Cassazione n. 10667/2026

empore, rappresentata edifesa dall’avv. [OSCURATO:PERSONA].- ricorrente -contro[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall’avv. [OSCURATO:PERSONA].- controricorrente -Numero registro generale 9570/2023Numero sezionale 538/2026Numero di raccolta generale 10667/2026Data pubblicazione 22/04/2026avverso la sentenza n. 2147/2023 della CORTE DI APPELLO diROMA, depositata il 23/03/2023;udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dalConsigliere Olivavista la requisitoria scritta depositata dal P.G., nella persona delSostituto dott. [OSCURATO:PERSONA] TronconeCon atto di citazione ritualmente notificato il Ristorante del Fiores.n.c. di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] evocava in giudizio [OSCURATO:PERSONA] il Tribunale di Cassino, esponendo che il 27.6.2001 AntonioMantova, originario proprietario di un lotto indiviso, individuato dalmappale 252, lo aveva frazionato, alienandone parte (distinta dalmappale 1632) alla società attrice, con atto del 6.8.2001, ed altra parteal convenuto, con atto dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA]. Unitamente alla porzione delfondo distinta dal mappale 1632, costituita da struttura destinata aristorante e area di parcheggio antistante, la società attrice avevaacquistato anche un limitrofo terreno, distinto dal mappale 271.L’attrice chiedeva, in via principale, accertarsi l’inesistenza della servitùdi transito e parcheggio rivendicata dal convenuto sui beni di suaproprietà, la natura personale del diritto di sosta riservatosi dalvenditore [OSCURATO:PERSONA] con l’atto del [OSCURATO:DATA_NASCITA], e la condanna delpredetto convenuto al risarcimento del danno; in subordine, invece,invocava la determinazione dell’estensione della servitù e delle suemodalità di esercizio.Si costituiva il convenuto, eccependo l’esistenza, sull’area aparcheggio acquistata dalla società attrice, di una servitù di transito eparcheggio a favore del suo fondo.Con sentenza n. 324/2019 il Tribunale di Cassino accoglieva ladomanda di parte attrice, affermando l’inesistenza della servitù diNumero registro generale 9570/2023Numero sezionale 538/2026Numero di raccolta generale 10667/2026Data pubblicazione 22/04/2026transito e parcheggio a favore del fondo di parte convenuta e ritenendoche il [OSCURATO:PERSONA] fosse titolare soltanto di un diritto personale di sosta etransito sull’area oggetto di causa.Con la sentenza impugnata, n. 2147/2023, la Corte di Appello diRoma accoglieva il gravame interposto avverso la decisione di primecure dal [OSCURATO:PERSONA], ritenendo che l’originario proprietario dell’intero lottosi fosse riservato, con la clausola convenzionale contenuta nel contrattodel 6.8.2001, un diritto reale di transito e sosta sulla porzione dellaparticella 1632, escludendo tuttavia che in dette facoltà fossecompreso anche il parcheggio.Propone ricorso per la cassazione di detta decisione il [OSCURATO:PERSONA] s.n.c. di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], affidandosi a cinquemotivi.Resiste con controricorso [OSCURATO:PERSONA].In prossimità dell’udienza camerale, il P.G., nella persona delSostituto dott. [OSCURATO:PERSONA], ha depositato requisitoria scritta,concludendo per il rigetto del ricorso, e la parte ricorrente ha depositatomemoria.RAGIONI DELLA DECISIONECon il primo motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione o falsaapplicazione degli artt. 1322, 1027, 1028 e ss., 1051 c.c., 115, 116 e132 c.p.c., nonché il vizio della motivazione, in relazione all’art. 360,primo comma, nn. 3, 4 e 5, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbeerroneamente affermato che le servitù hanno sempre natura prediale,trascurando così di considerare l’ammissibilità delle cd. servitùirregolari.Con il secondo motivo, invece, la società ricorrente si duole dellaviolazione o falsa applicazione degli artt. 1322, 1027, 1028 e ss., 1051c.c., 115, 116 e 132 c.p.c., nonché del vizio della motivazione, inNumero registro generale 9570/2023Numero sezionale 538/2026Numero di raccolta generale 10667/2026Data pubblicazione 22/04/2026relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3, 4 e 5, c.p.c., perché la