Cassazione n. 13404/2023

. ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso N. 30434/2019R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in Roma , Largo della [OSCURATO:PERSONA] n. 11 , presso l o studio dell’ avv. [OSCURATO:PERSONA] , che la rappresenta e difende come da procura in calce al ricorso -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA]s.p. a . , in persona del legale rappresentante pro tempore , elettivamente domiciliata in Roma , [OSCURATO:PERSONA] n. 24 , presso l o studio dell’avv. [OSCURATO:PERSONA], come da procura in calce al controricorso -controricorrente – avverso la sentenza n. 4094/2019 del la Corte d ’appello di Roma , depositata il 18.6.2019; udita la relazione della causa svolta nella adunanza camerale del 21.2.2023dal Consigliererelatore dr. S alvatore S aija . N. 30434/19R.G. [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], conduttrice di un immobile commerciale sito in Roma, [OSCURATO:PERSONA] n. 58, convenne in giudizio la locatrice [OSCURATO:PERSONA] s.p.a.dinanzi al Tribunale di Roma,per accertare l’inadempimento de l contratto di locazione del 1.10.2010, per il canone annuo di € 40.000,00, nonché de lle scritture integrative del 16 e del 24.2.2011, con conseguente declaratoria di non debenza del canone per tutto il periodo in cui non le era stato assicurato il godimento dell’immobile locato. Espose infatti che, poiché detto immobile necessitava di lavori di bonifica da fibre di amianto , le parti avevano siglato le due scritture integrative suddette: con la prima, la locatrice si era impegnata a mettere a disposizione di essa conduttrice un altro immobile, sito nelle vicinanze del primo, per il periodo necessariofino al compimento dei lavori , preve dibilmente dal 18 al 28.2.2011, con una riduzione del canone di locazione pari ad € 1.482,18; con la secondascrittura privata, detto periodo venne poi esteso fino al 17.4.2011, con conseguente riduzione del canonee delle spese pari ad € 6.920,00; dedusse ancora che,alla data della notifica dell’atto di citazione ([OSCURATO:DATA_NASCITA]), la locatrice non aveva reimmesso essa conduttrice nella detenzione dell’immobile locato(il che avveniva nel corso del giudizio di primo grado, solo in data 24.4.2012, n.d.e.). Chiese dunque la condanna della società locatrice al risarcimento dei danni patiti. Esaurita l’istruttoria e previo mutamento del rito ex art. 426 c.p.c., il Tribunale di Roma, con sentenza n. 5252/2014 , rigettò le domande della conduttrice, dichiarando inammissibile la domanda riconvenzionale della locatrice, tesa alla declaratoria della risoluzione del contratto per inadempimento, perché tardivamente avanzata . Proposto gravame dalla N. 30434/19R.G. Marchetti, la Corte d’appello di Roma, con sentenza del 18.6.2019, lo rigettò, confermando la prima decisione. In particolare, per quanto qui ancora interessa, si osservò che la conduttrice, per tutto il periodo della esecuzione dei lavori, aveva avuto la disponibilità di un altro immobile messo a disposizione dalla società locatrice, nel quale aveva continuato ad espletare la propria attività commerciale, per cui non poteva ritenersi esonerata dall’obbligo di corrispondere il canone, tanto più che, in forza delle scritture private del 16 e del 24.2.2011, ella s’era obbligata al pagamento di un indennizzo per il godimento dell’immobile alternativo; aggiunse che il termine del 17.4.2011, entro il quale la locatrice s’era impegnata a reimmettere la conduttrice nella detenzione dell’immobile locato, non rappresentava un termine “essenziale” , poiché l’immobile stesso avrebbe dovuto restituirsi una volta completati i lavori; infine, si ribadì chenon era stata data prova dei danni subiti dalla Marchetti in relazione al lamentato ritardo nella restituzione dello stesso immobile. Avverso detta sentenza, ricorre ora per cassazione [OSCURATO:PERSONA], sulla base di otto motivi, illustrati da memoria, cui resiste con controricorso la [OSCURATO:PERSONA].p. a . La trattazione del ricorso è stata fissata a i sensi dell’art. 380 - bis.1c.p.c. Il Pubblico Ministero presso la Corte non ha depositato conclusioni. [OSCURATO:PERSONA] 1.1 –Con il primo motivo si denuncia violazione e/ofalsa applicazione degli artt. 1575 e 1460c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. , per aver la Corte territoriale ritenuto insussistente l’inadempimento della locatrice nell’assicurare il godimento del bene locato, nonostante fosse incontestabile che il bene stesso era stato restituito ad essa conduttrice solo in data 24.4.2012, N. 30434/19R.G. benché ne fosse stata pattuita la restituzione entro il 17.4.2011. In alcun modo, dunque, poteva ritenersi dirimente la circostanza che alla conduttrice fosse stato assicurato il godimento di altro immobile, soltanto sostitutivo di quello oggetto del contratto, il che impedisce di considerare eseguita la prestazione di cui all’art. 1575, n. 3, c.c.da parte della società locatrice. 1.2– Con il secondo motivo si denuncia la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1230, 1460 e 1575 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., per aver la Corte romana ritenuto che, nelle scritture private del febbraio 2011, le parti avessero solo pattuito una riduzione del canone di locazione, non anche la sua sospensione, donde l’infondatezza della domanda di accertamento della non debenza del canone per il periodo compreso tra il 18.4.2011 e il 24.4.2012 (ossia, per tutto il periodo in cui la Marchetti non godette dell’immobile locato, a causa del ritardo nell’esecuzione dei lavori). Osserva la ricorrente che, nel suo percorso motivazionale, la Corte d’appello ha sostanzialmente (ma erroneamente) ritenuto che le parti abbiano inteso novare tempor a nea mente l’oggetto del rapporto, con conseguente e perdurante obbligo di pagamento del canone, nonostante il mancato godimento del bene locato, ma in termini incompatibili con la reale volontà delle parti, che non era quella di risolvere l’originario contratto di locazione. 1.3– Con il terzo motivo si lamenta l’ omesso esame di fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., per non aver la Corte territoriale considerato che l’importo di € 6.920,00indicato nella seconda scrittura privata, che la Marchetti non avrebbe dovuto pagare, non costituiva mera riduzione del canone annuale comunque N. 30434/19R.G. dovuto, ma rappresentava proprio il corrispettivo della locazione per 61 giorni, esattamente pari (unitamente alle spese) a quanto essa ricorrente avrebbe dovuto pagare qualora avesse potuto godere liberamente dell’immobile locato. Se la Corte avesse considerato tale fatto decisivo, non avrebbe potuto conseguentemente ritenere che il godimento dell’immobile alternativo fosse stato garantito a titolo oneroso, corrispondendo invece detta somma all’integrale abolizione dell’obbligo della corresponsione del canone, per il periodo di esecuzione dei lavori. 1.4 – Con il quarto motivo si denun c ia la violazione e /o falsa applicazione dell’art. 1362 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. La ricorrente ripropone la questione di cui al motivo precedente sotto diversa angolazione, lamentando l’erronea lettura delle pattuizioni contrattuali di cui alle scritture private del febbraio 2011,in violazione dei canoni di ermeneutica. 1.5–Con il quinto motivo si lamenta la nullità della sentenza e del procedimento per violazione degli artt. 112, 324 e 342 c.p.