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CassazionesentenzaSezione 2Decisione del 22 maggio 2026

Cassazione n. 15811/2026

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iliana Bianchi e [OSCURATO:PERSONA], elettivamentedomiciliato in Roma, piazza Gandor n.22 presso lo studio della prima -domicilio digitale alle PEC: [OSCURATO:EMAIL],[OSCURATO:EMAIL], emariaantonelli@ordineavvocatiroma.org--ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] all’avvocato [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato inRoma, via G. Mazzini n.145, presso lo studio del primo -domicilio digitalealle PEC: [OSCURATO:EMAIL] epaologarau@ordineavvocatiroma.org-Numero registro generale 5335/2019Numero sezionale 1674/2025Numero di raccolta generale 15811/2026Data pubblicazione 22/05/2026-controricorrente-avverso la sentenza della Corte d'Appello di Venezia n. 1887/2018depositata il 02/07/2018.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del05/06/2025 dal [OSCURATO:PERSONA], sentite le conclusioni delSostituto Procuratore Generale, dott. [OSCURATO:PERSONA], e dell’avv. [OSCURATO:PERSONA]Esposito -per delega scritta degli avv. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]-,nell’interesse del ricorrente, e dell’avv. [OSCURATO:PERSONA], nell’interessedel controricorrente.[OSCURATO:PERSONA], proprietario di un fabbricato in Mel identificato almappale 740, aveva citato in giudizio avanti al Tribunale di BellunoGiuseppe [OSCURATO:PERSONA], proprietario del fabbricato contiguo, identificato almappale 211 sub 1, chiedendo: che fosse accertata la proprietà comune(o, in subordine, la comproprietà per usucapione o, in ulteriore subordine,la servitù di passaggio sugli stessi beni) delle scale, esterna e interna, edel ballatoio, di accesso dal piano terra al primo piano e da questo alsecondo piano, apparentemente inserite nel fabbricato individuato almappale 211 sub 1 ma da ritenere destinate all’uso di entrambi i fabbricatisul presupposto che essi costituiscano un condominio; che fosse accertatala proprietà esclusiva, per titolo o per usucapione, o in subordine lacomproprietà della porzione di portico al piano terra, antistante allacantina di esclusiva proprietà dell’attore; che fosse disposta la rettifica alCatasto quanto alla individuazione, effettuata su iniziativa di GiuseppeSomacal nel 2012, degli enti in contestazione come pertinenziali allaproprietà esclusiva del convenuto; che fosse condannato quest’ultimo alrisarcimento dei danni.[OSCURATO:PERSONA] si era costituito contestando tutte le domandeproposte, di cui aveva chiesto il rigetto.Numero registro generale 5335/2019Numero sezionale 1674/2025Numero di raccolta generale 15811/2026Data pubblicazione 22/05/2026All’esito dell’esperita istruttoria il Tribunale di Belluno aveva accolto ladomanda principale, di declaratoria della proprietà comune delle scale edel ballatoio di accesso dal piano terra al primo piano e da questo alsecondo piano, e la domanda risarcitoria proposte da [OSCURATO:PERSONA].La Corte d’Appello di Venezia, adita da [OSCURATO:PERSONA], avevainvece riformato la sentenza di primo grado, escludendo la naturacondominiale degli enti in contestazione, escludendo l’acquisto della lorocomproprietà o, quanto alla porzione di portico, proprietà esclusiva perusucapione -ventennale o decennale- e accogliendo la domandasubordinata relativa all’accertamento della servitù di passaggio solo sullascala interna di accesso dal primo al secondo piano e alla porzione diballatoio necessaria per l’utilizzo della scala stessa e sulla porzione diportico antistante la cantina, respingendo anche la domanda risarcitoria.La Corte di merito aveva così motivato la decisione:-La situazione titolata della proprietà delle parti doveva esserericostruita sulla base dell’atto di divisione del 1903, intervenuto tra i lorodanti causa, da interpretare in base alle disposizioni del codice civileall’epoca vigente, che era quello del 1865, e delle disposizioni catastalidell’epoca;-nel titolo richiamato le scale, esterna e interna, il ballatoio e illoggiato non erano indicati tra le parti comuni ma apparivano pertinenzedel mappale 211 sub 1, con il quale erano accatastati;-non poteva trovare applicazione l’art.1117 c.c. ma si doveva fareriferimento agli art.562-563 cod. civ. 1865: queste norme prevedevano lemodalità di ripartizione delle spese dei beni di uso comune tra proprietaridi piani o porzioni di piano diversi dello stesso stabile ove il titolo nulladisponesse; tenuto conto che i due immobili di proprietà esclusiva delleparti erano autonomi, con sviluppo verticale, e adiacenti e che il titolo del1903 nulla disponeva per scale, ballatoio e loggiato, mentre individuavaespressamente come comuni le corti, si doveva escludere nel casoNumero registro generale 5335/2019Numero sezionale 1674/2025Numero di raccolta generale 15811/2026Data pubblicazione 22/05/2026concreto l’esistenza di un condominio e la comunione degli enti di cui sidiscuteva;-gli elementi di fatto su cui fondare l’acquisto per usucapione dellacomproprietà degli enti non erano univoci, anche tenendo conto dellostato dei luoghi e delle emergenze delle prove testimoniali; le stesseconsiderazioni valevano anche per il loggiato antistante la cantina diproprietà esclusiva;-sussistevano invece elementi istruttori idonei a fondare l’intervenutoacquisto per usucapione della servitù di passaggio sulla scala interna dalprimo piano al piano secondo e sulla porzione di ballatoio che consentival’utilizzo della scala dalla proprietà di [OSCURATO:PERSONA], e sulla porzione diloggiato antistante la cantina di proprietà esclusiva dello stesso; non vierano invece sufficienti elementi istruttori di riscontro in relazione alpassaggio sulla scala esterna di accesso dal piano terra al primo piano,perché le risultanze probatorie al riguardo erano equivoche e perché vi erauna scala di collegamento, interna alla proprietà di [OSCURATO:PERSONA], cheassicurava in via autonoma detto collegamento;-respingeva la domanda risarcitoria, con le pronunce restitutorieconseguenti.[OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione, affidato a ottomotivi, ognuno articolato in “sottomotivi”.[OSCURATO:PERSONA] ha depositato controricorso, chiedendo ladeclaratoria di inammissibilità, o comunque il rigetto, dei motivi articolatidalla controparte.[OSCURATO:PERSONA] ha depositato conclusioni scritte,volte a supportare la richiesta di rigetto del ricorso.Prima dello svolgimento della pubblica udienza il solo controricorrenteha depositato memoria illustrativa ex art.378 c.p.c.Nel corso dell’udienza pubblica del [OSCURATO:DATA_NASCITA] il [OSCURATO:PERSONA] ProcuratoreGenerale e gli avv. [OSCURATO:PERSONA] -per delega scritta degli avv.Numero registro generale 5335/2019Numero sezionale 1674/2025Numero di raccolta generale 15811/2026Data pubblicazione 22/05/2026Maurizio Paniz e [OSCURATO:PERSONA]-, nell’interesse del ricorrente, eGiampaolo Miotto, nell’interesse del controricorrente, hanno richiamato lerispettive conclusioni e difese, esponendole oralmente.RAGIONI DELLA DECISIONE1.

Le modalità peculiari di redazione del ricorso per cassazione, conformulazione di una serie di motivi, articolati in numerosi sottomotivi, nonviolano in concreto le indicazioni emergenti dall’art.366 c.p.c. e nonincidono di conseguenza sull’ammissibilità dell’impugnazione.In particolare, i criteri redazionali e il contenuto dell’atto sonocongruenti con i requisiti di forma-contenuto emergenti dal modello legale apprestato dall'art. 366 c.p.c. perchè, nel rispettodel rapporto di complementarità esistente tra il requisito della esposizione sommaria dei fatti della causa , di cui al n. 3, e quellodella esposizione dei motivi per i quali si chiede la cassazione , di cuial n. 4 della norma richiamata, essi permettono comunque alla Corte dicomprendere i motivi di ricorso formulati, pur nella loro complessaarticolazioni, così consentendole di procedere al loro scrutinio munita delleconoscenze necessarie per valutare se essi siano deducibili e pertinenti -cfr., al riguardo, ord. Cass.

SU n.37552/2021, che ben evidenzia come ladeclaratoria di inammissibilità dell'impugnazione può essere pronunciatasoltanto quando si risolva in una esposizione oscura o lacunosa dei fatti dicausa o pregiudichi l'intelligibilità delle censure mosse alla sentenzagravata, solo in tal caso risultando violati i requisiti di contenuto-formastabiliti dai nn. 3 e 4 dell'art. 366 c.p.c.-.Nemmeno comporta, di per sé, l’inammissibilità del ricorso il fatto chenei motivi proposti l’articolazione delle questioni sia effettuata conrichiamo a diverse delle ipotesi disciplinate dall’art.360 co 1 c.p.c. e cioèsia alla violazione di legge, di cui al comma 1 n.3 dell’art.360 c.p.c., siaall’omessa considerazione di fatti decisivi discussi, di cui al comma 1 n.5Numero registro generale 5335/2019Numero sezionale 1674/2025Numero di raccolta generale 15811/2026Data pubblicazione 22/05/2026della stessa norma, sia a prospettate nullità della sentenza ricorsa,rilevanti nell’ambito del n.4 del comma 1 della norma richiamata.Appaiono condivisibili sul punto le considerazioni svolte da questaCorte nell’ordinanza n.39169/2021 -che si richiama alla sentenza delle SUn.9100/2015, e alla cui motivazione si rimanda; cfr. anche, più di recente,Cass. n.11152/2025-, che ammette la possibilità, nell’ambito di un motivoproposto apparentemente come unico, di più profili di violazione deldisposto dell’art.360 co 1 c.p.c., purchè la formulazione delle critichepermetta di cogliere con chiarezza le doglianze prospettate, di fattoscindibili, e ne consenta l'esame separato, esattamente negli stessitermini in cui lo si sarebbe potuto fare se esse fossero state articolate inmotivi diversi, singolarmente numerati.Ne consegue che la valutazione di ammissibilità dei motivi di ricorso misti dovrà essere svolta specificamente per ognuno di essi.2. il primo motivo di ricorso proposto da [OSCURATO:PERSONA] è intitolato violazione di norme di legge (art. 360, co.1, n. 3 c.p.c.; art. 11 disp.sulla legge in generale, art. 1117 c.c.) vizio di omessa o insufficientemotivazione (art. 360 co. 1 n. 5 c.p.c.) omesso esame circa un fattodecisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione fra le parti (art.360 co. 1 n. 5 c.p.c.) nullità della sentenza o del procedimento (art. 360co. 1 n. 4 c.p.c., artt. 112 c.p.c.) nullità della sentenza (art. 360 co. 1 n. 4C.P.C.; artt. 132 e 161 C.P.C.) .Secondo il ricorrente la Corte di merito avrebbe dovuto applicare nonle disposizioni del codice civile del 1865 ma quelle del codice civilevigente, in considerazione dell’epoca degli atti di acquisto delle parti -perPietro [OSCURATO:PERSONA] la compravendita era intervenuta nel 1973-, in base aldisposto dell’art.11 prel., e comunque in considerazione dell’epoca in cui leparti hanno fatto valere i loro diritti sui beni oggetto di controversia, conla disciplina normativa di riferimento, sarebbe stato necessariamenteNumero registro generale 5335/2019Numero sezionale 1674/2025Numero di raccolta generale 15811/2026Data pubblicazione 22/05/2026applicato il disposto dell’art.1117 c.c. con la relativa presunzione dicomunione.

