Cassazione n. 08324/2026

24, della Corte d’appello di Venezia,pubblicata in data 11/04/2024;Numero registro generale 12397/2024Numero sezionale 3891/2025Numero di raccolta generale 8324/2026udita la relazione della causa svolta, nell’udienza pubblica tenutaData pubblicazione 03/04/2026in data 07/10/2025, dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] GUIZZI;udito il [OSCURATO:PERSONA] Procuratore Generale, [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] TRONCONE,che si è riportato alla requisitoria scritta, nella quale ha conclusoper l’accoglimento del ricorso o, in subordine, per il rinviopregiudiziale alla Corte di Giustizia dell’Unione europea;uditi gli [OSCURATO:PERSONA] BELLANTE e Giancarlo FALLETTI, chehanno concluso come in atti.Ritenuto che:- la società [OSCURATO:SOCIETA]. ricorre, sulla base di un unicomotivo, per la cassazione della sentenza n. 622/24, dell’11 aprile2024, della Corte d’appello di Venezia, che – rigettandone ilgravame avverso la sentenza n. 1890/23, del 26 ottobre 2023,del Tribunale della stessa città – ha respinto la domanda dallastessa proposta nei confronti della società [OSCURATO:SOCIETA]. (d’ora in poi, “TIP Italia”);- tale domanda era volta, per un verso, all’esercizio del dirittodi riscatto – in forza del combinato disposto dell’art. 51, comma4, del d.lgs. 1° agosto 2003, n. 259 e degli artt. 38 e 39 dellalegge 27 luglio 1978, n. 392 – in relazione al contratto con il qualeTIP Italia aveva acquistato, da [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], ildiritto di usufrutto su di uno spazio di venti metri quadraticondotto in locazione da essa [OSCURATO:SOCIETA], nonché, per altroverso, al rimborso dei canoni di locazione corrisposti, avendol’esercizio del diritto di riscatto come effetto la sostituzione “exlege” del conduttore nella posizione di chi abbia acquistato ildiritto in violazione della prelazione spettante al medesimolocatario;- riferisce, in punto di fatto, l’odierna ricorrente di condurrein locazione – in forza di contratto concluso il 7 gennaio 2003, nelquale essa [OSCURATO:SOCIETA] subentrava all’originaria locataria – ilsuddetto spazio di venti metri quadri, di proprietà dei giàNumero registro generale 12397/2024Numero sezionale 3891/2025Numero di raccolta generale 8324/2026menzionati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], posto sul piano diData pubblicazione 03/04/2026copertura di un fabbricato sito nel Comune di Chioggia, spaziodalla ricorrente utilizzato per l’installazione di una infrastrutturapubblica per telecomunicazioni;- avendo, tuttavia, TIP Italia acquisito dai proprietari del benelocato – mediante contratto del 6 ottobre 2022 – l’usufruttoventennale sullo stesso, [OSCURATO:SOCIETA] adiva l’autorità giudiziaria,lamentando la violazione del suo diritto di prelazione, invocando,al riguardo, il già citato art. 51, comma 4, del d.lgs. n. 259 del2003, secondo cui, in caso di “locazione o concessione a diversotitolo, reale o personale, dei beni immobili, o di porzione di essi,destinati alla installazione ed all’esercizio degli impianti di reti dicomunicazione elettronica ad uso pubblico di cui al comma 1, siapplicano gli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392”;- tale domanda – alla quale l’allora attrice univa quella dirimborso dei canoni corrisposti a far data della conclusione delcontratto intervenuto tra i proprietari della “res locata” e TIPItalia, giacché l’esercizio del diritto di riscatto ha come effetto lasostituzione “ex tunc” del conduttore al terzo, nella stessaposizione che quest’ultimo aveva nel contratto concluso – venivarigettata dall’adito Tribunale, con decisione poi confermata inappello;- il giudice del gravame, infatti, condivideva l’assunto giàespresso in prime cure, ovvero che il diritto di prelazione e riscatto– previsto dagli artt. 38 e 39 della legge n. 392 