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CassazionedecretoSezione 6

Cassazione n. 34246/2021

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nte Rep.

ORDINANZA Urt 34 2 k 6 sul ricorso iscritto al n. 1572/2020 R.G., proposto DA l'Agenzia delle Entrate, con sede in Roma, in persona del Direttore Generale pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avvocatura Generale dello Stato, con sede in Roma, ove per legge domiciliata; RICORRENTE [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'Avv. [OSCURATO:PERSONA], con studio in [OSCURATO:PERSONA] (RM), ove elettivamente domiciliato (indirizzo p.e.c.: [OSCURATO:EMAIL]), giusta procura in calce al controricorso di costituzione nel presente procedimento; [OSCURATO:PERSONA] la sentenza depositata dalla [OSCURATO:PERSONA] del Lazio il 27 dicembre 2018 n. 9433/17/2018, notificata il 2 febbraio 2019; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata (mediante collegamento da remoto, ai sensi dell'art. 23, comma 9, del D.L. 28 ottobre 2020 n. 137, convertito nella Legge 18 dicembre 2020 n. 176, con le modalità stabilite dal decreto reso dal Direttore Generale dei [OSCURATO:PERSONA] ed Automatizzati del Ministero della Giustizia il 2 novembre 2020) del 15 giugno 2021 dal Dott. [OSCURATO:PERSONA]; [OSCURATO:PERSONA]: L'Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza depositata dalla [OSCURATO:PERSONA] del Lazio il 27 dicembre 2018 n. 9433/17/2018, notificata il 2 febbraio 2019, la quale, in controversia avente ad oggetto l'impugnazione di avviso di accertamento per l'IRPEF relativa all'anno 2010, ha rigettato l'appello proposto dalla medesima nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] avverso la sentenza depositata dalla [OSCURATO:PERSONA] di Roma il 2 ottobre 2017 n. 21081/46/2017, con compensazione delle spese giudiziali. [OSCURATO:PERSONA] ha confermato la decisione di prime cure sul presupposto che il terreno alienato dalla contribuente avesse destinazione agricola, per cui, essendo stato presentato soltanto un "progetto" di variante al vigente P.R.G., nessuna plusvalenza si sarebbe realizzata. [OSCURATO:PERSONA] si è costituito con controricorso, eccependo l'Inammissibilità del ricorso per cassazione.

Ritenuta la sussistenza delle condizioni per definire il ricorso ai sensi dell'art. 380-bis cod. proc. civ., la proposta formulata dal relatore è stata notificata ai difensori delle parti con il decreto di fissazione dell'adunanza della Corte.

Il controricorrente ha depositato memoria illustrativa. [OSCURATO:PERSONA]: Con unico motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 67 e 68 del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917, 36, comma 2, del D.L. 4 luglio 2006 n. 223, convertito, con modificazioni, dalla Legge 4 agosto 2006 n. 248, in relazione all'art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., per aver erroneamente ritenuto che la previsione di utilizzo edificatorio in una variante al vigente P.R.G. valesse come semplice "progetto" e fosse ininfluente ai fini fiscali. [OSCURATO:PERSONA]:

1. Preliminarmente, si deve verificare la tempestività del ricorso per cassazione, che è stata contestata dalla controricorrente.

1.1. Secondo l'art. 6, comma 11, del D.L. 23 ottobre 2018 n. 119, convertito, con modificazioni, nella Legge 17 dicembre 2018 n. 136 (di cui l'amministrazione finanziaria ha dichiarato di avvalersi nel preambolo del ricorso per cassazione), per le controversie definibili con il pagamento di un importo pari al valore della controversia, «(...) sono sospesi per nove mesi i termini di impugnazione, anche incidentale, delle pronunce giurisdizionali e di riassunzione, nonché per la proposizione del controricorso in Cassazione che scadono tra la data di entrata in vigore de/presente decreto [24 ottobre 2018] ed il 31 luglio 2019».

