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CassazionesentenzaSezione 5Decisione del 17 luglio 2026

Cassazione n. 23458/2026

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pore, rappresentata e difesa dagli avv.ti [OSCURATO:PERSONA] eRICORRENTECONTROAGENZIA DELLE ENTRATE, in persona del legalerappresentante pro tempore, rappresentata e difesadall’Avvocatura Generale dello Stato, come in atti domiciliata,CONTRORICORRENTEavverso la sentenza n. 4747/18 della Commissione TributariaRegionale della Lombardia, pubblicata in data 6 novembre2018.Udita la relazione svolta dal Consigliere designato, dott.luglio 2026.Numero registro generale 2947/2019Numero sezionale 5361/2026Numero di raccolta generale 23458/2026Data pubblicazione 17/07/20261.

Con la sentenza in epigrafe indicata la CommissioneTributaria Regionale della Lombardia ha rigettato l’appello dellasocietà [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] s.p.a. -oraRialto s.p.a.- avverso la sentenza n. 88/17 della CommissioneTributaria Provinciale di Varese, la quale aveva rigettato ilricorso intentato dalla società contribuente avverso l’avviso diaccertamento n.

VA0043463, con il quale -in seguito allapresentazione di tre denunce di variazione catastale (16 marzo2015, 7 aprile 2015 e 20 luglio 2015), conseguenti adinterventi di ammodernamento, frazionamento e fusione diunità immobiliari facenti parti di un complesso immobiliareubicato in Castellanza (VA) ed adibito a supermercato e centrocommerciale- era stata rettificata la rendita catastale delleunità immobiliari accatastate al foglio 8, mappale 3947,subalterni 507, 508, 510, 511, 513, 516 e 517 (da euro110.414,00 proposti ad euro 182.723,11 accertati), giustaindividuazione del valore complessivo del cespite immobiliarein misura più elevata rispetto a quello indicato nelle denunce(euro 9.136.153,33 invece di euro 5.520.700,00).2. [OSCURATO:PERSONA] s.p.a. ha proposto ricorso per cassazioneavverso la suddetta sentenza, affidandone l’accoglimento a tremotivi di impugnazione ed illustrando ulteriormente le suedifese con memoria.3.

L’Agenzia delle Entrate ha resistito, depositandocontroricorso e, successivamente, memoria, ed ha conclusoinvocando la reiezione delle avverse argomentazioni erichieste.4.

All’adunanza camerale del 7 luglio 2026, la causa, udita larelazione del Consigliere all’uopo designato, è stata decisa.Numero registro generale 2947/2019Numero sezionale 5361/2026Numero di raccolta generale 23458/2026Data pubblicazione 17/07/2026RAGIONI DELLA DECISIONE1.

Il ricorso non è fondato ed, in quanto tale, non meritaaccoglimento.2.

Con il primo motivo la ricorrente ha denunciato, ai sensidell’art. 360, primo comma, num. 3, c.p.c., la violazione o falsaapplicazione degli artt. 27 e 28 d.P.R. n. 1142 del 1949,nonché il “difetto di istruttoria” e la “erroneità della sentenzaimpugnata per illogicità, irragionevolezza, difetto delpresupposto e travisamento”.

I giudici di secondo grado,infatti, non avevano ravvisato la carenza di istruttoria in cui eraincorsa l’amministrazione, la quale aveva escluso non solo ilmetodo reddituale, ma anche quello del valore venale medio dimercato, sul presupposto di un’asserita -ed assolutamenteindimostrata- impossibilità di rinvenire adeguati atti dicompravendita che potessero fungere da parametri divalutazione.

E ciò in violazione delle norme e dei principioperanti in materia di estimo catastale, che prevedevano, ovenon utilizzabile il metodo reddituale, che si tenesse conto,quale criterio principale, del valore venale del bene, avutoriguardo “ai prezzi correnti per la vendita di unità immobiliarianaloghe”, e, quale criterio subordinato, del costo diricostruzione, adoperabile solamente in caso di impossibilità diricorrere a quello principale (artt. 27 e 28 d.P.R. n. 1142 del1949).

Peraltro, qualora l’amministrazione avesse avuto deidubbi sul valore da attribuire ai beni, avrebbe dovutoprocedere ad un sopralluogo, contrariamente a quantosostenuto dalla corte di merito, secondo la quale, se pure fossestato espletato, non avrebbe comunque portato “ad unaconclusione di segno diverso”.3.

Il motivo è infondato.Numero registro generale 2947/2019Numero sezionale 5361/2026Numero di raccolta generale 23458/2026Data pubblicazione 17/07/20263.1.

In caso di classamento di immobili a destinazionespeciale o particolare (come quelli facenti parte del gruppo D),la rendita catastale, in seguito alla proposta del proprietarioche abbia attivato una procedura DOCFA, è attribuita, ai sensidell’art. 10 r.d.l. n. 652 del 1939, con stima diretta per ognisingola unità, potendo avvenire tanto con procedimentodiretto, ossia partendo dal reddito lordo ordinariamenteritraibile e detraendo le spese e le eventuali perdite, quantocon procedimento indiretto, ossia attraverso un calcolo fondatosul valore del capitale fondiario, costituito dal valore di mercatodell’immobile ovvero dal costo di ricostruzione, tenendo conto,in tale ultimo caso, del deprezzamento delle unità immobiliariin ragione del loro stato attuale, del livello di obsolescenza edel ciclo di vita tecnico-funzionale (cfr. Cass. n. 7854/20).

Aisensi degli artt. 27 e 28 d.P.R. n. 1142 del 1949, devedistinguersi, nell’ambito del procedimento indiretto di stima,una volta che sia escluso, quindi, quello diretto, incentrato sulreddito lordo ordinario ritraibile dal canone di locazione, lavalutazione del capitale fondiario sulla scorta del valore dimercato dell’unità immobiliare (secondo il relativo mercatodelle compravendite) da quella imperniata sul costo diricostruzione, tenendo conto, non di meno, di “un adeguatocoefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delleunità immobiliari”, non applicabile ai cespiti edificatisuccessivamente al biennio 1988-89 (cfr. Cass. n. 888/18,Cass. n. 1476/18 e Cass. n. 13778/19).Il procedimento indiretto di stima, sugli immobili adestinazione speciale o particolare, pertanto, può poggiare, aifini dell’attribuzione della rendita catastale, sul costo diricostruzione, ricondotto all’epoca censuaria delle stimeNumero registro generale 2947/2019Numero sezionale 5361/2026Numero di raccolta generale 23458/2026Data pubblicazione 17/07/2026catastali (anni 1988-89), con l’applicazione del succitatocoefficiente di riduzione, per i cespiti realizzati in epocaantecedente al prefato biennio, con la precisazione, però, chel’accertamento di uno stato ottimale di manutenzione degliimpianti costituisce una motivata ragione per non applicare talecoefficiente, che, in ogni caso, deve essere rapportato allecondizioni attuali delle unità immobiliari (cfr. Cass. n.7377/19).3.2.

