Cassazione n. 18325/2026

o Panariti, presso il cui studio in Roma, [OSCURATO:PERSONA] n.38, sono elettivamente domiciliate, come da atto di costituzione di nuovodifensore e relativa procura speciale;-Ricorrenti-ControCOMUNE [OSCURATO:PERSONA], in persona del Sindaco in carica e pro-tempore, rappresentato e difeso dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA], edelettivamente domiciliato in Roma, [OSCURATO:PERSONA] n. 1, presso lo studiodell’Avv. [OSCURATO:PERSONA];-Controricorrente-avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale del Piemonte,Sez. 4, n. 122/4/2020, pronunziata il 3 dicembre 2019, depositata in data21 gennaio 2020 e non notificata;Numero registro generale 27547/2020Numero sezionale 4717/2026Numero di raccolta generale 18325/2026Data pubblicazione 06/06/2026udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 29/5/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1.Con sentenza della [OSCURATO:PERSONA] delPiemonte n. 122/2020, depositata il 21 gennaio 2020 e non notificata,veniva riformata la decisione n. 73/2008 della Commissione tributariaprovinciale di Alessandria che aveva accolto il ricorso delle contribuentiavverso gli avvisi di accertamento notificati a titolo di ICI per gli annid’imposta 2002, 2003 e 2004, con riguardo ad immobili di loro proprietà,soggetti a vincolo idrogeologico a causa della nota alluvione del 1994.I giudici di secondo grado, in sede di giudizio di rinvio a seguito diannullamento della sentenza già emessa dalla Commissione tributariaregionale del Piemonte n. 93/2010 (Cass., 12 luglio 2018, n. 18429),statuivano che: «…correttamente, quindi, il Comune di Alessandria, nelcaso di specie ha considerato il quinto comma dell’art. 5 D. Lgs. n.504/1992, il quale, tenuto conto di quanto stabilito dal primo comma(“Base imponibile dell’imposta [comunale sugli immobili] è il valore degliimmobili di cui al comma 2 dell’art. 1”) dispone che “Per le areefabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al1° gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territorialedi ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita,agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per lacostruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventianaloghe caratteristiche”. L’amministrazione comunale, infatti, utilizzandoquale parametro di riferimento il prezzo, pari a €. 1.033.000,00, dellavendita dei beni, avvenuta nel 2004, ha congruamente determinato, qualibasi imponibili dell’imposta, gli importi di € 988.323,40 per l’anno 2002, di€. 993.786,71 per l’anno 2003, di €. 1.013.768,62 per l’anno 2004.».Numero registro generale 27547/2020Numero sezionale 4717/2026Numero di raccolta generale 18325/2026Data pubblicazione 06/06/2026Quindi la Commissione tributaria regionale respingeva la domandaformulata dalle contribuenti, condannandole alla rifusione delle speseprocessuali relative all’intero giudizio.2. Per la cassazione della sentenza della Commissione tributariaregionale ricorrono le contribuenti, formulando un unico motivo articolatosu distinti profili di censura.3.Il Comune si è costituito con controricorso notificato il 3 dicembre2020, eccependo l’inammissibilità e l’infondatezza dell’impugnazione.RAGIONI DELLA DECISIONE1.Con l’unico motivo di ricorso, in rubrica «Violazione e falsaapplicazione delle norme di diritto (art. 360 n. 3, c.p.c.): A. violazione efalsa applicazione dell’art. 5, comma 5, D. Lgs. 504-30/12/1992; B.violazione e falsa applicazione degli artt. 7, 32, 63, IV co, D. Lgs.546/1992 e art. 183, VI co., c.p.c., nonché degli artt. 115 e 116 c.p.c. »,le contribuenti censurano la sentenza per non essersi i giudici regionaliprincipio di diritto ivi enunciato - secondo il quale l’edificabilità delle aree,inserite come tali nello strumento urbanistico, è rimasta anche inpresenza dei vincoli pubblicistici, fatta salva la rilevanza di questi vincoli(nella specie geologici) non sull’edificabilità in sé, ma sul minore valore dimercato delle aree vincolate - omettendo di procedere all’accertamento diulteriori fatti e a nuovo esame della fattispecie, come indicato dallasentenza.A tal fine, secondo le ricorrenti, la Corte regionale, stante il chiarodisposto dell’art. 5, D. Lgs. n. 504/1992, che impone la determinazionedel valore venale in comune commercio alla data del 1° gennaio dell’annodi imposizione, non poteva fare riferimento al corrispettivo indicatonell’atto di compravendita dei terreni, stipulato il 6 agosto 2004 eall’evidenza