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CassazionesentenzaSezione 2Decisione del 14 maggio 2026

Cassazione n. 14299/2026

Testo integrale del provvedimento

Testo integrale del provvedimento

[OSCURATO:PERSONA] rappresentato e difeso dall'avvocatoCHIARA BERTAZZA;- controricorrente –nonchè controCONDOMINIO [OSCURATO:PERSONA] rappresentato e difeso dall'avvocato- controricorrente -Numero registro generale 6449/2020Numero sezionale 2824/2025Numero di raccolta generale 14299/2026Data pubblicazione 14/05/2026Avverso la SENTENZA della CORTE D'[OSCURATO:PERSONA] n.5708/2019 depositata il 24/12/2019.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del20/11/2025 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA];Udito il [OSCURATO:PERSONA] Procuratore generale in persona del dott.[OSCURATO:PERSONA] che ha concluso per il rigetto di tutti i motivi diricorso;uditi gli avvocati [OSCURATO:PERSONA] per il ricorrente, CHIARABERTAZZA per il controricorrente [OSCURATO:PERSONA] e ILENIABUSCATO in sostituzione dell’avv.to [OSCURATO:PERSONA] per ilcontroricorrente Condominio il Panfilo.1. [OSCURATO:PERSONA] impugnava la delibera assembleare adottatail 2 dicembre del 2017 dal Condominio “[OSCURATO:PERSONA]”, sito in Jesolo,con la quale si approvava di rinnovare al condomino LeandroZaccariotto, titolare di un bar posto al piano terra, la locazione diparte del plateatico condominiale fronte spiaggia, da occupare consedie e tavolini, per la stagione estiva 2018 per un corrispettivo di€ 1.200,00.Il ricorrente lamentava la nullità, annullabilità o il diverso vizioritenuto sussistente, della deliberazione impugnata per laconcessione in uso esclusivo dell’area comune al condominoZaccariotto in violazione del principio del pari uso delle parti comunisottraendola agli altri condomini previsto dall’art. 1102 c.c., oltreche per l’illegittima modifica dell’ordine del giorno, per la modificadella destinazione del plateatico condominiale e per la violazionedel regolamento condominiale contrattuale che vieta l’occupazionedi spazi comuni per qualunque motivo.Numero registro generale 6449/2020Numero sezionale 2824/2025Numero di raccolta generale 14299/2026Data pubblicazione 14/05/20262.

Si costituiva il Condominio resistendo alla domanda erilevando che la delibera impugnata non avrebbe determinatoalcuna modifica d’uso delle parti comuni e che da sempre era statoautorizzato l’utilizzo di una piccola porzione degli spazi comuni daparte del bar con contratti di durata limitata al periodo estivo, inconsiderazione dell’utilità anche per i singoli condomini.

Inoltre, ilregolamento condominiale, nella parte in cui faceva divieto dioccupare spazi comuni, sarebbe stato liberamente modificabile conle maggioranze prescritte dall’art. 1136 c.c. e la concessione inlocazione dell’area in contestazione, essendo una piccola partedell’area comune, non aveva pregiudicato la possibilità per icondomini di fruire della restante parte del plateatico.3.

Si costituiva anche il condomino [OSCURATO:PERSONA],chiedendo il rigetto delle domande esponendo che con la deliberaimpugnata, il Condominio, in esecuzione di altra precedentedeliberazione, aveva semplicemente regolamentato l’uso della cosacomune mediante la locazione con conseguente beneficioeconomico a favore dei condomini.4.

Il Tribunale, istruita la causa con l’acquisizione didocumenti, rigettava il ricorso con condanna del ricorrente allespese di lite.5. [OSCURATO:PERSONA] proponeva appello avverso la suddettasentenza.6.

Si costituivano il [OSCURATO:PERSONA] e Zaccariottochiedendone il rigetto come da rispettive comparse di costituzionee risposta.7.

La Corte d’Appello di Venezia rigettava il gravame.

Quantoal primo motivo di appello relativo alla questione di nullità delladelibera dell'assemblea dei condomini per un motivo diverso daNumero registro generale 6449/2020Numero sezionale 2824/2025Numero di raccolta generale 14299/2026Data pubblicazione 14/05/2026quello dedotto nel giudizio di primo grado, riteneva che costituisseuna domanda nuova, vietata dall'art. 345 c.p.c.” (cfr. Cass.6652/2017), atteso il mutamento dell'iniziale "causa petendi",Infatti, alle delibere condominiali doveva applicarsi il principiodettato in materia di contratti, secondo cui il potere attribuito algiudice dall'art. 1421 c.c., di rilevarne d'ufficio la nullità devenecessariamente coordinarsi con il principio della domanda ex art.112 c.p.c., il giudice non può dichiarare d'ufficio la nullità delladelibera sulla base di ragioni diverse da quelle originariamenteposte dalla parte a fondamento della relativa impugnazione (Cass.28734/2008).Il rilievo di ufficio, dunque, andava coordinato con il principiosecondo il quale non si possono introdurre (artt. 183 e 345 c.p.c.)nuove questioni di diritto o nuovi temi di contestazione cheimplichino indagini ed accertamenti di fatto, “nemmeno se si trattidi questioni rilevabili d'ufficio” (cfr. Cass. 32769/2018 e25319/2017).Nella specie, si prospettava un campo di indagine nuovoperché involgente l'accertamento relativo alla sussistenza dicircostanze di fatto (ad esempio sul plateatico, l’indivisibilità el’impossibilità dell’uso diretto da parte degli aventi dirittoproporzionalmente alla quota di ciascuno, l’uso con sistemi di turnitemporali o frazionamenti degli spazi) non dedotteprecedentemente.Per completezza la Corte osservava ulteriormente che l’usodeliberato dall’assemblea dei condomini riguardava una piccolaparte dell’area comune e, soprattutto, un uso stagionale, limitatonel tempo e nel godimento (esclusivamente con sedie e tavolini),senza alcuna incidenza sulla consistenza del bene e per il quale ilNumero registro generale 6449/2020Numero sezionale 2824/2025Numero di raccolta generale 14299/2026Data pubblicazione 14/05/2026ricorrente non aveva lamentato alcun concreto pregiudizio, comestatuito dal primo giudice.

Inoltre, come affermato dal giudice diprime cure, la stipulazione di un contratto di locazione era atto diordinaria amministrazione nel caso il contratto avesse una duratainferiore ai nove anni.

Questo principio si applicava anche in ambitocondominiale, precisandosi inoltre che con la locazione nonproduceva un uso esclusivo del bene a favore del locatario, ma unsemplice utilizzo differente destinato al maggiore rendimento dellacosa comune.Ciò era avvenuto nel caso di specie, dove la maggioranza deicondomini aveva deliberato di utilizzare parte del plateaticocondominiale concedendolo in locazione ad un condomino e cosìritraendone un profitto in termini economici.

