Cassazione n. 12162/2026

NCHINA-ricorrente e controricorrente all’incidentale-contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] E C. SOCIETA' AGRICOLASEMPLICE, difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]-ricorrente incidentale-avverso SENTENZA di CORTE D'[OSCURATO:PERSONA].DIST. [OSCURATO:PERSONA]-SARI n. 176/2021 depositata il 12/05/2021.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 22/04/2026 dalRelatore [OSCURATO:PERSONA].Nel 2018 la [OSCURATO:PERSONA] s.a.s., promissaria acquirente, conveniva MarisaDepaolini, promittente venditrice, dinanzi al Tribunale di Sassari esponen-do che: (a) aveva stipulato un contratto preliminare per l’acquisto di unavilla, un casale e un uliveto al prezzo di un milione di euro; (b) aveva ver-Numero registro generale 21284/2021Numero sezionale 1015/2026Numero di raccolta generale 12162/2026Data pubblicazione 01/05/2026sato una caparra confirmatoria di € 125.000; (c) il termine per il rogitoera stato prorogato al 31/03/2013; (d) gli immobili presentavano irregola-rità urbanistiche. Su questa base, l’attrice dichiarava di aver esercitato ilrecesso e domandava che la convenuta fosse condannata al pagamentodel doppio della caparra versata.La convenuta assumeva l’inadempimento dell’attrice e proponeva do-manda riconvenzionale di risoluzione del preliminare con ogni statuizionein ordine alla ritenzione delle somme ricevute. Il Tribunale accoglieva ladomanda dell’attrice e condannava la convenuta al pagamento di€ 250.000.La Corte di appello ha riformato la pronuncia di primo grado, accertandoche il recesso della promissaria acquirente era ingiustificato, poiché le ir-regolarità erano lievi e la promittente venditrice aveva manifestato la vo-lontà di sanarle prima del rogito. La Corte territoriale ha dichiarato risoltoil contratto per inadempimento della promissaria acquirente, ma ha ordi-nato alla promittente venditrice la restituzione della caparra ricevuta, sulpresupposto che lei non avesse proposto una specifica domanda risarcito-ria.Ricorre per cassazione la promittente venditrice con due motivi. Resistela promissaria acquirente con controricorso e ricorso incidentale con duemotivi. La promittente venditrice resiste al ricorso incidentale con contro-ricorso. La promissaria acquirente ha depositato memoria.RAGIONI DELLA DECISIONE1. – Il primo motivo del ricorso principale denuncia la violazione dell’art.132 co. 2 n. 4 c.p.c., con la seguente argomentazione. La motivazionedella sentenza in epigrafe è apparente o contraddittoria nella parte in cuiordina la restituzione della caparra nonostante l’accertato inadempimentodella promissaria acquirente. La promittente venditrice ha manifestato findal primo grado la volontà di ritenere la somma versata, poiché la richie-sta di risoluzione «con ogni conseguenza in ordine alla trattenuta delleNumero registro generale 21284/2021Numero sezionale 1015/2026Numero di raccolta generale 12162/2026Data pubblicazione 01/05/2026somme versate» costituisce una domanda di ritenzione della caparra con-firmatoria.Il secondo motivo del ricorso principale denuncia la violazione dell’art.112 c.p.c. Si sostiene che la Corte territoriale è incorsa in errore non pro-nunciandosi correttamente sulla domanda di ritenzione della caparra.2. - I due motivi del ricorso principale possono essere esaminati con-giuntamente, poiché censurano (pur sotto diversi profili) il capo della sen-tenza impugnata in cui si argomenta che, in ossequio all'effetto retroattivodella risoluzione, la promittente venditrice è tenuta a restituire la caparraconfirmatoria ricevuta, «non avendo proposto domanda risarcitoria, né al-legato alcunché a titolo di danno».I due motivi sono accolti.I tratti dei fatti di causa che esibiscono rilevanza saliente e quindi de-terminano il corretto inquadramento giuridico della vicenda sono i seguen-ti: la promittente venditrice (a) si è vista accogliere la domanda riconven-zionale di risoluzione del contratto per inadempimento della promissariaacquirente; (b) non ha abbinato alla domanda di risoluzione un’attualedomanda di risarcimento, bensì ha domandato «ogni statuizione in ordinealla ritenuta delle somme versate», cioè in ordine alla ritenzione della ca-parra ricevuta.Tali tratti differenziano la presente fattispecie da quella sottesa a Cass.SU n. 553/2009, la quale delinea ancora il quadro ricostruttivo dei rapportitra risoluzione del contratto e recesso, da un lato, e risarcimento del dan-no o ritenzione della caparra, dall’altro lato. Nel caso affrontato dalle Se-zioni Unite nel 2009, la parte aveva chiesto risoluzione e risarcimento deldanno e poi tentato di convertire in appello la domanda risarcitoria in unadi ritenzione della caparra. Le Sezioni Unite hanno negato l’ammissibilitàdel tentativo: proposta la domanda di risoluzione, congiunta alla domandadi risarcimento integrale dei danni