Cassazione n. 25819/2026

[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesidall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]Societa' [OSCURATO:PERSONA] S.r.l. in persona del legale rappresentantepro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] all’avvocato [OSCURATO:PERSONA] contro[OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d'Appello di Brescia n. 1643/2021depositata il 28/07/2022.Numero registro generale 26403/2022Numero sezionale 2454/2026Numero di raccolta generale 25819/2026Data pubblicazione 25/09/2026Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 17/09/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Con sentenza in data [OSCURATO:DATA_NASCITA] la Corte d’Appello di Brescia accoglievaparzialmente l’appello interposto da [OSCURATO:PERSONA] S.r.l. (di seguito, perbrevità, indicata come Duomo), [OSCURATO:PERSONA] ed [OSCURATO:PERSONA] avverso lasentenza pronunciata dal Tribunale di Cremona e con la quale essiconvenuti, poi appellanti, erano stati condannati a pagare a [OSCURATO:SOCIETA]. lasomma di euro 59.718,19 quali canoni rimasti impagati relativamente adun rapporto di locazione di immobile ad uso non commerciale sito inCrema.Nel giudizio di prime cure S.I.C. aveva dedotto di aver locato a DuomoAncorotti Ciro e [OSCURATO:PERSONA] si erano resi garanti delle relativeobbligazioni; che successivamente, in data 11.10.2013 la conduttriceaveva ceduto il contratto di locazione a [OSCURATO:SOCIETA]., affittandolecontestualmente la propria azienda; quest’ultima società, tuttavia, erarimasta inadempiente all’obbligo di versare i canoni.In considerazione di ciò, S.I.C. aveva intrapreso procedimento cautelarediretto al sequestro conservativo dei beni di Duomo e, in quella sede, laDuomo e i garanti avevano offerto cauzione tramite assegno circolare cuiera seguita la revoca del sequestro concesso.La S.I.C. aveva indi convenuto nel giudizio di merito la Duomo ed i garantiper chiederne la condanna al pagamento dei canoni.Il Tribunale di Crema aveva condannato i convenuti al pagamento dellasomma dovuta dalla conduttrice per i canoni rimasti non corrisposti;invece, aveva dichiarato inammissibili o rigettato le eccezioni e leNumero registro generale 26403/2022Numero sezionale 2454/2026Numero di raccolta generale 25819/2026Data pubblicazione 25/09/2026domande riconvenzionali degli stessi e, tra di esse, quelle relative alpagamento dell’indennità di avviamento ed ai danni lamentati dai garanti;nel merito aveva reputato infondate l’eccezione di inopponibilità dellosfratto a [OSCURATO:PERSONA] non avendo la stessa partecipato al relativo giudiziodi convalida, la domanda risarcitoria dalla stessa proposta per l’esecuzionedel rilascio e per la mancata stipula di nuovi contratti con terzi, nonché lepretese fondate sui dedotti vizi dell’immobile e sul rimborso delle spese diristrutturazione, valorizzando, quanto a queste ultime, le clausolecontrattuali che ponevano gli interventi a carico della conduttrice.Gli appellanti impugnavano dunque la decisione del Tribunale di Cremaribadendo le eccezioni e contestazioni già in quella sede proposte e, perquanto in questa sede rileva, insistevano nella necessaria declaratoria disopravvenuta inefficacia del sequestro, essendo stata tardivamenteintrodotta l’azione di merito, contestavano la ritenuta inammissibilità delledomande riconvenzionali risarcitorie proposte come l’opponibilità ad essiappellanti della pronuncia di convalida di sfratto resa nei confronti dellasola D.M.A., poiché il contraddittorio avrebbe dovuto essere esteso anchealla conduttrice cedente Duomo, e ribadivano l’obbligo della S.I.C. dirisarcimento del danno derivante dall’interruzione delle trattative per ilsubentro di altro conduttore nel rapporto di locazione; deducevano inoltreche, non essendo stato esteso il contraddittorio nel procedimento disfratto alla appellante [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., questa non aveva potuto inquella sede richiedere la riduzione dei canoni per il limitato godimento delbene né la refusione dei costi per le ingenti opere di ristrutturazionesvolte.La corte territoriale, ritenuto che la legittimazione passiva rispettoall’azione di sfratto spettasse a D.M.A., cessionaria del rapporto, e che ledomande risarcitorie proposte da Duomo. e dai garanti fosseroinammissibili in quanto fondate su fatti nuovi rispetto a quelli dedotti negliNumero registro generale 26403/2022Numero sezionale 2454/2026Numero di raccolta generale 25819/2026Data pubblicazione 25/09/2026di condanna era stata tardivamente introdotta da S.I.C. rispetto allaconcessione del sequestro e che pertanto spettava la restituzione dellasomma ottenuta a seguito del provvedimento cautelare, mentre rigettavagli ulteriori motivi dedotti.[OSCURATO:PERSONA] tale pronuncia hanno proposto ricorso per cassazione articolato inquattro motivi [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA] s.r.l. ha resistito con controricorso.proprie conclusioni chiedendo la declaratoria di inammissibilità o rigettodel ricorso; entrambe le parti hanno depositato memoria ex art.380-bis.1c.p.c.RAGIONI DELLA DECISIONECon il primo motivo i ricorrenti lamentano la «violazione e falsaapplicazione dell’art.426 c.p.c. in combinato disposto con l’art.183 commi5 e 6 c.c., nonché dell’art.447 bis c.p.c. in relazione all’art.360 n.3 c.p.c. –Error in procedendo ed illogicità manifesta della motivazione circa un fattodecisivo del giudizio in relazione all’art.360 n.5 c.p.c.».I ricorrenti si dolgono del fatto che il giudice di merito ha ritenuto ‘nuove’alcune domande proposte in via riconvenzionale nella memoria ex art. 426c.p.c. rispetto a quelle già introdotte con la comparsa di costituzione erisposta.Il motivo è inammissibile.Ed infatti esso è privo della necessaria specificità prescritta dal disposto dicui all’art.366 n.6 c.p.c. non menzionandosi nella relativa argomentazioneNumero registro generale 26403/2022Numero sezionale 2454/2026Numero di raccolta generale 25819/2026Data pubblicazione 25/09/2026né le domande proposte con la comparsa di costituzione né quelleproposte con la memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., e tanto menoquelle ritenute nuove, e così impedendo a questa Corte di esaminarne ilcontenuto e la correttezza del conseguente giudizio svolto da parte dellacorte territoriale.Anche nella parte espositiva dell’atto introduttivo del presente giudizio iricorrenti a pag.7 si limitano a riferire che nel giudizio di primo grado ‘glistessi convenuti contestavano le domande svolte da parte attricechiedendone il rigetto e, in ogni caso, la compensazione dell’importopreteso da [OSCURATO:SOCIETA]. nei loro confronti con quanto dovuto alla odiernasocietà ricorrente in forza delle domande svolte in via riconvenzionale‘senza tuttavia riportare il contenuto delle domande.Dunque, seppur le domande proposte in via riconvenzionale sonorichiamate nell’atto di appello, non sono invece riportate le domandesvolte in comparsa di costituzione, né quelle di cui alla memoria exart.426 c.p.c., e pertanto non si evincono i fatti specifici sui quali esseoriginariamente si fondavano al fine, appunto, di verificare il contenuto dientrambe.L’assunta illogicità manifesta della motivazione circa un fatto decisivo delgiudizio in relazione all’art.360 n.5 c.p.c. non risulta poi in alcun modoargomentata con specifiche deduzioni svolte da parte ricorrente dovendosirilevare che la citata norma prevede l'"omesso esame" come riferito ad"un fatto decisivo per il giudizio" ossia ad un preciso accadimento o unaprecisa circostanza in senso storico - naturalistico, che abbia costituitooggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a direche, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso dellacontroversia); sotto il profilo poi meramente motivazionale deve altresìrilevarsi che la norma va intesa come riduzione al "minimo costituzionale"del sindacato di legittimità sulla motivazione. Pertanto, è denunciabile inNumero registro generale 26403/2022Numero sezionale 2454/2026Numero di raccolta generale 25819/2026Data pubblicazione 25/09/2026cassazione solo l'anomalia motivazionale che si tramuta in violazione dilegge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all'esistenza dellamotivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenzaimpugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. Taleanomalia si esaurisce nella "mancanza assoluta di motivi sotto l'aspettomateriale e grafico", nella "motivazione apparente", nel "contrastoirriducibile tra affermazioni inconciliabili" e nella "motivazione perplessa edobiettivamente incomprensibile", esclusa qualunque rilevanza del semplicedifetto di "sufficienza" della motivazione (Cass. S.U. n.8053/2014).Con il secondo motivo i ricorrenti censurano la sentenza impugnata per«violazione e falsa applicazione dell’art.36 della legge 27 luglio 1978n.392 e dell’art.102 c.p.c. nonché degli artt. 1456 e 1458 c.c. in relazioneall’art. 360 n.3 c.p.c. – Error in procedendo circa la presunta insussistenzain capo alla [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. della legittimazione passiva ad causam nelgiudizio di convalida di sfratto per morosità promosso dalla [OSCURATO:SOCIETA]nonché omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio in relazioneall’art. 360 n.5 c.p.c.».Parte ricorrente lamenta che erroneamente il Tribunale adito per laconvalida dello sfratto per morosità promosso nei confronti dellacessionaria D.M.A. non ha esteso il contraddittorio alla cedente Duomol’opponibilità della relativa convalida di sfratto anche alla cedente stessa.La censura è infondata.La corte territoriale ha rilevato che ‘nel giudizio di convalida di sfratto deveessere convenuto il conduttore, che, per effetto della cessione avvenutaex art.36 l.392/78, alla quale non si era opposta, era la cessionariaD.M.A.’Numero registro generale 26403/2022Numero sezionale 2454/2026Numero di raccolta generale 25819/2026Data pubblicazione 25/09/2026Si osserva che nel caso di cessione del contratto di locazione d'immobile,consentita al conduttore ex art. 36 legge n. 392 del 1978 e comunicata allocatore, si determina la sostituzione del cessionario nei diritti e negliobblighi del cedente, sicché l'originario conduttore risulta del tuttoestraneo al rapporto locatizio che, pur restando assoggettato al medesimoregime giuridico, viene ad instaurarsi, con il consenso del locatore,direttamente tra il cessionario ed il locatore (Cass. n.3996/2003).In particolare, incombe al cessionario l’obbligo di restituire la cosa locataal locatore e di restituirla in buono stato locativo (Cass. n. 12325/1997,Cass. n. 5305/1996); pertanto ai fini del rilascio dell’immobile non ènecessaria la partecipazione al giudizio del cedente poiché si controverteesclusivamente sulle vicende del contratto ceduto (principio enunciato giàda Cass. n. 1009/1976, Cass. n. 3986/2003).L'art. 36 della legge 27 luglio 1978 n. 392, nel sancire che il conduttorepuò sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza ilconsenso del locatore, purché venga insieme locata l'azienda, derogainfatti alle norme di diritto comune relative alla cessione del contratto,secondo cui il consenso del contraente ceduto costituisce requisito divalidità della cessione, che altrimenti sarebbe nulla, per cui siha litisconsorzio necessario in giudizio di accertamento, quando siano inquestione l'avvenuta conclusione, validità ed efficacia del contratto dicessione. Non è invece necessaria la presenza in giudizio del cedentequando si controverta unicamente circa le vicende del contratto ceduto(Cass. n.12454/1997).E’ pur vero che, per tutte le azioni attinenti alla prosecuzione oall’estinzione del rapporto locatizio permane sul piano processuale lalegittimazione passiva dell’originario cedente conduttore qualora non siastato liberato dal debitore ceduto, ma ciò implica solo che, laddove ilgiudizio si sia svolto tra locatore (che non si sia opposto alla cessioneNumero