Dai documenti versatidal Condominio si evinceva che la concessione in locazione al bardell’area in contestazione costituiva un uso consolidato da lungotempo, avendo l’assemblea in più occasioni discusso e deliberato diassegnare parte del plateatico all’esercizio commerciale,limitatamente al periodo estivo e dietro versamento di uncorrispettivo.

In particolare, la Corte citava l’assemblea del 24luglio del 2004 e quella del 26 giugno del 2011 allorché, presenteil Tomasella, i condomini avevano deciso, all’unanimità, di affittareal proprietario del bar uno spazio di circa mq. 30 all’interno delplateatico condominiale, nel quale posizionare ombrelloni e posti asedere, e avevano deliberato in ordine all’ammontare del canoneconseguente all’uso del plateatico.

In esecuzione di tale delibera,era stato stipulato “contratto d’uso di area scoperta condominiale”con cui il Condominio aveva concesso in locazione allo Zaccariottoun’area del plateatico fronte mare, non senza premettere che “daanni, in analogia ai negozi fronte [OSCURATO:PERSONA], il pubblico esercizioNumero registro generale 6449/2020Numero sezionale 2824/2025Numero di raccolta generale 14299/2026Data pubblicazione 14/05/2026(bar) fronte mare aveva utilizzato, pagando regolare canoned’affitto, uno spazio comune antistante l’appartamento adiacente”.Infine, all’assemblea del 10 luglio del 2016, i condomini avevanodeliberato di concedere in uso stagionale allo Zaccariotto l’areaantistante il [OSCURATO:PERSONA] 23 nella misura di mq. 35”.Peraltro, secondo il Tribunale, nonostante l’attore avesselamentato genericamente il fatto che con la concessione gli erastato impedito l’uso dell’area, non aveva tuttavia allegato unospecifico pregiudizio derivante dall’essere privato di quella parte delplateatico in contestazione.Tali circostanze, in particolare le plurime e concordantideliberazioni sull’uso della porzione dell’area, non attinte daspecifiche censure, avvaloravano pertanto, oltre alla concreta econsolidata utilizzazione da lungo tempo “in analogia ai negozifronte [OSCURATO:PERSONA]”, che la deliberazione in oggetto fosse stataadottata, circa l’uso, conformemente alle precedenti deliberazionielencate e la sostanziale irrilevanza della porzione in oggetto inrelazione all’intera area del plateatico.Quanto al secondo motivo relativo alla violazione dell’art. 1117ter c.c., la Corte d’Appello di Venezia lo rigettava perché comecorrettamente evidenziato dal primo giudice, non vi era mai stataun’assegnazione esclusiva e definitiva di una parte del plateaticocomune al convenuto Zaccariotto, nessun mutamento delladestinazione della cosa comune era scaturito dalla contestatadelibera e la concessione in locazione, al bar già esistente, dell’areain contestazione costituiva un uso consolidato da lungo tempo.A tale riguardo osservava ulteriormente che la funzioneprincipale del cortile o dell’area antistante all’edificio condominialeera quella di dare aria e luce alle varie unità immobiliari; - nessunaNumero registro generale 6449/2020Numero sezionale 2824/2025Numero di raccolta generale 14299/2026Data pubblicazione 14/05/2026diversa e specifica destinazione era stata dedotta e provata; -dall’utilizzazione effettiva della parte del plateatico oggetto delladeliberazione, l’uso stagionale per la collocazione di tavolini e sedie,non era emersa alcuna modifica sostanziale né funzionale dellacosa comuneInfine, la Corte rigettava anche il terzo motivo - circal’inderogabilità del regolamento condominiale, il quale vietal’occupazione delle parti comuni - in quanto, contrariamente aquanto dedotto dalla parte appellante, il giudice di prime cureaveva correttamente escluso che la norma del regolamentoinvocata dal ricorrente (art. 4) avesse natura contrattuale (e,quindi, fosse modificabile solo all’unanimità), anzichéregolamentare, limitandosi la stessa a disciplinare l’uso delle particomuni.La giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. 23255/16) aveva,infatti, spiegato che: Le clausole dei regolamento condominialepredisposto dall'originario proprietario dell'edificio condominiale eallegato ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari,nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consensounanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltantoqualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulleproprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condominidi maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino adisciplinare l'uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare.In assenza di tali presupposti, la norma regolamentare benpoteva essere modificata dall’assemblea condominiale, comeconfermato dalla giurisprudenza formatasi sulle clausole attinentialle modalità d'uso di un cortile interno condominiale: ilregolamento predisposto dall'originario, unico proprietario o daiNumero registro generale 6449/2020Numero sezionale 2824/2025Numero di raccolta generale 14299/2026Data pubblicazione 14/05/2026condomini con consenso totalitario può non avere naturacontrattuale se le sue clausole si limitano a disciplinare l'uso deibeni comuni pure se immobili.

Conseguentemente, mentre ènecessaria l'unanimità dei consensi dei condomini per modificare ilregolamento convenzionale, come sopra inteso, avendo questo lamedesima efficacia vincolante del contratto, è, invece, sufficienteuna deliberazione maggioritaria dell'assemblea dei partecipanti allacomunione per apportare variazioni al regolamento che non abbiatale natura (Cass. 17694/2007).Infine, non poteva essere esaminato il motivo di appello nellaparte in cui si deduceva, quale motivo di annullamento delladeliberazione impugnata, la modifica della clausola del regolamentosenza la maggioranza necessaria trattandosi di un motivo diopposizione nuovo non tempestivamente introdotto con il ricorsoex art. 702 – bis c.p.c..8. [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso avverso la suddettasentenza.9. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hannoresistito con controricorso.10.

Tutte le parti costituite, con memoria depositata inprossimità dell’udienza, hanno insistito nelle rispettive richieste.11.

Il Procuratore Generale ha concluso per il rigetto delricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1.

Il primo motivo di ricorso è così rubricato: violazione o falsaapplicazione dell'art. 1421 c.c. e dell'art. 345 c.p.c. in relazioneall'art. 360, n. 4, c.p.c.La Corte territoriale avrebbe errato nel qualificare comedomanda nuova inammissibile ex art. 345, c. 1, c.p.c., anzichéNumero registro generale 6449/2020Numero sezionale 2824/2025Numero di raccolta generale 14299/2026Data pubblicazione 14/05/2026come eccezione nuova ammissibile ex art. 345, c. 2, c.p.c. la nullitàdella delibera condominiale del 02.12.2017 fatta valere ex novo conil primo motivo d'appello.La nullità della delibera condominiale per violazione delsuddetto principio configurerebbe un'eccezione in senso latolegittimamente proponibile anche in sede di gravame e, perl'effetto, ritualmente proposta dal [OSCURATO:PERSONA], giusta il citatoart. 345, comma 2, c.p.c ..2.