del 1978 (ai qualirimanda l’art. 51, comma 4, del d.lgs. n. 259 del 2003) – spettial conduttore nel solo caso in cui il locatore intenda “trasferire atitolo oneroso l’immobile locato”, fattispecie da identificareesclusivamente nel “trasferimento della proprietà a titolo dicompravendita”, e non pure, come sostenuto da Cellnex, allorchél’oggetto dell’atto dispositivo sia un “diritto reale minore”;Numero registro generale 12397/2024Numero sezionale 3891/2025Numero di raccolta generale 8324/2026- avverso la sentenza della Corte lagunare ha proposto ricorsoData pubblicazione 03/04/2026per cassazione [OSCURATO:SOCIETA], sulla base – come detto – di ununico motivo;- esso denuncia – ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3), cod.proc. civ. – violazione e falsa applicazione dell’art. 51, comma 4,d.lgs. n. 259 del 2003;- la ricorrente – non senza premettere che “la realizzazione diuna infrastruttura per telecomunicazione richiede da partedell’operatore enormi investimenti economici, sia per ilreperimento dell’area di installazione (canoni concessori o dilocazione), sia per il conseguimento dei titoli autorizzatori, sia perla progettazione e la realizzazione dell’impianto in sé” – evidenziacome tali investimenti siano non solo funzionali “al fine di lucroche caratterizza l’esercizio di una attività di impresa”, marispondenti “altresì ad un interesse pubblico, quello cioè digarantire la copertura di rete e la capillarità di un servizio abeneficio di tutta la popolazione residente sull’intero territorionazionale”;- in quest’ottica, ovvero per assicurare un “mezzo di tuteladell’investimento fatto dall’operatore per la realizzazione di unainfrastruttura strategica di interesse pubblico”, il legislatoresarebbe intervenuto, secondo la ricorrente, dettando la norma dicui all’art. 51, comma 4, d.lgs. n. 259 del 2003;- essa, infatti, avrebbe lo scopo di prevenire i comportamenti– definiti dall’odierna ricorrente “predatori” – di quegli operatoriche, senza effettuare “alcun investimento per lo sviluppo diinfrastrutture pubbliche di telecomunicazioni”, si limitino ad“appropriarsi delle utilità degli investimenti altrui, con gravedanno per lo sviluppo del mercato”, e ciò tramite l’acquisizionenon solo della proprietà delle aree oggetto dell’avvenutainstallazione, ma pure di diritti reali minori su di esse, per giuntaimponendo all’alienante (come si assume avvenuto nel caso inNumero registro generale 12397/2024Numero sezionale 3891/2025Numero di raccolta generale 8324/2026esame) obblighi di non far realizzare sulla “res locata”, o su areeData pubblicazione 03/04/2026limitrofe, “altre antenne o apparati tecnologici”;- su tali premesse, la ricorrente sostiene che quellocontemplato dalla norma suddetta sia un diritto “del tuttoautonomo e diverso rispetto a quello previsto dai citati artt. 38 e39 L. 392/1978, del quale evidentemente non costituisce un meroduplicato, la cui ratio non può essere identificata”, come per esso,“con quella riferita ad una tradizionale attività commercialeesercitata all’interno dell’immobile locato a contatto con ilpubblico”;- differenti, inoltre, risultano – sempre a dire di partericorrente – “i presupposti soggettivi di applicazione dei dueistituti”, giacché la prelazione di cui agli artt. 38 e 39 della leggen. 392 del 1978 “è prevista in favore del solo conduttore”, mentreil diritto di cui all’art. 51, comma 4, del d.lgs. n. 259 del 2003“spetta, nella prospettiva di allargarne il perimetro applicativo aqualsiasi fattispecie lesiva dei diritti dell’operatore, in qualsiasi«caso di locazione o concessione a diverso titolo, reale opersonale, dei beni immobili, o di porzione di essi, destinati allainstallazione ed all’esercizio degli impianti di reti di comunicazioneelettronica ad uso pubblico»”;- contrariamente, pertanto, rispetto a quanto ritenuto dallaCorte territoriale, “nel caso di specie non viene in rilievol’applicazione analogica di una disciplina normativa di strettainterpretazione” (cioè quella dettata dagli artt. 38 e 39 della leggen. 