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CassazionesentenzaSezione 2Decisione del 9 giugno 2022

Cassazione n. 22013/2022

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da: [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: [OSCURATO:CODICE_FISCALE]), [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: [OSCURATO:CODICE_FISCALE]), [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: [OSCURATO:CODICE_FISCALE]), [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: [OSCURATO:CODICE_FISCALE]), in proprio e nella qualità di eredi di [OSCURATO:PERSONA], tutti rappresentati e difesi, in virtù di procura speciale apposta a margine del ricorso, dagli Avv.ti [OSCURATO:PERSONA] ed elettivamente domiciliati presso lo studio di quest’ultimo, in Roma, via del Vascello, n. 16; -ricorrenti - [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: LNEGLN50D19L777), [OSCURATO:PERSONA] C.F.: LNEGCR51P25L7771), [OSCURATO:PERSONA] (LNEVLR54229L777Q), [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: LNEGCM56P16L7777J, tutti rappresentati e difesi, in virtù di procura speciale alle liti rilasciata per notar [OSCURATO:PERSONA] del 29 giugno 2021 (rep. n. 8988), dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA] ed elettivamente domiciliati presso il suo studio, in Roma, v.

Tibullo, n. 10; -controricorrenti - E [OSCURATO:PERSONA] (O ROSA) e [OSCURATO:PERSONA]; -intimate - avverso la sentenza della Corte di appello di Brescia n. 234/2017 (pubblicata il 14 febbraio 2017); R.G.N.

U.P. 9/6/2022 PROPRIETÀ udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 9 giugno 2022 dal Consigliere relatore [OSCURATO:PERSONA]; lette le conclusioni scritte del P.G., in persona del [OSCURATO:PERSONA] Procuratore generale [OSCURATO:PERSONA], con le quali ha chiesto il rigetto del ricorso; lette le memorie depositate, ai sensi dell’art. 378 c.p.c., dai difensori di entrambe le parti. [OSCURATO:PERSONA]

1. Con sentenza n. 2789/2011, i l Tribunale di Brescia, decidendo sulla causa introdotta da [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], nei confronti di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], rigettava le domande attoree dirette all’accertamento della loro qualità di proprietari del compendio immobiliare denominato “Vallate a Mattina” (di cui alle particelle 50, 51, 52, 53, 58, 60, 61, 62, 66, 72 e 73 del foglio 24 del Comune censuario di Verolanuova), in forza di scritture private intercorse tra i danti causa delle parti in giudizio, nelle date del 27.12.1967, 11.11.1968 e 20.05.1975 e, comunque, per maturata usucapione; dichiarava assorbita la contrapposta domanda riconvenzionale proposta dai convenuti e poneva a carico degli attori l’onere delle spese.

A fondamento di detta decisione il Tribunale adito così argomentava: -la scrittura privata recante la data 27.12.1967, denominata promessa di vendita, non era stata sottoscritta per accettazione dal promissario acquirente, né la produzione in giudizio da parte degli eredi dell’oblato poteva valere come accettazione della proposta essendo medio tempore intervenuto il decesso del promittente; -non era individuabile un effetto traslativo della proprietà nella scrittura privata in data 11.11.1968, costituendo la stessa semplice quietanza liberatoria, oltre che riconoscimento del diritto di proprietà in capo a [OSCURATO:PERSONA] non accompagnato, tuttavia, da un valido atto di trasferimento, né un tale effetto poteva essere attribuito alla ulteriore dichiarazione rilasciata da [OSCURATO:PERSONA] in data [OSCURATO:DATA_NASCITA]; -la citata scrittura privata in data 27.12.1967, anche a volere riconoscere la sua successiva accettazione da parte del promissario acquirente, costituiva un contratto preliminare di compravendita con effetti semplicemente obbligatori per i promissari venditori, né in epoca successiva era intervenuto il contratto definitivo di trasferimento del diritto di proprietà; -le parti attrici, del resto, non avevano avanzato domanda ex art. 2932 c.c. e, in ogni caso, la relativa azione era da ritenere prescritta; - quanto alla domanda di acquisto per usucapione, doveva ritenersi che sino al pagamento dell’ultima rata del prezzo, avvenuto nel 1995, la proprietà del compendio era rimasta in capo alla Cassa per la Formazione della piccola proprietà contadina e che non era, pertanto, configurabile l’animus possidendi in capo al dante causa delle parti a ttrici, anche in ragione del fatto che l’atto di vendita con riserva della proprietà aveva attribuito ai Leni il solo godimento materiale del bene, stante il meccanismo delineato nell’art. 1523 c.c., e costoro non potevano, quindi, aver trasferito a [OSCURATO:PERSONA] un animus di cui essi stessi erano carenti; - dalla data dell’ultimo pagamento erogato alla citata Cassa alla proposizione della domanda non era decorso, per converso, il periodo ventennale richiesto dall’art. 1158 c.c. .

2. Decidendo sull’appe llo proposto da [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], in proprio e nella qualità di eredi di [OSCURATO:PERSONA] medio tempore deceduta, e nella costituzione degli appellati, la Corte di appello di Brescia, con sentenza n. 234/2017 (pubblicata il 14 febbraio 2017), lo rigettava, confermando la sentenza di primo grado del Tribunale di Brescia e condannando gli appellanti in via solidale alla rifusione delle spese del grado.

A sostegno dell’adottata pronuncia, la citata Corte di appello osservava che: - il documento in data 27.12.1967, sottoscritto da [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] (ma non anche da [OSCURATO:PERSONA]), costituiva una proposta preliminare di vendita del richiamato compendio immobiliare “Vallate a Mattina”; - il se condo documento, datato 11.11.1968 e del pari sottoscritto dai soli Leni, faceva riferimento al primo ed in esso i sottoscrittori dichiaravano e confermavano che il prezzo di vendita era stato pagato, riconoscendo, pertanto, di essere stati completamente tacitati di ogni pretesa per la citata vendita, impegnandosi, anche per conto dei propri eredi o aventi causa, ad intervenire all’atto notarile e dichiaravano, infine, che gli immobili erano di proprietà di [OSCURATO:PERSONA], obbligandosi a corrispondergli l’affitto del fondo; - il terzo documento, in data 20.05.1975 e sottoscritto dal solo [OSCURATO:PERSONA], faceva riferimento al preliminare di vendita ed alla convenzione aggiuntiva con quietanza del prezzo, nonché all’atto di cessione di quote (intervenuto con [OSCURATO:PERSONA]), confermando tanto il preliminare che la convenzione aggiuntiva ed attestando, infine, che il prezzo era stato interamente pagato, oltre a riconoscere ancora che il compendio immobiliare dedotto in giudizio era di proprietà del citato Codignola.

Ciò posto, la Corte territoriale rilevava che la questione dell’equipollenza della produzione in giudizio delle scritture di cui sopra, non sottoscritte dal [OSCURATO:PERSONA] ad accettazione delle stesse, dovesse essere valutata tenendo conto del valore giuridico alle stesse attribuibile e, segnatamente, se fosse possibile desumere che le stesse costituivano proposte unilaterali (seguite dall’asserita accettazione perfezionata con la loro produzione in giudizio) di vendita dai Leni a [OSCURATO:PERSONA].

A tal riguardo, la Corte bresciana riteneva che il primo dei documenti citati, del 27.12.1967, costituiva proposta preliminare di vendita, dal momento che con esse [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] si erano impegnati a cedere al [OSCURATO:PERSONA], per il prezzo ivi determinato, e secondo la tempistica riportata, il podere “Vallate a Mattina” né, stante la valenza meramente obbligatoria di tale atto, era di ostacolo a ciò il fatto che, alla citata data del 27.12.1967, la proprietà del bene era ancora in capo alla Cassa per la Formazione della [OSCURATO:PERSONA], che l’aveva a sua volta venduta ai Leni con riserva di diritto di proprietà ex art. 1523 c.c. sino al pagamento dell’ultima rata del prezzo.