A questo proposito, la circolare emanatadall’amministrazione finanziaria il 30 novembre 2012, n.6/T (in materia di “Determinazione della rendita catastale delleunità immobiliari a destinazione speciale e particolare: profilitecnico-estimativi”), elevata a rango normativo dalla legge n.190 del 2014, ha ribadito i succitati principi, precisando (par.2) che per “stima diretta” deve intendersi la stima effettuata inmaniera puntuale sugli immobili a destinazione speciale oparticolare, per i quali, proprio in relazione alla peculiarità dellerelative caratteristiche, non sia possibile fare riferimento alsistema delle tariffe, e ribadendo, comunque, che larendita catastale può essere determinata con procedimentodiretto o con procedimento indiretto.Tale circolare ha recepito e fatto proprio -sul piano delleindicazioni interne di prassi- il dettato legislativo (i più voltemenzionati artt. 27 e 28 d.P.R. n. 1142 del 1949), da cui, inultima analisi, discende l’imperatività normativa che governa ilsettore, pur sempre riconducibile, quindi, all’impianto di leggepredisposto dal legislatore e non alla circolare in quanto tale(cfr. Cass. n. 1002/23).3.3.

Anche in seguito al varo della succitata circolare,dunque, l’accertamento della rendita catastale, in tema diNumero registro generale 2947/2019Numero sezionale 5361/2026Numero di raccolta generale 23458/2026Data pubblicazione 17/07/2026classamento di immobili a destinazione speciale o particolare,come quelli censiti nel gruppo D, avviene con stima diretta perogni singola unità, utilizzando un procedimento diretto -che sifonda sul reddito lordo (canone di locazione) ordinariamenteritraibile e sulla detrazione delle spese e delle eventualiperdite- o indiretto -che individua il valore del capitalefondiario, costituito dal valore di mercato dell’immobile ovveroil valore del costo di ricostruzione (cfr. Cass. n. 13778/19,Cass. n. 7984/22 e Cass. n. 33799/24).Più nel dettaglio, i criteri tecnici per la determinazione dellarendita catastale con l’approccio di costo sono fissatidall’allegato II alla predetta circolare, con particolare riguardoal costo di produzione, che risulta dalla sommatoria del valoredel lotto, comprensivo dell’area coperta e delle aree scoperte,accessorie e pertinenziali, del costo di realizzazione a nuovodelle strutture, del costo a nuovo degli impianti fissi, dellespese tecniche relative alla progettazione, alla direzione deilavori ed al collaudo, degli oneri concessori e di urbanizzazionee degli oneri finanziari, nonché del profitto normale delpromotore immobiliare, che risulta “dalla remunerazioneordinaria, connessa al rischio assunto nell’operazione ecomprensiva degli interessi sull’eventuale capitale proprioinvestito, che il promotore ritrae per lo svolgimento della suaUn approccio di tal fatta, del resto, risponde alla necessità disvincolare le operazioni di accertamento catastale dacircostanze non ordinarie, assicurando l’applicazione, ai finidella determinazione della rendita, di criteri perequativi noncondizionati dalla capacità individuale di gestione dell’immobileda parte del proprietario (cfr., con riferimento agli immobili aNumero registro generale 2947/2019Numero sezionale 5361/2026Numero di raccolta generale 23458/2026Data pubblicazione 17/07/2026destinazione speciale o particolare, Cass. n. 7850/20, Cass. n.3918/22, Cass. n. 22558/22, Cass. n. 9947/23 e Cass. n.9109/24).3.4.

Nella vicenda in esame, come è stato specificato dallacorte territoriale, “la nuova rendita è stata determinatadall’ufficio applicando il tasso di fruttuosità del 2%” al valorecosto di produzione il coefficiente di riduzione in rapporto allostato attuale”, in quanto “il metodo reddituale e quello delvalore medio venale di mercato” potevano reputarsi “affidabili”solo al cospetto “di numerose compravendite, che, nel caso dispecie, considerata la particolarità del complesso immobiliare”,risultavano “verosimilmente assai esigue”.

“Il metodo del costodi produzione”, quindi, era “il più corretto” ed, a tal fine,l’amministrazione aveva applicato “sul costo di costruzionerapportato agli anni 1988/89 un tasso di fruttuosità del 2% edun coefficiente di deprezzamento del 20%”, tenuto conto delfatto che il cespite -oggetto degli interventi diammodernamento, frazionamento e fusione di unitàimmobiliari facenti parti di esso- continuava ad assolvere alla“propria funzione”, con la conseguenza che era stato accertato“un valore maggiore rispetto a quello determinato nel 1995”,grandi centri commerciali, il deprezzamento” si verificava“molto lentamente”, trattandosi di “strutture … caratterizzateda longeva vita utile”, con deprezzamento, quindi, “assaimodesto, se non quasi irrilevante”, tanto è vero che, “purrisalente nel tempo”, continuava a svolgere -il suddetto cespiteimmobiliare- “in modo del tutto adeguato la funzione per cuiNumero registro generale 2947/2019Numero sezionale 5361/2026Numero di raccolta generale 23458/2026Data pubblicazione 17/07/2026era stato edificato” (cfr. la sentenza impugnata, alle pagg. 4 eEbbene, tali argomentazioni, quanto al riferimento,contenuto nella decisione, all’insussistenza di “numerosecompravendite”, tali da fungere, avuto riguardo,evidentemente, alle peculiarità strutturali e funzionali dei beni,da parametri di valutazione, poggiano su un accertamento difatto incensurabile in questa sede e, quanto al metodoutilizzato, che avrebbe avuto, a dire della ricorrente, naturasubordinata e, quindi, sarebbe stato erroneamente reputatoapplicabile dalla corte territoriale, non si rivelano in contrastocon i principi operanti in subiecta materia.3.5.

Invero, pur dovendosi ribadire che il metodo divalutazione utilizzato dall’amministrazione è stato considerato,in relazione, vale la pena di rimarcarlo, alle peculiaricaratteristiche delle unità immobiliari sottoposte a rettifica, “ilpiù corretto”, è utile ricordare che i criteri di valutazione(reddituale, di mercato e di costo) non sono ordinati in manierafissa, con priorità gerarchica, ma sono alternativi in relazionealle condizioni specifiche dell’immobile: e proprio in ciò sisostanzia la stima diretta alla quale sono sottoposti, conmetodo diretto ovvero indiretto, gli immobili a destinazionespeciale o particolare, come quelli in esame.Ai fini della determinazione della rendita catastale, infatti, ilcanone di locazione costituisce un elemento soggettivo epotenzialmente non rappresentativo della reale capacitàreddituale dell’immobile e, quindi, l’ufficio può legittimamentericorrere al procedimento indiretto basato sul costo diricostruzione deprezzato, al fine di ottenere una valutazioneoggettiva e coerente con la funzione produttiva dell’unitàNumero registro generale 2947/2019Numero sezionale 5361/2026Numero di raccolta generale 23458/2026Data pubblicazione 17/07/2026immobiliare, senza con ciò incorrere nella violazione dellenorme dettate in materia di estimo catastale (cfr. Cass. n.31331/25), ancor più considerando che perfino il contribuente,dando corso alla procedura DOCFA, è legittimato ad indicare ilvalore del bene avvalendosi -non necessariamente in ordinelogico, ma alternativamente- di uno dei criteri previsti dallalegge (cfr. Cass. n. 16312/26).3.6.