In ogni caso, rileva ancora il ricorrente, i beni di cui si discutenon sarebbero stati parte del mappale 211 sub 1 e non ne sarebbero statepertinenze, come invece ritenuto dalla Corte d’Appello senza realemotivazione; non vi sarebbe infatti alcuna giustificazione esposta asostegno della ritenuta pertinenzialità dei beni controversi al fabbricato diproprietà del controricorrente, in totale assenza di indicazioni percomprendere quali fossero gli strumenti catastali dell’epoca cheidentificavano con la porzione principale anche le sue pertinenze ;l’apparenza della motivazione comporterebbe la nullità della sentenzarilevante nell’ambito dell’art.360 co 1 n.4 c.p.c.

Sarebbe stato violato dallaCorte di merito anche il disposto dell’art.1117 c.c. perché, per stabilire seun bene sia o meno comune sarebbe necessario verificarne struttura efunzione: la Corte d’Appello avrebbe invece dato per scontato che le scalee il ballatoio siano pertinenze del mappale 211 sub 1 di proprietà dellacontroparte.

Sarebbe stato pure omesso un fatto decisivo, discusso,rappresentato dall’utilizzo di scala e ballatoio da parte del ricorrente e delsuo dante causa per accedere al locale di sgombero al secondo piano delfabbricato di cui al mappale 740, per oltre cinquant’anni.

La sentenzasarebbe infine viziata per l’omessa pronuncia sulla richiesta di dichiarare ibeni in contestazione parti comuni agli edifici.3. il secondo motivo di ricorso è proposto da [OSCURATO:PERSONA] come violazione e falsa applicazione di norme di legge (art. 360, co.1, n. 3c.p.c., art. 562, 563, 673-684, 1131 codice civile del 1865, art. 3 dellepreleggi del codice civile del 1865, art. 1362 c.c.) vizio di omessa oinsufficiente motivazione (art. 360 co. 1 n. 5 c.p.c.) .Rileva il ricorrente che ove si ritenesse corretto il riferimento operatodalla Corte di merito alle disposizioni del Codice civile del 1865, sarebbecomunque da considerare errata l’applicazione fatta al caso concreto degliart.562-563 c.c. del 1865, anche in relazione alle disposizioni degliNumero registro generale 5335/2019Numero sezionale 1674/2025Numero di raccolta generale 15811/2026Data pubblicazione 22/05/2026art.673-684 stesso codice, nella loro complessiva logica sistematica,perché una corretta individuazione dei principi regolatori emergenti dallenorme richiamate avrebbe portato alla declaratoria di comunione dei benioggetto di controversia.

Oltre alla rilevata violazione di legge, la sentenzapresenterebbe una carenza anche quanto alla motivazione, inquadrabilenell’ambito del disposto dell’art.360 co 1 n.5 c.p.c., per la mancataconsiderazione delle ricadute in fatto del contenuto delle normerichiamate, che avrebbe determinato appunto l’accertamento della naturacomune dei beni controversi, per natura destinati a svolgere la funzione diaccesso alle varie unità immobiliari di cui si compone e si componeva ilfabbricato.

Sarebbe censurabile, secondo il ricorrente, anchel’interpretazione degli atti negoziali effettuata dalla Corte di merito, cheavrebbe erroneamente affermato che dove le parti volevano prevedereparti comuni lo hanno fatto, altro non può presumersi , stabilendo che nell’atto di divisione del 1903 non vi è alcun riferimento che facciapresumere la presenza di enti comuni tra questi due edifici , senzaindagare quale fosse stata la reale intenzione delle parti, né valutare illoro comportamento complessivo successivo, pur risultante dalle provetestimoniali, di utilizzo ultracinquantennale dei beni per l’accesso al localedi sgombero posto al secondo piano della proprietà del ricorrente.4.

Questi primi due motivi di ricorso si trattano insieme, perchépongono questioni che richiedono tutte la previa individuazione di qualisiano, e con quali conseguenze in concreto, le norme da prendere ariferimento per la valutazione di una eventuale presunzione dicomproprietà degli immobili di cui si discute, e quale sia la rilevanza dadell’originaria unica proprietà nei due fabbricati ora delle parti,coinvolgente i loro danti causa e risalente al 1903.Si devono escludere prima di tutto, per entrambi i motivi in esame,profili di inammissibilità derivanti dal loro carattere misto, perché al loroNumero registro generale 5335/2019Numero sezionale 1674/2025Numero di raccolta generale 15811/2026Data pubblicazione 22/05/2026interno appaiono chiaramente evidenziabili le censure proposte inrelazione alle diverse ipotesi regolate dall’art.360 co 1 c.p.c. ed ilfondamento assegnato ad ognuna -come riscontrano le sintesi del lorocontenuto riportate sopra-.I motivi di ricorso in esame sono altresì fondati per quanto di ragione.Per il loro vaglio occorre accertare se e quando siano applicabili ledisposizioni dettate in materia di condominio quanto a beni che risultinoessere destinati strumentalmente all’uso comune di fabbricati autonomi,quindi, tenuto conto della risalenza dell’atto di divisione che ha separato ifabbricati ora di proprietà esclusiva di [OSCURATO:PERSONA] l’uno e di GiuseppeSomacal l’altro Pietro ad epoca precedente all’entrata in vigore dell’attualecodice civile, quando era ancora vigente il codice civile del 1865, qualisiano le disposizioni normative alle quali fare riferimento per la soluzionedella controversia e, in questo ambito, quale sia la valenza da attribuire alcontenuto dell’atto di divisione del 1903.In relazione al primo profilo da esaminare, si osserva che in base alledisposizioni del codice civile del 1942 -e delle successive modificheintervenute in materia- la disciplina del condominio degli edifici èravvisabile ogni qual volta sia accertato, in fatto, un rapporto diaccessorietà necessaria che lega alcune parti comuni- quali quelle elencatein via esemplificativa dall'art. 1117 c.c.- ad unità o porzioni di proprietàindividuale, delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stessa ol'uso.

La nozione di condominio si configura, pertanto, non solo nell'ipotesidi fabbricati che si estendono in senso verticale ma anche nel caso di beniadiacenti orizzontalmente, purché dotati delle strutture portanti e degliimpianti essenziali indicati dal citato art. 1117 c.c. -cfr., tra le altre, Cass.n.884/2018-La giurisprudenza di questa Corte, inoltre, anche primadell'introduzione dell'art. 1117 bis cod. civ. con la legge n.220/2012(rispetto all’entrata in vigore della quale la presente controversia, radicataNumero registro generale 5335/2019Numero sezionale 1674/2025Numero di raccolta generale 15811/2026Data pubblicazione 22/05/2026in primo grado nell’ottobre 2012, è precedente) aveva affermato che ilrapporto di condominialità dell'art. 1117 cod. civ. si poteva ritenereapplicabile estensivamente nel caso di parti comuni non di uno stessoedificio (condominio verticale), ma di edifici limitrofi e autonomi,nell’ipotesi di beni stabilmente ed oggettivamente destinati al godimentodegli stessi (cfr., tra le tante, Cass. 9.6.2010 n. 13883; Cass. 30.7.2004n. 14559; Cass. ord. 16.2.2022 n. 5023; si richiama, in particolare, lasentenza n. 32237/2019 che rileva, in motivazione, come l'art. 1117 biscod. civ. avendo recepito l'elaborazione giurisprudenziale precedente allasua introduzione formatasi intorno al concetto di supercondominio, neidentifica una nozione utile anche in senso retrospettivo allorquando siriferisce, con ampia locuzione, a più unità immobiliari o più edificiovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici aventi parti comuni aisensi dell'art. 1117 c.c. ; l'elemento identificativo del supercondominiorisiede nella natura specificamente condominiale ( ... ai sensi dell'art.1117 ) della relazione di accessorietà tra la parte comune servente e lapluralità di immobili serviti, a prescindere dalla circostanza che questiultimi integrino un condominio unitario; il supercondominio, che sorge ipsojure et facto ove non sia disposto diversamente dal titolo negoziale,unifica cioè più edifici, costituiti o meno in distinti condomini, entro unapiù ampia organizzazione condominiale, legata dall'esistenza di talunecose, impianti e servizi comuni, in rapporto di accessorietà con i fabbricati,sicchè trova ad essi applicazione, proprio in ragione della condominialitàdel vincolo funzionale, la disciplina specifica del condominio, anzichèquella generale della comunione (in tal senso anche Cass. 14 novembre2012, n. 19939).Dalle considerazioni esposte consegue che il fatto che, ai sensidell’art.1117 c.c., nel caso di specie i fabbricati di proprietà individuale diPietro [OSCURATO:PERSONA] e di [OSCURATO:PERSONA] si sviluppino ognuno in verticale enon abbiano elementi di contatto salvo l’essere l’uno all’altro adiacenteNumero registro generale 5335/2019Numero sezionale 1674/2025Numero di raccolta generale 15811/2026Data pubblicazione 22/05/2026(attraverso una parete che, in verticale, costituisce parte del perimetrodell’uno e dell’altro fabbricato: condominio orizzontale), non esclude lapossibilità che essi presentino beni (nel caso di specie la ricorrenteafferma essere tali una scala, che sarebbe posta materialmente tra i duefabbricati, e un ballatoio al primo piano) in relazione di accessorietà conl’utilizzo di entrambi ai sensi dell’art.1117 c.c., in base alla funzione svoltae a prescindere dal fatto che essi siano stati inseriti, per un frazionamentocatastale -che non costituisce titolo di acquisto della proprietà e che,inoltre, si assume intervenuto nel 2012, ben dopo il 1903, su iniziativaautonoma di [OSCURATO:PERSONA]-, all’interno del mappale di proprietà delcontroricorrente.È necessario quindi accertare quale sia la normativa da prendere ariferimento per l’esame del caso di specie, e cioè se sia corretto l’utilizzodel disposto dell’art.1117 c.c. oppure, come rilevato dalla Corte di merito,si debba fare ricorso -e con che esito- alla normativa vigente all’epocadella divisione che ha dato origine alla proprietà autonoma dei duefabbricati adiacenti attualmente di proprietà di [OSCURATO:PERSONA] e diGiuseppe [OSCURATO:PERSONA], e cioè al Codice civile del 1865.Si deve richiamare in proposito l’insegnamento di questa Corte che,con la sentenza n.7369/1991, ha affermato che, in via generale, ladisciplina della comunione e del condominio dettata dal Codice civile del1865 è stata abrogata dall'entrate in vigore dell’attuale Codice civile, ilquale regola compiutamente l'intera materia, e che non si può prospettareun contrasto con il divieto di irretroattività della legge posto dall'art. 11disp. prel. cod. civ. , poiché le facoltà contenute nel diritto di proprietàben possono essere limitate o soppresse dalla legge sopravvenuta (nelcaso esaminato nella sentenza richiamata si discuteva del diritto disopraelevazione) e poiché criterio di riferimento deve essere quello -giàevidenziato da Cass. 12.11.1959 n. 3344 e dalle sentenze di legittimitàche l’hanno preceduta, espressamente citate nella sentenza n.7369/91-,Numero registro generale 5335/2019Numero sezionale 1674/2025Numero di raccolta generale 15811/2026Data pubblicazione 22/05/2026secondo cui la condizione giuridica delle cose, il contenuto, l'estensionee l'esercizio dei diritti reali sono regolati dalla legge nuova vigenteall’epoca in cui sorge controversia in relazione ad essi.