Rilevava ancora il giudice di appello che l’apprezzamento della valenza del secondo documento, in data 11.11.1968 ed anch’esso sottoscritto dai soli Leni, si presentava ancor più problematico sul piano interpretativo.

In esso, invero, si faceva innanzitutto riferimento alla precedente promessa di vendita, dandosi atto dell’intervenuto integrale pagamento del prezzo ivi pattuito (secondo le modalità dinanzi ricordate) e, al tempo stesso, i sottoscrittori si erano impegnati ad intervenire all’atto notarile di vendita, dichiarando che gli immobili fossero di completa proprietà di [OSCURATO:PERSONA], al quale si impegnavano a pagare il relativo canone di affitto.

A sua volta il terzo documento, sottoscritto dal solo [OSCURATO:PERSONA] dopo la intervenuta cessione, in suo favore, della quota di competenza di [OSCURATO:PERSONA], riportava la conferma dell’intervenuto saldo, l’impegno ad intervenire all’atto notarile ed il riconoscimento della proprietà in capo al menzionato Codignola.

Riteneva, quindi, la citata Corte di appello che all’atto dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA] ed a quello successivo del 20.5.1975 non poteva attribuirsi valore traslativo della proprietà.

Ciò perché dal contenuto degli stessi si evinceva una mera manifestazione dichiarativa (secondo cui la proprietà dei beni era da attribuire a [OSCURATO:PERSONA]) che, in quanto tale,non era idonea al trasferimento della proprietà immobiliare, essendo a tal fine necessario che l'effetto traslativo risultasse espresso attraverso una inequivoca esplicazione della relativa volontà negoziale.

Tanto sul presupposto che l'acquisto a titolo derivativo di proprietà immobiliare può avvenire solo mediante la stipula di un atto avente forma scritta, attraverso il quale i contraenti trasferiscono il diritto, ritenendosi non idoneo a tal fine un mero atto ricognitivo o dichiarativo che, in sé e per sé, limita e circoscrive la sua portata al semplice riconoscimento di una determinata situazione giuridica.

Orbene, alla luce di tali argomentazioni, la Corte territoriale rilevava che dalle richiamate scritture private non era desumibile una chiara volontà traslativa, non potendo una tale conclusione desumersi, ex se,dagli incisi "riconosciamo di essere stati completamente tacitati di ogni nostro avere o pretesa per la sopracitata vendita " o " il prezzo di vendita è di lire 80.000.00 ci è stato pagato", dovendosi, altresì, considerare che dal documento in data 11.11.1968, il quale conteneva, nell'incipitla frase "in relazione alla promessa di vendita di data 27.12.1967…”, poteva evincersi anche la sola presa d’atto che era intervenuto il pagamento del prezzo pattuito con lo stesso preliminare.

Inoltre, anche l’espressione che i sottoscrittori si erano impegnati "ad intervenire, a semplice richiesta, all'atto notarile di vendita…", stante la sua genericità, non poteva essere inequivocamente interpretata.

Né – considerava ancora la Corte bresciana – a diversa conclusione poteva condurre il riconoscimento del diritto di proprietà in capo al Codignola, attestazione di per sé non idonea a determinare l'effetto traslativo, né il successivo impegno dei sottoscrittori a riconoscere come concedente lo stesso Codignola, giacché anche tale manifestazione non necessariamente implicava un coevo trasferimento del diritto dominicale, ben potendo circoscrivere i propri effetti all'ambito obbligatorio.

A tal riguardo, la stessa Corte di appello evidenziava che nulla impediva alle parti, nell'esercizio della loro autonomia, di anticipare gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare e, dunque, di dare corso al pagamento del relativo prezzo e al trasferimento del godimento del bene al promissario acquirente, e persino di attribuirgli immediatamente i vantaggi economici che sarebbero conseguiti all'instaurando acquisto, senza che in ciò potesse individuarsi una contestuale manifestazione di volontà traslativa.

Il giudice di appello poneva, altresì, in rilievo che neppure era direttamente rilevante il comportamento successivo tenuto dalle parti, e dunque il fatto che il [OSCURATO:PERSONA], nell'adempimento dell'obbligo negoziale di accollo dei debiti dei Leni verso la Cassa, avesse provveduto ai pagamenti dei ratei successivi, o ancora che i Leni avessero corrisposto a costui i canoni di affitto, trattandosi di dati fattuali che ben potevano essere riferiti all'assetto dei rapporti obbligatori tra le parti, ma non potevano sostituire il dato formale sopra ricordato.

Né a diversa conclusione avrebbe potuto condurre l'esame del terzo documento, sottoscritto peraltro dal solo [OSCURATO:PERSONA], in data [OSCURATO:DATA_NASCITA] (oltretutto coevo all'atto di cessione della quota della costituenda proprietà da [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]), giacché anche in questo caso si era in presenza di una manifestazione di volontà di natura ricognitiva che, per quanto, dinanzi esposto, non era idonea a determinare il trasferimento del diritto di proprietà.

Conclusivamente, la Corte bresciana riteneva che non fosse condivisibile l'assunto propugnato dagli appellanti secondo cui ai documenti richiamati, in particolare quelli in data 11.11.1968 e in data 20.5.1975, andava attribuita valenza traslativa del diritto di proprietà del compendio immobiliare, dovendosi ad essi attribuire un’efficacia obbligatoria e meramente dichiarativa.

Ciò rendeva, dunque, superfluo l'esame della prospettata problematica relativa alla equipollenza della produzione in giudizio, da parte degli eredi Codignola, ad accettazione delle proposte ivi formulate, nonché l'ulteriore profilo della eventuale nullità dell'atto di trasferimento per violazione dell'art. 18 della legge n. 47/1985.

La Corte di secondo grado rilevava, inoltre, l’infondatezza dei motivi di gravame relativi alla dichiarata esclusione, con la sentenza di prime cure, delle condizioni per l’acquisto a titolo di usucapione del controverso compendio immobiliare, difettando l’univocità di riscontri probatori implicanti il riconoscimento della proprietà in capo al [OSCURATO:PERSONA], ponendo in risalto, altresì, l’incompatibilità tra animus possidendi e vendita con riservato dominio, ritenendo, in conclusione, che non poteva condividersi l'assunto secondo cui, sin dal 1968, il [OSCURATO:PERSONA] aveva acquisito il possesso del podere, anche solo con l’animus.

3. Avverso la suddetta sentenza di appello hanno proposto ricorso per cassazione, affidato a sei motivi, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], in proprio e nella qualità di eredi di [OSCURATO:PERSONA].

Hanno resistito con controricorso (contenente un motivo di ricorso incidentale condizionato) gli intimati [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA].

Il P.G. ha depositato conclusioni scritte e i difensori di tutte le parti hanno depositato memoria ai sensi dell’art. 378 c.p.c. . [OSCURATO:PERSONA] 1.Con il primo motivo i ricorrenti hanno denunciato – in relazione all’art.360, comma 1, nn. 3 c.p.c. – la violazione o falsa applicazione dell’art.1350 c.c., per avere la Corte di appello di Brescia ritenuto che le scritture del 1968 e del 1975 non contenessero una idonea manifestazione della volontà di vendere, malgrado la necessità della forma scritta che la legge impone per determinati tipi di atti non implichi affatto subordinare la validità del negozio all’utilizzo di dichiarazioni solenni o a carattere predefinito, potendosi desumere il consenso diretto a produrre l’effetto traslativo anche da dichiarazioni che implichino univocamente l’esternazione di detta volontà.