subiti, non è consentita la trasforma-zione di quest’ultima nella richiesta di ritenzione della caparra, perché siNumero registro generale 21284/2021Numero sezionale 1015/2026Numero di raccolta generale 12162/2026Data pubblicazione 01/05/2026vanificherebbe la funzione propria della caparra stessa, la quale consenteuna liquidazione anticipata e convenzionale del danno diretta ad evitarel'instaurazione di un giudizio contenzioso, e si permetterebbe alla partenon inadempiente di «scommettere» sul processo senza rischi, attenden-done l'esito per poi ripiegare sulla tutela minore in caso di mancata provadel danno.La nettezza e precisione di contorni della ratio così individuata (a soste-gno dell’inammissibilità del passaggio dalla domanda risarcitoria a quelladi ritenzione della caparra) hanno segnato i successivi sviluppi giurispru-denziali: nel senso che l’elemento decisivo non è il nomen iuris - domandadi risoluzione o dichiarazione di recesso - che la parte non inadempienteassegna alla propria iniziativa. Infatti, il recesso non è altro che il poterestragiudiziale di tale parte di produrre la risoluzione del contratto. In taleipotesi, il processo giurisdizionale si rende necessario solo ove la contro-parte contesti il fatto costitutivo di tale potere (la qualità di essere «noninadempiente» della parte che lo ha esercitato e l’inadempienza dell’altraparte).Elemento discriminante è invece se la parte non inadempiente abbiaabbinato a tale iniziativa una domanda di risarcimento del danno secondole regole generali oppure una semplice richiesta di ritenzione della capar-In questo quadro, tra le pronunce significative si segnalano le seguenti,ordinate cronologicamente. Cass. 2999/2012 ha affermato che la risolu-zione di diritto del contratto per diffida ad adempiere non preclude allaparte adempiente l’esercizio della facoltà di ottenere, invece del risarci-mento del danno, la ritenzione della caparra ed ha precisato che ciò valequando la domanda non è accompagnata dall’istanza di risarcimento deldanno integrale. Cass. 882/2018 ha affermato che la formulazione espres-sa della richiesta di ritenzione della caparra e l’assenza di domanda risar-citoria rivelano la volontà di avvalersi del meccanismo del recesso ex art.Numero registro generale 21284/2021Numero sezionale 1015/2026Numero di raccolta generale 12162/2026Data pubblicazione 01/05/20261385 c.c. Cass. 18392/2022 ha statuito che la parte non inadempienteche limiti fin dall’inizio la propria pretesa risarcitoria alla ritenzione dellacaparra, in caso di controversia, è tenuta ad abbinare tale pretesa a unadomanda di mero accertamento dell’effetto risolutorio, con l’inevitabile co-rollario che, in caso di dubbio, la sua iniziativa processuale è da interpre-tare in questo senso. Cass. 21317/2024 ha affermato che la domanda dirisoluzione non costituisce domanda nuova rispetto a quella con cui il con-traente non inadempiente abbia originariamente chiesto la declaratoria dilegittimità del proprio recesso ex art. 1385 co. 2 c.c. con incameramentodella caparra. Cass. 29482/2025 ha sancito il principio, secondo cui, afronte della proposizione dell’azione di risoluzione del contratto per ina-dempimento della controparte, con la conseguente pretesa di ritenere lacaparra confirmatoria ricevuta, la domanda di ritenzione della caparraconnota l’azione spiegata a prescindere dal nomen iuris impiegato dallaparte nell’introdurre l’azione caducatoria degli effetti del contratto, nelsenso della sua implicita accessorietà all’esercizio del diritto potestativo direcesso.In linea con tali sviluppi, sono da accogliere i primi due motivi di ricorso.Infatti, in presenza di una domanda riconvenzionale formulata in terminitali da comprendere la richiesta di ritenzione della caparra ricevuta, laCorte di appello ha erroneamente ordinato alla convenuta la restituzionedella caparra anziché riconoscere il diritto alla sua ritenzione. Né vale ar-gomentare in senso contrario che la riserva di azione risarcitoria in sepa-rata sede è incompatibile con la domanda di ritenzione ex art. 1385 co. 2c.c. A tale proposito è sufficiente precisare che il riconoscimento del dirit-to alla caparra implica che tale riserva è da considerare come non appo-sta.3. – Il primo motivo del ricorso incidentale denuncia la violazione degliartt. 