Non è possibile ritenere, inoltre, che fosseindispensabile, ai fini della rettifica della rendita catastale, unsopralluogo, atteso che, in tema di classamento, l’attribuzionedella rendita ai fabbricati a destinazione speciale o particolaree, specificamente, a quelli riconducibili al gruppo D, deve sìavvenire -come si è avuto modo più volte di dire- mediante“stima diretta”, ciò non presupponendo, tuttavia, il necessarioespletamento di un previo sopralluogo, ben potendol’amministrazione -come è avvenuto nella vicenda in esame-legittimamente avvalersi, nella valutazione (che deve esserecomunque mirata e specifica), delle risultanze documentali insuo possesso (cfr. Cass. n. 3103/15, Cass. n. 8529/19 e Cass.n. 9291/21).4.

Con il secondo motivo la ricorrente ha prospettato, aisensi dell’art. 360, primo comma, num. 3, c.p.c., la violazioneo falsa applicazione -sotto un diverso profilo- degli artt. 27 e28 d.P.R. n. 1142 del 1949, nonché il “difetto di motivazione” ela “erroneità della sentenza impugnata per illogicità,irragionevolezza, difetto del presupposto e travisamento”.

Igiudici di secondo grado, infatti, avevano reputatocongruamente motivato l’atto impugnato, sebbene non fosserostate spiegate le ragioni in forza delle quali era stato adottatoun criterio di valutazione secondario e sussidiario (quello delNumero registro generale 2947/2019Numero sezionale 5361/2026Numero di raccolta generale 23458/2026Data pubblicazione 17/07/2026costo di ricostruzione), non permettendo di comprendere “ilprocesso logico ed il dato giuridico” che avevano giustificato“l’incremento della rendita catastale, né, tanto meno, lacorrettezza degli importi determinati”.5.

Il motivo è infondato.5.1.

In tema di classamento di immobili, qualoral’attribuzione della rendita catastale avvenga nell’ambito di unaprocedura DOCFA, l’obbligo di motivazione del relativo avviso èsoddisfatto attraverso la mera indicazione dei dati oggettivi edella classe attribuita se gli elementi di fatto indicati dalcontribuente non siano contestati dall’amministrazione el’eventuale discrasia tra rendita proposta e rendita attribuitaderivi da una loro divergente valutazione, mentre, nel caso incui vi sia contestazione sugli elementi di fatto indicati dalcontribuente, la motivazione deve essere più approfondita especificare le differenze riscontrate, sia per consentire il pienoesercizio del diritto di difesa, sia per delimitare l’oggetto di uneventuale contenzioso (cfr. Cass. n. 29754/24).L’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamentocatastale, infatti, presuppone la mera indicazione dei datiamministrativo-censuari (categoria, classe, consistenza,superficie e rendita), all’esito della verifica fatta dall’ufficio,qualora gli elementi di fatto indicati dal contribuente non sianostati contestati e l’eventuale difformità tra dati proposti e datiimmobili: se i dati forniti dal contribuente non sono disattesi,ma soltanto riesaminati e rivalutati con riferimentoall’attribuzione della categoria, della classe, della consistenza edella rendita, non è possibile reputare necessaria unamotivazione più dettagliata.Numero registro generale 2947/2019Numero sezionale 5361/2026Numero di raccolta generale 23458/2026Data pubblicazione 17/07/2026Ciò in quanto è possibile che l’eventuale discordanza tra laclassificazione prospettata dal contribuente e la classificazioneaccertata dall’amministrazione nell’ambito di una proceduraDOCFA derivi da una diversità di valutazione, qualificazione oinquadramento dei medesimi elementi di fatto (descrizioni,misure, grafici e planimetrie), che vengono elaborati sulla basedei criteri tecnici fissati dalla disciplina regolamentare inmateria catastale, il che esime l’ufficio dall’onere di formulareuna motivazione più particolareggiata per l’atto diriclassamento in relazione alle discrepanze emerse all’esitodell’accertamento rispetto alla proposta del contribuente (cfr.Cass. n. 3104/21, Cass. n. 3017/22 e Cass. n. 5449/25).5.2.

Nel caso di specie, come è possibile evincere dalleargomentazioni della corte regionale lombarda (cfr. la sentenzaimpugnata, alle pagg. 3, 4 e 5) e dalle stesse difese allestitedalla ricorrente, la quale, con il motivo in esame (ma anche,invero, con gli altri addotti a sostegno del ricorso), si è limitataa censurare l’applicazione di un criterio di valutazione -a suodire- sussidiario rispetto a quello principale, non sono staticontestati gli elementi fattuali indicati nelle denunce divariazione, avendo ad oggetto il contrasto insorto conl’amministrazione la valutazione -ed il metodo all’uopoutilizzato- del cespite immobiliare.La motivazione dell’avviso di accertamento, pertanto, nonrichiedeva un particolare dettaglio (e, sul punto, l’autoritàgiudiziaria adita in sede di merito ha correttamente edadeguatamente motivato, dando atto della congruità deglielementi in esso enunciati), per cui le ragioni di doglianzaarticolate dalla ricorrente -anche in parte qua- non colgono nelsegno.Numero registro generale 2947/2019Numero sezionale 5361/2026Numero di raccolta generale 23458/2026Data pubblicazione 17/07/20265.3.

Un avviso di accertamento tributario, del resto, hacarattere di provocatio ad opponendum, sicché l’obbligo dimotivazione è soddisfatto ogni qualvolta l’amministrazioneabbia posto il contribuente in grado di conoscere la pretesatributaria e, quindi, di contestarne efficacemente l’an ed ilquantum debeatur (cfr. Cass. n. 730/25).L’obbligo motivazionale deve reputarsi assolto, infatti,quando il contribuente sia stato posto nella condizione diconoscere la pretesa tributaria nei suoi elementi essenziali,giacché il requisito motivazionale esige, oltre allapuntualizzazione degli estremi soggettivi ed oggettivi dellaposizione creditoria presa in considerazione, soltantol’indicazione dei fatti astrattamente giustificativi di essa perdelimitare l’ambito delle ragioni deducibili dall’ente impositorenella successiva fase contenziosa, restando affidateall’eventuale giudizio di impugnazione dell’atto le questioniriguardanti l’effettivo verificarsi di tali fatti e la loro idoneità adare sostegno alla pretesa impositiva.In questa prospettiva, l’amministrazione non ha nemmenol’obbligo di asseverare, in sede di redazione dell’avviso diaccertamento, gli elementi sui quali la verifica è fondata (cfr.Cass. n. 34906/24), tanto è vero che, ai fini della validitàdell’atto, non rilevano neppure l’omessa allegazione diun documento o la mancata ostensione dello stesso alcontribuente se la motivazione, anche nell’ipotesi in cui sia resaper relationem, sia comunque sufficiente, dovendosidistinguere il piano della motivazione dell’avviso diaccertamento da quello della prova della pretesa impositiva e,conseguentemente, l’atto a cui l’avviso si riferisce daldocumento che costituisce mezzo di prova (Cass. n. 8016/24),Numero registro generale 2947/2019Numero sezionale 5361/2026Numero di raccolta generale 23458/2026Data pubblicazione 17/07/2026dell’amministrazione ad una questione di merito e non dimotivazione dell’avviso di accertamento, che, nel caso dispecie, permette di arguire agevolmente -come è statoespressamente evidenziato dai giudici di secondo grado (cfr. lasentenza impugnata, alle pagg. 4 e 5)- le ragioni sotteseall’emissione dell’atto impugnato.6.