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c., per essersi la Corte d’appello pronunciata su una questione passata in giudicato per mancata impugnazione incidentale da parte della locatrice, ossia per aver ritenuto che il termine di consegna dell’immobile, individuato dalle parti nel 17.4.2011, non fosse da considerarsi “essenziale”, nonostante la sentenza di primo grado avesse comunque accertato che il ritardo nella riconsegna del bene stesso era da imputare a colpa della società locatrice, rigettando la relativa eccezione(con cui si era invocata l’esistenza di imprevist i al riguardo, quali l’intervento dell’autorità sanitaria, nonché pretese ingerenze della conduttrice). N. 30434/19R.G. 1.6– Con il sesto motivo si denun c ia la violazione e/o falsa applicazione de gli artt. 1184, 1218 e 1457 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., per aver la Corte del merito ritenuto che il termine fissato per la restituzione del bene, in quanto non “essenziale”, escludesse l’inadempimento, peraltro confondendo il piano di operatività di una simile qualificazione, riservata alla diversa valutazione circa la risoluzione di diritto del contratto. 1.7– Con il settimo motivo si lamenta la nullità violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1362, 1363, 1366 e 1367 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., per essere incorso il giudice del merito nella erronea interpretazione delle clausole delle scritture private del febbraio 2011, laddove con le stesse si era inteso ricollegare il mancato godimento dell’immobile locato all’esonero totale dal pagamento dei canoni. 1.8 – Con l’ottavo motivo , infine, si denuncia la nullità della sentenza per mancanza di motivazione, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c., nella parte in cui si è comunque ritenuto che il termine di riconsegna non potesse considerarsi “essenziale”, senza tuttavia esporne le ragioni. 2.1 –Preliminarmente, va disattesa l’eccezione di inammissibilità del ricorso per preteso difetto di specificità. Al riguardo, può qui richiamarsi, ex multis, il principio di recente affermato da Cass., Sez. Un., n. 23745/2020, secondo cui “In tema di ricorso per cassazione, l'onere di specificità dei motivi, sancito dall'art. 366, comma 1, n. 4), c.p.c., impone al ricorrente che denunci il vizio di cui all'art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., a pena d'inammissibilità della censura, di indicare le norme di legge di cui intende lamentare la violazione, di esaminarne il contenuto precettivo e di raffrontarlo N. 30434/19R.G. con le affermazioni in diritto contenute nella sentenza impugnata, che è tenuto espressamente a richiamare, al fine di dimostrare che queste ultime contrastano col precetto normativo, non potendosi demandare alla Corte il compito di individuare -con una ricerca esplorativa ufficiosa, che trascende le sue funzioni -la norma violata o i punti della sentenza che si pongono in contrasto con essa”. Ebbene, il ricorso è senz’altro in linea con i dettami di contenuto-forma di cui all’art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c., contenendo (a parte la sintetica e adeguata esposizione dei fatti sostanziali e processuali), una articolata indicazione delle censure mosse al provvedimento impugnato e dei vizi da cui questo sarebbe affetto, anche con specifico riferimento ai motivi avanzati ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. (sullecui modalità di proposizione si veda, per tutte, Cass.n. 640/2019). 3.1 –Ciò posto, il primo motivo è fondato. Èindiscutibile che la principale obbligazione a carico del locatore, ai sensi dell’art. 1575, n. 3, c.c.,è quella di garantire al conduttore il pacifico godimento della cosa locata. Ora, posto che l’immobile originariamente concesso in locazione da [OSCURATO:PERSONA] abbisognava di lavori per l’eliminazione di fibre d’amianto, le parti addivennero (con le scritture private del 16 e del 24.2.2011) ad una pattuizione per cui la conduttrice Marchetti – per il tempo occorrente all’esecuzione degli stessi – a vrebbe goduto di un immobile alternativo, posto nelle vicinanze, al contempo ottenendo una riduzione/abolizione del canone ( questione su cui v. infra), con obbligo della locatrice di riconsegnareil bene entro il 17.4.2011. N. 30434/19R.G. Se così stanno le cose, è evidente che può legittimamente discutersi di regolare adempimento dell’obbligo in discorso, per espressa pattuizione derogatoria a quella del contratto originario, per il solo