2. Con la seconda censura i ricorrenti hanno dedotto – ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. – la violazione o falsa applicazione degli artt.1325, 1343 e ss. e 1470 c.c., per aver la citata Corte di appello qualificato la scrittura privata del 1968 quale mero atto ricognitivo e, come tale, inidoneo al trasferimento del diritto di proprietà.

Pertanto, si sostiene la mancata applicazione dei principi enunciati da questa Corte, secondo cui la possibilità di attribuire efficacia costitutiva ad una dichiarazione ricognitiva dell’altrui diritto dominicale su di un bene immobile, presuppone che anche la causa della dichiarazione risulti dall’atto, atteso che trattandosi di un bene immobile, per il cui trasferimento è necessaria la forma scritta ad substantiam, tutti gli elementi essenziali devono risultare per iscritto, posto che nei documenti da essa esaminati la causa è chiaramente enunciata, sia mediante l’espresso richiamo alla precedente promessa di vendita, sia mediante l’esplicita indicazione nello specifico titolo giuridico. 3.

Con la terza doglianza i ricorrenti hanno prospett ato – in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. – la violazione o falsa applicazione dell’art. 1363 e 1362 c.c., sul presupposto dell’asserita inosservanza, nell’impugnata sentenza, del precetto che impone come l’interpretazione delle clausole contrattuali debba avvenire “le une per mezzo delle altre’’ (nella specie quelle concernenti la riconosciuta attualità del diritto di proprietà del [OSCURATO:PERSONA] sul fondo controverso), nonché tenendo conto del “complesso dell’atto’’, con la conseguenza che, nel caso di specie, non poteva dubitarsi – soprattutto con riferimento al contenuto delle scritture private in data 11.11.1968 e in data 20.5.1975 – della inequivoca manifestazione della volontà di alienazione da parte dei Leni in favore dello stesso [OSCURATO:PERSONA] del compendio immobiliare, avuto riguardo anche al criterio ermeneutico dell’effettiva “intenzione” dei contraenti e di quello riferito al loro comportamento complessivo. 4.Con il quarto motivo i ricorrenti hanno dedotto – ai sensi dell ’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. – la violazione o falsa applicazione degli artt. 1146, 1140 e 1523 c.c., nonché la violazione o falsa applicazione degli artt.1363 e 1362 c.c., nella parte in cui il giudice di appello aveva affermato l’incompatibilità fraacquisto con riservato dominio ed animus possidendi. 5.Con la quinta censura i ricorrenti hanno denunciato – con riferimento all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. –la violazione o falsa applicazione degli artt. 1140 e 1146 c.c., deducendo l’erroneità dell’impugnata sentenza laddove, in merito alla domanda di usucapione, aveva escluso che fosse insorto, in capo al [OSCURATO:PERSONA], il necessario animus possidendi a seguito della stipula della scrittura 11.11.1968, con la quale lo stesso aveva ceduto in affitto il fondo ai Leni (e ciò in quanto la qualità di concedente nel rapporto di affitto non presuppone la titolarità della proprietà e non costituisce quindi esercizio del possesso). 6.Con la sesta ed ultima doglianza i ricorrenti hanno dedotto – ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. – la violazione o falsa applicazione dell’art. 1166 c.c., sul presupposto che la Corte di appello aveva travisato il principio secondo cui l’impedimento derivante da condizione o termine concerne l’acquirente sotto condizione sospensiva nell’usucapione ordinaria degli immobili e non può essere opposto a chi, essendo del tutto estraneo al negozio condizionale, sia comunque venuto in possesso del bene costituente oggetto del negozio medesimo. 7.Con l’unico motivo di ricorso incidentale condizionato i controricorrenti hanno denunciato - ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. e con riguardo ai motivi dal quarto al sesto del ricorso principale –la violazione o falsa applicazione dell’art. 132, comma 2, n.4), c.p.c., avendo la Corte di appello di Brescia operato una erronea acquisizione di un dato probatorio circa l’effettiva instaurazione tra i sigg.

Leni, quali diretti coltivatori insediati sul bene, ed il [OSCURATO:PERSONA], di un rapporto di affittanza.

8. Rileva il collegio che i primi tre motivi del ricorso principale possono essere esaminati congiuntamente, siccome strettamente connessi, attenendo alla questione relativa alla riconoscibilità o meno della configurazione di un’attività riconducibile ad una vendita delle proprietà immobiliari di cui ai contratti riconducibili alle tre scritture private dedotte in giudizio, e, in speciale modo, alla stregua delle condizioni e delle clausole emergenti da quelle in data 11.11.1968 e 20.5.1975, risultando pacifica, invece, la qualificazione della prima del 27.12.1967 (e lo riconoscono gli stessi ricorrenti) come contratto preliminare, avente, perciò, solo effetti obbligatori.

Essi sono infondati per le ragioni che seguono.

Diversamente da quanto prospettato dalle parti ricorrenti, i due successivi atti stipulati in ordine temporale, in effetti, si risolvono – sulla base del loro complessivo contenuto (puntualmente evidenziato nell’impugnata sentenza ed adeguatamente valutato dalla Corte di appello) –in meri atti di ricognizione del diritto di proprietà degli immobili dedotti in controversia.

Quindi, difetta, al riguardo, l’atto negoziale di trasferimento immobiliare (che, ovviamente, non può corrispondere ad un contratto preliminare, avente meri effetti obbligatori), il quale –come è pacifico – è indispensabile affinché i diritti (per l’appunto, immobiliari) che ne costituiscono l’oggetto possano essere trasferiti per iscritto (requisito richiesto ad substantiamai sensi dell’art. 1350 c.c.), che non può essere, quindi, surrogato da un semplice atto ricognitivo, il quale, infatti, presuppone l’esistenza e la validità dell’atto oggetto del riconoscimento.

A tal proposito, la giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass. n. 9687/2003, Cass. n. 20198/2004 e, più recentemente, Cass. n. 7055/2016) è univoca nell’affermare che, ai fini dell'acquisto a titolo derivativo della proprietà di un bene immobile, non può ritenersi idoneo un negozio di mero accertamento, che può eliminare incertezze sulla situazione giuridica, ma non sostituire il titolo costitutivo, essendo necessario, invece, un contratto con forma scritta dal quale risulti la volontà attuale delle parti di determinare l'effetto traslativo (e, nello specifico, la Corte bresciana ha correttamente escluso che anche a singolee più precise espressioni – quali quelle riportate alle pagg. 10 - 11 della motivazione dell’impugnata sentenza, richiamata in narrativa – potesse ricondursi la produzione di siffatta efficacia), sicché è irrilevante che una delle parti, anche in forma scritta, faccia riferimento ad un precedente rapporto qualora questo non sia documentato (come nel caso della mera esteriorizzazione di una dichiarazione unilaterale ricognitiva della proprietà altrui).

L’aspetto dirimente della mancanza dell’atto traslativo presupposto si connota come un aspetto preliminare, che – come esattamente rilevato nell’impugnata sentenza – comporta il superamento della questione sulla prospettata equipollenza della produzione in giudizio delle tre scritture in discorso alla loro sottoscrizione.

Del resto, su un piano generale, la supposta equivalenza può valere per gli atti negoziali bilaterali ma non per gli atti unilaterali meramente ricognitivi che attestano un trasferimento che si dà per avvenuto e che, quindi, non contengono alcuna proposta da accettare (per l’appunto mediante l’acquisizione in sede processuale).

