Cassazione n. 07669/2026

ORDINANZAsul ricorso iscritto al n. 7880/2021 R.G. proposto da:[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] in persona del legale rappresentante protempore, rappresentati e difesi, dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA], con domiciliodigitale ex lege;-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] N.41/b - Bari in personadell’amministratore, legale presentante pro tempore, rappresentato edifeso, dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA], con domicilio digitale ex lege;-controricorrente-avverso la sentenza della Corte d'appello di Bari n. 1619/2020 depositata il23/09/2020.Numero registro generale 7880/2021Numero sezionale 769/2026Numero di raccolta generale 7669/2026Data pubblicazione 30/03/2026Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/03/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] convenivano in giudizio, dinanzi alTribunale di Bari, il [OSCURATO:PERSONA] di via Caldarola 41/B in Bari, al fine di fardichiarare la nullità della delibera condominiale del 10.06.2010, nella partein cui veniva approvato il rendiconto consuntivo delle spese per l’anno 2009,nonché il preventivo delle spese per il 2010, deducendo la carenza didocumentazione giustificativa e l’illegittima contabilizzazione di sommeaddebitate ai ricorrenti.Costituitosi il [OSCURATO:PERSONA], che contestava in fatto ed in diritto laricostruzione attorea, in carenza della richiesta di ammissioni di mezziistruttori, la causa veniva direttamente rinviata per la precisazione delleconclusioni.2. Il Tribunale di Bari, con sentenza n. 1875/2017 del 6.04.2017rigettava la domanda, ritenendola sfornita di prova e condannava gli attorial pagamento delle spese di lite.3. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] proponevano appello, in base adun unico motivo, articolato in quattro punti: inserimento del compensodell’amministratore, in relazione ad una fattura pro-forma, da questiemessa, per un importo, tra l’altro di 15,60 euro, in meno; la mancataesibizione delle ricevute di pagamento dell’energia elettrica; l’erroneità delprospetto riepilogativo in relazione alle somme dovute per il consumo e lagestione dell’acqua; la mancanza di intellegibilità del rendiconto. Gliappellanti deducevano nel corso dell’appello, quale fatto nuovo, la venutain essere di due sentenze del Tribunale di Bari (n. 2018/2017 e 3292/2017)con cui, rispettivamente venivano annullati i bilanci dal 2005 al 2008 ed ilbilancio del 2011.Numero registro generale 7880/2021Numero sezionale 769/2026Numero di raccolta generale 7669/2026Data pubblicazione 30/03/2026Si costituiva il [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] N.41/b, Bari,contestando in toto l’assunto degli appellanti e chiedendo il rigetto delgravame.4. La Corte d’appello di Bari con sentenza del 23.09.2020 n. 2177/2017,rigettava il gravame.5. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno proposto ricorso percassazione sulla base di un unico motivo.Si costituiva con controricorso il [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] CaldarolaN.41/b di Bari.depositato memoria ex art. 380-bis1 c.p.c.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con l’unico motivo di ricorso, i ricorrenti lamentano: l’errata e/o falsaapplicazione dell’art. 1130, ultimo comma, c.c. (ratione temporis, anteriforma L. 220/2012), dell’art. 1418 c.c., dell’art. 1713 c.c. e dell’art. 263c.p.c., dell’art. 132 co. 2, n. 4, c.p.c., nonché la mancata applicazione delprincipio di intelligibilità e di corretta e fedele redazione del rendicontocondominiale e valutazione di elementi di prova acquisiti al processo, inrelazione all’art. 360, comma I, n. 3 e 5, c.p.c.Il motivo non è fondato.Sebbene, la doglianza sia articolata attraverso la proposizione di motivi"misti" - riconducendo il vizio a ben tre parametri elencati dall'art. 360 c.p.c.–, la stessa, per come è formulata, permette la riconduzione, in concreto(Cass. Sez. Un., n. 9100 del 06/05/2015, Sez. Un., 31 marzo 2009 n. 7770,e ripreso anche da Cass. n. 11152 del 28/04/2025), alle violazioni di leggelegate alla redazione del bilancio ed alla censura delle valutazioni tratte dallaCorte distrettuale, sulla base della lettura del bilancio.Sulla scorta dell’unico motivo, i ricorrenti ripropongono, nei fatti, lestesse questioni sottoposte al giudice di secondo grado, criticandone gliapprodi, ossia: l’illegittimità nell’inserimento del compensoNumero registro generale 7880/2021Numero sezionale 769/2026Numero di raccolta generale 7669/2026Data pubblicazione 30/03/2026dell’amministratore, sulla base di un cd. “pro-forma”, senzadocumentazione fiscale, con erronea indicazione dell’importo indicato; lamancata produzione delle ricevute di pagamento delle fatture relative alleutenze elettriche; la duplicazione degli addebiti relativi ai consumi idrici ecomunque l’erroneità negli addebiti stessi, in quanto non effettuati in baseal consumo effettivo; la mancata intellegibilità del rendiconto ed ildisallineamento con i bilanci precedenti.2. In primo luogo, va rimarcato che oggetto di giudizio è la deliberadel 10.06.2010. Pertanto, non trova applicazione, ratione temporis, lanorma di cui all’art. 1130-bis c.c. sul rendiconto condominiale (introdottadall’art. 11 della legge n. 2020, del 2012, a