Cassazione n. 18583/2026

ro generale 10607/2021Numero sezionale 2909/2026Numero di raccolta generale 18583/2026Data pubblicazione 08/06/2026AGENZIA DELLE ENTRATE, in persona del Direttore pro tempore,rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato ([OSCURATO:EMAIL]), con domicilio eletto in Roma, viaDei Portoghesi, n. 12;– controricorrente e ricorrente incidentale –avverso la sentenza della Commissione tributaria di secondogrado di Trento, n. 65/2/2020 depositata in data 12/10/2020 e chenon risulta notificataudita la relazione svolta nell’adunanza camerale del 27 marzo2026 dal consigliere [OSCURATO:PERSONA].1. Con sentenza della Commissione tributaria di secondo gradodi Trento n. 65/2/2020 veniva respinto l’appello proposto da [OSCURATO:PERSONA]Taddei, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Commissione tributaria provinciale di Firenzen. 111/1/2018 che aveva dichiarato inammissibile l’impugnazione av-verso l’avviso di accertamento e il provvedimento di irrogazione san-zioni per II.DD. e IVA relative all’anno di imposta 1999.2. Si legge in sentenza che le riprese traevano origine da cessioniimmobiliari da parte della società [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]., composta dai cinque membri della medesima famiglia, infavore dei tre soci Ottone, Martina e Gabriele al prezzo con IVA al 20%,prima dello scioglimento della società e messa in liquidazione. L’Ammi-nistrazione contestava la sottofatturazione delle cessioni e faceva se-guito la rettifica in aumento del reddito della società e la ridetermina-zione delle imposte.Numero registro generale 10607/2021Numero sezionale 2909/2026Numero di raccolta generale 18583/2026Data pubblicazione 08/06/20263. La società immobiliare, nella persona dell’ex liquidatore e le-gale rappresentante, e il socio [OSCURATO:PERSONA] impugnavano l’avviso ei giudici di primo e secondo grado dichiaravano legittimo l’operatodell’Agenzia, salva l’erronea applicazione alle operazioni contestatedell’IVA al 20% anziché al 10%. Le due sentenze venivano cassate daCass. n. 5678 del 2014 che dichiarava inammissibile il ricorso propostodall'ex liquidatore e rappresentante legale di soggetto societario già̀estinto alla data di introduzione del giudizio di primo grado e, con rife-rimento alla posizione degli ex soci litisconsorti necessari, la nullità ̀dell'intero giudizio e il rinvio della causa per integrazione necessariadel contraddittorio alla Commissione tributaria di 1° grado di Trento. Ilgiudizio veniva riassunto nel contraddittorio di tutti e cinque gli ex socie con la sentenza 111/1/2018 il giudice di primo grado dichiaravainammissibile la riassunzione per incompletezza e non chiarezza delricorso. Il giudice d’appello, con la sentenza impugnata in questa sede,riteneva ammissibile l’atto di riassunzione, ma respingeva nel meritol’appello dei contribuenti.4. Avverso la sentenza d’appello n. 65/2/2020 i contribuentihanno proposto ricorso principale per Cassazione, affidato a quattromotivi, cui replica l’Agenzia con controricorso e ricorso incidentale perun motivo. I contribuenti hanno depositato ulteriore controricorso inreplica e, da ultimo, memoria ex art.380 bis. 1 cod. proc. civ..RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo i ricorrenti principali deducono, in relazioneall’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., la violazione e falsa appli-cazione dell’art. 15 del d.L. n. 41/1995, convertito nella legge n.85/1995, e dell’art. 52 d.P.R. 131/1986. Dopo avere precisato che ilcitato art. 15 impedisce la rettifica del corrispettivo delle cessioni diNumero registro generale 10607/2021Numero sezionale 2909/2026Numero di raccolta generale 18583/2026Data pubblicazione 08/06/2026fabbricati se questo, come nella fattispecie, è indicato nell’atto in mi-sura non inferiore al valore determinato ai sensi dell’art. 52 cit., laCommissione d’Appello afferma che tale divieto può essere superatoquando da atto o documento il corrispettivo risulti di maggiore ammon-tare. I contribuenti lamentano che, ciò nonostante, il giudice d’appello,ha ritenuto che l’Ufficio, nell’accertamento del reale corrispettivo degliimmobili compravenduti, ai fini dell’applicazione dell’imposta sul valoreaggiunto, si sia correttamente avvalso di tale previsione normativasulla base delle risultanze dello stato patrimoniale della [OSCURATO:PERSONA].n.c., ritenuto