Cassazione n. 23594/2026

ata e difesa dall' Avvocatura Generale Dello Stato;-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamenteall’avvocato [OSCURATO:PERSONA], giusta procura in calce al controricorso;-controricorrente-avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] del VENETOn. 1457/2021 depositata il 30/11/2021.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio, non partecipata, del24/06/2026 dal [OSCURATO:PERSONA].1.L’Agenzia delle entrate ricorre per la cassazione della sentenza n.1457/2021 della Corte tributaria regionale del Veneto che, in controversiaNumero registro generale 13807/2022Numero sezionale 5126/2026Numero di raccolta generale 23594/2026Data pubblicazione 20/07/2026relativa alla rettifica del classamento e della rendita di immobile ubicato inPortogruaro, disposta a seguito di procedura Docfa, accoglieva il gravamedella società [OSCURATO:SOCIETA]., confermando la sentenza di primo grado cheaveva ritenuto inadeguatamente motivato l’avviso opposto.1.1 In particolare, la Corte regionale affermava … l’ufficio provvedevaad ultimare gli adempimenti di sua competenza solo in epoca successivaalla instaurazione della fase contenziosa. L’ufficio non chiariva in manieraadeguata e dettagliata il procedimento seguito per la determinazione deldiverso valore, non indicando nel dettaglio a quali immobili similari percaratteristiche e situazione occorreva fare riferimento per determinare ilvalore dell’immobile… .1.2 La società replica con controricorso.1.3 In prossimità dell’udienza, l’Agenzia delle Entrate ha depositatomemorie difensiva.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con l’unico motivo di ricorso, proposto ai sensi dell’art. 360, primocomma, n. 3, c.p.c., si deduce la violazione o falsa applicazione degliartt. 8 e 30 del d.P.R. n. 1142/49 ; per avere il decidente erroneamenteritenuto il deficit motivazionale dell’avviso opposto, ancorché essocontenesse gli elementi estimali per determinare la rendita catastale conriferimento all’epoca censuaria 1988-1989 distinguendo per ciascunadestinazione (officina- magazzino- mostra esposizione- uffici e servizi ) laconsistenza, il valore unitario e la percentuale di deprezzamento, secondoil metodo del procedimento di stima indiretta, identificabile nel valore acosto di ricostruzione e dell’eventuale coefficiente di riduzione in rapportoallo stato attuale., tenuto conto del saggio di fruttuosità relativo allacategoria assegnata. Si evidenzia che per gli immobili in categoria D, l’art.30 rubricato, prevede che la rendita si accerta con stima diretta per ognisingola unità.Numero registro generale 13807/2022Numero sezionale 5126/2026Numero di raccolta generale 23594/2026Data pubblicazione 20/07/20262.In via preliminare deve essere disattesa l’eccezione di inammissibilitàdel ricorso per aver l’amministrazione attinto soltanto una delle duerationes decidendi che fondano il decisum della impugnata pronuncia.Si afferma che la statuizione secondo la quale l’Ufficio provvedeva adultimare gli adempimenti di sua competenza solo in epoca successivaall’instaurazione della fase contenziosa , non risulta censurata, cosìacquisendo i connotati del giudicato, in quanto il ricorso per cassazioneoblitera completamente la questione del tardivo e comunque incompletocompimento degli adempimenti posti a carico dell’Ufficio procedente, aifini della sufficienza della motivazione e della validità dell’atto.2.1. L’eccezione è destituita di fondamento.2.2 La sentenza fonda la reiezione della impugnazione su una unica ratiodecidendi consistente nella carenza motivazionale dell’avviso di rettifica,integrato, ad avviso del Collegio d’appello, solo in sede contenziosa.2.3 L’affermata inammissibile successiva integrazione dell’atto impositivoè solo