E ciò senza trascurare la circostanza, pure rilevante, che la produzione in giudizio di tali scritture è stata operata dagli eredi dell’asserito acquirente, nel mentre è solo la parte originaria che, con la produzione in ambito giudiziale, può far proprio un atto che presupponeva la sua sottoscrizione, non potendo, perciò, sopperirvi gli eredi, atteso che la manifestazione di volontà contrattuale, propria del soggetto contraente, non può essere espressa da altri (v.

Cass.n. 3810/2004 e Cass. n. 12120/2006).

Occorre, inoltre, aggiungere che gli eredi del [OSCURATO:PERSONA] hanno, peraltro, inteso invocare un avvenuto trasferimento delle proprietà immobiliari oggetto del contendere in favore del loro suddetto de cuius, obliterando la rilevanza della circostanza che i beni erano stati venduti alla Cassa per la formazione della piccola proprietà contadina e, poi, da questa alienati a Giuseppe e Carlo leni con patto di riservato dominio, riconoscendosi, peraltro, nella scrittura privata dell’11 novembre 1968 che alla citata Cassa erano dovute ancora 28 rate annuali per il completamento del pagamento del prezzo e che, solo con atto del 30 maggio 1997, detta Cassa ebbe a dichiarare che l’intero prezzo era stato corrisposto e che, quindi, il patto di riservato dominio aveva perso la sua efficacia.

Pertanto, prima di quest’ultima data, nessun trasferimento della proprietà sarebbe potuto avvenire dai Leni al [OSCURATO:PERSONA], per il semplice fatto che o Leni non ne erano divenuti proprietari.

Tanto in virtù della natura propria e degli effetti che sono riconducibili alla figura della vendita con patto di riservato dominio, prevista dall’art. 1523 c.c., il quale stabilisce, inequivocabilmente, che l’effetto dell’acquisto della proprietà del bene si viene a verificare con il pagamento dell’ultima rata di prezzo, ancorché il compratore assuma i rischi dal momento della consegna.

La giurisprudenza di questa Corte (cfr., ad es., Cass. n. 2126/1980 e, da ultimo, Cass. n. 27128/2021) – nell’esaminare la peculiarità di questa forma di vendita (riferibile come oggetto anche ai beni immobili: cfr. Cass. n. 2167/1980) - si è espressa in modo del tutto conforme al dato testuale (opzione interpretativa privilegiata anche dalla dottrina assolutamente maggioritaria), con la conseguenza che, fino all’assolvimento dell’obbligo del pagamento dell’ultima rata, il venditore resta il solo proprietario e che, quindi, l’effetto traslativo si realizza solo con l’avveramento di detta condizione ma con efficacia ex nunc , evidenziandosi, altresì, che, in osservanza del disposto dell’art. 1524 c.c., la riserva di proprietà è anche opponibile ai creditori del compratore, se risulta da atto scritto avente data certa anteriore al pignoramento.

La conseguenza che deriva da tale ricostruzione è che il compratore nella forma contrattuale contemplata dall’art. 1523 c.c., fino a tale esito finale comportante la produzione dell’effetto traslativo, non possiede il bene ma lo detiene, sulla scorta della consapevolezza della sussistenza del diritto di proprietà altrui.

In definitiva, alla stregua del riferito impianto argomentativo, i primi tre motivi del ricorso vanno respinti. 9.Anche le successive tre censure – esaminabili unitariamente in quanto connesse, siccome relative alla critica avverso il rigetto dell’appello in ordine ai motivi attinenti alla domanda di usucapione (pure respinta dal giudice di primo grado) –sono prive di fondamento e vanno disattese.

Proprio in virtù della focalizzazione dello sviluppo della complessa vicenda dedotta in giudizio e degli effetti conseguenti alla vendita con patto di riservato dominio, è corretto il ragionamento svolto dalla Corte di appello laddove, proprio sul presupposto che nessuno può trasferire a terzi un diritto di cui non è titolare, non poteva affermarsi che, in forza delle dichiarazioni contenute nelle scritture dell’11 settembre 1968 e del 20 maggio 1975, i Leni potessero aver trasferito al [OSCURATO:PERSONA] l’esercizio, in via di fatto, di un possesso, anche solo animus, del compendio in questione, proprio perché essi non lo avevano invero precedentemente acquisito, ma ne erano rimasti meri detentori.

Altrettanto esattamente la Corte territoriale ha sostenuto l’irrilevanza, ai fini della possibile configurazione di una condizione di possessore in capo al [OSCURATO:PERSONA], della circostanza che quest’ultimo si fosse accollato l’obbligo di effettuare i versamenti delle residue rate in favore della Cassa della piccola proprietà contadina, avendo tale condotta comportato la mera sostituzione sul piano soggettivo dell’adempiente, senza, tuttavia, modificare la qualità di detentore dei beni (persistita sino al momento del compimento dell’effetto traslativo finale, dichiarato come avvenuto dalla citata Cassa solo con atto unilaterale notarile del 30 maggio 1997, per quanto riconosciuto dagli stessi ricorrenti: v. pag. 6, punto 1.9, del ricorso).

Ugualmente condivisibile e conforme a diritto è l’ulteriore argomentazione della Corte bresciana secondo la quale nemmeno attraverso la dichiarazione ricognitiva con contestuale assunzione della qualità di meri affittuari del compendio resa nella più volte ricordata scrittura dell’11 novembre 1968 si sarebbe potuta configurare l’insorgenza, in capo al [OSCURATO:PERSONA], dell’animus possidendi, posto che il mero fatto della percezione dei canoni di affitto non costituisce, in sé, l’esercizio di fatto di un diritto dominicale, essendo pacifico che la qualità di concedente (o locatore) viene riconosciuta a chi attribuisce negozialmente ad altri il godimento del bene, anche indipendentemente dalla titolarità del diritto di proprietà sullo stesso.

Il giudice di appello ha, quindi, conseguentemente ritenuto che il pagamento dei canoni di affitto non ha costituito altro, da parte dei Leni, che l’adempimento di un contratto con effetti obbligatori incasellatosi nel più ampio e complesso rapporto giuridico instauratosi con il [OSCURATO:PERSONA], caratterizzato dall’immediata percezione, da parte dello stesso, di vantaggi economici riconducibili al futuro trasferimento della proprietà del compendio, in realtà non perfezionatosi tra le parti, ma con la realizzazione del finale effetto traslativo proveniente dalla indicata Cassa, effettiva proprietaria (e nei cui confronti avrebbero dovuto essere opposti eventuali atti comportanti l’interversio possessionis), solo per effetto del pagamento dell’ultima rata della vendita exart. 1523 c.c. .

Da tutti questi elementi adeguatamente valutati (con apprezzamento delle circostanze fattuali accertate ed insindacabili nella presente sede di legittimità), consegue, quindi, che la Corte di appello ha correttamente escluso che il [OSCURATO:PERSONA] avesse acquisito il possesso del conteso compendio immobiliare sin dal 1968, anche solo sotto forma di animus possidendi, così rilevando l’insussistenza di un valido possesso ad usucapionem.

10. In conclusione, alla stregua delle argomentazioni complessivamente svolte, il ricorso principale deve essere integralmente respinto, con conseguente assorbimento del ricorso incidentale condizionato formulato dai controricorrenti.

Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

Poiché il ricorso principale è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed è stato rigettato, sussistono i presupposti processuali per dare atto - ai sensi dell'art. 1, comma 17, della legge n. 228 de l 2012, che ha aggiunto il comma 1-quaterall'art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. n. 115 del 2002 - della sussistenza, a carico dei ricorrenti, in solido, dell'obbligo di versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quelloprevisto per la stessa impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale e dichiara assorbito quello incidentale condizionato.

Condanna i ricorrenti principali, in solido fra loro, al pagamento delle spese del presente giudizio, che si liquidano in complessivi euro 12.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre contributo forfettario, iva e cpa nella misura e sulle voci come perlegge.