registro generale 26403/2022Numero sezionale 2454/2026Numero di raccolta generale 25819/2026Data pubblicazione 25/09/2026comunicatagli) e cessionario, il cedente non liberato dal locatore (comenella specie) e i garanti restano pur sempre obbligati all’adempimentodelle obbligazioni rimaste inadempiute dal nuovo conduttore e legittimatialtresì a contraddire le domande del locatore intese a conseguirel'adempimento delle obbligazioni originate dal contratto di locazione (Cass.n.5305/1996).Ed infatti questa Corte, nel ricostruire la natura e la portata dell’art. 36della legge n. 392/1978, ha costantemente affermato che “sussistelitisconsorzio necessario tra cedente, cessionario e ceduto soltanto quandosiano in questione l’avvenuta conclusione, validità ed efficacia delcontratto di cessione, ma non quando si controverta unicamente dellevicende del rapporto, potendo in questo caso il locatore esperire separatee distinte azioni nei riguardi dei soggetti tra loro obbligati in solido” (cosìCass. n. 32869/2025, Cass. n. 4405/2024, sebbene sul punto nonmassimata, che richiama ex plurimis, Cass. n. 12454/1997; Cass. n.11847/1993; Cass n. 3102/1987) ed ancora che in materia di locazione diimmobili adibiti ad uso commerciale, in caso di plurime cessionidell’azienda e del contratto di locazione, ex art. 36 della l. n. 392 del1978, senza liberazione del cedente, tra costui e ciascuno dei cessionari sidetermina - in relazione all’azione che il locatario esperisca per larisoluzione del contratto ed il pagamento dei canoni insoluti - unasituazione di litisconsorzio facoltativo (Cass. n. 13706 del 31/05/2017,Cass. n.4405/2024).Quanto poi alla deduzione dell’omesso esame di un fatto decisivo inrelazione all’art.360 n.5 c.p.c., si assume che il giudice di merito non harilevato che alla data di pronuncia di convalida di sfratto la D.M.A. nonaveva più il legittimo possesso dell’azienda per essersi risolto il relativocontratto poiché [OSCURATO:PERSONA] aveva invocato la clausola risolutivaespressa contrattualmente convenuta.Numero registro generale 26403/2022Numero sezionale 2454/2026Numero di raccolta generale 25819/2026Data pubblicazione 25/09/2026Sul punto nella sentenza impugnata così si argomenta: “La risoluzione delcontratto di affitto d'azienda non può assumere un effetto retroattivo cheripristini il contratto di locazione a suo tempo ceduto dalla conduttrice alterzo affittuario dell'azienda; di conseguenza S.I.C. ha legittimamenteconvenuto in giudizio la conduttrice di D.M.A. per ottenere la risoluzionedel contratto di locazione senza estendere il contraddittorio alla Duomopagamento dei canoni sui quali insisteva la morosità della conduttrice’.La doglianza è allora inammissibile per quanto esposto in relazione alprecedente motivo con riguardo alla corretta deducibilità della previsionedi cui al citato art.360 n.5. Ed infatti, a prescindere dal fatto che il lodoarbitrale che ha dichiarato la efficacia della risoluzione del contratto diaffitto di azienda è stato reso in data 19.5.2014 laddove la pronuncia diconvalida dello sfratto per morosità del rapporto di locazione relativo alsolo immobile è intervenuta in data 10.4.2014 (laddove la notifica dell’attodi intimazione è stata effettuata in data 26.2.2014 e la comunicazione diintendimento ad avvalersi della clausola risolutiva espressa in successivadata 28.2.2014), non si verte in tema di omesso esame di un fatto qualeevento naturalistico, ma soltanto di una valutazione giuridica dello stessooperata dalla corte territoriale, come dal giudice di prime cure, mentre lamotivazione sul punto, come sopra enunciata, rispetta il minimocostituzionale (come indicato da Cass. S.U. n. 8053/2014).Con il terzo motivo i ricorrenti denunciano la «violazione e falsaapplicazione dell'art. 36 della legge 27 luglio 1978 n. 392 e dell'art. 102c.p.c nonché degli artt. 1456 e 1458 in relazione all'art. 360 numero 3c.p.c. -Error in procedendo circa la presunta insussistenza in capo allaDuomo [OSCURATO:SOCIETA]. della