Cassazione n. 02523/2025

la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 995/2024R.G. proposto da [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:SOCIETA]., rappresentat a e difes a dall'Avv. [OSCURATO:PERSONA] (p.e.c.: [OSCURATO:EMAIL]); –ricorrente – contro [OSCURATO:PERSONA] S.p.a., rappresentata e difes a dagli Avv.ti [OSCURATO:PERSONA] (p.e.c.: [OSCURATO:EMAIL] ) e [OSCURATO:PERSONA] (p.e.c.: [OSCURATO:EMAIL] ) , con domicilio eletto pressolo studio di quest’ultimo in Roma, [OSCURATO:PERSONA], n.5; –controricorrente e ricorrente incidentale – [OSCURATO:PERSONA] civile — Acquisizione in leasing di fondo edificatorio ─Pregressa occupazione abusiva del sottosuolo da parte del confinante —Azione di risarcimento danni dell’utilizzatore —Fattispecie e nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] S.r.l., rappresentata e difesa dall'Avv. [OSCURATO:PERSONA] (p.e.c.: [OSCURATO:EMAIL]); –controricorrente – avverso la sentenza della Corte d’Appello di Trento –Sezione distaccata di Bolzano, n. n. 145/2023, depositata in data 23 ottobre2023. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12 dicembre 2024 dal [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:SOCIETA]. (di seguito anche solo “Rem - Tec”) convenne in giudizio davanti al Tribunale di Bolzano la [OSCURATO:PERSONA] S.p.a. (di seguito anche solo “[OSCURATO:PERSONA]”) chiedendone la condanna al risarcimento dei danni come appresso specificati, subiti in conseguenza dei fatti qui di seguito sinteticamente esposti,così come ricostruiti nella sentenza impugnata e sostanzialmente pacifici in causa: ─ nel 2010Hypo acquistò dalla BL Service la proprietà della p. ed. 4295 in C.C. Maia nell’ambito di un’operazione di leasingperfezionata con Rem - Tec affinché quest’ultim a , quale utilizzat rice , potesse costruirvi un capannone industriale; ─ nel corso delle operazioni di scavo Rem - Tec si imbatt é nella sporgenza sotterranea del fondamento dell’edificio confinante, condominio “Sandhof”, precedentementecostruito sulla p. ed. 4195 ; ─ tale particella era stata in precedenza acquistata, nel 2007, dalla stessa [OSCURATO:PERSONA] nell’ambito di un’ analoga operazione di leasing perfezionata con il predetto c ondominio affinché quest’ultimo, quale utilizzatore, potessecostruire un edificio aziendale e residenziale; ─ per i lavori di taglio della detta sporgenza e per quelli resisi conseguentemente necessari per il puntellamento delle fondazioni dell’edificio c ondomini ale confinante furono sostenute spese che vennero comprese nel contratto di leasing tramite accordo integrativo con il quale venne determinato l’importo definitivo del finanziamento; ─ venne in seguito stipulatatra Rem-Tec e il condominio, in data 2 maggio 2016, transazione parziale per i danni causati all’edificio condominiale sulla p.ed. 4195. Dei maggiori esborsi determinati da tali vicende Rem-Tec sostenne doversi ritenere responsabile la [OSCURATO:PERSONA], in quanto proprietaria e committente dell’edificio condominiale la cui realizzazione aveva comportato l’abusiva occupazione del sottosuolo del fondo confinante. 2. Esteso il contraddittorio nei confronti della [OSCURATO:PERSONA] S.r.l. chiamata in causa della [OSCURATO:PERSONA] per esserne eventualmente manlevata, con sentenza n. 339 del 2022 l’adito Tribunale, qualificata la domanda come proposta su fondamento extracontrattuale e ritenutane la fondatezza (per essere la [OSCURATO:PERSONA]: proprietaria della p. ed. 4195, titolare della relativa concessione edilizia, firmataria dei documenti progettuali e in particolare del progetto di variante nel quale si riconosceva chiaramente che le fondamenta sporgevano nel sottosuolo del fondo adiacente), condannò la convenuta al pagamento in favore dell’attrice della somma di Euro 79.355,07, oltre rivalutazione e interessi; rigettò, invece, la domanda di garanzia e condannò la [OSCURATO:PERSONA] alla rifusione delle spese infavore sia di [OSCURATO:PERSONA] che della [OSCURATO:PERSONA]. 3. Con la sentenza in epigrafe la Corte d’appello di Trento, sezione distaccata di Bolzano, in riforma di tale decisione, ha rigettato la domanda di Rem-Tec, condannandola alla rifusione, in favore di [OSCURATO:PERSONA], delle spese di entrambi i gradi di giudizio. Rilevato che correttamente il primo giudice aveva ravvisato a fondamento della domanda la prospettazione di un illecito extracontrattuale (v. sentenza impugnata, pagg. 32-34, §§ 5.4 –5.6), ne ha tuttavia ritenuto l’infondatezza sulla base di considerazioni che possono così essere sintetizzate: i) Rem - Tec non era e non è proprietaria della p. ed. 4295 C.C. Maia (fondo e edificio aziendale); ha ottenuto uso e detenzione (qualificata) sulla base del collegamento tra il contratto di compravendita e il contratto di leasing del 24/6/2010 (v. sentenza, pag. 34, § 5.7); ii) in base al principio affermato da Cass. Sez. U. 5/10/2015, n. 19785 (della cui motivazione la Corte d’appello trascrive ampio stralcio nel § 5.8, pagg. 34 – 48) l’utilizzatrice poteva far valere una pretesa risarcitoria nei confronti della proprietaria/committente del fondo vicino solo nella qualità di detentrice qualificata del fondo danneggiato (v. sentenza, pag. 48, § 5.10); iii) ne discende che , « nella specie , manca alla Rem - Tec la qualità soggettiva necessaria per poter far valere la violazione del diritto di proprietà in seguito alla illecita occupazione del fondo sia dal punto di vista dell'attività edilizia nel sottosuolo (articolo 840 c.c.) che dal punto di vista della violazione delle distanze dai confini (articolo 872 c.c.) o quello dell'accessione (articolo 934 e segg. c.c.)» (§ 5.12), trattandosi di azioni che spettano solo al proprietario (§ 5.13); iv) « una surrogazione ai sensi del contratto di leasing (articolo 15 ultimo comma) nei diritti di proprietà non è mai stata sostenuta da Rem-Tec né sostanziata a fondamento della pretesa; una surrogazione avvenuta ai sensi di questa disposizione contrattuale non emerge dai documenti dimessi» (§ 5.14); v) Rem - Tec aveva bensì titolo per chiedere il risarcimento del danno derivante dalla lesione della propria detenzione qualificata, ma nella specie «la sequenza temporale degli eventi non è conciliabile» con una pretesa siffatta; ciò in quanto «al momento dell'operazione di leasing il [OSCURATO:DATA_NASCITA], con cui Rem-Tec in forza del collegamento contrattuale menzionato poteva "prendere possesso" dell'immobile p. ed. 4295 C.C. Maia, già da tempo (nel 2008) si era verificata l'occupazione sotterranea in zona a confine della p. ed. 4195 C.C. Maia; il fondo "preso in possesso" in quel momento, quindi, era già affetto dal vizio occulto» (§§ 5.15 –5.17);vi) si trattava allora per Rem - Tec di far valere « un vizio occulto del fondo da lei negoziato con BL Service» e ciò poteva farlo«in forza della giurisprudenza sopra menzionata anche direttamente nei confronti della venditrice e non - per via delle caratteristiche dell'operazione di leasing - direttamente contro [OSCURATO:PERSONA] in quanto concedente» (§ 5.23). 4. Avverso tale sentenza [OSCURATO:PERSONA] S.r.l. propone ricorso per cassazione sulla base di due motivi, cui resistono, con separati controricorsi, da un lato, [OSCURATO:PERSONA] S.r.l., dall’altro, [OSCURATO:PERSONA] S.p.a.. Quest’ultima, con lo stesso atto, propone ricorso incidentale condizionato con un unico mezzo. 5. La trattazione è stata fissata in adunanza camerale ai sensi dell’art. 380-bis.1 cod. proc. civ.. Non sono state depositate conclusioni dal Pubblico Ministero. Tutte le parti hanno depositato memorie. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con il primo motivo ─ rubricato «violazione e falsa applicazione dell’art. 2043 nonché degli artt. 840, 872, 934 e ss. c.c. in relazione all’art. 360 co. 1 n. 3 c.p.c.: l’utilizzatrice Rem-Tec ha subito un danno illegittimo di natura aquiliana e può farlo valere direttamente nei confronti della danneggiante [OSCURATO:PERSONA] (punto 5 della sentenza) » ─ la ricorrente principale espone i seguenti argomenti di critica: ─ la sentenza si basa sull’assunto palesemente errato che Rem-Tec avrebbe potuto far valere il danno extracontrattuale da essasubito nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] unicamente dopo essere stata surrogata nei diritti della stessa [OSCURATO:PERSONA]; ─ è assolutamente non pertinente il richiamo all’arresto di Cass. Sez. U. [OSCURATO:DATA_NASCITA], n. 19785, in quanto riguarda i rimedi contrattuali spettanti direttamente all’utilizzatore nei confronti del fornitore; [OSCURATO:PERSONA] non ha fatto valere un rimedio contrattuale in qualità di utilizzatrice nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] quale concedente, ma pretendeva di essere risarcita quale danneggiata in base alle norme sulla responsabilità