Cassazione n. 07678/2026

ORDINANZAsul ricorso iscritto al n. 10577/2022 R.G. proposto da:[OSCURATO:PERSONA]. COOPERATIVA A [OSCURATO:PERSONA], inpersona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesadall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamente all’avvocatoGIANPAOLO SICURO, domiciliata ex lege all’indirizzo Pec in atti.-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA], domiciliata ex lege all’indirizzo Pec in atti.-controricorrente-avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO di MILANO n. 2720/2021depositata il 16/02/2022.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/01/2026 dalConsigliere dr.ssa [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 10577/2022Numero sezionale 111/2026Numero di raccolta generale 7678/2026Data pubblicazione 30/03/20261. Con contratto stipulato il 30 giugno 2015, [OSCURATO:PERSONA] soc. coop. ar.l., quale locatrice e cooperativa assegnante, e [OSCURATO:PERSONA], qualeconduttrice e socia assegnataria, stipulavano un contratto di locazioneabitativa con patto di futura vendita, avente ad oggetto un’unitàimmobiliare sita in Parabiago. Il rapporto, della durata di dodici anni efinalizzato alla futura assegnazione in proprietà dell’immobile, prevedevala facoltà per la conduttrice di esercitare l’opzione di assegnazionemediante comunicazione da inviarsi entro sei mesi dalla scadenza dellalocazione, con successiva stipula del preliminare entro la data discadenza della locazione e del definitivo nei tre mesi successivi allastipula del preliminare. Veniva altresì pattuito che, in caso di mancatastipula del contratto definitivo di compravendita, le somme pagate atitolo di canone dovessero essere restituite al conduttore, una voltaindividuato un nuovo socio subentrante.1. 1. La società locatrice, tuttavia, si risolveva ad intimare lo sfrattoper morosità, cui la conduttrice si opponeva, anche proponendodomanda riconvenzionale di risoluzione per inadempimento dellalocatrice.1.2. Successivamente al mutamento del rito, nella memoriaintegrativa la conduttrice introduceva anche domanda di nullità delcontratto per mancato rilascio della fideiussione conforme agli artt. 2 e 3d.lgs. n. 122/2005, trattandosi di immobile da costruire.2. Con sentenza n. 1205/2020 il Tribunale di [OSCURATO:PERSONA], respintal’eccezione di tardività della domanda di nullità, dichiarava la nullità delcontratto per difetto di idonea garanzia fideiussoria e condannava lalocatrice alla restituzione dei canoni indebitamente percepiti.3. Avverso tale sentenza la società cooperativa locatrice proponevaappello, cui resisteva la conduttrice.4. Con la qui impugnata sentenza il gravame veniva rigettato dallaNumero registro generale 10577/2022Numero sezionale 111/2026Numero di raccolta generale 7678/2026Data pubblicazione 30/03/2026Corte d’appello di Milano, che, in particolare, qualificava il rapporto comerent to buy, riteneva applicabile al caso di specie la disciplina di tuteladegli immobili da costruire e ribadiva la nullità del contratto inter partesper inidoneità della fideiussione prestata, in quanto non conforme almodello legale, affermando che la tutela, apprestata agli acquirenti degliimmobili da costruire dal d.lgs. n. 122 del 2005, opera anche nella faseantecedente all’esercizio dell’opzione di acquisto, ovvero di assegnazionein proprietà dell’immobile, da parte del socio della cooperativa.Sulla scorta di tali principi, la corte ambrosiana perveniva dunque:-) a condannare la locatrice a restituire alla conduttrice la caparra daquesta prestata;-) a condannare la conduttrice al rilascio dell’immobile;-) a dichiarare inammissibile, perché nuova, la domanda della locatricedi condanna della conduttrice al pagamento della indennità dioccupazione abusiva.4. Avverso tale sentenza la società locatrice propone ora ricorso percassazione, affidato ad un unico motivo.Resiste con controricorso la allora conduttrice.5. La trattazione del ricorso è stata fissata in adunanza camerale aisensi dell’art. 380-bis.1, cod. proc. civ.La controricorrente ha depositato memoria illustrativa, in cuiespressamente chiede la condanna della ricorrente anche ai sensidell'articolo 96, comma terzo, cod. proc. civ.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con un unico motivo, articolato in più censure, la societàricorrente denuncia “Omesso esame di un fatto decisivo per il giudizioche è stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione all'art. 360c.p.c. comma 1 n. 5, nullità della sentenza (error in iudicando de iureprocedendo) e/o erroneità della stessa per violazione e falsaapplicazione dell'art. 1375 c.c. e/o dell'art. 3 del D. Lgs. 122/05 inNumero registro generale 10577/2022Numero sezionale 111/2026Numero di raccolta generale 7678/2026Data pubblicazione 30/03/2026relazione all'art. 360, comma 1, n.ri 3 e 4”.Afferma espressamente che: “Con il presente gravame la ricorrenteintende sottoporre all'Ecc.ma Corte adita la seguente questionegiuridica: se in sede di sfratto per morosità della conduttrice, nell'ipotesiin cui: a) venga rilasciata a corredo di un contratto di locazione conpatto di futura vendita (con immediata immissione nel possesso dellaconduttrice) una fidejussione non conforme a quella prevista dall'art. 2D.Lgs. 122/05; b) sia stata completamente ultimata la costruzionedell'immobile; c) sia stata ottenuta l'agibilità dello stesso; d) siaintervenuta la omologa del concordato preventivo della locatrice; e) gliorgani della concordante abbiano espressamente indicato la volontà