Ai sensi dell’articolo 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricor

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
da: [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: [OSCURATO:CODICE_FISCALE]), [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: [OSCURATO:CODICE_FISCALE]), [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: [OSCURATO:CODICE_FISCALE]), [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: [OSCURATO:CODICE_FISCALE]), in proprio e nella qualità di eredi di [OSCURATO:PERSONA], tutti rappresentati e difesi, in virtù di procura speciale apposta a margine del ricorso, dagli Avv.ti [OSCURATO:PERSONA] ed elettivamente domiciliati presso lo studio di quest’ultimo, in Roma, via del Vascello, n. 16; -ricorrenti - [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: LNEGLN50D19L777), [OSCURATO:PERSONA] C.F.: LNEGCR51P25L7771), [OSCURATO:PERSONA] (LNEVLR54229L777Q), [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: LNEGCM56P16L7777J, tutti rappresentati e difesi, in virtù di procura speciale alle liti rilasciata per notar [OSCURATO:PERSONA] del 29 giugno 2021 (rep. n. 8988), dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA] ed elettivamente domiciliati presso il suo studio, in Roma, v. Tibullo, n. 10; -controricorrenti - E [OSCURATO:PERSONA] (O ROSA) e [OSCURATO:PERSONA]; -intimate - avverso la sentenza della Corte di appello di Brescia n. 234/2017 (pubblicata il 14 febbraio 2017); R.G.N. U.P. 9/6/2022 PROPRIETÀ udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 9 giugno 2022 dal Consigliere relatore [OSCURATO:PERSONA]; lette le conclusioni scritte del P.G., in persona del [OSCURATO:PERSONA] Procuratore generale [OSCURATO:PERSONA], con le quali ha chiesto il rigetto del ricorso; lette le memorie depositate, ai sensi dell’art. 378 c.p.c., dai difensori di entrambe le parti. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con sentenza n. 2789/2011, i l Tribunale di Brescia, decidendo sulla causa introdotta da [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], nei confronti di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], rigettava le domande attoree dirette all’accertamento della loro qualità di proprietari del compendio immobiliare denominato “Vallate a Mattina” (di cui alle particelle 50, 51, 52, 53, 58, 60, 61, 62, 66, 72 e 73 del foglio 24 del Comune censuario di Verolanuova), in forza di scritture private intercorse tra i danti causa delle parti in giudizio, nelle date del 27.12.1967, 11.11.1968 e 20.05.1975 e, comunque, per maturata usucapione; dichiarava assorbita la contrapposta domanda riconvenzionale proposta dai convenuti e poneva a carico degli attori l’onere delle spese. A fondamento di detta decisione il Tribunale adito così argomentava: -la scrittura privata recante la data 27.12.1967, denominata promessa di vendita, non era stata sottoscritta per accettazione dal promissario acquirente, né la produzione in giudizio da parte degli eredi dell’oblato poteva valere come accettazione della proposta essendo medio tempore intervenuto il decesso del promittente; -non era individuabile un effetto traslativo della proprietà nella scrittura privata in data 11.11.1968, costituendo la stessa semplice quietanza liberatoria, oltre che riconoscimento del diritto di proprietà in capo a [OSCURATO:PERSONA] non accompagnato, tuttavia, da un valido atto di trasferimento, né un tale effetto poteva essere attribuito alla ulteriore dichiarazione rilasciata da [OSCURATO:PERSONA] in data [OSCURATO:DATA_NASCITA]; -la citata scrittura privata in data 27.12.1967, anche a volere riconoscere la sua successiva accettazione da parte del promissario acquirente, costituiva un contratto preliminare di compravendita con effetti semplicemente obbligatori per i promissari venditori, né in epoca successiva era intervenuto il contratto definitivo di trasferimento del diritto di proprietà; -le parti attrici, del resto, non avevano avanzato domanda ex art. 2932 c.c. e, in ogni caso, la relativa azione era da ritenere prescritta; - quanto alla domanda di acquisto per usucapione, doveva ritenersi che sino al pagamento dell’ultima rata del prezzo, avvenuto nel 1995, la proprietà del compendio era rimasta in capo alla Cassa per la Formazione della piccola proprietà contadina e che non era, pertanto, configurabile l’animus possidendi in capo al dante causa delle parti a ttrici, anche in ragione del fatto che l’atto di vendita con riserva della proprietà aveva attribuito ai Leni il solo godimento materiale del bene, stante il meccanismo delineato nell’art. 1523 c.c., e costoro non potevano, quindi, aver trasferito a [OSCURATO:PERSONA] un animus di cui essi stessi erano carenti; - dalla data dell’ultimo pagamento erogato alla citata Cassa alla proposizione della domanda non era decorso, per converso, il periodo ventennale richiesto dall’art. 1158 c.c. . 2. Decidendo sull’appe llo proposto da [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], in proprio e nella qualità di eredi di [OSCURATO:PERSONA] medio tempore deceduta, e nella costituzione degli appellati, la Corte di appello di Brescia, con sentenza n. 234/2017 (pubblicata il 14 febbraio 2017), lo rigettava, confermando la sentenza di primo grado del Tribunale di Brescia e condannando gli appellanti in via solidale alla rifusione delle spese del grado. A sostegno dell’adottata pronuncia, la citata Corte di appello osservava che: - il documento in data 27.12.1967, sottoscritto da [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] (ma non anche da [OSCURATO:PERSONA]), costituiva una proposta preliminare di vendita del richiamato compendio immobiliare “Vallate a Mattina”; - il se condo documento, datato 11.11.1968 e del pari sottoscritto dai soli Leni, faceva riferimento al primo ed in esso i sottoscrittori dichiaravano e confermavano che il prezzo di vendita era stato pagato, riconoscendo, pertanto, di essere stati completamente tacitati di ogni pretesa per la citata vendita, impegnandosi, anche per conto dei propri eredi o aventi causa, ad intervenire all’atto notarile e dichiaravano, infine, che gli immobili erano di proprietà di [OSCURATO:PERSONA], obbligandosi a corrispondergli l’affitto del fondo; - il terzo documento, in data 20.05.1975 e sottoscritto dal solo [OSCURATO:PERSONA], faceva riferimento al preliminare di vendita ed alla convenzione aggiuntiva con quietanza del prezzo, nonché all’atto di cessione di quote (intervenuto con [OSCURATO:PERSONA]), confermando tanto il preliminare che la convenzione aggiuntiva ed attestando, infine, che il prezzo era stato interamente pagato, oltre a riconoscere ancora che il compendio immobiliare dedotto in giudizio era di proprietà del citato Codignola. Ciò posto, la Corte territoriale rilevava che la questione dell’equipollenza della produzione in giudizio delle scritture di cui sopra, non sottoscritte dal [OSCURATO:PERSONA] ad accettazione delle stesse, dovesse essere valutata tenendo conto del valore giuridico alle stesse attribuibile e, segnatamente, se fosse possibile desumere che le stesse costituivano proposte unilaterali (seguite dall’asserita accettazione perfezionata con la loro produzione in giudizio) di vendita dai Leni a [OSCURATO:PERSONA]. A tal riguardo, la Corte bresciana riteneva che il primo dei documenti citati, del 27.12.1967, costituiva proposta preliminare di vendita, dal momento che con esse [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] si erano impegnati a cedere al [OSCURATO:PERSONA], per il prezzo ivi determinato, e secondo la tempistica riportata, il podere “Vallate a Mattina” né, stante la valenza meramente obbligatoria di tale atto, era di ostacolo a ciò il fatto che, alla citata data del 27.12.1967, la proprietà del bene era ancora in capo alla Cassa per la Formazione della [OSCURATO:PERSONA], che l’aveva a sua volta