392 del 1978), “ma l’applicazione di una disciplina del tuttoautonoma e diversa, oltre che dettata per regolamentare unadistinta fattispecie”, sicché il rinvio alle due norme della c.d. leggesull’equo canone dovrebbe intendersi riferito unicamente alle“modalità operative ivi dettate per l’esercizio del diritto diprelazione (termine, forme della denunciatio, etc.)”;Numero registro generale 12397/2024Numero sezionale 3891/2025Numero di raccolta generale 8324/2026- d’altra parte, nessun ostacolo all’interpretazione quiData pubblicazione 03/04/2026riproposta (ma rigettata da ambo i giudici di merito), secondo cuiil diritto ex art. 51, comma 4, d.lgs. n. 251 del 2003 sarebbeesercitabile non solo in caso trasferimento della proprietà dallocatore ad un terzo, si rinverrebbe nel tenore letterale degliarticoli richiamati, “nei quali il presupposto di applicazione dellaprelazione e del successivo diritto di riscatto è individuato nellaeventualità in cui «il locatore intenda trasferire a titolo onerosol’immobile locato»”;- difatti, si sostiene, l’espressione “trasferimento a titolooneroso” non conterebbe “alcuno specifico riferimento altrasferimento del solo diritto di proprietà, ma include iltrasferimento di qualunque diritto sul bene verso il corrispettivodi un prezzo, rientrando, pertanto, nella sua previsione anchel’acquisto di diritti reali minori, come l’usufrutto o la superficie”;- ne costituirebbe conferma l’art. 1599 cod. civ., “il quale, neldisciplinare il subentro nel contratto di locazione dell’avente causadella res locata identifica tale ipotesi come «trasferimento a titoloparticolare della cosa»”, facendo ricorso ad un’espressione che èstata interpretata come riguardante “non solo l’ipotesi in cui illocatore venda la proprietà del bene a terzi, ma ogni altrafattispecie nella quale il locatore trasmetta ad altri, mediantealienazione traslativa o costitutiva, il diritto reale limitato sulbene”;- ha resistito all’avversaria impugnazione, con controricorso,TIP Italia, chiedendo che la stessa sia dichiarata inammissibile o,comunque, rigettata;- la trattazione del ricorso – dopo che il [OSCURATO:PERSONA] PresidenteAggiunto di questa Corte ha rigettato l’istanza della ricorrente dirimessione della questione alle Sezioni Unite, esito motivato dalrilievo che una questione nuova (tale essendo stata ritenutaquella in esame) può essere ad esse devoluta, ex art. 374, commaNumero registro generale 12397/2024Numero sezionale 3891/2025Numero di raccolta generale 8324/2026Data pubblicazione 03/04/20262, cod. proc. civ., allorché qualificabile “di massima di particolareimportanza”, circostanza non ravvisata nella specie – è statafissata in pubblica udienza, innanzi a questa Sezione Terza,tabellarmente competente per le controversie in materia dilocazione;- il Procuratore Generale presso questa Corte, in persona diun suo Sostituto, ha depositato requisitoria scritta, nel sensodell’accoglimento del ricorso, ovvero, in subordine, affinché siadisposto rinvio pregiudiziale alla Corte di Giustizia dell’Unioneeuropea;- ricorrente e controricorrente hanno presentato memoria exart. 378 cod. proc. civ.Considerato che:- non sussistono, “de iure condito”, le condizioni perl’accoglimento dell’unico motivo di ricorso (per le ragioni diseguito meglio illustrate), risultando, tuttavia, l’art. 51, comma 4,del d.lgs. 1° agosto 2003, n. 259 di dubbia legittimitàcostituzionale, per violazione degli artt. 3 e 41 della Costituzione,nella parte in cui non prevede – in caso di locazione o concessionea diverso titolo, reale o personale, dei beni immobili, o di porzionedi essi, destinati alla installazione e all’esercizio degli impianti direti di comunicazione elettronica