Cassazione n. 22654/2026

Ardizzi unitamente all'avvocato [OSCURATO:PERSONA]Lago– ricorrente –controCOMUNE [OSCURATO:PERSONA], in persona del Sindaco pro tempore, rappre-sentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamente agliavvocati [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]– controricorrente –avverso la sentenza della Corte d'Appello di Venezia n. 2872/2020depositata il 3/11/2020.Numero registro generale 30776/2021Numero sezionale 2080/2026Numero di raccolta generale 22654/2026Data pubblicazione 03/07/2026Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del giorno 7/05/2026 dal Consigliere Dott. [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA] FATTO1. Con sentenza n. 2872/2020, pubblicata in data 3 novembre2020, la Corte d'appello di Venezia, per quanto ancora rileva nellapresente sede, ha accolto solo parzialmente l'appello incidentale pro-posto da [OSCURATO:PERSONA] avverso la sentenza del Tribunale diVicenza n. 2681/2017, pubblicata in data 21 settembre 2017.2. [OSCURATO:PERSONA] aveva agito nei confronti del [OSCURATO:PERSONA] al fine di ottenere l'accertamento dell'occupazione illegit-tima di un'area di sua proprietà per la realizzazione di una centrale dipompaggio idrico e la conseguente condanna dell'Amministrazioneconvenuta al risarcimento del danno commisurato: al valore commer-ciale dell'area occupata e irreversibilmente acquisita senza decreto diesproprio; alla svalutazione di una striscia di terreno lasciata all'attorema inutilizzabile; al deprezzamento del terreno residuo e dell'immobi-le abitato dall'attore medesimo in conseguenza delle immissioni ru-morose e moleste provocate dall'impianto.Costituitosi il convenuto, il Tribunale di Vicenza aveva accolto ladomanda attorea di risarcimento, quantificando il danno complessivoin misura corrispondente al valore venale del bene immobile all'epocadella citazione, rivalutato fino alla data della decisione e aumentatodel 10% a titolo di ristoro del danno non patrimoniale.3. Proposto appello principale da parte del COMUNE DI VICENZAed appello incidentale da parte di [OSCURATO:PERSONA] – successi-vamente deceduto nelle more del giudizio di gravame – la Corte d'ap-pello di Venezia ha integralmente respinto l'appello principale mentreSez. S1 - R.G. 30776/2021 – CC 07/05/2026 - Pagina nr. 2 di 12Numero registro generale 30776/2021Numero sezionale 2080/2026Numero di raccolta generale 22654/2026Data pubblicazione 03/07/2026ha accolto il gravame incidentale limitatamente alla regolazione dellespese della consulenza tecnica d'ufficio svolta in prime cure.La Corte d'appello ha invece disatteso il motivo di appello inciden-tale con il quale [OSCURATO:PERSONA] aveva censurato la quantifica-zione del risarcimento operata dal Tribunale ed aveva in particolarecontestato la correttezza dell'abbattimento del 40% del valore delterreno - proposto dal CTU e accolto dal Tribunale nel determinare ilvalore venale del terreno - argomentando che all'area espropriata sisarebbe dovuto attribuire il valore corrispondente alla capacità edifi-catoria concretamente utilizzata dalla [OSCURATO:PERSONA], sen-za abbattimento del 40%.Al riguardo la Corte territoriale - che, in precedenza, aveva osser-vato che la decisione definitiva del Tribunale aveva “dato per assoda-to l'effetto traslativo della proprietà in ragione del giudicato implicitosull'accessione invertita, individuato nella sentenza non definitiva” pa-rametrando “il danno risarcibile al valore venale dell'area occupatasecondo i criteri equitativi introdotti in materia di espropriazione - conl'art. 42-bis del d.p.r. 327/2001 - dall'art. 34 del decreto-legge n. 98/2011, convertito in Legge n. 111/2011” - ha ritenuto che l'infondatez-za del gravame derivasse dall'applicazione del criterio della c.d. edifi-cabilità legale, di cui agli artt. 5-bis, comma 3, Legge n. 359/1992nonché 32 e 37, d.P.R. n. 327/ 2001, in virtù dei quali un'area puòessere ritenuta edificabile solo quando la stessa risulti così classificatadagli strumenti urbanistici vigenti al momento