Cassazione n. 11116/2026

diquest’ultimo;- ricorrente -contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dagli avv.ti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] ed elettivamente domiciliata pressogli indirizzi p.e.c. dei predetti difensori;- controricorrente -avverso la sentenza della Corte d’Appello di Roma n. 5022/2020,pubblicata il 15 ottobre 2020;udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 12febbraio 2026, dal Consigliere relatore dott. [OSCURATO:PERSONA];lette le memorie illustrative depositate nell’interesse delle parti, aisensi dell’art. 380-bis.1. c.p.c.;[OSCURATO:PERSONA]Uva evocò in giudizio, dinanzi al Tribunale diCivitavecchia, [OSCURATO:PERSONA], esponendo di averestipulato con quest’ultima, in data 15 ottobre 2010, un contrattoNumero registro generale 54/2021Numero sezionale 344/2026Numero di raccolta generale 11116/2026Data pubblicazione 25/04/2026preliminare di compravendita avente ad oggetto un compendio immobiliare(costituito da terreno con sovrastante fabbricato) sito in Tarquinia (VT),località Voltone, al prezzo concordato di €. 650.000,00, di cui €.230.000,00 versati a titolo di caparra confirmatoria.Successivamente alla conclusione del preliminare, infatti, l’istanteaveva verificato la presenza di abusi edilizi insanabili, sicché non si erapresentato dinanzi al notaio per la stipula del definitivo.Concluse affinché il Tribunale accertasse la legittimità del diritto direcedere dal contratto, nonché il diritto di ottenere il doppio della caparraversata alla promittente venditrice.Quest’ultima si costituì in giudizio chiedendo il rigetto della domandaavversa sul presupposto dell’inesistenza di un inadempimento grave espiegando domanda riconvenzionale, al fine di conseguire una pronunciaex art. 2932 c.c. valevole al trasferimento del bene, previo versamento delprezzo residuo. In corso di causa, poi, la convenuta modificò la propriadomanda chiedendo la risoluzione del contratto e l’accertamento delproprio diritto a trattenere la caparra ricevuta.Disposta ed espletata c.t.u. ed esaurita la fase istruttoria, il Tribunaleaccolse la domanda principale e perciò condannò la convenuta, la cuidomanda riconvenzionale respinse, alla restituzione del doppio dellacaparra ricevuta.Avverso tale sentenza, ha proposto appello Afashar IrandokhtKazemzadeh, sulla base di plurimi motivi. Nel giudizio d’appello, si ècostituito D’[OSCURATO:PERSONA], chiedendo il rigetto dell’appello e laconferma della sentenza di primo gradoIn particolare, l’appellante, con il primo motivo di gravame, si èsoffermata sulla circostanza che il certificato di agibilità dell’immobile,inesistente al momento della conclusione del contratto preliminare, fossestato rilasciato successivamente, con conseguente regolarizzazione delvizio originario.Sul punto la Corte d’Appello ha osservato come il Tribunale non avessemai posto a base della propria decisione in ordine al grave inadempimentoNumero registro generale 54/2021Numero sezionale 344/2026Numero di raccolta generale 11116/2026Data pubblicazione 25/04/2026della promittente venditrice la mancanza del certificato di agibilità. Lasentenza di primo grado, infatti e secondo quanto affermato dalla Cortedistrettuale, ha valutato la condotta dell’appellante Afashar IrandokhtKazemzadeh sulla base dell’esistenza di abusi edilizi non sanabilicertamente diversi dalla mera mancanza del certificato di agibilità.Con i successivi motivi, trattati congiuntamente dalla Corte territoriale,l’appellante ha censurato la decisione del Tribunale per non aver tenutoconto della successiva eliminazione degli abusi in corso di causa e dellaloro inidoneità a configurare il grave inadempimento posto a base delladecisione di ritenere legittimo il recesso del promissario acquirente. Inparticolare, l’appellante ha evidenziato che gli abusi edilizi accertatidall’ausiliario del giudice consistevano: 1) nella trasformazione in cucinadel deposito sementi al piano terra e nell’apertura di un accesso per lacomunicazione di quel vano con il soggiorno dell’appartamento; 2)nell’utilizzazione, mediante la realizzazione di accessi, del vano fondazionidell’edificio (seminterrato) e ha altresì sottolineato come questi abusifossero stati eliminati in corso di causa, mediante isolamento del vanofondazioni ed esclusione del collegamento fra soggiorno e vano adibito adeposito sementi.Secondo la Corte territoriale, «Ha sicuramente errato il Tribunaleallorché non ha tenuto conto degli interventi modificativi posti in esseredalla promittente venditrice prima della data fissata per il rogito. Infatti,secondo la S.C. (Cass. 13231/2010; Cass. 11653/2018) "qualora in corsodi causa fosse accertato che l’immobile oggetto di promessa di venditapresenti tutte le caratteristiche necessarie per l’uso promesso e l’avvenutaregolarizzazione delle difformità edilizie, la risoluzione non può esserepronunciata". Avuto, quindi, riguardo all’interesse del promittenteacquirente appare evidente come l’esclusione della utilizzabilità del vanointerrato (locale fondazioni) e della comunicazione del locale sementi conil soggiorno dell’immobile, non hanno inciso in maniera rilevante sullaconsistenza del compendio immobiliare e sulla idoneità dello stesso asoddisfare le esigenze abitative del D’Uva. Quest’ultimo, quindi, avrebbeNumero registro generale 54/2021Numero sezionale 344/2026Numero di raccolta generale 11116/2026Data pubblicazione 25/04/2026dovuto riproporre in appello (ex art. 346 cpc) la domanda di riduzione delprezzo della compravendita, originariamente avanzata in via subordinatanell’atto di citazione e non esaminata dal Tribunale.».Con l’ultimo motivo di gravame, l’appellante ha censurato il rigetto daparte del Tribunale della domanda riconvenzionale di risoluzione delcontratto preliminare per grave inadempimento di controparte, rifiutatasidi procedere all’atto di vendita, nonché di accertamento del diritto ditrattenere la caparra versata.La Corte ha ritenuto che tale motivo non potesse essere accolto perdue ragioni. Anzitutto, la risoluzione per l’inadempimento del promissarioacquirente non poteva essere pronunciata perché il predetto aveva tutto ildiritto di ottenere una riduzione del prezzo originario fissato nelpreliminare, tanto che egli aveva proposto la relativa domanda, benché invia subordinata. In secondo luogo, l’accertamento del diritto a trattenerela caparra non consegue solo al rigetto della domanda di risoluzione, maanche alla compatibilità di tale meccanismo soltanto con una domanda direcesso e non con una domanda di risoluzione per inadempimento.In conclusione, la Corte d’Appello di Roma, con la sentenzaimpugnata, ha respinto la domanda giudiziale proposta da [OSCURATO:PERSONA]D’Uva e ha compensato le spese del doppio grado di giudizio.Avverso la menzionata sentenza d’appello, [OSCURATO:PERSONA]Uvapropone ricorso per cassazione, affidato a cinque motivi.5.- [OSCURATO:PERSONA] resiste con controricorso.6.- Entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative, ai sensidell’art. 380-bis.1. c.p.c.RAGIONI DELLA DECISIONE1.- Con il primo motivo, il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360,comma 1, n. 4), c.p.c., la nullità della sentenza impugnata per vizio dimotivazione e, dunque, violazione dell’art. 132, comma 2, n. 4), c.p.c. edell’art. 118 disp. att. c.p.c.In particolare, evidenzia che la Corte distrettuale, dopo averrichiamato le sentenze della Suprema Corte secondo le quali «la mancataNumero registro generale 54/2021Numero sezionale 344/2026Numero di raccolta generale 11116/2026Data pubblicazione 25/04/2026consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina in viaautomatica la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento delvenditore», ha affermato che «avuto riguardo all’interesse del promittenteacquirente appare evidente come l’esclusione della utilizzabilità del vanointerrato (locale fondazioni) e della comunicazione del locale sementi conil soggiorno dell’immobile, non hanno inciso in maniera rilevante sullaconsistenza del compendio immobiliare e sulla idoneità dello stesso asoddisfare le esigenze abitative del D’Uva».Tale lapidaria motivazione si rivelerebbe contraria alle disposizionidell’art. 132, comma 2, n. 4), c.p.c., perché non permetterebbe diindividuare in base a quale criterio