ad uso pubblico di cui al comma1 – l’applicazione degli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n.392 anche quando l’atto dispositivo, relativo a tali beni immobilio porzione di essi, abbia ad oggetto la costituzione di un dirittoreale “minore”, e segnatamente l’usufrutto o la superficie;- non sussistono, infatti, argomenti idonei a supportarel’interpretazione che di tale norma – introdotta dall’art. 1 deld.lgs. 8 novembre 2021, n. 207, recante “Attuazione delladirettiva (UE) 2018/1972 del Parlamento europeo e del Consiglio,dell’11 dicembre 2018, che istituisce il Codice europeo dellecomunicazioni elettroniche (rifusione)”, nonché applicabileNumero registro generale 12397/2024Numero sezionale 3891/2025Numero di raccolta generale 8324/2026“ratione temporis” alla vicenda oggetto di giudizio, dato che ilData pubblicazione 03/04/2026contratto, in relazione al quale l’odierna ricorrente lamentaesservi stata violazione del suo diritto di prelazione e rispetto alquale pretenderebbe di esercitare il diritto di retratto, risultaconcluso in data 6 ottobre 2022 – è stata proposta dalla societàCellnex Italia, ciò che qui si evidenzia anche allo scopo di motivarela rilevanza della questione di legittimità costituzionale pure sottoil profilo dell’impossibilità di interpretare tale norma “secundumConstitutionem”;- invero, già la lettera della norma – nello stabilire che in “casodi locazione o concessione a diverso titolo, reale o personale, deibeni immobili, o di porzione di essi, destinati alla installazione edall’esercizio degli impianti di reti di comunicazione elettronica aduso pubblico di cui al comma 1, si applicano gli articoli 38 e 39della legge 27 luglio 1978, n. 392” – risulta sufficientementechiara nella sua portata, contraddicendo l’opzione ermeneuticaproposta dalla ricorrente;- la norma, infatti, estende a quanti abbiano conseguito – atitolo “diverso”, rispetto alla locazione – un diritto personale (oreale) su beni, oppure porzioni degli stessi, destinati allainstallazione ed all’esercizio degli impianti di reti di comunicazioneelettronica ad uso pubblico i medesimi diritti spettanti al locatarioex artt. 38 e 39 l. n. 392 del 1978;- se tale risulta, dunque, il dato testuale, del tutto arbitrariaappare la pretesa di intendere il riferimento al “diritto reale opersonale” – che ha solo il fine di estendere la portata dellaprelazione e del riscatto a soggetti che risultino avere ladisponibilità dei beni suddetti (o porzioni degli stessi) in forza diun titolo differente dalla locazione – come idoneo a includere, traquegli atti dispositivi, posti in essere dal proprietario/locatore deibeni (o porzioni) “de quibus” e che comportano la necessità dellaNumero registro generale 12397/2024Numero sezionale 3891/2025Numero di raccolta generale 8324/2026“denuntiatio”, atti diversi dal trasferimento, a titolo oneroso, dellaData pubblicazione 03/04/2026proprietà;- il testo della norma, in altri termini, non autorizza a ritenereche vi sia “specularità” – come ipotizza l’odierna ricorrente – tral’atto dispositivo, diverso dalla locazione, che, assicurando ladisponibilità del bene, fonda il diritto alla prelazione e al riscatto,e l’atto che costituisce, invece, “occasio” per il loro esercizio;- d’altra parte, anche la stessa tecnica di formulazione dellanorma, secondo cui – verificatasi la situazione descritta – “siapplicano” gli artt. 38 e 39 l. n. 392 del 1978, sta a significare(diversamente da quanto sostenuto dal Procuratore Generalepresso questa Corte) che il diritto da essa contemplato non è un“diritto nuovo”, bensì proprio quello di cui alle norme richiamate,in forza, per così dire, di una “relatio perfecta” alle stesse;- neppure idoneo a supportare l’interpretazione dellaricorrente è, poi, l’argomento – la pretesa “inutilità” della normain esame, qualora non la si intendesse nel senso che