Cortedistrettuale avrebbe erroneamente escluso la configurabilità di undiritto personale di transito e sosta sull’area oggetto di causa.Con il terzo motivo, ancora, la ricorrente denunzia la violazione oerronea interpretazione degli artt. 1027, 1028 e ss., 1322 c.c., nonchéil vizio della motivazione e l’omesso esame di un fatto decisivo, inrelazione all’art. 360, primo comma, nn. 3, 4 e 5, c.p.c., perché la Cortedi Appello avrebbe erroneamente ravvisato la natura prediale del dirittocostituito con la clausola inserita nel contratto del 6.8.2001 a frontedella previsione che essa doveva intendersi costituito anche in favoredegli aventi diritto del Mantova, trascurando di considerare che lanatura, personale o reale, del diritto di cui si discute avrebbe dovutoessere individuata sulla base dell’interpretazione della volontà delleparti, che avevano previsto la riserva del diritto predetto in favore delMantova, e non già del fondo residuo di sua proprietà, cosìconfermando di aver voluto creare un vincolo personale, e non istituireuna servitù prediale.Le tre censure, suscettibili di esame congiunto perché tutteclausola convenzionale contenuta nell’atto del [OSCURATO:DATA_NASCITA], con il quale lasocietà odierna ricorrente ha acquistato il mappale 1632, oggetto dicausa, sono infondate.La Corte capitolina, esaminando la clausola contenuta nel contrattodel 6.8.2001, secondo la quale “Il venditore Sig. [OSCURATO:PERSONA],riserva espressamente per se stesso e aventi causa, a qualsiasi titolo,il diritto di sosta ed il diritto di transito, pedonale e carrabile perl’accesso al poco discosto fabbricato ed al rimanente terreno di suaproprietà, diritti da esercitarsi, come finora praticato, sulla porzione delmappale 1632 adibita a parcheggio ed identificata con manto diNumero registro generale 9570/2023Numero sezionale 538/2026Numero di raccolta generale 10667/2026Data pubblicazione 22/04/2026asfalto”, ha affermato che “Dal tenore letterale di tale atto si evince lafunzione di utilità fondiaria, in particolare si evince un peso di caratterepermanente di natura prediale dalla trasmissibilità del diritto a tutti gliaventi causa” (cfr. pag. 6 della sentenza impugnata).Sulla scorta di tale rilievo, fondato a sua volta sull’interpretazioneletterale della clausola convenzionale sopra riportata, la Corte diseconda istanza ha escluso che le parti avessero voluto costituire unobbligo di natura personale, ed ha ritenuto invece che esse avesserointeso imporre un peso a carico di un fondo e a vantaggio di un altro,realizzando così la relazione di asservimento tipica delle servitù prediali(cfr. ancora pag. 6).La Corte ha poi aggiunto, esaminando la domanda subordinatadella società ricorrente (concernente la individuazione della servitù e ladeterminazione delle sue modalità di esercizio) che “Per comprenderela portata di tale clausola bisogna tener conto che [OSCURATO:PERSONA] nelfabbricato limitrofo ai beni ceduti alla società appellata nel 2001svolgeva attività ricettiva (circostanza provata documentalmente) eche l’area per cui è causa era destinata ai clienti della struttura per ilparcheggio, come indicato nell’atto “come finora praticato sullaporzione del mappale 1632 adibito a parcheggio” e come desumibiledal fatto che nello stesso si fa riferimento agli “utenti” del diritto dipassaggio. Non può revocarsi in dubbio dalla complessiva portatadell’atto, che le parti abbiano inteso costituire una servitù di passaggioin favore del fondo di [OSCURATO:PERSONA], il cui relativo esercizio non èlimitato al solo proprietario del fondo dominante, ma anche a tutticoloro che utilizzano la struttura ricettiva ubicata nel fondo dominante(“gli utenti”)” (cfr. pag. 7 della sentenza).Il giudice di appello, dunque, non ha affatto trascurato diconsiderare la possibilità di costituire servitù irregolari, aventi naturaNumero registro generale 9570/2023Numero sezionale 538/2026Numero di raccolta generale 10667/2026Data pubblicazione 22/04/2026personale, ma ha ritenuto, sulla base di una interpretazione nonimplausibile della clausola negoziale contenuta nell’atto del [OSCURATO:DATA_NASCITA],che nel caso specifico le parti avessero voluto costituire una servitùreale, e non un