venduta ai Leni con riserva di diritto di proprietà ex art. 1523 c.c. sino al pagamento dell’ultima rata del prezzo. Rilevava ancora il giudice di appello che l’apprezzamento della valenza del secondo documento, in data 11.11.1968 ed anch’esso sottoscritto dai soli Leni, si presentava ancor più problematico sul piano interpretativo. In esso, invero, si faceva innanzitutto riferimento alla precedente promessa di vendita, dandosi atto dell’intervenuto integrale pagamento del prezzo ivi pattuito (secondo le modalità dinanzi ricordate) e, al tempo stesso, i sottoscrittori si erano impegnati ad intervenire all’atto notarile di vendita, dichiarando che gli immobili fossero di completa proprietà di [OSCURATO:PERSONA], al quale si impegnavano a pagare il relativo canone di affitto. A sua volta il terzo documento, sottoscritto dal solo [OSCURATO:PERSONA] dopo la intervenuta cessione, in suo favore, della quota di competenza di [OSCURATO:PERSONA], riportava la conferma dell’intervenuto saldo, l’impegno ad intervenire all’atto notarile ed il riconoscimento della proprietà in capo al menzionato Codignola. Riteneva, quindi, la citata Corte di appello che all’atto dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA] ed a quello successivo del 20.5.1975 non poteva attribuirsi valore traslativo della proprietà. Ciò perché dal contenuto degli stessi si evinceva una mera manifestazione dichiarativa (secondo cui la proprietà dei beni era da attribuire a [OSCURATO:PERSONA]) che, in quanto tale,non era idonea al trasferimento della proprietà immobiliare, essendo a tal fine necessario che l'effetto traslativo risultasse espresso attraverso una inequivoca esplicazione della relativa volontà negoziale. Tanto sul presupposto che l'acquisto a titolo derivativo di proprietà immobiliare può avvenire solo mediante la stipula di un atto avente forma scritta, attraverso il quale i contraenti trasferiscono il diritto, ritenendosi non idoneo a tal fine un mero atto ricognitivo o dichiarativo che, in sé e per sé, limita e circoscrive la sua portata al semplice riconoscimento di una determinata situazione giuridica. Orbene, alla luce di tali argomentazioni, la Corte territoriale rilevava che dalle richiamate scritture private non era desumibile una chiara volontà traslativa, non potendo una tale conclusione desumersi, ex se,dagli incisi "riconosciamo di essere stati completamente tacitati di ogni nostro avere o pretesa per la sopracitata vendita " o " il prezzo di vendita è di lire 80.000.00 ci è stato pagato", dovendosi, altresì, considerare che dal documento in data 11.11.1968, il quale conteneva, nell'incipitla frase "in relazione alla promessa di vendita di data 27.12.1967…”, poteva evincersi anche la sola presa d’atto che era intervenuto il pagamento del prezzo pattuito con lo stesso preliminare. Inoltre, anche l’espressione che i sottoscrittori si erano impegnati "ad intervenire, a semplice richiesta, all'atto notarile di vendita…", stante la sua genericità, non poteva essere inequivocamente interpretata. Né – considerava ancora la Corte bresciana – a diversa conclusione poteva condurre il riconoscimento del diritto di proprietà in capo al Codignola, attestazione di per sé non idonea a determinare l'effetto traslativo, né il successivo impegno dei sottoscrittori a riconoscere come concedente lo stesso Codignola, giacché anche tale manifestazione non necessariamente implicava un coevo trasferimento del diritto dominicale, ben potendo circoscrivere i propri effetti all'ambito obbligatorio. A tal riguardo, la stessa Corte di appello evidenziava che nulla impediva alle parti, nell'esercizio della loro autonomia, di anticipare gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare e, dunque, di dare corso al pagamento del relativo prezzo e al trasferimento del godimento del bene al promissario acquirente, e persino di attribuirgli immediatamente i vantaggi economici che sarebbero conseguiti all'instaurando acquisto, senza che in ciò potesse individuarsi una contestuale manifestazione di volontà traslativa. Il giudice di appello poneva, altresì, in rilievo che neppure era direttamente rilevante il comportamento successivo tenuto dalle parti, e dunque il fatto che il [OSCURATO:PERSONA], nell'adempimento dell'obbligo negoziale di accollo dei debiti dei Leni verso la Cassa, avesse provveduto ai pagamenti dei ratei successivi, o ancora che i Leni avessero corrisposto a costui i canoni di affitto, trattandosi di dati fattuali che ben potevano essere riferiti all'assetto dei rapporti obbligatori tra le parti, ma non potevano sostituire il dato formale sopra ricordato. Né a diversa conclusione avrebbe potuto condurre l'esame del terzo documento, sottoscritto peraltro dal solo [OSCURATO:PERSONA], in data [OSCURATO:DATA_NASCITA] (oltretutto coevo all'atto di cessione della quota della costituenda proprietà da [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]), giacché anche in questo caso si era in presenza di una manifestazione di volontà di natura ricognitiva che, per quanto, dinanzi esposto, non era idonea a determinare il trasferimento del diritto di proprietà. Conclusivamente, la Corte bresciana riteneva che non fosse condivisibile l'assunto propugnato dagli appellanti secondo cui ai documenti richiamati, in particolare quelli in data 11.11.1968 e in data 20.5.1975, andava attribuita valenza traslativa del diritto di proprietà del compendio immobiliare, dovendosi ad essi attribuire un’efficacia obbligatoria e meramente dichiarativa. Ciò rendeva, dunque, superfluo l'esame della prospettata problematica relativa alla equipollenza della produzione in giudizio, da parte degli eredi Codignola, ad accettazione delle proposte ivi formulate, nonché l'ulteriore profilo della eventuale nullità dell'atto di trasferimento per violazione dell'art. 18 della legge n. 47/1985. La Corte di secondo grado rilevava, inoltre, l’infondatezza dei motivi di gravame relativi alla dichiarata esclusione, con la sentenza di prime cure, delle condizioni per l’acquisto a titolo di usucapione del controverso compendio immobiliare, difettando l’univocità di riscontri probatori implicanti il riconoscimento della proprietà in capo al [OSCURATO:PERSONA], ponendo in risalto, altresì, l’incompatibilità tra animus possidendi e vendita con riservato dominio, ritenendo, in conclusione, che non poteva condividersi l'assunto secondo cui, sin dal 1968, il [OSCURATO:PERSONA] aveva acquisito il possesso del podere, anche solo con l’animus. 3. Avverso la suddetta sentenza di appello hanno proposto ricorso per cassazione, affidato a sei motivi, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], in proprio e nella qualità di eredi di [OSCURATO:PERSONA]. Hanno resistito con controricorso (contenente un motivo di ricorso incidentale condizionato) gli intimati [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]. Il P.G. ha depositato conclusioni scritte e i difensori di tutte le parti hanno depositato memoria ai sensi dell’art. 378 c.p.c. . [OSCURATO:PERSONA] 1.Con il primo motivo i ricorrenti hanno denunciato – in relazione all’art.360, comma 1, nn. 3 c.p.c. – la violazione o falsa applicazione dell’art.1350 c.c., per avere la Corte di appello di Brescia ritenuto che le scritture del 1968 e del 1975 non contenessero una idonea manifestazione della volontà di vendere, malgrado la necessità della forma scritta che la legge impone per determinati tipi di atti non implichi affatto subordinare la validità del negozio all’utilizzo di dichiarazioni solenni o a carattere predefinito, potendosi desumere il consenso diretto a produrre l’effetto traslativo anche da dichiarazioni che implichino univocamente l’esternazione di detta volontà. 