Cassazione n. 08294/2026

le rappresentante Avv. [OSCURATO:PERSONA],rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] elettivamentedomiciliata in Roma, presso lo studio legale Gratteri in via della Giuliana,n. 73, domicilio digitale [OSCURATO:EMAIL];-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA], in persona del legale rappresentante p.t.,rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]:[OSCURATO:EMAIL] domiciliata presso il suostudio in corso [OSCURATO:PERSONA] II n. 154, Roma;-controricorrente-Numero registro generale 17021/2023Numero sezionale 4068/2025Numero di raccolta generale 8294/2026Data pubblicazione 02/04/2026avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO di FIRENZE n. 1172/2023depositata il 30/05/2023.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/10/2025 dallaConsigliera [OSCURATO:PERSONA].1. Nel 2013, con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., [OSCURATO:PERSONA] S.p.A. (oggiBanco [OSCURATO:SOCIETA].) chiedeva al Tribunale di Firenze la condanna diGestione [OSCURATO:SOCIETA]. alla restituzione dell’immobile sito in ReggioCalabria, viale Calabria, vico Sant’Anna, dato in locazione finanziaria allaresistente nel 2005 dall’allora [OSCURATO:PERSONA] S.p.A., deducendol’inadempimento dell’utilizzatrice sin dal 2011.Costituitasi in giudizio, [OSCURATO:PERSONA] S.p.A. chiedeva, in viapreliminare, il mutamento di rito; nel merito, chiedeva: i) in via principale,la qualificazione del contratto come leasing traslativo, con conseguenteapplicazione dell’art. 1526 c.c., nonché la riduzione della penale previstaall’art. 19 delle condizioni generali di contratto, ai sensi degli artt. 1526,comma 2, e 1384 c.c.; ii) in riconvenzionale, la condanna di [OSCURATO:SOCIETA]. alla restituzione di tutte le rate riscosse sino a quelmomento, salvo il diritto all’equo compenso per l’uso della cosa; iii) in viasubordinata, in caso di qualificazione del contratto come leasing digodimento, di dichiarare ex art. 1460 c.c. l’inadempimento di [OSCURATO:SOCIETA]., che avrebbe consegnato l’immobile privo del certificato diagibilità.[OSCURATO:PERSONA] S.p.A., quindi, chiedeva in reconventio reconventionis lacondanna di [OSCURATO:PERSONA] S.p.A. al risarcimento dei danni, ai sensidell’art. 19 delle condizioni generali del contratto.Numero registro generale 17021/2023Numero sezionale 4068/2025Numero di raccolta generale 8294/2026Data pubblicazione 02/04/2026Con ordinanza ex art. 702 ter c.p.c. del 02/04/2014, il Tribunale didel contratto per inadempimento dell’utilizzatrice, cui ordinava larestituzione dell’immobile, con condanna alle spese di lite; disponeva,invece, la separazione delle ulteriori domande e la conversione del rito dasommario a ordinario.Con sentenza n. 2428/2018, pubblicata il 20/09/2018, il Tribunale diDeposito S.p.A.; accoglieva la domanda formulata in via di reconventioreconventionis da [OSCURATO:PERSONA] S.p.A. e condannava Gestione DepositoS.p.A. al pagamento, in favore della concedente, della somma di Euro67.285,30, a titolo di canoni scaduti alla data di risoluzione del contratto,oltre ad Euro 18.788,50, quale canone mensile a titolo di indennizzoforfettario, il tutto oltre interessi moratori dal dovuto al saldo. Per l’effetto,condannava [OSCURATO:PERSONA] S.p.A. alla rifusione delle spese di lite ealle spese di c.t.u.2. Con sentenza n. 1172/2023, pubblicata il 31/05/2023, la Corted’Appello di Firenze rigettava il gravame interposto da Gestione DepositoS.p.A., confermando integralmente la sentenza di primo grado.3. Avverso la suindicata pronunzia della Corte di merito Gestione DepositoS.p.A. in liquidazione propone ora ricorso per cassazione, affidato aquattro motivi.3.1. Resiste con controricorso, illustrato da memoria, [OSCURATO:SOCIETA]RAGIONI DELLA DECISIONE4.1. Con il primo motivo, articolato in due censure, denunzia: a)«violazione degli artt. 2744 e 1344 c.c., in relazione all’art. 1418, comma2, c.c. - nullità del contratto di leasing, previa riqualificazione quale “saleand lease back”, perché volto ad aggirare, con intento fraudolento, ildivieto di patto commissorio» (art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.); b) «nullitàNumero registro generale 17021/2023Numero sezionale 4068/2025Numero di raccolta generale 8294/2026Data pubblicazione 02/04/2026del procedimento per violazione dell’art. 101, comma 2, c.p.c.» (art. 