logico-giuridico, il giudice d’appelloabbia potuto valutare, in primo luogo, qual era l’interesse dell’acquirentealla conclusione dell’affare e, in secondo luogo, perché l’immobile eracomunque idoneo a soddisfare le esigenze abitative del promissarioacquirente, pur emergendo dagli atti di causa che l’unità abitativa, perottenere il necessario certificato di abitabilità/agibilità, era statasottoposta alle opere di trasformazioni imposte dal Comune di Tarquinia(VT) con l’ordinanza n. 8276 del 29 marzo 2012. Tali opere avevano resol’immobile diverso da quello che era stato visionato ed accettato dalcompratore e sul quale il venditore aveva fornito la garanzia dellaregolarità dell’accatastamento (pag. 2 del contratto preliminare) e dellaconformità alla normativa amministrativa, fiscale, edilizia e urbanistica(pag. 4 del contratto preliminare).La motivazione, secondo la prospettazione del ricorrente, risultavavieppiù necessaria, in considerazione del fatto che il giudice del primogrado, condividendo gli accertamenti del c.t.u., ovvero che: «il depositosementi al piano terra risulta trasformato in cucina e in comunicazione conil soggiorno dell’appartamento; tale difformità deve essere rimossa»,aveva ravvisato la legittimità del recesso esercitato da D’Uva MarioAntonio, evidenziando che, contrariamente a quanto garantito dallapromittente venditrice, al momento della domanda giudiziale (23 marzo2012), l’immobile era in realtà difforme dalla concessione edilizia, oltreNumero registro generale 54/2021Numero sezionale 344/2026Numero di raccolta generale 11116/2026Data pubblicazione 25/04/2026che rispetto alla planimetria catastale, oltre a presentare abusi nonsanabili.2.- Con il secondo motivo, il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360,comma 1, n. 3), c.p.c., la violazione degli artt. 24 e 111, comma 6, Cost.In sostanza la censura si appunta sempre sulla motivazione, in quantoquest’ultima non lascerebbe comprendere le ragioni per le quali la Cortedi merito ha ritenuto di scarsa importanza l’inadempimento del venditorein relazione all’interesse dell’acquirente, con conseguente paleseviolazione del diritto di difesa del ricorrente.3.- Con il terzo motivo, il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360,comma 1, n. 5), c.p.c., la violazione dell'art. 132, comma 2, n. 4), c.p.c.,per contraddittorietà della motivazione.Sostiene, al riguardo, che la Corte d’Appello di Roma sarebbe cadutain un macroscopico errore per aver dapprima evidenziato che «gli abusisono stati eliminati in corso di causa dalla promittente venditrice medianteisolamento del vano fondazioni ed esclusione del collegamento frasoggiorno e vano adibito a deposito sementi» (pag. 3 della sentenzaimpugnata) e, poi, che «Ha sicuramente errato il Tribunale allorché nonha tenuto conto degli eventi modificativi posti in essere dalla promittentevenditrice prima della data fissata per il rogito», sebbene risultasse daglidel Comune di Tarquinia (VT) del 29 marzo 2012 e, quindi, ben oltre lalettera di costituzione in mora del 4 ottobre 2011 e la scadenza del termineprevisto per il rogito (15 ottobre 2011).Il tenore complessivo delle censure sviluppate a sostegno di talemotivo permette dunque, in maniera piuttosto agevole, di desumere comeil riferimento al n. 5) dell’art. 360, comma 1, c.p.c., anziché al n. 4), siastato il frutto di un mero lapsus calami, sicché la censura deve esserescrutinata con riguardo al paradigma di cui all’art. 360, comma 1, n. 4),c.p.c.Numero registro generale 54/2021Numero sezionale 344/2026Numero di raccolta generale 11116/2026Data pubblicazione 25/04/20264.- Con il quarto motivo, il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360,comma 1, n. 3), c.p.c., violazione e falsa applicazione degli artt. 1453,1454 e 1457 c.c.Si sostiene che la Corte d’Appello non avrebbe minimamente tenutoconto degli elementi fattuali emersi in corso di causa, ovvero che: - ilricorrente aveva manifestato il suo gradimento all'acquisto dell'immobilesulla garanzia che quanto promesso in vendita era in regola con lanormativa edilizia-urbanistica, tanto che la promittente venditrice si eraobbligata a regolarizzare l'accatastamento del fabbricato entro il 31dicembre 2010 (art. 1 del contratto preliminare); - il 18 gennaio 2011 ilD’Uva, a mezzo del proprio legale, aveva diffidato la controparte aconsegnare tutte le certificazioni, inclusa quella di abitabilità; - nullaavendo ottenuto; in data 4 ottobre 2011 l’esponente, nel contestare allapromittente alienante, tra l'altro, l'inesistenza del certificato di abitabilitàe la non conformità dell'immobile alla concessione edilizia n. 44 del 1985,aveva manifestato la propria volontà di risolvere il contratto; - tale volontàera stata ribadita con la successiva missiva del 13 febbraio 2012; - in data22 marzo 2012 aveva adito il Tribunale di Civitavecchia per ottenere ilriconoscimento dei suoi diritti; - in data 29 marzo 2012 il Comune diTarquinia (VT) aveva notificato alla controparte l'ordinanza di demolizionee riduzione in pristino delle opere abusive; - soltanto in data 7 febbraio2013 e dopo gli interventi richiesti, il Comune di Tarquinia (VT) avevarilasciato il certificato di abitabilità.Davanti a tali emergenze probatorie la Corte territoriale, secondo laprospettazione dell’odierno ricorrente, avrebbe dovuto, attenendosi alledisposizioni di cui agli artt. 1453, 1454, e 1457 c.c., respingereintegralmente l’appello, non potendo assumere alcun rilievo l’avvenutorilascio del certificato di abitabilità, poiché tardivo rispetto alla scadenzadel termine essenziale previsto per la stipula del definitivo e alla scadenzadel termine di costituzione in mora effettuato con la richiamata diffida del18 gennaio 2011 e comunque in data successiva alla comunicazione diNumero registro generale 54/2021Numero sezionale 344/2026Numero di raccolta generale 11116/2026Data pubblicazione 25/04/2026risoluzione del contratto e all’instaurazione del giudizio avanti il [OSCURATO:PERSONA].5.- Con il quinto motivo, il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360,comma 1, n. 3), c.p.c., la falsa applicazione dell’art. 1455 c.c.Sostiene, al riguardo, che il giudice d’appello avrebbe errato, avendoapplicato alla fattispecie in esame gli orientamenti giurisprudenziali dellaSuprema corte in tema di responsabilità del venditore nell’ipotesi delrilascio del certificato di abitabilità successivo alla data della vendita, cheescludono la configurabilità dell'ipotesi di vendita del cd. “aliud pro alio”.Tuttavia, diversa sarebbe l'ipotesi in cui non ricorrano le condizioni peril conseguimento del certificato in ragione di insanabili violazioni didisposizioni urbanistiche che determinano un grave inadempimento, comenel caso di specie.Pertanto, la Corte di merito, sempre alla stregua della prospettazioneimpugnatoria qui coltivata, avrebbe dovuto, con una valutazione completadelle risultanze processuali, considerare, ai fini della valutazionedell'inadempimento della promittente venditrice, non solo che il rilasciodel certificato di abitabilità era avvenuto dopo la scadenza del termine(essenziale) stabilito per la stipula dell’atto pubblico e dopo che MarioAntonio D’Uva aveva epistolarmente e giudizialmente manifestato la suavolontà di recedere dal contratto, ma anche e soprattutto che, per ilconseguimento del predetto certificato, la promittente venditrice avevadovuto procedere all’eliminazione delle opere abusive con la riduzionedella superficie utilizzabile, la trasformazioni delle aperture lucifere, lachiusura della scala di collegamento tra due piani e la soppressione dellasala cucina per ridestinarla a deposito sementi.Quindi, la gravità dell’inadempimento risiederebbe nel fatto chel’immobile promesso in vendita, aveva subìto delle trasformazioni tali chenon potevano certo ritenersi di scarsa importanza per gli interessi delpromissario acquirente, perché quest’ultimo avrebbe dovuto acquistare unfabbricato completamente diverso da quello che aveva visionato etrattato, e quindi accettare una vendita di “aliud pro alio”.Numero registro generale 54/2021Numero sezionale 344/2026Numero di raccolta generale 11116/2026Data pubblicazione 25/04/20266.