Cassazione n. 35811/2023

pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 19121/2018 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in ROMA , [OSCURATO:PERSONA], N. 96, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -ricorrente – contro [OSCURATO:PERSONA]; -intimato- avverso la SENTENZA d el TRIBUNALE BERGAMO n. 487/2018 depositata il23/02/2018. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/03/2023 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. RILEVATOCHE: 1. La società [OSCURATO:SOCIETA]. impugnava innanzi al Tribunale di Bergamo la sentenza del Giudice di Pace di Bergamo n. 283/2017 con la quale era stata rigettata l’opposizione a decreto ingiuntivo n. 1719/2015 emesso in favore del condominio [OSCURATO:PERSONA] di Valtorta (il ‘Condominio’) . A sostegno della sua pretesa , l’appellante rilevava che, a s é guito della costruzione e realizzazione del Condominio, era ancora proprietaria di alcune unità abitative rimaste invendute e vuote;deduceva di avere diritto all'esenzione dalle spese di gestione del Condominio per le unità immobiliari di sua proprietà rimaste invendute e inoccupate,in forza di quanto stabilito alla clausola n. 6 del R egolamento condominiale , in virtù della quale: « La societ à [OSCURATO:SOCIETA] viene e sentata da tutte le spese di gestione del c ondominio degli immobili invenduti, salvo che gli stessi siano occupati o affittati . Tali spese saranno suddivise in millesimi di proprietà tra tutti gli altri condomini»; che, pertanto, non aveva provveduto al pagamento della somma di €2.840,70 relativa alle spese condominiali per le tre rate dell'esercizio ordinario dal [OSCURATO:DATA_NASCITA] al 31.12.2015; sosteneva, infine, che il giudice avrebbe dovuto esaminare la validità della delibera condominiale costitutiva del credito azionato dal Condominio in via monitoria: trattandosi, infatti, di delibera nulla – in quanto presa a maggioranza, nonostante comportasse la modifica dei criteri di ripartizione delle spese stabiliti dall’art. 1123 cod. civ. – essa è rilevabile d’ufficio dal giudice. 2. Il Tribunale di Bergamo, con sentenza n. 487/2018, rigettava l’impugnazione e confermava integralmente la pronuncia del giudice di prime cure,sostenendo che: - la delibera impugnata non può essere considerata nulla poiché nessuna modificazione dei criteri di riparto delle spese è stata sottoposta al vaglio dei condómini, i quali hanno deliberato con la corretta maggioranza; -il R egolamento condominiale del piano di riparto non contempla l'esonero della società [OSCURATO:SOCIETA] s . r . l . dal pagamento degli oneri condominiali, ma li pone a carico della stessa secondo il criterio millesimale; - di conseguenza, l’asserita contrarietà della delibera al Regolamento c ondominiale doveva essere eccepita in sede di impugnazione, da proporsi nel termine dei 30 giorni previsti dall’art.1137 cod. civ. 3. Avverso la suddetta sentenza proponeva ricorso per cassazione la [OSCURATO:SOCIETA]., affidandolo ad un unico motivo e illustrandolo con memoria depositata in prossimità dell'adunanza. Rimaneva intimato il [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA]: 1. Con l’unico motivo di ricorso si deduce violazione e/o falsa applicazione, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ., degli artt. 1123 e 1137 cod. civ. ed errata qualificazione giuridica del vizio della delibera assembleare condominiale. A giudizio della ricorrente, la sentenza d’appello impugnata è viziata in quanto assume a fondamento della decisione l’erronea affermazione secondo la quale la delibera assembleare de qua sarebbe annullabile e pertanto andrebbe impugnata entro il termine perentorio dei trenta giorni, ex art. 1137 cod. civ. La ricorrente, invece, rivendica la piena validità ed efficacia della clausola n. 6 del Regolamento condominiale con la quale [OSCURATO:SOCIETA]., costruttrice del Condominio, viene totalmente esentata dal pagamento di tutte le spese di gestione degli immobili invenduti e non occupati, in deroga ai criteri di riparto di cui all’art. 1123, comma 1, cod. civ. Pertanto, la delibera presa dal Condominio deve ritenersi nulla, in quanto ha modificato il Regolamento condominiale e, quindi, i criteri di riparto delle spese, senza ottenere il consenso unanime di tutti i condómini; nullità rilevabile d’ufficio dal giudice d’appello. 1.1. Il motivo è infondato. Questa Corte h a già avuto modo di chiarire che « In tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico -quest'ultima da valutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni" -, contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'"ordine pubblico" o al "buon costume". Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c.» (Cass. Sez. U, Sentenza n. 9839 del 14/04/2021, Rv. 661084 – 03; in p re cedenza: Cass. Sez. U, Sentenza n. 4806 del 07/03/2005, Rv. 579439 -01) . 1.2. Nel caso che ci occupa, alla luce dei principi sopra enunciati, deve confermarsi la pronuncia impugnata nei termini che seguono. I criteri di ripartizione delle spese stabiliti dalla clausola n . 6, par. IV Regolamento condominiale, avevano deroga to all'art. 1123 cod. civ. , contrariamente a quanto affermato in sentenza, nel corretto esercizio dell'autonomia negoziale, che può anche prevedere l'esenzione totale o parziale per taluno dei condómini dall'obbligo di partecipare alle spese condominiali( Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4844 del 24/02/2017, Rv. 643057 – 02; Cass. 25 marzo 2004, n. 5975 ; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 641 del 17/01/2003, Rv. 559834 - 01) , n on rilevando, invece,in questa sede la questione dell'efficacia di detta clausola sotto il profilo della su a vessatorietà o vvero nella sua efficacia temporale , come pure argomentato in ricorso (p. 7, 2° capoverso) e in memoria (p. 3, ultimo capoverso).In tali casi, come precisato dalle Sezioni Unite di questa Corte sopra richiamate , la deliberazione contraria al regolamento condominiale contrattuale è semplicemente annullabile, secondo la regolagenerale posta dall'art. 1137 cod. civ. in quanto non ha modificato i criteri di ripartizione delle spese per il futuro: l'assemblea ha comunque adottato una deliberazione nell'ámbito delle proprie attribuzioni, sebbene esercitando malamente il potere ad essa conferito, poiché ha ignorato le modifiche negoziali del Regolamento condominiale in deroga al codice civile. T rattandosi di deliberazioni assunte nell'es ercizio delle attribuzioni assembleari, non contrarie a norme imperative, la relativa impugnazione doveva essere proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma2, cod. civ. 2. In definitiva, il C ollegio rigetta il ricorso . Non vi è luogo a provvedere sulle spese di questa fase processuale, in mancanza di attività difensiva del controricorrente. P.Q.M. La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso; nulla per le spese. Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013, stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma d