Cassazione n. 01821/2023

o la seguente ORDINANZA sul ricorso (iscritto al N.R.G. 11721/2018) proposto da: [OSCURATO:PERSONA].DEL. di [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]. ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), in persona del suo legale rappresentante pro – tempore, rappresentata e difesa, giusta procura a margine del ricorso, dagli Avv.ti [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], nel cui studio in Ercolano, via 4 Orologi n. 19, ha eletto domicilio; -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 75P06 B715G) e PETRACCA Clotilde (C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 82E54 B715D), rappresentati e difesi, giusta procura a margine del controricorso, dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliati in Roma, via Tuscolana n. 16, presso lo studio dell’Avv. [OSCURATO:PERSONA]; -controricorrenti - R.G.N. 11721/18 C.C.20/12/2022 Vendita immobile –Esecuzione specifica –Natura abusiva –Lavori extra-contratto avverso la sentenza della Corte d’appello di Napoli n. 607/2018, pubblicata in data 8 febbraio 2018, notificata in data 19 febbraio 2018; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 20 dicembre 2022 dal Consigliere relatore [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1.–Con atto di citazione notificato il 12 gennaio 2009, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] convenivano, davanti al Tribunale di [OSCURATO:PERSONA], la SI.DEL. di [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]., chiedendo che fosse disposto, in loro favore, il trasferimento della proprietà dell’immobile sito in Sparanise, via Municipio n. 9, previa riduzione del prezzo e risarcimento dei danni. Al riguardo, gli attori esponevano: che in data 26 ottobre 2005 avevano stipulato, nella qualità di promissari acquirenti, con la società convenuta, nella qualità di promittente venditrice, un contratto preliminare di vendita, avente ad oggetto l’immobile in premessa emarginato, per il prezzo di euro 170.000,00, di cui euro 20.000,00 versati all’atto della sottoscrizione del preliminare; che la restante somma avrebbe dovuto essere pagata entro date contrattualmente stabilite mentre il saldo di euro 120.000,00 doveva essere versato alla stipula del definitivo; che l’immobile oggetto della promessa era stato loro consegnato solo nel mese di febbraio 2008; che anche dopo tale consegna la SI.DEL. aveva immotivatamente rifiutato di stipulare l’atto definitivo, benché fosse stato comunicato, sin dal mese di ottobre 2007, che la banca cui si erano rivolti aveva erogato il mutuo richiesto; che avevano sopportato ulteriori costi per la realizzazione del rivestimento in mattoncini della “cantinola” sottostante al terrazzo, allo scopo di eliminare l’umidità presente; che in data 7 ottobre 2008 i Vigili urbani del Comune di Sparanise, all’esito del sopralluogo effettuato, avevano riscontrato irregolarità commesse dalla SI.DEL. nella realizzazione della “cantinola”, malgrado il permesso a costruire prevedesse la possibilità di realizzazione di una mera intercapedine; che, per l’effetto, la sentenza costitutiva di trasferimento coattivo della proprietà doveva essere disposta previa riduzione del prezzo per l’abuso edilizio indicato e il conseguente deprezzamento dell’immobile; che, in ogni caso, erano stati patiti danni per euro 5.000,00, in ordine alle sostenute spese di locazione di altro immobile fino al tempo della consegna, per euro 15.000,00, quanto alle opere eseguite sul bene, oltre ad euro 50.000,00 per i danni non patrimoniali residuati. Si costituiva in giudizio laSI.DEL. di [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]., la quale resisteva alla domanda, sostenendo che l’abuso edilizio fosse stato perpetrato dagli attori; deduceva, altresì, l’inammissibilità della domanda di riduzione del prezzo, per la maturata decadenza della denuncia dei vizi e difetti ovvero delle presunte irregolarità. Inoltre, in via riconvenzionale, chiedeva che fosse pronunciata la risoluzione del preliminare per grave inadempimento imputabile ai promissari acquirenti, con condanna degli stessi al ristorodei danni subiti, da liquidarsi nella misura di euro 260.000,00; in via subordinata, chiedeva la condanna degli stessi al pagamento della somma di euro 38.000,00 per le opere extra-capitolato eseguite. Nel corso del giudizio era espletata consulenza tecnica d’ufficio. Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 285/2013, depositata il 31 gennaio 2013, disponeva il trasferimento, in favore di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], del diritto di proprietà sulla porzione di fabbricato in oggetto, subordinatamente al pagamento del residuo prezzo di euro 120.000,00, oltre interessi; rigettava ogni altra domanda accessoria, subordinata e riconvenzionale. In particolare, la sentenza rilevava che, sulla scorta della disposta consulenza tecnica d’ufficio, era stato accertato che, mentre nel permesso a costruire e nella successiva variante parte delle pertinenze dell’appartamento era indicata come intercapedine, nel contratto preliminare tali locali erano stati qualificati come “cantinole e ripostigli”. All’esito, i Vigili urbani ne avevano ordinato l’eliminazione immediata. 