Cassazione n. 22802/2026

ale dellaCampania (sez. dist. di Salerno) n. 6906/2018, depositata il 17/7/2018.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18/6/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 6536/2019Numero sezionale 5015/2026Numero di raccolta generale 22802/2026Data pubblicazione 06/07/20261. [OSCURATO:PERSONA] propose opposizione avverso l’avviso diaccertamento n. TF9011506920, con il quale l’Agenzia delle Entrate,relativamente all’anno 2009, aveva proceduto alla tassazione dellaplusvalenza di € 42.502,48, realizzata attraverso la vendita, in favoredella [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., dell’immobile sito nel Comune diBattipaglia, del quale era comproprietaria insieme a [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA].2. La CTP di Salerno rigettò il ricorso, con sentenza poi confermata, insede di gravame, dalla CTR della Campania (sezione distaccata diSalerno), che rigettò l’eccezione di nullità dell’avviso di accertamento pernullità della delega nei confronti del funzionario che lo aveva sottoscritto;escluse l’esistenza di un obbligo generale di osservanza del contraddittorioendoprocedimentale per i tributi “non armonizzati”; ritenne integrata lafattispecie normativa di cui all’art. 67, comma 1, lett. b, TUIR, sulpresupposto che “sulla maggior consistenza dell’area (nel caso di specieun terreno agricolo di ben 105.701 mq. sul quale insisteva un immobile dimq. 1.453) fosse espressa comunque la potenzialità dello ius edificandicosì come risultante dal certificato di destinazione urbanistica del [OSCURATO:PERSONA] del [OSCURATO:DATA_NASCITA]”.3. Ha proposto ricorso per cassazione [OSCURATO:PERSONA] (i cui eredisi sono costituiti in giudizio dopo il suo decesso), sulla base di cinquemotivi. L’Agenzia delle Entrate è rimasta intimata.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo di ricorso, la contribuente (e per lei, oggi, i suoieredi) eccepisce la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 2909 c.c. edell’art. 12 disp. prel. c.c., per avere la CTR violato il giudicato esterno, alei favorevole, di cui alla sentenza n. 3444 del 30/6/2017 della CTP diSalerno, con la quale erano stati accolti i ricorsi proposti dai venditori delterreno in questione avverso agli avvisi di accertamento rispettivamentericevuti con riguardo alle annualità 2012, 2013 e 2014.Numero registro generale 6536/2019Numero sezionale 5015/2026Numero di raccolta generale 22802/2026Data pubblicazione 06/07/20262. Il motivo è inammissibile.In seno al ricorso introduttivo, la ricorrente aveva riprodotto in copia lasentenza n. 3444 del 2017 della CTP di Salerno, munita dell’attestazionedel passaggio in giudicato, da fissarsi al 30/1/2018, essendo stata lastessa pubblicata il 30/6/2017. Ebbene, la sentenza della CTR dellaCampania in questa sede impugnata (n. 6906/2018) venne pronunciataall’esito dell’udienza del [OSCURATO:DATA_NASCITA], quindi dopo che il suddetto giudicato siera formato, di modo che, esso sarebbe potuto essere rilevato in quelgiudizio, restando conseguentemente precluso il rilievo nella presentesede di legittimità (si veda Cass., n. 25863/2022, secondo cui nel giudiziodi legittimità è opponibile il giudicato esterno riferito alla decisionedivenuta definitiva dopo la scadenza del termine ultimo per ogniallegazione difensiva in grado di appello che, nel rito ordinario, coincidecon il termine di scadenza delle memorie di replica e, nel processotributario, va individuato nella data dell'udienza di discussione in cui ladecisione viene deliberata e non in quella successiva di pubblicazione dellasentenza).3. Il secondo motivo di ricorso deduce la violazione e/o falsaapplicazione degli artt. 42 e 61, comma 2, d.p.r. n. 600/1973, incombinato