Il secondo motivo di ricorso è così rubricato: violazione ofalsa applicazione degli artt. 100 e 132 c.p.c. in relazione all'art.360, n. 4, c.p.c.Parte ricorrente evidenzia che la Corte d'appello di Venezia,dopo aver erroneamente dichiarato inammissibile il primo motivodi appello, ha ritenuto che lo stesso fosse comunque infondatoviolando il principio secondo cui, una volta che il giudice abbiaritenuto inammissibile una domanda o un capo di essa si è spogliatodella potestas decidendi sul relativo merito, e dunque non si deveprocedere alla contestazione di tali ulteriori argomentazioni dimerito svolte solo ad abundantiam.In ogni caso anche sul punto la Corte di appello di Veneziaavrebbe errato in quanto da un lato nessuna rilevanza puòassumere il fatto che la locazione abbia natura di atto di ordinariaamministrazione di un bene in comunione dovendo comunquericorrere le condizioni perché si possa procedere in un condominioalla locazione di una parte comune e altrettanto irrilevante sarebbeil fatto che negli anni passati si era ripetutamente proceduto alocare il medesimo bene.

Infine, del tutto erronea sarebbel'affermazione della mancanza di allegazione di uno specificoNumero registro generale 6449/2020Numero sezionale 2824/2025Numero di raccolta generale 14299/2026Data pubblicazione 14/05/2026pregiudizio essendo tale pregiudizio insito nel fatto stesso dellasottrazione al ricorrente del godimento di una parte del plateatico.2.1 I primi due motivi di ricorso, che stante la loro evidenteconnessione possono essere esaminati congiuntamente, sonofondati.La tecnica utilizzata dalla Corte d’Appello per rigettare il ricorsoè oggettivamente equivoca perché dapprima ha ritenutoinammissibile, perché nuova, la questione relativa alla nullità delladelibera e, successivamente, giudicando sul merito, ha motivato leragioni della sua infondatezza tanto che, come si legge neldispositivo, lo ha rigettato.Questo erroneo modo di procedere si trova adottato con unacerta frequenza nelle decisioni delle Corti d’Appello e hadeterminato questa Corte, in ragione del fondamentale principio dieconomia processuale, a distinguere i casi in cui la decisione diinammissibilità sia quella fondante la decisione - sì da ritenere lerestanti affermazioni come obiter - dai casi in cui la decisione debbaintendersi invece come di sostanziale rigetto nel merito.A tal proposito il collegio evidenzia come nella giurisprudenzadi legittimità si sia affermato il principio secondo cui, nel caso in cuiil giudice di appello, dopo aver rilevato - nella motivazione dellasentenza - che l'appello è inammissibile, abbia cionondimenoesaminato i motivi stessi nel merito ritenendone l'infondatezza (conciò, peraltro, cadendo in contraddizione e smentendo, nei fatti, lapropria precedente affermazione), non ha inteso spogliarsi dellapropria potestas iudicandi, ma - piuttosto - ha inteso rafforzare lapropria decisione di mancato accoglimento del gravame con unaragione alternativa che peraltro è una ragione ulteriore delladecisione.Numero registro generale 6449/2020Numero sezionale 2824/2025Numero di raccolta generale 14299/2026Data pubblicazione 14/05/2026Non può, infatti, addivenirsi alla cassazione della sentenza diappello per il solo fatto della erronea valutazionedell'inammissibilità di una impugnazione che è stata comunqueesaminata e rigettata nel merito, perché ciò condurrebbe -illogicamente - ad un rinvio della causa al giudice di merito affinchéquesti valuti la fondatezza dell'impugnazione che ha già valutato,ciò - peraltro - in palese contrasto col principio costituzionale dellaragionevole durata del processo (art. 111, secondo comma, Cost.)e col principio di economia dell'attività processuale (Sez. 6 - 2, Ord.n. 7995 del 2022, Rv. 664430–01; Sez. 6-2 Ord. n.30354 del 2017,Rv. 647172-01).Nel caso di specie, la Corte d’Appello, ancorché abbiaerroneamente affermato che sotto un primo profilo il primo motivodi appello era inammissibile per novità della questione posta ex art.345 c.p.c. ha poi svolto una ampia motivazione di merito circal’infondatezza della medesima censura.Pertanto, la sentenza impugnata non ha svolto affermazioni dimerito ad abundantiam sì da fare applicazione del principio secondocui la parte soccombente non ha l'onere né l'interesse adimpugnarle e, correttamente, con la seconda parte del secondomotivo il ricorrente ha censurato anche l’erroneità della decisionedi merito.Deve, dunque, farsi applicazione del seguente principio didiritto: Ove il giudice, pur avendo dichiarato il ricorsoinammissibile, abbia proceduto al suo esame nel merito,esprimendosi, con motivazione preponderante e diffusa, nel sensodella infondatezza, è ammissibile l'impugnazione della motivazioneconcernente sia l'inammissibilità che il merito, dovendosiriconoscere l'interesse della parte soccombente all'impugnazione diNumero registro generale 6449/2020Numero sezionale 2824/2025Numero di raccolta generale 14299/2026Data pubblicazione 14/05/2026quello che si configura come un provvedimento di rigetto nelmerito; ne consegue che in sede di legittimità, nonostantel'accoglimento della doglianza concernente l'inammissibilità, ilmotivo attinente al merito va comunque esaminato e non puòreputarsi assorbito, avuto anche riguardo al principio di economiadei mezzi processuali (Cass. Sez.

L., 29/09/2022, n. 28364, Rv.665733 – 01 Cass. Sez. 2, 18/03/2025, n. 7176, Rv. 674594,Sez. 6-2, Ord. n. 7995 del 11/03/2022 Rv. 664430).2.2 Ciò precisato, la sentenza impugnata è erronea sottoentrambi i profili.

Quanto alla inammissibilità del primo motivo diappello ex art. 345 c.p.c. per novità della questione sollevata conla quale si introduceva una nuova ragione di nullità della delibera èsufficiente richiamare il seguente principio di diritto: In tema diimpugnazione delle delibere condominiali trova applicazione ilprincipio dettato in materia di contratti secondo cui la richiesta diaccertamento, per la prima volta in appello, di un motivo di nullitàdiverso da quelli proposti in primo grado è inammissibile, a ciòostando il divieto di "nova" ex art. 345, comma 1, c.p.c., salva lapossibilità per il giudice del gravame - obbligato comunque arilevare d'ufficio ogni possibile causa di nullità - di convertirla edesaminarla come eccezione di nullità legittimamente formulatadall'appellante, ai sensi dell'art. 345, comma 2, c.p.c. (Cass. Sez.2, 27/09/2017, n. 22678, Rv. 645435 - 01).Quanto al secondo motivo, emergono sostanzialmente duecensure, una prima con la quale il ricorrente si duole del modo diprocedere della Corte d’Appello nel senso sopra esposto, e con unaseconda, come si è detto, il ricorrente si lamenta dell’erroneità delladecisione di merito.