diritto personale (cd. servitù irregolare).Non si configura, dunque, alcun vizio della motivazione, né alcunprofilo di omesso esame, avendo la Corte di merito provveduto a tenerconto di entrambe le possibilità –costituzione di diritto reale ovveropersonale di godimento– concludendo poi per ritenere sussistente,nella fattispecie, la relazione di asservimento tra fondi tipica delleservitù prediali.Va evidenziato, al riguardo, che l’interpretazione del dato negozialeprescelta dal giudice di merito “… non deve essere l’unicaastrattamente possibile ma solo una delle plausibili interpretazioni,sicché, quando di una clausola contrattuale sono possibili due opiù interpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva propostol'interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede dilegittimità del fatto che fosse stata privilegiata l'altra” (Cass. Sez. 3,Sentenza n. 28319 del 28/11/2017, Rv. 646649; conf. Cass. Sez. 1,Ordinanza n. 16987 del 27/06/2018, Rv. 649677; in precedenza, nellostesso senso, Cass. Sez. 3, Sentenza n. 24539 del 20/11/2009,Rv. 610944 e Cass. Sez. L, Sentenza n. 25728 del 15/11/2013, Rv.628585).Non sussiste neanche alcun vizio di violazione degli artt. 115 e 116c.p.c., dovendosi ribadire, al riguardo, che “In tema di ricorso percassazione, per dedurre la violazione dell'art. 115 c.p.c., occorredenunciare che il giudice, in contraddizione espressa o implicita con laprescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisioneprove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori deipoteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti nonNumero registro generale 9570/2023Numero sezionale 538/2026Numero di raccolta generale 10667/2026Data pubblicazione 22/04/2026contestati e la possibilità di ricorrere al notorio), mentre èinammissibile la diversa doglianza che egli, nel valutare le proveproposte dalle parti, abbia attribuito maggior forza di convincimento adalcune piuttosto che ad altre, essendo tale attività valutativa consentitadall'art. 116 c.p.c.” (Cass. Sez. U, Sentenza n. 20867 del 30/09/2020,Rv. 659037 – 01). Mentre, con riferimento alla deduzione relativa allaviolazione dell’art. 116 c.p.c., va considerato che “In tema di ricorsoper cassazione, la doglianza circa la violazione dell'art. 116 c.p.c. èammissibile solo ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova o,comunque, una risultanza probatoria, non abbia operato –in assenzadi diversa indicazione normativa– secondo il suo prudenteapprezzamento, pretendendo di attribuirle un altro e diverso valoreoppure il valore che il legislatore attribuisce ad una differente risultanzaprobatoria (come, ad esempio, valore di prova legale), oppure, qualorala prova sia soggetta ad una specifica regola di valutazione, abbiadichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento,mentre, ove si deduca che il giudice ha solamente male esercitato ilproprio prudente apprezzamento della prova, la censura è ammissibile,ai sensi del novellato art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., solo neirigorosi limiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimità suivizi di motivazione” (Cass. Sez. U, Sentenza n. 20867 del 30/09/2020,Rv. 659037 – 02; conf. Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 16016 del09/06/2021, Rv. 661360). Nel caso di specie, il giudice di appello nonha deciso la controversia sulla scorta di prove non allegate dalle parti,né ha attribuito ad alcuna delle risultanze istruttorie una valenzadiversa da quella prevista dalla legge, e neppure ha operato unainversione dell’onere della prova, ma si è limitato a procedere alladoverosa attività di interpretazione del dato negoziale, optando per unadelle possibili soluzioni.Numero registro generale 9570/2023Numero sezionale 538/2026Numero di raccolta generale 10667/2026Data pubblicazione 22/04/2026La scelta ermeneutica predetta, a sua volta, si fonda su unamotivazione articolata, idonea ad integrare il cd. minimo costituzionale,a dare atto dell’iter logico-argomentativo seguito dalla Corte territorialeper pervenire alla sua decisione, non viziata da apparenza, né dairriducibile contrasto logico; di conseguenza va esclusa la violazionedell’art. 