- Il primo e il terzo motivo risultano suscettibili di essere scrutinaticongiuntamente, in quanto hanno ad oggetto la medesima criticacensoria.Essi sono fondati.Ed invero, com’è agevole desumere dalla lettura e disamina dellasentenza impugnata, la Corte di merito non ha spiegato quale fossel’interesse di [OSCURATO:PERSONA]Uva per la quale la non utilizzabilità del vanointerrato (locale fondazioni) e della comunicazione del locale sementi conil soggiorno dell’immobile, non avrebbero inciso in maniera rilevante sullaconsistenza del compendio immobiliare, né per quali ragioni gli abusi nonincidessero sulle esigenze abitative del predetto promissario acquirente.In altri termini, l’affermazione secondo cui «Avuto … riguardo all’interessedel promittente acquirente appare evidente come l’esclusione dellautilizzabilità del vano interrato (locale fondazioni) e della comunicazionedel locale sementi con il soggiorno dell’immobile, non hanno inciso inmaniera rilevante sulla consistenza del compendio immobiliare e sullaidoneità dello stesso a soddisfare le esigenze abitative del D’Uva.» risultaradicalmente apodittica e valevole, dunque, ad integrare un’ipotesi dimotivazione apparente, così come più volte chiarito dalla giurisprudenzadi questa Corte regolatrice, secondo cui la motivazione è solo apparentee la sentenza è nulla perché affetta da error in procedendo, quando,benché graficamente esistente, non renda tuttavia percepibile ilfondamento della decisione, perché recante argomentazioniobbiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dalgiudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosilasciare all'interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetichecongetture (cfr., in tal senso, Cass. civ., Sez. 1, ordinanza n. 1986 del 28gennaio 2025).Sussiste, peraltro, anche la grave contraddizione denunciata con ilterzo motivo, atteso che la Corte distrettuale, dopo aver affermatol’eliminazione degli abusi, ad opera della promittente alienante sarebbeavvenuta in corso di causa mediante isolamento del vano fondazioni edNumero registro generale 54/2021Numero sezionale 344/2026Numero di raccolta generale 11116/2026Data pubblicazione 25/04/2026esclusione del collegamento fra soggiorno e vano adibito a depositosementi (cfr., all’uopo, la pag. 3 della sentenza impugnata), ha, poi,affermato che tali «eventi modificativi» sarebbero stati realizzati dallapromittente venditrice «prima della data fissata per il rogito». E ciò,benché anche dagli atti di causa fosse emerso che l’eliminazione degliabusi era avvenuta a seguito dell’ordinanza del Comune di Tarquinia (VT)del 29 marzo 2012 e, quindi, ben oltre la lettera di costituzione in moradel 4 ottobre 2011 e la scadenza del termine previsto per il rogito (15ottobre 2011).Del resto, come chiarito sempre da questa Corte regolatrice, «Inseguito alla riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., dispostadall’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla l. n. 134 del2012, non sono più ammissibili nel ricorso per cassazione le censure dicontraddittorietà e insufficienza della motivazione della sentenza di meritoimpugnata, in quanto il sindacato di legittimità sulla motivazione restacircoscritto alla sola verifica del rispetto del «minimo costituzionale»richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost., che viene violato qualora lamotivazione sia totalmente mancante o meramente apparente, ovvero sifondi su un contrasto irriducibile tra affermazioni inconcilianti, o risultiperplessa ed obiettivamente incomprensibile, purché il vizio emerga daltesto della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con lerisultanze processuali.» [Cass. civ., Sez. 1, ordinanza n. 7090 del 3 marzo2022; cfr., altresì, in senso sostanzialmente conforme Cass. civ., Sez. 6-3, ordinanza n. 22598 del 25 settembre 2018, secondo cui «In seguitoalla riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., disposta dall’art.54 del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla l. n. 134 del 2012, nonè più deducibile quale vizio di legittimità il semplice difetto di sufficienzadella motivazione, ma i provvedimenti giudiziari non si sottraggonoall’obbligo di motivazione previsto in via generale dall’art. 