Cassazione n. 14972/2022

RItECUPERO ORDINANZA C.U. art 15 co. I qual« DPR 113102 sul ricorso 11461-2017 proposto da: [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in ROMA„ [OSCURATO:PERSONA] 3, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA], che lo rappresenta e difende; - ricorrente - Contro [OSCURATO:PERSONA]k IMMOBILI & [OSCURATO:PERSONA]; intimata - avverso la sentenza n. 396/2017 della CORTE D'APPELLO di TORINO, depositata il 21/02/2017; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 15/12/2021 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] La Corte d'appello di Torino ha confermato la sentenza di primo grado resa nella causa promossa fra [OSCURATO:PERSONA] S,p.A contro [OSCURATO:SOCIETA], in relazione a una compravendita immobiliare. Per quanto interessa in questa sede, il Tribunale ha condannato la convenuta, parte venditrice, al pagamento della somma di € et3-231-Z1 132.095,70, riconoscendone la responsabilità per i danni subiti alla centrale termica dell'immobile venduto. Il ricorso è proposto sulla base di cinque motivi. [OSCURATO:PERSONA] S.p.A. rimane intimato. [OSCURATO:PERSONA] 1. I fatti sono ricostruiti nella sentenza impugnata in questo modo: a) è dato per pacifico che fra le parti è stato concluso, il 30 novembre 2011, un contratto preliminare per la vendita, da [OSCURATO:SOCIETA]. a [OSCURATO:PERSONA] S.p.A., di un complesso immobiliare in [OSCURATO:PERSONA]. In forza del contratto preliminare [OSCURATO:PERSONA] è irnmessa nel possesso dei beni, con voltura delle utenze. Il contratto definitivo è stato stipulato il 1° giugno 2012, dietro pagamento del prezzo di € 1.850.000,00 che la compratrice avrebbe dovuto pagare in parte in contanti e in parte mediante accollo di un mutuo. Non essendosi perfezionate le operazioni di accollo, la venditrice ha chiamato in giudizio la compratrice chiedendo la restituzione di alcuni ratei di mutuo, che la banca aveva addebitato alla mutuataria originaria. La compratrice, però, ha eccepito di essere a sua volta creditrice della controparte [OSCURATO:SOCIETA]. [OSCURATO:SOCIETA], infatti, successivamente alla conclusione del contratto preliminare, tramite il proprio rappresentante legale, si era obbligata a occuparsi degli interventi di manutenzione nei locali della centrale termica per l'impianto di riscaldamento. Il giudice di primo grado e la Corte d'appello hanno ritenuto raggiunta la prova dell'assunzione di tale impegno. I giudici di merito hanno inoltre ritenuto provato il fatto, dedotto nel giudizio da [OSCURATO:PERSONA], che la compratrice non aveva ricevuto la consegna delle chiavi d'accesso della centrale termica e dei locali annessi, non avendone quindi avuto l'effettivo possesso sino al mese di agosto 2012, quando, dopo la conclusione del contratto definitivo, aveva Ric. 2017 n. 11461 sez. 52 - ud. 15-12-2021 -2- dovuto sfondare alcune porte per accedere alla centrale te:rmica. Solo in questo momento aveva potuto riscontrare il danno, identificato nel difetto di manutenzione per la stagione invernale (mancato svuotamento dell'impianto onde impedire che l'acqua geli). Il difetto di manutenzione aveva cagionato la rottura dei collettori e la fuoriuscita dell'acqua. Così ricostruiti i fatti, la Corte d'appello ha ritenuto che la c:ompratrice non fosse incorsa nella decadenza dalla garanzia per i vizi della cosa. Essa, a causa della mancata consegna delle chiavi del locale caldaia da parte della venditrice, non aveva avuto la possibilità di verificare il locale caldaia. La Corte di merito ha aggiunto che l'azione di danno trovava la sua genesi non solo nel vizio occulto, ma «è conseguente all'inadempimento dell'obbligazione assunta da [OSCURATO:SOCIETA] che non ha provveduto alla manutenzione invernale degli impianti». Nello stesso tempo la Corte d'appello ha negato che la compratrice avesse avuto possibilità di conoscere il danno prima della stipula del contratto definitivo. Sulla base di tale rilievo, essa ha escluso che l. venditrice potesse perciò invocare l'esclusione della garanzia ai sensi dell'art.1491 c.c. 2. La ricorrente, con il primo motivo (violazione e falsa applicazione degli artt. 116 c.p.c. e 2697 c.c.), obietta che la Corte d'appello, nel fare propria la ricostruzione in fatto già operata dal primo giudice, non avrebbe considerato i rilievi formulati in sede di gravame dalla venditrice. I rilievi possono essere così compendiati: a) se fosse vero che la venditrice si era assunta l'obbligo di provvedere agli interventi occorrenti quando fu firmato il preliminare, sarebbe inevitabile ritenere che gli interventi di manutenzione dovessero intendersi quelli finalizzati a porre rimedio ai danni; b) ma se così fosse, l'implicazione che logicamente ne deriva non si concilia con l'assunto, riferito dai Ric. 2017 n. 11461 sez. 52 - ud. 15-12-2021 -3- testimoni e fatto proprio dai giudici di merito, secondo cui la manutenzione doveva