2.– Con atto di citazione notificato il 12 marzo 2014, proponeva appello la SI.DEL. di [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]., la quale contestava l’accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica e correlativamente il rigetto della domanda riconvenzionale di risoluzione per grave inadempimento dei promissari acquirenti, nonché l’omessa pronuncia sulla domanda riconvenzionale subordinata di condanna al pagamento delle opere realizzate extra-capitolato. Si costituivano nel giudizio di impugnazione [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], i quali spiegavano appello incidentale, nella parte in cui il Giudice di prime cure aveva disatteso le domande di riduzione del prezzo e di risarcimento danni. Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di Napoli, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettava l’appello principale e l’appello incidentale e, per l’effetto, confermava la pronuncia impugnata. A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte territoriale rilevava, per quanto interessa in questa sede: a ) che il preliminare di vendita del 26 ottobre 2005 prevedeva che la società SI.DEL. si obbligasse a vendere i locali sottostanti alla terrazza, descritti quali “cantinole e ripostigli per una superficie di circa mq. 50,00”, mentre nell’ordinanza dell’Ufficio tecnico comunale – che aveva disposto la rimozione, nei confronti dei promissari acquirenti e della società promittente alienante, di tutte le opere abusivamente riscontrate – i locali erano specificamente denominati come “intercapedine”, sicché l’utilizzazione, per fini non compatibili con la specifica destinazione urbanistica, era stata determinata dalla diversa classificazione catastale riportata nel preliminare; b ) che nella medesima ordinanza non era stato specificato che nei locali in questione fosse stata riscontrata la destinazione a fini abitativi, come era confermato dalla documentazione fotografica allegata alla relazione di consulenza tecnica d’ufficio, da cui si evinceva che detti locali erano attraversati da grossi e ingombranti tubi ed erano adibiti a deposito; c ) che il tecnico incaricato aveva accertato che l’immobile era conforme a quello indicato nei grafici allegati al permesso di costruire, sicché doveva senz’altro escludersi che gli appellati avessero realizzato opere o interventi edilizi di rilevanza tale da comportare l’inalienabilità dell’immobile; d) che non poteva essere addebitato alcun inadempimento ai promissari acquirenti per l’accertata realizzazione di un rivestimento in mattoncini e di servizi igienici in un locale che la promittente alienante aveva catastalmente registrato in difformità dai permessi di costruire ottenuti; e) che doveva essere condiviso l’assunto della sentenza di primo grado, in ordine all’assenza di idonea prova della pattuizione circa l’esecuzione di lavori extra- capitolato, poiché, trattandosi di “patto aggiunto o contrario” al contenuto del preliminare redatto in forma scritta, non era credibile che tale accordo integrativo fosse intervenuto oralmente; f) che a tale mancanza non avrebbe potuto sopperire la prova testimoniale articolata dalla SI.DEL. nel giudizio di primo grado, in quanto capitolata in modo tale da non dare conto delle singole lavorazioni eseguite, dei materiali impiegati e dei costi sostenuti, elementi, questi, che avrebbero dovuto essere comprovati dalla redazione di un computo metrico mai allegato in atti, né sul punto il consulente d’ufficio nominato aveva riferito dell’individuazione di opere a tale titolo realizzate. 3.– Avverso l a sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi, la SI.DEL. di [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]. Hanno resistito con controricorso gli intimati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1.– Con il primo mot ivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, ossia la natura abusiva delle opere realizzate dai promissari acquirenti, oggetto di discussione tra le parti, per avere la Corte di merito disposto l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre, nonostante detti promissari acquirenti avessero illecitamente realizzato, all’interno della “cantinola”, un rivestimento con mattoncini in cotto della parete perimetrale,un rivestimento con mattonelle della parete frontale d’accesso, un bagno di circa mq. 3,50, un lavello dotato di scarico delle acque, in assenza di idoneo titolo abilitativo. 1.1.