disposto con gli artt. 17, comma 1-bis, d.lgs. n. 165/2001 e 4-bis d.l. n. 78/2015, per avere la CTR respinto il motivo d’appello relativoalla carenza del potere di firma del funzionario sottoscrittore dell’avviso diaccertamento. Secondo la ricorrente, la delega in questione dovevaritenersi nulla, siccome non adeguatamente dettagliata in punto dimotivazione delle ragioni organizzative sottostanti e di indicazione dellarelativa durata.4. Con il terzo motivo, i ricorrenti deducono l’omesso esame circa unfatto decisivo ai sensi dell’art. 360, n. 5, c.p.c., avendo il giudice d’appelloobliterato di considerare, da un lato, “il fatto storico che nell’attoorganizzativo n. 2/2014 l’attribuzione della delega è stata giustificata (…)Numero registro generale 6536/2019Numero sezionale 5015/2026Numero di raccolta generale 22802/2026Data pubblicazione 06/07/2026specifica indicazione del motivo legittimante la delega medesima”;dall’altro, “il fatto storico che nell’atto organizzativo n. 2/2014 la duratadella delega non è stata circoscritta ad una data precisa, ma parametrataall’evento incerto della cessazione dalla carica del delegante (…)” (pag. 43del ricorso per cassazione).5. Il secondo e il terzo motivo di ricorso (che - attesane l’evidenteconnessione - si possono trattare congiuntamente) sono infondati,dovendosi dare corso al consolidato orientamento della giurisprudenza dilegittimità, secondo cui, da un lato, la delega alla sottoscrizione dell'avvisodi accertamento conferita, ai sensi dell'art. 42, comma 1, del d.P.R. n. 600del 1973, dal dirigente a un funzionario diverso da quello istituzionalmentecompetente, avendo natura di delega di firma e non di funzioni, nonrichiede, per la sua validità, l'indicazione del nominativo delsoggetto delegato, né del termine di validità, poiché tali elementi possonoessere individuati anche mediante ordini di servizio, idonei a consentire expost la verifica del potere in capo al soggetto che ha materialmentesottoscritto l'atto (Cass., n. 20093/2025; Cass., n. 21972/2024; Cass., n.8814/2019); e dall’altro, “restando la responsabilità dell’atto in capo alfunzionario delegante, la delega non deve nemmeno essere motivata”(Cass., n. 17805/2026, in motivazione; Cass., n. 33189/2024).6. Il quarto motivo di ricorso concerne la violazione e/o falsaapplicazione dell’art. 67, comma 1, lett. b, del d.p.r. n. 917/1986, peravere i giudici di secondo grado ritenuto sussistenti i presupposti dellaplusvalenza, nonostante “nessuna “suscettibilità edificatoria” poteva dirsiesistente in relazione al fondo rustico oggetto di cessione (…) perl’esistenza già prima della stipula del rogito del 2009 di una imponenteopera di edificazione pari a 1.453,32 mq., corrispondente a ben 7.838,89mc.” (pag. 46 del ricorso per cassazione).Numero registro generale 6536/2019Numero sezionale 5015/2026Numero di raccolta generale 22802/2026Data pubblicazione 06/07/2026Il motivo è fondato, sulla scorta del più recente orientamentogiurisprudenziale di legittimità (dal quale non v’è ragione per discostarsi),escludere in radice la relativa qualificazione in termini di “suscettibilità diutilizzazione edificatoria”, ai sensi e per gli effetti dell’art. 67, comma 1,lett. b, d.p.r. n. 917/1986. Cass., n. 32255/2024, ha enunciato, alriguardo, il seguente principio di diritto: “in materia di imposte ipotecariee catastali, ai sensi dell’art. 67 comma 1, lett. b), del d.P.R. n. 917 del1986, secondo una ricostruzione uniforme sia ai fini delle imposte diretteche indirette, deve escluso che la compravendita di un fabbricato inrelazione al quale sia stata stipulata tra il Comune ed il proprietario unaconvenzione per la sua sopraelevazione possa in conseguenza riqualificarsicome vendita di un’area edificabile, anziché di un