Con il terzo motivo la ricorrente ha dedotto, ai sensidell’art. 360, primo comma, num. 3, c.p.c., la violazione o falsaapplicazione -sotto un ulteriore profilo- degli artt. 27 e 28d.P.R. n. 1142 del 1949, nonché lo “sviamento” e la “erroneitàdella sentenza impugnata per irragionevolezza,contraddittorietà ed ingiustizia”.

I giudici di secondo grado,infatti, applicando il criterio del costo di ricostruzione, eranogiunti ad attribuire alle singole unità immobiliari “valori deltutto ingiustificati, vicini a quelli validati nel 1995, nonostantela maggiore vetustà dell’edificio e la riduzione del tasso difruttuosità dal 3% al 2%”.

L’utilizzo del suddetto criterio avevainopinatamente comportato un incremento abnorme del valoresuperiore a quello accertato diversi anni prima, facendo perno,oltre tutto, su un valore unitario compreso tra i 1.216,00 euroal metro quadrato ed i 1.276,00 euro al metro quadrato,coincidente “con il valore di mercato” attribuitodall’amministrazione a negozi ubicati nel Comune diCastellanza “per il primo semestre del 2015 e non di certo peril biennio 1988/89”.7.

Il motivo è infondato.7.1.

Esso prende le mosse, infatti, dall’applicazione -ancorauna volta censurata dalla società contribuente- del metodo delNumero registro generale 2947/2019Numero sezionale 5361/2026Numero di raccolta generale 23458/2026Data pubblicazione 17/07/2026costo di ricostruzione ed è incentrato sulla contestazione delvalore attribuito al cespite immobiliare, asseritamenteincrementato “proprio per far fronte alla riduzione del tasso difruttuosità”, che, tuttavia, costituisce l’espressione di unaccertamento di fatto -del quale il consesso regionale ha datoadeguatamente atto- incensurabile in questa sede, perchéinerente ai dati ed agli elementi fattuali incidenti sulla stima,ragguagliati alle caratteristiche strutturali e funzionali delleunità immobiliari sottoposte a rettifica ed, in quest’ottica,valutati dall’amministrazione, a maggior ragione considerandoche il valore attribuito ai beni -e l’applicazione del coefficientedi riduzione pari al 20%- ha tratto origine dalla considerazione-anch’essa poggiante su un accertamento di fatto- dellasostanziale irrilevanza del deprezzamento -e, quindi, del valorerispetto al passato- degli immobili, oggetto, peraltro, diinterventi di ammodernamento, frazionamento e fusione, deltutto idonei -ed assolutamente congrui- al proficuo svolgimento-anche all’attualità- della funzione per la quale erano statiedificati.7.2.

Anche da questo ulteriore punto di vista, quindi, leragioni di doglianza della ricorrente sono destinate a recedere,non attingendo la decisione con censure meritevoli dicondivisione.E ciò ancor più considerando che non è possibile sollecitarequesta Corte -come pure sembra fare, nell’ambito del motivo inesame, la società contribuente- a rivalutare i dati ed i fattistorici già presi in considerazione in sede di merito, né, tantomeno, gli elementi di prova acquisiti nel corso dell’istruttoria.Sarebbe inammissibile, infatti, il motivo di gravame che,sotto il velo dell’apparente deduzione del vizio di violazione oNumero registro generale 2947/2019Numero sezionale 5361/2026Numero di raccolta generale 23458/2026Data pubblicazione 17/07/2026falsa applicazione di legge, di mancanza assoluta dimotivazione o di omesso esame di un fatto decisivo per ilgiudizio, mirasse, in realtà, ad una rivalutazione di dati edelementi di fatto già esaminati dai giudici di merito, giacché ilricorso per cassazione non introduce un terzo grado di giudiziotramite il quale far valere la mera ingiustizia della sentenzaimpugnata, caratterizzandosi, invece, come un rimedioimpugnatorio, a critica vincolata ed a cognizione determinatadall’ambito della denuncia attraverso il vizio o i vizi dedotti (cfr.Cass. 2682/25).

Con la proposizione del ricorso per cassazione,infatti, non può essere rimesso in discussione,contrapponendone uno difforme, l’apprezzamento di fatto dellecorti territoriali, tratto dall’analisi degli elementi di valutazionedisponibili ed in sé coerente, perché, nell’ambito del sindacatodi legittimità, non è conferito il potere di riesaminare il meritodella controversia, ma solo quello di controllare, sotto il profilologico-formale e della correttezza giuridica, l’esame e lavalutazione effettuati dai giudici di prossimità, restando ad essiriservata l’individuazione e la selezione delle fonti diconvincimento e la delibazione delle prove, vagliandonel’attendibilità e la concludenza e scegliendo, tra le diverserisultanze probatorie, quelle ritenute idonee a dimostrare i fattidi causa (cfr. Cass. n. 8315/13, Cass. n. 9097/17, Cass. n.640/19, Cass. n. 3340/19, Cass. n. 23872/20 e Cass. n.17744/22).8.

Alla luce, pertanto delle osservazioni fin qui esposte, ilricorso deve essere rigettato.9.

Le spese di lite conseguono alla soccombenza e sonoliquidate in dispositivo, tenendo a mente che, relativamenteall’Agenzia delle Entrate, le spese sono prenotate a debito,Numero registro generale 2947/2019Numero sezionale 5361/2026Numero di raccolta generale 23458/2026Data pubblicazione 17/07/2026trattandosi di amministrazione pubblica che fruisce di talebeneficio.10.

Il rigetto del ricorso impone, ai sensi dell’art. 13, comma1-quater, d.P.R. n. 115 del 2012, come integrato dall’art. 1,comma 17, legge n. 228 del 2012, di dare atto dellasussistenza dei presupposti richiesti per il pagamento di unulteriore importo a titolo di contributo unificato, pariall’ammontare già dovuto.