132 c.p.c. dedotta da parte ricorrente (cfr. Cass. Sez. U,Sentenza n. 8053 del 07/04/2014, Rv. 629830, nonché, inmotivazione, Cass. Sez. U, Ordinanza n. 2767 del 30/01/2023, Rv.666639).Essa, peraltro, appare in linea con l’insegnamento di questa Corte,secondo cui, in materia di servitù, il requisito della predialità si puòdesumere dalla volontà delle parti di costituire un vincolo, a carico diun fondo e a vantaggio di un altro, senza limiti temporali. In proposito,va richiamato il principio, appunto affermato da questa Corte, secondocui “La cd. servitù irregolare –in dipendenza della tipicità dei diritti realiche costituiscono, nel loro complesso, un numerus clausus e che sonoidonei a determinare anche un vincolo fondiario perpetuo– comportal'insorgenza di un rapporto obbligatorio atipico tra le parti, avente lafunzione di determinare una situazione di vantaggio a favore delsoggetto indicato nel relativo atto costitutivo e non a realizzare unoscopo di utilità per un fondo (dominante) con l'imposizione di un pesosu un altro fondo (servente), ragion per cui il suddetto rapporto varitenuto incompatibile con la previsione di un obbligo personale dinatura permanente a carico della parte che deve adempierlo, dovendoesso caratterizzarsi per la necessaria temporaneità del vincolo che nederiva” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 25195 del 17/09/2021, Rv.662244).Nel caso di specie, il vincolo era stato costituito da [OSCURATO:PERSONA]“per se stesso e aventi causa, a qualsiasi titolo” e dunque senzaNumero registro generale 9570/2023Numero sezionale 538/2026Numero di raccolta generale 10667/2026Data pubblicazione 22/04/2026indicazione di una scadenza; l’opzione interpretativa prescelta dalgiudice di merito, pertanto, appare coerente con la volontà delle parti,come emergente dalla lettura della clausola negoziale costitutiva deldiritto oggetto di causa, le quali avevano inteso creare una relazione diasservimento dell’un fondo all’altro senza prevederne una scadenzatemporale, e senza collegare detto vincolo alla persona di AntonioManvota, suo originario beneficiario.Con il quarto motivo, la società ricorrente lamenta la violazione oerronea interpretazione degli artt. 1027, 1028 e ss. e 1322 c.c., nonchéil vizio della motivazione e l’omesso esame di un fatto decisivo, inrelazione all’art. 360, primo comma, nn. 3, 4 e 5, c.p.c., perché la Cortedi Appello avrebbe trascurato di tener conto del contenuto dellaconcessione edilizia n. 9 del 25.6.2008, rilasciata dal Comune diBroccostella al [OSCURATO:PERSONA], con la quale era stata autorizzata latrasformazione della destinazione d’uso del cespite ceduto dal [OSCURATO:PERSONA], da abitazione in attività culturale, ricreativa, uffici e deposito.Ad avviso della società ricorrente, ciò dimostrerebbe che lo svolgimentodell’attività ricreativa nel fondo oggi del [OSCURATO:PERSONA], che secondo il giudicedi merito avrebbe costituito elemento decisivo ai fini dell’individuazionedella natura reale del diritto oggetto di causa, non era attuale nel 2001,quando l’odierna ricorrente ebbe ad acquistare la propria porzione; daciò, sempre secondo l’odierna ricorrente, deriverebbe la prova del fattoche, nel 2001, il fabbricato oggi del [OSCURATO:PERSONA] era abusivo. L’attività in essoesercitata, dunque, doveva a sua volta ritenersi illegittima, e diconseguenza non avrebbe potuto essere riconosciuta alcuna forma ditutela a suo beneficio.Con il quinto motivo, invece, la ricorrente denunzia la violazione oerronea interpretazione degli artt. 1027, 1028 e ss., 1032 c.c. e 115c.p.c., nonché il vizio della motivazione e l’omesso esame di un fattoNumero registro generale 9570/2023Numero sezionale 538/2026Numero di raccolta generale 10667/2026Data pubblicazione 22/04/2026decisivo, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., perché laCorte di Appello avrebbe erroneamente valorizzato l’esistenza diquando il [OSCURATO:SOCIETA]. di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] ebbead acquistare il mappale 1632 oggetto del diritto reale di cui si discute.Le due censure, suscettibili di esame congiunto, sono infondate.La Corte di Appello ha ritenuto, all’esito del suo accertamento