Questa seconda censura è fondata e il suoaccoglimento assorbe la prima.Numero registro generale 6449/2020Numero sezionale 2824/2025Numero di raccolta generale 14299/2026Data pubblicazione 14/05/2026La questione giuridica sottesa alla doglianza in esame attienealla possibilità per l'assemblea condominiale di deliberare amaggioranza la locazione di una parte comune (nella fattispecie, infavore di un condomino), stabilendo così una modalità di usoindiretto della cosa pur essendo possibile un uso diretto dellastessa.Infatti, per giurisprudenza consolidata, nel condominio diedifici la locazione di una parte comune ne concreta un usoindiretto, che può essere disposto con deliberazione a maggioranzasolo ove della parte oggetto di locazione non sia possibile un usodiretto da parte di tutti i condomini.

A sua volta, l’uso diretto èpossibile non solo in modo promiscuo, proporzionale alla quota diciascuno, bensì anche in modo frazionato, attraverso ripartizione dispazi oppure previsione di turni temporali (cfr. Cass. 22435/2011).Il plateatico corrispondente a parte del cortile condominiale èdi norma un bene suscettibile di uso diretto da parte di tutti icondomini e, nella specie, non risulta che lo stesso sia stato oggettodi alcun frazionamento attraverso la ripartizione degli spazi o laprevisione di turni temporali.Del principio richiamato, del tutto consolidato nellagiurisprudenza di legittimità, la Corte d’Appello non ha tenuto contoanche al fine di affermarne la non ricorrenza.La sentenza, infatti, in riferimento al primo motivo di appello -già dichiarato inammissibile - nel rigettarlo anche nel merito fariferimento al fatto che la stipulazione di un contratto di locazioneè considerato come atto di ordinaria amministrazione in tutti i casiin cui il contratto abbia una durata inferiore ai nove anni e affermache questo principio si applica anche in ambito condominiale.Inoltre, il giudice del gravame afferma erroneamente che con laNumero registro generale 6449/2020Numero sezionale 2824/2025Numero di raccolta generale 14299/2026Data pubblicazione 14/05/2026locazione non si produce un uso esclusivo del bene a favore dellocatario, ma un semplice utilizzo differente destinato al maggiorerendimento della cosa comune.

Infine, la Corte d’Appello richiamaquanto detto dal giudice di primo grado circa il fatto che ilcondomino Tomasella, che lamenta il pregiudizio subito dallalocazione, si duole solo genericamente del fatto che con laconcessione gli verrebbe impedito l’uso dell’area, senza tuttaviaallegare uno specifico pregiudizio derivante dall’essere privato diquella parte del plateatico che peraltro costituirebbe solo unaporzione dell’intera area del medesimo plateatico.Risulta evidente l’erroneità della decisione della Corted’Appello di Venezia in quanto, come già detto, la locazionecomporta un uso indiretto della cosa comune che incidendosull'estensione del diritto reale che ciascun condomino possiedesull'intero bene indiviso, può essere disposto dall'assemblea deicondomini a maggioranza, soltanto quando non sia possibile l'usopromiscuo, sempreché la cosa comune non consenta una divisione,sia pure approssimativa, del godimento (sent. n. 8528/94,n.6010/84, n.312/82).Pertanto, le ragioni per le quali la Corte d’Appello ha ritenutovalida la delibera impugnata, adottata a maggioranza e nonall’unanimità costituiscono una violazione degli artt. 1102 e 1335c.c..

In definitiva, deve accogliersi anche la censura in esame inapplicazione del seguente principio di diritto: l'uso indiretto dellacosa mediante locazione può essere disposto con deliberazione amaggioranza solo quando non sia possibile l'uso diretto dello stessobene per tutti i partecipanti alla comunione, proporzionalmente allaloro quota, promiscuamente ovvero con sistema di frazionamentodegli spazi o di turni temporali (Cass. Sez. 2, Sent. 22/03/2001, n.Numero registro generale 6449/2020Numero sezionale 2824/2025Numero di raccolta generale 14299/2026Data pubblicazione 14/05/20264131, Rv. 545025–01; Cass., Sez. 2, Sent. 27 giugno 2003,n. 10248, Rv. 564654-01; Cass., Sez. 2, Sent. 22 luglio 2004,n. 13763), Rv. 574864-01; Cass. Sez. 2, Sent. n.22435 del27/10/2011, Rv. 619970-01; Cass. Sez. 2, 12/06/2023, n. 16557,Rv. 668315-01).3.

Il terzo motivo di ricorso è così rubricato: in via subordinataviolazione dell'art. 360 n. 5 c.p.c.In ogni caso la sentenza sarebbe viziata da omesso esame diun fatto decisivo oggetto di discussione essendosi sottolineatonell'atto di appello che l’oggetto del contratto era costituitodall'intero plateatico inteso come area antistante l'edificio e non dauna sola piccola parte.4.

Il quarto motivo di ricorso è così rubricato: in viaulteriormente subordinata violazione o falsa applicazione dell'art.1117 ter c.c. in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c.I ricorrenti avevano evidenziato che la deliberazione del 2dicembre 2017 ricadeva nell'applicazione dell'articolo 1117 tercodice civile che prevede la nullità delle delibere che comportino ilmutamento di destinazione di parti comuni ove non vengapreceduta da una particolare procedimento di convocazione evenga assunta con il rispetto di una maggioranza particolarmentequalificata.Secondo la Corte d'appello non vi sarebbe stata modifica delladestinazione della cosa comune rimanendo la funzione principaledel cortile di dare aria e luce.

Il mutamento della destinazione,tuttavia, può riguardare anche la funzione secondaria della partecomune e inoltre vi sarebbe una contraddizione tra la duratalimitata della locazione e l’uso consolidato nel tempo.Numero registro generale 6449/2020Numero sezionale 2824/2025Numero di raccolta generale 14299/2026Data pubblicazione 14/05/20264.1 Il terzo e quarto motivo di ricorso sono assorbitidall’accoglimento dei primi due.5.

La Corte accoglie i primi due motivi di ricorso, dichiaraassorbiti i restanti, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corted’Appello di Venezia in diversa composizione che provvederà a fareapplicazione dei principi sopra indicati e alla liquidazione dellespese del giudizio di legittimità.