360,comma 1, n. 4, c.p.c.).La corte di merito avrebbe errato nel qualificare il contratto, potendosiravvisare negli elementi di fatto già acquisiti agli atti elementi sintomaticidella sua natura fraudolenta.Ed infatti, ad avviso della ricorrente, le parti avrebbero posto in essere,quanto la [OSCURATO:SOCIETA]., che controlla il 100% del capitale della [OSCURATO:SOCIETA]., aveva venduto alla [OSCURATO:PERSONA] un immobile già inuso alla controllata, ricavandone il ragguardevole prezzo di Euro2.300.000 oltre i.v.a.; la [OSCURATO:PERSONA] aveva poi concesso in uso ilmedesimo immobile alla [OSCURATO:PERSONA] S.p.A., controllata dellavenditrice, mediante un leasing con patto di riscatto.Sicché, la Corte d’appello, ai sensi dell’art. 101, comma 2, c.p.c., avrebbedovuto rimettere la causa sul ruolo, segnalare alle parti la possibilesussistenza di una questione (di nullità contrattuale) rilevabile d’ufficio edassegnare alle stesse un termine per il deposito di memorie contenentiosservazioni sulla medesima questione.4.2. Con il secondo motivo denunzia, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n.3, c.p.c., «violazione dell’art. 1526 c.c. - nullità della clausola 19.1 delleCondizioni generali di contratto, perché in contrasto con la disciplinainderogabile che regola gli effetti della risoluzione del contratto perl’inadempimento del compratore nella vendita a rate».Lamenta che la clausola 19.1 del contratto di leasing non configuradavvero una clausola penale, dal momento che i criteri di liquidazione erisarcimento del danno della concedente da inadempimentodell’utilizzatrice sono fissati dalla clausola 19.3.Nel dettaglio, assume che la clausola 19.1 pone il concedente nellecondizioni di cumulare il diritto a trattenere «definitivamente» tutti icanoni scaduti (compresi quelli impagati), un risarcimento dei danniNumero registro generale 17021/2023Numero sezionale 4068/2025Numero di raccolta generale 8294/2026Data pubblicazione 02/04/2026forfettario pari ad un ulteriore canone e il valore residuo del bene. Ritieneche la previsione contrattuale del diritto della concedente a trattenere«definitivamente» tutti i canoni a scaduti e a scadere non configuri unapredeterminazione convenzionale del danno da inadempimento si ricavachiaramente dalla lettura della clausola 19.3, che prevede il diritto dellaconcedente al risarcimento del danno in misura effettiva, secondo i criterie le modalità ivi indicate, anziché forfettariamente predeterminata.Lamenta che, se l’indennità convenzionalmente stabilita a titolo risarcitorioè pari ad un canone di locazione finanziaria e comunque la concedente hadiritto, ai sensi della clausola 19.3, al risarcimento del danno effettivo enon in misura predeterminata, i ratei che la stessa trattiene ai sensi dellaclausola 19.1 non rientrano nell’ipotesi di cui al secondo comma dell’art.1526 c.c., bensì in quella di cui al primo comma del medesimo articolo,con la conseguenza che vanno restituiti all’utilizzatore.Lamenta che la Corte di merito non poteva sottrarsi all’onere di sottrarreidealmente il valore di stima del bene dal totale dei ratei, per restituireall’utilizzatrice l’eccedenza.4.3. Con il terzo motivo denunzia, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3,c.p.c., «violazione dell’art. 1355 c.c. - nullità della clausola 19.2 delleCondizioni generali di contratto, perché basata su una condizionemeramente potestativa».Si duole dell’erronea interpretazione della clausola 19.2 del contratto dileasing, ai sensi della quale «dopo ottenuti la restituzione dell’immobile etutti i pagamenti di cui al superiore art.19.1 lett. a), la Locatrice - qualorariesca con sue insindacabili trattative, a collocare sul mercato l’immobilemediante vendita o locazione a terzi - verserà alla Conduttrice i relativiricavi (netti da ogni spesa documentata e inoltre da uno 0,50 per centoforfetario per spese varie e generali) nella parte in cui tali ricavi nettieccedano il seguente importo».Numero registro generale 17021/2023Numero sezionale 4068/2025Numero di raccolta generale 8294/2026Data pubblicazione 02/04/2026Lamenta che tale clausola, nella parte in cui fa riferimento alle“insindacabili trattative” del concedente con terzi ai fini della allocazionesul mercato del bene oggetto di leasing restituito dall’utilizzatrice, integriuna condizione meramente potestativa