extracontrattuale per un danno provocatole dalla [OSCURATO:PERSONA] quale danneggiante; ─ sussiste la legittimazione dell’utilizzatore ad agire in base all’art.2043 c.c.: secondo ferma giurisprudenza di cassazione l’utilizzatore danneggiato, e non il concedente proprietario, è legittimato a far valere la responsabilità ex art. 2043 c.c. nei confronti del danneggiante, essendo inoltre titolare del relativo diritto; ─ l’utilizzatrice ha subito un danno patrimoniale, per avere dato incarico e sostenuto i costi per la rimozione delle fondazioni sporgenti nel suo terreno; questi sono poi stati integrati nel contratto di loca- zione finanziaria e hanno comportato un aumento delle rate di leasing a suo carico, mentre la [OSCURATO:PERSONA] percepisce maggiori interessi e ne risulta addirittura avvantaggiata; ─ come afferma anche la Corte d’appello ai punti 5.7 e 5.15 della sentenza, la Rem-Tec aveva non solo la disponibilità materiale, ma una detenzione qualificata del fondo a lei concesso in leasing ai sensi dell’art. 1140 c.c.; ─ a tali circostanze, già di per sé sufficienti a dimostrare la titolarità del diritto, andava aggiunta la considerazione delle seguenti specifiche previsioni contenute nel contratto di leasing: trasferimento del rischio all’utilizzatore con esonero del concedente da ogni responsabilità; obbligo di manutenzione ordinaria e straordinaria a carico dell’utilizzatore; obbligo di riconsegna della cosa integra al termine del contratto; obbligo di pagare i canoni di leasing senza sollevare eccezioni; ─ l’esclusiva riferibilità al proprietario delle previsioni di cui agli artt. 840, 872 e 934 ss. c.c.vale solo per le tutele reali ma non per quella risarcitoria; ─ non può ritenersinecessaria una surroga della Rem-Tec nei diritti di [OSCURATO:PERSONA] (come implicato ai punti 5.10 e 5.14 della sentenza) perché [OSCURATO:PERSONA] non vanta alcun diritto al risarcimento del danno contro sé stessa, «essendo inconcepibile che taluno possa rivestire - contemporaneamente -la posizione di “danneggiato” [avente diritto al risarcimento] e di “ danneggiante ” [legittimato a pretendere il risarcimento»; ─ presenza di un «danno ingiusto», essendo stato confermato che non sussisteva alcun titolo legittimante l’occupazione del sottosuolo. 2. Con il secondo motivo ─ rubricato «violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363, 1366, 1367 e 1371 c.c. in relazione all’art. 360 co. 1 n. 3 c.p.c.: l’art. 15 co. ultimo del contratto di leasing non può essere interpretato nel senso che Rem-Tec necessiti dell’autorizzazione di [OSCURATO:PERSONA] per agire contro quest’ultima (punti 5.10- 5.15 della sentenza)» ─ la ricorrente lamenta che erroneamente la Corte d’appello abbia ritenuto che, in base al contratto di leasing, fosse necessaria l’autorizzazione dalla concedente [OSCURATO:PERSONA] per poter agire contro la danneggiante (nel caso peraltro individuata nella stessa [OSCURATO:PERSONA]), così adottando una interpretazione del contratto inosservante delle evocate regole di ermeneutica contrattuale. 3. Con l’unico motivo del ricorso incidentale condizionato [OSCURATO:PERSONA] S.p.a.denuncia, con riferimento all'art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., «errata applicazione dell’art. 167, comma 2, c.p.c.» per avere la Corte d’appello ritenuto inammissibile, in quanto tardivo, il primo motivo d’appello con cui si deduceva l’estinzione di ogni pretesa risarcitoria conseguente alla stipulazione dell’accordo integrativo al contratto di leasing del 25.10.2011, avente -in thesi-carattere remissor io in ordine alle ulteriori spese per il taglio del fondamento sporgente e per il puntellamento. Rileva di avere sollevato la relativa eccezione nella comparsa di costituzione del giudizio di primo grado, tempestivamente depositata. Censura anche la ritenuta infondatezza, nel merito, di tale eccezione. Premesso che non può ad essa ascriversi alcuna colpa in relazione al fatto lesivo, rileva che non è ammissibile che Rem-Tec, da un lato, richiedal’estensione del finanziamento anche ai costi per il taglio della sporgenza ed il puntellamento delle fondamenta sul confine, obbligandosi a restituire tali speseattraverso il pagamento dei canoni di leasingsenza formulare alcuna riserva od eccezione con riguardo ad un eventuale pretesa risarcitoriae, dall’altro lato, ne pretenda da [OSCURATO:PERSONA] la restituzione in veste di danneggiata. 