periodo compreso tra il 16.2.2011 e il 17.4.2011; in difetto di diversa pattuizione, dunque, non è revocabile in dubbio che, per il periodo successivo e ricompreso tra il 18.4.2011 e il 24.4.2012 (data di effettiva riconsegna del bene locato alla Marchetti), la locatrice non abbia adempiuto la propria obbligazione, benché la stessa Marchetti abbia continuato a fruire dell’immobile alternativo messolea disposizione dalla [OSCURATO:PERSONA]. Tale circostanza, infatti, può al più valutarsi nell’egida dell’art. 1375 c.c., e quindi ai fini della valutazione della buona fede cui le parti devono impronta re l’esecuzione del contratto, anche in relazione all’esigibilità di determinati comportamenti ai fini della riduzione- se non anche della totale elisione - delle conseguenze pregiudizievoli derivanti dall’inadempimento o dal non esatto adempimento(o da altre circostanze sopravvenute); essa, però, non può certo di per sé equivalere –si ripete, in difetto di diversa pattuizione tra le parti, non emergente dagli atti – all’esecuzione della prestazione per come dedotta in contratto, come nella sostanza ritenuto dal giudice del merito. Pertanto, la sentenza impugnata, là dove si è affermato che il godimento dell’immobile alternativo, da parte della Marchetti, implicasse tout court la ricezione della prestazione dovuta dalla locatrice,con conseguente e perdurante obbligo di pagamento del canone, è erronea, essendo principio ampiamente consolidato, nella giurisprudenza di questa Corte, quello per cui “ In tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento, ai sensi dell'art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la N. 30434/19R.G. prestazione dellocatore ma anche nell'ipotesi di suo inesatto adempimento, tale da non escludere ogni possibilità digodimento dell'immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all'obbligodi comportarsi secondo buona fede, dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardoall'incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all'interesse della controparte” (ex multis, Cass. n. 2154/2021). Pertanto, la cessata operatività della clausola sull’impiego temporaneo dell’immobile alternativo, per essere scaduto il termine di riconsegna (e quindi per il periodo successivo, fino all’effettiva reimmissione della Marchetti nella detenzione del bene – sulla questione, si dirà meglio tra breve), avrebbe dovuto indurre il giudicedel merito ad interrogarsi sulla eventuale incidenza di un a prestazione divers a da quell a dedotta in contratto rispetto all’interesse della conduttrice , ma non certo ad escludere che inadempimento in senso tecnico potesse configurarsi, come nella sostanza ritenuto dalla Corte romana. 3.1 –Il secondo motivo è inammissibile, per non aver la ricorrente colto la ratio decidendi dell’impugnata sentenza. Invero, la Corte del merito non ha affatto ritenuto operante, a sostegno del decisum, una presunta temporanea novazione oggettiva, come pretenderebbe la ricorrente, mapiù semplicemente ha ritenuto che le parti avessero pattuito – per il tempo necessario all’esecuzione dei lavori – l’utilizzabilità di un diverso immobile da parte della Marchetti, alla quale correlativamente era stato riconosciuta una mera riduzione del canone annuale. Nessuna estinzione dell’obbligazione originaria è stata propugnata, dunque, dal giudice del merito, N. 30434/19R.G. tanto è vero che,nel prosieguo, si è dato per scontato che, per effetto della restituzione della cosa locata alla stessa Marchetti, il contratto era proseguito tra le parti (anche per effetto della dichiarata inammissibilità della domanda riconvenzionale della [OSCURATO:PERSONA], da parte del Tribunale). 