproprio convincimento, non potendosi lasciare all'interprete il compitodi integrarla con le più varie, ipotetiche congetture (v. tra le tante Sez.U, Sentenza n. 8053 del 7/4/2014; Cass. Sez. 1, n. 7090 del 3/3/2022;sulla motivazione apparente, v. anche SSUU n. 2763/2023)).Nella specie, invero, come prima riportato, non ricorre alcunadelle ipotesi appena descritte.Ugualmente inconferente è la denuncia di violazione dell’art.2697 cod. civ.: la violazione del precetto di cui all'art. 2697 cod. civ.,infatti, censurabile per cassazione ai sensi dell'art. 360, primo comma,n. 3, cod. proc. civ., è configurabile soltanto nell'ipotesi in cui il giudiceabbia attribuito l'onere della prova ad una parte diversa da quella cheRic. 2023 n. 5013 sez. 2 - ud. 14-10-2025 -10-Numero registro generale 5013/2023Numero sezionale 2418/2025Numero di raccolta generale 22279/2026Data pubblicazione 29/06/2026ne era onerata secondo le regole di scomposizione delle fattispeciebasate sulla differenza tra fatti costitutivi ed eccezioni e non inveceladdove oggetto di censura sia la valutazione che il giudice abbia svoltodelle prove proposte dalle parti (sindacabile, quest'ultima, in sede dilegittimità, entro i ristretti limiti del nuovo art. 360 n. 5 cod. proc. civ.)(tra le tante, Sez. 3, n. 13395 del 29/05/2018; Sez. 6 - 3, n. 18092del 31/08/2020).Infine, la censura relativa alla violazione del 115 e 116 cod. proc.civ. è inammissibile perché per dedurre la violazione dell'art. 115 cod.proc. civ., occorre denunciare che il giudice, in contraddizione espressao implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamentodella decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di suainiziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere diconsiderare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio);la diversa doglianza che egli, nel valutare le prove proposte dalle parti,abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto chead altre è, invece inammissibile perché questa attività valutativa èconsentita dall'art. 116 cod. proc. civ.4. Con il quarto motivo, articolato in riferimento al n. 3, ilricorrente ha denunciato la falsa applicazione dell’art. 818 cod. civ. e,in particolare, quanto al primo comma, l’errato inquadramentogiuridico da parte dei giudici di merito della natura non pertinenzialedell’area, basato su valutazioni fattuali e testimonianze, piuttosto cheper tabulas e in base alla destinazione del bene come voluta dalcostruttore e non in base al sentire dei condomini.Quanto al terzo comma, ha dedotto la violazione delle modalitàpreviste per la cessazione del vincolo pertinenziale, che richiede un attoespresso o implicito del titolare, ma comunque riferibile a un atto didisposizione della pertinenza come bene autonomo. Nel caso di specie,con l’atto del 1999, i comproprietari avrebbero già trasferito anche iRic. 2023 n. 5013 sez. 2 - ud. 14-10-2025 -11-Numero registro generale 5013/2023Numero sezionale 2418/2025Numero di raccolta generale 22279/2026Data pubblicazione 29/06/2026diritti pertinenziali al dante causa Maurizi, in mancanza di espressariserva; pertanto, il successivo atto del 2000 in favore dello Spinozzisarebbe stato compiuto da soggetti privi di titolarità.Il motivo è inammissibile.Ai fini della sussistenza del vincolo pertinenziale tra beneprincipale e bene accessorio è necessaria la presenza del requisitosoggettivo dell'appartenenza di entrambi al medesimo soggetto,nonché del requisito oggettivo della contiguità, anche solo di servizio,tra i due beni, ai fini del quale il bene accessorio deve arrecare una«utilità» al bene principale, e non al proprietario di esso: la Corted’appello ha dedicato le pag. da 11 a 13 della motivazione all’analisidella sussistenza dell’asserito vincolo pertinenziale, escludendolo conun’analisi dettagliata e immune da vizi.Secondo principio consolidato, allora, l'accertamento in ordinealla sussistenza degli elementi oggettivi e soggettivi che caratterizzanoil rapporto pertinenziale fra due immobili e consistenti nella volontariae permanente destinazione di uno di essi al servizio dell'altro comportaun giudizio di fatto che, come tale, è incensurabile in sede di legittimitàse espresso – come nella specie - con motivazione adeguata