della vicenda ablativa,dovendosi altrimenti escludere ogni possibilità legale di edificazionetutte le volte in cui, per lo strumento urbanistico vigente all'epoca incui deve compiersi la ricognizione legale, la zona sia stata concreta-mente vincolata ad un utilizzo meramente pubblicistico.Sez. S1 - R.G. 30776/2021 – CC 07/05/2026 - Pagina nr. 3 di 12Numero registro generale 30776/2021Numero sezionale 2080/2026Numero di raccolta generale 22654/2026Data pubblicazione 03/07/2026Nella specie – ha osservato la Corte territoriale – l'abbattimento divalore operato dal C.T.U. e fatto proprio dal Giudice di prime curetrovava giustificazione nel fatto che l'area oggetto dell'attività ablato-ria risultava appartenente alla “ZTO F4-SERVIZI” e quindi priva di li-bertà di destinazione d'uso produttivo se non a limitata finalità pub-blica.La Corte ha bensì osservato che tale vincolo era stato impostosull'area in questione in quanto preordinato all'esproprio per la realiz-zazione dell'opera all'origine del contenzioso con variante al PRG,contestualmente alla quale era stato approvato il progetto di realizza-zione dell'opera, ma ha puntualizzato che “la stretta concatenazionetemporale e finalistica dei provvedimenti amministrativi comprendentila variante al PRG con il conseguente decreto di occupazione di ur-genza del marzo del 1991” non valeva a giustificare la pretesa di at-tribuire al terreno medesimo una valutazione di mercato corrispon-dente a quella di un terreno con potenzialità edificatoria privata, di ti-po produttivo-industriale.Quest'ultima tesi – ha infatti osservato la Corte d'appello – si sa-rebbe tradotta nel desumere l'illegittimità della disposta variante delPRG dall'inerzia dell'Amministrazione nell'emettere tempestivamenteil decreto di esproprio, laddove il profilo della legittimità della varianteal PRG - anche per l'ambito di discrezionalità amministrativa con cuiviene esercitata - differisce dal presupposto della responsabilità risar-citoria fatta valere dall'appellante incidentale.4. Per la cassazione della sentenza della Corte d'appello di Vene-zia ricorre [OSCURATO:PERSONA], quale unicaerede di [OSCURATO:PERSONA].Resiste con controricorso il [OSCURATO:PERSONA].Sez. S1 - R.G. 30776/2021 – CC 07/05/2026 - Pagina nr. 4 di 12Numero registro generale 30776/2021Numero sezionale 2080/2026Numero di raccolta generale 22654/2026Data pubblicazione 03/07/20265. La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio,a norma degli artt. 375, secondo comma, e 380-bis.1, c.p.c.Le parti hanno depositato memorie.[OSCURATO:PERSONA] DIRITTO1. Il ricorso è affidato a tre motivi.1.1. Il primo motivo di ricorso è, testualmente, rubricato “viola-zione e/o falsa/inesatta applicazione di norme di diritto, in relazioneall'art. 360 comma 1.3 c.p.c., e segnatamente dell'art. 5-bis comma3 della L. 359/1992 (legge di conversione del decreto-legge del 11/07/1992 n. 333, ove nell'allegato 1, dopo l'art. 5, è stato inseritol'art. 5 bis) e degli artt. 32, 37 e 55 del D.P.R. 327 del 2001, nonchédell'art. 25 delle norme di attuazione del PRG del Comune di Vicenza.Contestuale violazione o comunque inesatta applicazione dell'art.2043 c.c. e dell'art. 2909 c.c. Violazione e/o falsa applicazione delloart. 112 c.p.c.”.Il ricorso censura la decisione impugnata in primo luogo per averebasato la propria valutazione su previsioni non applicabili al caso dispecie, in tal modo pervenendo a confermare un non corretto abbat-timento del 40% applicato al valore venale del terreno oggetto dellaoccupazione acquisitiva.Evidenzia, in primo luogo, il ricorso che le previsioni di legge ri-chiamate dalla decisione impugnata – e cioè gli artt. 5-bis, comma 3,D.L. n. 333/1992 (conv. con Legge n. 359/1992) nonché 32 e 37,d.P.R. n. 327/2001 – riguardano il diverso profilo delle procedure diespropriazione per pubblica utilità – e non le ipotesi di occupazioneacquisitiva ‒ e che, pertanto, la decisione della Corte territorialeavrebbe contemporaneamente:Sez. S1 - R.G. 30776/2021 – CC 07/05/2026 - Pagina nr. 5 di 12Numero registro