Cassazione n. 08971/2026

– tempore, rappresentata e difesa dagli Avv.ti AlessandroMastrodomenico e [OSCURATO:PERSONA], con domicilio digitale elettopresso gli indirizzi PEC dei difensori;- ricorrente -controCESAR S.p.A. a socio unico, già Cesar di [OSCURATO:PERSONA] e F.lliS.r.l., in persona del suo legale rappresentante pro – tempore,rappresentata e difesa dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA], con domiciliodigitale eletto presso l’indirizzo PEC del difensore;- controricorrente e ricorrente incidentale -avverso la sentenza della Corte d’appello di L’Aquila n.772/2020, pubblicata il 3 giugno 2020;udita la relazione della causa svolta nella camera diconsiglio del 18 marzo 2026 dal Consigliere relatore CesareTrapuzzano;Numero registro generale 1872/2021Numero sezionale 651/2026Numero di raccolta generale 8971/2026Data pubblicazione 09/04/2026letta la memoria illustrativa depositata nell’interesse dellacontroricorrente e ricorrente incidentale, ai sensi dell’art. 380-bis.1. c.p.c.1.– Con atto di citazione notificato il 24 ottobre 2007, la GMGImmobiliare S.r.l. conveniva, davanti al Tribunale di Pescara, laCesar di [OSCURATO:PERSONA] e F.lli S.r.l., chiedendo: A) che, inrelazione all’assegno bancario del 29 marzo 2002 di euro 50.000,fosse dichiarata la prescrizione dell’azione di regresso neiconfronti del traente e dell’azione di arricchimento; B) insubordine, che fosse accertato che la GMG aveva adempiuto, neitempi e secondo le modalità e quantità concordate con la societàconvenuta, alla realizzazione del parcheggio e della strada diaccesso da Pescara, via di Sotto, con la conseguenteinapplicabilità della penale concordata tra le parti con il contrattodi vendita del 29 marzo 2002 di porzione di immobile ad usocommerciale al minuto, concluso tra la GMG e la Leasing S.p.A., dicui la Cesar era utilizzatrice; C) che fosse dichiarata l’illegittimadetenzione dell’assegno bancario indicato, con l’ordine diimmediata restituzione.Si costituiva in giudizio la Cesar di [OSCURATO:PERSONA] e F.lliS.r.l., la quale concludeva per il rigetto delle domande avversariee, in via riconvenzionale, chiedeva che fosse accertato che la GMGsi era obbligata, nei confronti della Cesar, a consegnare ilparcheggio entro il 29 giugno 2002, ossia entro il termineessenziale di 90 giorni previsto in detta scrittura, con ilriconoscimento del diritto ad acquisire la penale pattuita per iNumero registro generale 1872/2021Numero sezionale 651/2026Numero di raccolta generale 8971/2026Data pubblicazione 09/04/2026danni conseguenti al ritardo nell’attuazione delle obbligazioniassunte e con la condanna della GMG al risarcimento dei danniderivanti dall’inadempimento dell’obbligo di realizzazione delparcheggio secondo le previsioni di contratto.Nel corso del giudizio era espletata consulenza tecnicad’ufficio.Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 1311/2014,depositata il 25 settembre 2014, in accoglimento della domandaproposta dalla GMG, dichiarava l’illegittimità della detenzionedell’assegno bancario di euro 50.000 da parte della Cesar,condannandola alla restituzione del titolo in favore della GMG erespingendo la domanda riconvenzionale della Cesar finalizzata alpagamento della penale e al risarcimento dei danni.2.– Con atto di citazione notificato il 20 ottobre 2015, la [OSCURATO:PERSONA] e F.lli S.r.l. proponeva appello, lamentando: -l’inadempimento della GMG alle obbligazioni relative al parcheggioe alla strada di accesso, in quanto il primo non era statoindividuato catastalmente come pertinenza vincolata all’utilizzodell’immobile commerciale, ma come bene comune non censibilericompreso nella planimetria catastale del contiguo condominio,tanto da essere utilizzato anche dai condomini, mentre la secondanon era stata realizzata secondo il tracciato indicato nel contrattointer partes, ma su un’area comunale, sicché non costituivapertinenza del parcheggio della Cesar; - gli ulterioriinadempimenti della GMG, incidenti sulla fruibilità del parcheggio,che avrebbe dovuto essere ad uso dei soli clienti della Cesar e,quindi, delimitabile con elementi mobili di chiusura, anche aragione della circostanza che l’area stessa, oltre ad essereNumero registro generale 1872/2021Numero sezionale 651/2026Numero di raccolta generale 8971/2026Data pubblicazione 09/04/2026utilizzata di fatto come parcheggio condominiale, era gravata daservitù di passaggio pedonale in favore dei condomini delcomplesso immobiliare; - la legittimità della ritenzionedell’assegno depositato a titolo di penale contrattuale, benché ladebenza dello stesso fosse stata pattuita per il solo ritardo nellaconsegna delle opere, in ragione dell’espressa deduzione delritardo, oltre che dell’inadempimento della GMG.Si costituiva nel giudizio di impugnazione la GMG ImmobiliareS.r.l., la quale instava per il rigetto del gravame e la confermadella sentenza impugnata.Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello diL’Aquila, con la sentenza di cui in epigrafe, in parzialeaccoglimento dell’impugnazione spiegata, rigettava le domandeavanzate dalla GMG Immobiliare S.r.l. e dichiarava la legittimitàdella detenzione, a cura della Cesar di [OSCURATO:PERSONA] e F.lliS.r.l., dell’assegno bancario di euro 50.000 del 29 marzo 2002,somma dovuta a titolo di penale per il ritardo nell’adempimentodelle obbligazioni assunte, condannando la GMG al relativopagamento, con il rigetto di ogni altra domanda.A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevavaper quanto di interesse in questa sede: a) che la Cesar avevadedotto l’esistenza di un ritardo della GMG nella consegna deicespiti oggetto del contratto, quale fondamento del proprio dirittoa trattenere l’assegno e a ricevere il pagamento della penalecontrattualmente stabilita per tale ritardo (entro 90 giorni dallastipula); b) che la pretesa di pagamento della penale pattuita peril ritardo, così come consacrata nel detto assegno, era legittima,poiché la GMG non aveva dimostrato di avere adempiuto nelNumero registro generale 1872/2021Numero sezionale 651/2026Numero di raccolta generale 8971/2026Data pubblicazione 09/04/2026termine di 90 giorni specificamente pattuito in contratto ovveroche il ritardo non fosse a sé imputabile; c) che, quantoall’inadempimento dedotto ai fini dell’invocata tutela risarcitoria,dalle risultanze delle consulenze tecniche d’ufficio svolteemergeva che l’area stessa era conforme alle pattuizioni, in ordinealle dimensioni, mentre la delimitazione con rete plasticaarancione, come lamentata dall’appellante, all’evidenza erameramente temporanea, in quanto la separazione con la restantearea, all’epoca non ancora asfaltata e aperta rispetto al contiguoparcheggio, era stata eliminata, sì da non potersi ravvisarel’inadempimento lamentato; d) che la natura pubblica della stradaescludeva la dedotta precarietà del passaggio esercitabile daiclienti dell’esercizio commerciale della Cesar, il cui parcheggio,peraltro, doveva confinare, senza alcuna delimitazione, conl’adiacente parcheggio pubblico; e) che, con riferimento allamancata destinazione della strada a vincolo perpetuo, lepattuizioni prevedevano la costituzione del vincolo a favoredell’utilizzatore solo con riferimento esplicito al parcheggio, daindividuarsi in una porzione della maggiore estensione dell’area alservizio del complesso immobiliare; f) che, per contro, lapattuizione stabiliva che la strada costituisse pertinenza delparcheggio.3.– Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso percassazione, affidato ad un unico motivo, la GMG Immobiliare S.r.l.Ha resistito, con controricorso, la Cesar di [OSCURATO:PERSONA] eche – a sua volta – ha proposto ricorso incidentale, articolato indue motivi.Numero registro generale 1872/2021Numero sezionale 651/2026Numero di raccolta generale 8971/2026Data pubblicazione 09/04/20264.– In prossimità della fissata adunanza camerale nonpartecipata, la controricorrente e ricorrente incidentale hadepositato memoria illustrativa.RAGIONI DELLA DECISIONE1.– Con l’unico motivo la ricorrente principale denuncia, aisensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione efalsa applicazione dell’art. 1382 c.c., per avere la Corte di meritoritenuto che fossero state integrate le condizioni per pretendere ilpagamento della penale per il ritardo, nonostante in ben duegradi di giudizio fosse stata rigettata la richiesta risarcitoriaconseguente al paventato inadempimento della GMG.Osserva l’istante che nulla avrebbe indotto a reputare che ilbene non fosse pronto per essere consegnato entro la dataprestabilita, se la committente non avesse manifestato il propriodisaccordo per ragioni in seguito rivelatesi del tutto prive difondamento, sicché la stretta connessione tra il ritardo e lerimostranze non sarebbe stata percepita dalla Corte d’appello,ipotesi assimilabile alle variazioni del progetto pretese dalcommittente, tali da determinare uno slittamento del termineessenziale.1.1.– Il motivo è infondato.Si premette che, ai sensi dell’art. 1383 c.c., allorché la penalesia stata stipulata per il ritardo, è ammessa la domanda diadempimento della prestazione principale in aggiunta alla penalenonché il risarcimento del danno da inadempimento, nel caso dirisoluzione del contratto, e la penale per la mancata esecuzionedell’obbligazione nel termine stabilito.Numero registro generale 1872/2021Numero sezionale 651/2026Numero di raccolta generale 8971/2026Data pubblicazione 09/04/2026In tale ultima ipotesi, peraltro, per evitare un ingiustosacrificio dell’obbligato ed il correlativo indebito arricchimento delcreditore, dovrà tenersi conto, nella liquidazione della prestazionerisarcitoria, dell’entità del danno per il ritardo, che sia stato giàautonomamente considerato nella determinazione della penale(Cass. Sez. 2, Sentenza n. 591 del 13/01/2005).La penale stabilita per l’inadempimento è, dunque,ontologicamente diversa da quella pattuita per il semplice ritardo,posto che quest’ultima, per espressa previsione di legge,concorre con l’adempimento dell’obbligazione – cui è collegata –in quanto avvenuto, benché in ritardo (Cass. Sez. 2, Sentenza n.22050 del 03/09/2019; Sez. 2, Sentenza n. 27994 del31/10/2018; Sez. 2, Sentenza n. 12826 del 12/07/2004; Sez. 2,Sentenza n. 8813 del 30/05/2003; Sez. 2, Sentenza n. 12349 del22/08/2002).Nella fattispecie è stato accertato che la prestazione relativaalla realizzazione del parcheggio e della strada di accesso è stataeseguita, sebbene oltre il termine previsto di 90 giorni dallastipula dell’atto di vendita del 29 marzo 2002. Sicché è statastatuita la spettanza della penale convenuta per il ritardo.E ciò alla stregua del rilievo secondo cui la GMG – su cuiricadeva l’onere di dimostrare il proprio adempimento, a frontedell’inadempimento allegato dalla controparte – non avevaprovato che avesse adempiuto nel termine di 90 giornispecificamente pattuito in contratto ovvero che il ritardoacclarato non fosse a sé imputabile.Numero registro generale 1872/2021Numero sezionale 651/2026Numero di raccolta generale 8971/2026Data pubblicazione 09/04/2026All’uopo, non era richiesto che tale termine fosse essenzialeaffinché fosse esigibile la penale per il ritardo connesso alsuperamento del contemplato termine.Infatti, la pattuizione di una clausola penale è compatibile conla previsione di un termine non essenziale per l’adempimentodella prestazione, in conseguenza della diversa funzione edoperatività del rapporto contrattuale, poiché mentre il termine diadempimento riguarda il momento in cui l’obbligazione deveessere adempiuta, la clausola penale si configura solo comemezzo rafforzativo del vincolo contrattuale sul diverso esuccessivo piano degli effetti dell’eventuale inadempimento ecostituisce una concordata liquidazione anticipata del dannoderivatone, indipendentemente dalla prova della sua effettivaesistenza (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 19358 del 22/09/2011; Sez.2, Sentenza n. 4779 del 04/03/2005; Sez. 3, Sentenza n. 590 del30/01/1982; Sez. 2, Sentenza n. 1890 del 03/04/1979).A fronte di tale ricostruzione, l’obiezione mossa dallaricorrente principale, secondo cui il ritardo non sarebbe statoimputabile alla GMG, in quanto riconducibile alle rimostranzedella creditrice in ordine all’attuazione della prestazioneprincipale, rimostranze rivelatesi prive di fondamento, introducecircostanze di fatto nuove, non esaminabili nella presente sede(Cass. Sez. 5, Sentenza n. 23045 del 11/11/2015; Sez. 1,Sentenza n. 4449 del 25/11/1976; Sez. 3, Sentenza n. 3244 del27/11/1973).Né d’altronde, quand’anche tali situazioni di fatto fosserostate dedotte, la rivalutazione dei fatti di causa debitamenteesaminati, per giungere ad una conclusione diversa, può avvenireNumero registro generale 1872/2021Numero sezionale 651/2026Numero di raccolta generale 8971/2026Data pubblicazione 09/04/2026in sede di legittimità (Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 32505 del22/11/2023; Sez. 1, Ordinanza n. 5987 del 04/03/2021; Sez. U,Sentenza n. 34476 del 27/12/2019; Sez. 6-5, Ordinanza n. 9097del 07/04/2017; Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014).2.– Passando alla disamina del ricorso incidentale, con ilprimo motivo la controricorrente prospetta, ai sensi dell’art. 360,primo comma, n. 4, c.p.c., la violazione del giudicato interno el’omessa pronuncia in violazione dell’art. 112 c.p.c., per avere laCorte territoriale affermato che “altri vizi e difformità” dell’area diparcheggio non potessero essere valutati, in quanto nonricompresi negli specifici inadempimenti allegati dalla Cesar,sebbene, in realtà, i vizi riscontrati in sede di consulenza tecnicad’ufficio fossero esattamente quelli lamentati dalla Cesar.Obietta, in proposito, l’istante che avrebbe eccepito lamancata realizzazione e la mancata consegna, da parte dellasocietà venditrice, di quanto riportato nell’atto notarile in ordineall’area di parcheggio commerciale, con vincolo perpetuo a suofavore, e alla strada di accesso a tale parcheggio, concollegamento da via di Sotto, inadempimento che – secondol’indagine peritale – avrebbe comportato un deprezzamento delvalore commerciale dell’immobile, stimato in euro 172.000.2.1.– Il motivo è inammissibile.Non risulta, infatti, specificato, nel corpo del motivo, a qualivizi e difformità la ricorrente principale intenda riferirsi,notarile” in ordine al parcheggio e alla strada di accesso.Numero registro generale 1872/2021Numero sezionale 651/2026Numero di raccolta generale 8971/2026Data pubblicazione 09/04/2026E ciò a confronto con le argomentazioni della sentenzaimpugnata, a mente della quale le obbligazioni stabilite incontratto erano state adempiute.3.– Con il secondo motivo la ricorrente incidentale lamenta,ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., laviolazione e/o falsa applicazione degli artt. 1362 e ss. c.c. nonchél’omesso esame di un fatto decisivo della controversia, oggetto didiscussione tra le parti, per avere la Corte distrettuale disattesola domanda risarcitoria, nonostante fosse stato provatol’inadempimento degli specifici patti da parte della GMG, tral’altro affermando, con erronea interpretazione dei patti, chel’intento della Cesar fosse stato quello di non mantenere distintoil proprio parcheggio privato e destinato all’esercizio commercialeda quello pubblico e, dall’altro, che in realtà la GMG avessesostanzialmente adempiuto, perché comunque l’accesso, pur serealizzato in posizione eterogenea e con misure diverse da quellestabilite nell’atto notarile, non avrebbe inciso sulla funzionalitàdell’accesso al parcheggio.D’altronde, la controricorrente contesta l’assunto dellasentenza impugnata secondo cui la mancanza di vincolo per lastrada non precaria, in quanto pubblica, avrebbe comunqueassicurato l’accesso, tra l’altro garantito dalla non delimitazionedel parcheggio.3.1.– Il motivo è inammissibile.La censura non coglie, invero, la ratio decidendi dellapronuncia impugnata, la quale – all’esito della disamina dellerisultanze peritali – ha affermato che l’area da destinare aparcheggio era conforme alle pattuizioni, in ordine alleNumero registro generale 1872/2021Numero sezionale 651/2026Numero di raccolta generale 8971/2026Data pubblicazione 09/04/2026dimensioni, mentre la delimitazione con rete plastica arancione,come lamentata dall’appellante, all’evidenza era meramentetemporanea, in quanto la separazione con la restante area,all’epoca non ancora asfaltata e aperta rispetto al contiguoparcheggio, era stata eliminata, sì da non potersi ravvisarel’inadempimento lamentato.Del resto, con riferimento alla natura pubblica della strada,ne è stata esclusa la dedotta natura precaria.Infine, con riferimento alla mancata destinazione della stradaa vincolo perpetuo, la Corte del gravame ha chiarito che lepattuizioni prevedevano la costituzione del vincolo a favoredell’utilizzatore solo in ordine al parcheggio, da individuarsi inuna porzione della maggiore estensione dell’area al servizio delcomplesso immobiliare; per contro, la pattuizione stabiliva che lastrada costituisse pertinenza del parcheggio.4.– In conseguenza delle argomentazioni esposte, il ricorsoprincipale e il ricorso incidentale devono essere respinti.Le spese e compensi del giudizio di legittimità devono essereinteramente compensati, alla stregua della soccombenzareciproca delle parti, ai sensi dell’art. 92, secondo comma, c.p.c.Sussistono i presupposti processuali per il versamento - aisensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002,n. 115 -, da parte della ricorrente principale e della ricorrenteincidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificatopari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto. P.Q.MLa Corte Suprema di CassazioneNumero registro generale 1872/2021Numero sezionale 651/2026Numero di raccolta generale 8971/2026Data pubblicazione 09/04/2026rigetta il ricorso principale e il ricorso incidentale e compensainteramente tra le parti le spese del giudizio di cassazione.Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per ilversamento, da parte della ricorrente principale e della ricorrenteincidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificatopari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bisdello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della SecondaSezione civile, in data 18 marzo 2026.Il Presidente