È evidente che il testo normativo dispone la "sospensione dei termini processuali" - che è diversa dalla "sospensione del processo" pendente su istanza del solo contribuente (art. 6, comma 10, del D.L. 23 ottobre 2018 n. 119, convertito, con modificazioni, nella Legge 17 dicembre 2018 n. 136) - in base alla mera "proponibilità" (e non alla effettiva proposizione) della domanda di definizione agevolata nelle «controversie attribuite alla giurisdizione tributaria in cui è parte l'Agenzia delle entrate, aventi ad oggetto atti impositivi, pendenti in ogni stato e grado del giudizio, compreso quello in Cassazione e anche a seguito di rinvio» (art.6, comma 1, del D.L. 23 ottobre 2018 n. 119, convertito, con modificazioni, nella Legge 17 dicembre 2018 n. 136), senza stabilire alcuna discriminazione tra amministrazione finanziaria e contribuente sulla fruibilità del beneficio, che ha efficacia automatica per tutte le parti del processo tributario.

In pratica, il termine di impugnazione, di riassunzione e di proposizione del controricorso è procrastinato di nove mesi. 1.2 Ad ogni modo, la sospensione straordinaria ex art. 6, comma 11, del D.L. 23 ottobre 2018 n. 119, convertito, con modificazioni, nella Legge 17 dicembre 2018 n. 136, non è cumulabile con la sospensione ordinaria ex art. 1 della Legge 7 ottobre 1969 n. 742 (nel testo novellato, da ultimo, dall'art. 16, comma 1, del D.L. 12 settembre 2014 n. 132, convertito, con modificazioni, nella Legge 14 novembre 2014 n. 162), per il periodo feriale dall'i agosto al 31 agosto di ogni anno, almeno per i periodi di sovrapposizione temporale dei rispettivi intervalli di durata (in siffatti termini: Cass., Sez. 6^-5, 29 marzo 2021, n. 8681).

Il che è coerente con l'insegnamento di questa Corte in ordine alla incumulabilità delle cause di sospensione dei termini processuali in caso di coincidenza o sovrapposizione dei periodi (da ultime: Cass., Sez. 5^, 29 maggio 2020, n. 10252; Cass., Sez. 6^-5, 26 marzo 2021, n. 8581; Cass., Sez. 5^, 12 maggio 2021, n. 12488) 1.3 Tanto è stato espressamente riconosciuto anche dalla circolare emanata dall'Agenzia delle Entrate I'l aprile 2019 n. 6 ("Definizione agevolata delle controversie tributarie - Articolo 6 e articolo 7, comma 2 lettera b) e comma 3, del decreto legge 23 ottobre 2018, n. 119, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 dicembre 2018, n. 136"), nella quale (paragrafo 8) si legge, per l'appunto, che «la durata della sospensione resta pari a nove mesi anche nei casi in cui si sovrapponga al periodo di sospensione feriale dei termini». 1.4 Nella specie, essendo stata notificata la sentenza impugnata - per iniziativa della controricorrente - il 2 febbraio 2019, il termine breve di impugnazione sarebbe fisiologicamente scaduto il 3 aprile 2019, in piena pendenza del periodo di sospensione straordinaria ex art. 6, comma 11, del D.L. 23 ottobre 2018 n. 119, convertito, con modificazioni, nella Legge 17 dicembre 2018 n. 136, del quale la ricorrente ha espressamente dichiarato di avvalersi.

Pertanto, dovendosi tener conto - per l'evidente sovrapposizione e la parziale coincidenza dei periodi temporali - soltanto della sospensione straordinaria, ma non anche della sospensione ordinaria per le ferie giudiziarie (dall'I_ agosto 2019 al 31 agosto 2019), che è assorbita nel computo dei nove mesi (dal 3 aprile 2019 al 3 gennaio 2020), la scadenza del termine breve di impugnazione viene ad essere differita al 3 gennaio 2020.

Pertanto, essendo stato notificato il 31 dicembre 2019, il ricorso per cassazione è tempestivo.