P.Q.MLa Corte accoglie i primi due motivi di ricorso, dichiaraassorbiti i restanti, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corted’Appello di Venezia in diversa composizione che provvederà a fareapplicazione dei principi sopra indicati e alla liquidazione dellespese del giudizio di legittimità;Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezionecivile in data 20 novembre 2025.[OSCURATO:PERSONA] PRESIDENTELuca [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
[OSCURATO:PERSONA] rappresentato e difeso dall'avvocatoCHIARA BERTAZZA;- controricorrente –nonchè controCONDOMINIO [OSCURATO:PERSONA] rappresentato e difeso dall'avvocato- controricorrente -Numero registro generale 6449/2020Numero sezionale 2824/2025Numero di raccolta generale 14299/2026Data pubblicazione 14/05/2026Avverso la SENTENZA della CORTE D'[OSCURATO:PERSONA] n.5708/2019 depositata il 24/12/2019.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del20/11/2025 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA];Udito il [OSCURATO:PERSONA] Procuratore generale in persona del dott.[OSCURATO:PERSONA] che ha concluso per il rigetto di tutti i motivi diricorso;uditi gli avvocati [OSCURATO:PERSONA] per il ricorrente, CHIARABERTAZZA per il controricorrente [OSCURATO:PERSONA] e ILENIABUSCATO in sostituzione dell’avv.to [OSCURATO:PERSONA] per ilcontroricorrente Condominio il Panfilo.1. [OSCURATO:PERSONA] impugnava la delibera assembleare adottatail 2 dicembre del 2017 dal Condominio “[OSCURATO:PERSONA]”, sito in Jesolo,con la quale si approvava di rinnovare al condomino LeandroZaccariotto, titolare di un bar posto al piano terra, la locazione diparte del plateatico condominiale fronte spiaggia, da occupare consedie e tavolini, per la stagione estiva 2018 per un corrispettivo di€ 1.200,00.Il ricorrente lamentava la nullità, annullabilità o il diverso vizioritenuto sussistente, della deliberazione impugnata per laconcessione in uso esclusivo dell’area comune al condominoZaccariotto in violazione del principio del pari uso delle parti comunisottraendola agli altri condomini previsto dall’art. 1102 c.c., oltreche per l’illegittima modifica dell’ordine del giorno, per la modificadella destinazione del plateatico condominiale e per la violazionedel regolamento condominiale contrattuale che vieta l’occupazionedi spazi comuni per qualunque motivo.Numero registro generale 6449/2020Numero sezionale 2824/2025Numero di raccolta generale 14299/2026Data pubblicazione 14/05/20262. Si costituiva il Condominio resistendo alla domanda erilevando che la delibera impugnata non avrebbe determinatoalcuna modifica d’uso delle parti comuni e che da sempre era statoautorizzato l’utilizzo di una piccola porzione degli spazi comuni daparte del bar con contratti di durata limitata al periodo estivo, inconsiderazione dell’utilità anche per i singoli condomini. Inoltre, ilregolamento condominiale, nella parte in cui faceva divieto dioccupare spazi comuni, sarebbe stato liberamente modificabile conle maggioranze prescritte dall’art. 1136 c.c. e la concessione inlocazione dell’area in contestazione, essendo una piccola partedell’area comune, non aveva pregiudicato la possibilità per icondomini di fruire della restante parte del plateatico.3. Si costituiva anche il condomino [OSCURATO:PERSONA],chiedendo il rigetto delle domande esponendo che con la deliberaimpugnata, il Condominio, in esecuzione di altra precedentedeliberazione, aveva semplicemente regolamentato l’uso della cosacomune mediante la locazione con conseguente beneficioeconomico a favore dei condomini.4. Il Tribunale, istruita la causa con l’acquisizione didocumenti, rigettava il ricorso con condanna del ricorrente allespese di lite.5. [OSCURATO:PERSONA] proponeva appello avverso la suddettasentenza.6. Si costituivano il [OSCURATO:PERSONA] e Zaccariottochiedendone il rigetto come da rispettive comparse di costituzionee risposta.7. La Corte d’Appello di Venezia rigettava il gravame. Quantoal primo motivo di appello relativo alla questione di nullità delladelibera dell'assemblea dei condomini per un motivo diverso daNumero registro generale 6449/2020Numero sezionale 2824/2025Numero di raccolta generale 14299/2026Data pubblicazione 14/05/2026quello dedotto nel giudizio di primo grado, riteneva che costituisseuna domanda nuova, vietata dall'art. 345 c.p.c.” (cfr. Cass.6652/2017), atteso il mutamento dell'iniziale "causa petendi",Infatti, alle delibere condominiali doveva applicarsi il principiodettato in materia di contratti, secondo cui il potere attribuito algiudice dall'art. 1421 c.c., di rilevarne d'ufficio la nullità devenecessariamente coordinarsi con il principio della domanda ex art.112 c.p.c., il giudice non può dichiarare d'ufficio la nullità delladelibera sulla base di ragioni diverse da quelle originariamenteposte dalla parte a fondamento della relativa impugnazione (Cass.28734/2008).Il rilievo di ufficio, dunque, andava coordinato con il principiosecondo il quale non si possono introdurre (artt. 183 e 345 c.p.c.)nuove questioni di diritto o nuovi temi di contestazione cheimplichino indagini ed accertamenti di fatto, “nemmeno se si trattidi questioni rilevabili d'ufficio” (cfr. Cass. 32769/2018 e25319/2017).Nella specie, si prospettava un campo di indagine nuovoperché involgente l'accertamento relativo alla sussistenza dicircostanze di fatto (ad esempio sul plateatico, l’indivisibilità el’impossibilità dell’uso diretto da parte degli aventi dirittoproporzionalmente alla quota di ciascuno, l’uso con sistemi di turnitemporali o frazionamenti degli spazi) non dedotteprecedentemente.Per completezza la Corte osservava ulteriormente che l’usodeliberato dall’assemblea dei condomini riguardava una piccolaparte dell’area comune e, soprattutto, un uso stagionale, limitatonel tempo e nel godimento (esclusivamente con sedie e tavolini),senza alcuna incidenza sulla consistenza del bene e per il quale ilNumero registro generale 6449/2020Numero sezionale 2824/2025Numero di raccolta generale 14299/2026Data pubblicazione 14/05/2026ricorrente non aveva lamentato alcun concreto pregiudizio, comestatuito dal primo giudice. Inoltre, come affermato dal giudice diprime cure, la stipulazione di un contratto di locazione era atto diordinaria amministrazione nel caso il contratto avesse una duratainferiore ai nove anni. Questo principio si applicava anche in ambitocondominiale, precisandosi inoltre che con la locazione nonproduceva un uso esclusivo del bene a favore del locatario, ma unsemplice utilizzo differente destinato al maggiore rendimento dellacosa comune.Ciò era avvenuto nel caso di specie, dove la maggioranza deicondomini aveva deliberato di utilizzare parte del plateaticocondominiale concedendolo in locazione ad un condomino e cosìritraendone un profitto in termini