Cassazione n. 17642/2026

di [OSCURATO:PERSONA] C., in persona del legale rappresentantep.t., rappresentata e difesa dagli Avv.ti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA];-controricorrente-avverso la sentenza della Core d’appello di Milano n. 1499/2021, pubblicatal’11 maggio 2021.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20 maggio 2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA]’[OSCURATO:SOCIETA]. di [OSCURATO:PERSONA] C. (di seguito “Ilma”) ha convenutoExcelsa [OSCURATO:SOCIETA]. (di seguito “[OSCURATO:PERSONA]”) per sentire “in via principale:accertare e dichiarare, con ogni miglior formula, che la [OSCURATO:PERSONA] S.r.l.in forza del disposto codicistico di cui all’art. 1127 c.c. è tenuta al pagamento infavore di [OSCURATO:SOCIETA]. di [OSCURATO:PERSONA] c. dell’indennità di sopraelevazioneNumero registro generale 18049/2021Numero sezionale 1363/2026Numero di raccolta generale 17642/2026Data pubblicazione 03/06/2026per le ragioni esposte nel presente atto e/o per il profilo condiviso e, per l’effettocondannare [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA] in persona del legale rappresentante pro temporeal pagamento in favore di [OSCURATO:SOCIETA]. di [OSCURATO:PERSONA] C. della somma dieuro 1.181.177,90, oltre interessi legali maturati e maturandi dal dovuto al saldoovvero della maggiore o minore somma che dovesse essere accertata in corsodi causa anche a seguito di espletanda CTU…”. Alla base della propria domanda,Ilma ha posto il rogito del 29 marzo 2012 con cui la stessa, proprietariadell’intero stabile di [OSCURATO:PERSONA] del Suffragio n. 3, aveva vendutoad [OSCURATO:PERSONA] alcune unità agli ultimi due piani, tra i quali il sottotetto chel’odierna ricorrente aveva trasformato in appartamenti in forza della DIApresentata al Comune di Milano dalla medesima Ilma un anno prima del rogitocon l’asservimento necessario all’utilizzo della SLP per procedere all’interventoedilizio di trasformazione del sottotetto in appartamenti, costituito con attounilaterale sottoscritto in forma notarile il 20 marzo 2012 sempre da Ilma.Il Tribunale di Milano, nel contraddittorio delle parti, con sentenza n.2603/2020, ha accolto la domanda attrice.[OSCURATO:PERSONA] ha proposto appello che la Corte d’appello di Milano, nelcontraddittorio delle parti, con sentenza n. 1499/2021, ha rigettato,argomentando che il diritto di sopraelevazione ex art. 1127, comma 1, c.c. èriconosciuto, in via prioritaria, al proprietario dell’ultimo piano al fine di regolaree prevenire ogni conflitto tra i condomini per l’utilizzo del tetto o del lastricosolare di ogni edificio. Tale porzione di immobile, infatti, è di regola annoveratatra le parti comuni di un edificio ex art. 1117 c.c., sulle quali ogni condominopuò esercitare un diritto di proprietà proporzionale al valore dell’unitàimmobiliare di sua proprietà ex art. 1118 c.c. Il legislatore, dunque,introducendo un sistema di pesi e contrappesi, ha conferito il diritto disopraelevazione al proprietario dell’ultimo piano, obbligandolo, però, al ripristinodel tetto o lastrico solare e al pagamento di un’indennità che ristori lacompressione del diritto degli altri condomini sulla cosa comune e, nellospecifico, la diminuzione della possibilità di potere fare un più intenso utilizzodell’area occupata dalla nuova costruzione. Ciò che rileva per dirimere laNumero registro generale 18049/2021Numero sezionale 1363/2026Numero di raccolta generale 17642/2026Data pubblicazione 03/06/2026controversia è l’indagine sull’integrazione del presupposto del diritto all’indennitàe del rispettivo obbligo di pagamento.[OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione sulla base di un motivo.Parte intimata ha resistito con controricorso.Le parti hanno depositato memorie.MOTIVI DELLA DECISIONE1) Con un unico motivo la parte ricorrente lamenta la violazione e falsaapplicazione di norme di diritto in ordine all’an debeatur dell’indennità disopraelevazione, atteso che la compravendita del 29 marzo 2012 avrebberegolato il rapporto tra i due unici proprietari di singole unità nello stabile diMilano [OSCURATO:PERSONA] del Suffragio n. 3 (Ilma ed [OSCURATO:PERSONA]) e che uno deiproprietari (il venditore Ilma) sarebbe rimasto convenzionalmente proprietariodi tutte le parti comuni del detto stabile, concedendo alle unità acquistate daExcelsa Bis (comprese le porzioni di sottotetto) la servitù di passo, senza dirittosulle parti comuni. Inoltre, le porzioni di sottotetto vendute a [OSCURATO:PERSONA] state assentite