Ne deriva che l'eccezione pregiudiziale deve essere disattesa.

2. Per il resto, il motivo è fondato. 2.1 Secondo la giurisprudenza di questa Corte, in tema di imposte sui redditi, non può escludersi l'imponibilità da redditi diversi delle plusvalenze immobiliari, prevista dall'art. 81 (ora 67), comma 1, lett. b), del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917, per la sola circostanza che il terreno ceduto si trovi all'interno di zona vincolata ad un utilizzo meramente pubblicistico, dovendosi avere riguardo alla destinazione effettiva dell'area, in quanto la potenzialità edificatoria, desumibile oltre che da strumenti urbanistici adottati o in via di adozione, anche da altri elementi, certi ed obiettivi, che attestino una concreta attitudine dell'area all'edificazione, è un elemento oggettivo idoneo ad influenzare il valore dei terreni e rappresenta, pertanto, un indice di capacità contributiva ai sensi dell'art. 53 Cost. (Cass., Sez. 5^, 16 ottobre 2015, n. 20950; Cass., Sez. 5^, 30 ottobre 2018, n. 27604; Cass., Sez. 5^, 13 novembre 2019, n. 29387; Cass., Sez. 5^, 24 febbraio 2020, n. 4863; Cass., Sez. 5^, 4 maggio 2021, n. 11613).

Tanto anche in coerenza con la previsione dell'art. 36, comma 2, del D.L. 4 luglio 2006 n. 223, convertito, con modificazioni, dalla Legge 4 agosto 2006 n. 248, secondo cui: «Ai fini dell'applicazione del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo».

Su tale premessa, si è sostenuto che, alla stregua di tale disposizione, avente portata di interpretazione autentica (Cass., Sez. 6^-5, 20 febbraio 2014, n. 4116; Cass., Sez. 6"- 5, 10 agosto 2016, n. 16936) e di conseguenza efficacia retroattiva e generale, applicabile in tutti i casi in cui venga in rilievo l'utilizzazione edificatoria di terreni (Cass, Sez. 5^, 19 dicembre 2014, n. 27077), le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, che concorrono a formare il reddito imponibile secondo il D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917, vadano individuate sulla base dell'interpretazione fornita dal ridetto art. 36, comma 2, del D.L. 4 luglio 2006 n. 223, convertito, con modificazioni, dalla Legge 4 agosto 2006 n. 248, secondo cui un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo (Cass., Sez. 5^, 10 giugno 2008, n. 15282; Cass., Sez. 5^, 7 novembre 2012, n. 19225; Cass., Sez. 6^-5, 20 febbraio 2014, n. 4116; Cass., Sez. 6^-5, 10 agosto 2016, n. 16936), richiedendosi soltanto che sia stata conclusa una fase rilevante del procedimento volto ad attribuire all'area la natura edificatoria o a modificare le precedenti previsioni che escludevano tale destinazione (Cass., Sez. 6^-5, 20 febbraio 2014, n. 4116), e indipendentemente dalla concreta utilizzazione o utilizzabilità dell'immobile (Cass., Sez. 5^, 11 novembre 2016, n. 23045), dall'oggetto della costruzione o dal fine per cui si costruisca (Cass., Sez. 5^, 6 dicembre 2017, n. 29183) o dal sopravvenuto venir meno della concreta possibilità di utilizzare il volume edificatorio, la quale non fa diventare l'immobile stesso di natura agricola, ma incide solo sulla determinazione della base imponibile (Cass., Sez. 6^-5, 29 ottobre 2018, n. 27426).

Così, in tema di plusvalenze derivanti dalla vendita di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, l'assoggettamento all'imposta prevista dall'art. 81 (ora art. 67), lett. b), del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917, richiede che tale destinazione a scopo edificatorio sia prevista dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dalla approvazione da parte della Regione e dalla adozione degli strumenti attuativi del medesimo, così come previsto dall'art. 36, comma 2, 36, comma 2, del D.L. 4 luglio 2006 n. 223, convertito, con modificazioni, dalla Legge 4 agosto 2006 n. 248.

Invece, prima della adozione della variante al P.R.G., non hanno rilievo gli elementi presuntivi che, ingenerando una concreta aspettativa della sua prossima adozione, siano apprezzati dalla collettività tanto da determinare un incremento del valore venale del bene, disancorato dal mero reddito dominicale risultante in catasto, perché la lettura del menzionato art. 36, comma 2, 36, comma 2, del D.L. 4 luglio 2006 n. 223, convertito, con modificazioni, dalla Legge 4 agosto 2006 n. 248, non consente che possa prescindersi dalla formale adozione, da parte del competente organo comunale, di una delibera di variante che preveda la nuova destinazione (in termini: Cass., Sez. 5^, 17 maggio 2017, n. 12318; Cass., Sez. 5^, 14 marzo 2018, n. 6278; Cass., Sez. 5^, 4 aprile 2018, n. 8272; Cass., Sez. 5^, 9 luglio 2020, n. 14580; Cass., Sez. 5^, 21 aprile 2021, n. 10478).

Si deve, quindi, ribadire che, pur non essendo necessario, stante la previsione di cui all'art. 36, comma 2, d.l. 223/2006, che la "trasformazione economica" del bene compravenduto corrisponda a quella "giuridica" mediante il perfezionamento della procedura di variante del piano urbanistico correlativo, è tuttavia indispensabile che questa procedura abbia formalmente inizio e che quindi, come la stessa norma interpretativa prevede, tale variante sia stata "adottata" ossia che vi sia stata la relativa, formale, delibera del Consiglio Comunale (Cass., Sez. 5^, 11 giugno 2014, n. 13142; Cass., Sez. 6^-5, 14 dicembre 2016, n. 25821; Cass., Sez. 5^, 30 maggio 2017, n. 13570), non potendosi affatto considerare la medesima quale "atto dovuto" (Cass., Sez. 5^, 9 luglio 2020, n. 14580).

Ne deriva che, allorquando l'organo comunale abbia adottato una delibera di variante allo strumento urbanistico, che muta la destinazione urbanistica di un'area nel senso di consentirne l'utilizzabilità edificatoria e di abbandonarne la vocazione agricola, la compravendita della stessa è idonea consentirne l'assoggettamento all'imposta prevista dall'art. 81 (ora art. 67), lett. b), del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 anche prima (ed in pendenza) dell'approvazione da parte dell'organo regionale. 2.2 Nella specie, all'epoca della stipulazione della compravendita (22 dicembre 2010), il terreno in questione era ricompreso nell'ambito di un "parco commerciale" in virtù di un progetto di variante al vigente P.R.G. del Comune di Valmontone (RM), che era stato già approvato con deliberazione adottata dal Consiglio Comunale il 18 gennaio 2010 n. 3 e che aveva previsto l'inserimento della relativa superficie in zona "F" - sottozona "F/6 - attrezzatura di servizio", ancorché il certificato di destinazione urbanistica annesso al rogito notarile lo considerasse ancora in zona "E" - "sottozona E/2" secondo le risultanze del vigente P.R.G..

Per cui, non avendo tenuto in alcun conto la variazione in itinere dello strumento urbanistico in vigore, che era in corso di completamento (in attesa dell'approvazione definitiva dell'organo regionale), il giudice di appello ha contravvenuto al principio enunciato ed ha considerato le sole risultanze dello strumento urbanistico in vigore per qualificare la natura agricola del terreno alienato.

Da qui l'erronea affermazione che l'esistenza di un semplice "progetto della variante al PRG" fosse ininfluente a desumere l'edificabilità del terreno alienato ai fini della tassazione della plusvalenza immobiliare.