4.1 –Il terzo motivo è infondato. Contrariamente all’assunto della ricorrente, la Corte d’appello ha espressamente preso in considerazione la questione da essa posta circa il significato da attribuire all’importo della “riduzione” del canone annuo, pari ad € 6.920,00, pattuita in seno alla scrittura privata del 24.2.2011, seppur per escludere quanto propugnato dalla stessa Marchetti: in particolare, la Corte ha ritenuto che le parti non avessero affatto pattuito una sospensione dall’obbligo di pagamento del canone per tutto il periodo della sostituzione del bene locato con quello alternativo, escludendo quindi che l’utilizzo di quest’ultimo potesse configurarsi a titolo gratuito, ossia come un comodato. Risulta quindi del tutto evidente che non può affatto discutersi diomesso esame di un fatto decisivo, perché appunto ciò che - per la ricorrente - sarebbe stato del tutto obliterato,il giudice d’appello ha invece delibato, dandone tuttavia una lettura esattamente opposta rispetto a quanto sostenuto dalla stessa Marchetti. 5.1– Il quarto motivo è invece fondato . Con la clausola denominata “A4)”, nell’ambito della scrittura privata integrativa del 24.2.2011, la parti così pattuirono(la clausola è testualmente riportata a p. 17 del ricorso): “Il locatore riconosce al conduttore per il periododal 16/02/2011 al 17/04/2011 una riduzione del canone di locazione, spese e riscaldamentoper un totale di € 6.920,00 … che viene accettata dalconduttore a tacitazione di ogni N. 30434/19R.G. maggior pretesa per il disagio conseguente a quanto menzionato nei precedenti punti della scritturaprivata”. Ora, nell’esporre le ragioni per cui la tesi della totale abolizione del canone non poteva ritenersi fondata, come appena visto, la Corte romana ha anche valorizzato il mancato utilizzo, nelle scritture private del febbraio 2011, dei termini “abolizione” o “sospensione” del canone , per essere stato invece utilizzato il termine “riduzione”: da ciò la Corte ha tratto la conclusione per cui le parti non avevano affatto voluto risolvere il contratto originario, né pattuire un nuovo rapporto a titolo gratuito (relativo all’altro immobile concesso in godimento), ma solo regolare il rapporto inter partes in deroga alle originarie pattuizioni, per il solo tempo occorrente per l’esecuzione dei lavori, con utilizzo di altro immobile concesso a titolo oneroso (e seppur a canone ridotto). 5.2 - In tal guisa, il giudice del merito ha però violato (almeno) il disposto dell’art. 1362 c.c., che impone –nell’ermeneutica delle clausole contrattuali – la ricerca della comune volontà delle parti, senza “limitarsi al senso letterale delle parole”. Infatti, pur vero essendo che le parti utilizzaronosoltanto il termine “riduzione”, ut supra, la Corte avrebbe dovuto interrogarsi sul significato di una simile pattuizione, rapportata però alla prevedibile durata del percorso negoziale alternativo che leparti avevano ritenuto di poter circoscrivere , temporalmente, in circa due mesi (dal 16.2.2021 al 17.4.2021) . In altre parole, posto che il termine di grandezzadell’obbligazione della conduttrice, sul piano quantitativo, era riferito all’annualità ( essendo si originariamente convenuto un canone di € 40.000,00 annui), la Corte avrebbe dovuto verificare sela pattuita “riduzione” N. 30434/19R.G. del canone per l’importo di € 6.920,00 avesse come termine di riferimento l’annualità stessa, e costituisse insomma un semplice abbuono o sconto sul canone annuale, o se invece essa coincidesse con l’integrale elisione del canone per l’esatto periodo in cui la Marchetti non avrebbe goduto dell’immobile locato, seppur potendo disporre di altro immobile, anche “a tacitazione di ogni maggior pretesa per il disagio …”, come appunto recitato dalla clausola suddetta; in tale ultimo caso, infatti, ad onta dell’uso del termine “riduzione”, ben avrebbe potuto desumersi che la comune volontà delle parti, per effetto di dette pattuizioni, rapportate con le altre,era nel senso di assicurare alla Marchetti, per il tempo necessario all’esecuzione dei lavori in discorso, l’utilizzo di altro immobile, con totale eliminazione dall’obbligo di pagare il canone, per il medesimo periodo. In buona sostanza, in siffatta ipotesi, ben avrebbe potuto desumersi che le parti avevano pattuito