Cassazione n. 25727/2026

so ex art. 86 c.p.c., domicilio digitale come in atti- controricorrenti -Numero registro generale 27051/2024N. 27051/24 R.G. Numero sezionale 2251/2026Numero di raccolta generale 25727/2026Data pubblicazione 23/09/2026avverso la sentenza della Corte d’appello di Milano n. 360/2024, pubblicata il29.8.2024;udita la relazione della causa svolta nella adunanza camerale del giorno8.7.2026 dal Consigliere relatore dr. [OSCURATO:PERSONA].Con atto di intimazione di sfratto per finita locazione del 9.1.2023 e contestualecitazione per la convalida, l’avv. [OSCURATO:PERSONA] convenne in giudizio dinanzial Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] gli avv.ti [OSCURATO:PERSONA] e Giorgio GaetanoAmbrosetti, ai quali la predetta aveva concesso in locazione un immobile ad usonon abitativo (studio legale), con contratto sottoscritto in data 15.12.2016.L’intimante dedusse che tra gli originari conduttori dell’immobile, sito in BustoArsizio, [OSCURATO:PERSONA] n. 1, figurava anche l’avv. [OSCURATO:PERSONA] diTorrepadula, poi deceduto, che i suoi eredi avevano comunicato il propriorecesso in data 2.4.2020 e che il contratto aveva cessato di avere efficacia invirtù della disdetta inviata ai restanti conduttori da essa intimante conraccomandata del 14.9.2021, rimasta priva di riscontro; chiese dunque laconvalida dello sfratto per finita locazione, con fissazione della data perl’esecuzione. Si costituirono gli intimati, deducendo l’illegittimità della disdettaper violazione degli articoli 28 e 29 della legge n. 392/1978, eccependo l’erroneascelta del rito operata da parte attrice e la temerarietà della lite, così chiedendoil rigetto delle domande.Negata dal giudice del procedimento sommario l’ordinanza provvisoria di rilascioex art. 665 c.p.c., richiesta dall’intimante, il giudizio proseguì per il merito evenne disposto il mutamento di rito ai sensi degli artt. 667 e 426 c.p.c.; le partiN. 27051/24 R.G. Numero registro generale 27051/2024Numero sezionale 2251/2026Numero di raccolta generale 25727/2026Data pubblicazione 23/09/2026depositarono le memorie integrative. L’attrice ribadì, in via principale, leconclusioni dell’atto di intimazione e in subordine chiese accertarsi l’avvenutorecesso dal contratto di locazione da parte degli eredi di [OSCURATO:PERSONA] diTorrepadula, con la condanna al rilascio degli immobili; in ulteriore subordine,chiese di accertare l’eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione e perl’effetto dichiararsi risolto il contratto di locazione. A seguito di discussione orale,con sentenza del 28.6.2023 l’adito Tribunale rigettò le domande attoree,accertando che il contratto di locazione del 15.12.2016 s’era rinnovato alla primascadenza (31.12.2022) per un periodo di anni sei fino al 31.12.2029 e regolò lespese secondo soccombenza.Avverso tale sentenza propose gravame la Passarello, cui resistettero Gadda edAmbrosetti. Con sentenza del 29.8.2024, la Corte d’appello di Milano rigettò ilgravame, osservando che la clausola n. 2 del contratto – che facultava il locatorea disdettare senz’altro il contratto ad uso diverso alla prima scadenza con almeno12 mesi di preavviso – era da considerare nulla perché in contrasto con normaimperativa (art. 29 della legge n. 392/1978), che abilita a tanto il locatore soloin casi tassativi, non ricorrenti nella specie, peraltro concorrendo l’operativitàdella disposizione di cui all’art. 79 l. cit., che prevede la nullità di ogni pattuizionediretta a limitare la durata legale del contratto; che l’invocata (dalla Passarello)liberalizzazione dei contratti di locazione operata dall’art. 18 del d.l. n. 133/2014,conv. in legge n. 164/2014, non aveva in realtà modo di operare, posto che essaconcerne i contratti che prevedono canoni di locazione superiori ad € 250.000,00annui; che la circostanza che gli eredi dell’avv. [OSCURATO:PERSONA] di Torrepadulaavevano disdettato il contratto, per parte loro, non inficiava il diritto degli avv.tiN. 27051/24 R.G. Numero registro