L’orientamentointerpretativo emergente dalla pronuncia richiamata era stato giàarticolato nella sentenza della Corte n.964/1983 ( L'art. 554 del codicecivile del 1865, circa i diritti del proprietario dell'ultimo piano di un edificio,come in genere la disciplina della comunione e del condominio dettata datale codice, è stato abrogato dall'attuale codice civile, il quale regolacompiutamente l'intera materia, e, pertanto, in difetto di espressadisposizione transitoria, non può trovare applicazione nella controversiafabbricato preesistente ), ed è stato poi ribadito con una successivapronuncia, la n.5948/98 (che, nella motivazione, richiama espressamentela sentenza n.7369/1991 per ribadire l’applicabilità delle “nuove”disposizioni), che ha ritenuto applicabile l’art. 1117 cod. civ. del 1942 aduna controversia riguardante un condominio sorto nella vigenzadel codice civile del 1865, ribadendo che -anche nel caso, appunto, dicondominio sorto prima del 1942, la norma richiamata attribuisce aititolari di singoli piani o porzioni di piano dell' edificio la comproprietà dibeni, impianti e servizi - indicati espressamente o per “relationem" - inestrinsecazione del principio "accessorium sequitur" principale, perpropagazione ad essi dell' effetto traslativo delle proprietà solitarie, sulpresupposto del collegamento - strumentale, materiale o funzionale, inquanto necessari per l' esistenza o per l' uso, ovvero perché destinati adesso o al servizio - con queste, se manca o non dispone diversamente ilrelativo titolo traslativo ; se però il proprietario dell' interofabbricato, all' atto del frazionamento di questo mediante le predetteproprietà, attribuisce agli acquirenti di esse la comproprietà soltanto sualcuni beni - nella specie portone, atrio e scale da terra al tetto - non sidetermina la contitolarità anche su altri beni - quali i muri maestriNumero registro generale 5335/2019Numero sezionale 1674/2025Numero di raccolta generale 15811/2026Data pubblicazione 22/05/2026aggettanti sul portone, sull' atrio e sulle scale - che quindi rimangono disua esclusiva proprietà .Le indicazioni emergenti dalle pronunce richiamate permettono diaffermare che, a prescindere dalla data -che può essere antecedenteall’entrata in vigore del codice civile del 1942- in cui è stata frazionatal’originaria unica proprietà su un immobile o su immobili, con creazione diunità immobiliari autonome, l’individuazione della proprietà, esclusiva ocondominiale, sui beni con finalità strumentale rispetto alle proprietàindividuali o condominiali deve avvenire prima di tutto attraverso ilriscontro delle disposizioni negoziali sulla cui base l’originaria unicaproprietà viene ad essere frazionata in più unità immobiliari; in assenza diindicazioni negoziali esplicite, occorre fare riferimento alla normativa cheindividua e regola le parti comuni dell’edificio, che è quella vigenteall’epoca del sorgere della controversia riguardante i beni consideratistrumentali e non quella esistente all’epoca del frazionamentodell’originaria proprietà unica e/o del formarsi del condominio.Occorre a questo punto evidenziare che l’art.1117 c.c. consideraoggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliaridell’edificio -o di più edifici, per l’estensione operata ora dall’art.1117 bisc.c. e, in precedenza, dall’interpretazione giurisprudenziale che illegislatore ha trasfuso nella norma-, una serie di beni indicati ai qualiindividuali: la norma non si limita a formulare una mera presunzione dicomune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi provacontraria, perché detta presunzione può essere superata soltanto dalleopposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo allaformazione del condominio per effetto del frazionamento dell'edificio in piùproprietà individuali -senza eccezioni nemmeno ove il titolo sia costituitoda un decreto di trasferimento del Giudice dell’Esecuzione: cfr. Cass.n.1615/2024-.

La situazione di condominio, regolata dagli artt. 1117 eNumero registro generale 5335/2019Numero sezionale 1674/2025Numero di raccolta generale 15811/2026Data pubblicazione 22/05/2026seguenti del Codice civile, si attua, infatti, sin dal momento in cui si operail frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del frazionamentoe del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separatautilizzazione dall'originario unico proprietario ad altro soggetto.Dopo il frazionamento dell'iniziale unica proprietà, generante lasituazione di condominio edilizio (con correlata operatività dellapresunzione ex art. 1117 c.c. di comunione "pro indiviso" di tutte quelleparti del complesso che, per ubicazione e struttura, fossero - in talemomento costitutivo del condominio - destinate all'uso comune o asoddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio), solol’esistenza nel titolo originario di una chiara ed univoca volontà diriservare ad una unità immobiliare di proprietà esclusiva un determinatobene rientrante nel novero di quelli indicati dall’art.1117 c.c. può superarela presunzione di comunione emergente dalla stessa norma.Diversamente, la comproprietà delle parti comuni dell'edificio indicatenell'art 1117 c.c. sorge, per effetto della trascrizione dei singoli atti diacquisto di proprietà esclusiva -i quali comprendono pro quota, senza checi sia bisogno di specifica indicazione, le parti comuni-.La Corte di merito dà atto che nel contratto di divisione del 1903 nonvi sono indicazioni riguardanti la scala di cui si discute e il ballatoio e,valorizzando anche la specifica indicazione nell’atto della comunione sualtri beni (alcune corti), ne trae la conseguenza della proprietà esclusivasui beni indicati in capo a [OSCURATO:PERSONA], sul presupposto che essisarebbero compresi nel fabbricato di cui al mappale 211 sub 1, senzaalcun approfondimento sulle caratteristiche strumentali del bene rispettoalle proprietà originariamente facenti capo ad un unico soggetto evalorizzando altresì un frazionamento che si assume non concordato e chesi afferma essere risalente peraltro solo al 2012: risulta in tal modo violatoil disposto dell’art.1117 c.c. che, a differenza di quanto ritenuto dallaCorte d’Appello con l’applicazione delle norme del codice civile del 1865, èNumero registro generale 5335/2019Numero sezionale 1674/2025Numero di raccolta generale 15811/2026Data pubblicazione 22/05/2026la norma da prendere a riferimento per la valutazione di sussistenza deipresupposti per il ricorrere di una situazione di condominio o disupercondominio e che pone una presunzione fondata sulle caratteristichefunzionali dei beni elencati, richiedente l’esclusione esplicita, in formascritta nei termini sopra evidenziati, della comproprietà e non viceversa.Tutte le questioni ulteriori oggetto dei motivi di ricorso in esame, nonspecificamente trattate, rimangono assorbite nelle considerazioni soprasvolte.5.

Con il terzo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] lamenta la violazione e falsa applicazione di norme di legge (art. 360, co.1, n. 3c.p.c., art. 116 c.p.c.) vizio di omessa o insufficiente motivazione (art. 360co. 1 n. 5 c.p.c.) omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che èstato oggetto di discussione fra le parti (art. 360 co. 1 n. 5 c.p.c.) nullitàdella sentenza (art. 360 co. 1 n. 4 c.p.c.; artt. 132 e 161 c.p.c.) La Corte di merito avrebbe mal interpretato le risultanze dellarelazione tecnica, perché il Tecnico d’Ufficio non avrebbe mai affermatol’inesistenza del Condominio, identificando invece numerosi collegamentitra i fabbricati, e non avrebbe mai affermato l’esistenza di una scalainterna sul mappale 740, essendo stata detta scala individuata sulmappale 741, di proprietà del ricorrente ma estraneo al fabbricato di cui ècausa.

Ribadito altresì che per l’accesso al locale di sgombero al secondopiano del fabbricato di proprietà del ricorrente il transito sarebbe semprestato effettuato attraverso la scala e il ballatoio, gli immobili di cui aimappali 740 e 211 non sarebbero diversi e distinti e non sisvilupperebbero verticalmente, trattandosi di parti di un unico immobilecon punti di collegamento in maniera orizzontale.Il motivo è assorbito dalle considerazioni sopra svolte perl’accoglimento dei primi due motivi di ricorso.6. con il quarto motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] lamenta la violazione e falsa applicazione di norme di legge (art. 360, co.1, n. 3Numero registro generale 5335/2019Numero sezionale 1674/2025Numero di raccolta generale 15811/2026Data pubblicazione 22/05/2026c.p.c., art. 116 c.p.c.) vizio di omessa o insufficiente motivazione (art. 360co. 1 n. 5 c.p.c.). omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio cheè stato oggetto di discussione fra le parti (art. 360 co. 1 n. 5 c.p.c.).nullità della sentenza (art. 360 co. 1 n. 4 c.p.c.; artt. 132 e 161 c.p.c.) .il ricorrente contesta la valorizzazione delle prove testimonialieffettuata dalla Corte di merito per confermare l’esclusione della naturacomune degli immobili di cui si discute e la negazione del fatto che nel1903 le scale in contestazione e il ballatoio fossero gli unici accessi allocale di sgombero al secondo piano della proprietà individuato al mappale740, senza considerare invece che l’esito delle prove orali avrebbe fornitopiù di un elemento circa l’esistenza di enti in regime di condominialità tra ifabbricato delle parti.

Tutto ciò determinerebbe, secondo il ricorrente, lanullità della sentenza per motivazione apparente, rilevante ex art.360 co 1n.4 c.p.c. o quantomeno la violazione del disposto dell’art.116 c.p.c.,rilevante ex art.360 co 1 n.3 c.p.c., o l’omissione dell’esame di un fattodiscusso decisivo, consistente nella circostanza dell’essere i beni incontestazione l’unico accesso al locale di sgombero al secondo piano,rilevante ex art.360 co 1 n.5 c.p.c.Il motivo è assorbito dalle considerazioni sopra svolte perl’accoglimento dei primi due motivi di ricorso.7.