la totale gratuità dell’utilizzo del bene alternativo, il che è anche del tutto plausibile, perché il correlativo onere a carico della locatrice ben avrebbe potuto leggersi come un sacrificio che essa aveva deciso di sopportare, allo scopo di alleviare i disagi arrecati alla conduttrice, cui pure le parti avevano fatto cenno. Pertanto, risulta conseguenziale ritenere che, in tale ipotesi, la riemersione dell’obbligo di pagare il canone [per come emergente dalla citata clausola “A4)”, ossia dal 18.4.2021], “ridotto” di € 6.920,00,avrebbe dovuto indefettibilmente ricollegarsi alripristinato utilizzo dell’immobile di [OSCURATO:PERSONA] n. 58 da parte della Marchetti, ossia del bene originariamente locato; quale ulteriore corollario, la Corte del merito avrebbe dovuto dunque interrogarsi sulla portata e sul significato della detta clausola - che ben poteva impli care , nella sostanza, la N. 30434/19R.G. totale gratuità dell’utilizzo di un bene diverso da quello dedotto in contratto, da parte della conduttrice, per circa due mesi – rispetto ad un periodo rivelatosi, per fatti imputabili alla locatrice(v. infra), ben più lungo . In altre parole, la Corte non ha valutato l’incidenza di una simile clausola- pattuita per un uso prevedibile dell’altro immobile per soli due mesi– su un periodo di mancato utilizzo del bene ben più lungo, così incorrendo nella denunciata violazione. 6.1– Anche il qu into motivo è fondato . Con lettura non del tutto pertinente già sul piano terminologico, la Corte romana ha infatti affermato che il termine di restituzione dell’immobile indicato dalle parti nel 17.4.2011 non poteva considerarsi “essenziale”,perché la restituzione avrebbe dovuto effettuarsi ad “opere completate”, e ciò tanto più che la Marchetti, nelle more, avrebbe fruito di altro immobile. Tuttavia, il Tribunale, seppur rigettando le domande della Marchetti, aveva anche respinto l’eccezione della [OSCURATO:PERSONA] circa la non imputabilità del ritardo nell’adempimentodell’obbligo di riconsegna, come chiaramente evincibile dall’ampio stralcio della motivazione riportata a p. 22 del ricorso, avendo il primo giudice valutato come “estremamente generiche ” le deduzioni svolte dalla società locatrice sul punto,e di per sé inidonee a paralizzare l’avversa pretesa , aggiungendo che esse non potevanoinquadrarsi “nell’ambito di quegli imprevisti che possono giustificare lo slittamento del termine di consegna ”. Dett a statuizione, però, non fu oggetto di appello incidentale da parte di [OSCURATO:PERSONA], sicché sul punto s’è indiscutibilmente formato il giudicato interno. Pertanto, se con il riferimento alla ritenuta natura non “essenziale” della scadenza, la Corte romana ha voluto intendere – come è da ritenere – che il N. 30434/19R.G. termine pattuito per la restituzione dell’immobile entro il [OSCURATO:DATA_NASCITA] era da considerare derogabile, indicativo o comunque non vincolante (per essersi le parti riferite, in ogni caso, al tempo comunque occorrente per l’esecuzione dei lavori), essa è senz’altro incorsa nella violazione del detto giudicato interno, perché costituisce punto fermo, nel percorso processuale che occupa, quello per cui l’immobile di [OSCURATO:PERSONA] n. 58venne re stituito in ritardo (ossia, solo il 24.4.2012) e per fatto imputabile alla società locatrice. 7.1– I restanti motivi – che att e ngono, tutti, al la questione della ritenuta natura non “essenziale” del termine suddetto- resta no conseguentemente assorbit i . 8.1 – In definitiva, sono accolti il primo, il quarto e il quinto motivo, restano assorbiti i motivi dal sesto all’ottavo e sono rigett ati i restanti . La sentenza impugnata è dunque cassata in relazione, con rinvio alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, che si atterrà ai superiori principi e provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità. P. Q. M. la Corte accoglie il primo, il quarto e il quinto motivo, dichiara assorbiti i motivi dal sesto all’ottavo e r