decorrere dal 18 giugno 2013),né rileva la giurisprudenza che alla stessa si riferisce.Occorre, invece, far riferimento al previgente art. 1130 ultimo comma,richiamato anche dal ricorrente, secondo cui: l’amministratore “alla fine diciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione" e dunque tenereconto degli orientamenti formatisi anteriormente alla novella del 2012.Secondo questi ultimi, la validità della delibera di approvazione delbilancio condominiale non necessità che la relativa contabilità sia tenutadall'amministratore con rigorose forme analoghe a quelle previste per ibilanci delle società, essendo invece sufficiente che essa sia idonea arendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quotedi ripartizione; né si richiede che queste voci siano trascritte nel verbaleassembleare, in quanto rientra nei poteri dell'organo deliberativo la facoltàdi procedere sinteticamente all'approvazione stessa, prestando fede ai datiforniti dall'amministratore alla stregua della documentazione giustificativa(Cass. n. 1405 del 23/01/2007).Per quanto attiene agli oneri di allegazione gravanti sull’amministratore,in vista dell’assemblea in cui si approverà il bilancio consuntivo,l’amministratore non ha l’obbligo di depositare la documentazionegiustificativa del bilancio negli edifici, ma è tenuto a permettere aiNumero registro generale 7880/2021Numero sezionale 769/2026Numero di raccolta generale 7669/2026Data pubblicazione 30/03/2026condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, aloro spese, della documentazione contabile. Infatti, l'obbligo del mandatariodi rendere il conto, diventa attuale al momento in cui il mandato vieneeseguito, e per l'amministratore del condominio l'attualità dello stessoobbligo, ex art. 1130 c. c., si verifica per legge alla fine di ciascun anno, èin questo momento che il potere di controllo dei condomini finalizzatoall'approvazione del rendiconto consuntivo, deve avere la massimaestrinsecazione, realizzandosi attraverso la concreta possibilità di verificadella documentazione, il controllo su tutta l'attività gestoriadell'amministratore nel periodo considerato; per cui, il non renderedisponibile, all'esame dei condomini, che lo richiedano, la documentazionecontabile in sede di approvazione del consuntivo, comporta la violazione daparte dell'amministratore dell'obbligo di rendiconto e l'invalidità delladelibera di approvazione (Cass. Sentenza n. 11940 del 2003).Sui condomini, grava, però l'onere di dimostrare che l'amministratorenon ha loro consentito di esercitare detta facoltà (Cass. n. 1544 del28/01/2004), mentre, di fronte alla prova della richiesta del condomino diaccedere alla documentazione contabile – ai fini di una partecipazioneconsapevole all’assemblea che su quei documenti debba esprimersi - l'oneredella prova della inesigibilità della richiesta e della sua non compatibilità conle esigenze di organizzazione e con la disponibilità di tempodell'amministratore o con l’orario dell’assemblea, incombesull'amministratore (Cass. n. 19210 del 21/09/2011).Pertanto, nella disciplina anteriore all’introduzione dell’art. 1130-bisc.c., ai fini della validità della delibera assembleare di approvazione delbilancio è inconferente che l’amministratore abbia depositato o meno ladocumentazione sulla base di cui sono state inserite le poste in bilancio, maè necessario che abbia dato seguito alla richiesta di disamina, di talidocumenti, fatta pervenire dal condomino, prima dell’assemblea e nei tempicongrui a consentirne la messa a disposizione a cura dell’amministratore.Numero registro generale 7880/2021Numero sezionale 769/2026Numero di raccolta generale 7669/2026Data pubblicazione 30/03/2026Nel nostro caso, gli stessi ricorrenti affermano di aver fatto richiesta dichiarimenti e della documentazione alla base delle somme inserite inbilancio, con e-mail del 15.06.2010, dunque successivamenteall’approvazione del bilancio in assemblea.Di talché, la dedotta violazione, ad opera dell’amministratore, degli artt.263 c.p.c. e 1713 c.c., per lesione del diritto di ottenere, quale condomino,la documentazione richiesta, non lambiscono la validità della deliberaassembleare, svoltasi in assenza di suddetta violazione.3. Sempre in relazione ai principi di redazione del bilancio, non coglienel segno neanche la deduzione relativa alla mancata considerazione delleposte inserite nei bilanci precedenti, poiché, in base alla normativaapplicabile ratione temporis, va ritenuta legittima la delibera assembleareche (in assenza di un esplicito divieto pattiziamente convenuto al momentodella formazione del regolamento contrattuale) approvi il bilancioconsuntivo senza prendere in esame la situazione finanziaria relativa alperiodo precedente, atteso che i criteri di semplicità e snellezza chepresiedono alle vicende dell'amministrazione condominiale consentono,senza concreti pregiudizi per la collettività dei comproprietari, finanche lapossibilità di regolarizzazione successiva delle eventuali omissioninell'approvazione dei rendiconti (Cass. n. 11526 del 13/10/1999, ribaditada Cass. n. 8521 del 31/03/2017).4. Posto ciò, in relazione alle singole poste, non viene dedotta alcunaillegittimità atta ad invalidare la delibera assembleare.In particolare, in relazione al compenso dell’amministratore èdenunciato