generale 27051/2024Numero sezionale 2251/2026Numero di raccolta generale 25727/2026Data pubblicazione 23/09/2026Gadda ed Ambrosetti di continuare ad occupare l’intero immobile locato; che lasublocazione dei locali effettuata dagli appellati era espressamente consentitadall’art. 5 del contratto in discorso; che non sussisteva alcuna eccessivaonerosità sopravvenuta; che il riferimento, operato nella sentenza di primogrado, alla data di cessazione del contratto per il 31.12.2029 era chiaramenteun errore materiale – e non già un vizio di ultrapetizione – essendo inequivocoche il contratto in questione s’era rinnovato solo fino al 31.12.2028.Avverso detta sentenza ricorre per cassazione [OSCURATO:PERSONA] sulla base diquattro motivi, cui resistono con unico controricorso [OSCURATO:PERSONA] e GiorgioGaetano Ambrosetti. Le parti hanno depositato memoria. [OSCURATO:PERSONA] ha riservatoil deposito della motivazione dell’ordinanza entro sessanta giorni dall’odiernaudienza camerale.RAGIONI DELLA DECISIONE1.1 – Con il primo motivo si denuncia “Violazione art. 360 n. 3 c.p.c. in relazioneagli artt. 41, 42, 44 Cost, 832, 1322, 1571, 1596, art. 1 Prot. Carta dei dirittinullità della clausola contrattuale di facoltà di recesso della locataria alla primascadenza contrattuale, in violazione degli artt. 28 e 29 legge equo canone, art.18 d.l. 133/14 convertito in legge n.164/14”. Si sostiene che la clausola n. 2 delcontratto, che attribuiva la facoltà al locatore di dare disdetta del contratto allaprima scadenza con preavviso di 12 mesi, era stata specificamente sottoscrittada tutte le parti, peraltro avvocati, e dunque consapevolmente accettata e fruttodi piena autonomia contrattuale ex art. 1322 c.c.: i conduttori, dunque, avevanorinunciato al proprio diritto sulla maggior durata, tenuto anche conto delleNumero registro generale 27051/2024N. 27051/24 R.G. Numero sezionale 2251/2026Numero di raccolta generale 25727/2026Data pubblicazione 23/09/2026disposizioni codicistiche e della normativa sovranazionale indicata in rubrica. Laliberalizzazione del canone operata dall’art. 18 del d.l. n. 133/2014, conv. inlegge n. 164/2014, si prosegue, non poteva ritenersi limitata ai soli contratti aduso diverso con canone superiore ad € 250.000,00, perché una simileinterpretazione violerebbe gli artt. 3 e 44 Cost. a tutela della media e piccolaproprietà, oltre che la CEDU. Ancora, il recesso non influiva sulla prima scadenzacontrattuale, perché esercitato dopo, senza alcuna limitazione della durata legaledel contratto, ed inoltre la disdetta era specificamente motivata, avendo essaricorrente manifestato l’intenzione di “subentrare personalmente nell’immobilelocato al fine di esercitare la propria attività di legale”, quindi di succedereimmediatamente al defunto avv. [OSCURATO:PERSONA] di Torrepadula. Si conclude evidenziandoche la pattuizione del canone annuo in soli € 11.000,00, anziché comeinizialmente richiesto in € 18.000,00, era stata convenuta proprio in forza dellaprevisione della clausola n. 2, sicché perorare la nullità di quest’ultimaintegrerebbe comportamento contrario alla buona fede; infine, “le sentenzeimpugnate” violerebbero anche l’art. 1371 c.c., non realizzando un equocontemperamento degli interessi delle parti.1.2 – Con il secondo motivo si denuncia “Violazione dell’art. 360 n.ri 3 e 5 c.p.c.,per violazione degli artt. 1614, 1362, 1363, 1366, 1371, 1375 c.c. ed omissionedi motivazione in relazione all’art. 37 l.392/87”. Considerando la distintaautonomia di ciascuno dei tre originari conduttori, gli avv.ti Gadda e Ambrosettinon avrebbero diritto a detenere i locali già occupati dal defunto avv. [OSCURATO:PERSONA] diTorrepadula, tanto non essendo giustificato dalla corretta lettura dell’art. 3 delN. 27051/24 R.G. Numero registro generale 27051/2024Numero sezionale 2251/2026Numero di raccolta generale 25727/2026Data pubblicazione 23/09/2026contratto, che escluderebbe il diritto al subentro in caso di recesso di un soloconduttore.1.3 – Con il terzo