argomentazione conseguente alla prima statuizione secondo laquale l’avviso di rettifica non conteneva nel dettaglio gli elementi estimali,non avendo indicato gli immobili in comparazione ai fini dell’accertamento,facendo applicazione dei principi di diritto secondo cui la motivazione delprovvedimento di "riclassamento", ove carente, non può essere integratadall'Amministrazione finanziaria nel giudizio di impugnazione avverso lostesso, poiché la sufficienza della predetta motivazione va apprezzata congiudizio "ex ante", basato sull'idoneità degli elementi ivi enunciati aconsentire l'effettivo esercizio del diritto di difesa.2.4 Pertanto, l’unica ratio decidendi è stata adeguatamente censurata conil motivo di ricorso proposto dall’ente.3.Il ricorso è fondato.3.1. Dall’avviso di accertamento allegato al controricorso emerge conevidenza che l’amministrazione ha seguito il criterio della stima diretta.Numero registro generale 13807/2022Numero sezionale 5126/2026Numero di raccolta generale 23594/2026Data pubblicazione 20/07/20263.1 Non sussiste la carenza motivazionale dell'avviso di accertamentoaffermata dalla Corte regionale, atteso che quest'ultimo intervenivaall'esito di una procedura DOCFA attivata dalla parte privata, così darendersi applicabile il fermo indirizzo interpretativo di legittimità secondo ilquale (Cass.n.31809/18 ed innumerevoli altre), in tema di classamento diimmobili, qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguitodella cd. procedura DOCFA, l'obbligo di motivazione del relativo avviso èsoddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classedisattesi dall'Ufficio e l'eventuale differenza tra classamento e la renditaproposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnicariguardante la natura del cespite ed il valore economico dei beni, mentre,nel caso in cui vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, lamotivazione deve essere più approfondita e specificare le differenzeriscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa delcontribuente e sia per delimitare l'oggetto dell'eventuale contenzioso(Cass., Sez. 5, 13 agosto 2020, n. 17016; Cass., Sez. 5, 2 febbraio 2021,n. 2247; Cass., Sez. 5, 9 febbraio 2021, nn. 3104, 3106 e 3107; Cass.,Sez. 6-5, 15 marzo 2021, n. 7210; Cass., Sez. 6-5, 22 dicembre 2021, n.41179; Cass., Sez. 5, 7 aprile 2022, n. 11281; Cass., Sez. 5, 8 novembre2023, nn. 31032 e 31073; Cass., Sez. 5, 5 aprile 2024, n. 9127; Cass. 19novembre 2024, n. 29811; Cass. n, 9127/2024 e 151/2025).3.2 La fattispecie in disamina è chiaramente riconducibile alla primaipotesi, giacché i dati forniti dalla contribuente non sono stati disattesi, masoltanto rivalutati dall’amministrazione finanziaria con riferimentoall’attribuzione della rendita del fabbricato; per cui, è possibile (e, il piùdelle volte, accade) che la eventuale difformità tra la classificazionedenunciata dal contribuente e la classificazione accertatadall’amministrazione finanziaria nell’ambito della procedura “DOCFA”derivi da una diversità di valutazione, qualificazione o inquadramento deiNumero registro generale 13807/2022Numero sezionale 5126/2026Numero di raccolta generale 23594/2026Data pubblicazione 20/07/2026medesimi elementi di fatto (descrizioni, misure, grafici e planimetrie), chevengono elaborati sulla base dei criteri tecnici fissati dalla disciplinaregolamentare in materia catastale; il che esime, comunque,l’amministrazione finanziaria dall’onere di formulare una motivazione piùparticolareggiata per l’atto di riclassamento con specifico riguardo allediscrepanze emerse all’esito dell’accertamento rispetto alla proposta delcontribuente (Cass., Sez. 5, 9 febbraio 2021, n. 3104, Cass. n.29811/2025).3.3 Nella concretezza del caso emerge dalla stessa narrativa dellaricorrente che