fabbricato”. Inmotivazione, tale pronuncia richiama Cass., n. 5088/2019, secondo cui “intema di IRPEF, ai fini della tassazione separata, quali ‘redditi diversi’, delleplusvalenze realizzate a seguito di cessioni, a titolo oneroso, di terrenidichiarati edificabili in sede di pianificazione urbanistica, l’alternativa tra“edificato” e “non edificato” non ammette un tertium genus, con laconseguenza che la cessione di un edificio, anche ove le parti abbianopattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, nonpuò essere riqualificata dall’Amministrazione finanziaria come cessione delterreno edificabile sottostante, neppure se l’edificio non assorbeintegralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste,essendo inibito all’Ufficio, in sede di riqualificazione, superare il diversoregime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per la cessione diedifici e per quella dei terreni”. Si legge, ancora, in Cass., n. 7342/2026:“come ulteriormente rilevato da questa Corte (Cass. 09/12/2021, n.39133), con riguardo alle imposte dirette, la disposizione dell'art. 67,comma 1, lett. b, e 68 del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917, cheassoggetta a tassazione, quali «redditi diversi», le plusvalenze realizzate aNumero registro generale 6536/2019Numero sezionale 5015/2026Numero di raccolta generale 22802/2026Data pubblicazione 06/07/2026seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazioneedificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento dellacessione, non è applicabile alle cessioni aventi ad oggetto, non un terreno«suscettibile di utilizzazione edificatoria», ma un terreno sul quale insorgeun fabbricato e che, quindi, è da ritenersi già̀ edificato; l'entità̀ sostanzialedel fabbricato non può̀ essere mutata in terreno suscettibile di potenzialità̀edificatoria, sulla base di presunzioni derivate da elementi soggettivi,interni alla sfera dei contraenti, e, soprattutto, la cui realizzazione (nelcaso di specie, attraverso la demolizione del fabbricato) è futura (rispettoall'atto oggetto di tassazione), eventuale e rimessa alla potestà̀ disoggetto diverso (l'acquirente) da quello interessato dall'imposizionefiscale (Cass. 21/02/2014, n. 4150; Cass. 09/07/2014, n. 15629; Cass.12/11/2016, n. 7853; Cass. 23/01/2018, n. 1674; Cass. 12/04/2019, n.10393; Cass. 06/09/2019, n. 22409; Cass. 22/10/2020, n. 23077; Cass.08/02/ 2021, n. 3006; Cass. 16/03/2021, n. 7377; Cass. 19/03/2021, n.7917; Cass., 12/05/2021, n. 12528; Cass. 10/06/2021, n. 13674). Tantovale anche qualora l'alienante abbia presentato domanda di concessioneedilizia per la demolizione e la ricostruzione dell'immobile e,successivamente alla compravendita, l'acquirente abbia richiesto la voltura9 nominativa dell'istanza, in quanto la ratio ispiratrice della disposizionecitata tende ad assoggettare ad imposizione la plusvalenza che troviorigine non da un'attività̀ produttiva del proprietario o possessore, madall'avvenuta destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazioneurbanistica (Cass. 09/07/2014, n. 15629; Cass. 23/01/2018, n. 1674;Cass. 12/04/ 2019, n. 10393). Ciò̀ che rileva, dunque, ai finidell'applicabilità̀ della norma in esame, è la destinazione edificatoriaoriginariamente conferita ad area non edificata, in sede di pianificazioneurbanistica, e non quella ripristinata, conseguentemente ad intervento —su area già edificata — operata dal cedente o dal cessionario (Cass.21/02/2019, n. 5088). Non è, quindi, possibile porre a carico del venditoreNumero registro generale 6536/2019Numero sezionale 5015/2026Numero di raccolta generale 22802/2026Data pubblicazione 06/07/2026dell'edificio sorto su terreno (già̀) edificabile una (affermata) plusvalenzaanche solo commisurata all'ulteriore