P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente alla refusione,in favore della controricorrente, delle spese di lite, che liquidain euro 4.305,00 per compensi, oltre spese prenotate a debito;dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all’art. 13,comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002, ai fini delversamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo atitolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per laproposta impugnazione.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 7 luglio2026.[OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
pore, rappresentata e difesa dagli avv.ti [OSCURATO:PERSONA] eRICORRENTECONTROAGENZIA DELLE ENTRATE, in persona del legalerappresentante pro tempore, rappresentata e difesadall’Avvocatura Generale dello Stato, come in atti domiciliata,CONTRORICORRENTEavverso la sentenza n. 4747/18 della Commissione TributariaRegionale della Lombardia, pubblicata in data 6 novembre2018.Udita la relazione svolta dal Consigliere designato, dott.luglio 2026.Numero registro generale 2947/2019Numero sezionale 5361/2026Numero di raccolta generale 23458/2026Data pubblicazione 17/07/20261. Con la sentenza in epigrafe indicata la CommissioneTributaria Regionale della Lombardia ha rigettato l’appello dellasocietà [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] s.p.a. -oraRialto s.p.a.- avverso la sentenza n. 88/17 della CommissioneTributaria Provinciale di Varese, la quale aveva rigettato ilricorso intentato dalla società contribuente avverso l’avviso diaccertamento n. VA0043463, con il quale -in seguito allapresentazione di tre denunce di variazione catastale (16 marzo2015, 7 aprile 2015 e 20 luglio 2015), conseguenti adinterventi di ammodernamento, frazionamento e fusione diunità immobiliari facenti parti di un complesso immobiliareubicato in Castellanza (VA) ed adibito a supermercato e centrocommerciale- era stata rettificata la rendita catastale delleunità immobiliari accatastate al foglio 8, mappale 3947,subalterni 507, 508, 510, 511, 513, 516 e 517 (da euro110.414,00 proposti ad euro 182.723,11 accertati), giustaindividuazione del valore complessivo del cespite immobiliarein misura più elevata rispetto a quello indicato nelle denunce(euro 9.136.153,33 invece di euro 5.520.700,00).2. [OSCURATO:PERSONA] s.p.a. ha proposto ricorso per cassazioneavverso la suddetta sentenza, affidandone l’accoglimento a tremotivi di impugnazione ed illustrando ulteriormente le suedifese con memoria.3. L’Agenzia delle Entrate ha resistito, depositandocontroricorso e, successivamente, memoria, ed ha conclusoinvocando la reiezione delle avverse argomentazioni erichieste.4. All’adunanza camerale del 7 luglio 2026, la causa, udita larelazione del Consigliere all’uopo designato, è stata decisa.Numero registro generale 2947/2019Numero sezionale 5361/2026Numero di raccolta generale 23458/2026Data pubblicazione 17/07/2026RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il ricorso non è fondato ed, in quanto tale, non meritaaccoglimento.2. Con il primo motivo la ricorrente ha denunciato, ai sensidell’art. 360, primo comma, num. 3, c.p.c., la violazione o falsaapplicazione degli artt. 27 e 28 d.P.R. n. 1142 del 1949,nonché il “difetto di istruttoria” e la “erroneità della sentenzaimpugnata per illogicità, irragionevolezza, difetto delpresupposto e travisamento”. I giudici di secondo grado,infatti, non avevano ravvisato la carenza di istruttoria in cui eraincorsa l’amministrazione, la quale aveva escluso non solo ilmetodo reddituale, ma anche quello del valore venale medio dimercato, sul presupposto di un’asserita -ed assolutamenteindimostrata- impossibilità di rinvenire adeguati atti dicompravendita che potessero fungere da parametri divalutazione. E ciò in violazione delle norme e dei principioperanti in materia di estimo catastale, che prevedevano, ovenon utilizzabile il metodo reddituale, che si tenesse conto,quale criterio principale, del valore venale del bene, avutoriguardo “ai prezzi correnti per la vendita di unità immobiliarianaloghe”, e, quale criterio subordinato, del costo diricostruzione, adoperabile solamente in caso di impossibilità diricorrere a quello principale (artt. 27 e 28 d.P.R. n. 1142 del1949). Peraltro, qualora l’amministrazione avesse avuto deidubbi sul valore da attribuire ai beni, avrebbe dovutoprocedere ad un sopralluogo, contrariamente a quantosostenuto dalla corte di merito, secondo la quale, se pure fossestato espletato, non avrebbe comunque portato “ad unaconclusione di segno diverso”.3. Il motivo è infondato.Numero registro generale 2947/2019Numero sezionale 5361/2026Numero di raccolta generale 23458/2026Data pubblicazione 17/07/20263.1. In caso di classamento di immobili a destinazionespeciale o particolare (come quelli facenti parte del gruppo D),la rendita catastale, in seguito alla proposta del proprietarioche abbia attivato una procedura DOCFA, è attribuita, ai sensidell’art. 10 r.d.l. n. 652 del 1939, con stima diretta per ognisingola unità, potendo avvenire tanto con procedimentodiretto, ossia partendo dal reddito lordo ordinariamenteritraibile e detraendo le spese e le eventuali perdite, quantocon procedimento indiretto, ossia attraverso un calcolo fondatosul valore del capitale fondiario, costituito dal valore di mercatodell’immobile ovvero dal costo di ricostruzione, tenendo conto,in tale ultimo caso, del deprezzamento delle unità immobiliariin ragione del loro stato attuale, del livello di obsolescenza edel ciclo di vita tecnico-funzionale (cfr. Cass. n. 7854/20). Aisensi degli artt. 27 e 28 d.P.R. n. 1142 del 1949, devedistinguersi, nell’ambito del procedimento indiretto di stima,una volta che sia escluso, quindi, quello diretto, incentrato sulreddito lordo ordinario ritraibile dal canone di locazione, lavalutazione del capitale fondiario sulla scorta del valore dimercato dell’unità immobiliare (secondo il relativo mercatodelle compravendite) da quella imperniata sul costo diricostruzione, tenendo conto, non di meno, di “un adeguatocoefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delleunità immobiliari”, non applicabile ai cespiti edificatisuccessivamente al biennio 1988-89 (cfr. Cass. n. 888/18,Cass. n. 1476/18 e Cass. n. 13778/19).Il procedimento indiretto di stima, sugli immobili adestinazione speciale o particolare, pertanto, può poggiare, aifini dell’attribuzione della rendita catastale, sul costo diricostruzione, ricondotto all’epoca censuaria delle stimeNumero registro generale 2947/2019Numero sezionale 5361/2026Numero di raccolta generale 23458/2026Data pubblicazione 17/07/2026catastali (anni 1988-89), con l’applicazione del succitatocoefficiente di riduzione, per i cespiti realizzati in epocaantecedente al prefato biennio, con la precisazione, però, chel’accertamento di uno stato ottimale di manutenzione degliimpianti costituisce una motivata ragione per