–Il motivo è inammissibile per due ordini di motivi. In primo luogo, la censura di omesso esame di fatti decisivi è preclusa nell’ipotesi di «doppia conforme», ai sensi dell’art. 348- ter, quinto comma, c.p.c. (applicabile, ai sensi dell’art. 54, secondo comma, del d.l. n. 83/2012, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 134/2012, ai giudizi d’appello introdotti con ricorso depositato o con citazione di cui sia stata richiesta la notificazione dal giorno 11 settembre 2012, tra cui rientra quello di specie), evenienza che è integrata non solo quando la decisione di secondo grado sia interamente corrispondente a quella di primo grado, ma anche quando le due statuizioni siano fondate sul medesimo iter logico - argomentativo, in relazione ai fatti principali oggetto della causa, non ostandovi che il giudice d’appello abbia aggiunto argomenti ulteriori per rafforzare o precisare la statuizione già assunta dal primo giudice (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 7724 del 09/03/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 29222 del 12/11/2019; Sez. 1, Sentenza n. 26774 del 22/12/2016; Sez. 2, Sentenza n. 5528 del10/03/2014). Nella fattispecie, la ricorrente ha espressamente riconosciuto che le ragioni di fatto poste a base della decisione di primo grado e quelle poste a base della sentenza di rigetto dell’appello sono state omologhe. In secondo luogo, il fatto storico in tesi omesso in realtà è stato espressamente considerato dalla pronuncia d’appello, la quale ha, nell’ordine, statuito: a) che l’abuso realizzato, oggetto dell’ordinanza di eliminazione, consistente nella trasformazione di un’intercapedine in “cantinola”, era addebitabile al promittente alienante; b) che in tale ordinanza non vi era alcun riferimento al fatto che i locali fossero stati destinati dai promissari acquirenti ad uso abitativo; c) che la documentazione fotografica allegata alla relazione tecnica d’ufficio escludeva tale destinazione abitativa, in quanto dal corredo fotografico in atti emergeva che detti locali erano attraversati da ingombranti tubi ed erano destinati in concreto ad uso deposito. Quindi, il Giudice del gravame ha concluso nel senso che alcun inadempimento avrebbe potuto essere imputato ai promissari acquirenti per l’accertata realizzazione di un rivestimento in mattoncini e di servizi igienici in un locale che la promittente alienante aveva catastalmente registrato in difformità dai permessi di costruire ottenuti. Ossia che i lavori effettuati dai promissari acquirenti sul locale, riportato nel preliminare quale “cantinola e ripostiglio”, non ne avessero mutato la destinazione dichiarata in contratto. La rivalutazione di tale motivazione non può essere richiesta attraverso il sindacato di legittimità. 2.– Con il secondo motivo la ricorrente lamenta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione o falsa applicazione dell’art. 46, primo comma, del d.P.R. n. 380/2001 nonché degli artt. 2932, primo comma, c.c. e 1453, primo comma, c.c., per avere la Corte territoriale disposto il trasferimento coattivo della proprietà dell’immobile, nonostante i commessi abusi edilizi, sicché si sarebbe imposta la declaratoria di risoluzione del preliminare per inadempimento esclusivamente imputabile ai promissari acquirenti. 2.1.–La critica è infondata. Scrutinando il primo motivo, si è già detto che il Giudice d’appello ha escluso la realizzazione di abusi edilizi a cura dei promissari acquirenti, tali da pregiudicare l’alienabilità del cespite. Segnatamente, la sentenza emessa in secondo grado ha evidenziato che il tecnico incaricato aveva accertato che l’immobile era conforme a quello indicato nei grafici allegati al permesso di costruire, sicché doveva senz’altro escludersi che gli appellati avessero realizzato opere o interventi edilizi di rilevanza tale da comportare l’inalienabilità dell’immobile. Piuttosto, doveva addebitarsi all’appellante promittente alienante il fatto di aver riportato nel preliminare i locali accessori all’appartamento quale “cantinola e ripostiglio”, anziché come “intercapedine”. In ogni caso, si osserva che, con riguardo alle prospettate difformità urbanistico-edilizie e agli abusi da cui sarebbe stato inficiato il cespite oggetto della promessa di alienazione, al momento in cui è stato disposto il trasferimento coattivo della proprietà, la nullità dell’atto traslativo comminata dall’art. 46 del d.P.R. n. 380/2001 e dagli artt. 17 e 40 della legge n. 47/1985 va ricondotta nell’ambito dell’art. 1418, terzo comma, c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, sicché deve qualificarsi come nullità “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve essere riferibile proprio a quell’immobile. Pertanto, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile oggetto dell’atto traslativo, il contratto è valido, a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 30425 del 17/10/2022; Sez. 3, Ordinanza n. 538 del 15/01/2020; Sez. U, Sentenza n. 8230 del 22/03/2019). In applicazione di questi