Il quinto motivo di doglianza lamenta la violazione e falsaapplicazione di norme di legge (art. 360, co.1, n. 3 c.p.c., art. 116 c.p.c.)vizio di omessa o insufficiente motivazione (art. 360 co. 1 n. 5 c.p.c.).omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto didiscussione fra le parti (art. 360 co. 1 n. 5 c.p.c.). nullità della sentenza(art. 360 co. 1 n. 4 c.p.c.; artt. 132 e 161 c.p.c.) violazione e falsaapplicazione di norme di legge (art. 360 co. 1 n. 3 c.p.c., art. 1158c.c.) .La Corte d’Appello avrebbe aderito acriticamente alle indicazioni delCTU sulle condizioni di ballatoio e scale in relazione alla loro possibilitàNumero registro generale 5335/2019Numero sezionale 1674/2025Numero di raccolta generale 15811/2026Data pubblicazione 22/05/2026d’uso, ai fini dell’usucapione della comproprietà, senza considerare l’esitodelle prove testimoniali in ordine all’esercizio del passaggio.

La scarsamanutenzione rilevata dal CTU non avrebbe potuto essere un elemento davalorizzare per escludere l’uso regolare e per escludere l’animus perusucapire la comproprietà.

Anche per i profili in esame il ricorrenteevidenzia un vizio di motivazione, ribadito ancora una volta l’omessoesame del fatto decisivo, discusso, costituito dall’uso ultracinquantennaledei beni di cui si discute per l’accesso al locale di sgombero al secondopiano.Anche questo motivo, che presuppone l’esito negativodell’accertamento della comunione della scala ex art.1117 c.c., è assorbitodall’accoglimento dei primi due motivi di ricorso.8.

Con il sesto motivo di critica [OSCURATO:PERSONA] prospetta un vizio diomessa o insufficiente motivazione (art. 360 co. 1 n. 5 c.p.c.). omessoesame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto didiscussione fra le parti (art. 360 co. 1 n. 5 c.p.c.). nullità della sentenza(art. 360 co. 1 n. 4 c.p.c.; artt. 132 e 161 c.p.c.) violazione e falsaapplicazione di norme di legge (art. 360 co. 1 n. 3 c.p.c., art. 1158 c.c.)nullità della sentenza o del procedimento (art. 360 co. 1 n. 4 c.p.c., artt.112 e 116 c.p.c.) .Il ricorrente contesta la decisione d’appello quanto al mancatoriconoscimento dell’acquisto per usucapione della servitù di passaggioanche sulla scala esterna e su tutto il ballatoio: in proposito la Corte dimerito non avrebbe considerato quanto emerso in ordine all’usoultraventennale del passaggio attuato anche attraverso gli enti evidenziati.Pure per i profili in esame la sentenza impugnata sarebbe viziata quantoalla motivazione, non avendo la Corte di merito dato alcun conto delleemergenze delle prove testimoniali ed avendo altresì errato nellavalutazione della sussistenza dell’animus in relazione al dispostodell’art.1158 c.c.

Rileva ancora [OSCURATO:PERSONA] che egli aveva chiesto -inNumero registro generale 5335/2019Numero sezionale 1674/2025Numero di raccolta generale 15811/2026Data pubblicazione 22/05/2026via subordinata- il riconoscimento della servitù di passaggio a favoredell’immobile di cui al mappale 740, a carico della scala esterna, delballatoio e della scala interna al fabbricato di cui al mappale 211 sub 1,mentre non ha mai chiesto il riconoscimento del diritto reale richiamato afavore del solo sottotetto presente nel mappale 740 e limitatamente allascala interna e alla porzione di ballatoio per accedervi: ciò comporterebbeanche una difformità tra la domanda proposta e la pronuncia della Corte dimerito.Pure il motivo in esame è assorbito dall’accoglimento dei primi due,perché presuppone l’inesistenza di diritti di comproprietà del ricorrentesulla scala e sul ballatoio.9.

Con il settimo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] critica la sentenzadella Corte d’Appello di Venezia per vizio di omessa o insufficientemotivazione (art. 360 co. 1 n. 5 c.p.c.). omesso esame circa un fattodecisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione fra le parti (art.360 co. 1 n. 5 c.p.c.). nullità della sentenza (art. 360 co. 1 n. 4 c.p.c.;artt. 132 e 161 c.p.c.) violazione e falsa applicazione di norme di legge(art. 360 co. 1 n. 3 c.p.c., art. 1158 c.c.) nullità della sentenza o delprocedimento (art. 360 co. 1 n. 4 c.p.c., artt. 112 e 116 c.p.c.) .Il ricorrente aveva chiesto che fosse accertata la sua proprietàesclusiva sulla porzione di portico antistante la cantina di sua proprietà,per titolo o per usucapione quindicennale o ventennale: in via subordinataaveva chiesto che fosse dichiarata la comunione del portico, per titolo oper usucapione quindicennale o ventennale e solo in estremo subordineaveva chiesto fosse accertata l’esistenza di un diritto di servitù dipassaggio.

La Corte d’Appello avrebbe totalmente obliterato la domanda diaccertamento della proprietà fondata sul titolo e avrebbe esaminato solola domanda di accertamento dell’intervenuto acquisto della proprietà perusucapione, respingendola.

La Corte di merito avrebbe altresì del tuttoomesso di valutare la domanda subordinata, pure formulata, voltaNumero registro generale 5335/2019Numero sezionale 1674/2025Numero di raccolta generale 15811/2026Data pubblicazione 22/05/2026all’accertamento della comproprietà sull’area, per titolo o per intervenutoacquisto per usucapione.

Sarebbe stata comunque omessa qualsiasiconsiderazione del fatto che il ricorrente, e prima di lui suo padre, non sisarebbero limitati, nel tempo, a transitare sulla porzione di portico inesame ma avrebbero sempre provveduto alla sua manutenzione e allasistemazione in loco di beni e materiali di vario genere.Il motivo è fondato.In relazione alla porzione di portico indicata [OSCURATO:PERSONA] avevachiesto che fosse accertata la proprietà esclusiva sulla stessa, per titolo oper usucapione, o, in via subordinata, l’accertamento della comunione, pertitolo o per usucapione, sulla stessa area.

A fronte dell’accertamento dellaproprietà esclusiva sulla porzione di portico in contestazione ad opera delprimo Giudice, la Corte di merito si è limitata ad accogliere l’appello sulpunto, affermando che la proprietà esclusiva dell’attore appellato sul bene va disattesa; invero le prove testimoniali, ad avviso della Corte, nonsono univoche a sostegno della pretesa di proprietà maturata perusucapione .In effetti, la Corte si limita ad un’affermazione apodittica sulla nonunivocità delle prove quanto all’acquisto di una proprietà esclusiva sullaporzione di portico antistante alla cantina, mentre riconosce la servitù dipassaggio perché riconosciuta dallo stesso appellante controricorrente ecomunque usucapita sulla base delle testimonianze, essendo del resto ilpassaggio attraverso il portico l’unico modo di accesso alla cantina.Non risultano esaminate, nonostante la loro riproposizione dichiaratanella sentenza, le domande di accertamento della proprietà esclusivadell’area per titolo o della comproprietà dell’area per titolo -che è la stessadivisione del 1903- o per usucapione, pure formulate dal ricorrente e, sese ne volesse ipotizzare un implicito rigetto, la motivazione sul punto sidovrebbe considerare totalmente e ingiustificatamente omessa, nonessendo le domande fondate su un prospettato titolo suscettibili diNumero registro generale 5335/2019Numero sezionale 1674/2025Numero di raccolta generale 15811/2026Data pubblicazione 22/05/2026assorbimento nel rigetto della domanda di acquisto della proprietà perusucapione -lo potrebbe essere solo la domanda di acquisto perusucapione della comproprietà-.10.

Con l’ottavo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] si duole della violazione e falsa applicazione di norme di legge (art. 360 co. 1 n. 3c.p.c., art. 2043 c.c.) omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizioche è stato oggetto di discussione fra le parti (art. 360 co. 1 n. 5c.p.c.) .Secondo il ricorrente, la Corte di merito avrebbe erroneamenterespinto la domanda risarcitoria proposta, non tenendo conto che perl’accatastamento operato unilateralmente da [OSCURATO:PERSONA], egli nonaveva potuto provvedere nei termini di legge all’accatastamento urbanodella sua cantina.Anche questo motivo è assorbito, non apparendo in tesi irrilevante perla valutazione della domanda risarcitoria l’individuazione della situazionedella proprietà o comproprietà sui beni oggetto della rettifica individuatacome generatrice di danno.11.

In conclusione, debbono essere accolti, per quanto di ragione, ilprimo, il secondo e il settimo motivo di ricorso, con assorbimento deirimanenti.