capacità edificatoria non (ancora)sviluppata, perché́ si tratterebbe di porre su un soggetto diverso (ilvenditore) una tassazione che il legislatore ha fissato già̀ in capo alcompratore. Né si deve pensare che in tal modo il venditore si sottragga aipropri obblighi fiscali: infatti, nel prezzo di cessione dell'edificio, comenella rendita catastale, è computata anche la capacità edificatoriainespressa. Detta in altri termini, la norma in oggetto non intende colpirela capacità edificatoria residua (c.d. volumetria, cubatura o superficiecoperta rimanente), bensì solo la plusvalenza nella cessione di un terrenoa seguito della primigenia edificabilità̀ prevista in sede di pianificazioneurbanistica. Diversamente opinando sarebbero da considerare soggette aplusvalenza da cessioni di terreno edificabile tutte le alienazioni a titolooneroso di edifici che non abbiano sviluppato integralmente la potenzialità̀edificatoria del lotto su cui insistono, poiché́ potrebbero sempre essereabbattuti e ricostruiti o semplicemente ampliati, a prescinderedall'intenzione delle parti (tra le altre: Cass. 21/02/ 2019, n. 5088; Cass.08/02/2021, n. 3006). In ragione di sopra richiamati principi di diritto,richiamati anche da ultimo da questa Corte nella pronuncia resa dallaSezione tributaria in data 10/01/2024, n. 929, se su un’area insiste unqualsivoglia fabbricato, la stessa area deve dirsi già edificata e non puòessere ricondotta alla previsione di area «suscettibile di utilizzazioneedificatoria» di cui all’articolo 67 del TUIR, atteso che la potenzialitàedificatoria si è già consumata, a nulla rilevando la trasformazione delfabbrica pur già prevista come dimostrato dal rilascio del permesso acostruire con relativa intestazione alla società acquirente come innanziesposto, rientrando tale profilo nell’ambito soggettivo del rapporto tra leparti ma non incidendo in alcun modo sulla natura oggettiva del beneall’atto della cessione a titolo oneroso”.Numero registro generale 6536/2019Numero sezionale 5015/2026Numero di raccolta generale 22802/2026Data pubblicazione 06/07/20267. Il quinto ed ultimo motivo censura la violazione dell’art. 112 c.p.c. inrelazione all’art. 360, n. 4, c.p.c., per avere la CTR omesso di pronunciarsisul motivo d’appello con il quale la ricorrente aveva lamentato la mancatapronuncia, a sua volta, dei giudici di primo grado sul motivo di ricorso concui la Gogliucci aveva dedotto di non aver incassato alcunché delcorrispettivo nell’anno 2009, con conseguente radicale inconfigurabilità diqualsivoglia plusvalenza a suo carico.Il motivo è assorbito dall’accoglimento del precedente.8. All’accoglimento del ricorso può conseguire la decisione nel meritodella causa (non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto), nelsenso dell’accoglimento dell’originario ricorso della contribuente avversol’avviso di accertamento in contestazione.9. Le spese (liquidate in dispositivo) seguono la soccombenza perquanto riguarda il presente giudizio di legittimità, venendo, invece,compensate relativamente ai gradi di merito, in considerazione delconsolidarsi dell’orientamento giurisprudenziale in questa sede sposato inepoca successiva alla definizione del giudizio d’appello. P.Q.MDichiara inammissibile il primo motivo di ricorso;rigetta il secondo e il terzo motivo di ricorso;accoglie il quarto motivo di ricorso, assorbito il quinto;cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie l’originarioricorso della contribuente;compensa le spese dei giudizi di merito;condanna l’Agenzia delle Entrate al pagamento delle spese del giudizio dilegittimità, che si liquidano in € 1.400,00 per compensi professionali ed €200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 18/6/2026.Il PresidenteValentino Lenoci