principi, già per come il vizio di nullità è stato dedotto, l’invalidità denunciata non ricorre e, quindi, non sussisteva la preclusione alla pronuncia costitutiva di esecuzione in forma specifica. E tanto perché, quanto alla contestata sussistenza di abusi edilizi, non vi è una norma imperativa, rilevante quale nullità virtuale, né vi è un generale divieto di stipulazione di atti aventi ad oggetto immobili abusivi, al fine di renderli giuridicamente non utilizzabili. Per converso, le doglianze compendiate assumono una concezione virtuale (e non testuale), ovvero sostanziale, della nullità, concezione che tuttavia non è compatibile con i principi di diritto enunciati dalle citate Sezioni Unite (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 15587 del 16/05/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 7521 del 08/03/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 29317 del 21/10/2021). Per l’effetto, non vi era alcun impedimento giuridico alla produzione dell’effetto traslativo mediante esecuzione in forma specifica, non avendo rilievo le ipotetiche difformità rispetto al tiolo menzionato (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 6191 del 05/03/2021; Sez. 2, Ordinanza n. 1131 del 21/01/2021). 3.– Con il terzo motivo la ricorrente prospetta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 3 e 4, c.p.c., la violazione o falsa applicazione degli artt. 279, secondo comma, n. 4, c.p.c., 24, secondo comma, Cost. e 115, primo comma, c.p.c., nonché la nullità della sentenza o del procedimento, per non avere la Corte distrettuale dato seguito alla richiesta di prova orale già avanzata nel giudizio di primo grado, ai fini di dimostrare la realizzazione di opere extra-capitolato, sostenendo che la prova testimoniale articolata non fosse idonea a sopperire alla mancanza di prova scritta sull’esecuzione dei lavori, a fronte dell’esclusiva richiesta di deferimento ai promissari acquirenti della prova per interpello, secondo gli articoli di interrogatorio formale debitamente riprodotti nel corpo del ricorso. 3.1.–La doglianza è infondata. E ciò perché le ragioni addotte per escludere l’ammissibilità della prova testimoniale avrebbero comunque portato alla medesima conclusione anche in ordine alla richiesta prova per interpello, essendo le cause ostative all’uopo rappresentate idonee, in termini analoghi, a negare l’ammissibilità dell’articolato interrogatorio formale. Nel dettaglio, la sentenza d’appello ha, nell’ordine, posto l’accento: a) sulla carenza di idonea prova della pattuizione circa l’esecuzione di lavori extra-capitolato, poiché, trattandosi di “patto aggiunto o contrario” al contenuto del preliminare redatto in forma scritta, non era credibile che fosse intervenuto oralmente un accordo integrativo; b) sulla non idoneità della prova testimoniale articolata dalla SI.DEL., in quanto le circostanze capitolate non davano conto delle singole lavorazioni eseguite, dei materiali impiegati e dei costi sostenuti; c) sulla necessità che tali ultimi elementi fossero comprovati dalla redazione di un computo metrico mai allegato in atti; d ) sull’assenza di alcun rilievo del consulente tecnico d’ufficio nominato quanto all’individuazione di opere a tale titolo realizzate. Le considerazioni espresse sono assorbenti ai fini di negare qualsiasi utilità anche della prova per interpello e dunque della sua natura decisiva. Infatti, in base agli elementi valorizzati dal Giudice di merito, essa, in concreto, qualora fosse stata ammessa, non sarebbe stata idonea a dimostrare circostanze tali da invalidare, con un giudizio di certezza e non di mera probabilità, l’efficacia delle altre risultanze istruttorie che hanno determinato il convincimento del giudice di merito, di modo che la ratio decidendi venga a trovarsi priva di fondamento (Cass. Sez. 6-1, Ordinanza n. 16214 del 17/06/2019; Sez. 6-1, Ordinanza n. 5654 del 07/03/2017; Sez. 3, Sentenza n. 13085 del 05/06/2007; Sez. 3, Sentenza n. 11457 del 17/05/2007). Ed invero, l’ammissione dell’interrogatorio formale non è giustificata allorché siano state già acquisite le prove sufficienti a dirimere ogni incertezza sui fatti di causa (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 7195 del 30/05/2000; Sez. L, Sentenza n. 3681 del 13/04/1987; Sez. 3, Sentenza n. 1954 del 25/07/1967). 4.– Alle considerazioni innanzi espresse consegue il rigetto del ricorso. Le spese e i compensi di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo. Sussistono i presupposti processuali per il versamento - ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto. P. Q. M. La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alla refusione, in favore dei controricorrenti, delle spese del giudizio di legittimità, che si liquidano in complessivi euro 4.300,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori come per legge. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del