essaconfigura un “diritto nuovo”, non coincidente con quello (o meglio,quelli) ex artt. 38 e 39 l. n. 392 del 1978 – fondato sul canone diermeneutica legislativa noto come “principio del legislatore nonridondante”, canone a mente del quale deve escludersi chel’intervento legislativo possa dare vita a norme superflue;- invero, il suddetto comma 4 dell’art. 51 del d.lgs. n. 259 del2003 non è affatto una norma superflua, giacché esso – anche seinterpretato nel senso di esigere le medesime condizioni (e non dirimandare soltanto alle modalità di esercizio) del diritto diprelazione/riscatto, come previste dagli artt. 38 e 39 l. n. 392 del1978 – ha la funzione di estendere la portata soggettiva di talediritto, come si è chiarito, consentendone la fruizione non solo achi conduca in locazione i beni suddetti (o loro porzioni), ma purea quanti vantino, su di essi, diritti reali o personali “a diversotitolo” dalla locazione;Numero registro generale 12397/2024Numero sezionale 3891/2025Numero di raccolta generale 8324/2026- infine, nemmeno può accogliersi l’assunto secondo cui,Data pubblicazione 03/04/2026anche a ritenere il diritto contemplato dalla norma in esameproprio il medesimo di cui agli artt. 38 e 39 l. n. 392 del 1978,dovrebbe, comunque, ammettersi la possibilità di esercitarloallorché l’atto dispositivo posto in essere dal proprietario/locatoreconsista nel dare vita – in favore del terzo e contro uncorrispettivo in danaro – ad un diritto reale minore, giacché puretale atto dovrebbe considerarsi “trasferimento a titolo onerosodell’immobile”, secondo l’espressione adoperata proprio dalsuddetto art. 39;- siffatto ragionamento, tuttavia, urta – anche, come si dirà,nella misura in cui richiama l’art. 1599, comma 1, cod. civ., normache sancisce l’opponibilità della locazione al terzo acquirente –contro il costante indirizzo giurisprudenziale di questa Corte;- la giurisprudenza di legittimità, infatti, ha escluso lapossibilità di “un’interpretazione estensiva o analogica” dellanozione di “trasferimento a titolo oneroso” accolta dai suddettiartt. 38 e 39 della legge n. 392 del 1978, avendo affermato che,“in tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, ildiritto di prelazione e quello succedaneo di riscatto” sussistonosoltanto “nel caso in cui il trasferimento a titolo oneroso del benelocato sia realizzato mediante una compravendita” (così, inmotivazione, Cass. Sez. 3, sent. 17 luglio 2012, n. 12230, Rv.623294-01; si veda pure, più di recente, Cass. Sez. 3, sent. 30settembre 2019, n. 24223, Rv. 655111-01, la quale ribadisce che“il trasferimento a titolo oneroso non può consistere in negozi,appunto, non qualificabili compravendita”);- ciò detto, è vero che l’art. 1470 cod. civ. definisce comecompravendita il contratto “che ha per oggetto” non solo “iltrasferimento della proprietà di una cosa”, ma anche “iltrasferimento di un altro diritto”; tuttavia, a tale ultimo schemanon pare riconducibile il contratto che “costituisce l’usufrutto” (delNumero registro generale 12397/2024Numero sezionale 3891/2025Numero di raccolta generale 8324/2026quale vi è menzione nell’art. 1350, comma 1, n. 2, che ne imponeData pubblicazione 03/04/2026la forma scritta, allorché esso abbia ad oggetto un immobile),trattandosi di fattispecie non “traslativa”, bensì costitutivo-derivativa, ciò che impone di distinguerlo concettualmente dallavendita (spunti in tal senso in Cass. Sez. 2, sent. 24 febbraio2022, n. 6142, Rv. 664048-01, la quale, nel rammentare che “ilprezzo è un elemento essenziale della vendita”, per cui esso “deverisultare per iscritto e per intero quando per tale contratto èprevista la forma scritta ad substantiam”, afferma che tali principi,“sebbene enunciati con riferimento alla vendita immobiliare,appaiono applicabili senza riserve anche al contratto dicostituzione di usufrutto a titolo oneroso”, così