dunque “atto o documento” secondo l’accezione volutadall’art. 15 d.L. n. 41/1995.2. Con il secondo motivo del ricorso principale si prospetta, in re-lazione all’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., nuovamente la vio-lazione e/o falsa applicazione dell’art. 15 del d.L. n. 41/1995, conver-tito nella legge n. 85/1995, e dell’art. 52 d.P.R. 131/1986. Il giudice diappello avrebbe erroneamente ritenuto che l’Ufficio abbia corretta-mente dedotto in via presuntiva il fatto storico dell'avvenuto paga-mento di un corrispettivo complessivo delle vendite de quibus superiorea quello indicato negli atti di compravendita dalle risultanze dello statopatrimoniale della Società venditrice, ove il valore degli immobili com-pravenduti risultava superiore al corrispettivo medesimo. Secondo i ri-correnti, il maggior corrispettivo pagato rispetto a quello apparente da-gli atti di compravendita non potrebbe essere desunto, ovvero accer-tato in via presuntiva, ma dovrebbe necessariamente risultare da unretta.Numero registro generale 10607/2021Numero sezionale 2909/2026Numero di raccolta generale 18583/2026Data pubblicazione 08/06/20263. Il terzo motivo di ricorso principale lamenta, ai fini dell’art. 360,comma 1, n. 3, cod. proc. civ., in subordine al secondo motivo, la vio-lazione e/o falsa applicazione dell'art. 2729 cod. civ., da parte dellasentenza impugnata laddove, alla base della conclusione tratta circa ilmaggiore corrispettivo ritenuto provato rispetto a quello indicato neglimente valutativi. Nella specie i contribuenti evidenziano a pag.31 delricorso: (i) una valutazione contabile del valore dei cespiti, (ii) una va-lutazione dell’Ufficio circa la ritenuta antieconomicità delle operazionioggetto di accertamento, (iii) una valutazione circa il valore “normale”o di mercato dei cespiti compravenduti.4. Con il quarto motivo i ricorrenti principali deducono, ex art. 360,comma 1, n. 3, cod. proc. civ., la violazione e/o falsa applicazionedell’art. 15 del d.L. n. 41/1995, convertito nella legge n. 85/1995, edell’art. 52 d.P.R. 131/1986 per aver il giudice ritenuto che l' “atto odocumento”, dal quale ai sensi del richiamato art. 15 d.L. n. 41/1995deve risultare il maggior corrispettivo di cessione rispetto a quello ri-sultante dall'atto di vendita, possa consistere anche in una voce con-tabile dello stato patrimoniale della venditrice. Contrariamente aquanto ritenuto dai giudici d’appello, lo stato patrimoniale in quantoelaborato contabile redatto unilateralmente dalla società che rappre-senta la sua situazione patrimoniale, non costituirebbe un atto o undocumento inteso nel senso voluto dal legislatore con il citato art. 15.5. Con l’unico motivo di ricorso incidentale l’Agenzia delle Entrateprospetta, ex art. 360, comma 1, n. 4, cod. proc. civ., la nullità dellasentenza per violazione e falsa applicazione dell'art. 24, del d. Lgs.546/1992, dell'art. 63, comma 4, del medesimo d. Lgs. 546/1992, edell'art. 14, poiché il giudice non avrebbe considerato che la questioneNumero registro generale 10607/2021Numero sezionale 2909/2026Numero di raccolta generale 18583/2026Data pubblicazione 08/06/2026dell’art. 15 è stata tardivamente introdotta nel giudizio. Il ricorso ori-ginario sarebbe stato fondato esclusivamente sulla ritenuta violazionedell'art. 9 TUIR, in quanto i contribuenti avrebbero contestato il criteriodi calcolo usato per la determinazione del valore normale. Avrebberointrodotto solo col deposito della memoria illustrativa nel giudizio diprimo grado e successivamente nel giudizio di rinvio, la questione re-lativa all'applicabilità al caso di specie del limite legale posto in favoredel contribuente dall'art. 15 del d.L. n. 41/1995, laddove in esso sistabilisce che ai fini IVA è impedita la rettifica del corrispettivo dellecessioni di fabbricati se lo stesso è indicato nell'atto in misura non in-feriore al valore determinato ai sensi dell'art. 52, comma 4, del d.P.R.n. 131/1986, «salvo che da atto o documento il corrispettivo risulti dimaggiore ammontare».Si dà preliminarmente atto dell’eccezione di inammissibilità di talemotivo, sollevata nel controricorso, perché il motivo sarebbe genericoed avulso dalla motivazione resa sul punto in sentenza. L’eccezionenon è accoglibile, poiché con il mezzo di ricorso incidentale l’Agenziasostiene che, contrariamente a quanto ritenuto dalla Commissione disecondo