La sentenza della Corte d’Appello di Venezia deve essereconseguentemente cassata, con rinvio alla stessa Corte che si dovràdell'art. 1117 cod. civ. si può ritenere applicabile estensivamente nel casodi parti comuni non di uno stesso edificio (condominio verticale) ma diedifici limitrofi (condominio orizzontale) e/o autonomi, nell’ipotesi di benistabilmente ed oggettivamente destinati funzionalmente al godimentodelle diverse proprietà autonome; -a prescindere dalla data, che puòessere antecedente all’entrata in vigore del codice civile del 1942, in cui èstata frazionata l’originaria unica proprietà su un immobile o su immobili,con creazione di unità immobiliari autonome, l’individuazione dellaNumero registro generale 5335/2019Numero sezionale 1674/2025Numero di raccolta generale 15811/2026Data pubblicazione 22/05/2026proprietà, esclusiva o condominiale, sui beni con finalità strumentalerispetto alle proprietà individuali o condominiali così determinate deveavvenire, in assenza di indicazioni negoziali esplicite, attraverso ilriferimento alla normativa che individua e regola le parti comunidell’edificio, che è quella vigente all’epoca del sorgere della controversiariguardante i beni considerati strumentali e non quella esistente all’epocadel frazionamento dell’originaria proprietà unica e/o del formarsi delcondominio (il momento della frammentazione dell’originaria proprietà èinvece il tempo al quale fare riferimento per l’individuazione deglieventuali beni aventi carattere di oggettiva accessorietà rispetto alleproprietà originate dalla frammentazione); -l’art.1117 c.c., che consideraoggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliaridell’edificio (o di più edifici, per l’estensione operata ora dall’art.1117 bisc.c. e, in precedenza, dall’interpretazione giurisprudenziale che illegislatore ha trasfuso nella norma), una serie di beni indicati ai qualiindividuali, non si limita a formulare una mera presunzione di comuneappartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria,ma pone una presunzione che può essere superata soltanto dalle opposterisultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione delcondominio per effetto del frazionamento dell'edificio in più proprietàindividuali.[OSCURATO:PERSONA] del rinvio deciderà anche sulle spese del presente giudizio dilegittimità.La Corte Suprema di Cassazione accoglie per quanto di ragione ilprimo, il secondo e il settimo motivo di ricorso, assorbiti i rimanenti, cassae rinvia alla Corte d’Appello di Venezia che, in diversa composizione,provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.Numero registro generale 5335/2019Numero sezionale 1674/2025Numero di raccolta generale 15811/2026Data pubblicazione 22/05/2026Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, il 5 giugno 2025.[OSCURATO:PERSONA] PresidenteTiziana [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
iliana Bianchi e [OSCURATO:PERSONA], elettivamentedomiciliato in Roma, piazza Gandor n.22 presso lo studio della prima -domicilio digitale alle PEC: [OSCURATO:EMAIL],[OSCURATO:EMAIL], emariaantonelli@ordineavvocatiroma.org--ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] all’avvocato [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato inRoma, via G. Mazzini n.145, presso lo studio del primo -domicilio digitalealle PEC: [OSCURATO:EMAIL] epaologarau@ordineavvocatiroma.org-Numero registro generale 5335/2019Numero sezionale 1674/2025Numero di raccolta generale 15811/2026Data pubblicazione 22/05/2026-controricorrente-avverso la sentenza della Corte d'Appello di Venezia n. 1887/2018depositata il 02/07/2018.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del05/06/2025 dal [OSCURATO:PERSONA], sentite le conclusioni delSostituto Procuratore Generale, dott. [OSCURATO:PERSONA], e dell’avv. [OSCURATO:PERSONA]Esposito -per delega scritta degli avv. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]-,nell’interesse del ricorrente, e dell’avv. [OSCURATO:PERSONA], nell’interessedel controricorrente.[OSCURATO:PERSONA], proprietario di un fabbricato in Mel identificato almappale 740, aveva citato in giudizio avanti al Tribunale di BellunoGiuseppe [OSCURATO:PERSONA], proprietario del fabbricato contiguo, identificato almappale 211 sub 1, chiedendo: che fosse accertata la proprietà comune(o, in subordine, la comproprietà per usucapione o, in ulteriore subordine,la servitù di passaggio sugli stessi beni) delle scale, esterna e interna, edel ballatoio, di accesso dal piano terra al primo piano e da questo alsecondo piano, apparentemente inserite nel fabbricato individuato almappale 211 sub 1 ma da ritenere destinate all’uso di entrambi i fabbricatisul presupposto che essi costituiscano un condominio; che fosse accertatala proprietà esclusiva, per titolo o per usucapione, o in subordine lacomproprietà della porzione di portico al piano terra, antistante allacantina di esclusiva proprietà dell’attore; che fosse disposta la rettifica alCatasto quanto alla individuazione, effettuata su iniziativa di GiuseppeSomacal nel 2012, degli enti in contestazione come pertinenziali allaproprietà esclusiva del convenuto; che fosse condannato quest’ultimo alrisarcimento dei danni.[OSCURATO:PERSONA] si era costituito contestando tutte le domandeproposte, di cui aveva chiesto il rigetto.Numero registro generale 5335/2019Numero sezionale 1674/2025Numero di raccolta generale 15811/2026Data pubblicazione 22/05/2026All’esito dell’esperita istruttoria il Tribunale di Belluno aveva accolto ladomanda principale, di declaratoria della proprietà comune delle scale edel ballatoio di accesso dal piano terra al primo piano e da questo alsecondo piano, e la domanda risarcitoria proposte da [OSCURATO:PERSONA].La Corte d’Appello di Venezia, adita da [OSCURATO:PERSONA], avevainvece riformato la sentenza di primo grado, escludendo la naturacondominiale degli enti in contestazione, escludendo l’acquisto della lorocomproprietà o, quanto alla porzione di portico, proprietà esclusiva perusucapione -ventennale o decennale- e accogliendo la domandasubordinata relativa all’accertamento della servitù di passaggio solo sullascala interna di accesso dal primo al secondo piano e alla porzione diballatoio necessaria per l’utilizzo della scala stessa e sulla porzione diportico antistante la cantina, respingendo anche la domanda risarcitoria.La Corte di merito aveva così motivato la decisione:-La situazione titolata della proprietà delle parti doveva esserericostruita sulla base dell’atto di divisione del 1903, intervenuto tra i lorodanti causa, da interpretare in base alle disposizioni del codice civileall’epoca vigente, che era quello del 1865, e delle disposizioni catastalidell’epoca;-nel titolo richiamato le scale, esterna e interna, il ballatoio e illoggiato non erano indicati tra le parti comuni ma apparivano pertinenzedel mappale 211 sub 1, con il quale erano accatastati;-non poteva trovare applicazione l’art.1117 c.c. ma si doveva fareriferimento agli art.562-563 cod. civ. 1865: queste norme prevedevano lemodalità di ripartizione delle spese dei beni di uso comune tra proprietaridi piani o porzioni di piano diversi dello stesso stabile ove il titolo nulladisponesse; tenuto conto che i due immobili di proprietà esclusiva delleparti erano autonomi, con sviluppo verticale, e adiacenti e che il titolo del1903 nulla disponeva per scale, ballatoio e loggiato, mentre individuavaespressamente come comuni le corti, si doveva escludere nel casoNumero registro generale 5335/2019Numero sezionale 1674/2025Numero di raccolta generale 15811/2026Data pubblicazione 22/05/2026concreto l’esistenza di un condominio e la comunione degli enti di cui sidiscuteva;-gli elementi di fatto su cui fondare l’acquisto per usucapione dellacomproprietà degli enti non erano univoci, anche tenendo conto dellostato dei luoghi e delle emergenze delle prove testimoniali; le stesseconsiderazioni valevano anche per il loggiato antistante la cantina diproprietà esclusiva;-sussistevano invece elementi istruttori idonei a fondare l’intervenutoacquisto per usucapione della servitù di passaggio sulla scala interna dalprimo piano al piano secondo e sulla porzione di ballatoio che consentival’utilizzo della scala dalla proprietà di [OSCURATO:PERSONA], e sulla porzione diloggiato antistante la cantina di proprietà esclusiva dello stesso; non vierano invece sufficienti elementi istruttori di riscontro in relazione alpassaggio sulla scala esterna di accesso dal piano terra al primo piano,perché le risultanze probatorie al riguardo erano equivoche e perché vi erauna scala di collegamento, interna alla proprietà di [OSCURATO:PERSONA], cheassicurava in via autonoma detto collegamento;-respingeva la domanda risarcitoria, con le pronunce restitutorieconseguenti.[OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione, affidato a ottomotivi, ognuno articolato in “sottomotivi”.[OSCURATO:PERSONA] ha depositato controricorso, chiedendo ladeclaratoria di inammissibilità, o comunque il rigetto, dei motivi articolatidalla controparte.[OSCURATO:PERSONA] ha depositato conclusioni scritte,volte a supportare la richiesta di rigetto del ricorso.Prima dello svolgimento della pubblica udienza il solo controricorrenteha depositato memoria illustrativa ex art.378 c.p.c.Nel corso dell’udienza pubblica del [OSCURATO:DATA_NASCITA] il [OSCURATO:PERSONA] ProcuratoreGenerale e gli avv. [OSCURATO:PERSONA] -per delega scritta degli avv.Numero registro generale 5335/2019Numero sezionale 1674/2025Numero di raccolta generale 15811/2026Data pubblicazione 22/05/2026Maurizio Paniz e [OSCURATO:PERSONA]-, nell’interesse del ricorrente, eGiampaolo Miotto, nell’interesse del controricorrente, hanno richiamato lerispettive conclusioni e difese, esponendole oralmente.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Le modalità peculiari di redazione del ricorso per cassazione, conformulazione di una serie di motivi, articolati in numerosi sottomotivi, nonviolano in concreto le indicazioni emergenti dall’art.366 c.p.c. e nonincidono di conseguenza sull’ammissibilità dell’impugnazione.In particolare, i criteri redazionali e il contenuto dell’atto sonocongruenti con i requisiti di forma-contenuto emergenti dal modello legale apprestato dall'art. 366 c.p.c. perchè, nel rispettodel rapporto di complementarità esistente tra il requisito della esposizione sommaria dei fatti della causa , di cui al n. 3, e quellodella esposizione dei motivi per i quali si chiede la cassazione , di cuial n. 4 della norma richiamata, essi permettono comunque alla Corte dicomprendere i motivi di ricorso formulati, pur nella loro complessaarticolazioni, così consentendole di procedere al loro scrutinio munita delleconoscenze necessarie per valutare se essi siano deducibili e pertinenti -cfr., al riguardo, ord. Cass. SU n.37552/2021, che ben evidenzia come ladeclaratoria di inammissibilità dell'impugnazione può essere pronunciatasoltanto quando si risolva in una esposizione oscura o lacunosa dei fatti dicausa o pregiudichi l'intelligibilità delle censure mosse alla sentenzagravata, solo in tal caso risultando violati i requisiti di contenuto-formastabiliti dai nn. 3 e 4 dell'art. 366 c.p.c.