111, sestocomma, Cost. e, nel processo civile, dall’art. 132, secondo comma, n. 4,c.p.c. Tale obbligo è violato qualora la motivazione sia totalmentemancante o meramente apparente, ovvero essa risulti del tutto inidoneaNumero registro generale 54/2021Numero sezionale 344/2026Numero di raccolta generale 11116/2026Data pubblicazione 25/04/2026ad assolvere alla funzione specifica di esplicitare le ragioni della decisione(per essere afflitta da un contrasto irriducibile tra affermazioniinconciliabili oppure perché perplessa ed obiettivamente incomprensibile)e, in tal caso, si concreta una nullità processuale deducibile in sede dilegittimità ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c..»].In particolare, giova rammentare che questa Corte, a sezioni unite, hachiarito che, dopo la riforma dell’art. 360, comma 1, n. 5), c.p.c., operatadalla l. n. 134 del 2012, il sindacato sulla motivazione da parte dellacassazione è consentito solo quando l’anomalia motivazionale si tramutiin violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinenteall’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo dellasentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanzeprocessuali; in tale prospettiva detta anomalia si esaurisce nella“mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella“motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioniinconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamenteincomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di“sufficienza” della motivazione (cfr. Cass. civ., Sez. U, sentenza n. 8053del 7 aprile 2014).Nel caso di specie, sussistono le gravi anomalie motivazionali sopraevidenziate, perché la Corte di merito, oltre all’affermazione apoditticacirca l’interesse dell’odierno ricorrente che avrebbe giustificatol’irrilevanza relativa all’incidenza sull’immobile e sulla sua idoneitàabitativa delle modificazioni apportate dalla promittente venditrice, èincorsa altresì in un’ipotesi di contrasto irriducibile tra le affermazioniinconciliabili sopra evidenziate in ordine al periodo temporale in cui taliinterventi modificativi sarebbero stati realizzati.Pertanto, la motivazione della sentenza impugnata non può, conriguardo a tali profili, reputarsi idonea ad integrare il cd. minimocostituzionale e a dar atto dell’iter logico-argomentativo seguito dallaCorte di merito per pervenire alla sua decisione (cfr. Cass. civ., Sez. U,Sentenza n. 8053 del 7 aprile 2014).Numero registro generale 54/2021Numero sezionale 344/2026Numero di raccolta generale 11116/2026Data pubblicazione 25/04/2026Inammissibile risulta, invece, la censura sviluppata con il secondomotivo, giacché le Sezioni Unite della Corte (Sentenza n. 25573 del 12novembre 2020, Rv. 659459-01) hanno chiarito che la violazione dellenorme costituzionali non può essere prospettata direttamente comemotivo di ricorso per cassazione ex art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., inquanto il contrasto tra la decisione impugnata e i parametri costituzionali,realizzandosi sempre per il tramite dell’applicazione di una norma di legge,deve essere portato ad emersione mediante l’eccezione di illegittimitàcostituzionale della norma applicata.Gli ulteriori motivi (quarto e quinto) restano assorbiti in sensoproprio.In conclusione, dalle considerazioni finora sviluppate deriva, ai sensidell’art. 384, comma 2, c.p.c. ed in accoglimento del primo e terzo motivodi ricorso, la cassazione della sentenza impugnata, con conseguente rinviodella causa alla Corte d’Appello di Roma, in diversa composizione, la qualeprocederà a un nuovo esame della controversia uniformandosi ai principidi diritto sopra richiamati e provvedendo, altresì, a statuire sulle spese delpresente giudizio di legittimità. P.Q.MLa Corte Suprema di cassazioneAccoglie il primo e terzo motivo ricorso e dichiara inammissibile il secondo,assorbiti i restanti; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa allaCorte d’Appello di Roma, in diversa composizione, anche per la pronunciasulle spese del presente giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezionecivile, in data 12 febbraio 2026.Il PresidenteGiuseppe Grasso