riguardare le cautele da adottare durante la stagione invernale, la cui mancata adozione aveva poi cagionato i danni per i quali è stata pronunciata condanna. Infatti, nella decorsa stagione invernale, quando si poneva il problema delle cautele, l'immobile era già nel possesso della promissaria; c) la tesi che la compratrice aveva avuto la possibilità di verificare la situazione solo nel mese di agosto del 2012, allorché venne forzata la porta, si poneva in antitesi con quanto affermato dalla stessa parte compratrice nel giudizio. [OSCURATO:PERSONA] aveva dedotto che la controparte venditrice, già al momento della compravendita, aveva manifestato la volontà di porre rimedio ai danni cagionati dal gelo invernale precedente, riconoscendo che l'impianto si era danneggiato a seguito della mancata manutenzione della centrale termica e dell'impianto di riscaldamento dell'acqua sanitaria: questo voleva dire che il danno era già conosciuto prima del rogito e, nondimeno, la parte aveva dichiarato in atto di accettare le porzioni immobiliari nello stato di fatto in cui si trovavano; d) in ultimo si sottolinea che l'assunto secondo cui la compratrice non aveva avuto la possibilità di accedere ai locali prima dell'agosto 2012, non teneva conto che essa era stata immessa nel possesso dell'immobile già alla firma del preliminare; e) lo stesso assunto era po:[ in palese contraddizione con la stipulazione, da parte della compratrice, di una convenzione urbanistica con il Comune, che supponeva l'esecuzione di rilievi, da parte dei tecnici incaricati, di ogni parte dell'immo3ile. Il secondo motivo denuncia la medesima omissione sotto il profilo della mancanza di motivazione. In tale vizio la Corte di merito è incorsa per avere posto a fondamento della decisione le aLegazioni di una parte obliterando quelle dell'altra parte; nello stesso tempo, i giudici d'appello erano incorsi nella violazione del diritto al Ric. 2017 n. 11461 sez. 52 - ud. 15-12-2021 -4- contraddittorio, il cui rispetto implica non solo che la pare sia posta nelle condizioni di interloquire, ma implica inoltre che le argomentazioni proposte siano considerate dal giudice. Con il terzo motivo, sempre sotto il profilo della ca:renza della motivazione, si propone la seguente considerazione: se fosse vero che la causa del danno è da identificare nel difetto di manuter zione nella stagione invernale, sarebbe inevitabile concludere che il relativo onere era a carico della compratrice, che aveva già conseguito il possesso dell'immobile, prima che insorgesse l'esigenza della manutenzione. Né l'omissione poteva ritenersi giustificata accampando l'inaccessibilità alla centrale termica, perché l'impedimento era agevolmente superabile forzando la serratura; anzi essendo una tale iniziativa doverosa per il creditore, non potendo egli altrimenti richiedere alcunché, in applicazione della norma di cui all'art. 1227, comma 2, c.c. La Corte avrebbe confuso la causa naturale del danno con la causa giuridica di esso, senza fornire alcuna motivazione reale in ordine all'imputabilità del medesimo alla venditrice. I primi tre motivi, da esaminare congiuntamente, sono infondati. La Corte d'appello ha ritenuto di poter porre a fondamento della decisione una duplice ratio decidendi: a) la fondatezza dell'azione di garanzia per vizio occulto b) il rilievo che «il danno di cui il [OSCURATO:PERSONA] S.p.A. chiede il risarcimento non è semplicemente legato a un vizio occulto del bene compravenduto, ma è conseguente all'inadempimento dell'obbligazione assunta da [OSCURATO:SOCIETA] che non ha provveduto alla manutenzione invernale degli impianti». La Corte d'appello, prima di esaminare la questione della decadenza dalla garanzia, eccepita dalla venditrice, ha esaminato le censure, mosse dall'attuale ricorrente, sull'ammissione del capitolo di prova per testimoni con il quale la compratrice aveva inteso provare che, «il sig. Ric. 2017 n. 11461 sez. 52 - ud. 15-12-2021 -5- Drudi, successivamente alla conclusione del contratto preliminare, il 30/11/2011", si fosse impegnato ad occuparsi "degli interventi di manutenzione nei locali della centrale termica e per l'impianto di riscaldamento", del complesso immobiliare» (così testualmente ultimo capoverso di pag. 3 della sentenza impugnata). La Corte d'appello, nell'esaminare il rilievo dell'appellante circa «la inammissibilità della prova perché volta a dimostrare l'esistenza di patti aggiunti o contrari al contenuto del contratto di compravendita o alla sua appendice» rileva che «l'impegno assunto da [OSCURATO:SOCIETA], si dovrebbe collocare dopo la stipula del contratto preliminare e prima della conclusione del contratto definitivo che però non affronta il tema degli impianti [...]». Ora diversamente da quanto sostiene la ricorrente, la ricostruzione in fatto operata dalla Corte d'appello, e le conseguenze giuridiche che sono state fatte discendere da quella stessa