2. Con la seconda censura i ricorrenti hanno dedotto – ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. – la violazione o falsa applicazione degli artt.1325, 1343 e ss. e 1470 c.c., per aver la citata Corte di appello qualificato la scrittura privata del 1968 quale mero atto ricognitivo e, come tale, inidoneo al trasferimento del diritto di proprietà. Pertanto, si sostiene la mancata applicazione dei principi enunciati da questa Corte, secondo cui la possibilità di attribuire efficacia costitutiva ad una dichiarazione ricognitiva dell’altrui diritto dominicale su di un bene immobile, presuppone che anche la causa della dichiarazione risulti dall’atto, atteso che trattandosi di un bene immobile, per il cui trasferimento è necessaria la forma scritta ad substantiam, tutti gli elementi essenziali devono risultare per iscritto, posto che nei documenti da essa esaminati la causa è chiaramente enunciata, sia mediante l’espresso richiamo alla precedente promessa di vendita, sia mediante l’esplicita indicazione nello specifico titolo giuridico. 3. Con la terza doglianza i ricorrenti hanno prospett ato – in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. – la violazione o falsa applicazione dell’art. 1363 e 1362 c.c., sul presupposto dell’asserita inosservanza, nell’impugnata sentenza, del precetto che impone come l’interpretazione delle clausole contrattuali debba avvenire “le une per mezzo delle altre’’ (nella specie quelle concernenti la riconosciuta attualità del diritto di proprietà del [OSCURATO:PERSONA] sul fondo controverso), nonché tenendo conto del “complesso dell’atto’’, con la conseguenza che, nel caso di specie, non poteva dubitarsi – soprattutto con riferimento al contenuto delle scritture private in data 11.11.1968 e in data 20.5.1975 – della inequivoca manifestazione della volontà di alienazione da parte dei Leni in favore dello stesso [OSCURATO:PERSONA] del compendio immobiliare, avuto riguardo anche al criterio ermeneutico dell’effettiva “intenzione” dei contraenti e di quello riferito al loro comportamento complessivo. 4.Con il quarto motivo i ricorrenti hanno dedotto – ai sensi dell ’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. – la violazione o falsa applicazione degli artt. 1146, 1140 e 1523 c.c., nonché la violazione o falsa applicazione degli artt.1363 e 1362 c.c., nella parte in cui il giudice di appello aveva affermato l’incompatibilità fraacquisto con riservato dominio ed animus possidendi. 5.Con la quinta censura i ricorrenti hanno denunciato – con riferimento all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. –la violazione o falsa applicazione degli artt. 1140 e 1146 c.c., deducendo l’erroneità dell’impugnata sentenza laddove, in merito alla domanda di usucapione, aveva escluso che fosse insorto, in capo al [OSCURATO:PERSONA], il necessario animus possidendi a seguito della stipula della scrittura 11.11.1968, con la quale lo stesso aveva ceduto in affitto il fondo ai Leni (e ciò in quanto la qualità di concedente nel rapporto di affitto non presuppone la titolarità della proprietà e non costituisce quindi esercizio del possesso). 6.Con la sesta ed ultima doglianza i ricorrenti hanno dedotto – ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. – la violazione o falsa applicazione dell’art. 1166 c.c., sul presupposto che la Corte di appello aveva travisato il principio secondo cui l’impedimento derivante da condizione o termine concerne l’acquirente sotto condizione sospensiva nell’usucapione ordinaria degli immobili e non può essere opposto a chi, essendo del tutto estraneo al negozio condizionale, sia comunque venuto in possesso del bene costituente oggetto del negozio medesimo. 7.Con l’unico motivo di ricorso incidentale condizionato i controricorrenti hanno denunciato - ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. e con riguardo ai motivi dal quarto al sesto del ricorso principale –la violazione o falsa applicazione dell’art. 132, comma 2, n.4), c.p.c., avendo la Corte di appello di Brescia operato una erronea acquisizione di un dato probatorio circa l’effettiva instaurazione tra i sigg. Leni, quali diretti coltivatori insediati sul bene, ed il [OSCURATO:PERSONA], di un rapporto di affittanza. 8. Rileva il collegio che i primi tre motivi del ricorso principale possono essere esaminati congiuntamente, siccome strettamente connessi, attenendo alla questione relativa alla riconoscibilità o meno della configurazione di un’attività riconducibile ad una vendita delle proprietà immobiliari di cui ai contratti riconducibili alle tre scritture private dedotte in giudizio, e, in speciale modo, alla stregua delle condizioni e delle clausole emergenti da quelle in data 11.11.1968 e 20.5.1975, risultando pacifica, invece, la qualificazione della prima del 27.12.1967 (e lo riconoscono gli stessi ricorrenti) come contratto preliminare, avente, perciò, solo effetti obbligatori. Essi sono infondati per le ragioni che seguono. Diversamente da quanto prospettato dalle parti ricorrenti, i due successivi atti stipulati in ordine temporale, in effetti, si risolvono – sulla base del loro complessivo contenuto (puntualmente evidenziato nell’impugnata sentenza ed adeguatamente valutato dalla Corte di appello) –in meri atti di ricognizione del diritto di proprietà degli immobili dedotti in controversia. Quindi, difetta, al riguardo, l’atto negoziale di trasferimento immobiliare (che, ovviamente, non può corrispondere ad un contratto preliminare, avente meri effetti obbligatori), il quale –come è pacifico – è indispensabile affinché i diritti (per l’appunto, immobiliari) che ne costituiscono l’oggetto possano essere trasferiti per iscritto (requisito richiesto ad substantiamai sensi dell’art. 1350 c.c.), che non può essere, quindi, surrogato da un semplice atto ricognitivo, il quale, infatti, presuppone l’esistenza e la validità dell’atto oggetto del riconoscimento. A tal proposito, la giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass. n. 9687/2003, Cass. n. 20198/2004 e, più recentemente, Cass. n. 7055/2016) è univoca nell’affermare che, ai fini dell'acquisto a titolo derivativo della proprietà di un bene immobile, non può ritenersi idoneo un negozio di mero accertamento, che può eliminare incertezze sulla situazione giuridica, ma non sostituire il titolo costitutivo, essendo necessario, invece, un contratto con forma scritta dal quale risulti la volontà attuale delle parti di determinare l'effetto traslativo (e, nello specifico, la Corte bresciana ha correttamente escluso che anche a singolee più precise espressioni – quali quelle riportate alle pagg. 10 - 11 della motivazione dell’impugnata sentenza, richiamata in narrativa – potesse ricondursi la produzione di siffatta efficacia), sicché è irrilevante che una delle parti, anche in forma scritta, faccia riferimento ad un precedente rapporto qualora questo non sia documentato (come nel caso della mera esteriorizzazione di una dichiarazione unilaterale ricognitiva della proprietà altrui). L’aspetto dirimente della mancanza dell’atto traslativo presupposto si connota come un aspetto preliminare, che – come esattamente rilevato nell’impugnata sentenza – comporta il superamento della questione sulla prospettata equipollenza della produzione in giudizio delle tre scritture in discorso alla loro sottoscrizione. Del resto, su un piano generale, la supposta equivalenza può valere per gli atti negoziali bilaterali ma non per gli atti unilaterali meramente ricognitivi che attestano un trasferimento che si dà per avvenuto e che, quindi, non contengono alcuna proposta da accettare (per l’appunto mediante l’acquisizione in sede processuale). E ciò senza trascurare la circostanza, pure rilevante, che la produzione in giudizio di tali scritture è stata operata dagli eredi dell’asserito acquirente, nel mentre è solo la parte originaria che, con la produzione in ambito giudiziale, può far proprio un atto che presupponeva la sua sottoscrizione, non potendo, perciò, sopperirvi gli eredi, atteso