irrilevante rispetto alle annualità di imposta 2002/2003.Inoltre, la stessa norma impedirebbe di fare rinvio al prezzo diNumero registro generale 27547/2020Numero sezionale 4717/2026Numero di raccolta generale 18325/2026Data pubblicazione 06/06/2026compravendita degli immobili per tutto il 2004, trattandosi del prezzo diuna transazione intervenuta molto tempo dopo il 1° gennaiodell’annualità, data in cui il valore era di molto inferiore.Le contribuenti richiamano inoltre l’art. 5 cit. secondo il quale ladeterminazione del valore venale deve avvenire con riferimento ai prezzimedi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghecaratteristiche e non in forza del prezzo della compravendita degli stessi.Osservano che, in ogni caso, i giudici di appello avrebbero dovutoprocedere all’accertamento di “ulteriori fatti” e a “nuovo esame dellafattispecie”, al fine di determinare “il minor valore di mercato delle areevincolate”, secondo quanto stabilito dall’ordinanza di rinvio.2. Preliminarmente devono essere disattese le eccezioni diinammissibilità del ricorso, siccome fondato su un motivo la cuiformulazione sovrappone censure tra loro non omogenee, oltre chetendenti a un nuovo apprezzamento dei fatti. Al contrario di quantoritenuto dal controricorrente, il motivo di doglianza contiene una precisa eintellegibile critica della sentenza impugnata, alla luce del principio didiritto enunciato dalla Corte di legittimità e delle norme che si assumonoviolate. Non conferente è inoltre la censura del Comune nella parte in cuiha rappresentato che con il ricorso le contribuenti hanno inteso sollecitareuna diversa valutazione di merito, laddove i temi proposti assumonovalenza squisitamente giuridica.2.1. Il motivo è fondato nei termini che seguono.Come ritenuto dalla Corte, l’esistenza del vincolo idrogeologico nonesclude la natura fabbricabile dell’area - rilevante ex art. 2 del d. lgs. n.504 del 1992 e desunta dalla qualificazione attribuita nel piano regolatoregenerale adottato dal Comune - ma incide soltanto sulla concretavalutazione del relativo valore venale, riducendo, quindi, la baseimponibile (Cass., 18 maggio 2026, n. 14808; Cass., 3 ottobre 2023, n.27896; Cass., 24 luglio 2019, n. 19963). In tal senso si è espressa ancheNumero registro generale 27547/2020Numero sezionale 4717/2026Numero di raccolta generale 18325/2026Data pubblicazione 06/06/2026l’ordinanza n. 18429/2018, che ha rinviato alla Corte regionale per nuovoesame, affermando «…Nel caso in esame, alla stessa stregua di quantoaffermato di recente da questa Corte con le suddette pronunce, laedificabilità delle aree (terreni), inserite come tali nello strumentourbanistico, è rimasta (ai fini tributari) anche in presenza dei vincolipubblicistici, fatta salva la rilevanza di questi vincoli (nella speciegeologici) non sull’edificabilità in sé ma sul minor valore di mercato dellearee vincolate. A supporto di tale tesi non può non evidenziarsi che ilComune di Alessandria ebbe a rimuovere il vincolo (geologico) nel 2005.».2.2. Sul punto la valutazione del Giudice regionale si è sviluppata,escludendo la rilevanza del valore catastale correlabile ai terreni agricoli,basandosi sulla ritenuta congruità della determinazione dell’Ufficio, ilquale utilizzando quale parametro di riferimento il prezzo, pari a euro1.033.000,00, della vendita dei beni, avvenuta nel 2004, avrebbe poicalcolato quale base imponibile dell’imposta, i diversi importi relativi allevarie annualità.2.3. [OSCURATO:PERSONA] regionale non si è conformata ai parametriindicati dall’art. 5, comma 5, d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, il qualestabilisce che: «Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quellovenale in comune commercio all’1 gennaio dell'anno di imposizione,avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice diedificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventualilavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzimedi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghecaratteristiche». La decisione della Commissione risulta in contrasto condetta disposizione, non avendo tenuto conto di tali indici, affidandosi,invece, a valutazioni desunte dal prezzo di compravendita dei beni,risultante da un atto stipulato in epoca successiva alle annualità diriferimento ai fini dell’imposta, ridotto in relazione agli anni precedentisenza alcuna specificazione in ordine ai criteri applicati.Numero registro generale 27547/2020Numero sezionale 4717/2026Numero di raccolta generale 18325/2026Data pubblicazione 06/06/20262.4. La valutazione del Giudice d’appello e, conseguentemente, larelativa pronunzia, sono errate in diritto anche rispetto al decisum diquesta Corte, in quanto, non commisurandosi ai vari indici valutativinormativi previsti e assumendo quale unico riferimento il prezzo dellacompravendita dei terreni, desunto da un atto stipulato in data 6.8.2004,si pongono in contrasto con i tassativi criteri di cui al menzionato art. 5,comma 5, d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, il cui necessario rispetto nellavalutazione in rassegna è stato più volte ribadito, precisandosi che:- «Detti criteri normativamente determinati devono considerarsitassativi, il giudice di merito, investito della questione del valore attribuitoad un'area fabbricabile, non può esimersi dal verificarne lacorrispondenza, tenuto conto dell'anno di imposizione, ai predettiparametri, con una valutazione incensurabile in sede di legittimità,qualora congruamente motivata (Cass 2017 nr 12273)» (così Cass., Sez.VI-T, 26 marzo 2021, n. 8614);- «In tema di imposta comunale sugli immobili, ai fini delladeterminazione del valore imponibile è indispensabile che la misura delvalore venale in comune commercio sia ricavata in base ai parametrivincolanti previsti dal D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 5, comma 5, che, per learee fabbricabili, devono avere riguardo alla zona territoriale diubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita,agli oneri per gli eventuali lavori di adattamento del terreno necessari perla costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di areeaventi analoghe caratteristiche (v. Cass., Sez. V, 30 settembre 2019, n.24309), come già era stato chiarito da questa Corte, segnalandosi, inparticolare, che il «[…] valore venale in comune commercio alla data del1° gennaio del relativo anno d'imposizione di cui all'art. 5, comma 5, deld.lgs. n. 504/1992, […] deve essere accertato avuto riguardo a ciascunodegli elementi ivi indicati» (così Cass., n. 13726/2024; Cass., Sez. VI T,10 gennaio 2017, n. 310, che richiama Cass., Sez. 5, 19 dicembre 2003,Numero registro generale 27547/2020Numero sezionale 4717/2026Numero di raccolta generale 18325/2026Data pubblicazione 06/06/2026n. 19515; Cass., Sez. 5, 15 giugno 2010, n. 14385; Cass., Sez. 5, 11maggio 2012, n. 7297; Cass., Sez. 5, 27 febbraio 2015, n. 4093; Cass.,Sez. 6-5, ord. 11 marzo 2015, n. 4817);- risulta in tale prospettiva esclusa «[…] ogni ipotesi di valutazioneequitativa, giacché la determinazione del valore dell’area e, dunque, dellabase imponibile, deve essere il risultato di un giudizio estimativo, che nonè riconducibile alla cd. equità sostitutiva, consentita nei soli casi previstidalla legge, che attiene al piano delle regole sostanziali utilizzabili infunzione della pronuncia ed attribuisce al giudice il potere di prescinderenella fattispecie dal diritto positivo (cfr., tra le tante, da ultimo, Cass.,Sez. T., 29 maggio 2023, n. 14869; Cass., Sez. T, 16 febbraio 2023, n.4939 cit., rese tra le stesse parti; Cass., Sez. T 30 dicembre 2022, n.38161, che richiamano Cass., Sez. V, 6 dicembre 2018, n. 4952).2.5. In definitiva, la Commissione non si è attenuta al principio didiritto secondo il quale il vincolo idrologico, pur non spiegando effettisull’edificabilità del bene, incide nondimeno sulla concreta determinazionedel relativo valore venale e, conseguentemente, sulla base imponibile. IlGiudice del rinvio dovrà, quindi, rinnovare il predetto scrutinio, valutandola corretta attribuzione del valore del bene, secondo i parametri di cuiall’art. 5, quinto comma, del D. Lgs. n. 504/1992.3. Per quanto sopra osservato, il ricorso principale va accolto; lasentenza impugnata va cassata e la causa rinviata alla Corte di giustiziatributaria di secondo grado del Piemonte, in diversa composizione, perl’accertamento sopra indicato e per regolare anche le spese del presentegiudizio di legittimità. P.Q.Mla Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia lacausa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Piemonte, indiversa composizione, per l’accertamento sopra indicato, e per regolareanche le spese del presente giudizio di legittimità.Numero registro generale 27547/2020Numero sezionale 4717/2026Numero di raccolta generale 18325/2026Data pubblicazione 06/06/2026Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi da remoto,del 29.5.2026.Il PresidenteDott. [OSCURATO:PERSONA]