mostrando diritenerli, comunque, fattispecie diverse);- d’altra parte, vano è pure il richiamo – per supportare la tesiche intende in senso ampio il “trasferimento a titolo oneroso”menzionato nell’art. 38 della l. n. 392 del 1978 – all’art. 1599 cod.civ., e all’interpretazione estensiva che, ai fini dell’opponibilitàdella locazione al “terzo acquirente”, è stata data della nozione di“trasferimento a titolo particolare” della “res locata”;- infatti, se è vero che tale nozione è stata intesa come idoneaa ricomprendere sia “la costituzione dell’usufrutto, pendente lalocazione, mediante atto tra vivi”, sia “la costituzionedell’usufrutto stesso mortis causa” (cfr., in motivazione, Cass.Sez. 3, sent. 13 dicembre 1990, n. 11828, Rv. 470130-01), taleampia nozione si correla al principio secondo cui “emptio non tollitlocatum”, che si pone quale “regola di protezione del locatario”,come tale destinata a conoscere la più larga applicazione,impedendo la caducazione dl suo diritto, “che è un diritto dicredito al godimento del bene locato, e quindi un diritto dicarattere relativo”, il quale, come tale, “dovrebbe venir meno” inogni caso di “trasferimento a titolo particolare” (così, inmotivazione, Cass. Sez. 3, sent. n. 12230 del 2012, cit.);Numero registro generale 12397/2024Numero sezionale 3891/2025Numero di raccolta generale 8324/2026- alla luce, dunque, di tale ricostruzione dell’intero quadroData pubblicazione 03/04/2026normativo di riferimento – necessaria, peraltro, anche ai fini dellagiustificazione dell’ammissibilità della questione di legittimitàcostituzionale che si intende sollevare (cfr., tra le molte, C. Cost.sent. n. 81 del 2002) – non risulta predicabile l’interpretazionedell’art. 51, comma 4, del d.lgs. n. 259 del 2003 proposta dallaricorrente, ciò che dovrebbe condurre al rigetto della presenteimpugnazione, esito a scongiurare il quale può intervenire solouna pronuncia “additiva” della Corte costituzionale, che estendal’esercizio dei diritti di prelazione e retratto anche in presenza diun atto costitutivo di un diritto reale minore (ciò che conferma,dunque, la rilevanza della questione che si intende sollevare);- difatti, il rigetto del ricorso in esame – a differenza di quantoafferma il Procuratore Generale presso questa Corte – neppurepotrebbe essere evitato mediante rinvio pregiudiziale alla Corte diGiustizia dell’Unione europea, ai sensi dell’art. 267, par. 3, TFUE,principio enunciato dalla direttiva (UE) 2018/1972 del Parlamentoeuropeo e del Consiglio, la quale lasciava, al riguardo, ampiadiscrezionalità ai legislatori nazionali, non contemplando comenecessario il riconoscimento del diritto di prelazione e retratto infavore di quanti abbiano la disponibilità di spazi destinati allainstallazione ed all’esercizio degli impianti di reti di comunicazioneelettronica ad uso pubblico;- di qui, pertanto, “l’insussistenza dei presupposti per unrinvio pregiudiziale alla Corte di giustizia, in mancanza diqualsivoglia profilo di contrasto tra diritto europeo e disciplinanazionale” (cfr., in motivazione, Cass. Sez. Un., sent. 17 febbraio2016, n. 3049, Rv. 638355-01);- nondimeno, come detto, appare di dubbia costituzionalità lamancata previsione, da parte della norma “de qua” – per il casotanto di locazione, quanto di concessione, a diverso titolo, di unNumero registro generale 12397/2024Numero sezionale 3891/2025Numero di raccolta generale 8324/2026diritto reale o personale sui beni immobili, o di porzione di essi,Data pubblicazione 03/04/2026destinati alla installazione ed all’esercizio degli impianti di reti dicomunicazione elettronica ad uso pubblico – che il diritto diprelazione e retratto possa essere esercitato pur quando l’attodispositivo, relativo a tali beni immobili o porzione di essi, abbiaad oggetto la costituzione, in favore di terzi, di un diritto reale“minore”, e segnatamente l’usufrutto o la superficie;- la scelta compiuta dal legislatore, invero, risulta innanzituttodi dubbia ragionevolezza, donde la sospetta violazione dell’art. 3Cost.;- difatti, se, per un verso, la norma suddetta ha inteso“riconfermare” per il locatario il diritto di prelazione e recesso,nonché estenderlo a chi abbia a diverso titolo – rispetto allalocazione – la titolarità di un diritto personale o reale sulle “res”destinate alla installazione ed all’esercizio degli impianti di reti dicomunicazione elettronica ad uso pubblico, essa, per altro verso,non ha previsto, con scelta contraddittoria, la possibilità di farvalere tale diritto nel caso in cui l’atto dispositivo, in favore delterzo abbia, abbia natura diversa dal trasferimento dellaproprietà;- invero, proprio la scelta di includere tra i destinatari dellanorma anche il locatario (per il quale, a ben guardare, sarebberogià state sufficienti le previsioni di cui agli artt. 38 e 39 della l. n.392 del 1978) dimostra che lo scopo della stessa era certamentequello di “massimizzare” la tutela di chi, qualunque ne sia il titolo,abbia la disponibilità delle “res” suddette, sicché risulta incontraddizione con tale finalità la mancata previsione – tra gli attiin presenza dei quali il diritto di prelazione e retratto può essereesercitato – di quelli costitutivi di un diritto reale minore;- d’altra parte, come ben osserva la ricorrente nel proprio attod’impugnazione, l’attività di fornitura di reti o servizi dicomunicazione elettronica implica rilevanti investimentiNumero registro generale 12397/2024Numero sezionale 3891/2025Numero di raccolta generale 8324/2026economici, tanto per il reperimento dell’area di installazione degliData pubblicazione 03/04/2026impianti, nonché per la loro progettazione e installazione, quantoper il rilascio di relativi provvedimenti autorizzatori (non di radoanche a norma dell’art. 146 del d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42,allorché l’area risulti sottoposta a vincoli paesaggistici),investimenti funzionali, peraltro, non al solo fine di lucro checaratterizza l’attività d’impresa, ma rispondenti pure ad uninteresse pubblico, ovvero garantire la copertura di rete e lacapillarità del servizio a beneficio di tutta la popolazione stanziatasull’intero territorio nazionale, colmando il divario che esiste trale sue diverse aree geografiche;- non a caso, pertanto, quelle occorrenti per l’installazione el’esercizio degli impianti “de quibus” sono definite – dal medesimod.lgs. n. 259 del 2003 – come “opere di urbanizzazione primaria”(art. 43), di “pubblica utilità” (art. 51), preordinate all’erogazionedi un servizio di “preminente interesse generale” (art. 3, comma2), del quale deve essere consentita l’accessibilità “a tutti gliutenti a prescindere dalla loro ubicazione geografica” (art. 2,comma 1, lett. rrr);- tanto premesso, la mancata previsione anche degli atticostitutivi di diritti reali minori, segnatamente l’usufrutto e lasuperficie (i soli che appaiono compatibili con la presenza dellesuddette installazioni sulle aree “de quibus”), tra quelli inrelazione ai quali il diritto di prelazione e recesso potrà essereesercitato, rischia di trasformarsi in un facile escamotage perquegli operatori che, senza operare alcun investimento nelsettore, hanno la possibilità, così, di acquisire la disponibilità degliimpianti di reti di comunicazione elettronica attraverso atti diversidalla compravendita;- quello appena descritto, peraltro, non costituisce un mero“inconveniente di fatto” – come tale non apprezzabile sul pianoNumero registro generale 12397/2024Numero sezionale 3891/2025Numero di raccolta generale 8324/2026Data pubblicazione 03/04/2026della legittimità costituzionale della norma censurata – bensì undifetto “strutturale” della stessa;- esso, infatti, è tale da determinare un effetto distorsivo dellaconcorrenza, in