sospensiva, in quanto tale nulla.Sostiene che l’argomento adottato dalla Corte di merito, investita dellaquestione, non è pertinente, poiché quest’ultima ha solo ritenuto che «piùche l’astratta validità della disciplina, regolarmente pattuita, occorreràvalutare la sua concreta applicazione, al fine di verificare se vi sono statieffetti distorsivi». Deduce, in proposito, che la nullità della clausola è unaquestione genetica, che non può essere esaminata al momento della “suaconcreta applicazione”.Lamenta che la qualificazione data dal Tribunale alla clausola in questione(condivisa dalla Corte di merito) come clausola solve et repete,liberamente negoziabile dalle parti, non conferma né esclude il caratteremeramente potestativo della condizione sospensiva.4.4. Con il quarto motivo denunzia, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4,c.p.c., «violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. - nullità del capo dellasentenza di appello relativo alla regolamentazione delle speseprocessuali».La corte di merito, pur avendo formalmente rigettato in toto il gravameinterposto da [OSCURATO:PERSONA] S.p.A., nella realtà lo avrebbe ritenutoparzialmente fondato, ravvisando peraltro almeno due errori nelladecisione di primo grado: il primo concerne l’applicazione della L. n.124/2017 ad un contratto stipulato nel 2005; il secondo consistenell’omesso esame della domanda espressamente rivolta allaqualificazione del leasing come avente effetti traslativi.Ritiene, di conseguenza, che la Corte territoriale avrebbe dovutoquantomeno disporre la compensazione, almeno parziale, delle spese dilite.5.1. Il primo e terzo motivo sono inammissibili.Numero registro generale 17021/2023Numero sezionale 4068/2025Numero di raccolta generale 8294/2026Data pubblicazione 02/04/2026Le mosse doglianze in ordine alla sostanzialmente lamentata erroneainterpretazione e valutazione dei plurimi negozi evocati nel ricorsorisultano dall’odierno ricorrente non dedotte e argomentate mediante ladeduzione della violazione dei canoni legali d’interpretazione ex art. 1362ss., in contrasto con il principio consolidato nella giurisprudenza dilegittimità in base al quale l’interpretazione dei contratti e degli attinegoziali in genere è riservata all'esclusiva competenza del giudice dimerito, essendo il sindacato di legittimità limitato alla sola verifica delrispetto dei canoni legali di ermeneutica contrattuale, di cui agli artt. 1362ss. c.c. ( v. già Cass., 27/1/2006, n. 1754 ).Al di là della formale intestazione dei motivi il ricorrente in sostanzarichiede a questa Corte un’inammissibile rivalutazione degli emergenzeprocessuali (e in particolare probatorie) del giudizio di merito in terminidiversi da quella operata -nell’esercizio dei poteri ad essi spettanti- daigiudici di merito, altresì presupponenti accertamenti di fatto inveropreclusi a questa Corte di legittimità.La questione sollevata dal ricorrente è nuova, non risultando essere stataprospettata e valutata nel giudizio di merito.In contrasto con il consolidato principio secondo cui ove una questionegiuridica -implicante un accertamento di fatto- non risulti trattata in alcunmodo nella sentenza impugnata, il ricorrente che la proponga in sede dilegittimità, onde non incorrere nell’inammissibilità per novità dellacensura, ha l’onere non solo di allegare l’avvenuta deduzione dellaquestione dinanzi al giudice di merito, ma anche, per il principio diautosufficienza del ricorso per cassazione, di indicare in quale atto delgiudizio precedente lo abbia fatto, per consentire alla Corte di controllareex actis la veridicità di tale asserzione, prima di esaminare nel merito lacensura stessa (in tal senso, ex multis, Sez. 5, Ordinanza n. 3473 del11/02/2025; Sez. 6 - 5, Ordinanza n. 32804 del 13/12/2019).Numero registro generale 17021/2023Numero sezionale 4068/2025Numero di raccolta generale 8294/2026Data pubblicazione 02/04/2026La censura mossa dalla ricorrente esula d’altro canto da quellericonducibili nel vizio di violazione e falsa applicazione di cui all’art. 360,comma 1, n. 3, c.p.c.Giusta orientamento consolidato il vizio di “violazione e falsa applicazionedi norme di diritto” consiste nella deduzione di una erronea ricognizione,contenuta nel provvedimento impugnato, della fattispecie astrattadisciplinata da una norma di legge, e quindi implica necessariamente unproblema