-.Nemmeno comporta, di per sé, l’inammissibilità del ricorso il fatto chenei motivi proposti l’articolazione delle questioni sia effettuata conrichiamo a diverse delle ipotesi disciplinate dall’art.360 co 1 c.p.c. e cioèsia alla violazione di legge, di cui al comma 1 n.3 dell’art.360 c.p.c., siaall’omessa considerazione di fatti decisivi discussi, di cui al comma 1 n.5Numero registro generale 5335/2019Numero sezionale 1674/2025Numero di raccolta generale 15811/2026Data pubblicazione 22/05/2026della stessa norma, sia a prospettate nullità della sentenza ricorsa,rilevanti nell’ambito del n.4 del comma 1 della norma richiamata.Appaiono condivisibili sul punto le considerazioni svolte da questaCorte nell’ordinanza n.39169/2021 -che si richiama alla sentenza delle SUn.9100/2015, e alla cui motivazione si rimanda; cfr. anche, più di recente,Cass. n.11152/2025-, che ammette la possibilità, nell’ambito di un motivoproposto apparentemente come unico, di più profili di violazione deldisposto dell’art.360 co 1 c.p.c., purchè la formulazione delle critichepermetta di cogliere con chiarezza le doglianze prospettate, di fattoscindibili, e ne consenta l'esame separato, esattamente negli stessitermini in cui lo si sarebbe potuto fare se esse fossero state articolate inmotivi diversi, singolarmente numerati.Ne consegue che la valutazione di ammissibilità dei motivi di ricorso misti dovrà essere svolta specificamente per ognuno di essi.2. il primo motivo di ricorso proposto da [OSCURATO:PERSONA] è intitolato violazione di norme di legge (art. 360, co.1, n. 3 c.p.c.; art. 11 disp.sulla legge in generale, art. 1117 c.c.) vizio di omessa o insufficientemotivazione (art. 360 co. 1 n. 5 c.p.c.) omesso esame circa un fattodecisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione fra le parti (art.360 co. 1 n. 5 c.p.c.) nullità della sentenza o del procedimento (art. 360co. 1 n. 4 c.p.c., artt. 112 c.p.c.) nullità della sentenza (art. 360 co. 1 n. 4C.P.C.; artt. 132 e 161 C.P.C.) .Secondo il ricorrente la Corte di merito avrebbe dovuto applicare nonle disposizioni del codice civile del 1865 ma quelle del codice civilevigente, in considerazione dell’epoca degli atti di acquisto delle parti -perPietro [OSCURATO:PERSONA] la compravendita era intervenuta nel 1973-, in base aldisposto dell’art.11 prel., e comunque in considerazione dell’epoca in cui leparti hanno fatto valere i loro diritti sui beni oggetto di controversia, conla disciplina normativa di riferimento, sarebbe stato necessariamenteNumero registro generale 5335/2019Numero sezionale 1674/2025Numero di raccolta generale 15811/2026Data pubblicazione 22/05/2026applicato il disposto dell’art.1117 c.c. con la relativa presunzione dicomunione. In ogni caso, rileva ancora il ricorrente, i beni di cui si discutenon sarebbero stati parte del mappale 211 sub 1 e non ne sarebbero statepertinenze, come invece ritenuto dalla Corte d’Appello senza realemotivazione; non vi sarebbe infatti alcuna giustificazione esposta asostegno della ritenuta pertinenzialità dei beni controversi al fabbricato diproprietà del controricorrente, in totale assenza di indicazioni percomprendere quali fossero gli strumenti catastali dell’epoca cheidentificavano con la porzione principale anche le sue pertinenze ;l’apparenza della motivazione comporterebbe la nullità della sentenzarilevante nell’ambito dell’art.360 co 1 n.4 c.p.c. Sarebbe stato violato dallaCorte di merito anche il disposto dell’art.1117 c.c. perché, per stabilire seun bene sia o meno comune sarebbe necessario verificarne struttura efunzione: la Corte d’Appello avrebbe invece dato per scontato che le scalee il ballatoio siano pertinenze del mappale 211 sub 1 di proprietà dellacontroparte. Sarebbe stato pure omesso un fatto decisivo, discusso,rappresentato dall’utilizzo di scala e ballatoio da parte del ricorrente e delsuo dante causa per accedere al locale di sgombero al secondo piano delfabbricato di cui al mappale 740, per oltre cinquant’anni. La sentenzasarebbe infine viziata per l’omessa pronuncia sulla richiesta di dichiarare ibeni in contestazione parti comuni agli edifici.3. il secondo motivo di ricorso è proposto da [OSCURATO:PERSONA] come violazione e falsa applicazione di norme di legge (art. 360, co.1, n. 3c.p.c., art. 562, 563, 673-684, 1131 codice civile del 1865, art. 3 dellepreleggi del codice civile del 1865, art. 1362 c.c.) vizio di omessa oinsufficiente motivazione (art. 360 co. 1 n. 5 c.p.c.) .Rileva il ricorrente che ove si ritenesse corretto il riferimento operatodalla Corte di merito alle disposizioni del Codice civile del 1865, sarebbecomunque da considerare errata l’applicazione fatta al caso concreto degliart.562-563 c.c. del 1865, anche in relazione alle disposizioni degliNumero registro generale 5335/2019Numero sezionale 1674/2025Numero di raccolta generale 15811/2026Data pubblicazione 22/05/2026art.673-684 stesso codice, nella loro complessiva logica sistematica,perché una corretta individuazione dei principi regolatori emergenti dallenorme richiamate avrebbe portato alla declaratoria di comunione dei benioggetto di controversia. Oltre alla rilevata violazione di legge, la sentenzapresenterebbe una carenza anche quanto alla motivazione, inquadrabilenell’ambito del disposto dell’art.360 co 1 n.5 c.p.c., per la mancataconsiderazione delle ricadute in fatto del contenuto delle normerichiamate, che avrebbe determinato appunto l’accertamento della naturacomune dei beni controversi, per natura destinati a svolgere la funzione diaccesso alle varie unità immobiliari di cui si compone e si componeva ilfabbricato. Sarebbe censurabile, secondo il ricorrente, anchel’interpretazione degli atti negoziali effettuata dalla Corte di merito, cheavrebbe erroneamente affermato che dove le parti volevano prevedereparti comuni lo hanno fatto, altro non può presumersi , stabilendo che nell’atto di divisione del 1903 non vi è alcun riferimento che facciapresumere la presenza di enti comuni tra questi due edifici , senzaindagare quale fosse stata la reale intenzione delle parti, né valutare illoro comportamento complessivo successivo, pur risultante dalle provetestimoniali, di utilizzo ultracinquantennale dei beni per l’accesso al localedi sgombero posto al secondo piano della proprietà del ricorrente.4. Questi primi due motivi di ricorso si trattano insieme, perchépongono questioni che richiedono tutte la previa individuazione di qualisiano, e con quali conseguenze in concreto, le norme da prendere ariferimento per la valutazione di una eventuale presunzione dicomproprietà degli immobili di cui si discute, e quale sia la rilevanza dadell’originaria unica proprietà nei due fabbricati ora delle parti,coinvolgente i loro danti causa e risalente al 1903.Si devono escludere prima di tutto, per entrambi i motivi in esame,profili di inammissibilità derivanti dal loro carattere misto, perché al loroNumero registro generale 5335/2019Numero sezionale 1674/2025Numero di raccolta generale 15811/2026Data pubblicazione 22/05/2026interno appaiono chiaramente evidenziabili le censure proposte inrelazione alle diverse ipotesi regolate dall’art.360 co 1 c.p.c. ed ilfondamento assegnato ad ognuna -come riscontrano le sintesi del lorocontenuto riportate sopra-.I motivi di ricorso in esame sono altresì fondati per quanto di ragione.Per il loro vaglio occorre accertare se e quando siano applicabili ledisposizioni dettate in materia di condominio quanto a beni che risultinoessere destinati strumentalmente all’uso comune di fabbricati autonomi,quindi, tenuto conto della risalenza dell’atto di divisione che ha separato ifabbricati ora di proprietà esclusiva di [OSCURATO:PERSONA] l’uno e di GiuseppeSomacal l’altro Pietro ad epoca precedente all’entrata in vigore dell’attualecodice civile, quando era ancora vigente il codice civile del 1865, qualisiano le disposizioni normative alle quali fare riferimento per la soluzionedella controversia e, in questo ambito, quale sia la valenza da attribuire alcontenuto dell’atto di divisione del 1903.In relazione al primo profilo da esaminare, si osserva che in base alledisposizioni del codice civile del 1942 -e delle successive modificheintervenute in materia- la disciplina del condominio degli edifici èravvisabile ogni qual volta sia accertato, in fatto, un rapporto diaccessorietà necessaria che lega alcune parti comuni- quali quelle elencatein via esemplificativa dall'art. 1117 c.c.- ad unità o porzioni di proprietàindividuale, delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stessa ol'uso. La nozione di condominio si configura, pertanto, non solo nell'ipotesidi fabbricati che si estendono in senso verticale ma anche nel caso di beniadiacenti orizzontalmente, purché dotati delle strutture portanti e degliimpianti essenziali indicati dal citato art. 1117 c.c. -cfr., tra le altre, Cass.n.884/2018-La giurisprudenza di questa Corte, inoltre, anche primadell'introduzione dell'art. 1117 bis cod. civ. con la legge n.220/2012(rispetto all’entrata in vigore della quale la presente controversia, radicataNumero registro generale 5335/2019Numero sezionale 1674/2025Numero di raccolta generale 15811/2026Data pubblicazione 22/05/2026in primo grado nell’ottobre 2012, è precedente) aveva affermato che ilrapporto di condominialità dell'art. 1117 cod. civ. si poteva ritenereapplicabile estensivamente nel caso di parti comuni non di uno stessoedificio (condominio verticale), ma di edifici limitrofi e autonomi,nell’ipotesi di beni stabilmente ed oggettivamente destinati al godimentodegli stessi (cfr., tra le tante, Cass. 9.6.2010 n. 13883; Cass. 30.7.2004n. 14559; Cass. ord. 16.2.2022 n. 5023; si richiama, in particolare, lasentenza n. 32237/2019 che rileva, in motivazione, come l'art. 1117 biscod. civ. avendo recepito l'elaborazione giurisprudenziale precedente allasua introduzione formatasi intorno al concetto di supercondominio, neidentifica una nozione utile anche in senso retrospettivo allorquando siriferisce, con ampia locuzione, a più unità immobiliari o più edificiovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici aventi parti comuni aisensi dell'art. 1117 c.c. ; l'elemento identificativo del supercondominiorisiede nella natura specificamente condominiale ( ... ai sensi dell'art.1117 ) della relazione di accessorietà tra la parte comune servente e lapluralità di immobili serviti, a prescindere dalla circostanza che questiultimi integrino un condominio unitario; il supercondominio, che sorge ipsojure et facto ove non sia disposto diversamente dal titolo negoziale,unifica cioè più edifici, costituiti o meno in distinti condomini, entro unapiù ampia organizzazione condominiale, legata dall'esistenza di talunecose, impianti e servizi comuni, in rapporto di accessorietà con i fabbricati,sicchè trova ad essi applicazione, proprio in ragione della condominialitàdel vincolo funzionale, la disciplina specifica del condominio, anzichèquella generale della comunione (in tal senso anche Cass. 14 novembre2012, n. 19939).Dalle considerazioni esposte consegue che il fatto che, ai sensidell’art.1117 c.c., nel caso di specie i fabbricati di proprietà individuale diPietro [OSCURATO:PERSONA] e di [OSCURATO:PERSONA] si sviluppino ognuno in verticale enon abbiano elementi di contatto salvo l’essere l’uno all’altro adiacenteNumero registro generale 5335/2019Numero sezionale 1674/2025Numero di raccolta generale 15811/2026Data pubblicazione 22/05/2026(attraverso una parete che, in verticale, costituisce parte del perimetrodell’uno e dell’altro fabbricato: condominio orizzontale), non esclude lapossibilità che essi presentino beni (nel caso di specie la ricorrenteafferma essere tali una scala, che sarebbe posta materialmente tra i duefabbricati, e un ballatoio al primo piano) in relazione di accessorietà conl’utilizzo di entrambi ai sensi dell’art.1117 c.c., in base alla funzione svoltae a prescindere dal fatto che essi siano stati inseriti, per un frazionamentocatastale -che non costituisce titolo di acquisto della proprietà e che,inoltre, si assume intervenuto nel 2012, ben dopo il 1903, su iniziativaautonoma di [OSCURATO:PERSONA]-, all’interno del mappale di proprietà delcontroricorrente.