economici. Dai documenti versatidal Condominio si evinceva che la concessione in locazione al bardell’area in contestazione costituiva un uso consolidato da lungotempo, avendo l’assemblea in più occasioni discusso e deliberato diassegnare parte del plateatico all’esercizio commerciale,limitatamente al periodo estivo e dietro versamento di uncorrispettivo. In particolare, la Corte citava l’assemblea del 24luglio del 2004 e quella del 26 giugno del 2011 allorché, presenteil Tomasella, i condomini avevano deciso, all’unanimità, di affittareal proprietario del bar uno spazio di circa mq. 30 all’interno delplateatico condominiale, nel quale posizionare ombrelloni e posti asedere, e avevano deliberato in ordine all’ammontare del canoneconseguente all’uso del plateatico. In esecuzione di tale delibera,era stato stipulato “contratto d’uso di area scoperta condominiale”con cui il Condominio aveva concesso in locazione allo Zaccariottoun’area del plateatico fronte mare, non senza premettere che “daanni, in analogia ai negozi fronte [OSCURATO:PERSONA], il pubblico esercizioNumero registro generale 6449/2020Numero sezionale 2824/2025Numero di raccolta generale 14299/2026Data pubblicazione 14/05/2026(bar) fronte mare aveva utilizzato, pagando regolare canoned’affitto, uno spazio comune antistante l’appartamento adiacente”.Infine, all’assemblea del 10 luglio del 2016, i condomini avevanodeliberato di concedere in uso stagionale allo Zaccariotto l’areaantistante il [OSCURATO:PERSONA] 23 nella misura di mq. 35”.Peraltro, secondo il Tribunale, nonostante l’attore avesselamentato genericamente il fatto che con la concessione gli erastato impedito l’uso dell’area, non aveva tuttavia allegato unospecifico pregiudizio derivante dall’essere privato di quella parte delplateatico in contestazione.Tali circostanze, in particolare le plurime e concordantideliberazioni sull’uso della porzione dell’area, non attinte daspecifiche censure, avvaloravano pertanto, oltre alla concreta econsolidata utilizzazione da lungo tempo “in analogia ai negozifronte [OSCURATO:PERSONA]”, che la deliberazione in oggetto fosse stataadottata, circa l’uso, conformemente alle precedenti deliberazionielencate e la sostanziale irrilevanza della porzione in oggetto inrelazione all’intera area del plateatico.Quanto al secondo motivo relativo alla violazione dell’art. 1117ter c.c., la Corte d’Appello di Venezia lo rigettava perché comecorrettamente evidenziato dal primo giudice, non vi era mai stataun’assegnazione esclusiva e definitiva di una parte del plateaticocomune al convenuto Zaccariotto, nessun mutamento delladestinazione della cosa comune era scaturito dalla contestatadelibera e la concessione in locazione, al bar già esistente, dell’areain contestazione costituiva un uso consolidato da lungo tempo.A tale riguardo osservava ulteriormente che la funzioneprincipale del cortile o dell’area antistante all’edificio condominialeera quella di dare aria e luce alle varie unità immobiliari; - nessunaNumero registro generale 6449/2020Numero sezionale 2824/2025Numero di raccolta generale 14299/2026Data pubblicazione 14/05/2026diversa e specifica destinazione era stata dedotta e provata; -dall’utilizzazione effettiva della parte del plateatico oggetto delladeliberazione, l’uso stagionale per la collocazione di tavolini e sedie,non era emersa alcuna modifica sostanziale né funzionale dellacosa comuneInfine, la Corte rigettava anche il terzo motivo - circal’inderogabilità del regolamento condominiale, il quale vietal’occupazione delle parti comuni - in quanto, contrariamente aquanto dedotto dalla parte appellante, il giudice di prime cureaveva correttamente escluso che la norma del regolamentoinvocata dal ricorrente (art. 4) avesse natura contrattuale (e,quindi, fosse modificabile solo all’unanimità), anzichéregolamentare, limitandosi la stessa a disciplinare l’uso delle particomuni.La giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. 23255/16) aveva,infatti, spiegato che: Le clausole dei regolamento condominialepredisposto dall'originario proprietario dell'edificio condominiale eallegato ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari,nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consensounanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltantoqualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulleproprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condominidi maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino adisciplinare l'uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare.In assenza di tali presupposti, la norma regolamentare benpoteva essere modificata dall’assemblea condominiale, comeconfermato dalla giurisprudenza formatasi sulle clausole attinentialle modalità d'uso di un cortile interno condominiale: ilregolamento predisposto dall'originario, unico proprietario o daiNumero registro generale 6449/2020Numero sezionale 2824/2025Numero di raccolta generale 14299/2026Data pubblicazione 14/05/2026condomini con consenso totalitario può non avere naturacontrattuale se le sue clausole si limitano a disciplinare l'uso deibeni comuni pure se immobili. Conseguentemente, mentre ènecessaria l'unanimità dei consensi dei condomini per modificare ilregolamento convenzionale, come sopra inteso, avendo questo lamedesima efficacia vincolante del contratto, è, invece, sufficienteuna deliberazione maggioritaria dell'assemblea dei partecipanti allacomunione per apportare variazioni al regolamento che non abbiatale natura (Cass. 17694/2007).Infine, non poteva essere esaminato il motivo di appello nellaparte in cui si deduceva, quale motivo di annullamento delladeliberazione impugnata, la modifica della clausola del regolamentosenza la maggioranza necessaria trattandosi di un motivo diopposizione nuovo non tempestivamente introdotto con il ricorsoex art. 702 – bis c.p.c..8. [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso avverso la suddettasentenza.9. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hannoresistito con controricorso.10. Tutte le parti costituite, con memoria depositata inprossimità dell’udienza, hanno insistito nelle rispettive richieste.11. Il Procuratore Generale ha concluso per il rigetto delricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il primo motivo di ricorso è così rubricato: violazione o falsaapplicazione dell'art. 1421 c.c. e dell'art. 345 c.p.c. in relazioneall'art. 360, n. 4, c.p.c.La Corte territoriale avrebbe errato nel qualificare comedomanda nuova inammissibile ex art. 345, c. 1, c.p.c., anzichéNumero registro generale 6449/2020Numero sezionale 2824/2025Numero di raccolta generale 14299/2026Data pubblicazione 14/05/2026come eccezione nuova ammissibile ex art. 345, c. 2, c.p.c. la nullitàdella delibera condominiale del 02.12.2017 fatta valere ex novo conil primo motivo d'appello.La nullità della delibera condominiale per violazione delsuddetto principio configurerebbe un'eccezione in senso latolegittimamente proponibile anche in sede di gravame e, perl'effetto, ritualmente proposta dal [OSCURATO:PERSONA], giusta il citatoart. 