violazione dell’art. 41 Cost., per giunta in unsettore, qual è quello dello “sviluppo dei sistemi ditelecomunicazione”, nel quale vengono in rilievo – secondo lagiurisprudenza costituzionale – “rilevanti interessi nazionali”,essendo i relativi impianti “necessari al paese” (così C. cost., sent.307 del 2003, in particolare il § 7. del Considerato in diritto);- del resto – come ha osservato il Procuratore Generale pressoquesta Corte nella sua requisitoria scritta – la prospettiva dellasalvaguardia dell’investimento economico compiuto daglioperatori di settore non è rimasta estranea neppure alla suddettadirettiva UE 2018/1972 del Parlamento europeo e del Consiglio,la quale fa carico alle autorità nazionali di regolamentazione e allealtre autorità competenti di promuovere “investimenti efficienti einnovazione in infrastrutture nuove e migliorate, anchegarantendo che qualsiasi obbligo di accesso tenga debito contodel rischio sostenuto dalle imprese che investono” (art. 3, § 4.,lett. d), ribadendo la necessità che tali autorità diano rilievo agli“investimenti iniziali del proprietario delle risorse”;- alla stregua, dunque, di tali considerazioni appare nonmanifestamente infondata, oltre che rilevante, la questione dilegittimità costituzionale dell’art. 51, comma 4, del d.lgs. 1°agosto 2003, n. 259, per violazione degli artt. 3 e 41 dellaCostituzione, nella parte in cui non prevede – in caso di locazioneo concessione, a diverso titolo, di un diritto reale o personale suibeni immobili, o porzioni di essi, destinati alla installazione edall’esercizio degli impianti di reti di comunicazione elettronica aduso pubblico di cui al comma 1 – l’applicazione degli artt. 38 e 39della legge 27 luglio 1978, n. 392 anche quando l’atto dispositivo,relativo a tali beni immobili o porzione di essi, abbia ad oggettoNumero registro generale 12397/2024Numero sezionale 3891/2025Numero di raccolta generale 8324/2026la costituzione di un diritto reale “minore”, e segnatamenteData pubblicazione 03/04/2026l’usufrutto o la superficie;- che la proposizione dell’incidente di costituzionalità rende,pertanto, necessaria la sospensione del presente giudizio, in P.Q.MLa Corte, visti l’art. 134, primo comma, Cost., l’art. 1 dellalegge costituzionale 9 febbraio 1948, n. 1 e l’art. 23 della legge11 marzo 1953, n. 87, solleva questione di legittimitàcostituzionale dell’art. 51, comma 4, del d.lgs. 1° agosto 2003, n.259, per violazione degli artt. 3 e 41 della Costituzione, nella partein cui non prevede – in caso di locazione o concessione, a diversotitolo, di un diritto reale o personale sui beni immobili, o porzionidi essi, destinati alla installazione ed all’esercizio degli impianti direti di comunicazione elettronica ad uso pubblico di cui al comma1 – l’applicazione degli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n.392 anche quando l’atto dispositivo, relativo a tali beni immobilio porzione di essi, abbia ad oggetto la costituzione di un dirittoreale “minore”, e segnatamente l’usufrutto o la superficie.Sospende il presente giudizio di legittimità ai sensi dell’art.23 della legge n. 87 del 1953.Manda alla cancelleria di questa Terza Sezione Civile per lacomunicazione della presente ordinanza alle parti del giudizio,oltre che per la notificazione della stessa al Presidente delConsiglio dei ministri e per la comunicazione al Presidente dellaCamera dei deputati e al Presidente del Senato della Repubblica,nonché per la trasmissione alla Corte costituzionale, unitamentead essa, del fascicolo d’ufficio.Numero registro generale 12397/2024Numero sezionale 3891/2025Numero di raccolta generale 8324/2026Data pubblicazione 03/04/2026Così deciso in Roma, all’esito della camera di consiglio che hafatto seguito all’udienza pubblica della Sezione Terza Civile dellaCorte di Cassazione, svoltasi il 7 ottobre 2025.Il PresidenteRaffaele FRASCA