3. Stante la fondatezza del motivo dedotto, dunque, il ricorso può trovare accoglimento e la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio alla [OSCURATO:PERSONA] del Lazio, in diversa composizione, anche ai fini delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
nte Rep. ORDINANZA Urt 34 2 k 6 sul ricorso iscritto al n. 1572/2020 R.G., proposto DA l'Agenzia delle Entrate, con sede in Roma, in persona del Direttore Generale pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avvocatura Generale dello Stato, con sede in Roma, ove per legge domiciliata; RICORRENTE [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'Avv. [OSCURATO:PERSONA], con studio in [OSCURATO:PERSONA] (RM), ove elettivamente domiciliato (indirizzo p.e.c.: [OSCURATO:EMAIL]), giusta procura in calce al controricorso di costituzione nel presente procedimento; [OSCURATO:PERSONA] la sentenza depositata dalla [OSCURATO:PERSONA] del Lazio il 27 dicembre 2018 n. 9433/17/2018, notificata il 2 febbraio 2019; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata (mediante collegamento da remoto, ai sensi dell'art. 23, comma 9, del D.L. 28 ottobre 2020 n. 137, convertito nella Legge 18 dicembre 2020 n. 176, con le modalità stabilite dal decreto reso dal Direttore Generale dei [OSCURATO:PERSONA] ed Automatizzati del Ministero della Giustizia il 2 novembre 2020) del 15 giugno 2021 dal Dott. [OSCURATO:PERSONA]; [OSCURATO:PERSONA]: L'Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza depositata dalla [OSCURATO:PERSONA] del Lazio il 27 dicembre 2018 n. 9433/17/2018, notificata il 2 febbraio 2019, la quale, in controversia avente ad oggetto l'impugnazione di avviso di accertamento per l'IRPEF relativa all'anno 2010, ha rigettato l'appello proposto dalla medesima nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] avverso la sentenza depositata dalla [OSCURATO:PERSONA] di Roma il 2 ottobre 2017 n. 21081/46/2017, con compensazione delle spese giudiziali. [OSCURATO:PERSONA] ha confermato la decisione di prime cure sul presupposto che il terreno alienato dalla contribuente avesse destinazione agricola, per cui, essendo stato presentato soltanto un "progetto" di variante al vigente P.R.G., nessuna plusvalenza si sarebbe realizzata. [OSCURATO:PERSONA] si è costituito con controricorso, eccependo l'Inammissibilità del ricorso per cassazione. Ritenuta la sussistenza delle condizioni per definire il ricorso ai sensi dell'art. 380-bis cod. proc. civ., la proposta formulata dal relatore è stata notificata ai difensori delle parti con il decreto di fissazione dell'adunanza della Corte. Il controricorrente ha depositato memoria illustrativa. [OSCURATO:PERSONA]: Con unico motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 67 e 68 del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917, 36, comma 2, del D.L. 4 luglio 2006 n. 223, convertito, con modificazioni, dalla Legge 4 agosto 2006 n. 248, in relazione all'art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., per aver erroneamente ritenuto che la previsione di utilizzo edificatorio in una variante al vigente P.R.G. valesse come semplice "progetto" e fosse ininfluente ai fini fiscali. [OSCURATO:PERSONA]: 1. Preliminarmente, si deve verificare la tempestività del ricorso per cassazione, che è stata contestata dalla controricorrente. 