345, comma 2, c.p.c ..2. Il secondo motivo di ricorso è così rubricato: violazione ofalsa applicazione degli artt. 100 e 132 c.p.c. in relazione all'art.360, n. 4, c.p.c.Parte ricorrente evidenzia che la Corte d'appello di Venezia,dopo aver erroneamente dichiarato inammissibile il primo motivodi appello, ha ritenuto che lo stesso fosse comunque infondatoviolando il principio secondo cui, una volta che il giudice abbiaritenuto inammissibile una domanda o un capo di essa si è spogliatodella potestas decidendi sul relativo merito, e dunque non si deveprocedere alla contestazione di tali ulteriori argomentazioni dimerito svolte solo ad abundantiam.In ogni caso anche sul punto la Corte di appello di Veneziaavrebbe errato in quanto da un lato nessuna rilevanza puòassumere il fatto che la locazione abbia natura di atto di ordinariaamministrazione di un bene in comunione dovendo comunquericorrere le condizioni perché si possa procedere in un condominioalla locazione di una parte comune e altrettanto irrilevante sarebbeil fatto che negli anni passati si era ripetutamente proceduto alocare il medesimo bene. Infine, del tutto erronea sarebbel'affermazione della mancanza di allegazione di uno specificoNumero registro generale 6449/2020Numero sezionale 2824/2025Numero di raccolta generale 14299/2026Data pubblicazione 14/05/2026pregiudizio essendo tale pregiudizio insito nel fatto stesso dellasottrazione al ricorrente del godimento di una parte del plateatico.2.1 I primi due motivi di ricorso, che stante la loro evidenteconnessione possono essere esaminati congiuntamente, sonofondati.La tecnica utilizzata dalla Corte d’Appello per rigettare il ricorsoè oggettivamente equivoca perché dapprima ha ritenutoinammissibile, perché nuova, la questione relativa alla nullità delladelibera e, successivamente, giudicando sul merito, ha motivato leragioni della sua infondatezza tanto che, come si legge neldispositivo, lo ha rigettato.Questo erroneo modo di procedere si trova adottato con unacerta frequenza nelle decisioni delle Corti d’Appello e hadeterminato questa Corte, in ragione del fondamentale principio dieconomia processuale, a distinguere i casi in cui la decisione diinammissibilità sia quella fondante la decisione - sì da ritenere lerestanti affermazioni come obiter - dai casi in cui la decisione debbaintendersi invece come di sostanziale rigetto nel merito.A tal proposito il collegio evidenzia come nella giurisprudenzadi legittimità si sia affermato il principio secondo cui, nel caso in cuiil giudice di appello, dopo aver rilevato - nella motivazione dellasentenza - che l'appello è inammissibile, abbia cionondimenoesaminato i motivi stessi nel merito ritenendone l'infondatezza (conciò, peraltro, cadendo in contraddizione e smentendo, nei fatti, lapropria precedente affermazione), non ha inteso spogliarsi dellapropria potestas iudicandi, ma - piuttosto - ha inteso rafforzare lapropria decisione di mancato accoglimento del gravame con unaragione alternativa che peraltro è una ragione ulteriore delladecisione.Numero registro generale 6449/2020Numero sezionale 2824/2025Numero di raccolta generale 14299/2026Data pubblicazione 14/05/2026Non può, infatti, addivenirsi alla cassazione della sentenza diappello per il solo fatto della erronea valutazionedell'inammissibilità di una impugnazione che è stata comunqueesaminata e rigettata nel merito, perché ciò condurrebbe -illogicamente - ad un rinvio della causa al giudice di merito affinchéquesti valuti la fondatezza dell'impugnazione che ha già valutato,ciò - peraltro - in palese contrasto col principio costituzionale dellaragionevole durata del processo (art. 111, secondo comma, Cost.)e col principio di economia dell'attività processuale (Sez. 6 - 2, Ord.n. 7995 del 2022, Rv. 664430–01; Sez. 6-2 Ord. n.30354 del 2017,Rv. 647172-01).Nel caso di specie, la Corte d’Appello, ancorché abbiaerroneamente affermato che sotto un primo profilo il primo motivodi appello era inammissibile per novità della questione posta ex art.345 c.p.c. ha poi svolto una ampia motivazione di merito circal’infondatezza della medesima censura.Pertanto, la sentenza impugnata non ha svolto affermazioni dimerito ad abundantiam sì da fare applicazione del principio secondocui la parte soccombente non ha l'onere né l'interesse adimpugnarle e, correttamente, con la seconda parte del secondomotivo il ricorrente ha censurato anche l’erroneità della decisionedi merito.Deve, dunque, farsi applicazione del seguente principio didiritto: Ove il giudice, pur avendo dichiarato il ricorsoinammissibile, abbia proceduto al suo esame nel merito,esprimendosi, con motivazione preponderante e diffusa, nel sensodella infondatezza, è ammissibile l'impugnazione della motivazioneconcernente sia l'inammissibilità che il merito, dovendosiriconoscere l'interesse della parte soccombente all'impugnazione diNumero registro generale 6449/2020Numero sezionale 2824/2025Numero di raccolta generale 14299/2026Data pubblicazione 14/05/2026quello che si configura come un provvedimento di rigetto nelmerito; ne consegue che in sede di legittimità, nonostantel'accoglimento della doglianza concernente l'inammissibilità, ilmotivo attinente al merito va comunque esaminato e non puòreputarsi assorbito, avuto anche riguardo al principio di economiadei mezzi processuali (Cass. Sez. L., 29/09/2022, n. 28364, Rv.665733 – 01 Cass. Sez. 2, 18/03/2025, n. 7176, Rv. 674594,Sez. 6-2, Ord. n. 7995 del 11/03/2022 Rv. 664430).2.2 Ciò precisato, la sentenza impugnata è erronea sottoentrambi i profili. Quanto alla inammissibilità del primo motivo diappello ex art. 345 c.p.c. per novità della questione sollevata conla quale si introduceva una nuova ragione di nullità della delibera èsufficiente richiamare il seguente principio di diritto: In tema diimpugnazione delle delibere condominiali trova applicazione ilprincipio dettato in materia di contratti secondo cui la richiesta diaccertamento, per la prima volta in appello, di un motivo di nullitàdiverso da quelli proposti in primo grado è inammissibile, a ciòostando il divieto di "nova" ex art. 345, comma 1, c.p.c., salva lapossibilità per il giudice del gravame - obbligato comunque arilevare d'ufficio ogni possibile causa di nullità - di convertirla edesaminarla come eccezione di nullità legittimamente formulatadall'appellante, ai sensi dell'art. 345, comma 2, c.p.c. (Cass. Sez.2, 27/09/2017, n. 22678, Rv. 645435 - 01).Quanto al secondo motivo, emergono sostanzialmente duecensure, una prima