inpunto di fatto e dell’interpretazione della clausola negoziale costitutivadel diritto oggetto di contestazione tra le parti, che [OSCURATO:PERSONA] costituito un diritto reale di servitù sull’area distinta dal foglio10, mappale 1632, non comprensivo del parcheggio, ma avente adoggetto “… il diritto di transito, pedonale e carrabile, ed il diritto disosta, il cui esercizio è esteso anche ai clienti della strutturacommerciale presente sul fondo dominante per il limitato periodo ditempo in cui utilizzano la detta struttura” (cfr. pag. 7 della sentenzaimpugnata). Tale conclusione si fonda, tra l’altro, sullo “esame delladocumentazione versata in atti” (cfr. pag. 6 della sentenza), onde ilprofilo della destinazione del cespite e della datazione di taledestinazione è stato oggetto di valutazione da parte del giudice dimerito.A ciò va aggiunto che era onere della parte ricorrente indicare ilmomento del giudizio di merito, e lo strumento processuale, con laquale sarebbe stata prodotta in atti la concessione edilizia n. 9 del25.6.2008, rilasciata dal Comune di Broccostella al [OSCURATO:PERSONA], che sirimprovera alla Corte distrettuale di non aver debitamente considerato.Va infatti ribadito che “… nel rigoroso rispetto delle previsioni degli artt.366, primo comma, n. 6, e 369, secondo comma, n. 4, c.p.c., ilricorrente deve indicare il fatto storico, il cui esame sia stato omesso,il dato, testuale o extratestuale, da cui esso risulti esistente, il come eNumero registro generale 9570/2023Numero sezionale 538/2026Numero di raccolta generale 10667/2026Data pubblicazione 22/04/2026il quando tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra leparti e la sua decisività, fermo restando che l'omesso esame dielementi istruttori non integra, di per sé, il vizio di omesso esame diun fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia statocomunque preso in considerazione dal giudice, ancorché la sentenzanon abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie” (Cass. Sez. U,Sentenza n. 8053 del 07/04/2014, Rv. 629831; conf. Cass. Sez. U,Sentenza n. 8054 del 07/04/2014, Rv. 629834; Cass. Sez. 6 - 3,Sentenza n. 25216 del 27/11/2014, Rv. 633425; Cass. Sez. 3,Sentenza n. 9253 del 11/04/2017, Rv. 643845; Cass. Sez. 2,Ordinanza n. 27415 del 29/10/2018, Rv. 651028; Cass. Sez. 2,Ordinanza n. 17005 del 20/06/2024, Rv. 671706). Non basta, dunque,lamentare la mancata considerazione di un documento, ma occorrespecificare quando e come esso sia stato prodotto e dare atto che essoè stato oggetto del dibattito processuale, chiarendone altresì i profili diritenuta decisività: elementi, questi, che nel caso di specie la partericorrente ha trascurato di approfondire.La conclusione cui è pervenuta la Corte distrettuale, dunque,resiste alla critica, anche perché essa è fondata su una motivazioneadeguata e non inficiata da errori di diritto, nell’ambito della quale ilriferimento al profilo temporale della sosta rappresenta unaspecificazione delle modalità con cui il diritto in re aliena oggetto dicausa può essere esercitato.In definitiva, quindi, il ricorso va rigettato.Le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate come dadispositivo, seguono la soccombenza.Stante il tenore della pronuncia, va dato atto –ai sensi dell’art. 13,comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002– della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo aNumero registro generale 9570/2023Numero sezionale 538/2026Numero di raccolta generale 10667/2026Data pubblicazione 22/04/2026titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizionedell’impugnazione, se dovuto. P.Q.Mla Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente alpagamento, in favore di quella controricorrente, delle spese delpresente giudizio di legittimità, che liquida in € 2.200, di cui € 200 peresborsi, oltre rimborso delle spese generali nella misura del 15%, iva,cassa avvocati ed accessori tutti come per legge.Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002,dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bisdello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della SecondaSezione Civile, addì 04 marzo 2026.IL PRESIDENTEGiuseppe Fortunato