da titoli edilizi richiesti e ottenuti dalla medesimavenditrice Ilma oltre un anno prima, con la conseguenza che l’intervento edilizio(ancorché i titoli edilizi non fossero garantiti) sarebbe stato esplicitamentecontemplato nel rapporto tra i due contraenti, mentre in tale contratto nullasarebbe stato detto in relazione al pagamento di una indennità una voltarealizzato l’intervento. Per parte ricorrente, quindi, sarebbe mancato ilpresupposto dell’indennità ex art. 1127 c.c., non essendovi un incremento diproprietà delle parti comuni in capo a [OSCURATO:PERSONA] a seguito del riuso abitativodel sottotetto. Cita, a sostegno della tesi, giurisprudenza della Suprema Corte.La censura è infondata.Infatti, l’indennizzo previsto e regolato dall’art. 1127, comma 4, c.c. trova lasua giustificazione nella partecipazione alla comunione del suolo sul quale sorgel’edificio condominiale, per una quota maggiore di quella che aveva prima dellasopraelevazione, da parte di chi eleva nuovi piani e nuove fabbriche valendosidel diritto riconosciutogli dalla stessa norma al comma 1, e nella corrispondentediminuzione delle quote degli altri partecipanti alla comunione, ai quali, diconseguenza, il legislatore, nell’attribuire il diritto di sopraelevazione al primo,Numero registro generale 18049/2021Numero sezionale 1363/2026Numero di raccolta generale 17642/2026non poteva non riconoscere il diritto alla proporzionale corresponsione diData pubblicazione 03/06/2026un’indennità idonea a compensarli della diminuzione patrimoniale loro imposta(Cass., SU, n. 16794 del 30 luglio 2007). Si è anche evidenziato, sul punto, comel’avere il legislatore costituito a parametro per la determinazione dell’entitàeconomica dell’indennizzo il solo valore dell’area (e non anche quello degli altribeni e servizi comuni, sui quali pure il condomino che abbia esercitato il dirittodi sopraelevazione potrebbe venire ad aumentare la propria quota dipartecipazione, con proporzionale diminuzione di quelle degli altri condomini),ha, a sua volta, la propria ragion d’essere in una duplice considerazione. Da unlato, quella del particolare valore e della maggiore importanza dell’areafabbricabile rispetto agli altri beni e servizi comuni e della maggiore facilità delcalcolo dell’indennizzo, dato che l’area non subisce variazioni di valore inconseguenza dell’uso che se ne faccia. Dall’altro, quella del compenso che ladiminuzione delle quote degli altri condomini nella comunione dei vari beni eservizi comuni trova nella correlativa diminuzione degli oneri afferenti alla loromanutenzione e ricostruzione, in quanto a tali spese il proprietario dell’ultimopiano, a seguito dell’operata sopraelevazione di nuovi piani o nuove fabbriche,dovrà per il futuro concorrere, in misura maggiore che per il passato, inproporzione al valore anche dei nuovi piani o delle nuove fabbriche acquisiti. Siè osservato, allora, che l’art. 1127, comma 4, c.c. non solo pone quale parametrodi valutazione, per determinare l’indennità di sopraelevazione, un diversorapporto, quello tra il valore del suolo sul quale sorge l’edificio e la maggioreutilizzazione di esso derivante dall’opera realizzata, nuovo piano o nuovafabbrica, ed indipendentemente dall’entità di essa, ma a tale realizzazionericollega la costituzione del diritto all’indennità quale sua conseguenza diretta edimmediata con effetti ex tunc (Cass., Sez. 2, n. 12292 del 21 agosto 2003;Cass., Sez. 2, n. 1263 del 15 febbraio 1999). In definitiva, quel cheparticolarmente rileva, è l’affermazione normativa del principio diproporzionalità, ai fini della determinazione dell’entità economica dell’indennità,tra l’incremento della quota di partecipazione alla comproprietà dell'areacomune, quale conseguenza della realizzazione del nuovo piano o della nuovafabbrica, in capo al condomino che sopraeleva, valutato in funzione dell’entità,Numero registro generale 18049/2021Numero sezionale 1363/2026Numero di raccolta generale 17642/2026qual che ne sia la consistenza, del nuovo piano o della nuova fabbrica realizzati,Data pubblicazione 03/06/2026ed il corrispondente consequenziale decremento delle analoghe quote dipertinenza degli altri condomini. Per quanto in precedenza considerato, infatti,quel che assume importanza, ai fini dell’applicazione in un senso (diritto asopraelevare) e nell’altro (obbligo di corresponsione dell’indennità) dell’art. 1127c.c. è la maggiore utilizzazione dell’area sulla quale sorge l’edificio, implicanteche, rimanendo sempre lo stesso il valore del suolo (dividendo), con