la maggiore rendita venne dall'ufficio attribuita all'esito diuna rideterminazione estimativa degli stessi elementi di fatto emergentidal DOCFA, senza concreta immutazione o contestazione circa lo stato deiluoghi, così come descritto dalla richiedente l’aggiornamento catastale.3.4 In particolare, poi, l’avviso di accertamento con rettifica di rendita –rinveniente da procedura “DOCFA” – conteneva tutti gli elementidescrittivi e valutativi della nuova rendita, idonei a porre in grado lacontribuente di adeguatamente ed immediatamente percepire ipresupposti di fatto e le ragioni di diritto della pretesa, evidenziandosinell’atto opposto i valori unitari attribuiti ai singoli cespiti, ricavati dalprezzario in uso all’Agenzia medesima, come da relazione di stima allegataall’atto medesimo (Cass. n. 22886/06; Cass. n. 6633/2019).3.5 Difatti, l’Ufficio ha determinato la rendita catastale secondo lametodologia della stima diretta del bene con procedimento indiretto,identificabile nel valore a costo di ricostruzione, sulla base degli elementieconomici e quantitativi riportati con riferimento al biennio 1988-1989,tenendo conto di un eventuale adeguato coefficiente di riduzione inrapporto allo stato attuale delle unità immobiliari (deprezzamento), ed alquale ha applicato il saggio di fruttuosità relativo alla categoria assegnata,in conformità alle disposizioni che regolano il catasto edilizio (r.d. n. 652del 1939, d.P.R. n. 1142 del 1949); la relazione di stima corredataNumero registro generale 13807/2022Numero sezionale 5126/2026Numero di raccolta generale 23594/2026Data pubblicazione 20/07/2026all’avviso, dopo aver descritto il cespite e ritenuta idonea la propostacategoria D/7, ha stimato il fabbricato in base al costo di costruzione Vc,precisando che "i valori unitari sono stati desunti da valori riferibili aimmobili ubicati nella medesima area urbana nonché attraverso laconsultazione di consolidati prontuari di settore". Deve soggiungersi chenell’allegata relazione di stima sintetica sono stati indicati gli elementiestimali per determinare la rendita catastale con riferimento all’epocacensuaria 1988/1989 distinguendo per ciascuna destinazione (officina-magazzino/mostra/ esposizione- uffici e servizi interni-deposito/carrozzeria/autolavaggi-opere esterne- area) consistenza, valoreunitario, percentuale di deprezzamento (cfr. Cass. n. 7854 del16/04/2020).3.6 Ai sensi del d.P.R. n. 1142 del 1949, artt. 27 e 28, deve distinguersi,nell'àmbito del procedimento indiretto di stima, una volta che sia escluso,così come nella fattispecie, il procedimento di stima (cd. diretto)incentrato sul reddito lordo ordinario ritraibile dal canone di locazione, lavalutazione del capitale fondiario imperniato sul valore di mercatodell'unità immobiliare (secondo, dunque, il relativo mercato dellecompravendite; art. 28, c. 1, cit.) da quella che fa riferimento al costo diricostruzione (art. 28, c. 2, cit.), qui rilevando (anche) «un adeguatocoefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unitàimmobiliari» (cd. deprezzamento; cfr. Cass., 22 maggio 2019, n. 13778;Cass., 22 gennaio 2018, n. 1476; Cass., 16 gennaio 2018, n. 888).3.7 Segnatamente, ai sensi dell’art. 28 d.P.R. cit. n. 1142 del 1949, ilprocedimento cd. indiretto di stima (sugli immobili a destinazione specialeo particolare; cfr. Cass., 22 maggio 2019, n. 13778; Cass., 22 gennaio2018, n. 1476; Cass., 16 gennaio 2018, n. 888) implica, ai finidell'attribuzione della rendita catastale, la considerazione del costo diricostruzione, ricondotto all'epoca censuaria delle stime catastali, conapplicazione di un «adeguato coefficiente di riduzione in rapporto alloNumero registro generale 13807/2022Numero sezionale 5126/2026Numero di raccolta generale 23594/2026Data pubblicazione 