legittimazione attiva a proporre domanda diriduzione dei canoni nei confronti della [OSCURATO:SOCIETA]. nonché illogicitàNumero registro generale 26403/2022Numero sezionale 2454/2026Numero di raccolta generale 25819/2026Data pubblicazione 25/09/2026manifesta e carenza della motivazione circa un fatto decisivo per il giudizioin relazione all'art.360 n. 5 c.p.c.».I ricorrenti lamentano che [OSCURATO:PERSONA] avendo piena legittimazionepassiva ad esercitare le azioni attinenti alla prosecuzione del rapporto dilocazione deve ritenersi legittimata a richiedere in via riconvenzionale lariduzione dei canoni di locazione a causa dell’inadempimento della stessalocatrice all’obbligo ex art.1576 c.c.Il motivo è inammissibile.Ed infatti, con esso i ricorrenti pongono nuovamente in discussione laquestione della legittimazione passiva nel giudizio di convalida,legittimazione su cui già si è argomentato con riguardo al precedentemotivo, ed inoltre non allegano ove in sede di appello hanno contestato ladecisione impugnata alla luce della dichiarata assenza di prova diaddebitabilità a S.I.C. dei rigurgiti fognari lamentati (come rilevato dalgiudice di prime cure).Infine, con il quarto motivo si censura la sentenza impugnata per«Violazione e falsa applicazione dell'art. 342 c.p.c. in relazione all'art. 360n. 3 c.p.c.- Error in procedendo nonché illogicità manifesta e carenza dellamotivazione circa un fatto decisivo per il giudizio in relazione all'art. 360n. 5 c.p.c.».Si assume che la corte territoriale ha confermato la decisione del giudicedi prime cure di rigetto della domanda riconvenzionale di risarcimentosvolta nei confronti di S.I.C. per i costi sostenuti da [OSCURATO:PERSONA] perl’integrale ristrutturazione dell’immobile sull’erronea considerazionedell’assenza di chiara esposizione delle doglianze proposte che invece bensi evincevano dagli atti di causa.Il motivo è inammissibile.Numero registro generale 26403/2022Numero sezionale 2454/2026Numero di raccolta generale 25819/2026Data pubblicazione 25/09/2026Ed infatti il giudice del gravame ha così motivato in merito alle doglianzesvolte nel motivo di appello: “Il motivo è inammissibile ai sensidell'articolo 342 c.p.c. in quanto non confuta le argomentazioni assuntedal tribunale a sostegno del rigetto della domanda fondate sull'esegesidelle clausole contrattuali”.E sul punto il giudice di prime cure aveva rigettato la domanda svolgendospecifico richiamo all’art.7 del contratto di locazione che prevedeval’esclusivo carico in capo alla conduttrice di ogni modifica, strutturale eagli impianti, effettuata nell’immobile dal conduttore senza alcun diritto diindennizzo, clausola controbilanciata da un minor importo del canonedovuto come convenuto per i primi due anni del rapporto.Dunque, la doglianza non critica in modo adeguato la ratio della decisionesul punto, motivazione che non ha in alcun modo ritenuto una erroneaformale esposizione del motivo di appello.Ed anche in questa sede la motivazione relativa all’esegesi delle clausolecontrattuali non è infatti contestata.All’inammissibilità ed infondatezza dei motivi segue il rigetto del ricorso.Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguonola soccombenza. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso.Condanna parte ricorrente a rifondere a parte controricorrente le speseprocessuali liquidate in euro 7.000,00 per compensi, oltre euro 200,00 peresborsi ed oltre rimborso forfettario ed accessori di legge.Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà attodella sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parteNumero registro generale 26403/2022Numero sezionale 2454/2026Numero di raccolta generale 25819/2026Data pubblicazione 25/09/2026dei ricorrenti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari aquello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13,se dovuto.Così deciso in Roma il 17.9.2026 nella Camera di Consiglio della TerzaSezione Civile.Il PresidenteDott. [OSCURATO:PERSONA]