È necessario quindi accertare quale sia la normativa da prendere ariferimento per l’esame del caso di specie, e cioè se sia corretto l’utilizzodel disposto dell’art.1117 c.c. oppure, come rilevato dalla Corte di merito,si debba fare ricorso -e con che esito- alla normativa vigente all’epocadella divisione che ha dato origine alla proprietà autonoma dei duefabbricati adiacenti attualmente di proprietà di [OSCURATO:PERSONA] e diGiuseppe [OSCURATO:PERSONA], e cioè al Codice civile del 1865.Si deve richiamare in proposito l’insegnamento di questa Corte che,con la sentenza n.7369/1991, ha affermato che, in via generale, ladisciplina della comunione e del condominio dettata dal Codice civile del1865 è stata abrogata dall'entrate in vigore dell’attuale Codice civile, ilquale regola compiutamente l'intera materia, e che non si può prospettareun contrasto con il divieto di irretroattività della legge posto dall'art. 11disp. prel. cod. civ. , poiché le facoltà contenute nel diritto di proprietàben possono essere limitate o soppresse dalla legge sopravvenuta (nelcaso esaminato nella sentenza richiamata si discuteva del diritto disopraelevazione) e poiché criterio di riferimento deve essere quello -giàevidenziato da Cass. 12.11.1959 n. 3344 e dalle sentenze di legittimitàche l’hanno preceduta, espressamente citate nella sentenza n.7369/91-,Numero registro generale 5335/2019Numero sezionale 1674/2025Numero di raccolta generale 15811/2026Data pubblicazione 22/05/2026secondo cui la condizione giuridica delle cose, il contenuto, l'estensionee l'esercizio dei diritti reali sono regolati dalla legge nuova vigenteall’epoca in cui sorge controversia in relazione ad essi. L’orientamentointerpretativo emergente dalla pronuncia richiamata era stato giàarticolato nella sentenza della Corte n.964/1983 ( L'art. 554 del codicecivile del 1865, circa i diritti del proprietario dell'ultimo piano di un edificio,come in genere la disciplina della comunione e del condominio dettata datale codice, è stato abrogato dall'attuale codice civile, il quale regolacompiutamente l'intera materia, e, pertanto, in difetto di espressadisposizione transitoria, non può trovare applicazione nella controversiafabbricato preesistente ), ed è stato poi ribadito con una successivapronuncia, la n.5948/98 (che, nella motivazione, richiama espressamentela sentenza n.7369/1991 per ribadire l’applicabilità delle “nuove”disposizioni), che ha ritenuto applicabile l’art. 1117 cod. civ. del 1942 aduna controversia riguardante un condominio sorto nella vigenzadel codice civile del 1865, ribadendo che -anche nel caso, appunto, dicondominio sorto prima del 1942, la norma richiamata attribuisce aititolari di singoli piani o porzioni di piano dell' edificio la comproprietà dibeni, impianti e servizi - indicati espressamente o per “relationem" - inestrinsecazione del principio "accessorium sequitur" principale, perpropagazione ad essi dell' effetto traslativo delle proprietà solitarie, sulpresupposto del collegamento - strumentale, materiale o funzionale, inquanto necessari per l' esistenza o per l' uso, ovvero perché destinati adesso o al servizio - con queste, se manca o non dispone diversamente ilrelativo titolo traslativo ; se però il proprietario dell' interofabbricato, all' atto del frazionamento di questo mediante le predetteproprietà, attribuisce agli acquirenti di esse la comproprietà soltanto sualcuni beni - nella specie portone, atrio e scale da terra al tetto - non sidetermina la contitolarità anche su altri beni - quali i muri maestriNumero registro generale 5335/2019Numero sezionale 1674/2025Numero di raccolta generale 15811/2026Data pubblicazione 22/05/2026aggettanti sul portone, sull' atrio e sulle scale - che quindi rimangono disua esclusiva proprietà .Le indicazioni emergenti dalle pronunce richiamate permettono diaffermare che, a prescindere dalla data -che può essere antecedenteall’entrata in vigore del codice civile del 1942- in cui è stata frazionatal’originaria unica proprietà su un immobile o su immobili, con creazione diunità immobiliari autonome, l’individuazione della proprietà, esclusiva ocondominiale, sui beni con finalità strumentale rispetto alle proprietàindividuali o condominiali deve avvenire prima di tutto attraverso ilriscontro delle disposizioni negoziali sulla cui base l’originaria unicaproprietà viene ad essere frazionata in più unità immobiliari; in assenza diindicazioni negoziali esplicite, occorre fare riferimento alla normativa cheindividua e regola le parti comuni dell’edificio, che è quella vigenteall’epoca del sorgere della controversia riguardante i beni consideratistrumentali e non quella esistente all’epoca del frazionamentodell’originaria proprietà unica e/o del formarsi del condominio.Occorre a questo punto evidenziare che l’art.1117 c.c. consideraoggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliaridell’edificio -o di più edifici, per l’estensione operata ora dall’art.1117 bisc.c. e, in precedenza, dall’interpretazione giurisprudenziale che illegislatore ha trasfuso nella norma-, una serie di beni indicati ai qualiindividuali: la norma non si limita a formulare una mera presunzione dicomune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi provacontraria, perché detta presunzione può essere superata soltanto dalleopposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo allaformazione del condominio per effetto del frazionamento dell'edificio in piùproprietà individuali -senza eccezioni nemmeno ove il titolo sia costituitoda un decreto di trasferimento del Giudice dell’Esecuzione: cfr. Cass.n.1615/2024-. La situazione di condominio, regolata dagli artt. 1117 eNumero registro generale 5335/2019Numero sezionale 1674/2025Numero di raccolta generale 15811/2026Data pubblicazione 22/05/2026seguenti del Codice civile, si attua, infatti, sin dal momento in cui si operail frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del frazionamentoe del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separatautilizzazione dall'originario unico proprietario ad altro soggetto.Dopo il frazionamento dell'iniziale unica proprietà, generante lasituazione di condominio edilizio (con correlata operatività dellapresunzione ex art. 1117 c.c. di comunione "pro indiviso" di tutte quelleparti del complesso che, per ubicazione e struttura, fossero - in talemomento costitutivo del condominio - destinate all'uso comune o asoddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio), solol’esistenza nel titolo originario di una chiara ed univoca volontà diriservare ad una unità immobiliare di proprietà esclusiva un determinatobene rientrante nel novero di quelli indicati dall’art.1117 c.c. può superarela presunzione di comunione emergente dalla stessa norma.Diversamente, la comproprietà delle parti comuni dell'edificio indicatenell'art 1117 c.c. sorge, per effetto della trascrizione dei singoli atti diacquisto di proprietà esclusiva -i quali comprendono pro quota, senza checi sia bisogno di specifica indicazione, le parti comuni-.La Corte di merito dà atto che nel contratto di divisione del 1903 nonvi sono indicazioni riguardanti la scala di cui si discute e il ballatoio e,valorizzando anche la specifica indicazione nell’atto della comunione sualtri beni (alcune corti), ne trae la conseguenza della proprietà esclusivasui beni indicati in capo a [OSCURATO:PERSONA], sul presupposto che essisarebbero compresi nel fabbricato di cui al mappale 211 sub 1, senzaalcun approfondimento sulle caratteristiche strumentali del bene rispettoalle proprietà originariamente facenti capo ad un unico soggetto evalorizzando altresì un frazionamento che si assume non concordato e chesi afferma essere risalente peraltro solo al 2012: risulta in tal modo violatoil disposto dell’art.1117 c.c. che, a differenza di quanto ritenuto dallaCorte d’Appello con l’applicazione delle norme del codice civile del 1865, èNumero registro generale 5335/2019Numero sezionale 1674/2025Numero di raccolta generale 15811/2026Data pubblicazione 22/05/2026la norma da prendere a riferimento per la valutazione di sussistenza deipresupposti per il ricorrere di una situazione di condominio o disupercondominio e che pone una presunzione fondata sulle caratteristichefunzionali dei beni elencati, richiedente l’esclusione esplicita, in formascritta nei termini sopra evidenziati, della comproprietà e non viceversa.Tutte le questioni ulteriori oggetto dei motivi di ricorso in esame, nonspecificamente trattate, rimangono assorbite nelle considerazioni soprasvolte.5. Con il terzo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] lamenta la violazione e falsa applicazione di norme di legge (art. 360, co.1, n. 3c.p.c., art. 116 c.p.c.) vizio di omessa o insufficiente motivazione (art. 360co. 1 n. 5 c.p.c.) omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che èstato oggetto di discussione fra le parti (art. 360 co. 1 n. 5 c.p.c.) nullitàdella sentenza (art. 360 co. 1 n. 4 c.p.c.; artt. 132 e 161 c.p.c.) La Corte di merito avrebbe mal interpretato le risultanze dellarelazione tecnica, perché il Tecnico d’Ufficio non avrebbe mai affermatol’inesistenza del Condominio, identificando invece numerosi collegamentitra i fabbricati, e non avrebbe mai affermato l’esistenza di una scalainterna sul mappale 740, essendo stata detta scala individuata sulmappale 741, di proprietà del ricorrente ma estraneo al fabbricato di cui ècausa. Ribadito altresì che per l’accesso al locale di sgombero al secondopiano del fabbricato di proprietà del ricorrente il transito sarebbe semprestato effettuato attraverso la scala e il ballatoio, gli immobili di cui aimappali 740 e 211 non sarebbero diversi e distinti e non sisvilupperebbero verticalmente, trattandosi di parti di un unico immobilecon punti di collegamento in maniera orizzontale.Il motivo è assorbito dalle considerazioni sopra svolte perl’accoglimento dei primi due motivi di ricorso.6. con il quarto motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] lamenta la violazione e falsa applicazione di norme di legge (art. 360, co.1, n. 3Numero registro generale 5335/2019Numero sezionale 1674/2025Numero di raccolta generale 15811/2026Data pubblicazione 22/05/2026c.p.c., art. 116 c.p.c.) vizio di omessa o insufficiente motivazione (art. 360co. 1 n. 5 c.p.c.). omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio cheè stato oggetto di discussione fra le parti (art. 360 co. 1 n. 5 c.p.c.).nullità della sentenza (art. 360 co. 1 n. 4 c.p.c.; artt. 132 e 161 c.p.c.) .il ricorrente contesta la valorizzazione delle prove testimonialieffettuata dalla Corte di merito per confermare l’esclusione della naturacomune degli immobili di cui si discute e la negazione del fatto che nel1903 le scale in contestazione e il ballatoio fossero gli unici accessi allocale di sgombero al secondo piano della proprietà individuato al mappale740, senza considerare invece che l’esito delle prove orali avrebbe fornitopiù di un elemento circa l’esistenza di enti in regime di condominialità tra ifabbricato delle parti. Tutto ciò determinerebbe, secondo il ricorrente, lanullità della sentenza per motivazione apparente, rilevante ex art.360 co 1n.4 c.p.c. o quantomeno la violazione del disposto dell’art.116 c.p.c.,rilevante ex art.360 co 1 n.3 c.p.c., o