con la quale il ricorrente si duole del modo diprocedere della Corte d’Appello nel senso sopra esposto, e con unaseconda, come si è detto, il ricorrente si lamenta dell’erroneità delladecisione di merito. Questa seconda censura è fondata e il suoaccoglimento assorbe la prima.Numero registro generale 6449/2020Numero sezionale 2824/2025Numero di raccolta generale 14299/2026Data pubblicazione 14/05/2026La questione giuridica sottesa alla doglianza in esame attienealla possibilità per l'assemblea condominiale di deliberare amaggioranza la locazione di una parte comune (nella fattispecie, infavore di un condomino), stabilendo così una modalità di usoindiretto della cosa pur essendo possibile un uso diretto dellastessa.Infatti, per giurisprudenza consolidata, nel condominio diedifici la locazione di una parte comune ne concreta un usoindiretto, che può essere disposto con deliberazione a maggioranzasolo ove della parte oggetto di locazione non sia possibile un usodiretto da parte di tutti i condomini. A sua volta, l’uso diretto èpossibile non solo in modo promiscuo, proporzionale alla quota diciascuno, bensì anche in modo frazionato, attraverso ripartizione dispazi oppure previsione di turni temporali (cfr. Cass. 22435/2011).Il plateatico corrispondente a parte del cortile condominiale èdi norma un bene suscettibile di uso diretto da parte di tutti icondomini e, nella specie, non risulta che lo stesso sia stato oggettodi alcun frazionamento attraverso la ripartizione degli spazi o laprevisione di turni temporali.Del principio richiamato, del tutto consolidato nellagiurisprudenza di legittimità, la Corte d’Appello non ha tenuto contoanche al fine di affermarne la non ricorrenza.La sentenza, infatti, in riferimento al primo motivo di appello -già dichiarato inammissibile - nel rigettarlo anche nel merito fariferimento al fatto che la stipulazione di un contratto di locazioneè considerato come atto di ordinaria amministrazione in tutti i casiin cui il contratto abbia una durata inferiore ai nove anni e affermache questo principio si applica anche in ambito condominiale.Inoltre, il giudice del gravame afferma erroneamente che con laNumero registro generale 6449/2020Numero sezionale 2824/2025Numero di raccolta generale 14299/2026Data pubblicazione 14/05/2026locazione non si produce un uso esclusivo del bene a favore dellocatario, ma un semplice utilizzo differente destinato al maggiorerendimento della cosa comune. Infine, la Corte d’Appello richiamaquanto detto dal giudice di primo grado circa il fatto che ilcondomino Tomasella, che lamenta il pregiudizio subito dallalocazione, si duole solo genericamente del fatto che con laconcessione gli verrebbe impedito l’uso dell’area, senza tuttaviaallegare uno specifico pregiudizio derivante dall’essere privato diquella parte del plateatico che peraltro costituirebbe solo unaporzione dell’intera area del medesimo plateatico.Risulta evidente l’erroneità della decisione della Corted’Appello di Venezia in quanto, come già detto, la locazionecomporta un uso indiretto della cosa comune che incidendosull'estensione del diritto reale che ciascun condomino possiedesull'intero bene indiviso, può essere disposto dall'assemblea deicondomini a maggioranza, soltanto quando non sia possibile l'usopromiscuo, sempreché la cosa comune non consenta una divisione,sia pure approssimativa, del godimento (sent. n. 8528/94,n.6010/84, n.312/82).Pertanto, le ragioni per le quali la Corte d’Appello ha ritenutovalida la delibera impugnata, adottata a maggioranza e nonall’unanimità costituiscono una violazione degli artt. 1102 e 1335c.c.. In definitiva, deve accogliersi anche la censura in esame inapplicazione del seguente principio di diritto: l'uso indiretto dellacosa mediante locazione può essere disposto con deliberazione amaggioranza solo quando non sia possibile l'uso diretto dello stessobene per tutti i partecipanti alla comunione, proporzionalmente allaloro quota, promiscuamente ovvero con sistema di frazionamentodegli spazi o di turni temporali (Cass. Sez. 2, Sent. 22/03/2001, n.Numero registro generale 6449/2020Numero sezionale 2824/2025Numero di raccolta generale 14299/2026Data pubblicazione 14/05/20264131, Rv. 545025–01; Cass., Sez. 2, Sent. 27 giugno 2003,n. 10248, Rv. 564654-01; Cass., Sez. 2, Sent. 22 luglio 2004,n. 13763), Rv. 574864-01; Cass. Sez. 2, Sent. n.22435 del27/10/2011, Rv. 619970-01; Cass. Sez. 2, 12/06/2023, n. 16557,Rv. 668315-01).3. Il terzo motivo di ricorso è così rubricato: in via subordinataviolazione dell'art. 360 n. 5 c.p.c.In ogni caso la sentenza sarebbe viziata da omesso esame diun fatto decisivo oggetto di discussione essendosi sottolineatonell'atto di appello che l’oggetto del contratto era costituitodall'intero plateatico inteso come area antistante l'edificio e non dauna sola piccola parte.4. Il quarto motivo di ricorso è così rubricato: in viaulteriormente subordinata violazione o falsa applicazione dell'art.1117 ter c.c. in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c.I ricorrenti avevano evidenziato che la deliberazione del 2dicembre 2017 ricadeva nell'applicazione dell'articolo 1117 tercodice civile che prevede la nullità delle delibere che comportino ilmutamento di destinazione di parti comuni ove non vengapreceduta da una particolare procedimento di convocazione evenga assunta con il rispetto di una maggioranza particolarmentequalificata.Secondo la Corte d'appello non vi sarebbe stata modifica delladestinazione della cosa comune rimanendo la funzione principaledel cortile di dare aria e luce. Il mutamento della destinazione,tuttavia, può riguardare anche la funzione secondaria della partecomune e inoltre vi sarebbe una contraddizione tra la duratalimitata della locazione e l’uso consolidato nel tempo.Numero registro generale 6449/2020Numero sezionale 2824/2025Numero di raccolta generale 14299/2026Data pubblicazione 14/05/20264.1 Il terzo e quarto motivo di ricorso sono assorbitidall’accoglimento dei primi due.5. La Corte accoglie i primi due motivi di ricorso, dichiaraassorbiti i restanti, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corted’Appello di Venezia in diversa composizione che provvederà a fareapplicazione dei principi sopra indicati e alla liquidazione dellespese del giudizio di legittimità. P.Q.MLa Corte accoglie i primi due motivi di ricorso, dichiaraassorbiti i restanti, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corted’Appello di Venezia in diversa composizione che provvederà a fareapplicazione dei principi sopra indicati e alla liquidazione dellespese del giudizio di legittimità;Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezionecivile in data 20 novembre 2025.[OSCURATO:PERSONA] PRESIDENTELuca [OSCURATO:PERSONA]
Sentenza Cassazione n. 14299/2026 — Fons Iuris — Fons Iuris