Cassazione n. 30222/2025

eguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 10190/2023 R.G. proposto da [OSCURATO:PERSONA] s.p.a., in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall'Avv. [OSCURATO:PERSONA] e dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA] – ricorrente – contro Comune di Cagliari, in persona del sindaco p.t., rappresentata e difesa dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA] – controricorrente – avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] della Sardegna, sezione 1, n. 798 del 2022 depositata il 28/10/2022. Udita la relazione svolta nella udienza del 17/10/2025 dalla [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] La controversia ha ad oggetto un avviso di accertamento (n. 13L/1) con cui il Comune di Cagliari (d’ora in poi controricorrente) ha chiesto a [OSCURATO:PERSONA] s.p.a. (d’ora in poi ricorrente) il pagamento dell’ICI per l’anno 2011 per un cespite immobiliare accatastato alla F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 10190/2023 sez. A, del Comune di Cagliari, foglio 18, mappale 5091, sub. 24, 25, Numero sezionale 6919/2025Numero di raccolta generale 30222/2025 26 e 27, categoria F3 (fabbricato in corso di costruzione), Data pubblicazione 16/11/2025 sopraelevato al primo piano di un fabbricato sito in Cagliari, sopra un piano terra già ultimato, accatastato come attività commerciale, quest’ultimo a sua volta costruito su un piano seminterrato accatastato come autorimessa. La CGT I ha accolto il ricorso. La [OSCURATO:PERSONA] ha riformato la pronuncia di primo grado sulla base delle seguenti ragioni: - deve essere condiviso l’orientamento giurisprudenziale di legittimità (Cass. n. 11694 del 2011), secondo cui “è significativo unicamente l’accatastamento reale, perché l’accatastamento c.d. fittizio – istituzionalmente privo di rendita – non fornisce la base imponibile ex art. 5 del d.lgs. 504/1992, né evidenzia una fattispecie autonoma per capacità contributiva; - in particolare, il classamento nella categoria F/3 (“unità in corso di costruzione”) – pur essenziale ai negozi civilistici su cosa futura – non segnala una capacità contributiva autonoma rispetto a quella evidenziata dalla proprietà del suolo edificabile; - in presenza di un tale classamento, quindi, e fermi i controlli pubblici sulla relativa appropriatezza, l’imposta può attingere solo l’area edificatoria, con la base imponibile fissata dall’art. 5, comma 6, d.lgs. n. 504 del 1992 (valore dell’area tolto il valore del fabbricato in corso d’opera); - in tema di imposta comunale sugli immobili, l’accatastamento di un nuovo fabbricato nella categoria fittizia delle unità in corso di costruzione non è presupposto sufficiente per l’assoggettamento ad imposta del fabbricato stesso, salva la tassazione dell’area edificatoria e la verifica sulla pertinenza del classamento; - l’imposta dovuta complessivamente corrisponde al valore della frazione di cubatura e come disposto dal citato art. 5, comma 6, d.lgs. 504792, la base imponibile è stata calcolata tenendo conto 2 F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 10190/2023 del valore dell’area, e non anche del fabbricato in corso di Numero sezionale 6919/2025Numero di raccolta generale 30222/2025 costruzione; Data pubblicazione 16/11/2025 - la Risoluzione del Ministero dell'Economia e Finanze (MEF) n. 8 del 22/07/2013 è antecedente alle sentenze della Corte di cassazione n. 11694/2017 e Cass. 10082/2014 e non ha valore vincolante erga omnes e soprattutto si occupa di un caso differente da quello in esame, riferendosi a un lastrico solare finalizzato alla realizzazione di un impianto fotovoltaico, da asservire all'immobile sottostante. In questo caso il lastrico solare è parte integrante dell'edificio sottostante, di cui concorre alla determinazione della rendita complessiva, sulla cui base si applicherà l'imposta e non è parte dell’impianto fotovoltaico in corso di costrizione. - il regolamento comunale versato in atti, all’art. 5 co. 1 prevede che “i fabbricati in corso di costruzione sono assoggettati all’IMU in ragione del valore imponibile dell’area su cui viene edificato l’immobile o su cui risulta in corso di edificazione, fino al loro definitivo accatastamento e l’attribuzione in atti del classamento catastale”, per cui la norma è legittima e va applicata; - nel caso che ci occupa, la sopraelevazione di un piano, costituente base imponibile, è il valore del solaio e non rileva che il sedime sottostante il piano terra sia già occupato dal fabbricato. La capacità contributiva è data dalla idoneità di tale sedime di esprimere ulteriore capacità edificatoria per un ulteriore piano, peraltro già costruito al grezzo; Avverso la sentenza la ricorrente ha proposto ricorso fondato su due motivi, mentre il comune si è costituito con controricorso. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con il primo motivo di ricorso la ricorrente prospetta, ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., la violazione degli artt. 2 e 5 del d.lgs. n. 504 del 1992. La ricorrente sostiene l’erroneità della sentenza impugnata che non ha tenuto conto del fatto che l’immobile insiste su un altro già accatastato e che non esiste 3 F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 10190/2023 alcuna area di sedime utilizzabile, per cui a suo avviso, l’elemento Numero sezionale 6919/2025Numero di raccolta generale 30222/2025 decisivo ai fini dell’imposizione fiscale, è rappresentato Data pubblicazione 16/11/2025 esclusivamente dall’ultimazione o dall’utilizzo dell’immobile. Richiama a conforto della propria interpretazione altri precedenti giurisprudenziali per sostenere l’applicazione dell’art. 2, lett. a), del d.lgs. n. 504 del 1992. Censura la sentenza impugnata anche nella parte in cui ha ritenuto legittimo l’operato del comune che non ha tenuto conto della risoluzione n. 8 del 22/07/2013 del MEF antecedente alle pronunce di legittimità n. 10082 del 2014 e 11694 del 2017 e non avrebbe valore vincolante riferendosi a casi diversi 2. Il secondo motivo prospetta, ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., l’omesso esame di un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti riguardante la nota del MEF al Comune di Cagliari. 3. La questione posta nel presente giudizio riguarda la sussistenza o meno del presupposto impositivo e il criterio di determinazione del tributo ICI per un fabbricato in corso di costruzione insistente su fabbricati già accatastati ai quali già si applica la predetta imposta. Essa merita un approfondimento in pubblica udienza, nel contraddittorio delle parti, sul ruolo che in tale fattispecie devono avere l’art. 2 e l’art. 5 del d.lgs. n. 504 del 1992. Ai sensi dell’art. 2 del citato d.lgs., a) per fabbricato si intende l'unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano, considerandosi parte integrante del fabbricato l'area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza; il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all'imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato; b) per area fabbricabile si intende l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi 4 F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 10190/2023 Numero sezionale 6919/2025 ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate Numero di raccolta generale 30222/2025Data pubblicazione 16/11/2025 secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità. L’art. 5 del richiamato d.lgs., volto all’individuazione della base imponibile prevede che: “6. In caso di utilizzazione edificatoria dell'area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma dell'articolo 31, comma 1, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457, la base imponibile è costituita dal valore dell'area, la quale è considerata fabbricabile anche in deroga a quanto stabilito nell'articolo 2, senza computare il valore del fabbricato in corso d'opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato”. Esiste un orientamento di legittimità secondo il quale, in tema di ICI, ai fini della determinazione della base imponibile di un appartamento in costruzione al primo piano dell'edificio, non trova applicazione l'art. 5, comma 6, del d. lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, che disciplina l'utilizzazione edificatoria dell'area (individuando come base imponibile il valore dell'area stessa), ma l'art. 2, comma primo, lettera a), che per l'assoggettabilità ad imposta del "fabbricato di nuova costruzione" individua due criteri alternativi: la data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, quella di utilizzazione. Il caso esaminato dalla pronuncia ora richiamata è quasi del tutto sovrapponibile alla presente fattispecie e, in quella occasione, la S.C. ha motivato sull’insussistenza dei presupposti per l’applicazione dell’imposta, in quanto, il comune non poteva assoggettare ad ICI l'area su cui si sviluppava la cubatura in relazione alla quale era stata conseguita la concessione edilizia per l'appartamento al primo piano, non essendovi altra "area fabbricabile" che quella su cui insisteva l'appartamento a suo 5 F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 10190/2023 tempo realizzato al piano terreno (Cass., Sez. 5, n. 23347/2004Numero sezionale 6919/2025Numero di raccolta generale 30222/2025, Rv. 578723 - 01). Data pubblicazione 16/11/2025 È stato, nello stesso senso affermato, che, in tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), la nozione di fabbricato, di cui all'art. 2 del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, rispetto all'area su cui esso insiste, è unitaria, nel senso che, una volta che l'area edificabile sia comunque utilizzata, il valore della base imponibile ai fini dell'imposta si trasferisce dall'area stessa all'intera costruzione realizzata. Per l'applicazione dell'imposta sul "fabbricato di nuova costruzione", infatti, la norma individua due soli criteri alternativi: la data di ultimazione dei lavori, ovvero, se antecedente, quella di utilizzazione, senza alcun riferimento alla divisione del fabbricato in piani o porzioni (Cass., Sez. 5, n. 22808/2006, Rv. 595466 – 01, Sez. 5, n. 10735/2013, Rv. 626501 - 01). Esiste un diverso orientamento secondo cui in tale ipotesi trova, invece, applicazione l’art. 5 del d.lgs. n. 504 del 1992, il quale è stato ritenuto riferibile anche alle ipotesi di area sulla quale è stata edificata un'abitazione in cui vi sia stato ampliamento mediante sopraelevazione (Cass., Sez. 5, n. 10082/2014, Rv. 630831 - 01). È stato, in particolare, affermato che “il meccanismo divisato dal legislatore è nel senso di non considerare ai fini ICI il fabbricato in corso di ristrutturazione e in suo luogo di considerare invece come fabbricabile l'area su cui lo stesso insiste. L’area, cioè, ridiventa fabbricabile ab origine, fino a che la ristrutturazione dell'immobile non viene completata. E questo perché, venuta meno la tassabilità del fabbricato, viene tassata l'area come se il fabbricato non esistesse. Ed anzi deve essere osservato che l'art. 5, comma 6, d.lgs. 546 cit. stabilisce che l'area su cui insiste la ristrutturazione è da considerarsi fabbricabile ai fini ICI anche in deroga all'art. 2, lett. b), d.lgs. n. 504 cit. norma per cui, ad esempio, è stabilito che "per area fabbricabile si intende l'area utilizzabile a scopo edificatorio in 6 F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 10190/2023 Numero sezionale 6919/2025 base agli strumenti urbanistici generali o attuativi". [OSCURATO:PERSONA] di raccolta generale 30222/2025Data pubblicazione 16/11/2025 soggetta a ICI è tutta l'area, anche se inedificabile secondo gli strumenti urbanistici ordinari”. Tenuto conto anche del recente arresto, secondo cui, gli elementi della fattispecie impositiva sono prestabiliti dalla legge secondo criteri di certezza e tassatività, e che - nel caso dell'Ici - la legge sottopone ad imposta (art.1 d.lgs. 504/92) unicamente (il possesso di) queste tre ben definite tipologie di beni immobili: fabbricati, aree fabbricabili, terreni agricoli (Cass., Sez. 5, n. 17815/2017, Rv. 645016 - 01), si ritiene opportuna la trattazione in pubblica udienza del presente giudizio, anche al fine di verificare se è possibile nella presente fattispecie, riguardante l’ICI su un fabbricato, affermare che si tratti di area, attraverso una fictio iuris, senza introdurre un’ipotesi ulteriore rispetto a quelle indicat