solo l’inserimento nel consuntivo, ma non è contestato che lostesso fosse stato già pattuito come dovuto ed inerisse all’attività svoltanell’anno 2009, per cui non se ne rinviene illegittimità (sull’inserimento degliimporti nell’esercizio in cui siano stati accertati, Cass. n. 15401 del04/07/2014).Numero registro generale 7880/2021Numero sezionale 769/2026Numero di raccolta generale 7669/2026Data pubblicazione 30/03/2026In relazione, agli oneri condominiali inseriti nel bilancio, non ne vienededotto l’inserimento in contrasto con le tabelle o le delibere assembleari,ma, per i canoni idrici, viene contestata, la mancata applicazione delprincipio del consumo effettivo, nonché la lettura delle poste in bilancioeffettuata dai giudici di secondo grado.La Corte di appello ha ritenuto che le spese idriche fosserocorrettamente ripartite in base ai consumi, tranne che per le spese comunie fisse di gestione, facendo corretta applicazione del principio secondo cui,in tema di oneri condominiali, le spese necessarie per la conservazione eper il godimento della cosa comune e per la prestazione dei relativi servizial condominio devono essere sostenute da tutti i condomini, non essendonecessariamente correlate alla contitolarità della res, bensì derivandosolamente dall’utilitas potenziale recata alle singole unità immobiliari;nell'esercizio dell'autonomia negoziale, è ammissibile una deroga chesubordini la contribuzione delle spese all'uso effettivo, purché adottataall'unanimità, con clausola chiara e inequivoca (Cass. n. 8253 del28/03/2025).5. Per il resto i ricorrenti si dolgono degli apprezzamenti e dellevalutazioni di fatto effettuate dal giudice d’appello.Invero, il ricorrente per cassazione non può rimettere in discussione,contrapponendone uno difforme, l'apprezzamento in fatto dei giudici delmerito, tratto dall'analisi degli elementi di valutazione disponibili ed in sécoerente, atteso che l'apprezzamento dei fatti e delle prove è sottratto alsindacato di legittimità, in quanto, nell'ambito di quest'ultimo, non èconferito il potere di riesaminare e valutare il merito della causa, ma soloquello di controllare, sotto il profilo logico formale e della correttezzagiuridica, l'esame e la valutazione del giudice di merito, a cui resta riservatodi individuare le fonti del proprio convincimento e, all'uopo, di valutare leprove, controllarne attendibilità e concludenza e scegliere, tra esse, quelleritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione (Cass. n. 32505 delNumero registro generale 7880/2021Numero sezionale 769/2026Numero di raccolta generale 7669/2026Data pubblicazione 30/03/202622/11/2023), pur ove risultino allegati al ricorso gli atti processuali sui qualifonda la propria diversa interpretazione, essendo precluso nel giudizio dilegittimità un vaglio che riporti a un nuovo apprezzamento del complessoistruttorio nel suo insieme (Cass. 10927/2024).5. I ricorrenti lamentano inoltre il vizio di cui all’art. 360 comma 1, n. 5,c.p.c.Anche in tale parte, il motivo è inammissibile.In primis, l’esito dei giudizi di merito prospetta l'ipotesi di «doppiaconforme», ai sensi dell'art. 348-ter, comma 5, c.p.c., applicabile rationetemporis, con conseguente inammissibilità della censura di omesso esamedi fatti decisivi ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. e parte ricorrente non haindicato le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione diprimo grado e del rigetto dell'appello, dimostrando che sono tra loro diverse(Cass. n. 26934 del 20/09/2023).In secondo luogo, non si rinviene comunque dal contenuto del ricorsoquali sia il fatto storico decisivo oggetto di omesso esame, ma la deduzionesembra ricondurre ad una inammissibile richiesta di rivalutazione dei fatti edelle conseguenze che da essi dovrebbero essere tratti secondo le tesidifensive dei ricorrenti (Cass. n. 2961 del 06/02/2025)È di puro stile, inoltre, la doglianza di omessa motivazione, in quanto ilricorso contesta proprio l’iter valutativo e motivazionale della sentenza disecondo grado.Non ha, invece, costituito motivo di ricorso la circostanzadell’annullamento dei consuntivi relativi agli anni precedenti.Il ricorso deve essere pertanto rigettato.6. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come dadispositivo.Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, si dà atto dellasussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte deiricorrenti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quelloNumero registro generale 7880/2021Numero sezionale 769/2026Numero di raccolta generale 7669/2026Data pubblicazione 30/03/2026previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art.13, se dovuto. P.Q.MRigetta il ricorso. Condanna in solido i ricorrenti al pagamento, in favoredei controricorrenti, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in3.000,00 per compensi ed euro 200,00 per spese, oltre alle spese forfettarienella misura del 15 per cento, ed agli accessori di legge.Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inseritodall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza deipresupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importoa titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale,a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 25/03/2026.Il PresidenteAntonio Scarpa