motivo si lamenta la “Violazione dell’art. 360 n.3 e 5 c.p.c. perfalsa applicazione di legge sulla sublocazione ex artt. 36 l. 392/87 e 1371 c.c.ed omessa motivazione, anche con riferimento alla normativa di sicurezza l.81/87”, per aver erroneamente ritenuto la Corte d’appello che l’art. 5 delcontratto abilitasse i conduttori a concedere la sublocazione, benché di tantoessa ricorrente non sia stata mai informata, come previsto dall’art. 36 cit.,nonché in violazione della normativa sulla sicurezza, esponendola a rischi in casodi sinistro.1.4 – Con il quarto motivo, infine, si denuncia la “Violazione dell’art. 360 n. 5c.p.c. per la condanna alle spese della ricorrente”. La ricorrente si duole dellastatuizione sulle spese a suo carico, adottata nonostante la sentenza di primogrado recasse un chiaro ed evidente errore nella data di conclusione delcontratto, indicato nel 2029 anziché nel 2028.2.1 – Il primo motivo è inammissibile in tutti i suoi profili.Anzitutto, lo è ex art. 360-bis n. 1 c.p.c., laddove si censura la statuizione dellaCorte d’appello sulla nullità della clausola n. 2 del contratto, che consentiva allocatore di recedere alla prima scadenza.La decisione così adottata, infatti, è del tutto conforme alla giurisprudenza diquesta Corte e il mezzo non offre argomenti idonei a diversamente opinare.Risulta infatti evidente che la ridetta clausola – di portata chiaramentederogatoria rispetto alla disciplina vincolistica di cui all’art. 27 della legge n.392/1978 – sia stata correttamente considerata nulla dal giudice d’appello aNumero registro generale 27051/2024N. 27051/24 R.G. Numero sezionale 2251/2026Numero di raccolta generale 25727/2026Data pubblicazione 23/09/2026norma dell’art. 79 l. cit., perché si pone in contrasto con la disciplina sulla durataminima dei contratti di locazione ad uso diverso e sulla tassatività delle causegiustificative del recesso; la Corte milanese, peraltro, con accertamento fattuale,ha escluso che la motivazione del recesso ostesa dalla Passarello fosse idoneaad essere inquadrata nell’ambito delle ragioni tassative di cui all’art. 29 dellastessa legge.È ben vero che la norma sulla durata di tali contratti può essere derogata pervolontà delle parti, come propugna la ricorrente, ma ciò solo se la pattuizione èsuccessiva al sorgere del vincolo contrattuale, non se ciò avviene coevamentealla sua conclusione (v. Cass. 5127/2020), come pure evidenziato dalla Corteambrosiana.Nel resto, il mezzo è parimenti inammissibile, anzitutto perché non riproduce oriassume adeguatamente il contenuto dei plurimi documenti ivi richiamati, inviolazione dell’art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.; in secondo luogo, perché mira inrealtà ad una diversa lettura del compendio istruttorio e alla ricostruzione dellafattispecie, specie là dove si pretende di contrastare l’accertamento fattualeoperato dalla Corte milanese (ad essa riservato e qui non adeguatamentecensurato), circa l’assenza di motivi riconducibili alle cause giustificative delrecesso anticipato ex art. 29 l. cit.Incomprensibile è poi l’argomentazione della Passarello circa il preteso suosubentro all’avv. [OSCURATO:PERSONA] di Torrepadula, deceduto, non potendo certogiuridicamente ipotizzarsi che il proprietario-locatore subentri al conduttore nelcontratto di locazione del bene locato (come parrebbe doversi evincere daltenore testuale del mezzo, p. 7). Se invece l’argomento del subentro –Numero registro generale 27051/2024N. 27051/24 R.G. Numero sezionale 2251/2026Numero di raccolta generale 25727/2026Data pubblicazione 23/09/2026contrariamente al suo significato letterale – dovesse intendersi quale meramanifestazione della volontà della Passarello di far cessare la locazione della solaporzione dell’immobile già in uso al predetto legale defunto, verrebbe in gioco iltema della comoda divisibilità dell’immobile, esclusa con accertamento fattualedalla Corte ambrosiana e non adeguatamente censurata col mezzo in esame.Anche la censura sulla statuizione operata dalla Corte ambrosiana sul tema dellaliberalizzazione del canone, infine, è inammissibile, perché aspecifica. Laquestione, che avrebbe semmai comportato – lamentandosi la violazione diprecetti normativi costituzionali o di rango equiparato – la valutazione circal’opportunità di sollevare incidente di legittimità costituzionale della legislazionespeciale, è riportata in termini assolutamente generici, senza affatto specificarein cosa la pur dedotta violazione da parte del giudice d’appello sia effettivamenteconsistita. Tanto, fermo restando che la regolamentazione della durata minimadel contratto di locazione non incide di per sé sul diritto di proprietà, comemostra di intendere la ricorrente, trattandosi di tipico contemperamento diinteressi operato dal legislatore tra le posizioni del ceto proprietario di immobilie quelle di coloro che hanno necessità di utilizzarli (qui, per scopi diversi daquello abitativo).3.1 – Il secondo motivo è parimenti inammissibile, perché aspecifico.Con esso, infatti, si propugna una interpretazione della clausola di cui all’art. 3del contratto, relativa ai diritti spettanti ai conduttori superstiti, in caso direcesso da parte di uno di loro, senza neppure specificare quale sarebbe statol’errore ermeneutico (ossia, la violazione di uno o più canoni di interpretazionedel contratto, ex artt. 1362-1371 c.c.) commesso dalla Corte d’appello.Numero registro generale 27051/2024N. 27051/24 R.G. Numero sezionale 2251/2026Numero di raccolta generale 25727/2026Data pubblicazione 23/09/2026Si aggiunga che il mezzo non riproduce o riassume adeguatamente il contenutodella clausola in discorso, in violazione dell’art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.4.1 – Analoghe considerazioni valgono anche per il terzo motivo, inerenteall’interpretazione dell’art. 5 del contratto.Anche detto mezzo è inammissibile, per le medesime ragioni appena viste per ilmotivo che precede: secondo la Corte d’appello, la clausola di cui all’art. 5giustificava la sublocazione da parte dei conduttori. La ricorrente propugna latesi opposta, ma anche qui senza adeguatamente specificare in cosaconsisterebbe la violazione di uno o più criteri ermeneutici da parte del giudiced’appello (i soli che possano in questa sede rilevare circa l’interpretazione delcontratto), né adeguatamente riprodurre o riassumere la clausola stessa.5.1 – Il quarto motivo, infine, è infondato.La Corte territoriale, qualificando l’erronea indicazione del termine finale dellalocazione come mero errore materiale, ha correttamente ritenuto non necessariaalcuna riforma della sentenza di primo grado, apportandovi la necessariacorrezione ai sensi della relativa disciplina, la quale – come chiarito da Cass.,Sez. Un., n. 29432/2024 – non implica statuizione sulle spese.Pertanto, nel liquidare le spese del grado, è evidente che la Corte d’appello hacorrettamente valutato la totale soccombenza della Passarello nel giudizio digravame, in piena conformità al disposto dell’art. 91 c.p.c.6.1 – In definitiva, il ricorso è rigettato.Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.In relazione alla data di proposizione del ricorso, può darsi atto dell’applicabilitàdell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.N. 27051/24 R.G. Numero registro generale 27051/2024Numero sezionale 2251/2026Numero di raccolta generale 25727/2026Data pubblicazione 23/09/2026 P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alla rifusione delle speseprocessuali in favore dei controricorrenti, che liquida in € 3.100,00 per compensi,oltre € 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfetario spese generali in misura del15%, oltre accessori di legge.Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art.1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presuppostiprocessuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo atitolo di contributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza sezione Civile, il giorno8.7.2026.Il PresidenteEmilio Iannello