edimmune da vizi logici. (Sez. 5, n. 14904 del 4/6/2025, in motivazione;Sez. 2, n. 20898 del 18/07/2023, in motivazione; Sez. 1, n. 11970 del16/05/2018; Sez. 2, n. 12855 del 10/06/2011).5. Con il quinto motivo, articolato in riferimento al n. 5 dell’art.360 cpc, Olivieri ha lamentato l’omessa valutazione di documentidecisivi, in particolare del documento n. 8 (la «graffatura»), da cuirisulterebbe l’originaria destinazione pertinenziale della corte alfabbricato per le sue caratteristiche funzionali e strutturali (locircondava su tre lati e costituiva l’unico accesso allo stesso); taledestinazione sarebbe stata confermata da documentazione catastale(frazionamento e visure) e dagli atti notarili di vendita del 1999 e 2006Ric. 2023 n. 5013 sez. 2 - ud. 14-10-2025 -12-Numero registro generale 5013/2023Numero sezionale 2418/2025Numero di raccolta generale 22279/2026Data pubblicazione 29/06/2026(da [OSCURATO:PERSONA] a Maurizi, poi da Maurizi a Olivieri), che trasferivanoespressamente anche le pertinenze e i diritti condominiali; la Corted’Appello avrebbe trascurato questi elementi documentali, ritenutideterminanti per accertare la proprietà già acquisita da Maurizi sullacorte, con conseguente illegittimità della successiva vendita del 2000allo [OSCURATO:PERSONA] da parte dei fratelli [OSCURATO:PERSONA], non più titolari del diritto.Anche questo motivo è inammissibile.La censura per vizio di motivazione ex n. 5 e, cioè, dell’omessoesame di un fatto decisivo è preclusa ex art. 348 ter IV comma cod.proc. civ., applicabile alla fattispecie perché l’appello è stato propostonel 2018: l’appello è stato, infatti, rigettato sulla base dello stesso iterlogico del primo Giudice e, per principio consolidato, ricorre l'ipotesi di«doppia conforme», ai sensi dell'art. 348 ter, commi 4 e 5, cod. proc.civ., con conseguente inammissibilità della censura di omesso esamedi fatti decisivi ex art. 360, comma 1, n. 5 cod. proc. civ., non soltantoquando la decisione di secondo grado è interamente corrispondente aquella di primo grado, ma anche quando le due statuizioni sianofondate sul medesimo iter logico-argomentativo in relazione ai fattiprincipali oggetto della causa, non ostandovi che il giudice di appelloabbia aggiunto argomenti ulteriori per rafforzare o precisare lastatuizione già assunta dal primo giudice (Cass. Sez. 6 - 2, n. 7724 del9/3/2022).Per scongiurare, quindi, l’inammissibilità ex 348 ter cod. proc.civ., il ricorrente avrebbe dovuto indicare le ragioni di fatto poste abase, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenzadi rigetto dell'appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse:tanto, tuttavia, non ha indicato (tra le numerose, Sez. 3, n. 5947 del28/02/2023; Sez. 1, n. 26774 del 22/12/2016).In conclusione, il ricorso è respinto, con conseguente condannadel ricorrente [OSCURATO:PERSONA] al rimborso delle spese processuali inRic. 2023 n. 5013 sez. 2 - ud. 14-10-2025 -13-Numero registro generale 5013/2023Numero sezionale 2418/2025Numero di raccolta generale 22279/2026Data pubblicazione 29/06/2026favore di [OSCURATO:PERSONA] e di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] LuciaMontironi, [OSCURATO:PERSONA], liquidate in dispositivo inrelazione al valore.Stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell'art.13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, diun ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quelloprevisto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, sedovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso; condanna il ricorrente al pagamentodelle spese del giudizio di legittimità, che liquida, per ciascun gruppodi controricorrenti, in euro 3.500,00, oltre alle spese forfettarie nellamisura del 15% e agli esborsi liquidati in euro 200,00 e agli accessoridi legge.Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per ilversamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo dicontributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a normadell’art. 13, comma 1-bis, del d.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.Così deciso in Roma, il 14 ottobre 2025.Il PresidenteLorenzo OriliaRic. 2023 n. 5013 sez. 2 - ud. 14-10-2025 -14-
Sentenza Cassazione n. 22279/2026 — Fons Iuris — Fons Iuris