Cassazione n. 25741/2022

la seguente ORDINANZA sul ricorso 13382-2021 proposto da: AGENZIA DELLE ENTRATE 06363391001, in persona del Direttore pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avvocatura Generale dello Stato, presso cui domicilia in Roma, alla Via dei Portoghesi n. 12; - ricorrente - Contro [OSCURATO:PERSONA], in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] 29, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA], che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato [OSCURATO:PERSONA]; - controricotrente - avverso la sentenza n. 269/6/2021 della [OSCURATO:PERSONA] del VENETO, depositata il 08/02/2021; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 22/06/2022 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA]. Rilevato che: [OSCURATO:PERSONA] s.p.a. proponeva ricorso avverso l'avviso di accertamento n. VE0069696/2017 del 19 luglio 2017 con il quale l'Agenzia delle Entrate per un verso confermava la classificazione catastale in D/8 di una unità immobiliare sita nel comune di Venezia, modificata dalla società tramite procedura DOCFA all'esito di una ristrutturazione edilizia con l'ampliamento dell'immobile e il cambio d'uso, ma per un altro verso rettificava la rendita catastale proposta dalla società, modificandola da euro 455.742,00 (come proposto dalla contribuente) a euro 886.050,00. In particolare, con il ricorso la società contestava la carenza di motivazione del provvedimento dell'Agenzia delle Entrate e l'errata determinazione della rendita catastale. L'Ufficio si costituiva in giudizio depositando le proprie controdeduzioni. [OSCURATO:PERSONA] rigettava il ricorso, sostenendo che l'obbligo di motivazione dell'avviso era stato osservato dall'Ufficio attraverso la mera indicazione dei dati catastali e della classe dell'immobile. La società proponeva appello avverso la sentenza di primo grado, sostenendo che la stessa aveva pedissequamente fatto proprie le conclusioni dell'Agenzia, ignorando la specificità dell'immobile oggetto della controversia; l'Ufficio si costituiva in giudizio ribadendo la legittimità dell'avviso di accertamento. Ric. 2021 n. 13382 sez. MT - ud. 22-06-2022 -2- [OSCURATO:PERSONA] del Veneto accoglieva l'appello, dichiarando illegittima la rettifica della rendita catastale, alla luce della speciale natura dell'immobile. Infatti, il giudice di merito rilevava come "appare evidente e non contestato che la realizzazione dell'opera, per la sua particolare importanza nel contesto cittadino, ha richiesto che la proprietà dell'immobile si prestasse alla sottoscrizione di una Convenzione contenente le modalità di uso e fruizione dell'immobile una volta ristrutturato. Tale convenzione prevede che una consistente parte delle superfici ricavate sia destinata ad uso pubblico con oneri di gestione a carico della proprietà. Si tratta di una parte non trascurabile della superficie che risulta complessivamente pari a circa un terzo dell'intera superficie ricavata. Orbene, risulta dall'esame degli atti e dalle dichiarazioni dell'Agenzia che la rettifica è stata invece operata considerando un valore unico al metro quadro esteso a tutta la superficie dell'immobile ricavata dalla ristrutturazione, senza alcuna distinzione tra le parti effettivamente rimaste nella completa disponibilità commerciale del proprietario e le parti (si ripete, circa un terzo del totale) destinate invece a rimanere ad uso pubblico con onere di gestione e manutenzione a carico della proprietà"; afferma inoltre la sentenza impugnata che l'Agenzia, nel proprio accertamento, ha utilizzato il riferimento di [OSCURATO:PERSONA] che, pur essendo nelle vicinanze del Fondaco dei Tedeschi, per la sua destinazione istituzionale - sede veneziana della Banca d'Italia - e non commerciale, è da considerarsi non omologabile, ai fini dei riferimenti analogici, all'immobile in esame. Avverso la suddetta sentenza propone ricorso l'Agenzia delle entrate, affidato a due motivi, mentre la parte contribuente si Ric. 2021 n. 13382 sez. MT - ud. 22-06-2022 -3- costituisce con controricorso e in prossimità dell'udienza deposita memoria insistendo per il rigetto del ricorso. Sulla proposta avanzata dal relatore ai sensi dell'art. 380 bis cod. proc. risulta regolarmente costituito il contraddittorio. Considerato che: con il primo motivo di ricorso, in relazione all'art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., l'Ufficio deduce violazione e falsa applicazione del R.D. n. 652 del 13 aprile 1939, mod. con D.Igs n. 514 del 8 aprile 1948, del D.P.R. n. 1142 del 1° dicembre 1949, nonché dell'art. 11, D.L. n. 70 del 14 marzo 1988, conv. con mod. in legge n. 154 del 13 maggio 1988, in quanto il metodo estimativo adottato è quello della stima diretta con procedimento indiretto a costo di costruzione che ricomprende (nel costo) il valore del suolo; dunque, il cambio di destinazione d'uso è ininfluente sotto il profilo catastale in quanto ciò che rileva sono le caratteristiche oggettive dell'immobile e non l'uso. Con il secondo motivo di ricorso, in relazione all'art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., l'Ufficio deduce violazione e falsa applicazione del R.D. n. 652 del 13 aprile 1939, mod. con D.Igs n. 514 del 8 aprile 1948, del D.P.R. n. 1142 del 10 dicembre 1949, nonché dell'art. 11, D.L. n. 70 del 14 marzo 1988, conv. con mod. in L. n. 154 del 13 maggio 1988, in quanto il giudice di merito ha erroneamente escluso che possa essere assunto a valido termine di paragone un'immobile ove ha sede una attività istituzionale (come quella della Banca d'Italia che ha sede presso il [OSCURATO:PERSONA]) rispetto all'immobile oggetto della presente controversia, rientrante nella categoria catastale D/8, che non riguarda solo attività meramente commerciali. Il collegio ritiene, difformemente rispetto alla proposta del relatore (Cass., sez. un., n. 8999 del 2009; Cass. n. 27305 del Ric. 2021 n. 13382 sez. MT - ud. 22-06-2022 -4- 2021 Cass. n. 19215 del 2022), che i motivi di ricorso siano entrambi fondati. Con riferimento al primo motivo, secondo questa Corte, infatti: «la destinazione va desunta dalle caratteristiche oggettive del bene (costruttive e tipologiche in genere). Nel caso di specie la [OSCURATO:PERSONA] ha accertato che il bene di cui trattasi non aveva le caratteristiche per poter essere utilizzato come garage (se non per uno dei locali). Nè a superare questo decisivo dato di realtà - accertato con verifica in fatto, non censurabile in questa sede - vale il richiamo alla destinazione d'uso (modificata da commerciale ad autorimessa e che il ricorrente vorrebbe invece fosse ritenuta determinante). Il provvedimento di attribuzione della rendita catastale è un atto tributario che inerisce al bene, secondo un'angolazione reale. L'idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta alla sua destinazione funzionale e produttiva e tale destinazione non può che essere accertata avendo prioritario riferimento alle potenzialità effettive d'utilizzo del bene stesso. Nel classamento di un immobile, l'amministrazione finanziaria non è condizionata dalle valutazioni compiute dall'amministrazione comunale competente alla attribuzione di una determinata destinazione d'uso secondo la normativa urbanistica (nella specie alle valutazioni del Comune di Firenze, secondo la L.R. Toscana n. 1 del 2005, artt. 58 e 59). Merita ricordare che questa Corte ha affermato, di recente, che "in tema di classamento catastale di immobili urbani, il cambio di destinazione d'uso cui non si accompagnino modifiche strutturali dell'immobile non comporta alcuna modifica del classamento catastale" (Cass. n. 5012 del 2020) ed aveva, in precedenza, cassato una sentenza di Ric. 2021 ti. 13382 sez. MT - ud. 22-06-2022 -5- appello la quale, ritenuto irrilevante che struttura e caratteristiche di un immobile fossero rimaste invariate e invece determinante l'intervenuta modifica, da commerciale ad artigianale, della destinazione d'uso dell'immobile, aveva attribuito al bene la categoria C/3, indicata dalla proprietà con la denuncia di variazione, in luogo di quella C/1 assegnata dall'Ufficio in conformità col precedente classamento (Cass. n. 12025 del 2015)» (Cass. n. 7458 del 2021). [OSCURATO:PERSONA] non si è attenuta al suddetto principio laddove - affermando che appare evidente e non contestato che la realizzazione dell'opera, per la sua particolare importanza nel contesto cittadino, ha richiesto che la proprietà dell'immobile si prestasse alla sottoscrizione di una Convenzione contenente le modalità di uso e fruizione dell'immobile una volta ristrutturato. Tale convenzione prevede che una consistente parte delle superfici ricavate sia destinata ad uso pubblico con oneri di gestione a carico della proprietà. Si tratta di una parte non trascurabile della superficie che risulta complessivamente pari a circa un terzo dell'intera superficie ricavata. Orbene, risulta dall'esame degli atti e dalle dichiarazioni dell'Agenzia che la rettifica è stata invece operata considerando un valore unico al metro quadro esteso a tutta la superficie dell'immobile ricavata dalla ristrutturazione, senza alcuna distinzione tra le parti effettivamente rimaste nella completa disponibilità commerciale del proprietario e le parti (si ripete, circa un terzo del totale) destinate invece a rimanere ad uso pubblico con onere di gestione e manutenzione a carico della proprietà" - ha attribuito rilevanza all'uso concreto e contingente dell'immobile (destinazione ad uso pubblico) senza considerare la destinazione reale e oggettiva dell'immobile. Ric. 2021 n. 13382 sez. MT - ud. 22-06-2022 -6- Con riferimento al secondo motivo di ricorso, questa Corte ha affermato che: in tema di classamento catastale, il mercato ortofrutticolo, essendo destinato allo scambio di merci all'ingrosso, non rientra nella categoria catastale E, prevista solo per gli immobili sostanzialmente considerati "extra commercium" e, quindi, improduttivi di reddito e non tassabili, ma va, invece, inquadrato nella categoria D/8, nella quale rientrano gli immobili (quali centri commerciali, mercati, fiere, spazi espositivi) costruiti per speciali esigenze di un'attività commerciale non suscettibili di altra destinazione senza radicali trasformazioni (Cass. n. 2038 del 2022); in tema di classamento con procedura DOCFA, gli immobili inseriti in un complesso commerciale (nella specie outlet in forma di "cittadella della moda") e caratterizzati dalla presenza di dotazioni, impianti, servizi ed utilità comuni, devono essere inquadrati unitariamente nella categoria D/8 e non in quella C/1, stante l'appartenenza ad un unico proprietario, ivi svolgente attività di impresa, e pertanto facenti parte di un unico progetto commerciale (Cass. n. 2253 del 2021). Occorre dunque preliminarmente evidenziare la correttezza del classamento catastale D/8, poiché l'immobile in questione, destinato a centro commerciale, è evidentemente caratterizzato dalla presenza di dotazioni, impianti, servizi ed utilità comuni che ne consentono tale destinazione in concreto. Secondo questa Corte, inoltre: in tema di riqualificazione catastale degli immobili, qualora l'attribuzione della rendita catastale sia avvenuta, come nel caso in esame, a seguito di procedura DOCFA, l'obbligo di motivazione del relativo avviso emesso dall'ufficio è da ritenere soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della Ric. 2021 n. 13382 sez. MT - ud. 22-06-2022 -7- classe attribuita qualora, come nel caso in esame, gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi dall'ufficio e l'eventuale differenza fra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica circa il valore economico del bene (cfr. Cass. n. 31809 del 2018; Cass. n. 12005 del 2020; Cass. n. 26100 del 2021); in tema di contenzioso tributario, l'avviso di accertamento soddisfa l'obbligo di motivazione, ai sensi dell'art. 56 del d.P.R. n. 633 del 1972, ogni qualvolta l'Amministrazione abbia posto il contribuente in grado di conoscere la pretesa tributaria nei suoi elementi essenziali e, quindi, di contestarne efficacemente l'"an" ed il "quantum debeatur", sicché lo stesso è correttamente motivato quando fa riferimento ad un processo verbale di constatazione della Guardia di Finanza regolarmente notificato o consegnato all'intimato, senza che l'Amministrazione sia tenuta ad includervi notizia delle prove poste a fondamento del verificarsi di taluni fatti o a riportarne, sia pur sinteticamente, il contenuto (Cass. n. 27800 del 2019). [OSCURATO:PERSONA] non si è attenuta ai suddetti principi là dove - affermando che che l'Agenzia, nel proprio accertamento, ha utilizzato il riferimento di [OSCURATO:PERSONA]/fin che, pur essendo nelle vicinanze del Fondaco dei Tedeschi, per la sua destinazione istituzionale - sede veneziana della Banca d'Italia - e non commerciale, è da considerarsi non omologabile, ai fini dei riferimenti analogici, all'immobile in esame - non ha ritenuto che fosse adeguatamente motivato un avviso di accertamento - sintetizzato nei suoi elementi essenziali nel ricorso nel rispetto del principio di autosufficienza - che pur indicava la metodologia di individuazione del classamento e della rendita Ric. 2021 n. 13382 sez. MT - ud. 22-06-2022 -8- catastale (metodologia estimativa comparativa, mediante l'indicazione di immobili che presentavano caratteristiche analoghe a quello oggetto del giudizio) nonché la destinazione dell'immobile in questione (destinato ad ufficio, mediante apposito sopralluogo), avendo così l'Amministrazione posto il contribuente in grado di conoscere la pretesa tributaria nei suoi elementi essenziali e, quindi, di contestarne efficacemente in giudizio l'an ed il quantum debeatur, ravvisandosi inoltre nella specie una piena convergenza fra gli elementi di fatto indicati dal contribuente nella procedura DOCFA attivata e quelli fatti propri dall'Ufficio, cosicché appare adeguata la motivazione dell'impugnato avviso di accertamento, contenendo la stessa solo una diversa valutazione tecnica dei medesimi dati esposti dal contribuente, con conseguente diversa attribuzione del classamento e diversa stima della rendita catastale attribuita all'immobile. In effetti la circostanza che il palazzo storico in questione (Fondaco dei Tedeschi) sia stato destinato a centro commerciale non incide, riprendendo le argomentazioni già illustrate a proposito del primo motivo di ricorso - sulle sue caratteristiche reali e oggettive di immobile di rilevanza storica di grande prestigio, il che lo rende ragionevolmente comparabile con l'immobile, di altrettanto prestigio e valore storico, rappresentato dal [OSCURATO:PERSONA], che è, per stessa ammissione della sentenza impugnata, collocato nelle vicinanze al Fondaco dei Tedeschi (vicinanza che rappresenta un elemento oggettivo e intangibile a favore della omogeneità dell'immobile preso in considerazione quale termine di comparazione), mentre la sua destinazione contingente a sede locale della Banca d'Italia non ne inficia minimamente tale omogeneità e quindi correttamente l'Ufficio lo avevo assunto Ric. 2021 n. 13382 sez. MT - ud. 22-06-2022 -9- quale termine di paragone per valutare la rendita catastale dell'immobile oggetto di controversia. Pertanto, ritenuta la fondatezza di entrambi i motivi, il ricorso dell'Agenzia delle entrate va accolto e la sentenza impugnata va cassata con rinvio alla [OSCURATO:PERSONA] del Veneto, in diversa composizione, anche per le spese del p