generale 30776/2021Numero sezionale 2080/2026Numero di raccolta generale 22654/2026Data pubblicazione 03/07/2026− violato l'art. 112 c.p.c., ponendo a fondamento della propria de-cisione eccezioni non sollevate dal controricorrente;− disatteso il giudicato interno formatosi con la sentenza parzialedel Tribunale di Vicenza n. 1606/2009, in quanto quest'ultimaaveva accertato la natura edificabile del terreno ai sensi dell'art.55, d.P.R. n. 327/2001 (occupazioni illegittime anteriori al 30.9.1996).Deduce, quindi, il ricorso che alla fattispecie in esame doveva tro-vare applicazione esclusivamente il già richiamato art. 55, d.P.R. n.327/2001.Il ricorso, in secondo luogo, evidenzia che, alla luce della stessaC.T.U. svolta nel giudizio di prime cure, il terreno per cui è causa ve-niva a rientrare nella “ZTO F4 – servizi / impianti tecnologici” e cioè inuna zona che: sarebbe stata riconosciuta edificabile dal CTU in piùpunti della perizia; presenterebbe indici edificatori addirittura superio-ri a quelli delle zone produttive ordinarie; risulterebbe caratterizzatada interventi realizzabili anche da privati, anche mediante convenzio-ni con il Comune alla luce dell'art. 25 delle NTA del PRG.Argomenta, quindi, che• il vincolo urbanistico imposto dal PRG era conformativo e nonpreordinato all'esproprio;• la Corte d'Appello avrebbe errato nel ritenere che tale destina-zione comportasse la perdita della “commerciabilità” del bene;• l'abbattimento del 40% risulterebbe privo di fondamento norma-tivo e contrasterebbe con l'art. 55 DPR 327/2001.1.2. Con il secondo motivo il ricorso deduce, in relazione all'art.360, n. 5, c.p.c., “omesso esame circa fatti storici che sono stati og-getto di discussione tra le parti (…), documentalmente provati edemergenti dagli allegati 0 e 0/1 della c.t.u. del 18.10.2010, decisivi inSez. S1 - R.G. 30776/2021 – CC 07/05/2026 - Pagina nr. 6 di 12Numero registro generale 30776/2021Numero sezionale 2080/2026Numero di raccolta generale 22654/2026Data pubblicazione 03/07/2026relazione alla esatta determinazione del valore venale/commercialedel bene immobile e quindi alla esatta quantificazione del risarcimen-to spettante”.Si censura la decisione impugnata in quanto la stessa avrebbeomesso di considerare che:• la zona F4 consentiva interventi privati con ritorno economico;• il terreno era ubicato in un contesto residenziale di pregio;• la stessa azienda municipalizzata del [OSCURATO:PERSONA] pos-sedeva terreni in ZTO analoga, valorizzati in bilancio ad un valo-re ben superiore a quello stimato dal CTU;• la valutazione del CTU si basava su un concetto improprio – la“minor commerciabilità” ‒ non rilevante ai fini del valore venale.1.3. Con il terzo motivo il ricorso deduce, testualmente, la “nullitàdella sentenza per difetto assoluto di motivazione, in relazione al mo-tivo di cui all'art. 360, comma 1.4 oppure comma 1.5 c.p.c., con rife-rimento alla ritenuta “vanificata potenziale commerciabilità del be-ne””.Si censura la decisione impugnata nella parte in cui la stessa haaffermato che la variante al PRG avrebbe “vanificato la potenzialecommerciabilità del bene” e “confinato le finalità lucrative di carattereprivato”.Deduce il ricorso che la motivazione sul punto sarebbe apodittica,apparente – perché non permetterebbe di capire il ragionamento del-la Corte d'appello ‒ perplessa e oggettivamente incomprensibile.2. Preliminarmente deve essere esaminata l'eccezione di tardivitàdel ricorso, sollevata dal controricorrente.L'eccezione è infondata.La modifica del termine “lungo” di cui all'art. 327 c.p.c., infatti, èstata disposta dall'art. 46, comma 17, Legge n. 69/2009, con effettoSez. S1 - R.G. 30776/2021 – CC 07/05/2026 - Pagina nr. 7 di 12Numero registro generale 30776/2021Numero sezionale 2080/2026Numero di raccolta generale 22654/2026Data pubblicaz ion e 03/07/2026dal 4 luglio 2009 ed applicazione ai giudizi instaurati in primo gradodopo la data dell'entrata in vigore della modifica.L'esame degli atti, invece, evidenzia che l'atto introduttivo delgiudizio di primo