4. Entrambi i motivi posti a fondamento del ricorso principale, pur attingendo affermazioni presenti nella complessa motivazione, sono inammissibili poiché nessuno di essi coglie quella che, tra tutte, rappresenta la vera centrale ratio decidendi, idonea a sorreggere da sola la decisione. Tale è il rilievo, sopra trascritto nella parte narrativa della presente ordinanza (v. supra, «Fatti di causa», § 3, pt. v), con il quale la Corte d’appello ammette bensì che anche in capo alla [OSCURATO:PERSONA] possano radicarsi pretese risarcitorie per i danni derivanti da fatti lesivi della propria qualità di detentrice qualificata del bene oggetto di leasing (considerazione questa che evidentemente sposta ai margini gli altri rilievi sul difetto di titolarità per azioni risarcitorie fondate sulle norme a tutela della proprietà o in tema di distanze), ma tuttavia esclude che una tale pretesa possa considerarsi sorta in capo alla appellata rispetto ad un evento lesivo già determinatosi circa due anni prima che essa prendesse «possesso» (recte: acquisisse la detenzione qualificata) dell’immobile in virtù del contratto di leasing. Diversamente da quanto sembra supporre l’odierna ricorrente (v. ricorso pag. 8, quint’ultima e quart’ultima riga) il senso di tale considerazione (e del riferimento, quale ragione ostativa, alla «sequenza temporale» degli eventi) non è quello di ritenere preclusa una tutela risarcitoria del possesso perché esercitata al di là del termine annuale di cui all’art. 1168 cod. civ., quanto piuttosto quello di escludere la titolarità in capo a Rem-Tec del diritto risarcitorio, per essersi il fatto costitutivo del credito risarcitorio determinato anteriormente all’acquisto, da parte della stessa, della detenzione del bene danneggiato. Può incidentalmente osservarsi che tale rilievo sembra evocare, peraltro fondatamente, il principio affermato da Cass. Sez. U.16/02/2016, n. 2951 secondo cui «il diritto al risarcimento dei danni subiti da un bene spetta al titolare del diritto di proprietà sul bene al momento dell'evento dannoso. Èun diritto autonomo rispetto al diritto di proprietà e non segue il diritto di proprietà in caso di alienazione, salvo che non sia convenuto il contrario». Quel che, però, nel caso in esame, importa ed è sufficiente osservare è che tale ratio decidendi (quand’anche interpretata, come fa in premessa la ricorrente, come intesa a rilevare la decadenza per scadenza del termine di cui all’art. 1168 cod. civ.) non è fatta segno di alcuna considerazione critica, tanto meno riconducibile ad alcuno dei vizi cassatori tipizzati dall’art. 360 cod. proc. civ.. È appena il caso di rammentare al riguardo che, secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenza di questa Corte, quando la sentenza assoggettata ad impugnazione sia fondata su diverse rationes decidendi , ciascuna idonea a giustificarne autonomamente la statuizione, la circostanza che tale impugnazione non sia rivolta contro alcuna di esse determina l'inammissibilità del gravame per l'esistenza del giudicato sulla ratio decidendi non censurata, piuttosto che per carenza di interesse (v. ex multisCass. n. 2174 del 24/01/2023; n. 13880 del 6/07/2020; n. 14740 del 13/07/2005). 5. La memoria che, come detto, è stata depositata dal ricorrente, ai sensi dell’art. 380-bis.1, primo comma, cod. proc. civ., reitera le tesi censorie già esposte in ricorso e non offre argomenti che possano indurre a diverso esito dell’esposto vaglio dei motivi. 6. Il ricorso principale deve dunque essere dichiarato inammissibile.Resta conseguentemente assorbito l’esame del ricorso incidentale condizionato. 7. Alla soccombenza segua la condanna della ricorrente principale alla rifusione, in favore delle controricorrenti, delle spese processuali, liquidate come da dispositivo. 8. Va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente principale , ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto, a norma dell’art. 1-bisdello stesso art. 13. P.Q.M. dichiara inammissibile il ricorso principale; assorbito quello incidentale condizionato. Condanna la ricorrente principale al pagamento, in favore delle controricorrenti, delle spese del presente giudizio, che liquida, per ciascuna, in Euro 7.000 per compensi , oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quaterdel d.P.R. n. 115 del 2002, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ult