Cassazione n. 13070/2026

v. [OSCURATO:PERSONA]- ricorrente -contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] s.p.a., già [OSCURATO:PERSONA] BANKs.p.a., e [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., con gli Avv.ti GianlucaMoriani e [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]-intimati-Numero registro generale 17583/2024Numero sezionale 1010/2026Numero di raccolta generale 13070/2026Data pubblicazione 06/05/2026avverso la sentenza della Corte d’Appello di Cagliari n. 15/2024,depositata il 16 gennaio 2024;udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 22aprile 2026 dal consigliere [OSCURATO:PERSONA].1. [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. convenne innanzi al Tribunale di CagliariHypo [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. per sentir dichiarare legittimo il propriorecesso dal contratto preliminare del 12 novembre 2015, con cui laconvenuta le aveva promesso in vendita un complesso immobiliare sitoa [OSCURATO:PERSONA], e ottenere la condanna della società convenuta alversamento del doppio della caparra.A sostegno della domanda, l’attrice dedusse l’inadempimento dellapromittente venditrice all’obbligazione di conservare il bene fino aldefinitivo nelle condizioni in cui si trovava al tempo della stipula.Costituitasi la convenuta, e dopo l’intervento in giudizio di CarloUda e [OSCURATO:PERSONA], garanti per fidejussione della terza locatariadell’immobile, il tribunale respinse la domanda attorea, rilevando che,conseguentemente, la promittente venditrice aveva il diritto di ritenerela caparra.2. La sentenza fu oggetto di separati appelli di [OSCURATO:PERSONA] eGiovanna Perrotti, nonché di [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.; nel giudizio sicostituirono la promittente venditrice e [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.,cessionaria di tutti i contratti immobiliari da questa conclusi.Riunite le impugnazioni, la Corte d’appello di Cagliari le disattese,confermando, con la sentenza in epigrafe, la decisione del primogiudice.Per quanto in questa sede ancora di interesse, i giudici d’appellorilevarono che, in base al contratto, la promissaria acquirente era aconoscenza delle condizioni dell’immobile e, avendo acconsentito allaNumero registro generale 17583/2024Numero sezionale 1010/2026Numero di raccolta generale 13070/2026Data pubblicazione 06/05/2026stipula del definitivo entro tredici mesi, avrebbe ben potuto «ipotizzareun aggravamento degli ammaloramenti connaturati e inevitabili inrelazione alle soluzioni in economia e alle carenze progettuali ecostruttive che caratterizzavano l’immobile, correlati alla maggiorevetustà», circostanze che, dunque, non potevano essere invocate asostegno della deduzione di un grave inadempimento della promittentevenditrice; tant’è che quest’ultima si era obbligata a eseguire opere diripristino in caso di peggioramento delle condizioni del bene almomento del definitivo.D’altro canto, le parti appellanti non avevano dimostrato che lostato dell’immobile fosse, come affermato, peggiore di quello descrittoin contratto.3. La sentenza d’appello è stata impugnata da [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.con ricorso per cassazione affidato a quattro motivi, illustrati dasuccessiva memoria.[OSCURATO:PERSONA] s.p.a., già [OSCURATO:PERSONA] s.p.a., eAquileia [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. hanno resistito con controricorso,mentre i restanti intimati non hanno svolto difese.Il 10 febbraio 2025, la Consigliera delegata della Sezione II Civileha formulato proposta di definizione del giudizio ai sensi dell’art. 380-bis c.p.c.; la ricorrente ha depositato istanza di decisione ed è statacosì fissata adunanza camerale per la discussione.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Va osservato, in via preliminare, che la consigliera delegata cheha formulato la proposta di definizione può far parte del collegioinvestito della definizione del giudizio ai sensi dell’art. 380-bis.1 c.p.c.,non versando in situazione di incompatibilità agli effetti degli artt. 51,comma primo, num. 4), e 52 c.p.c., atteso che tale proposta non rivelauna funzione decisoria e non è suscettibile di assumere valore diNumero registro generale 17583/2024Numero sezionale 1010/2026Numero di raccolta generale 13070/2026Data pubblicazione 06/05/2026pronuncia definitiva, né la decisione in camera di consiglioconseguente alla richiesta del ricorrente si configura quale fasedistinta, che si sussegue nel medesimo giudizio di cassazione concarattere di autonomia e con contenuti e finalità di riesame e dicontrollo sulla proposta stessa (Cass. sez. U, 10/4/2024, n. 9611).Ciò posto, e passando all’esame dei motivi, il primo di essidenunzia violazione e falsa applicazione dell’art. 1455 c.c.La ricorrente critica la sentenza impugnata nella parte in cui haritenuto che la condotta della promittente venditrice non costituisseinadempimento di non scarsa importanza.Sostiene che, invece, tale condotta avrebbe determinato unsignificativo peggioramento del bene, tale da privarlo dellecaratteristiche e del valore pattuito e da incidere in manierasostanziale sull’equilibrio sinallagmatico del contratto, sì da giustificareil recesso esercitato.2. Il secondo motivo è rubricato «omessa, insufficiente ocontraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per ilgiudizio, in relazione all'art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.».La ricorrente assume che la Corte territoriale avrebbeerroneamente ritenuto che essa fosse pienamente consapevole dellostato di degrado del bene, sostenendo di aver acquisito pienacognizione delle reali condizioni dell’immobile solo a seguito dellaperizia redatta dal proprio consulente il 21 febbraio 2018, resapossibile dall’accesso all’immobile sino ad allora non consentitole.3. Con il terzo motivo, deducendo violazione dell’art. 1385 c.c., laricorrente osserva che la Corte avrebbe errato nel non disporre lacondanna della promittente venditrice al versamento del doppio dellacaparra, essendo invece emerso che l’immobile non aveva lecaratteristiche pattuite.Numero registro generale 17583/2024Numero sezionale 1010/2026Numero di raccolta generale 13070/2026Data pubblicazione 06/05/20264. Infine, con il quarto motivo, rubricato «omessa valutazione diprove decisive ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.», laricorrente assume che la Corte territoriale non avrebbeadeguatamente esaminato le risultanze istruttorie, e in particolare ladocumentazione contrattuale e precontrattuale e la perizia tecnica diparte – dalle quali emergeva invece che l’immobile era gravementeammalorato – e la comunicazione del 14 novembre 2017, della qualeera stata resa un’interpretazione non corretta.5. Il ricorso è inammissibile, apparendo condivisibili leconsiderazioni svolte, al riguardo, con la proposta di definizioneaccelerata.In particolare, e quanto al primo motivo, lo stesso si sostanzia nellarichiesta di rivalutazione di circostanze fattuali vagliate ed apprezzatedai giudici di merito; si tratta pertanto, all’evidenza, della domanda diun sindacato estraneo al perimetro del giudizio di legittimità.Il secondo motivo è inammissibile in forza della preclusione di cuiall’art. 360, quarto comma, c.p.c., perché la Corte d’appello, sul punto,ha confermato la decisione di primo grado per le stesse ragioni,inerenti ai medesimi fatti, poste a base della decisione impugnata.Come osservato nella proposta di definizione anticipata, taleipotesi ricorre anche se, come nella specie, la Corte d’appello haintegrato la motivazione del giudice di primo grado, confermandone lastatuizione pur se attraverso un percorso argomentativo parzialmentediverso da quello seguito nella pronuncia impugnata, poiché in taleipotesi non si configura una decisione fondata su una ratio decidendiautonoma e diversa, né sostanziale, né processuale (i questi termini efra le altre, seppur con riferimento alla previgente disposizione recatadall’art. 348-ter c.p.c., si vedano Cass. 9/3/2022, n. 7724, Cass.19/9/2019, n. 23334).Numero registro generale 17583/2024Numero sezionale 1010/2026Numero di raccolta generale 13070/2026Data pubblicazione 06/05/2026La stessa valutazione di inammissibilità investe la censura laddovesi intenda valorizzare il riferimento all’insufficienza della motivazione,poiché, in base all’attuale formulazione dell’art. 360, comma primo, n.5), c.p.c., questa non è più deducibile quale vizio di legittimità, salvoil caso di motivazione totalmente mancante o meramente apparente,o viziata da manifesta e irriducibile contraddittorietà o perplessa eincomprensibile, purché il vizio risulti dallo stesso testo della sentenza,a prescindere dal confronto con le risultanze processuali (si veda ilconsolidato orientamento di questa Corte, formatosi a partire da Cass.,sez. U, 7/4/2014, n. 8053).Invero, nella fattispecie la motivazione, oltre che esistente, è logicae coerente, poiché consente di individuare il percorso logico svolto dalgiudicante per giungere alla decisione senza che siano necessarieintegrazioni in tal senso.Per il terzo motivo valgono le stesse considerazioni svolte inrelazione al primo, poiché, dietro l’apparente deduzione di unaviolazione di legge, la ricorrente ha invocato un nuovo apprezzamentodei fatti già valutati dai giudici di merito e, pertanto, un sindacato nonconsentito nel giudizio di legittimità.Anche per il quarto motivo, infine, valgono le considerazioni svoltein relazione alla prima censura, ostando alla disamina del viziodenunziato il rilievo dell’esistenza di una “doppia conforme” sullecircostanze evidenziate dalla ricorrente.7. Il ricorso va dunque rigettato nel suo complesso, in terminicorrispondenti a quanto stabilito con la proposta di definizioneaccelerata.Le spese, determinate in base all’ammontare della caparra, qualevalore della parte del rapporto che è in contestazione ai sensi dell’art.12 c.p.c., seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.Numero registro generale 17583/2024Numero sezionale 1010/2026Numero di raccolta generale 13070/2026Data pubblicazione 06/05/2026La ricorrente va inoltre condannata, in forza di quanto dispostodall’art. 96, terzo e quarto comma, c.p.c., richiamato dall’art. 380-bisc.p.c., al pagamento delle ulteriori somme pure liquidate in dispositivo.In proposito, infatti, questa Corte ha più volte affermato (a partireda Cass. sez. U, 22/9/2023, n. 27195) che nel procedimento per ladecisione accelerata dei ricorsi inammissibili, improcedibili omanifestamente infondati di cui all’art. 380-bis c.p.c. (come novellatodal d.lgs. n. 149 del 2022), la condanna del ricorrente al pagamentodelle somme in questione assume funzione deterrente e, allo stessotempo, sanzionatoria rispetto al compimento di atti processualimeramente defatigatori.In forza di quanto disposto dall’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R.n. 115 del 2002, va dato atto della sussistenza dei presuppostiprocessuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulterioreimporto a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per ilricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente al pagamentodelle spese del giudizio, che liquida in € 10.000,00 per compensiprofessionali, € 200,00 per esborsi, rimborso forfetario al 15% edaccessori di legge, oltre ad € 6.000 ai sensi dell’art. 96, comma terzo,c.p.c., e ad € 4.000 ai sensi dell’art. 96, comma quarto, c.p.c.Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per ilversamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo dicontributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Suprema Cortedi cassazione, il 22 aprile 2026.Il PresidenteGiuseppe Grasso