grado, l’aver invocato l’art. 15 cit. non costituirebbe sempli-cemente esposizione di una tesi difensiva più articolata, tale comunqueda non alterare il tema in decisione rispetto alla prospettazione intro-duttiva. Sarebbe una vera e propria inammissibile estensione delthema decidendum e probandum che implicherebbe un accertamentodi fatto – se il valore dichiarato fosse o meno uguale o superiore aquello rilevabile con il metodo catastale – estraneo al thema deciden-dum et probandum, quale definito dai motivi originari del ricorso. Inol-tre, il ricorso incidentale riproduce i motivi dell’atto introduttivo delgiudizio, per adeguata specificità e localizzazione della censura.Numero registro generale 10607/2021Numero sezionale 2909/2026Numero di raccolta generale 18583/2026Data pubblicazione 08/06/20266. Inoltre, il Collegio osserva che il ricorso incidentale non è mera-mente condizionato, come afferma l’Agenzia, ma autonomo e paraliz-zante, ossia, se venisse accolto sulla considerazione della tardiva in-troduzione nel giudizio dell’eccezione relativa all’art. 15 d.L. 41/1995,renderebbe per ciò solo inammissibile il ricorso principale nel qualetutte le censure sono incentrate proprio sull’art.15 e, quindi, l’inciden-tale dev’essere esaminato in via prioritaria su un piano logico. Ciò pre-messo, la doglianza incidentale non può trovare ingresso, poiché nonsi tratta di una domanda nuova, bensì verte su argomentazioni ulterioriin diritto sempre a sostegno della ritenuta illegittimità della ridetermi-nazione dei corrispettivi delle cessioni immobiliari contestate dall’Agen-zia, anche in quanto precluse dalla c.d. valutazione automatica ex art.15 del d. L. n. 41/1995.7. Passando allo scrutinio del ricorso principale, i quattro motivi chelo sostengono, largamente sovrapponibili, sono affetti da concorrentiprofili di inammissibilità e di infondatezza. La giurisprudenza di questaCorte (v. ad es., tra le tante, Cass. n. 17574/2009; Cass. n. 656/2014;Cass. n. 2155/2019) ha chiarito che l'obbligo di fare riferimento al nor-male valore di mercato, per la valutazione delle componenti redditualiai sensi dell'art. 9 del citato T.U.I.R., costituisce un principio di ampiaapplicazione in materia di accertamento. In particolare, in tema di de-terminazione del reddito d'impresa, per la valutazione a fini fiscali dellevarie prestazioni che costituiscono le componenti attive e passive delreddito, il suddetto principio stabilito dal d.P.R. n. 917/1986, art. 9, havalore generale e non soltanto contabile, e impone quale criterio valu-tativo il riferimento al normale valore di mercato (art. 9, comma 3, cit.)per i corrispettivi, proventi, spese ed oneri di natura presi in conside-razione dal contribuente. Inoltre, è precluso il potere di rettifica delNumero registro generale 10607/2021Numero sezionale 2909/2026Numero di raccolta generale 18583/2026Data pubblicazione 08/06/2026corrispettivo delle cessioni di fabbricati, qualora questo risulti di am-montare non inferiore al valore dichiarato e determinato con il criteriodi cui al d.P.R. n. 131/ 1986, art. 52, comma 4. Tuttavia, come sievince dall'inciso contenuto nella stessa disposizione di legge «salvoche da un atto o un documento risultasse un corrispettivo di valoresuperiore a quello dichiarato dal contribuente», ciò non esclude chel’Ufficio abbia la possibilità di controllare la veridicità del corrispettivodichiarato, avvalendosi dei mezzi istruttori previsti in materia di impo-ste sui redditi. In tali casi, le prove richieste per effettuare la rettificaai fini IVA devono essere di natura documentale e, quindi, non fondatesu mere presunzioni estimative.8. Ciò premesso, al proposito si legge in sentenza che «l'Ammini-strazione ha anche soggiunto una valutazione puntuale dimostrativanon solo della valutazione in concreto dell'immobile di causa ma anchedella conoscenza della città: ossia che considerata la zona, la stima di4,5 milioni di lire (e non di 1,5, come dichiarato) al metro quadrato erasottostimata e pertanto puramente prudenziale, essendo il mercato im-mobiliare del centro storico riservato a una stretta cerchia di élite. Va-lutazione questa, che il Collegio non può non condividere discutendosi,come già detto, di un palazzo di pregio situato nella più bella e monu-mentale arteria del centro storico cittadino» (cfr. p.14 sentenza). Ilgiudice ha così accertato in fatto