1.1. Secondo l'art. 6, comma 11, del D.L. 23 ottobre 2018 n. 119, convertito, con modificazioni, nella Legge 17 dicembre 2018 n. 136 (di cui l'amministrazione finanziaria ha dichiarato di avvalersi nel preambolo del ricorso per cassazione), per le controversie definibili con il pagamento di un importo pari al valore della controversia, «(...) sono sospesi per nove mesi i termini di impugnazione, anche incidentale, delle pronunce giurisdizionali e di riassunzione, nonché per la proposizione del controricorso in Cassazione che scadono tra la data di entrata in vigore de/presente decreto [24 ottobre 2018] ed il 31 luglio 2019». È evidente che il testo normativo dispone la "sospensione dei termini processuali" - che è diversa dalla "sospensione del processo" pendente su istanza del solo contribuente (art. 6, comma 10, del D.L. 23 ottobre 2018 n. 119, convertito, con modificazioni, nella Legge 17 dicembre 2018 n. 136) - in base alla mera "proponibilità" (e non alla effettiva proposizione) della domanda di definizione agevolata nelle «controversie attribuite alla giurisdizione tributaria in cui è parte l'Agenzia delle entrate, aventi ad oggetto atti impositivi, pendenti in ogni stato e grado del giudizio, compreso quello in Cassazione e anche a seguito di rinvio» (art.6, comma 1, del D.L. 23 ottobre 2018 n. 119, convertito, con modificazioni, nella Legge 17 dicembre 2018 n. 136), senza stabilire alcuna discriminazione tra amministrazione finanziaria e contribuente sulla fruibilità del beneficio, che ha efficacia automatica per tutte le parti del processo tributario. In pratica, il termine di impugnazione, di riassunzione e di proposizione del controricorso è procrastinato di nove mesi. 1.2 Ad ogni modo, la sospensione straordinaria ex art. 6, comma 11, del D.L. 23 ottobre 2018 n. 119, convertito, con modificazioni, nella Legge 17 dicembre 2018 n. 136, non è cumulabile con la sospensione ordinaria ex art. 1 della Legge 7 ottobre 1969 n. 742 (nel testo novellato, da ultimo, dall'art. 16, comma 1, del D.L. 12 settembre 2014 n. 132, convertito, con modificazioni, nella Legge 14 novembre 2014 n. 162), per il periodo feriale dall'i agosto al 31 agosto di ogni anno, almeno per i periodi di sovrapposizione temporale dei rispettivi intervalli di durata (in siffatti termini: Cass., Sez. 6^-5, 29 marzo 2021, n. 8681). Il che è coerente con l'insegnamento di questa Corte in ordine alla incumulabilità delle cause di sospensione dei termini processuali in caso di coincidenza o sovrapposizione dei periodi (da ultime: Cass., Sez. 5^, 29 maggio 2020, n. 10252; Cass., Sez. 6^-5, 26 marzo 2021, n. 8581; Cass., Sez. 5^, 12 maggio 2021, n. 12488) 1.3 Tanto è stato espressamente riconosciuto anche dalla circolare emanata dall'Agenzia delle Entrate I'l aprile 2019 n. 6 ("Definizione agevolata delle controversie tributarie - Articolo 6 e articolo 7, comma 2 lettera b) e comma 3, del decreto legge 23 ottobre 2018, n. 119, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 dicembre 2018, n. 136"), nella quale (paragrafo 8) si legge, per l'appunto, che «la durata della sospensione resta pari a nove mesi anche nei casi in cui si sovrapponga al periodo di sospensione feriale dei termini». 1.4 Nella specie, essendo stata notificata la sentenza impugnata - per iniziativa della controricorrente - il 2 febbraio 2019, il termine breve di impugnazione sarebbe fisiologicamente scaduto il 3 aprile 2019, in piena pendenza del periodo di sospensione straordinaria ex art. 6, comma 11, del D.L. 23 ottobre 2018 n. 119, convertito, con modificazioni, nella Legge 17 dicembre 2018 n. 136, del quale la ricorrente ha espressamente dichiarato di avvalersi. Pertanto, dovendosi tener conto - per l'evidente sovrapposizione e la parziale coincidenza dei periodi temporali - soltanto della sospensione straordinaria, ma non anche della sospensione ordinaria per le ferie giudiziarie (dall'I_ agosto 2019 al 31 agosto 2019), che è assorbita nel computo dei nove mesi (dal 3 aprile 2019 al 3 gennaio 2020), la scadenza del termine breve di impugnazione viene ad essere differita al 3 gennaio 2020. Pertanto, essendo stato notificato il 31 dicembre 2019, il ricorso per cassazione è tempestivo. Ne deriva che l'eccezione pregiudiziale deve essere disattesa. 