non applicare talecoefficiente, che, in ogni caso, deve essere rapportato allecondizioni attuali delle unità immobiliari (cfr. Cass. n.7377/19).3.2. A questo proposito, la circolare emanatadall’amministrazione finanziaria il 30 novembre 2012, n.6/T (in materia di “Determinazione della rendita catastale delleunità immobiliari a destinazione speciale e particolare: profilitecnico-estimativi”), elevata a rango normativo dalla legge n.190 del 2014, ha ribadito i succitati principi, precisando (par.2) che per “stima diretta” deve intendersi la stima effettuata inmaniera puntuale sugli immobili a destinazione speciale oparticolare, per i quali, proprio in relazione alla peculiarità dellerelative caratteristiche, non sia possibile fare riferimento alsistema delle tariffe, e ribadendo, comunque, che larendita catastale può essere determinata con procedimentodiretto o con procedimento indiretto.Tale circolare ha recepito e fatto proprio -sul piano delleindicazioni interne di prassi- il dettato legislativo (i più voltemenzionati artt. 27 e 28 d.P.R. n. 1142 del 1949), da cui, inultima analisi, discende l’imperatività normativa che governa ilsettore, pur sempre riconducibile, quindi, all’impianto di leggepredisposto dal legislatore e non alla circolare in quanto tale(cfr. Cass. n. 1002/23).3.3. Anche in seguito al varo della succitata circolare,dunque, l’accertamento della rendita catastale, in tema diNumero registro generale 2947/2019Numero sezionale 5361/2026Numero di raccolta generale 23458/2026Data pubblicazione 17/07/2026classamento di immobili a destinazione speciale o particolare,come quelli censiti nel gruppo D, avviene con stima diretta perogni singola unità, utilizzando un procedimento diretto -che sifonda sul reddito lordo (canone di locazione) ordinariamenteritraibile e sulla detrazione delle spese e delle eventualiperdite- o indiretto -che individua il valore del capitalefondiario, costituito dal valore di mercato dell’immobile ovveroil valore del costo di ricostruzione (cfr. Cass. n. 13778/19,Cass. n. 7984/22 e Cass. n. 33799/24).Più nel dettaglio, i criteri tecnici per la determinazione dellarendita catastale con l’approccio di costo sono fissatidall’allegato II alla predetta circolare, con particolare riguardoal costo di produzione, che risulta dalla sommatoria del valoredel lotto, comprensivo dell’area coperta e delle aree scoperte,accessorie e pertinenziali, del costo di realizzazione a nuovodelle strutture, del costo a nuovo degli impianti fissi, dellespese tecniche relative alla progettazione, alla direzione deilavori ed al collaudo, degli oneri concessori e di urbanizzazionee degli oneri finanziari, nonché del profitto normale delpromotore immobiliare, che risulta “dalla remunerazioneordinaria, connessa al rischio assunto nell’operazione ecomprensiva degli interessi sull’eventuale capitale proprioinvestito, che il promotore ritrae per lo svolgimento della suaUn approccio di tal fatta, del resto, risponde alla necessità disvincolare le operazioni di accertamento catastale dacircostanze non ordinarie, assicurando l’applicazione, ai finidella determinazione della rendita, di criteri perequativi noncondizionati dalla capacità individuale di gestione dell’immobileda parte del proprietario (cfr., con riferimento agli immobili aNumero registro generale 2947/2019Numero sezionale 5361/2026Numero di raccolta generale 23458/2026Data pubblicazione 17/07/2026destinazione speciale o particolare, Cass. n. 7850/20, Cass. n.3918/22, Cass. n. 22558/22, Cass. n. 9947/23 e Cass. n.9109/24).3.4. Nella vicenda in esame, come è stato specificato dallacorte territoriale, “la nuova rendita è stata determinatadall’ufficio applicando il tasso di fruttuosità del 2%” al valorecosto di produzione il coefficiente di riduzione in rapporto allostato attuale”, in quanto “il metodo reddituale e quello delvalore medio venale di mercato” potevano reputarsi “affidabili”solo al cospetto “di numerose compravendite, che, nel caso dispecie, considerata la particolarità del complesso immobiliare”,risultavano “verosimilmente assai esigue”. “Il metodo del costodi produzione”, quindi, era “il più corretto” ed, a tal fine,l’amministrazione aveva applicato “sul costo di costruzionerapportato agli anni 1988/89 un tasso di fruttuosità del 2% edun coefficiente di deprezzamento del 20%”, tenuto conto delfatto che il cespite -oggetto degli interventi diammodernamento, frazionamento e fusione di unitàimmobiliari facenti parti di esso- continuava ad assolvere alla“propria funzione”, con la conseguenza che era stato accertato“un valore maggiore rispetto a quello determinato nel 1995”,grandi centri commerciali, il deprezzamento” si verificava“molto lentamente”, trattandosi di “strutture … caratterizzateda longeva vita utile”, con deprezzamento, quindi, “assaimodesto, se non quasi irrilevante”, tanto è vero che, “purrisalente nel tempo”, continuava a svolgere -il suddetto cespiteimmobiliare- “in modo del tutto adeguato la funzione per cuiNumero registro generale 2947/2019Numero sezionale 5361/2026Numero di raccolta generale 23458/2026Data pubblicazione 17/07/2026era stato edificato” (cfr. la sentenza impugnata, alle pagg. 4 eEbbene, tali argomentazioni, quanto al riferimento,contenuto nella decisione, all’insussistenza di “numerosecompravendite”, tali da fungere, avuto riguardo,evidentemente, alle peculiarità strutturali e funzionali dei beni,da parametri di valutazione, poggiano su un accertamento difatto incensurabile in questa sede e, quanto al metodoutilizzato, che avrebbe avuto, a dire della ricorrente, naturasubordinata e, quindi, sarebbe stato erroneamente reputatoapplicabile dalla corte territoriale, non si rivelano in contrastocon i principi operanti in subiecta materia.3.5. Invero, pur dovendosi ribadire che il metodo divalutazione utilizzato dall’amministrazione è stato considerato,in relazione, vale la pena di rimarcarlo, alle peculiaricaratteristiche delle unità immobiliari sottoposte a rettifica, “ilpiù corretto”, è utile ricordare che i criteri di valutazione(reddituale, di mercato e di costo) non sono ordinati in manierafissa, con priorità gerarchica, ma sono alternativi in relazionealle condizioni specifiche dell’immobile: e proprio in ciò sisostanzia la stima diretta alla quale sono sottoposti, conmetodo diretto ovvero indiretto, gli immobili a destinazionespeciale o particolare, come quelli in esame.Ai fini della determinazione della rendita catastale, infatti, ilcanone di locazione costituisce un elemento soggettivo epotenzialmente non rappresentativo della reale capacitàreddituale dell’immobile e, quindi, l’ufficio può legittimamentericorrere al procedimento indiretto basato sul costo diricostruzione deprezzato, al fine di ottenere una valutazioneoggettiva e coerente con la funzione produttiva dell’unitàNumero registro generale 2947/2019Numero sezionale 5361/2026Numero di raccolta generale 23458/2026Data pubblicazione 17/07/2026immobiliare, senza con ciò incorrere nella violazione dellenorme dettate in materia di estimo catastale (cfr. Cass. n.31331/25), ancor più considerando che perfino il contribuente,dando corso alla procedura DOCFA, è legittimato ad indicare ilvalore del bene avvalendosi -non necessariamente in ordinelogico, ma alternativamente- di uno dei criteri previsti dallalegge (cfr. Cass. n. 16312/26).3.6. Non è possibile ritenere, inoltre, che fosseindispensabile, ai fini della rettifica della rendita catastale, unsopralluogo, atteso che, in tema di classamento, l’attribuzionedella rendita ai fabbricati a destinazione speciale o particolaree, specificamente, a quelli riconducibili al gruppo D, deve sìavvenire -come si è avuto modo più volte di dire- mediante“stima diretta”, ciò non presupponendo, tuttavia, il necessarioespletamento di un previo sopralluogo, ben potendol’amministrazione -come è avvenuto nella vicenda in esame-legittimamente avvalersi, nella valutazione (che deve esserecomunque mirata e specifica), delle risultanze documentali insuo possesso (cfr. Cass. n. 3103/15, Cass. n. 8529/19 e Cass.n. 9291/21).4. Con il secondo motivo la ricorrente ha prospettato, aisensi dell’art. 360, primo comma, num. 3, c.p.c., la violazioneo falsa applicazione -sotto un diverso profilo- degli artt. 27 e28 d.P.R. n. 1142 del 1949, nonché il “difetto di motivazione” ela “erroneità della sentenza impugnata per illogicità,irragionevolezza, difetto del presupposto e travisamento”. Igiudici di secondo grado, infatti, avevano reputatocongruamente motivato l’atto impugnato, sebbene non fosserostate spiegate le ragioni in forza delle quali era stato adottatoun criterio di valutazione secondario e sussidiario (quello delNumero registro generale 2947/2019Numero sezionale 5361/2026Numero di raccolta generale 23458/2026Data pubblicazione 17/07/2026costo di ricostruzione), non permettendo di comprendere “ilprocesso logico ed il dato giuridico” che avevano giustificato“l’incremento della rendita catastale, né, tanto meno, lacorrettezza degli importi determinati”.5. Il motivo è infondato.5.1. In tema di classamento di immobili, qualoral’attribuzione della rendita catastale avvenga nell’ambito di unaprocedura DOCFA, l’obbligo di motivazione del relativo avviso èsoddisfatto attraverso la mera indicazione dei dati oggettivi edella classe attribuita se gli elementi di fatto indicati dalcontribuente non siano contestati dall’amministrazione el’eventuale discrasia tra rendita proposta e rendita attribuitaderivi da una loro divergente valutazione, mentre, nel caso incui vi sia contestazione sugli elementi di fatto indicati dalcontribuente, la motivazione deve essere più approfondita especificare le differenze riscontrate, sia per consentire il pienoesercizio del diritto di difesa, sia per delimitare l’oggetto di uneventuale contenzioso (cfr. Cass. n. 29754/24).L’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamentocatastale, infatti, presuppone la mera indicazione dei datiamministrativo-censuari (categoria, classe, consistenza,superficie e rendita), all’esito della verifica fatta dall’ufficio,qualora gli elementi di fatto indicati dal contribuente non sianostati contestati e l’eventuale difformità tra dati proposti e datiimmobili: se i dati forniti dal contribuente non sono disattesi,ma soltanto riesaminati e rivalutati con riferimentoall’attribuzione della categoria, della classe, della consistenza edella rendita, non è possibile reputare necessaria unamotivazione più dettagliata.Numero registro generale 2947/2019Numero sezionale 5361/2026Numero di raccolta generale 23458/2026Data pubblicazione 17/07/2026Ciò in quanto è possibile che l’eventuale discordanza tra laclassificazione prospettata dal contribuente e la classificazioneaccertata dall’amministrazione nell’ambito di una proceduraDOCFA derivi da una diversità di valutazione, qualificazione oinquadramento dei medesimi elementi di fatto (descrizioni,misure, grafici e planimetrie), che vengono elaborati sulla basedei criteri tecnici fissati dalla disciplina regolamentare inmateria catastale, il che esime l’ufficio dall’onere di formulareuna motivazione più particolareggiata per l’atto diriclassamento in relazione alle discrepanze emerse all’esitodell’accertamento rispetto alla proposta del contribuente (cfr.Cass. n. 3104/21, Cass. n. 3017/22 e Cass. n. 5449/25).5.2. Nel caso di specie, come è possibile evincere dalleargomentazioni della corte regionale lombarda (cfr. la sentenzaimpugnata, alle pagg. 3, 4 e 5) e dalle stesse difese allestitedalla ricorrente, la quale, con il motivo in esame (ma anche,invero, con gli altri addotti a sostegno del ricorso), si è limitataa censurare l’applicazione di un criterio di valutazione -a suodire- sussidiario rispetto a quello principale, non sono staticontestati gli elementi fattuali indicati nelle denunce divariazione, avendo ad oggetto il contrasto insorto conl’amministrazione la valutazione -ed il metodo all’uopoutilizzato- del cespite immobiliare.La motivazione dell’avviso di accertamento, pertanto, nonrichiedeva un particolare dettaglio (e, sul punto, l’autoritàgiudiziaria adita in sede di merito ha correttamente edadeguatamente motivato, dando atto della congruità deglielementi in esso enunciati), per cui le ragioni di doglianzaarticolate dalla ricorrente -anche in parte qua- non colgono nelsegno.Numero registro generale 2947/2019Numero sezionale 5361/2026Numero di raccolta generale 23458/2026Data pubblicazione 17/07/20265.3. Un avviso di accertamento tributario, del resto, hacarattere di provocatio ad opponendum, sicché l’obbligo dimotivazione è soddisfatto ogni qualvolta l’amministrazioneabbia posto il contribuente in grado di conoscere la pretesatributaria e, quindi, di contestarne efficacemente l’an ed ilquantum debeatur (cfr. Cass. n. 730/25).L’obbligo motivazionale deve reputarsi assolto, infatti,quando il contribuente sia stato posto nella condizione diconoscere la pretesa tributaria nei suoi elementi essenziali,giacché il requisito motivazionale esige, oltre allapuntualizzazione degli estremi soggettivi ed oggettivi dellaposizione creditoria presa in considerazione, soltantol’indicazione dei fatti astrattamente giustificativi di essa perdelimitare l’ambito delle ragioni deducibili dall’ente impositorenella successiva fase contenziosa, restando affidateall’eventuale giudizio di impugnazione dell’atto le questioniriguardanti l’effettivo verificarsi di tali fatti e la loro idoneità adare sostegno alla pretesa impositiva.In questa prospettiva, l’amministrazione non ha nemmenol’obbligo di asseverare, in sede di redazione dell’avviso diaccertamento, gli elementi sui quali la verifica è fondata (cfr.Cass. n. 34906/24), tanto è vero che, ai fini della validitàdell’atto, non rilevano neppure l’omessa allegazione diun documento o la mancata ostensione dello stesso alcontribuente se la