l’omissione dell’esame di un fattodiscusso decisivo, consistente nella circostanza dell’essere i beni incontestazione l’unico accesso al locale di sgombero al secondo piano,rilevante ex art.360 co 1 n.5 c.p.c.Il motivo è assorbito dalle considerazioni sopra svolte perl’accoglimento dei primi due motivi di ricorso.7. Il quinto motivo di doglianza lamenta la violazione e falsaapplicazione di norme di legge (art. 360, co.1, n. 3 c.p.c., art. 116 c.p.c.)vizio di omessa o insufficiente motivazione (art. 360 co. 1 n. 5 c.p.c.).omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto didiscussione fra le parti (art. 360 co. 1 n. 5 c.p.c.). nullità della sentenza(art. 360 co. 1 n. 4 c.p.c.; artt. 132 e 161 c.p.c.) violazione e falsaapplicazione di norme di legge (art. 360 co. 1 n. 3 c.p.c., art. 1158c.c.) .La Corte d’Appello avrebbe aderito acriticamente alle indicazioni delCTU sulle condizioni di ballatoio e scale in relazione alla loro possibilitàNumero registro generale 5335/2019Numero sezionale 1674/2025Numero di raccolta generale 15811/2026Data pubblicazione 22/05/2026d’uso, ai fini dell’usucapione della comproprietà, senza considerare l’esitodelle prove testimoniali in ordine all’esercizio del passaggio. La scarsamanutenzione rilevata dal CTU non avrebbe potuto essere un elemento davalorizzare per escludere l’uso regolare e per escludere l’animus perusucapire la comproprietà. Anche per i profili in esame il ricorrenteevidenzia un vizio di motivazione, ribadito ancora una volta l’omessoesame del fatto decisivo, discusso, costituito dall’uso ultracinquantennaledei beni di cui si discute per l’accesso al locale di sgombero al secondopiano.Anche questo motivo, che presuppone l’esito negativodell’accertamento della comunione della scala ex art.1117 c.c., è assorbitodall’accoglimento dei primi due motivi di ricorso.8. Con il sesto motivo di critica [OSCURATO:PERSONA] prospetta un vizio diomessa o insufficiente motivazione (art. 360 co. 1 n. 5 c.p.c.). omessoesame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto didiscussione fra le parti (art. 360 co. 1 n. 5 c.p.c.). nullità della sentenza(art. 360 co. 1 n. 4 c.p.c.; artt. 132 e 161 c.p.c.) violazione e falsaapplicazione di norme di legge (art. 360 co. 1 n. 3 c.p.c., art. 1158 c.c.)nullità della sentenza o del procedimento (art. 360 co. 1 n. 4 c.p.c., artt.112 e 116 c.p.c.) .Il ricorrente contesta la decisione d’appello quanto al mancatoriconoscimento dell’acquisto per usucapione della servitù di passaggioanche sulla scala esterna e su tutto il ballatoio: in proposito la Corte dimerito non avrebbe considerato quanto emerso in ordine all’usoultraventennale del passaggio attuato anche attraverso gli enti evidenziati.Pure per i profili in esame la sentenza impugnata sarebbe viziata quantoalla motivazione, non avendo la Corte di merito dato alcun conto delleemergenze delle prove testimoniali ed avendo altresì errato nellavalutazione della sussistenza dell’animus in relazione al dispostodell’art.1158 c.c. Rileva ancora [OSCURATO:PERSONA] che egli aveva chiesto -inNumero registro generale 5335/2019Numero sezionale 1674/2025Numero di raccolta generale 15811/2026Data pubblicazione 22/05/2026via subordinata- il riconoscimento della servitù di passaggio a favoredell’immobile di cui al mappale 740, a carico della scala esterna, delballatoio e della scala interna al fabbricato di cui al mappale 211 sub 1,mentre non ha mai chiesto il riconoscimento del diritto reale richiamato afavore del solo sottotetto presente nel mappale 740 e limitatamente allascala interna e alla porzione di ballatoio per accedervi: ciò comporterebbeanche una difformità tra la domanda proposta e la pronuncia della Corte dimerito.Pure il motivo in esame è assorbito dall’accoglimento dei primi due,perché presuppone l’inesistenza di diritti di comproprietà del ricorrentesulla scala e sul ballatoio.9. Con il settimo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] critica la sentenzadella Corte d’Appello di Venezia per vizio di omessa o insufficientemotivazione (art. 360 co. 1 n. 5 c.p.c.). omesso esame circa un fattodecisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione fra le parti (art.360 co. 1 n. 5 c.p.c.). nullità della sentenza (art. 360 co. 1 n. 4 c.p.c.;artt. 132 e 161 c.p.c.) violazione e falsa applicazione di norme di legge(art. 360 co. 1 n. 3 c.p.c., art. 1158 c.c.) nullità della sentenza o delprocedimento (art. 360 co. 1 n. 4 c.p.c., artt. 112 e 116 c.p.c.) .Il ricorrente aveva chiesto che fosse accertata la sua proprietàesclusiva sulla porzione di portico antistante la cantina di sua proprietà,per titolo o per usucapione quindicennale o ventennale: in via subordinataaveva chiesto che fosse dichiarata la comunione del portico, per titolo oper usucapione quindicennale o ventennale e solo in estremo subordineaveva chiesto fosse accertata l’esistenza di un diritto di servitù dipassaggio. La Corte d’Appello avrebbe totalmente obliterato la domanda diaccertamento della proprietà fondata sul titolo e avrebbe esaminato solola domanda di accertamento dell’intervenuto acquisto della proprietà perusucapione, respingendola. La Corte di merito avrebbe altresì del tuttoomesso di valutare la domanda subordinata, pure formulata, voltaNumero registro generale 5335/2019Numero sezionale 1674/2025Numero di raccolta generale 15811/2026Data pubblicazione 22/05/2026all’accertamento della comproprietà sull’area, per titolo o per intervenutoacquisto per usucapione. Sarebbe stata comunque omessa qualsiasiconsiderazione del fatto che il ricorrente, e prima di lui suo padre, non sisarebbero limitati, nel tempo, a transitare sulla porzione di portico inesame ma avrebbero sempre provveduto alla sua manutenzione e allasistemazione in loco di beni e materiali di vario genere.Il motivo è fondato.In relazione alla porzione di portico indicata [OSCURATO:PERSONA] avevachiesto che fosse accertata la proprietà esclusiva sulla stessa, per titolo oper usucapione, o, in via subordinata, l’accertamento della comunione, pertitolo o per usucapione, sulla stessa area. A fronte dell’accertamento dellaproprietà esclusiva sulla porzione di portico in contestazione ad opera delprimo Giudice, la Corte di merito si è limitata ad accogliere l’appello sulpunto, affermando che la proprietà esclusiva dell’attore appellato sul bene va disattesa; invero le prove testimoniali, ad avviso della Corte, nonsono univoche a sostegno della pretesa di proprietà maturata perusucapione .In effetti, la Corte si limita ad un’affermazione apodittica sulla nonunivocità delle prove quanto all’acquisto di una proprietà esclusiva sullaporzione di portico antistante alla cantina, mentre riconosce la servitù dipassaggio perché riconosciuta dallo stesso appellante controricorrente ecomunque usucapita sulla base delle testimonianze, essendo del resto ilpassaggio attraverso il portico l’unico modo di accesso alla cantina.Non risultano esaminate, nonostante la loro riproposizione dichiaratanella sentenza, le domande di accertamento della proprietà esclusivadell’area per titolo o della comproprietà dell’area per titolo -che è la stessadivisione del 1903- o per usucapione, pure formulate dal ricorrente e, sese ne volesse ipotizzare un implicito rigetto, la motivazione sul punto sidovrebbe considerare totalmente e ingiustificatamente omessa, nonessendo le domande fondate su un prospettato titolo suscettibili diNumero registro generale 5335/2019Numero sezionale 1674/2025Numero di raccolta generale 15811/2026Data pubblicazione 22/05/2026assorbimento nel rigetto della domanda di acquisto della proprietà perusucapione -lo potrebbe essere solo la domanda di acquisto perusucapione della comproprietà-.10. Con l’ottavo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] si duole della violazione e falsa applicazione di norme di legge (art. 360 co. 1 n. 3c.p.c., art. 2043 c.c.) omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizioche è stato oggetto di discussione fra le parti (art. 360 co. 1 n. 5c.p.c.) .Secondo il ricorrente, la Corte di merito avrebbe erroneamenterespinto la domanda risarcitoria proposta, non tenendo conto che perl’accatastamento operato unilateralmente da [OSCURATO:PERSONA], egli nonaveva potuto provvedere nei termini di legge all’accatastamento urbanodella sua cantina.Anche questo motivo è assorbito, non apparendo in tesi irrilevante perla valutazione della domanda risarcitoria l’individuazione della situazionedella proprietà o comproprietà sui beni oggetto della rettifica individuatacome generatrice di danno.11. In conclusione, debbono essere accolti, per quanto di ragione, ilprimo, il secondo e il settimo motivo di ricorso, con assorbimento deirimanenti. La sentenza della Corte d’Appello di Venezia deve essereconseguentemente cassata, con rinvio alla stessa Corte che si dovràdell'art. 1117 cod. civ. si può ritenere applicabile estensivamente nel casodi parti comuni non di uno stesso edificio (condominio verticale) ma diedifici limitrofi (condominio orizzontale) e/o autonomi, nell’ipotesi di benistabilmente ed oggettivamente destinati funzionalmente al godimentodelle diverse proprietà autonome; -a prescindere dalla data, che puòessere antecedente all’entrata in vigore del codice civile del 1942, in cui èstata frazionata l’originaria unica proprietà su un immobile o su immobili,con creazione di unità immobiliari autonome, l’individuazione dellaNumero registro generale 5335/2019Numero sezionale 1674/2025Numero di raccolta generale 15811/2026Data pubblicazione 22/05/2026proprietà, esclusiva o condominiale, sui beni con finalità strumentalerispetto alle proprietà individuali o condominiali così determinate deveavvenire, in assenza di indicazioni negoziali esplicite, attraverso ilriferimento alla normativa che individua e regola le parti comunidell’edificio, che è quella vigente all’epoca del sorgere della controversiariguardante i beni considerati strumentali e non quella esistente all’epocadel frazionamento dell’originaria proprietà unica e/o del formarsi delcondominio (il momento della frammentazione dell’originaria proprietà èinvece il tempo al quale fare riferimento per l’individuazione deglieventuali beni aventi carattere di oggettiva accessorietà rispetto alleproprietà originate dalla frammentazione); -l’art.1117 c.c., che consideraoggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliaridell’edificio (o di più edifici, per l’estensione operata ora dall’art.1117 bisc.c. e, in precedenza, dall’interpretazione giurisprudenziale che illegislatore ha trasfuso nella norma), una serie di beni indicati ai qualiindividuali, non si limita a formulare una mera presunzione di comuneappartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria,ma pone una presunzione che può essere superata soltanto dalle opposterisultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione delcondominio per effetto del frazionamento dell'edificio in più proprietàindividuali.[OSCURATO:PERSONA] del rinvio deciderà anche sulle spese del presente giudizio dilegittimità.La Corte Suprema di Cassazione accoglie per quanto di ragione ilprimo, il secondo e il settimo motivo di ricorso, assorbiti i rimanenti, cassae rinvia alla Corte d’Appello di Venezia che, in diversa composizione,provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.Numero registro generale 5335/2019Numero sezionale 1674/2025Numero di raccolta generale 15811/2026Data pubblicazione 22/05/2026Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, il 5 giugno 2025.[OSCURATO:PERSONA] PresidenteTiziana [OSCURATO:PERSONA]