Cassazione n. 23568/2023

C ha pronunciato la seguente ORDINANZAINTERLOCUTORIA sul ricorso iscritto al n.8475/2020 R.G. proposto da : [OSCURATO:PERSONA] 1509 Srl, in persona dell’amministratore unico e legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]; -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA] -[OSCURATO:PERSONA] di Previdenza ed Assistenza dei Medici e degli Odontoiatri, in persona del Presidente e legale rappresentante, rappresentata e difesa dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]; -controricorrente e ricorrente incidentale- contro [OSCURATO:PERSONA] 1509 Srl, in persona del rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]; -controricorrente all'incidentale- avverso la SENTENZA d ella CORTE D'APPELLO di ROMA n. 7269/2019depositata il 26/11/2019 . Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 23/06/2023 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. Rilevato che: 1. Nel 2011, la [OSCURATO:PERSONA] S.r.l. convenne in giudizio, dinanzi al Tribunale di Roma, la [OSCURATO:PERSONA] – [OSCURATO:PERSONA] di Previdenza ed Assistenza dei Medici e degli Odontoiatri al fine di far accertare e dichiarare l’inadempimento della convenuta alle obbligazioni assunte con contratto preliminare di compravendita e permuta stipulato l’8 aprile 2009, con condanna al risarcimento dei danni. L’attrice dedusse in particolare che, con il suddetto contratto preliminare, l’Enpam si era obbligata, per sé o per persona da nominare ad acquistare un compendio immobiliare sito in Roma, di proprietà del Fondo tedesco IVG [OSCURATO:PERSONA] GmbH (promesso in vendita a Carciano a seguito di un preliminare di acquisto del 5 agosto 2008) e a trasferire, alla Carciano, in parziale permuta, la proprietà di tre alberghi termali. Il residuo corrispettivo, pari a 62,5 milioni di euro, corrispondente alla differenza tra i valori degli immobili oggetto di permuta, doveva essere pagato dalla [OSCURATO:PERSONA]: - quanto a 10 milioni di euro, a titolo di caparra confirmatoria, alla data di comunicazione, da parte della stessa Fondazione, dell’esito positivo di una “due diligence” tecnica del complesso preliminare prevista nel contratto preliminare, ovvero, nel caso in cui detta due diligence avesse evidenziato taluna delle criticità previste nel preliminare, alla data della comunicazione, da parte della Carciano, delle modalità che intendeva adottare per rimediare e/o superare le criticità evidenziate (potendo la stessa optare per l’eliminazione delle stesse criticità ovvero concordare con la Fondazione una riduzione del prezzo, da scomputare dalla caparra confirmatoria); - quanto ai residui 52,5 milioni di euro, a saldo alla stipula del contratto definitivo. Il contratto preliminare sottoscritto tra la società attrice e la [OSCURATO:PERSONA] prevedeva due condizioni risolutive fissate a favore della parte acquirente: la prima prevedeva che ove le criticità emerse nella due diligence non fossero state superate nel termine concordato in buona fede tra le parti, il contratto si sarebbe risolto senza diritto al risarcimento o alcun indennizzo; la seconda prevedeva la risoluzione nell’ipotesi in cui, entro i sette giorni prima della data di esecuzione del contratto, la Carciano non avesse concluso un contratto di locazione del compendio immobiliare in oggetto, con data anteriore alla data di esecuzione del preliminare (fissata per il 31.12.2009), avente determinate caratteristiche (durata di sei anni più sei, senza facoltà di recesso per i primi sei anni; canone annuo non inferiore a 6,5 milioni oltre oneri accessori). Era, inoltre, prevista una clausola risolutiva espressa operante a vantaggio della venditrice Carciano, in base alla quale quest’ultima aveva diritto di risolvere exart. 1456 c.c. il preliminare qualora la Fondazione avesse ritardato la stipula del contratto definitivo di oltre 15 giorni dalla data di esecuzione del 31 dicembre 2009, con diritto di ritenere la caparra confirmatoria, ovvero, in alternativa, di agire per l’adempimento, salvo il risarcimento del danno. Secondo la società attrice, la [OSCURATO:PERSONA] aveva tardivamente contestato le criticità tecniche del complesso immobiliare emerse dall’attività di due diligence, peraltro non ostative alla stipula del contratto definitivo, non rientrando tra quelle previste nel contratto preliminare. Ciò nonostante la Carciano, in esecuzione degli impegni assunti con lo stesso preliminare, aveva formulato un’idonea proposta finalizzata a superare le suddette criticità tecniche. Inoltre, in relazione all’obbligo di stipula di un contratto di locazione, la Carciano aveva concluso nel settembre del 2009 un contratto con la [OSCURATO:PERSONA] S.p.a., in linea con le specifiche richieste. Nei mesi successivi, la Fondazione aveva continuato a mantenere un comportamento dilatorio, contestando pretesi inadempimenti ed omettendo di versare la caparra confirmatoria, nonostante la promittente venditrice avesse offerto di ridurre il prezzo di 2 milioni. A causa di ciò, la Carciano era stata costretta ad emendare, quanto alle scadenze convenute, il contratto preliminare concluso con il fondo tedesco proprietario del compendio immobiliare, dietro rinegoziazione in aumento del prezzo. Pertanto, all’esito negativo di un’ulteriore interlocuzione negoziale, la Carciano aveva comunicato alla Fondazione di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa prevista in suo favore dal contratto preliminare. 1.2. Si costituì in giudizio la [OSCURATO:PERSONA], contestando la domanda attorea, di cui chiedeva il rigetto. Espose, in particolare , che l’esito negativo della due diligence era stato tempestivamente comunicato in conformità delle previsioni contrattuali, tanto che nessuna contestazione era stata sollevata da parte della Carciano, che le criticità non erano estranee alle ipotesi previste dal contratto preliminare e che la soluzione della decurtazione del prezzo nella misura unilateralmente determinata non era ipotesi contrattualmente prevista; quanto alla garanzia locativa contrattualmente prevista, osservava che il contraente individuato dalla Carciano, ovvero la [OSCURATO:PERSONA] S.p.a. (società la cui sede legale coincideva con quella della Carciano e di cui era amministratore unico uno dei soci della stessa promissaria venditrice) si trovava in una situazione di precaria liquidità aziendale, che il contratto non era stato registrato, che non era stata data prova dell’avvenuta consegna dell’immobile entro il 25 novembre 2008, né dell’avvenuto pagamento anticipato della prima rata trimestrale del canone. Pertanto, essendosi verificate le condizioni risolutive previste dal contratto preliminare in suo favore, non sarebbe stata invocabile l’ulteriore clausola risolutiva espressa prevista in favore della Carciano. 1.3.Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 21 326/2014 accolse la domanda e dichiarò risolto per inadempimento della Fondazione il contratto preliminare stipulato con la Carciano l’8 aprile 2009, condannando la convenuta al risarcimento del danno. Il primo giudice ritenne che il preteso esito negativo della due diligence fosse stato comunicato entro il termine previsto dal contratto (5 giorni dall’inizio della stessa due diligence) in maniera del tutto generica, così consentendo alla promissaria acquirente di procrastinare ad libitum la corresponsione della caparra confirmatoria; in ogni caso, le criticità, specificate solo nel mese di luglio, non rilevavano ai fini della commerciabilità dell’immobile. Tali difformità dovevano comunque ritenersi superate, visto che la Fondazione non aveva comunicato alla Carciano la volontà di avvalersi della perdita di efficacia del contratto, avendo invece le parti iniziato ad approfondire gli aspetti riguardanti la futura locazione, condizione la cui discussione doveva ritenersi logicamente successiva rispetto al positivo scioglimento delle riserve sull’acquisizione degli immobili. Pertanto, considerato che il tenore letterale del contratto dimostrava che costituiva obbligo della futura acquirente di corrispondere la caparra nel caso in cui non ritenesse caducato il contratto in forza dell’avveramento della prima condizione, la Fondazione era inadempiente per il fatto di non aver corrisposto la caparra. Quanto alle problematiche inerenti il contratto di locazione, il primo giudice osservò che, dalla documentazione prodotta dalla Fondazione, non risultava alcun serio rilievo circa l’affidabilità commerciale della società conduttrice e che lo stesso contratto rispondeva a tutte le prescrizioni previste nel preliminare tra la Carciano e la Fondazione, così da non giustificare il diniego da parte di quest’ultima alla stipula del rogito. La ricostruzione così fornita era compatibile con quanto emerso dai documenti versati in atti e dalla prova testimoniale, che aveva consentito di accertare l’avvio, su iniziativa della Fondazione, di una trattativa per il subentro nel preliminare di un fondo immobiliare chiuso riferibile alla Fondazione stessa. Secondo il Tribunale, quindi, il contratto preliminare di compravendita si era risolto in virtù della clausola risolutiva espressa per prevalente decisivo inadempimento da parte della [OSCURATO:PERSONA], che non aveva versato la caparra nei termini contrattuali, creando ingiustificatamente un immediato squilibrio tra le rispettive posizioni contrattuali. 2.Tale decisione è stata riformata dalla Corte di Appello di Roma, con la sentenza n. 8100/2019, depositata il 26 novembre 2019. L’iter argomentativo della Corte territoriale, per quel che qui ancora rileva, può essere così ricostruito: - aveva errato il primo giudice a ritenere che la condizione risolutiva legata alla mancata risoluzione delle problematiche emerse nella due diligence fosse stata superata per essere stata rinunciata dalla Fondazione e comunque per il comportamento contrario a buona fede di quest’ultima; - nel contratto preliminare non esisteva alcuna specifica prescrizione in ordine al contenuto che doveva avere la comunicazione dell’esito della due diligence e, inoltre, dagli atti di causa non risultava nessuna immediata contestazione sulla genericità di tale comunicazione da parte della Carciano (interessata ad evitare l’avveramento della condizione risolutiva); - né poteva essere significativa della volontà di rinunciare alle condizioni risolutive pattuite la missiva con cui il presidente della Fondazione era disponibile alla sostituzione di un altro soggetto quale promissarioacquirente, non essendo la stessa univocamente significativa di tale volontà, né risultando previsto nel contratto alcun onere di comunicare alla Carciano la perdita di efficacia del contratto preliminare per effetto dell’avverarsi della condizione risolutiva; - nemmeno rispetto all’ulteriore condizione risolutiva relativa alla stipula del contratto di locazione era ravvisabile alcun comportamento contrario a buona fede tale da ipotizzare l’avveramento della fictio iuris di cui all’art. 1359 c.c., poiché le problematiche inerenti al contratto stipulato dalla Carciano con la [OSCURATO:PERSONA] erano state sollevate tempestivamente anche in sede stragiudiziale; -accertata la perdurante operatività delle due condizioni risolutive, doveva ritenersi che quella relativa alla stipula del contratto di locazione si fosse avverata in quanto la Carciano non aveva fornito la prova che il compendio immobiliare fosse stato consegnato alla [OSCURATO:PERSONA] (circostanza che, secondo l’interpretazione fornita dalla Corte d’appello, il contratto preliminare tra Carciano e la Fondazione prevedeva dovesse avvenire prima della stipula del contratto definitivo) ed anzi risultava agli atti che la stessa Carciano non era mai stata immessa nel possesso del medesimo compendio immobiliare; - inoltre, non essendo contestato il fatto che il contratto di locazione non fosse stato registrato, tale contratto era da ritenersi nullo; -di conseguenza il contratto preliminare tra le parti si era risolto in virtù dell’avveramento della condizione risolutiva relativa alla mancata stipula di contratto di locazione, risultando quindi priva di efficacia la comunicazione della promessa veditrice di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa. 3.Avverso tale sentenza propone ricorso per cassazione, sulla base di sette motivi, la [OSCURATO:SOCIETA]., cessionaria del credito azionato in giudizio dalla Carciano (incorporata dalla [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., nei confronti della quale è stata pronunciata la sentenza di appello). Resiste con controricorso la [OSCURATO:PERSONA], la quale formula altresì ricorso incidentale condizionato, basato su due motivi. Considerato che: 4. Sulla base di quantoesposto nel fatto, il ricorso per cassazione è stato proposto dalla [OSCURATO:SOCIETA] nella qualità di cessionaria del credito nei confronti dell’ENPAM (a seguito di cessione da Investimenti I mmobiliari s.r.l. a [OSCURATO:SOCIETA]. e , da questa,a SPV Project). La ricorrente, senza individuare come parte “persistente” del giudizio la [OSCURATO:PERSONA], si è limitata a ‘notiziare’ del ricorso sia la predetta [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. che la [OSCURATO:SOCIETA]., provvedendo a notificarlo ad entrambe. [OSCURATO:PERSONA] ENPAM, invece, resiste e propone un ricorso incidentale condizionato nei confronti della sola SPV Project, lamentando che la risoluzione non sia stata pronunciata per ulteriori inadempimenti della Carciano (poi I nvestimenti [OSCURATO:SOCIETA]). Ebbene, occorre considerare che: l’art. 111 c.p.c. stabilisce che, quando il diritto controverso viene trasferito in corso di giudizio per atto tra vivi a titolo particolare, il processo prosegue fra le parti originarie (1° co.); il successore a titolo particolare può intervenire o essere chiamato, ma, in difetto di estromissione, il dante causa continua ad essere parte del processo; questa Corte ha affermato che nel giudizio di impugnazione, il successore intervenuto in causa e l’alienante non estromesso sono litisconsorti necessari e che, se la sentenza è impugnata da uno soltanto o contro uno soltanto di essi, deve essere ordinata l’integrazione del contradittorio ex art. 331 c.p.c. (Cass. n. 15208/2005, Cass. n. 18483/2006, Cass. n. 1535/2010, Cass. n. 15905/2018, Cass. n. 5287/2023); è pacifico, inoltre, che il successore a titolo particolare nel diritto controverso è legittimato a impugnare la sentenza resa nei confronti del proprio dante causa (Cass. n. 8975/2020 e Cass. n. 9250/2017); sulla base diquanto detto consegue che: -la SPV Project (cessionaria del credito dell’originaria attrice Carciano, poi incorporata dalla I nvestimenti [OSCURATO:SOCIETA]., costituita nel giudizio di secondo grado), benché non intervenuta in appello, può proporre impugnazione avverso la sentenza pronunciata nei confronti della propri a dante causa (mediat a , dato che nella catena si è inserita anche la R.H.s.r.l.); -ciò non toglie che del giudizio continua a essere parte la Investimenti I mmobiliari s.r.l., quale dante caus a a titolo particolare e mai estromessa dal processo (peraltro, l’estromissione non sarebbe stata possibile in appello, visto che la cessionaria non vi era intervenuta); -permanendo la qualità di parte della Investimenti I mmobiliari e sussistendo una situazione di litisconsorzio necessario fra la detta [OSCURATO:PERSONA] e la SPV Project (attuale ricorrente), il contraddittorio va integrato d’ufficio; -né vale allo scopo la notifica del ricorso effettuata (a fini di mera notizia) dalla SPV Project alla [OSCURATO:PERSONA] (come alla R.H.), in quanto non idonea a individuarla come (ancora) parte del giudizio; -ciò vale a maggior ragione in relazione all’incidentale condizionato, che è stato notificato soltanto alla SPV Project. Occorre, in conclusione, disporre l’integrazione del contraddittorio a carico di entrambi i ricorrenti (principale e incidentale condizionato). 5. Pertanto, la Corte rinvia la causa a nuovo ruolo ordinando alla ricorrente principale ed a quella incidentale di integrar e il contraddittorio nei confronti della [OSCURATO:PERSONA] s .r.l. e della [OSCURATO:SOCIETA]. entro 90 giorni dalla pubblicazione dell’ordinanza. P.Q.M. la Corte rinvia la causa a nuovo ruolo ordinando alla ricorrente principale e alla