motivazione, anche nell’ipotesi in cui sia resaper relationem, sia comunque sufficiente, dovendosidistinguere il piano della motivazione dell’avviso diaccertamento da quello della prova della pretesa impositiva e,conseguentemente, l’atto a cui l’avviso si riferisce daldocumento che costituisce mezzo di prova (Cass. n. 8016/24),Numero registro generale 2947/2019Numero sezionale 5361/2026Numero di raccolta generale 23458/2026Data pubblicazione 17/07/2026dell’amministrazione ad una questione di merito e non dimotivazione dell’avviso di accertamento, che, nel caso dispecie, permette di arguire agevolmente -come è statoespressamente evidenziato dai giudici di secondo grado (cfr. lasentenza impugnata, alle pagg. 4 e 5)- le ragioni sotteseall’emissione dell’atto impugnato.6. Con il terzo motivo la ricorrente ha dedotto, ai sensidell’art. 360, primo comma, num. 3, c.p.c., la violazione o falsaapplicazione -sotto un ulteriore profilo- degli artt. 27 e 28d.P.R. n. 1142 del 1949, nonché lo “sviamento” e la “erroneitàdella sentenza impugnata per irragionevolezza,contraddittorietà ed ingiustizia”. I giudici di secondo grado,infatti, applicando il criterio del costo di ricostruzione, eranogiunti ad attribuire alle singole unità immobiliari “valori deltutto ingiustificati, vicini a quelli validati nel 1995, nonostantela maggiore vetustà dell’edificio e la riduzione del tasso difruttuosità dal 3% al 2%”. L’utilizzo del suddetto criterio avevainopinatamente comportato un incremento abnorme del valoresuperiore a quello accertato diversi anni prima, facendo perno,oltre tutto, su un valore unitario compreso tra i 1.216,00 euroal metro quadrato ed i 1.276,00 euro al metro quadrato,coincidente “con il valore di mercato” attribuitodall’amministrazione a negozi ubicati nel Comune diCastellanza “per il primo semestre del 2015 e non di certo peril biennio 1988/89”.7. Il motivo è infondato.7.1. Esso prende le mosse, infatti, dall’applicazione -ancorauna volta censurata dalla società contribuente- del metodo delNumero registro generale 2947/2019Numero sezionale 5361/2026Numero di raccolta generale 23458/2026Data pubblicazione 17/07/2026costo di ricostruzione ed è incentrato sulla contestazione delvalore attribuito al cespite immobiliare, asseritamenteincrementato “proprio per far fronte alla riduzione del tasso difruttuosità”, che, tuttavia, costituisce l’espressione di unaccertamento di fatto -del quale il consesso regionale ha datoadeguatamente atto- incensurabile in questa sede, perchéinerente ai dati ed agli elementi fattuali incidenti sulla stima,ragguagliati alle caratteristiche strutturali e funzionali delleunità immobiliari sottoposte a rettifica ed, in quest’ottica,valutati dall’amministrazione, a maggior ragione considerandoche il valore attribuito ai beni -e l’applicazione del coefficientedi riduzione pari al 20%- ha tratto origine dalla considerazione-anch’essa poggiante su un accertamento di fatto- dellasostanziale irrilevanza del deprezzamento -e, quindi, del valorerispetto al passato- degli immobili, oggetto, peraltro, diinterventi di ammodernamento, frazionamento e fusione, deltutto idonei -ed assolutamente congrui- al proficuo svolgimento-anche all’attualità- della funzione per la quale erano statiedificati.7.2. Anche da questo ulteriore punto di vista, quindi, leragioni di doglianza della ricorrente sono destinate a recedere,non attingendo la decisione con censure meritevoli dicondivisione.E ciò ancor più considerando che non è possibile sollecitarequesta Corte -come pure sembra fare, nell’ambito del motivo inesame, la società contribuente- a rivalutare i dati ed i fattistorici già presi in considerazione in sede di merito, né, tantomeno, gli elementi di prova acquisiti nel corso dell’istruttoria.Sarebbe inammissibile, infatti, il motivo di gravame che,sotto il velo dell’apparente deduzione del vizio di violazione oNumero registro generale 2947/2019Numero sezionale 5361/2026Numero di raccolta generale 23458/2026Data pubblicazione 17/07/2026falsa applicazione di legge, di mancanza assoluta dimotivazione o di omesso esame di un fatto decisivo per ilgiudizio, mirasse, in realtà, ad una rivalutazione di dati edelementi di fatto già esaminati dai giudici di merito, giacché ilricorso per cassazione non introduce un terzo grado di giudiziotramite il quale far valere la mera ingiustizia della sentenzaimpugnata, caratterizzandosi, invece, come un rimedioimpugnatorio, a critica vincolata ed a cognizione determinatadall’ambito della denuncia attraverso il vizio o i vizi dedotti (cfr.Cass. 2682/25). Con la proposizione del ricorso per cassazione,infatti, non può essere rimesso in discussione,contrapponendone uno difforme, l’apprezzamento di fatto dellecorti territoriali, tratto dall’analisi degli elementi di valutazionedisponibili ed in sé coerente, perché, nell’ambito del sindacatodi legittimità, non è conferito il potere di riesaminare il meritodella controversia, ma solo quello di controllare, sotto il profilologico-formale e della correttezza giuridica, l’esame e lavalutazione effettuati dai giudici di prossimità, restando ad essiriservata l’individuazione e la selezione delle fonti diconvincimento e la delibazione delle prove, vagliandonel’attendibilità e la concludenza e scegliendo, tra le diverserisultanze probatorie, quelle ritenute idonee a dimostrare i fattidi causa (cfr. Cass. n. 8315/13, Cass. n. 9097/17, Cass. n.640/19, Cass. n. 3340/19, Cass. n. 23872/20 e Cass. n.17744/22).8. Alla luce, pertanto delle osservazioni fin qui esposte, ilricorso deve essere rigettato.9. Le spese di lite conseguono alla soccombenza e sonoliquidate in dispositivo, tenendo a mente che, relativamenteall’Agenzia delle Entrate, le spese sono prenotate a debito,Numero registro generale 2947/2019Numero sezionale 5361/2026Numero di raccolta generale 23458/2026Data pubblicazione 17/07/2026trattandosi di amministrazione pubblica che fruisce di talebeneficio.10. Il rigetto del ricorso impone, ai sensi dell’art. 13, comma1-quater, d.P.R. n. 115 del 2012, come integrato dall’art. 1,comma 17, legge n. 228 del 2012, di dare atto dellasussistenza dei presupposti richiesti per il pagamento di unulteriore importo a titolo di contributo unificato, pariall’ammontare già dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente alla refusione,in favore della controricorrente, delle spese di lite, che liquidain euro 4.305,00 per compensi, oltre spese prenotate a debito;dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all’art. 13,comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002, ai fini delversamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo atitolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per laproposta impugnazione.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 7 luglio2026.[OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA]
Sentenza Cassazione n. 23458/2026 — Fons Iuris — Fons Iuris