2. Per il resto, il motivo è fondato. 2.1 Secondo la giurisprudenza di questa Corte, in tema di imposte sui redditi, non può escludersi l'imponibilità da redditi diversi delle plusvalenze immobiliari, prevista dall'art. 81 (ora 67), comma 1, lett. b), del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917, per la sola circostanza che il terreno ceduto si trovi all'interno di zona vincolata ad un utilizzo meramente pubblicistico, dovendosi avere riguardo alla destinazione effettiva dell'area, in quanto la potenzialità edificatoria, desumibile oltre che da strumenti urbanistici adottati o in via di adozione, anche da altri elementi, certi ed obiettivi, che attestino una concreta attitudine dell'area all'edificazione, è un elemento oggettivo idoneo ad influenzare il valore dei terreni e rappresenta, pertanto, un indice di capacità contributiva ai sensi dell'art. 53 Cost. (Cass., Sez. 5^, 16 ottobre 2015, n. 20950; Cass., Sez. 5^, 30 ottobre 2018, n. 27604; Cass., Sez. 5^, 13 novembre 2019, n. 29387; Cass., Sez. 5^, 24 febbraio 2020, n. 4863; Cass., Sez. 5^, 4 maggio 2021, n. 11613). Tanto anche in coerenza con la previsione dell'art. 36, comma 2, del D.L. 4 luglio 2006 n. 223, convertito, con modificazioni, dalla Legge 4 agosto 2006 n. 248, secondo cui: «Ai fini dell'applicazione del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo». Su tale premessa, si è sostenuto che, alla stregua di tale disposizione, avente portata di interpretazione autentica (Cass., Sez. 6^-5, 20 febbraio 2014, n. 4116; Cass., Sez. 6"- 5, 10 agosto 2016, n. 16936) e di conseguenza efficacia retroattiva e generale, applicabile in tutti i casi in cui venga in rilievo l'utilizzazione edificatoria di terreni (Cass, Sez. 5^, 19 dicembre 2014, n. 27077), le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, che concorrono a formare il reddito imponibile secondo il D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917, vadano individuate sulla base dell'interpretazione fornita dal ridetto art. 36, comma 2, del D.L. 4 luglio 2006 n. 223, convertito, con modificazioni, dalla Legge 4 agosto 2006 n. 248, secondo cui un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo (Cass., Sez. 5^, 10 giugno 2008, n. 15282; Cass., Sez. 5^, 7 novembre 2012, n. 19225; Cass., Sez. 6^-5, 20 febbraio 2014, n. 4116; Cass., Sez. 6^-5, 10 agosto 2016, n. 16936), richiedendosi soltanto che sia stata conclusa una fase rilevante del procedimento volto ad attribuire all'area la natura edificatoria o a modificare le precedenti previsioni che escludevano tale destinazione (Cass., Sez. 6^-5, 20 febbraio 2014, n. 4116), e indipendentemente dalla concreta utilizzazione o utilizzabilità dell'immobile (Cass., Sez. 5^, 11 novembre 2016, n. 23045), dall'oggetto della costruzione o dal fine per cui si costruisca (Cass., Sez. 5^, 6 dicembre 2017, n. 29183) o dal sopravvenuto venir meno della concreta possibilità di utilizzare il volume edificatorio, la quale non fa diventare l'immobile stesso di natura agricola, ma incide solo sulla determinazione della base imponibile (Cass., Sez. 6^-5, 29 ottobre 2018, n. 27426). Così, in tema di plusvalenze derivanti dalla vendita di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, l'assoggettamento all'imposta prevista dall'art. 81 (ora art. 67), lett. b), del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917, richiede che tale destinazione a scopo edificatorio sia prevista dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dalla approvazione da parte della Regione e dalla adozione degli strumenti attuativi del medesimo, così come previsto dall'art. 36, comma 2, 36, comma 2, del D.L. 4 luglio 2006 n. 223, convertito, con modificazioni, dalla Legge 4 agosto 2006 n. 248. Invece, prima