l’aumentodel numero dei piani o, in ogni caso, dei volumi utilizzabili (divisore)necessariamente diminuisce il valore di ogni quota relativa a piano o porzione dipiano (quoziente), onde l’indennità dovuta da colui che sopraeleva agli altricondomini ha propriamente lo scopo di ristabilire la situazione economicaprecedente, mediante la prestazione dell’equivalente pecuniario della frazione divalore perduta, per effetto della sopraelevazione, da ogni singola quota relativaa piano o porzione (Cass., Sez. 2, n. 12880 del 16 giugno 2005; Cass., Sez. 2,n. 1697 del 16 marzo 1982). Pertanto, va osservato che certo questa S.C. haaffermato il principio secondo cui l’indennità dell’art. 1127, u.c., c.c. traefondamento dalla considerazione che, per effetto della sopraelevazione, ilproprietario dell’ultimo piano aumenta, a scapito degli altri condomini, il propriodiritto sulle parti comuni dell’edificio che ex art. 1118, comma 1, c.c. èproporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene. Allostesso tempo, si è sottolineato come il legislatore abbia inteso compensare inparte i condomini, usando a parametro il valore del suolo occupato, in quantounica parte comune suscettibile di valutazione autonoma. Non a caso si è scritto(Cass., Sez. 2, n. 13197 del 18 maggio 2025) che un titolo attributivo alproprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare della proprietà esclusiva dellacolonna d’aria non è idoneo ad esonerare dall’obbligo di pagamentodell’indennità prevista per la sopraelevazione, poiché al titolo in questione, aisensi dell’art. 1424 c.c., potrebbe essere riconosciuta al massimo la più limitataefficacia di rinuncia da parte degli altri condomini alla (futura ed eventuale)indennità di cui all’art. 1127 c.c. Siffatta rinuncia, essendo priva di effetti reali,non impegnerà gli aventi causa a titolo particolare dagli originari stipulanti(Cass., Sez. 2, n. 12880 del 16 giugno 2005). D’altronde, in tema di condominio,Numero registro generale 18049/2021Numero sezionale 1363/2026Numero di raccolta generale 17642/2026la proprietà della colonna d’aria, ossia lo spazio sovrastante il lastrico solare, vaData pubblicazione 03/06/2026intesa come il diritto del proprietario di quest’ultimo di utilizzare tale spaziomediante sopraelevazione perché essa non è oggetto di diritti e di proprietàautonoma rispetto al lastrico solare. Ciò, però, non comporta per il proprietarioche intenda sopraelevare l’esonero dall’obbligo di pagare agli altri condominil’indennità ex art. 1127 c.c., salvo non vi sia accettazione dei medesimi erinunzia dei proprietari dei piani sottostanti alla somma (Cass., Sez. 2, n. 12202del 14 aprile 2022).Si tratta di conclusioni coerenti con quanto esposto perché, come rilevatodalla corte territoriale, il diritto all’indennità sorge per il solo fatto che vi sia statala sopraelevazione, essendo il relativo obbligo inerente all’esistenza di uncondominio, come effetto della costruzione dell’edificio su un suolo di proprietàcomune, diritto reale dal quale derivano le situazioni soggettive dei condomini.Esattamente, allora, il giudice di appello ha dato importanza, nella specie,alla costituzione di un condominio, inteso, con evidenza, come una forma diproprietà in cui più persone sono titolari in via esclusiva di appartamenti o localiall’interno dello stesso edificio, condividendo la comproprietà pro quota di alcunearee e servizi comuni.Da questa definizione si ricava che un primo presupposto del dirittoall’indennità in esame è di essere condomino e, dunque, titolare di una proprietàesclusiva all’interno del detto condominio, come chiarito dalla S.C., per la qualeessa è dovuta individualmente e proporzionalmente dai singoli proprietaridell’ultimo piano e spetta ai singoli condomini che rivestivano tale qualifica altempo della sopraelevazione e non all’ente condominiale unitariamente inteso,né collettivamente a ciascun condomino (Cass., Sez. 2, n. 9572 del 14 aprile2026). Inoltre, connaturata all’essenza del condominio è, come detto, lanecessaria comproprietà di aree e servizi comuni che, pertanto, non può essereradicalmente esclusa, neppure dalla volontà delle parti interessate.Infatti, per la S.C., la clausola, contenuta nel contratto di vendita di un’unitàimmobiliare di un condominio, con la quale viene esclusa dal trasferimento laproprietà di alcune delle parti comuni, è nulla poiché con essa si intende attuarela rinuncia di un condomino alle dette parti, vietata dal capoverso dell’art 1118Numero registro generale 18049/2021Numero sezionale 1363/2026Numero di raccolta generale 17642/2026c.c. (Cass., Sez. 2, n. 1680 del 29 gennaio 2015). La Suprema Corte ha meglioData pubblicazione 03/06/2026chiarito questo concetto, affermando che «La rinuncia di un condominio al dirittosulle cose comuni è vietata, ai sensi dell’art. 1118 c.c., in caso di condominialità“necessaria” o “strutturale”, per l’incorporazione fisica tra cose comuni e porzioniesclusive ovvero per l’indivisibilità del legame attesa l’essenzialità dei benicondominiali per l’esistenza delle proprietà esclusive, non anche nelle ipotesi(nella specie, un locale seminterrato) di condominialità solo “funzionale” all’usoe al godimento delle singole unità, che possono essere cedute ancheseparatamente dal diritto di condominio sui beni comuni» (Cass., Sez. 2, n.18344 del 18 settembre 2015) e che «“La cessione delle singole unitàimmobiliari separatamente dal diritto sulle cose comuni, vietata ai sensi dell’art.1118 c.c., è esclusa soltanto quanto le cose comuni e i piani o le porzioni di pianodi proprietà esclusiva siano, per effetto di incorporazione fisica,indissolubilmente legate le une alle altre (cd. condominialità “necessaria” o“strutturale”) oppure nel caso in cui, pur essendo suscettibili di separazionesenza pregiudizio reciproco, esista tra di essi un vincolo di destinazione che siacaratterizzato da indivisibilità per essere i beni condominiali essenziali perl’esistenza delle proprietà esclusive, laddove, qualora i primi sianosemplicemente funzionali all’uso e al godimento delle singole unità (cd.condominialità “funzionale”), queste ultime possono essere cedute ancheseparatamente dal diritto di condominio sui beni comuni» (Cass., Sez. 2, n.1610 del 26 gennaio 2021). Pertanto, qualunque clausola negoziale che abbiaprevisto, nella specie, una limitazione della proprietà comune acquisita dal nuovoproprietario va interpretata nel senso che non può che riguardare, a pena dinullità, esclusivamente beni semplicemente funzionali all’uso e al godimentodelle singole unità. Ad esempio, non potrà essere esclusa la proprietà comunedel suolo, delle fondamenta e delle mura dell’edificio.Si deve concludere per l’insussistenza del presupposto della doglianza dequa, dovendo affermarsi che, in tema di condominio, il diritto all’indennità di cuiall’art. 1127, comma 4, c.c. sorge per il fatto stesso dell’avvenutasopraelevazione, essendo ricollegato ad un maggiore utilizzo del diritto diproprietà del suolo comune da parte del condomino costruttore.Numero registro generale 18049/2021Numero sezionale 1363/2026Numero di raccolta generale 17642/2026Esso spetta ai singoli condomini che rivestano tale qualifica al tempo dellaData pubblicazione 03/06/2026sopraelevazione (Cass., Sez. 2, n. 4754 del 18 maggio 2026; Cass., Sez. 2, n.9572 del 14 aprile 2026) ed è nel momento in cui questa viene ad essere chesorge il debito/l’obbligo dell’indennità, ossia quando la costruzione vede larealizzazione dei suoi elementi strutturali ed essenziali (Cass., Sez. 2, n. 4754del 18 maggio 2026). Ciò che conta è, allora, nella presente vicenda, oltre allarealizzazione in sé dell’opera, che, dopo il rogito del 2012, la società ricorrentee quella controricorrente fossero condomine proprietarie esclusive di unitàimmobiliari e comproprietarie di beni comuni, nei termini sopraesposti. A nullapuò rilevare, dunque, che l’intervento edilizio fosse contemplato nel rapporto trai contraenti e che nulla fosse previsto sull’indennità nel contratto, atteso che lostato soggettivo delle parti in nessun modo potrebbe incidere sulla nascita deldiritto de quo, correlato, piuttosto, al verificarsi di circostanze obiettive.2) Il ricorso è rigettato.Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, si dà attodella sussistenza dei presupposti per il versamento, ad opera della partericorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quelloprevisto per il ricorso a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.M- rigetta il ricorso;- condanna parte ricorrente a rifondere le spese, che liquida in complessivi€ 10.000,00 per compenso e € 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge espese generali nella misura del 15%;- ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà attodella sussistenza dei presupposti per il versamento, ad opera della partericorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quelloprevisto per il ricorso a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione II della CorteSuprema di Cassazione, il giorno 20 maggio 2026.Il PresidenteAntonio Scarpa