che la manifestazione di volontà contrattuale, propria del soggetto contraente, non può essere espressa da altri (v. Cass.n. 3810/2004 e Cass. n. 12120/2006). Occorre, inoltre, aggiungere che gli eredi del [OSCURATO:PERSONA] hanno, peraltro, inteso invocare un avvenuto trasferimento delle proprietà immobiliari oggetto del contendere in favore del loro suddetto de cuius, obliterando la rilevanza della circostanza che i beni erano stati venduti alla Cassa per la formazione della piccola proprietà contadina e, poi, da questa alienati a Giuseppe e Carlo leni con patto di riservato dominio, riconoscendosi, peraltro, nella scrittura privata dell’11 novembre 1968 che alla citata Cassa erano dovute ancora 28 rate annuali per il completamento del pagamento del prezzo e che, solo con atto del 30 maggio 1997, detta Cassa ebbe a dichiarare che l’intero prezzo era stato corrisposto e che, quindi, il patto di riservato dominio aveva perso la sua efficacia. Pertanto, prima di quest’ultima data, nessun trasferimento della proprietà sarebbe potuto avvenire dai Leni al [OSCURATO:PERSONA], per il semplice fatto che o Leni non ne erano divenuti proprietari. Tanto in virtù della natura propria e degli effetti che sono riconducibili alla figura della vendita con patto di riservato dominio, prevista dall’art. 1523 c.c., il quale stabilisce, inequivocabilmente, che l’effetto dell’acquisto della proprietà del bene si viene a verificare con il pagamento dell’ultima rata di prezzo, ancorché il compratore assuma i rischi dal momento della consegna. La giurisprudenza di questa Corte (cfr., ad es., Cass. n. 2126/1980 e, da ultimo, Cass. n. 27128/2021) – nell’esaminare la peculiarità di questa forma di vendita (riferibile come oggetto anche ai beni immobili: cfr. Cass. n. 2167/1980) - si è espressa in modo del tutto conforme al dato testuale (opzione interpretativa privilegiata anche dalla dottrina assolutamente maggioritaria), con la conseguenza che, fino all’assolvimento dell’obbligo del pagamento dell’ultima rata, il venditore resta il solo proprietario e che, quindi, l’effetto traslativo si realizza solo con l’avveramento di detta condizione ma con efficacia ex nunc , evidenziandosi, altresì, che, in osservanza del disposto dell’art. 1524 c.c., la riserva di proprietà è anche opponibile ai creditori del compratore, se risulta da atto scritto avente data certa anteriore al pignoramento. La conseguenza che deriva da tale ricostruzione è che il compratore nella forma contrattuale contemplata dall’art. 1523 c.c., fino a tale esito finale comportante la produzione dell’effetto traslativo, non possiede il bene ma lo detiene, sulla scorta della consapevolezza della sussistenza del diritto di proprietà altrui. In definitiva, alla stregua del riferito impianto argomentativo, i primi tre motivi del ricorso vanno respinti. 9.Anche le successive tre censure – esaminabili unitariamente in quanto connesse, siccome relative alla critica avverso il rigetto dell’appello in ordine ai motivi attinenti alla domanda di usucapione (pure respinta dal giudice di primo grado) –sono prive di fondamento e vanno disattese. Proprio in virtù della focalizzazione dello sviluppo della complessa vicenda dedotta in giudizio e degli effetti conseguenti alla vendita con patto di riservato dominio, è corretto il ragionamento svolto dalla Corte di appello laddove, proprio sul presupposto che nessuno può trasferire a terzi un diritto di cui non è titolare, non poteva affermarsi che, in forza delle dichiarazioni contenute nelle scritture dell’11 settembre 1968 e del 20 maggio 1975, i Leni potessero aver trasferito al [OSCURATO:PERSONA] l’esercizio, in via di fatto, di un possesso, anche solo animus, del compendio in questione, proprio perché essi non lo avevano invero precedentemente acquisito, ma ne erano rimasti meri detentori. Altrettanto esattamente la Corte territoriale ha sostenuto l’irrilevanza, ai fini della possibile configurazione di una condizione di possessore in capo al [OSCURATO:PERSONA], della circostanza che quest’ultimo si fosse accollato l’obbligo di effettuare i versamenti delle residue rate in favore della Cassa della piccola proprietà contadina, avendo tale condotta comportato la mera sostituzione sul piano soggettivo dell’adempiente, senza, tuttavia, modificare la qualità di detentore dei beni (persistita sino al momento del compimento dell’effetto traslativo finale, dichiarato come avvenuto dalla citata Cassa solo con atto unilaterale notarile del 30 maggio 1997, per quanto riconosciuto dagli stessi ricorrenti: v. pag. 6, punto 1.9, del ricorso). Ugualmente condivisibile e conforme a diritto è l’ulteriore argomentazione della Corte bresciana secondo la quale nemmeno attraverso la dichiarazione ricognitiva con contestuale assunzione della qualità di meri affittuari del compendio resa nella più volte ricordata scrittura dell’11 novembre 1968 si sarebbe potuta configurare l’insorgenza, in capo al [OSCURATO:PERSONA], dell’animus possidendi, posto che il mero fatto della percezione dei canoni di affitto non costituisce, in sé, l’esercizio di fatto di un diritto dominicale, essendo pacifico che la qualità di concedente (o locatore) viene riconosciuta a chi attribuisce negozialmente ad altri il godimento del bene, anche indipendentemente dalla titolarità del diritto di proprietà sullo stesso. Il giudice di appello ha, quindi, conseguentemente ritenuto che il pagamento dei canoni di affitto non ha costituito altro, da parte dei Leni, che l’adempimento di un contratto con effetti obbligatori incasellatosi nel più ampio e complesso rapporto giuridico instauratosi con il [OSCURATO:PERSONA], caratterizzato dall’immediata percezione, da parte dello stesso, di vantaggi economici riconducibili al futuro trasferimento della proprietà del compendio, in realtà non perfezionatosi tra le parti, ma con la realizzazione del finale effetto traslativo proveniente dalla indicata Cassa, effettiva proprietaria (e nei cui confronti avrebbero dovuto essere opposti eventuali atti comportanti l’interversio possessionis), solo per effetto del pagamento dell’ultima rata della vendita exart. 1523 c.c. . Da tutti questi elementi adeguatamente valutati (con apprezzamento delle circostanze fattuali accertate ed insindacabili nella presente sede di legittimità), consegue, quindi, che la Corte di appello ha correttamente escluso che il [OSCURATO:PERSONA] avesse acquisito il possesso del conteso compendio immobiliare sin dal 1968, anche solo sotto forma di animus possidendi, così rilevando l’insussistenza di un valido possesso ad usucapionem. 10. In conclusione, alla stregua delle argomentazioni complessivamente svolte, il ricorso principale deve essere integralmente respinto, con conseguente assorbimento del ricorso incidentale condizionato formulato dai controricorrenti. Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo. Poiché il ricorso principale è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed è stato rigettato, sussistono i presupposti processuali per dare atto - ai sensi dell'art. 1, comma 17, della legge n. 228 de l 2012, che ha aggiunto il comma 1-quaterall'art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. n. 115 del 2002 - della sussistenza, a carico dei ricorrenti, in solido, dell'obbligo di versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quelloprevisto per la stessa impugnazione, se dovuto. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso principale e dichiara assorbito quello incidentale condizionato. Condanna i ricorrenti principali, in solido fra loro, al pagamento delle spese del presente giudizio, che si liquidano in complessivi euro 12.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre contributo forfettario, iva e cpa nella misura e sulle voci come perlegge. Ai sensi dell’articolo 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricor