Cassazione n. 11403/2026

[OSCURATO:PERSONA]-ricorrenti-contro[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocatoROMANO POMARICI-controricorrente-nonché contro[OSCURATO:PERSONA] D'AGUANNO-intimata-avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO di ROMA n. 7036/2019depositata il 18/11/2019.Numero registro generale 18931/2020Numero sezionale 250/2026Numero di raccolta generale 11403/2026Data pubblicazione 27/04/2026Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del05/02/2026 dal [OSCURATO:PERSONA].Udito il Pubblico Ministero in persona della [OSCURATO:PERSONA], che ha chiesto di rigettare il ricorso.Uditi gli avvocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA].1.-[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]Addona e [OSCURATO:PERSONA]Addona hannoproposto ricorso articolato in sette motivi avverso la sentenza n.7036/2019 della Corte d’appello di Roma, depositata il 18 novembre2019.Resiste con controricorso [OSCURATO:PERSONA], anche quale erede diEnzo [OSCURATO:PERSONA], mentre non ha svolto attività difensive l’altraintimata [OSCURATO:PERSONA]Aguanno.2. - La causa ha avuto inizio nell’anno 2010 con domanda propostada [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]Aguanno, qualinudo proprietario ed usufruttuari di un appartamento sito in viaLeopoldo Serra n. 5 di Roma, nei confronti di [OSCURATO:PERSONA], AntonioD’Addona e [OSCURATO:PERSONA]Addona, comproprietari di altra unitàimmobiliare compresa nel medesimo edificio condominiale conannesso terrazzo. Gli attori chiesero la condanna dei convenuti allademolizione del manufatto in muratura e legno realizzato a far tempodal maggio 2009 sul loro terrazzo, in sostituzione di due paraventi giàcollocati nel 2002, deducendone la contrarietà ai divieti contenuti nelregolamento di condominio contrattuale.I convenuti eccepirono la prescrizione del “divieto di sopraelevazione”e domandarono in riconvenzionale di dichiarare l’avvenuto acquistoper usucapione del diritto a mantenere il manufatto, peraltroassentito dal Comune di Roma con provvedimento di sanatoriaedilizia.Numero registro generale 18931/2020Numero sezionale 250/2026Numero di raccolta generale 11403/2026Data pubblicazione 27/04/2026L’adito Tribunale di Roma accolse la domanda principale, ordinando aiconvenuti la demolizione del manufatto.La Corte d’appello di Roma ha poi respinto il gravame proposto da[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]Addona e [OSCURATO:PERSONA]Addona, facendo levasull’articolo 10 del Regolamento del Condominio via [OSCURATO:PERSONA] 5di Roma, il quale fa divieto di sopraelevazione dell’edificio “in derogaal disposto dell’art. 1127 c.c.”, nonché di “chiudere, anche a mezzo diinfissi e vetrate, sia i balconi che i terrazzini”, ed anche sull’art. 8 delmedesimo regolamento, che vieta innovazioni e modifiche ex art.1102 c.c. delle cose comuni non preventivamente consentitedall’assemblea. I giudici di appello hanno condiviso le risultanze delladisposta CTU, che ha descritto le opere realizzate al quinto piano,soprastante l’appartamento n. 11 di proprietà dei convenuti, come“volumi chiusi in sopraelevazione che costituiscono l’unità immobiliarecon destinazione abitativa distinta presso il NCEU al foglio 449,particella 308 sub 502”, dell’altezza “misurata dall’esterno … pari acirca 3,08 ml”. Rispetto all’opera oggetto della domanda di condonoavanzata il 13 dicembre 2004 e riprodotta fotograficamente,realizzata in alluminio e vetro, quella oggetto di causa risulta avereun’altezza di ml. 2,75, superiore di circa 10 cm a quella di progetto,con innalzamento della costruzione originaria di circa 24 cm. Ciò perla Corte d’appello di Roma integrava la violazione dell’articolo 10 delRegolamento del Condominio, recante il divieto di sopraelevazionedell’edificio “in deroga al disposto dell’art. 1127 c.c.”. La pretesa diusucapione è stata poi respinta in quanto non vi sarebbe stata provadel decorso di venti anni dalla costruzione che i convenutiassumevano avvenuta già nel 1989, non ritenendosi a tal fine idoneala documentazione e la riproduzione aerofotografica depositate asostegno dell’istanza di concessione in sanatoria presentata il 13dicembre 2004. Circa infine il protratto mancato dissenso alNumero registro generale 18931/2020Numero sezionale 250/2026Numero di raccolta generale 11403/2026Data pubblicazione 27/04/2026mantenimento della sopraelevazione, la Corte d’appello ha osservatoche l’opera preesistente, realizzata con tamponature in alluminio evetro, era rimovibile tant’è che era stata rimossa nel 1998 per fareseguire un intervento di manutenzione condominiale, con correlatainterruzione dell’usucapione.3. – Ha depositato memoria il Pubblico Ministero in persona dellaSostituta Procuratore generale [OSCURATO:PERSONA], concludendo per ilrigetto del ricorso.Hanno depositato memoria altresì i ricorrenti.RAGIONI DELLA DECISIONE1. - Il primo motivo del ricorso di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]Addona eStefano D’Addona deduce la violazione o falsa applicazione dell’art.10 del d.P.R. n. 380/2001, avendo la Corte d’appello di Roma erratonel sussumere il manufatto realizzato dai ricorrenti nel 2009 nellanozione di “nuova costruzione”, in quanto la stessa richiede l’aumentodi sagoma e di altezza, mentre l’opera per cui è causa, standoall’espletata CTU, denota non un aumento di volumetria e di sagoma,quanto solo un aumento di altezza di 24 cm, dei quali 14 per esigenzedi isolamento termico.Il secondo motivo di ricorso lamenta la “omessa motivazione” inordine al rigetto dell’eccezione di prescrizione ex art. 2946 ss. c.c.Trattandosi di opera di “restauro”, e non di “nuova costruzione”, ladecorrenza del termine di prescrizione decennale per chiedere lademolizione dell’opera sarebbe da riferire all’anno 1989.Il terzo motivo di ricorso denuncia la “omessa e/o contraddittoriamotivazione” sull’applicazione dell’art. 1127 c.c. e dell’art. 10 delregolamento di condominio, osservando che il manufatto per cui ècausa non reca alcun pregiudizio per il decoro architettonico e per lastatica dell’edificio, e che altra era l’opera illegittima con riguardo atali profili.Numero registro generale 18931/2020Numero sezionale 250/2026Numero di raccolta generale 11403/2026Data pubblicazione 27/04/2026Il quarto motivo di ricorso censura la violazione o falsa applicazionedell’art. 10 del regolamento di condominio in riferimento all’art. 1127c.c. ed agli artt. 2 e 3 Cost. Si assume l’intento abusivo epersecutorio dell’azione promossa dai signori [OSCURATO:PERSONA] e D’Aguannoper la presenza di altra sopraelevazione sul fronte Nord dello stessofabbricato non perseguita dagli attori.Il quinto motivo di ricorso deduce l’omesso esame di un fatto decisivoe l’omesso accertamento dell’avvenuta sopraelevazione, sempreavendo a parametro l’art. 10 del regolamento di condominio.Il sesto motivo denuncia ancora la violazione o falsa applicazionedell’art. 10 del regolamento di condominio e dell’art. 1127 c.c.Il settimo motivo, infine, deduce la violazione degli artt. 1158, 2697 e2729 c.c., circa la prova della realizzazione della sopraelevazioneoltre venti anni prima dell’inizio del giudizio, come dimostratodall’aerofotogrammetria, alla quale doveva riconoscersi valore dipresunzione a fini di prova.2. – Può superarsi l’eccezione dei controricorrenti di inammissibilitàcon riguardo al requisito di cui all’art. 366, comma 1, n. 3, c.p.c.,risultando indicati in ricorso i fatti di causa da cui emergono lereciproche pretese delle parti, nonché i presupposti di fatto e leragioni di diritto che le giustificano, in modo da consentire a questaCorte di avere la completa cognizione della controversia e del suooggetto.I sette motivi di ricorso possono esaminarsi congiuntamente per laloro evidente connessione e rivelano comuni profili di inammissibilità,restando per il resto non fondati.2.1. – Opera innanzitutto la previsione d'inammissibilità del ricorsoper cassazione, di cui all'art. 348-ter, comma 5, c.p.c. (applicabileratione temporis), che esclude che possa essere impugnata ex art.360, comma 1, n. 5, c.p.c. la sentenza di appello "che conferma laNumero registro generale 18931/2020Numero sezionale 250/2026Numero di raccolta generale 11403/2026Data pubblicazione 27/04/2026decisione di primo grado" e che risulti fondata sulle stesse ragioni,inerenti alle questioni di fatto, poste a base della sentenza di primogrado (cd. doppia conforme). Tale profilo di inammissibilità concerneovviamente le sole censure ricondotte al vizio di cui all’art. 360,comma 1, n. 5, c.p.c., le quali neppure indicano specificamente leassunte diverse ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, delladecisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell'appello, né atanto può adempiere integrativamente la memoria depositata ai sensidell’art. 378, comma 2, c.p.c.Neppure è configurabile il vizio di contraddittoria motivazione dellasentenza, atteso che l’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. attribuiscerilievo solo all'omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio chesia stato oggetto di discussione tra le parti. Pertanto, è denunciabilein cassazione solo l'anomalia motivazionale che si tramuta inviolazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinenteall'esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testodella sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con lerisultanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella "mancanzaassoluta di motivi sotto l'aspetto materiale e grafico", nella"motivazione apparente", nel "contrasto irriducibile tra affermazioniinconciliabili" e nella "motivazione perplessa ed obiettivamenteincomprensibile", esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di"sufficienza" della motivazione.La sentenza impugnata contiene le argomentazioni rilevanti perindividuare e comprendere le ragioni, in fatto e in diritto, delladecisione, consentendo un «effettivo controllo sull’esattezza e sullalogicità del ragionamento del giudice» (cfr. Cass. Sezioni Unite n.8053 del 2014; n. 22232 del 2016; n. 2767 del 2023).2.2. - Il regolamento di condominio, nella specie qualificato comeavente natura e contenuto contrattuali, in quanto volto a porreNumero registro generale 18931/2020Numero sezionale 250/2026Numero di raccolta generale 11403/2026Data pubblicazione 27/04/2026limitazioni ai poteri ed alle facoltà spettanti ai condomini sulle particomuni e sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, è attonegoziale, espressione di autonomia privata, sicché il motivo diricorso per cassazione col quale si lamenti la violazione o falsaapplicazione delle norme di un tale regolamento non è proponibile aisensi dell'art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., ma solo ai sensi del n. 5 delmedesimo art. 360.3. - La norma dell'art. 1127 c.c. ha carattere dispositivo, sicché ancheun regolamento di condominio “contrattuale”, predispostodall'originario proprietario dell'intero edificio e poi accettatoespressamente da tutti i condomini nei singoli atti di acquisto, oppurestipulato dalla totalità di essi, può contenere una valida clausolalimitativa della facoltà di soprelevazione attribuita da detta norma(‹‹salvo che risulti altrimenti dal titolo››) al proprietario dell'ultimopiano dell'edificio e al proprietario esclusivo del lastrico solare,clausola rivelatrice sostanzialmente di una servitù "altius non tollendi"(Cass. Sez. Un. n. 426 del 1988; Cass. n. 25226 del 2025; n. 10848del 2019; n. 15504 del 2000; n. 7678 del 1999; n. 395 del 1993; n.5776 del 1988; n. 4632 del 1987; n. 4094 del 1968).La domanda rivolta a denunciare l'illegittimità della sopraelevazioneper violazione del divieto stabilito dal regolamento di tipoconvenzionale può essere proposta pure dal singolo condomino,essendo diretta a far riconoscere in giudizio l’esistenza della servitù"altius non tollendi" che limiti la facoltà di sopraelevazione delproprietario dell'ultimo piano dell'edificio e del proprietario esclusivodel lastrico solare.4. - La sentenza impugnata ha in tal senso ritenuto l’illegittimità delmanufatto realizzato da [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]Addona e StefanoD’Addona facendo applicazione dell’articolo 10 del Regolamento delCondominio via [OSCURATO:PERSONA] 5, il quale fa divieto diNumero registro generale 18931/2020Numero sezionale 250/2026Numero di raccolta generale 11403/2026Data pubblicazione 27/04/2026sopraelevazione dell’edificio “in deroga al disposto dell’art. 1127 c.c.”,nonché di “chiudere, anche a mezzo di infissi e vetrate, sia i balconiche i terrazzini”. La Corte d’appello di Roma ha inteso ricompresenella nozione di soprelevazione vietata le opere realizzate al quintopiano, soprastante l’appartamento n. 11 di proprietà dei convenuti, inquanto “volumi chiusi” che costituiscono l’unità immobiliare condestinazione abitativa distinta presso il NCEU al foglio 449, particella308 sub 502, dell’altezza “misurata dall’esterno … pari a circa 3,08ml”, essendo tale manufatto di altezza maggiore per 24 cm rispetto aquello preesistente, oggetto della domanda di condono del 13dicembre 2004.4.1. - È da ribadire come l'interpretazione delle clausole di unregolamento condominiale contrattuale, contenenti il divieto diesercizio di facoltà proprietarie sulle parti comuni o sulle unitàimmobiliari di titolarità esclusiva, è sindacabile in sede di legittimitàsolo per violazione delle regole legali di ermeneutica contrattuale exartt. 1362 cc. e seguenti, ovvero per l'omesso esame di fatto storicoai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. (Cass. n. 16384 del 2018;n. 14460 del 2011).4.2. - Ai fini dell'art. 1127 c.c., la sopraelevazione di edificiocondominiale è costituita dalla realizzazione di nuove costruzioninell'area sovrastante il fabbricato, per cui l'originaria altezzadell'edificio è superata con la copertura dei nuovi piani o con lasuperficie superiore terminale delimitante le nuove fabbriche (Cass.n. 18036 del 2024; n. 10568 del 1998; n. 5164 del 1997; n. 19281del 2009). Nella definizione enunciata da Cass. Sez. Unite 30 luglio2007, n. 16794, la nozione di sopraelevazione ex art. 1127 c.c.comprende, peraltro, non solo il caso della realizzazione di nuovi pianio nuove fabbriche, ma anche quello della trasformazione dei localipreesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie,Numero registro generale 18931/2020Numero sezionale 250/2026Numero di raccolta generale 11403/2026Data pubblicazione 27/04/2026seppur indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato.Non vi è sopraelevazione, viceversa, agli effetti dell'applicabilità dellarichiamata disposizione, in ipotesi di modificazione solo interna ad unsottotetto, contenuta negli originari limiti strutturali, delle partidell'edificio sottostanti alla sua copertura (Cass. n. 10568 del 1998;n. 5164 del 1997; Cass. n. 680 del 1983; n. 19281 del 2009; Cass. n.33037 del 2018).Nella specie, l’interpretazione prescelta dalla Corte di Roma in ordineal divieto di sopraelevazione dettato dall’art. 10 del regolamentocondominiale, come riferibile altresì alla realizzazione di una nuovacostruzione che superi l'originaria altezza dell'edificio di 24 cm., nonrisulta né contrastante con il significato lessicale delle espressioniadoperate nel testo negoziale, né confliggente con l'intenzionecomune dei condomini ricostruita dai giudici del merito, né contraria alogica o incongrua, rimanendo comunque sottratta al sindacato dilegittimità l'interpretazione degli atti di autonomia privata quando ilricorrente si limiti a lamentare che quella prescelta nella sentenzaimpugnata non sia l'unica possibile, né la migliore in astratto.4.3. - Non rileva, diversamente, allo scopo di interpretare la nozionepattizia di sopraelevazione cui si riferivano i condomini nella clausoladi cui all’art. 10 del regolamento condominiale, l’esegesi che invece iricorrenti riconnettono alla medesima nozione elaborata dall’art. 10del d.P.R. n. 380/2001 nella sua accezione di intervento ditrasformazione urbanistica ed edilizia del territorio subordinato apermesso di costruire, nell’ambito dei rapporti intercorrenti con laP.A.5. - La pretesa di usucapione vantata da [OSCURATO:PERSONA], AntonioD’Addona e [OSCURATO:PERSONA]Addona è stata poi respinta in quanto non visarebbe stata prova del decorso di venti anni dalla costruzione che iconvenuti assumevano avvenuta già nel 1989, non ritenendosi a talNumero registro generale 18931/2020Numero sezionale 250/2026Numero di raccolta generale 11403/2026Data pubblicazione 27/04/2026fine idonee la documentazione e la riproduzione aerofotograficadepositate a sostegno dell’istanza di concessione in sanatoriapresentata il 13 dicembre 2004. Del pari, quanto all’inerzia per ilprotratto mancato dissenso al mantenimento della sopraelevazione, laCorte d’appello ha osservato che l’opera preesistente, realizzata contamponature in alluminio e vetro, era rimovibile, tant’è che era statarimossa nel 1998 per far eseguire un intervento di manutenzionecondominiale, con correlata interruzione dell’usucapione.5.1. – Le censure avanzate al riguardo dai ricorrenti parlanocontemporaneamente di usucapione e prescrizione, rilevando carenzadi specificità agli effetti dell’art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c.5.2. - In ogni modo, può precisarsi che i condomini possono opporsialla sopraelevazione eseguita dal condomino dell'ultimo piano sul suoterrazzo a livello, o lastrico solare, che sia, come nella specie, vietatadal regolamento di condominio, e ne possono chiedere la riduzione inpristino, ma la relativa azione è soggetta a prescrizione ventennale, sìche il condomino che ha sopraelevato in violazione del divietocontrattuale acquista per usucapione il diritto a mantenere lacostruzione così come l'ha realizzata (arg. da Cass. n. 17035 del2012; n. 10334 del 1998).5.3. - È noto, per cominciare, che l'accertamento relativo al possesso"ad usucapionem", alla rilevanza delle prove ed alla determinazionedel decorso del tempo utile al verificarsi dell'usucapione è devoluto algiudice del merito ed è incensurabile in sede di legittimità se non neilimiti dell'art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. (Cass. n. 4035 del 2007; n.9106 del 2000). A norma dell'art. 116 c.p.c., rientra nel poterediscrezionale del giudice dì merito individuare le fonti del proprioconvincimento, apprezzare le prove, controllarne l'attendibilità e laconcludenza e scegliere, tra le risultanze probatorie, quelle ritenuteidonee a dimostrare i fatti in discussione, e ciò può dirsi quantoNumero registro generale 18931/2020Numero sezionale 250/2026Numero di raccolta generale 11403/2026Data pubblicazione 27/04/2026all’auspicato valore probatorio che i ricorrenti ricollegano alladocumentazione esibita ed in particolare alla riproduzioneaerofotografica. Tale operazione di complessiva revisione dellerisultanze istruttorie, che suppone un accesso diretto agli atti e unaloro delibazione, non è consentita nel giudizio di legittimità.5.4. - Risulta tuttavia qui dirimente osservare che per acquistarsi perusucapione il diritto al mantenimento di una costruzione eretta inviolazione di una servitù "altius non tollendi", ed in particolare per ladeterminazione del "dies a quo" di tale usucapione, deve farsiriferimento al momento nel quale il manufatto sia venuto adesistenza, in forza della realizzazione di elementi strutturali edessenziali. Ove, come accertato nella specie, lo stato di fatto siamutato nel tempo, trasformandosi da un manufatto con tamponaturein alluminio e vetro in altro manufatto in muratura e legno, qualequello realizzato nel 2009, in forza del principio "tantum praescriptumquantum possessum" non può che ravvisarsi la decorrenza di unnuovo termine per l'usucapione in corrispondenza con la diversaopera (arg. da Cass. n. 12865 del 2022; n. 27081 del 2021; n. 13818del 2019; n. 20433 del 2018).5.5. – Quanto al rilievo della prescrizione, si è detto che il divieto disopraelevazione pattuito in un regolamento condominiale contrattualeequivale alla costituzione di una servitù "altius non tollendi", la cuiutilità reale si concreta nel dovere del proprietario del fondo serventedi astenersi da qualunque attività edificatoria che muti l'altezza delproprio fondo e sussiste indipendentemente dalla consistenza più omeno estesa della violazione. Poiché tale divieto equivale a servitùnegativa, nella quale l'esercizio del diritto non si esplica mediante uncomportamento positivo sul fondo servente, il non uso si identificanella mancata osservanza dell'onere di riattivazione del dirittosuccessivamente ad un evento che lo abbia violato e assume rilievoNumero registro generale 18931/2020Numero sezionale 250/2026Numero di raccolta generale 11403/2026Data pubblicazione 27/04/2026soltanto ove perduri per un periodo di oltre venti anni, comportandol'estinzione della servitù per prescrizione ex art. 1073 c.c. Pertanto,intendendosi convenzionalmente costituita una servitus altius nontollendi a carico del piano superiore, il mancato uso dello jusprohibendi da parte dei restanti condomini per un periodo di oltreventi anni comporta l'estinzione della servitù per prescrizione, ma neilimiti segnati dalla dimensione della costruzione di altezza superioreeseguita e mantenuta. Tale non uso ventennale non si riscontra conriguardo al manufatto in muratura e legno realizzato nel 2009 edoggetto di causa, opera nuova, per quanto detto, rispetto alpreesistente manufatto con tamponature in alluminio e vetro.6. - Non può, infine, qualificarsi come “abuso del diritto”, ovverocome atto emulativo (vietato dall'art. 833 c.c.), la pretesa deicondomini volta a far valere in giudizio il rispetto di un divietocontrattuale di sopraelevazione, trattandosi di atto di esercizio deldiritto di proprietà che non è privo di utilità per chi lo compie, né èposto in essere al solo scopo di nuocere o di recare molestia ad altri,senza che rilevi che tale violazione non si sia tradotta in un dannoconcreto ed effettivo, né che non sia stata altresì perseguita – comelamentano i ricorrenti - la diversa illegittima sopraelevazione erettada altro condomino.7. - Il ricorso va perciò rigettato. Segue la condanna in solido deiricorrenti a rimborsare al controricorrente [OSCURATO:PERSONA] lespese del giudizio di cassazione nell’importo liquidato in dispositivo,mentre non occorre disporre al riguardo dell’altra intimata TeclaD’Aguanno, che non ha svolto attività difensive.Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensidell'art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -,da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.Numero registro generale 18931/2020Numero sezionale 250/2026Numero di raccolta generale 11403/2026Data pubblicazione 27/04/2026 P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna in solido i ricorrenti arimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio dicassazione, che liquida in complessivi € 6.400,00, di cui € 200,00 peresborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater del D.P.R. 115 del 2002, dà attodella sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, daparte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezionecivile della Corte Suprema di Cassazione, il 5 febbraio 2026.Il Consigliere estensoreANTONIO SCARPALa PresidenteMILENA FALASCHI