1362, 1363 e 1367 c.c. Si sostiene che il giudice di appello ha inter-pretato erroneamente le clausole del contratto preliminare riferendo la ga-Numero registro generale 21284/2021Numero sezionale 1015/2026Numero di raccolta generale 12162/2026Data pubblicazione 01/05/2026ranzia di regolarità urbanistica solo al momento del rogito definitivo. Si af-ferma che la promittente venditrice aveva garantito la conformità del benegià al momento della firma dell’offerta e che la lettura della Corte loca-lesvuota di significato precisi impegni contrattuali.Il motivo è inammissibile.La sentenza in epigrafe afferma che l’efficacia dell’offerta era condizio-nata alla circostanza che al rogito l’immobile risultasse regolare sotto ilprofilo edilizio ed urbanistico e ribadisce che non è stato accertato un ina-dempimento della venditrice, poiché la garanzia era riferita al momentodella stipula del definitivo.Dinanzi a ciò, è da ribadire che l’interpretazione del contratto èun’attività tipica del giudice di merito. La censura in cassazione è limitataalla verifica della violazione dei canoni legali di ermeneutica o all’esistenzadi una motivazione apparente. La Corte di appello ha fornito una letturaplausibile del testo contrattuale armonizzando le diverse clausole e indivi-duando nel momento del rogito il termine ultimo per la regolarizzazionedelle lievi difformità. La promissaria acquirente, pur indicando gli artt.1362, 1363 e 1367 c.c. quali canoni asseritamente violati, propone nellasostanza una lettura alternativa delle clausole contrattuali, diretta a ribal-tare l’accertamento di fatto compiuto dal giudice di merito, senza dimo-strare un’effettiva violazione dei canoni ermeneutici. In definitiva, sollecitaun inammissibile nuovo vaglio di merito.4. – Il secondo motivo del ricorso incidentale denuncia la violazione de-gli artt. 1453, 1455, 1385 e 1375 c.c. Il motivo si articola in tre sotto-profili. Sotto il primo profilo, si censura la Corte di appello per aver erratonella valutazione comparativa delle condotte. Sotto il secondo profilo, sisostiene che il programma contrattuale prevedeva la regolarità del benesin dalla conclusione del preliminare, sicché la difformità integra inadem-pimento grave. Sotto il terzo profilo, si denuncia l’omessa considerazioneNumero registro generale 21284/2021Numero sezionale 1015/2026Numero di raccolta generale 12162/2026Data pubblicazione 01/05/2026della condotta maliziosa della promittente venditrice in violazione dell’art.1375 c.c.Il motivo è rigettato.La sentenza in epigrafe afferma che l’inadempimento della promittentevenditrice non può qualificarsi grave ai fini della legittimità del recessoesercitato ex art. 1385 c.c. nel maggio 2013, essendo emersa la possibili-tà di sanare tutte le irregolarità accertate. La Corte di Cagliari evidenziache gli scostamenti di cubatura erano minimi e che la sanatoria è interve-nuta nel novembre 2013.La valutazione dell’importanza dell’inadempimento ai sensi dell’art.1455 c.c. costituisce apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito,insindacabile in sede di legittimità ove sorretto da adeguata motivazione.Quanto al primo profilo, la sentenza in epigrafe ha ancorato l’insussistenzadell’inadempimento grave a una pluralità convergente di elementi – entitàminima degli scostamenti, intervenuta sanatoria, genericità della relazionetecnica di parte, intento della promissaria acquirente di sottrarsi a un affa-re divenuto svantaggioso – adeguatamente esposti. La valutazione, sor-retta da motivazione plausibile, non è sindacabile in sede di legittimità. Ilsecondo profilo è assorbito in senso improprio dall’esito del primo motivodel ricorso incidentale: la premessa secondo cui l’obbligo di regolarità ope-rava sin dal preliminare presuppone l’accoglimento della censura interpre-tativa, che non è accolta. Quanto al terzo profilo, la Corte territoriale haconsiderato la condotta della promittente venditrice nell’àmbito della com-plessiva valutazione comparativa, rilevando che la stessa aveva costante-mente manifestato la volontà di adempiere e si era attivata per sanare leirregolarità. La valutazione della buona fede nell’esecuzione del contratto,ove adeguatamente motivata, rientra nell’apprezzamento di merito.5. – Il ricorso principale è accolto; il ricorso incidentale è rigettato; lasentenza in epigrafe è cassata in relazione ai motivi accolti e la causa èNumero registro generale 21284/2021Numero sezionale 1015/2026Numero di raccolta generale 12162/2026Data pubblicazione 01/05/2026rinviata alla Corte di appello di Cagliari, in diversa composizione, ancheper la liquidazione delle spese del presente giudizio di legittimità.Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad opera dellaricorrente incidentale, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per ilricorso incidentale a titolo di contributo unificato, se dovuto. P.Q.MLa Corte accoglie il ricorso principale, rigetta il ricorso incidentale, cassala sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia alla Corte diappello di Cagliari, in diversa composizione, anche per le spese del pre-sente giudizio.Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad opera dellaricorrente incidentale, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per ilricorso incidentale a titolo di contributo unificato, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione ci-vile, il 22/04/2026.Il PresidenteGIUSEPPE GRASSO