della adozione della variante al P.R.G., non hanno rilievo gli elementi presuntivi che, ingenerando una concreta aspettativa della sua prossima adozione, siano apprezzati dalla collettività tanto da determinare un incremento del valore venale del bene, disancorato dal mero reddito dominicale risultante in catasto, perché la lettura del menzionato art. 36, comma 2, 36, comma 2, del D.L. 4 luglio 2006 n. 223, convertito, con modificazioni, dalla Legge 4 agosto 2006 n. 248, non consente che possa prescindersi dalla formale adozione, da parte del competente organo comunale, di una delibera di variante che preveda la nuova destinazione (in termini: Cass., Sez. 5^, 17 maggio 2017, n. 12318; Cass., Sez. 5^, 14 marzo 2018, n. 6278; Cass., Sez. 5^, 4 aprile 2018, n. 8272; Cass., Sez. 5^, 9 luglio 2020, n. 14580; Cass., Sez. 5^, 21 aprile 2021, n. 10478). Si deve, quindi, ribadire che, pur non essendo necessario, stante la previsione di cui all'art. 36, comma 2, d.l. 223/2006, che la "trasformazione economica" del bene compravenduto corrisponda a quella "giuridica" mediante il perfezionamento della procedura di variante del piano urbanistico correlativo, è tuttavia indispensabile che questa procedura abbia formalmente inizio e che quindi, come la stessa norma interpretativa prevede, tale variante sia stata "adottata" ossia che vi sia stata la relativa, formale, delibera del Consiglio Comunale (Cass., Sez. 5^, 11 giugno 2014, n. 13142; Cass., Sez. 6^-5, 14 dicembre 2016, n. 25821; Cass., Sez. 5^, 30 maggio 2017, n. 13570), non potendosi affatto considerare la medesima quale "atto dovuto" (Cass., Sez. 5^, 9 luglio 2020, n. 14580). Ne deriva che, allorquando l'organo comunale abbia adottato una delibera di variante allo strumento urbanistico, che muta la destinazione urbanistica di un'area nel senso di consentirne l'utilizzabilità edificatoria e di abbandonarne la vocazione agricola, la compravendita della stessa è idonea consentirne l'assoggettamento all'imposta prevista dall'art. 81 (ora art. 67), lett. b), del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 anche prima (ed in pendenza) dell'approvazione da parte dell'organo regionale. 2.2 Nella specie, all'epoca della stipulazione della compravendita (22 dicembre 2010), il terreno in questione era ricompreso nell'ambito di un "parco commerciale" in virtù di un progetto di variante al vigente P.R.G. del Comune di Valmontone (RM), che era stato già approvato con deliberazione adottata dal Consiglio Comunale il 18 gennaio 2010 n. 3 e che aveva previsto l'inserimento della relativa superficie in zona "F" - sottozona "F/6 - attrezzatura di servizio", ancorché il certificato di destinazione urbanistica annesso al rogito notarile lo considerasse ancora in zona "E" - "sottozona E/2" secondo le risultanze del vigente P.R.G.. Per cui, non avendo tenuto in alcun conto la variazione in itinere dello strumento urbanistico in vigore, che era in corso di completamento (in attesa dell'approvazione definitiva dell'organo regionale), il giudice di appello ha contravvenuto al principio enunciato ed ha considerato le sole risultanze dello strumento urbanistico in vigore per qualificare la natura agricola del terreno alienato. Da qui l'erronea affermazione che l'esistenza di un semplice "progetto della variante al PRG" fosse ininfluente a desumere l'edificabilità del terreno alienato ai fini della tassazione della plusvalenza immobiliare. 3. Stante la fondatezza del motivo dedotto, dunque, il ricorso può trovare accoglimento e la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio alla [OSCURATO:PERSONA] del Lazio, in diversa composizione, anche ai fini delle spese del giudizio di legittimità. P.Q.M La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla [OSCURATO:PERSONA]