diadempiere il contratto proseguendolo (volontà peraltro espressaformalmente anche dalla conduttrice); sia consentito alla conduttricemorosa, eccepire strumentalmente la nullità del contratto a causa dellafidejussione non conforme, e ciò nonostante gli elementi di rischiofossero, alla data dello sfratto, oramai completamente spirati (essendosiperaltro verificata la ipotesi di esclusione della possibilità di escutere lafidejussione normata dall'art. 3 del D.Lgs. 122/05: “...il competenteorgano della procedura concorsuale non abbia comunicato la volontà disubentrare nel contratto preliminare”) e se tale contegno non costituiscapiuttosto fattispecie di abuso del diritto e contrarietà al precetto diesecuzione del rapporto secondo buona fede in ossequioall'orientamento pressoché univoco della intestata Corte espresso nellepronunce Cass. n.19510/2020 e Cass. n. 30555/2019 (all. sub lettera Adel fascicolo ex art. 366 cpc)”.1.1. Il motivo è inammissibile, per le seguenti plurime ragioni.1.2. In primo luogo, perché cumula tra loro plurimi motivi diimpugnazione, svolgendo doglianze generiche ed assertive, ed è dunquestato dedotto in violazione del principio di diritto secondo cui “In tema diricorso per cassazione, è inammissibile la mescolanza e laNumero registro generale 10577/2022Numero sezionale 111/2026Numero di raccolta generale 7678/2026Data pubblicazione 30/03/2026sovrapposizione di mezzi d'impugnazione eterogenei, facenti riferimentoalle diverse ipotesi contemplate dall'art. 360, comma 1, n. 3 e n. 5,c.p.c., non essendo consentita la prospettazione di una medesimaquestione sotto profili incompatibili, quali quello della violazione di leggee dell'omesso esame di fatto decisivo per il giudizio, in quanto una taleformulazione mira a rimettere al giudice di legittimità il compito diisolare le singole censure teoricamente proponibili, onde ricondurle aduno dei mezzi d'impugnazione enunciati dall'art. 360 c.p.c., per poiricercare quale o quali disposizioni sarebbero utilizzabili allo scopo, cosìdare forma e contenuto giuridici alle lagnanze del ricorrente, al fine didecidere successivamente su di esse” (v. Cass., n. 3397/2024; Cass., n.26874/2018).In secondo luogo, perché non si correla alla motivazione resadall’impugnata sentenza, la quale - dopo aver accertato sotto il profilofattuale che la fideiussione rilasciata dalla società cooperativa dicostruzione, e locatrice con patto di futura vendita, aveva una duratalimitata, con scadenza anteriore al trasferimento di proprietàdell’immobile, e copriva un importo inferiore alle somme effettivamenteversate dalla conduttrice e promissaria acquirente, tenuto conto che lasituazione di crisi del costruttore-venditore si era concretamenteverificata con l’ammissione al concordato preventivo - è pervenuta adaffermare in diritto che: -) - la fideiussione prestata era ab origine nonconforme a quanto previsto dalla normativa in tema di immobili dacostruire; -) il rischio che il D.Lgs. 122/2005 intende prevenire si era nelcaso di specie effettivamente realizzato; -) l’azione della conduttrice èstata esercitata a tutela di un interesse che l’ordinamento protegge, nelprevedere una nullità di protezione riservata all’acquirente degli immobilida costruire, e dunque senza alcuna violazione dei canoni di buona fedee correttezza; -) nessuna delle pronunce di legittimità, in tema di abusoNumero registro generale 10577/2022Numero sezionale 111/2026Numero di raccolta generale 7678/2026Data pubblicazione 30/03/2026del diritto, richiamate dalla allora appellante, società locatrice epromittente venditrice, poteva dirsi disattesa, perché nessuna era intermini e pertinente rispetto alla fattispecie oggetto di causa.Infine, perché la formale, ma come detto inammissibilmentecumulata, evocazione congiunta dei vizi di cui ai numeri 3, 4 e 5 dell’art.360 cod. proc. civ., finisce sostanzialmente per costituire una criticacomplessiva dell’impugnata sentenza, sostanzialmente finalizzata asollecitare a questa Suprema Corte, una non consentita rivalutazione, diquanto già esaminato, sotto il profilo del fatto e della prova, in manieraconforme dal tribunale e dalla corte d’appello.2. In conclusione, il ricorso deve essere dichiarato inammissibile.3. Le spese del giudizio di legittimità, liquidate nella misura indicatain dispositivo, seguono la soccombenza. Non ritiene, per altro verso, ilCollegio che sussistano nel caso di specie i presupposti per l’ulteriorecondanna della società ricorrente ai sensi e per gli effetti dell’art. 96,terzo comma, cod. proc. civ. P.Q.MLa Corte dichiara inammissibile il ricorso.Condanna la società ricorrente al pagamento, in favore dellacontroricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquidain euro 3.000,00 per compensi, oltre spese forfettarie nella misuradel 15 per cento, esborsi, liquidati in euro 200,00, ed accessori dilegge.Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002,inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto dellasussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da partedella società ricorrente, al competente ufficio di merito,dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quelloprevisto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stessoarticolo 13, se dovuto.Numero registro generale 10577/2022Numero sezionale 111/2026Numero di raccolta generale 7678/2026Data pubblicazione 30/03/2026Così deciso in Roma nella camera di consiglio della TerzaSezione Civile della Corte Suprema di Cassazione il 14 gennaio2026.[OSCURATO:PERSONA]