grado risale al 1998, con conseguente applicazionedel previgente termine “lungo” di un anno, da ciò derivando la tem-pestività del ricorso.3. Il primo motivo di ricorso è da ritenersi fondato nei limiti che ciappresta a precisare.Premesso, infatti, che l'abbattimento di valore del 40% risulta es-sere stato operato dalla decisione di prime cure e semplicemente con-fermato dalla decisione qui impugnata, risulta in primo luogo infonda-ta la tesi – espressa nel mezzo – per cui la Corte territoriale avrebbeerroneamente recepito delle “eccezioni di merito non proposte –neanche tardivamente – dal Comune di Vicenza” (pag. 21 ricorso),dal momento che la corretta determinazione del valore del terrenooccupato ai fini della determinazione dell'entità del riconoscimento delrisarcimento costituiva l'oggetto diretto del giudizio, essendosi, per-tanto, la Corte d'appello limitata a verificare la fondatezza delle do-glianze formulate nell'atto di gravame avverso la statuizione di primogrado.Parimenti è da escludere che la Corte territoriale sia incorsa in unaviolazione di un giudicato desumibile dalla decisione di prime cure.Questo per la fondamentale ragione che il ricorso – in diretta vio-lazione dell'art 366 c.p.c. – omette qualsivoglia adeguata riproduzio-ne del contenuto della decisione del Tribunale su cui si sarebbe for-mato il giudicato (Cass. Sez. 3 - Ordinanza n. 25700 del 25/09/2024;Cass. Sez. 2 - Sentenza n. 17310 del 19/08/2020; Cass. Sez. L -Sentenza n. 5508 del 8/03/2018; Cass. Sez. 2 - Sentenza n. 15737Sez. S1 - R.G. 30776/2021 – CC 07/05/2026 - Pagina nr. 8 di 12Numero registro generale 30776/2021Numero sezionale 2080/2026Numero di raccolta generale 22654/2026Data pubblicaz ion e 03/07/2026del 23/06/2017) nonché degli atti di gravame, in tal modo precluden-do in radice l'accertamento della tesi formulata nel ricorso.Si deve, peraltro, osservare che, in ordine al profilo del carattereedificabile del terreno, la Corte territoriale si è correttamente confor-mata al principio – costantemente enunciato da questa Corte – percui la determinazione di valore del terreno deve avvenire sulla scortadelle potenzialità anche diverse dalla piena edificabilità, ma a condi-zione che tali potenzialità siano assentite dalla normativa vigente, siapure con il conseguimento delle opportune autorizzazioni amministra-tive (Cass. Sez. 1 - Ordinanza n. 27960 del 4/10/2023; Cass. Sez. 1 -Ordinanza n. 6527 del 6/03/2019; Cass. Sez. 1 - Sentenza n. 23639del 21/11/2016), non potendosi conferire alcuna valenza alla meraedificabilità di fatto, in quanto tale ultimo criterio è riservato all'ipote-si in cui, al momento del concludersi della vicenda ablatoria persista,riguardo alla stessa area, una situazione di carenza di pianificazione(Cass. Sez. 1 - Ordinanza n. 10502 del 15/04/2019; Cass. Sez. 1 -Ordinanza n. 26644 del 22/10/2018; Cass. Sez. 1, Sentenza n.22992 del 29/10/2014).Tuttavia, se le premesse dalle quali la Corte territoriale ha presole mosse nella propria decisione risultano corrette, non è altrettanto èa dirsi del successivo sviluppo argomentativo della sentenza, emer-gendo, sotto questo specifico profilo, la fondatezza del ricorso.La decisione della Corte territoriale, infatti, dopo aver evidenziatoche il terreno oggetto di occupazione risultava essere stato inserito inarea “ZTO F4-SERVIZI”, con vincolo che risultava preordinato all'e-sproprio per la realizzazione dell'opera pubblica, in tal modo appor-tando una variante al PRG che aveva “vanificato la potenziale com-merciabilità del bene”, è pervenuta alla conclusione per cui l'accogli-mento della pretesa del privato di “ottenere una valutazione di mer-Sez. S1 - R.G. 30776/2021 – CC 07/05/2026 - Pagina nr. 9 di 12Numero registro generale 30776/2021Numero sezionale 2080/2026Numero di raccolta generale 22654/2026Data pubblicaz ion e 03/07/2026cato dell'immobile corrispondente a quella di una ZTO con potenzialitàedificatoria privata, di tipo produttivo-privata”, risultava preclusa inquanto, in tal modo, il privato sarebbe venuto a conseguire indiret-tamente ed a posteriori l'affermazione dell'illegittimità della variantedel PRG che aveva determinato l'inserimento del terreno medesimo inarea “ZTO F4-SERVIZI”.Il ragionamento della Corte territoriale, invero, risulta del tutto di-vergente dall'insegnamento di questa Corte, che invece ha chiaritoche per individuare la qualità edificatoria dell'area, da effettuarsi inbase agli strumenti urbanistici vigenti al momento dell'espropriazione,occorre distinguere tra vincoli conformativi ed espropriativi, sicchéove con l'atto di pianificazione si provveda alla zonizzazione dell'inte-ro territorio comunale, o di una sua parte - sì da incidere su di unageneralità di beni, in funzione della destinazione dell'intera zona in cuiessi ricadono e in ragione delle sue caratteristiche intrinseche - il vin-colo assume carattere conformativo ed influisce sulla determinazionedel valore dell'area espropriata, mentre, ove si imponga un vincoloparticolare, incidente su beni determinati, in funzione della localizza-zione di un'opera pubblica, il vincolo è da ritenersi preordinato all'e-spropriazione e da esso deve prescindersi nella stima dell'area (Cass.Sez. 1 - Ordinanza n. 7393 del 14/03/2023; Cass. Sez. 1 - Sentenzan. 207 del 9/01/2020; Cass. Sez. 1 - Ordinanza n. 4100 del 20/02/2018; Cass. Sez. 1 - Sentenza n. 25320 del 25/10/2017).È, allora, evidente, che la valutazione dell'incidenza che il vincologravante su un'area presenta ai fini della determinazione delle poten-zialità edificatorie dell'area medesima – e quindi del suo valore – noncostituisce in alcun modo una forma surrettizia di verifica della legit-timità del vincolo medesimo, trattandosi, invece - più semplicemente- di individuare le caratteristiche e le finalità che contraddistinguonoSez. S1 - R.G. 30776/2021 – CC 07/05/2026 - Pagina nr. 10 di 12Numero registro generale 30776/2021Numero sezionale 2080/2026Numero di raccolta generale 22654/2026Data pubblicazione 03/07/2026lo specifico vincolo e quindi, di riflesso, l'esistenza o meno di un nessofunzionale con la successiva espropriazione, traendo – secondo i prin-cipi ripetutamente individuati da questa Corte – le relative conse-guenze sul piano della valutazione del valore del terreno oggettodell'attività ablatoria.Alla luce di tale principio, il compito che la Corte territoriale erachiamata ad assolvere nella valutazione del motivo di gravame –compito che, a questo punto, dovrà essere assolto dal giudice di rin-vio ‒ era semplicemente quello di stabilire se la variante al PRG cheaveva determinato la ricomprensione del terreno in area “ZTO F4-SERVIZI” fosse riconducibile all'ambito dei vincoli conformativi oppurea quello dei vincoli espropriativi, traendone poi le conseguenze – giàillustrate – in tema di determinazione del valore del terreno medesi-mo ai fini del riconoscimento del risarcimento, senza che in alcunmodo una simile operazione potesse ritenersi indiretto e surrettiziosindacato della legittimità della variante del PRG.4. L'accoglimento del primo motivo determina l'assorbimento deimotivi ulteriormente formulati nel ricorso.5. Il ricorso va pertanto accolto in relazione al primo motivo, conassorbimento degli ulteriori due motivi, e la decisione impugnata de-ve essere cassata con rinvio alla Corte d'appello di Venezia, in diversacomposizione, la quale provvederà altresì a regolare le spese anchedel presente giudizio di legittimità. P.Q.MLa Corte accoglie, per quanto di ragione, il primo motivo di ricor-so, assorbiti gli altri, cassa l'impugnata sentenza e rinvia, anche perle spese del giudizio di cassazione, alla Corte d'appello di Venezia, indiversa composizione.Sez. S1 - R.G. 30776/2021 – CC 07/05/2026 - Pagina nr. 11 di 12Numero registro generale 30776/2021Numero sezionale 2080/2026Numero di raccolta generale 22654/2026Data pubblicazione 03/07/2026Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione PrimaCivile della Corte Suprema di Cassazione, il giorno 7 maggio 2026.Il PresidenteGUIDO MERCOLINOSez. S1 - R.G. 30776/2021 – CC 07/05/2026 - Pagina nr. 12 di 12