che il maggior reddito d'impresa ac-certato ha trovato conferma nelle stime ufficiali del mercato immobi-liare effettuate alla stregua della [OSCURATO:PERSONA] della F.I.M.A.A. Trentinoo dell'Ufficio del Territorio di Trento, i quali, per immobili di tale pregio,prevedevano, nell'anno di riferimento, valori che oscillano tra i 3 milionidi lire e i 4,5 milioni al mq. La ricorrente ha, invece, venduto immobilicon caratteristiche analoghe alla cifra di 1,5 milioni al mq.Numero registro generale 10607/2021Numero sezionale 2909/2026Numero di raccolta generale 18583/2026Data pubblicazione 08/06/20269. Il ragionamento del giudice non è limitato al profilo estimativosuddetto, poiché il giudice ritiene in precedenza anche che, all’esito diun articolata motivazione che prende in considerazione un compendiodi elementi fattuali, «Si deve quindi convenire con l'Amministrazionefinanziaria: l'ultima operazione di vendita del 2009 (gli spazi commer-ciali a piano terra e gli spazi adibiti a ufficio al primo piano, entrambicon spazi di pertinenza) non presentava alcuna giustificazione econo-mica e deve essere ritenuta, per contro, sintomatica di violazione didisposizioni tributarie» (cfr. p.11 sentenza). L’elemento dell’antiecono-micità, non meramente estimativo, è molto forte perché la vendita diimmobili in perdita assurge a un comportamento non sorretto da giu-stificazione economica, a fronte di una società immobiliare, il cui scopoè la massimizzazione dei profitti derivanti da tale attività istituzionale,come contestato dall’Agenzia.10. A questi elementi si aggiunge poi anche la valutazione dellostato patrimoniale della [OSCURATO:PERSONA] s.n.c. compiuta dal giudice, cheha correttamente ritenuto lo stato patrimoniale un documento previstoe disciplinato dall'art. 2424 cod. civ., il quale deve fornire un'informa-tiva completa, una rappresentazione veritiera e corretta della situa-zione patrimoniale della società.11. Le doglianze in disamina non possono perciò trovare ingresso,in quanto si appuntano sui citati artt.15 e 52 e sulla contestazione dellanatura dello stato patrimoniale della società, se sia o meno un “docu-mento” rilevante nel caso di specie, poiché, a differenza di quanto pro-spettato dai contribuenti e ulteriormente elaborato nella memoria illu-strativa, il corrispettivo esposto nei rogiti di compravendita è certo laregola ai fini dell’imponibilità IVA, ma questa conosce eccezioni, allor-quando, come nel caso di specie, il giudice del merito, attraverso unNumero registro generale 10607/2021Numero sezionale 2909/2026Numero di raccolta generale 18583/2026Data pubblicazione 08/06/2026accurato apprezzamento del fatto non revocabile in dubbio in questasede nei termini di cui alle censure a base del ricorso principale, abbiaaccertato la presenza di un vasto compendio di elementi di prova, nonmeramente estimativi, che dimostrano che tale prezzo non è attendi-bile. Ciò emerge - afferma il giudice - innanzitutto dall’evidente plu-riennale antieconomicità della gestione della società immobiliare, ele-mento decisivo non giustificato dai contribuenti non solo nei gradi dimerito ma neppure in sede di Legittimità che, poi, viene ulteriormenteriscontrato dalle risultanze contenute nello stato patrimoniale della so-cietà, predisposto ex art. 2424 cod. civ. anteriormente al processo escrittura obbligatoria, oltre che dalla attendibile documentazione delladall’Agenzia delle Entrate, ma proviene da un ente terzo e si basa suplurimi fatti storici i cui dati sono alla base delle statistiche e valutazioniin essa contenute e che confermano che i prezzi esposti nelle compra-vendite sono macroscopicamente fuori mercato.12. In presenza di soccombenza reciproca, le spese di lite sonocompensate. P.Q.Mrigetta il ricorso principale e il ricorso incidentale e compensa lespese di lite.Si dà atto che, ai sensi del d.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma1-quater, sussistono i presupposti per il versamento – da parte deiricorrenti principali in solido tra loro - dell'ulteriore importo a titolo diNumero registro generale 10607/2021Numero sezionale 2909/2026Numero di raccolta generale 18583/2026Data pubblicazione 08/06/2026contributo unificato pari a quello per il ricorso principale, a norma dellostesso articolo 13, comma 1-bis, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 27 marzo 2026.Il PresidenteRoberto Succio