ricostruzione, non sono né illogiche né intrinsecamente contraddittorie. Lo sarebbero state se la Corte d'appello avesse detto che, dopo la stipula de:. contratto preliminare, la venditrice si era obbligata a riparare danni "già verificatisi" in quel momento, laddove il contenuto dell'impegno è stato identificato dalla corte di merito nell'obbligo di occuparsi degli "interventi di manutenzione nei locali della centrale termica e per l'impianto di riscaldamento". In questo senso l'ulteriore rilievo della sentenza impugnata, e cioè che solo nel mese di agosto del 2012 la compratrice aveva potuto constatare che la venditrice era venuta meno ai suoi impegni, non rivela alcuna contraddizione o illogicità. In questa prospettiva, anzi, le considerazioni della sentenza impugnata sulla operatività della garanzia per vizi finiscono per costituire una ratio aggiuntiva della decisione, già interamente giustificata sull'assunzione dell'obbligo contrattuale di manutenzione della stagione invernale. Tale ratto, a sua volta, non è in contraddizione con nntervenuto Ric. 2017 n. 11461 sez. 52 - ud. 15-12-2021 -6- trasferimento del possesso del bene in forza del preliminare, che, di per sé, è logicamente e giuridicamente compatibile con l'assunzione dell'impegno, da parte della promittente venditrice, di provvedere alla manutenzione dell'impianto in vista della stagione invernale. Il quarto motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 116 e 2697 c.c. La sentenza è oggetto di censura nella parte relativa alla quantificazione del danno. Si sostiene che questo è stato liquidato sulla base di un preventivo di spesa, sull'assunto che esso non fosse stato contestato, senza considerare che la non contestazione riguarda le allegazioni e non i documenti. In ogni caso il preventivo non assurgeva al rango di prova, ma al limite di mero indizio; tuttavia, nella specie, il preventivo non aveva neanche tale limitato e circoscritto valore, perché era emerso in giudizio che i lavori erano stati fatti: quindi non si trattava di operare una previsione, ma di comprovare l'esborso compiuto. Il quinto motivo denuncia nullità della sentenza per carenza di motivazione. Dinanzi all'obiezione che il preventivo, posto dal primo giudice a fondamento della decisione, non era idoneo ai fini della prova, la Corte d'appello ha valorizzato, da un lato, la deposizione del titolare della [OSCURATO:PERSONA] S.r.l., che aveva confermato di avere realizzato lavori di ristrutturazione all'interno del complesso immobiliare, dall'altro, la produzione di fatture per diversi. SAL "per importi rilevanti" relativi al complesso dei lavori. La ricorrente pone in luce l'anomalia che inficia il ragionamento della Corte, che ha utilizzato il preventivo rilasciato da una impresa e fatture emesse da 'aria diversa impresa, che però non erano congruenti, in ragione del tempo della loro omissione e degli importi, con la somma indicata nel preventivo. I motivi, da esaminare congiuntamente, sono infondati. Ric. 2017 n. 11461 sez. 52 - ud. 15-12-2021 -7- La Corte di merito ha ritenuto raggiunta la prova del quantum sulla base della valutazione congiunta del preventivo e degli altri elementi acquisiti nel corso dell'istruzione. Emerge dalla decisione il positivo convincimento della Corte d'appello che i lavori inerenti alla caldaia furono eseguiti per l'importo indicato nel preventivo. L'accenno alla non contestazione, in tale quadro decisorio, rappresenta una semplice considerazione, tesa a rafforzare una decisione giustificata sulla base della positiva valutazione degli elementi di prova. A un attento esame, le censure ora in esame pongono solo un problema di sufficienza della motivazione in merito al raccordo, positivamente riscontrato dal giudice d'appello, fra preventivo, i lavori eseguita da altra impresa e le fatture. Ma com'è noto, a seguito della riformulazione dell'art. 360, primo comma, n. 5, c.p,c., «è denunciabile in cassazione solo l'anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all'esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dai testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella "mancanza assoluta di motivi sotto l'aspetto materiale e grafico", nella "motivazione apparente", nel "contrasto irriducibile tra a:ETermazioni inconciliabili" e nella "motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile", esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di "sufficienza" della motivazione"» (Cass., S.U., n. 8053/2014: m. 22598/2018). In conclusione, il ricorso deve essere interamente rigettato. Nulla sulle spese. Ci sono le condizioni per dare atto della sussistenza dei presupposti dell'obbligo del versamento, da parte della ricorrente, dell'ulteriore Ric. 2017 n. 11461 sez. 52 - ud. 15-12-2021 -8- importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, se dovuto. P.Q.M. rigetta il ricorso; ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto. C