20/07/2026stato attuale delle unità immobiliari», per i cespiti realizzati in epocaantecedente a detto biennio, laddove, come questa Corte ha già rilevato,l'accertamento del perfetto stato di manutenzione degli impianti«costituisce motivata ragione della mancata applicazione di un adeguatocoefficiente di riduzione che, ai sensi della medesima disposizione, varapportato allo stato attuale delle unità immobiliari» (cfr. Cass., 15 marzo2019, n. 7377).3.8 A tale proposito, la circolare emanata dall’Agenzia del Territorio il 30novembre 2012, n. 6/T (in materia di “Determinazione della renditacatastale delle unità immobiliari a destinazione speciale e particolare:profili tecnico-estimativi”), elevata a rango normativo dalla legge n.190/2014, ha precisato (par. 2) che, «con la locuzione “stima diretta” siintende la stima effettuata in maniera puntuale sugli immobili adestinazione speciale o particolare, per i quali, proprio in relazione allapeculiarità delle relative caratteristiche, non risulta possibile fareriferimento al sistema delle tariffe», chiarendo che «la rendita catastalepuò essere determinata con “procedimento diretto” o con “procedimentoindiretto”» (Cass. n. 29354/2025; Cass. n. 14630 del 31/05/2025 ; Cass.n. 29354/2025;Cass. 4 aprile 2024, n. 9109; Cass. 13 aprile 2023, n.9947; Cass. n.1002/2023; Cass., Sez. Trib., 21 dicembre 2024, n. 33799;Cass. 15 febbraio 2022, n. 4837; Cass. 12. Dicembre 2022, n. 7984;Cass., 22 maggio 2019, n. 13778; Cass., 22 gennaio 2018, n. 1476;Cass., 16 gennaio 2018, n. 888).3.9 Non si tratta quindi della applicazione del metodo comparativo, madella stima diretta di un bene peculiare: trattandosi di benisostanzialmente privi, per intrinseca peculiarità e funzione, sia di unmercato di compravendita, sia di un mercato di locazione e messa areddito. Il riferimento ad immobili ubicati nella stessa zona urbana ed allaconsultazione di prontuari di settore, circoscrive e rende adeguatamentenoto il criterio, posto che si fa riferimento come sopra detto a beni aventiNumero registro generale 13807/2022Numero sezionale 5126/2026Numero di raccolta generale 23594/2026Data pubblicazione 20/07/2026una destinazione specifica e peculiare; i prontuari sono atti agevolmenteconoscibili, perché pubblicizzati presso gli ordini professionali (v. Cass. n.13778/2019).3.10 Tali documenti richiamati per relationem, pur non potendo per ciòsolo dimostrare la fondatezza della valutazione operata negli avvisidall'amministrazione, non attengono alla 'motivazione' dell'atto impositivo,ma al diverso profilo della 'prova' dei presupposti della maggior renditagiudizio.3.11 Difatti, l’allegazione difensiva secondo cui gli immobili similari nonsono stati indicati, impedendo di verificare le caratteristiche delle unitàimmobiliari di riferimento per la stima dei cespiti, risulta non decisiva aifini della adeguatezza motivazionale contestata, atteso che il riferimento aunità immobiliari similari unitamente ai prontuari risulta eventualmenterilevante solo nella fase probatoria, atteso che come emerge con tuttaevidenza dalla relazione di stima, questa è stata disposta sulla base delcriterio del procedimento indiretto di stima diretta ( cd. approccio dicosto).4.Segue l’accoglimento del ricorso, con conseguente cassazione dellasentenza impugnata ed il rinvio della causa alla [OSCURATO:PERSONA] grado del Venetoche deciderà, in diversa composizione, attenendosi ai principi di dirittosopra esposti. P.Q.MLa Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causaalla [OSCURATO:PERSONA] grado del Veneto, in diversa composizione, anche per laregolamentazione delle spese del presente giudizio.Così deciso nella camera di consiglio della sezione tributaria della corte dicassazione del 24 giugno 2026.Il PresidenteLiberato Paolitto