interpretativo della stessa. Esula, pertanto, dall’area della“esatta interpretazione della norma di legge” l’allegazione di una erronearicognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa,che inerisce piuttosto alla tipica valutazione propria del giudice di merito,la cui censura è possibile, in sede di legittimità, sotto l’aspetto del vizio dimotivazione. Il discrimine tra l’una e l’altra ipotesi (violazione di legge insenso proprio a causa della erronea ricognizione della astratta fattispecienormativa, ovvero erronea applicazione della legge in ragione dellacarente o contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta) èsegnato dal fatto che solo quest’ultima censura e non anche la prima èmediata dalla contestata valutazione delle risultanze di causa (cfr., exmultis, Sez. 3, Ordinanza n. 25414 del 16/09/2025; Sez. U, Sentenza n.10313 del 05/05/2006).Trattasi, pertanto, di questione meramente fattuale, come tale nonsindacabile in questa sede, non potendo il giudizio di legittimità assurgerea giudizio di merito di terzo grado.Ed invero, è appena il caso di osservare che la qualificazione di un negoziogiuridico richiede due distinte operazioni: la prima consistenell’identificazione degli elementi costitutivi dell’attività negoziale e dellefinalità pratiche perseguite dalle parti; la seconda consiste, invece,nell’attribuzione del nomen iuris, previa interpretazione sul piano giuridico,degli elementi di fatto precedentemente accertati.Numero registro generale 17021/2023Numero sezionale 4068/2025Numero di raccolta generale 8294/2026Data pubblicazione 02/04/2026Di tali operazioni, mentre la seconda è soggetta al sindacato di legittimità,la prima ne è sottratta, se correttamente motivata, giacché si risolve in unapprezzamento di mero fatto, riservato al giudice di merito (cfr. Sez. 3,Ordinanza n. 9996 del 10/04/2019).5.2. Il secondo motivo è inammissibile.Ed invero, la doglianza mossa dalla ricorrente - che formalmente lamentala violazione dell’art. 1526 c.c. da parte della Corte di merito ex art. 360,comma 1, n. 3, c.p.c. - si sostanzia, al fondo, nella deduzione di unaquestione di interpretazione del contratto, riconducibile alla violazionedegli artt. 1362 e 1363 c.c., come errata ricostruzione della comuneintenzione delle parti a cagione della parziale e non congiunta lettura delleclausole nn. 19.1. e 19.3. del contratto di leasing.Ne discende che parte ricorrente non ha correttamente prospettato lacensura in parola.5.3. Il terzo motivo è infondato.Varrà premettere che, a differenza dell’attività di interpretazione delcontratto, che è diretta alla ricerca della comune volontà dei contraenti eintegra un tipico accertamento di fatto riservato al giudice di merito,l’attività di qualificazione giuridica è finalizzata a individuare la disciplinaapplicabile alla fattispecie e, affidandosi al metodo della sussunzione, èsuscettibile di verifica in sede di legittimità non solo per ciò che attienealla descrizione del modello tipico di riferimento, ma anche per quantoriguarda la rilevanza qualificante attribuita agli elementi di fatto accertati ele implicazioni effettuali conseguenti (v. Sez. 3, Sentenza n. 15603 del04/06/2021).Parte ricorrente sottopone a questa Corte la questione relativa allaqualificazione della clausola 19.2 del contratto di leasing ai sensi dellaquale «dopo ottenuti la restituzione dell’immobile e tutti i pagamenti di cuial superiore art.19.1 lett. a), la Locatrice - qualora riesca con sueinsindacabili trattative, a collocare sul mercato l’immobile medianteNumero registro generale 17021/2023Numero sezionale 4068/2025Numero di raccolta generale 8294/2026Data pubblicazione 02/04/2026vendita o locazione a terzi - verserà alla Conduttrice i relativi ricavi (nettida ogni spesa documentata e inoltre da uno 0,50 per cento forfetario perspese varie e generali) nella parte in cui tali ricavi netti eccedano ilseguente importo».Ritiene, in proposito, che tale clausola, nella parte in cui fa riferimento alle“insindacabili trattative” del concedente con terzi ai fini della allocazionesul mercato del bene oggetto di leasing restituito dall’utilizzatrice, integriuna condizione meramente potestativa sospensiva, in quanto tale nulla aisensi dell’art. 1355 c.c.Sul punto la corte di merito, con una valutazione assolutamentecondivisibile, ha di fatto escluso che tale clausola contenga una condizionemeramente potestativa sospensiva, nella parte in cui ha statuito che «piùche l’astratta validità della disciplina, regolarmente pattuita, occorreràvalutare la sua concreta applicazione, al fine di verificare se vi sono statieffetti distorsivi» (a pag. 13 della sentenza impugnata).La condizione dedotta nella clausola in argomento, subordinando larestituzione dei ricavi della vendita del bene all’utilizzatore alla alienazioneche segua a trattative “insindacabili”, costituisce, nella specie, unacondizione mista, nella quale viene in gioco, oltre alla volontà delconcedente, un elemento esterno, da indentificarsi nella volontà del terzoacquirente.Del resto, non può, a tal riguardo, invocarsi il dovere di buona fede di cuiall’art. 1358 c.c., volta che tale dovere non può spingersi fino ad imporreal concedente di alienare il bene a condizioni economiche per luicomunque inique e svantaggiose.D’altro canto, però, come ha più volte precisato questa Corte - attraversoun consolidato orientamento cui, in sostanza, ha aderito la Corte di merito-, resta fermo il dovere del concedente di agire con diligenza per nonvendere il bene restituito a un prezzo vile (cfr. Sez. 3, Ordinanza n. 28022del 14/10/2021).Numero registro generale 17021/2023Numero sezionale 4068/2025Numero di raccolta generale 8294/2026Data pubblicazione 02/04/20265.4. Il quarto motivo è infondato.In disparte la erronea prospettazione del mezzo ai sensi dell’art. 360,comma 1, n. 4, c.p.c., là dove la ricorrente non si duole di un error inprocedendo, ma di un error in iudicando, va osservato come, secondo ilconsolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, la regola chedeve guidare il giudice del merito nella regolazione delle spese processualiè quella fondata sulla soccombenza (art. 91 c.p.c.), mentre lacompensazione, parziale o totale, al verificarsi delle ragioni previstedall’art. 92, comma 2, c.p.c. (nella formulazione applicabile rationetemporis), è riservata al prudente apprezzamento del giudice e trovafondamento in un potere di natura discrezionale, il cui esercizio è di normaincensurabile in sede di legittimità - salvo che per illogicità, inesistenza oapparenza della motivazione (cfr. Sez. 3, Ordinanza n. 21312 del25/07/2025; Sez. 3, Ordinanza n. 4464 del 20/02/2025; Sez. 3,Ordinanza n. 27305 del 22/10/2024; Sez. 3, Ordinanza n. 17154 del21/06/2024; Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 21400 del 26/07/2021) - e trova ilsuo unico limite nell’impossibilità di porre le spese a carico della partetotalmente vittoriosa (cfr. Sez. 3, Ordinanza n. 19324 del 07/07/2023;Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 26912 del 26/11/2020; Sez. 3, Sentenza n.10009 del 24/06/2003).Nella specie la corte di merito, facendo corretta applicazione dei principisopra illustrati, ha individuato nella [OSCURATO:PERSONA] S.p.A. ricorrente laparte sostanzialmente soccombente, condannandola al pagamento dellespese processuali, a nulla rilevando che la motivazione della sentenza diprimo grado sia stata eventualmente ritenuta viziata limitatamente ataluni aspetti che, cionondimeno, non hanno alcuna pregnanza ai fini delladeterminazione della soccombenza sostanziale della parte poi condannataalla rifusione delle spese di lite.6. All’inammissibilità e infondatezza dei motivi consegue il rigetto delricorso.Numero registro generale 17021/2023Numero sezionale 4068/2025Numero di raccolta generale 8294/2026Data pubblicazione 02/04/20267. Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo infavore della controricorrente società [OSCURATO:SOCIETA]., seguono lasoccombenza. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento dellespese del giudizio di legittimità, che liquida in complessivi euro 6.200,00(di cui euro 6.000,00 per onorari ), oltre a spese generali e accessori dilegge, in favore della controricorrente società [OSCURATO:SOCIETA]Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inseritodall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenzadei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulterioreimporto a titolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto, per ilricorso, a norma del comma 1-bis del citato art. 13.Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civiledella Corte Suprema di Cassazione in data 17 ottobre 2025.Il PresidenteLUIGI [OSCURATO:PERSONA]